澳洲四大行最严房贷率 西太要求投资者首付20%

《堪培拉时报》报道称,本土最大房贷供应商西太银行(Westpac)将要求新的地产投资者至少有20%的首期。各银行正加快抑制飙升的住宅投资者贷款增长。

从7月8日起,西太银行要求新澳洲房产投资者贷款的贷款价值比率至少为80%。这是大银行目前为止实施的最严格上限。

澳新银行(ANZ)也于同一天采用新规定,但比西太银行的高10%。国民银行(NAB)上个月就将比率上限定为90%。联邦银行(CBA)则已表示,当比率超过90%时,它不会考虑贷款人通过负扣税的税务减免。

西太银行的政策调整是银行响应监管部门要求的年增幅最多10%而减缓住宅投资者信贷额增长(5月跃升了10.4%)的最新一步。

西太银行要求新澳洲房产投资者贷款比率至少为80%

澳洲审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)去年12月宣布了10%的上限,但官方数据表明今年头几个月的增长并未得到缓和,这促使该部门进一步向银行施压。

西太银行一度允许住宅投资者贷款95%。澳新银行在简报中指出,如果贷款人能用2套或以上的房子做抵押,而且其中1套是业主自主的,那他们可能还是可以贷款超过80%。

悉尼房贷经纪人伍兹(Andrew Woods)表示,这会让资产较少的人更难像投资者那样入市,包括首置业投资者。

他说:“如果你本来就富有,有1套贵重的自主房子,那你的情况不错。这会排挤可能试图购买第一套投资房产的非一流投资者。”

审慎监管局的最新数据显示,西太银行的投资者房贷额全国最高,达1,509亿元。

截至5月的1年里,西太银行、澳新银行及国民银行这方面的增幅都超出了10%的规定,但它们也发誓未来几个月要压低增长。

各银行5月和6月还采取了许多其它变动,包括降低投资者的利率折扣,以及收紧包销标准。

2大澳洲房贷经纪行Mortgage Choice及AFG声称新贷款中投资者的占比大幅下滑。这可能表明那些变动正在产生作用。

监管部门特别担心悉尼房市。CoreLogic RPData的数据显示,投资者在当地房贷中的占比处于新高位,房价在截至6月的1年里狂涨了16.2%。

AFG的总经理麦基翁(Brett McKeon)表示,如果近期新住宅投资者贷款的跌势持续下去,应当能帮助缓解悉尼房市过热方面的担忧。

部分经济师相信澳储行(RBA)可能更倾向于通过降低官方利率来控制投资者的贷款。

7月7日维持2%的利率不变后,澳储行行长史蒂文斯(Glenn Stevens)声称央行正与其它监管部门一同评估并控制房市可能带来的风险。

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澳联储:房价被低估3成 澳洲买房比租房划算

澳联储(Reserve Bank)进行的内部调查发现,尽管坊间担心房市有泡沫,但澳洲房价被低估了30%,差距为30年来最大。研究称当前的房价预期既不“异常”也不“荒谬”。

澳洲买房的成本比租房低三成
 
据《悉尼先驱晨报》报道,澳联储的高级研究经理Peter Tulip在布里斯班的澳洲经济学人会议上发表了关于房市研究的初步结果。他说虽然1年前的房价“定位合理”,但现在“被低估了大约30%”。这一变化主要是因为按揭利率大跌和债券价格变化。
 
过去一年,悉尼房价攀升了16.2%,墨尔本房价攀升10.2%,全国首府城市平均房价增长9.8%。
 
Tulip博士和他的副作者Ryan Fox称,房价上涨不能说明买房是否比租房更划算。“我们发现买房的成本比租房低三成。那就是说房价被低估了30%。”
 
