市場預期和投資者信心，儘管無法被簡單歸類到基本面或是技術面的任何一個範疇中去，但事實上它們卻是決定一個市場的堪稱最關鍵的內生要素。它們是市場對於基本面和技術面的最忠實、最徹底的綜合映射，反過來又驅動市場以維持、強化或是扭轉趨勢。近一年多來，在中國A股市場上，市場預期和投資者信心源於市場、反過來又驅動市場的特質得到了淋漓盡致的體現。
從中國股市反觀多倫多樓市：投資信心造就市場格局
有人將A股市場簡單歸結為兩個字：賭市。雖然聽起來很武斷，但卻一針見血地點出了A股市場參與者的群體性特徵。上證綜指從2014年3月12日的1974.38點啟動，到2015年6月12日企及高點5178.19點，僅僅一年零三個月便飆漲約1.62倍，在全球任何資本市場中都堪稱是最壯觀的階段性上漲行情之一。在此過程中，中國股市交易量也一舉超越美國股市而雄冠全球，量價齊升的A股市場成為全球市場最耀眼的明星。
但盛景轉瞬即逝，A股6月12日見頂下跌，上證綜指短短18個交易日即7月9日暴泄至3373.54點，跌去約34.86%，出現了罕見的千股連續跌停的局面，個股最大階段性跌幅高達70%以上。A股無視此間接連出臺的諸多利好而一根筋式下跌，這也成為全球市場上罕見的“瘋熊”行情而被載入史冊。
7月9日，伴隨著公安系統嚴查做空的超級利好，A股再度雄起，三天內上證綜指即最高漲至4030.20點，階段漲幅約19.48%，千股連續跌停再次轉為千股連續漲停。
這樣一個暴漲-暴跌-暴漲的行情，單單靠基本面或是技術面的分析恐怕是無法解釋清楚的，也許“賭市”的說法比較貼近其實質一點。
那麼還有更貼切的說法嗎？
預期和信心驅動A股熊牛轉換
讓我們回顧一下當時上證綜指2000點下方時的市場境況吧。自2013年6月底上證看見1849.65點之後，滬市始終處於一個2000點至2250點窄幅箱體為中樞的低位整理行情中，稱之為雞肋行情也不為過。當時雖然創小板有一些黑馬出現翻倍行情，但不足以帶動整個股市人氣上升。而大盤藍籌股也悄悄見底，而後先於市場走出緩慢爬升行情，但也未引起投資者的過多關注。市場獲利艱難，大多數個股處於陰跌而反彈乏力的狀態，因此主流觀點普遍認為創下新低甚至跌至1600點是可以預見的，而在銀行股5-6倍市盈率時認為銀行股未來前景堪憂、缺乏投資價值的觀點也是很具有代表性的論調。
但底部在大眾不知不覺中形成，一批先知先覺者已經悄然入場吸籌。從2011年10月到2014年10月，築底3年的A股終於迎來鳳凰涅槃。
在上證綜指去年11月底以一根光頭月中陽線首次突破60月均線時，市場預期開始慢慢發生變化，投資者信心有了一定程度恢復。題材股炒作漸趨活躍，藍籌股也開始走出領先行情。但行情發展總是領先大眾的預期變化和信心恢復的，就在大多數人還猶猶豫豫、將信將疑的時候，去年12月上證單月漲幅20.57%的長陽迅速拔地而起。很顯然市場的預期已經顯著轉為多頭行情，市場信心也受到極大鼓舞。後知後覺者或許已踏空，或許正在考慮是否要拋掉自己由深套轉為淺套的籌碼。他們很疑惑：中國經濟數據不是很不理想嗎，實體經濟不是很疲弱嗎，股市不是經濟晴雨錶嗎？怎麼行情會出現得如此突然。此後兩個月的高位整固蓄勢、空中加油也正好讓多空充分換手，讓對市場有足夠信心和良好預期的投資者繼續踏步進場。這以後我們都看到市場是怎樣自我強化預期繼而達到趨勢的自我強化的。上證3300點上方是個股輪番上漲、閉著眼睛都能賺錢的黃金交易期。市場內的預期達到空前一致，賺錢效應越來越突出，場外新資金也達到預期共振，市場信心前所未有地高漲。這讓我們清晰地觀測到預期和信心從悲觀轉為穩定，繼而轉為樂觀並不斷自我強化、形成加速度，驅動市場走勢達到內外統一的一個典型的過程。
上證5000點上方又發生了什麼呢？人人興高采烈爭相入市，媒體不斷推波助瀾，“萬點論”開始甚囂塵上，4月13日開始一人一戶解禁每人可開20個證券帳戶，這無疑是對場外新資金的極大激勵。市場似乎有如此多的利好，更多人義無反顧地投入股市甚至把融資買入頭寸加至最大，市場的貪婪本性達到極致。
盛極而衰，在市場預期空前一致、大眾信心驅動其股票持有量達到極限，通俗的說法是“空頭全部被消滅”時，危險便悄然而至了。這時候又重演了一遍上證2000點下方的一幕，大眾都在樂觀看漲，但先知先覺著已經悄悄佈局做空，上證綜指日線圖構築了一個平頂，讓看多者和看空者充分換手，隨即步入跌勢。當上證反彈無力迅速跌破60天線時，市場預期終於發生逆轉，信心不再，爭相斬倉出逃，市場也出現了最可怕的一幕：千股無量連續跌停。
短短10幾天，市場預期與投資者信心竟然可以轉化得如此之快，這也不枉A股市場的“賭市”一說。
當上證暴跌至3500點下方時，按照專業的說法，是“融資盤已經被圍剿殆盡”了，也就是我們常聽到的“多頭不死、空頭不止”，但悲觀預期仍然不斷自我強化，信心損失殆盡。這時候行政調控手段便成了唯一能夠懸崖勒馬的工具。公安系統調查做空帳戶，以及要求大股東回購股票，這可以被視為對（悲觀）預期與信心（殆盡）的一個強有力的熔斷機制，是政府主導救市的一種終極手段。
效果果然非同凡響，A股瞬間滿血復活，從千股連續跌停到千股連續漲停簡直有如受操縱的期貨市場般驚險刺激，樂觀預期重新席捲市場，投資者信心又開始恢復。
當然，這種行政手段下營造出來的預期和信心逆轉究竟是否真正有效，市場能夠走多遠，本報記者是持有懷疑態度的。小心駛得萬年船，在當前市況下還是保守一點好，觀望一陣子至少不會輸錢。
中國A股市場此番表演，任何基本面或技術面的解釋都顯得片面牽強，但如果從市場預期和投資者信心以及市場實際走勢的滯後、同步、強化等微妙關係中，還是能夠看出：這些市場內生要素才是真正驅動市場的關鍵。
大多樓市預期與信心仍有堅實基礎
這不禁讓我們聯想到經歷十年牛市、仍然壯牛奮蹄的GTA樓市，這樣一個市場能否也從市場預期和投資者信心的角度來觀測和分析呢？答案是肯定的。
儘管大多樓市十年牛市行情可濃縮為一根漂亮的向右上方延伸並出現加速度的增長曲線，但這些年來樓市經歷的考驗也確實不少。比較有代表性的就是2008年全球金融危機。一衣帶水的美國一些泡沫嚴重的旅遊城市樓價跌幅一度高達60%強，而GTA呢，恐怕最大跌幅也就10%左右，而且此後率先迅速復蘇並創出新高，其走勢之強勁之獨立令人驚歎。
而今又逢加拿大“經濟陷入六年來最嚴重的衰退”，加上加元急貶、石油暴跌，加拿大一些相關城市如卡爾加裏的樓價步入調整。那麼GTA樓市呢？6月獨立屋均價突破60萬元，同比漲幅超過15%，又沒有產生絲毫負面影響。
全球金融危機和加拿大6年來最嚴重經濟衰退-似乎很難再想出來比這更嚴峻的基本面考驗了吧。那麼GTA樓市為什麼能夠久經考驗而延續不變的牛市行情呢？市場預期和投資者信心使然。
天下地產總裁Michael Wang在接受本報記者採訪時表示，相比於大眾的市場預期，大的開發商、建築商的市場預期顯然更有現實意義。因為我們這些終端消費者只是產品和價格的被動接受者，我們的預期和行為模式對市場無法產生重大影響。但大的開發商卻能左右市場風向，有如資本市場中的MM（Market Maker，做市商）。比如一個反映大開發商預期的重要指標就是新屋開工率，因為市場歸根到底是由大的開發商決定的，只有開發商有利潤的保證了，他才有動工的意願。
加拿大新屋開工率近幾年來一直保持穩健增長的態勢，即使個別月有微調，但良好趨勢從未發生改變。
那麼普羅大眾對於GTA樓市的預期又以何種方式呈現呢？搶Offer就是一個很典型的標誌。願意跟幾位甚至十幾位競爭對手較量，最終把成交價抬高到高於叫價或市場均價10幾個點甚至幾十個點的位置，本身就說明買家對未來價格繼續上漲的預期之強烈，甚至於不惜透支一部分未來價格增長空間來保證交易的成功。搶Offer也是最直接的抬高市場均價的方式。只要這種現象廣泛存在沒有持續大幅縮減，那麼大眾對樓市的預期就不會發生大的變化。