“诠释我们的研究结果的另一种方式是调查当前的房价预期。我们的结果表明,现在的预测看起来非常合理。它们不会过分乐观,也不会异常夸张。
 

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中国股市大跌 投资者涌向澳洲房产

中国股市大跌,投资者们会选择其他的投资产品,而其中一个会是澳洲房产

据《悉尼先驱晨报》房产专栏报道,专家认为,中国股市大跌,3周内蒸发了3.7万亿,可能会有大批人涌入较为安全的澳洲房市

同时,一些知名房产机构称,再加上澳元的下降,可能会吸引大批富裕的中国人前来悉尼购房

自从6月中旬以来,上海证券综合指数下跌了30%——20年来的最大的连续3周的跌幅——一时,社会恐慌四起。

圣乔治银行(St George Bank)的高级经济学家Hans Kunnen说:“中国股市大跌,投资者们肯定会选择其他的投资产品,而其中一个会是澳洲房产。”

汇丰银行的首席经济学家Paul Bloxham也同意:“澳洲被视为相对安全的投资地,房产增值机会很大。中国投资者可分散投资。”

悉尼苏富比拍卖行的一高管Michael Pallier说:“有很多热钱已经涌出中国股市了。”

7月初Michael Pallier就卖了一些新公寓给中国的买家,也给他们展示了位于悉尼Double Bay地区的价值1380万澳元的房子,“买家买了房后,又想给自己妹妹买,让她过来这边住。”

期房公寓经营商CBRE的总经理David Milton也卖了很多房产给中国投资者,他认为未来情况会更好,“很多中国买家都有澳洲居住权,但是他们的钱从中国赚回来。”

新州房产协会的主席Malcolm Gunning则认为,虽然很多中国热钱会涌进房地产,但一些投资者会与家人一起合作,在澳洲买现有的房,这是“基于大家庭的考虑”。

他还说,中国股市大跌,会使更多中国人申请500万澳元的重大投资者签证,后者可以使他们更快获得澳洲居住权。这些投资必须是政府授权的,然而最终都会流到郊区的房地产中 ,例如Point Piper和Toorak这些地方。

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你绝对应该投资澳洲商业房产的五大理由

澳洲房产投资者考虑从住房房产转向商业房地产时,都会问同样的问题。商业房产投资者顾问克里斯朗(Chris Lang)列出了以下很有说服力的五大理由。

商业租赁期趋向于三年到五年之间,往往还可以更长。这意味着较少的租约变化,有一个更可预测的收入来源。

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理由一:租户的租期更长

多数情况下,住房租客的租期按月计算,也许是6个月,幸运的话也许是一年。

而商业租赁期趋向于三年到五年之间,往往还可以更长。这意味着较少的租约变化,有一个更可预测的收入来源。

理由二:房东拥有更大的控制权

当住房租户想在租约到期之前离开,他们只需要找到一个合适的替代租客,然后将租约转过去即可。从那时起,由新租客负责租金及履行租约的剩余期限。

而商业租户从事着经营活动,他们出售所经营的业务时,也需要房东同意他们的租约。

真正的区别在于,如果新商业租户在支付租金上违约,房东还可向前商户追讨,因为商业租约属商业合同,由法律规定强制执行。

理由三:不需要额外的支出

通常情况下,住房房产可提供5%的毛租金回报。房东还需要支付市政费和税金、保险、维修等,到年底算下来净回报率约为2.5%至3%。

商业房产取决于其位置和类型,每年能有约5%至9%的净租金回报。因为商业租户在租金之外,还需要支付各种建筑方面的支出,使房东获得真正的净租金回报。

理由四:商业租户负责维护房产

如你所知,如果公寓房的厕所出现问题,租户会要求房东找管工来维修。而商业租户由他们自己迅速解决这类问题,以免影响他们的业务。

此外,商业租户比较在意房产的整体外观,房产在商业租户的照顾下保持着最佳状态。

因此,无论租约是否有要求,大多数商业租户定期维修并重新粉刷房产,以保持一个良好的企业形象。

理由五:租金支付更有规律性

大多数出租住房由个人租用,因此,支付租金方式往往是现金、个人支票或直接转款,往往不能定时。

而商业租户正在运行一个企业,他们将每月的房租视为一种常规的费用。一般被设置为自动周期付款,也可以在期约中指定这种做法。

从底线上来看,住房投资者往往不得不面对不同的个人。而在适当的商业基础上的商业投资者,可以开始享受与商业租户更可预见的长期合作关系。

难道这听起来不是一个更好的安排吗?尤其是当你能够购买一套两卧室的公寓房,而同样的价格可以购买一套小型办公室的时候。

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韩国结婚移民者首超15万人 约四成系中国媳妇

据韩联社报道,据韩国法务部出入境外国人政策总部17日消息,去年韩国的结婚移民者首次超过15万人,达到15.0865万人,但同比增幅降低到1.6%。

结婚移民者从2009年的12.5087万人增加到2010年的14.1654万人,增长12.2%,但2011年和2012年的增幅分别同比仅增加2.1%和2.6%,增速大幅缩小。

有分析认为,结婚移民者增幅放缓是因为有关跨国婚姻的受害案增加,给人们敲响了警钟,而且有关当局加大了监管力度。跨国婚姻中介数量也从2011年的1679个减少到去年的512个。

截至去年底,从结婚移民者性别来看,女性占85.4%,为12.8826万人。从结婚移民者的国籍来看,中国人最多,达6.24万人,其后依次为越南人、日本人和菲律宾人。

跨专业学子如何选择日本留学专业

很多孩子赴日留学,都面临着选专业或跨专业的问题。今天,老师为大家介绍一些日本目前热门的大学专业,为大家的在校学习,毕业后的职业规划提供参考建议。

跨专业学子如何选择日本留学专业
跨专业学子如何选择日本留学专业

1.建筑学专业

建筑学,从广义上来说,是研究建筑及其环境的学科。在通常情况下,以及按其作为外来语所对应的词语(由欧洲至日本再至中国)的本义,它更多的是指与建筑设计和建造相关的艺术和技术的综合。因此,建筑学是一门横跨工程技术和人文艺术的学科。建筑学所涉及的建筑艺术和建筑技术、以及作为实用艺术的建筑艺术所包括的美学的一面和实用的一面,它们虽有明确的不同但又密切联系,并且其分量随具体情况和建筑物的不同而大不相同。经过9.0级地震的考验,日本的建筑学在世界上声名鹊起。面对多次强震仍完好无损的日本房屋,不得不让人们对日本建筑学科的科学性和严谨性肃然起敬。未来几年,全面重建对建筑人才的需求可想而知。因此,日本的建筑学专业在未来几年乃至几十年里将成为炙手可热的专业学科。

菊竹清训,川添登,大高正仁,槙文彦,安藤忠雄,丹下建三,树野藤武,佐藤武夫,前川国男,冈田新一,伊东丰雄,黑川纪章,丹下宪孝,还有山崎石在世界建筑界都颇有威望。

2.现代物流专业

流管理是指在社会在生产过程中,根据物质资料实体流动的规律,应用管理的基本原理和科学方法,对物流活动进行计划、组织、指挥、协调、控制和监督,使各项物流活动实现最佳的协调与配合,以降低物流成本,提高物流效率和经济效益。现代物流管理是建立在系统论、信息论和控制论的基础上的。

其毕业生主要面向工业生产企业、交通运输企业、货物运输企业、仓储企业、邮电、航空、建筑、商贸、以及其他公共事业单位,从事货物运输组织管理、配送管理、物流信息技术运用与维护、仓储管理、物流设施的操作、企业物资采购、客户管理等岗位的工作。

物流在中国目前处在起步发展阶段。物流概念主要从两条途径引入中国,一条途径随市场营销理论的引入从欧美传入,另一条途径是从欧美经日本传入中国。日本的物流研究和物流教育发展迅速,并且在世界物流领域占有重要的一席之地。鉴于高效、便捷、低成本的物流体系对一国经济与产业发展的重要意义,日本于1997年制定了第一部系统化的物流政策《综合物流施策大纲》,并于2001年全面修订, 在物流政策的演进中以提高国家和产业的国际竞争力为目标、以量化指标为导向等六个基本特征贯穿始终,构成日本物流政策内容的鲜明特征。