除此之外，改建、翻建、囤地等行為模式的廣泛存在同樣是預期強烈的一種體現。一般而言現在地價高漲，買地翻建往往要等到一年或更長時間之後，那麼甘於冒一年不確定性的風險也要完成翻建專案，本身就說明對價格繼續上漲的預期之強烈。
按照理性預期經濟學的觀點，對未來的預期對於經濟活動具有重要的意義。著名經濟學家凱恩斯也表示，企業投資決定於投資者的精神狀態，即其對於投資的未來的利潤率（即資本邊際效率）的預期。因此，活力、商業信心、投資者集團的群體心理，成了凱恩斯經濟分析的核心。
所以，大開發商和普通民眾的一致預期以及他們之間的共振，很大程度上確保了大多地區樓市的源源活力和勃勃生機。這種預期是不會輕易受到一些不同觀點和研究報告影響的。
如果說預期中偏理性的成分多一點，那麼一旦預期成型，接下來信心的樹立就是一個偏感性的過程了。
無論是新屋雨後春筍般湧現、搶Offer蔚然成風還是翻建改建星火燎原，這背後都是源於信心的支撐。只有信心強烈，國際買家無論是亞洲、中東還是俄羅斯都願意將盡可能多的資金不斷注入加拿大特別是GTA等城市的樓市；只有信心強烈，很多新移民才會一落地就忙於添置房產，或者工作幾年後便開始“小換大”的計畫；只有信心強烈，那些國際留學生的父母才會在孩子還沒有來讀書之前就張羅著為他們購置房產……
投資者信心隨著近兩年GTA樓市的增長加速度，不降反升，這其中很大的一個因素是加幣貶值。加幣貶值使外幣持有者購買力上升，繼而更堅定其購買信心。當然加幣貶值對於物業價格預期而言有負面影響，當然信心足夠堅定的情況下，這些並不足以阻止海外資金大踏步挺近加拿大特別是GTA的步伐，因為他們相信樓市的漲幅將抵消加幣貶值的負面影響。
當然我們沒有提及GTA樓市預期和信心如此強烈背後的基本面因素，而這些在上一期《地產週刊》頭條專題中其實已有充分表述：歷史最低水準的按揭利率和對於利率下調的進一步預期、移民政策的穩定和留學群體的迅速增長、GTA作為加拿大經濟商業及文化中心的全球城市地位……所有的這些基本面因素，在預期和信心中已經得到最忠實、最徹底的綜合映射，並驅動樓市長牛繼續昂首向前。
世界上沒有只漲不跌的市場，再強烈的預期和信心，也必須遵從經濟學的普遍規律。我們如何從市場預期與投資者信心的些微變化中揣測未來市場可能的轉變呢？敬請關注《地產週刊》的後續分析報導。
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MTA宣佈，耗資24億，拖延多年的紐約地鐵7號線延長工程終於將在9月投入使用，7號線在曼哈頓的終點站將從原本的時報光產遷移至位於11大道34街的哈德遜場（Hudson Yards），預計隨著7號線沿線的開通，該區域將開闢紐約房產新市場。
9月的開幕，距離2013年時任市長彭博首次乘搭地鐵從時報廣場到新車站差不多兩年，當時彭博表示以這項地鐵延長工程為榮。
7號地鐵延長工程在2007年展開，彭博原先希望，假如紐約市爭取到主辦2012年夏季奧運會，7號地鐵線可以接載觀眾前往西城的體育館。但由於紐約最後敗給倫敦，體育館並沒有建成，彭博只好著眼於哈德遜場的重新開發。
哈德遜場重新開發之後，將會有大約1400萬平方呎寫字樓、住宅和酒店。而改建計劃目前正在進行中。預料這裡5年後會有接近9000個公寓單位，有4萬至5萬人在新寫字樓工作。
此外，新車站亦非常接近由廢棄架空鐵路改建而成的HighLine公園，這個公園已經成為旅遊熱點。
有投資遠見的人應該都看到了曼哈頓西城這個哈德遜場開發區的紐約房產投資前景，如果等到周邊各個項目都建成了之後在下手就晚了，距離該區域3分鐘車程內有一套房源還比較適合有充足預算的投資者。
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