日本政府震后的首要任务即迅速恢复经济,从大力的物流政策来看,无论是震后国力支持还是市场经济的硬性需要,物流专业必定成为又一热门专业。

3.旅游管理专业

旅游管理是随着经济的发展而兴起的一门新兴学科,属于工商管理下的二级学科,有庞大的发展空间和发展潜力,随着国际经济的全球化,旅游业更加繁荣,因此对旅游的管理要求也随之提高,现在开设旅游管理专业的学校也很多,对专业能力和素质也有一定的要求。

旅游管理又分为旅游企业管理、旅游开发与旅游市场营销、会展服务与管理、旅游文化、旅游经济等学科。小泉首相上台后推出的“观光立国”的国策延续至今,《21世纪初期的日本旅游业振兴战略》其重点就是发展入境旅游和推动国内旅游。中国是日本的近邻,也正逐渐成为日本的主要客源之一,“观光立国”的战略大大加快了抢夺中国旅游市场份额的步伐,并采取了放宽签证,增加办事处,加大在中国的宣传力度,与中国旅行社积极合作等措施。

以汉语为母语的中国留学生,在熟练掌握日语并熟悉日本当地风土人情后,能够很快加入中日国际导游的行列,职业前景看好。再加上中国学生通常拥有胜日本人一筹的英文背景,以及中日两国文化的相通性,无论在学习还是在就业上都具有其他国家学生不可比拟的优越性。

4.环境学科

环境工程是研究和从事防治环境污染和提高环境质量的科学技术。环境工程同生物学中的生态学、医学中的环境卫生学和环境医学,以及环境物理学和环境化学有关。由于环境工程处在初创阶段,学科的领域还在发展,但其核心是环境污染源的治理。环境学科是朝阳学科,学科内容主要包括水体污染控制、生活用水供给、大气污染控制、固体废物处置、噪声污染控制,还有放射性污染控制、热污染控制、电磁辐射控制等。

日本是环保大国,政府对环保问题日益一直非常重视,日本企业的环保观念也在发生变化。许多企业开始从过去被迫遵守环境法规到现在自觉地加强环境保护。人们逐渐认识到,环境保护问题不仅影响全局,也决定整个国家的的生死存亡。2010年,与环境有关的市场规模将从现在的15万亿日元增加到37万亿日元,就业人数会从现在的64万人增加到140万人。日本经济计划厅预测,到2020年,环境产业将是日本经济增长的重要支柱之一。重视环保已经成为日本举国上下共同关心的大问题。

5.动漫专业

日本动漫专业是日本大学及专门学校传统的优势学科,是动漫产业中较大的一部分,概括的说,它是指围绕着动画这个价值中心,由各个产业部门本身以及产业部门的各个经济活动形成的经济领域。这个词组由三个关键词组成:日本、动画和产业。日本动漫对日本社会的影响非常深远,几乎所有当代日本人都受到过漫画的影响,如同20世纪50年代到80年代的连环画(小人书)对中国人的影响一样。而且,随着社会的发展进步,日本漫画也随之变化,持续影响着一代又一代人。日本动漫产品的创作者和消费者之间有良好的互动,一部新的动漫作品多数会经过漫画试刊的检验过程,如果市场反映不好,就会修改甚至最终放弃。因此,创作者很清楚产品推出和市场认可二者间的风险关系,形象可爱、贴近人性、成为偶像、深入人心是多数动漫创作者追求的目标。

众所周知日本是动漫大国,由于动漫产业链较长,若计算其他相关衍生产品,已经成为了日本的第二大盈利性支柱产业。据日本一家网络媒体介绍,实际上广义上的日本动漫产业已经占日本GDP十几个百分点。由此可见,动漫产业在日本的地位之重,对优秀动漫人才的需求直切。

6.经济学科

经济学是现代的一个独立学科,研究的是一个社会如何利用稀缺的资源生产有价值的物品和劳务,并将它们在不同的人中间进行分配。经济学主要进行三点考虑:资源的稀缺性是经济学分析的前提;选择行为是经济学分析的对象;资源的有效配置是经济学分析的中心目标。其首要任务是利用有限的地球资源尽可能持续地开发成人类所需求的商品及其合理分配,即,生产力与生产关系两个方面。

日本是亚洲唯一的发达国家。国内市场大第三产业比较发达,加工贸易兴盛,制造业也比较强。特别是工业技术在世界上属于高水平,在众多领域之中,是其他发达国家和开发中国家的典范。经济学教育也早已自成体系,形成完善的教育系统。本政府对于教育事业的关注度和重视度也非常高。然而随着日本“少子化”趋势日趋明显,日本经济要保持持续发展,最有效的方法便是大量引进外国优秀人才。从以往的经验来看,在日本学习经济学的学生无论回国还是继续留在国外普遍都有良好的发展。

 

 

股市大跌 预料中国香港楼价高位反覆

港股今曾急跌逾二千点,短期会对中国香港投资者造成心理影响,楼市观望气氛转浓,料影响本月物业成交量,料较上月减少50%,物业代理首当其冲。但由于物业属长线投资,部份对股市失望的投资者,或将转投物业市场,不排除会引发弃股换楼潮。如股市跌势持续,最坏影响至金融体系,届时楼价亦少不免被波及。1

但于三辣招钳制下,物业市场欠缺炒风,亦没有过度借贷,跳楼货欠问,金融风暴极其量影响一手开价及二手业主叫价。即使引发楼价下跌,相信亦相当轻微。

中原地产联席董事黄良升指出,希腊公投之后,市场忧虑希腊债务危机恶化,而且内地A股大跌,拖累本港股市向下。恒生指数(HSI)今日2015年7月8日收市报23,516.56点,与上周五7月3日的26,064.11点相比,三日累计下跌2,547.55点或9.8%。

本周恒指的调整幅度,比2011年及2008年的调整为少。2011年欧债危机期间,恒指由2011年4月的23,720.81点高位,下跌至2011年9月的17,592.41点,五个月累计跌幅25.8%。另外,2008年金融海啸,恒指由2008年4月的25,755.35点,急跌至2009年2月的12,811.57点低位,十个月累计跌50.3%。

股市大跌,预期中国香港楼市观望气氛转浓,成交减少,料楼价在高位反覆,不会转势向下。本港楼市健康发展,市场没有过度炒卖,没有过度借贷,没有过度建设,所以楼价难以大跌。估计2015年7月的中原城市指数(CCI)约143点,料楼价将在140点上下反覆企稳。

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英镑汇率走强 鼓励海外投资

FXcompared公司日前发布了一项研究,分析了驱动英镑买家们海外投资的主要因素。其中英镑汇率走强是当前的最主要因素,46%的受访者都想借此机会在海外投资房地产。由于看好经济前景和海外购房出租投资,23%的被访者考虑在未来12至18个月购买海外物业。

“随着欧元走弱,很多英镑买家将获得投资海外房产的前所未有的机遇。”FXcompared总经理丹尼尔.韦伯(Daniel Webber)说,“在接下来的12到18个月,我们可以看到住宅及商业房产的投资者将主要集中于欧洲主要国家,如西班牙、葡萄牙、意大利和法国。”

英镑汇率走强 鼓励海外投资

 

英国优质房产推荐

其它主要影响包括更容易获得抵押贷款(22%);20%的受访者表示保守党赢得大选是投资海外的重要因素;而约16%的人表示英国印花税和房产税的改革是主要因素;能够提取养老金(14%)和海外有更好的按揭产品(12%)。

至于什么样的房产最令投资者感兴趣,近两成的人希望在同一个地点投资多套房产,另外近两成的人认为沿海地点提供最佳的投资回报。

好天气仍是考虑海外投资的主要因素,48%的人认为生活方式是一个主要卖点,42%的人觉得房产的交通需要便利,1/4的人专注于更大的房产,21%的人希望该地段有良好的增长前景。

新加坡第二季房地产拍卖数目大增但成交率极低

今年新加坡第二季的房地产拍卖单位比去年同期多了近一半至180个,不过买卖双方的理想价格差距却让成交率只有3.9%,分析师预测,接下来新加坡房产市场上将会出现更多拍卖的单位。1点击查看更多新加坡房产

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的报告指出,今年上半年在新加坡房产市场上公开拍卖的房地产单位总数同比增加39%或99个单位至355个,第二季的拍卖单位同比则增加了45%,其中71.7%是业主本身拍卖,28.3%是非业主拍卖。

莱坊董事兼拍卖部主管李秀萍指出,拍卖单位有所增加是因为在疲软的房地产环境中,投资者持有资产的压力越来越大,因此想通过拍卖的方式把资产脱手。

然而,虽然拍卖单位总数增加,但是第二季成交单位却只有七个,成交率从今年第一季的6.3%下降至3.9%,其中被抵押权人抵押逼售(mortgage sale)的拍卖单位成交率从18.5%减少至9.5%。第二季拍卖交易总额也大幅下滑,从第一季的3580万元减少72%至1000万元。

李秀萍表示,6月学校假期是拍卖市场的传统淡季。此外,买家的交易形式也有所改变,越来越多潜在买家趋向在拍卖结束后才通过安排私下交易,其他潜在买家则只会在看到所期待的价格出现时才出手,这些都是造成拍卖成交率减低的原因。

七个成功拍卖的单位当中,五个是住宅,其中一个是位于惹兰柬埔寨路(Jalan Kemboja)的两层楼排屋,以225万的价格成交,其余四个都是被抵押逼售的公寓单位。另外两个成功拍卖的单位是两座工业房地产,成交总额为320万元。

拍卖工业房地产单位 比第一季增85.7%

第二季的新加坡房地产拍卖亮点在于工业房地产的拍卖单位比第一季增加了85.7%至39个单位,这是近两年来第一次有超过30个工业资产在市场上拍卖,主要因为市场上的新工业房地产项目完工后,提高了工业空间的供应量,持有分层地契(strata-titled)工业空间的业主在租赁市场面对挑战,难以理想回筹出租手上单位,拍卖便成了投资者出售工业房地产的另一个管道。

莱坊的报告也指出,小型住宅单位的拍卖在第二季出现增加的趋势,一房和二房式单位环比增加28.6%至27个单位,鞋盒单位也继去年第四季后再度卷土重来,有四个鞋盒单位拍卖,其中三个是抵押逼售。

李秀萍表示,市场上非有地住宅单位的空置率高达8.3%,小型单位的屋主越来越难维持以租金还贷,债权人于是把无法偿还房贷的单位拍卖逼售以恢复贷款组合以减低风险。

在面对新住宅项目推出市场和疲弱租赁市场的双重打击下,她认为鞋盒单位将会成为投资者眼中更弱的房地产投资选择。她并预测下半年房地产拍卖会热起来,更多投资者会想要拍卖手上的资产,买家也会更积极出手,而被拍卖逼售单位预计在今年底会达到200个。

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2015第一季度 新西兰房价指数亚太第二高

根据全球物业顾问公司Knight Frank发布的最新亚太地区房屋价格指数,新西兰2014年和2015年第一季度的房价增幅仅次于公寓价格疯狂的中国香港,超过马来西亚澳洲。分析认为,奥克兰火热的房地产市场,推高了新西兰的房屋价格指数

新西兰房价指数亚太第二高

Knight Frank表示,今年第一季度所调查的11个国家中,6个国家出现房价上涨。根据预测,新西兰与澳大利亚、中国、印度、印度尼西亚、日本韩国泰国等国家宽松的货币政策,将对房价造成影响。

报告指出,中国香港、泰国、印度、悉尼和北京等地的土地供应问题造成了房价的变动。但新西兰不在此列。

这些数据发布于Knight Frank今年6月的《亚太住宅评论》(Asia-Pacific Residential Review)。该公司发布的房屋价格指数是这些国家央行降息的参考。

Salt Funds Management公司执行董事Matthew Goodson本月对奥克兰房市泡沫的潜在结果提出警告。他说,确凿的证据显示,信贷融资的房地产泡沫一旦破灭,其后果是可怕的,不接受历史教训的人必将重蹈覆辙。

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