买房故事 – juwai

在美國買房也要“搶”：都是通脹惹的禍？

“聽親戚說國內許多大城市的房價上漲，買新房打新也難，沒想到我在美國也搶不到房子。”在美國舊金山生活的華人張興（化名）最近也在為房子煩惱。

在他看來，最近美國主要城市的房地產市場已經是典型的“賣方市場”。“我之前已經看了6套房子，而且也出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上。”張興說，“我之前在伯克利看，結果那邊的房子太搶手了，現在改去聖何塞看。”

張興對記者展示了一套自己曾相中的房子，業主開價98.8萬美元，他已經叫價120萬美元，結果最高出價者叫到135萬美元並最終成交。

“2020年的詢盤數據表明泰國依然是中國買家最心儀的海外購房目的地，而美國房產在2020年一舉回升至第2位。去年美國雖疫情嚴重，但美國樓市的反常旺盛特別是歷史上最低的貸款利率確實吸引到了買家的關注。”居外IQI集團執行董事長喬治奇米爾說。

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官方數據顯示，今年2月公布的去年12月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數同比上漲10.4%，為2014年1月以來的最快同比增速。此外，占美國住房銷售量九成的二手房房價也在上漲。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweathe表示，“由於疫情，人們不想搬家使得庫存無法釋放，導致供給更少，買房變得更加困難。”更有消息指出，美國房地產市場的火熱行情導致當地木材價格同比飆漲超1倍，全美住宅建築商協會呼吁拜登政府免除進口木材關稅，降低建築成本穩房價。

而在張興看來，強勁的需求加上低利率環境，成為美國一些地區房價上漲的“主因”。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。

疫情之下多國為抗擊疫情，大量的寬松措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。最近，全球股市震蕩加劇，美債收益率上升成為市場關注的焦點。美債收益率上升的背後，最受關注的就是通脹預期以及美聯儲態度。就在當地時間17日，美聯儲重申寬松立場和保持當前QE購債直到經濟有明顯進展的承諾，美聯儲主席鮑威爾繼續淡化近期美債收益率上升的影響，否認要考慮加息。

“美股起起伏伏，房價也節節高，但可惜的是我的收入還是那樣。”張興的一句調侃，似乎映射出了疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛采取經濟刺激政策，持續攀升的房價引起各方關注。的確，最近關於海外多國房價上漲的消息不絕於耳。澳大利亞統計局公布的數據顯示，去年四季度州府城市平均房價上漲3%，其中墨爾本房價上漲3.4%。近日，澳大利亞央行對房價飆升表達了“不安”，但同時表示暫時不會干預。

“對於買房，這幾年還從沒碰到過像現在這樣的情況，”張興還是感到一絲無奈。

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原文：證券時報網

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為求“心頭好”，我以高價搶下香港特色單位｜居外專欄

上周筆者以投標形式購入馬鞍山新盤Silversands一個頂層連天台的特色單位，有報章以破新高價來形容此次交易。事實上，馬鞍山另一個樓盤峻源去年有特色單位以8,480萬成交，面積達2,677平方呎，呎價為31,677港元，這才是歷史新高！

當然筆者購入的單位以呎價31,028港元成交，也絕不便宜。為什麼高價入市？這成為本周筆者經常被問及的問題！

筆者現在居住於清水灣，一棟三層高的洋房，每天經常要在屋內上落樓梯。隨著年紀越來越大，漸漸感到吃力。所以一直想找一個一層過的大平層，供退休後之用。由於內子有種植的嗜好，所以有花園或天台，才是理想之選。要具備環境優美、景觀開揚、交通及購物便利等等條件，實際並不容易！

雖然Silversands的質素確實符合本人的要求，但價格一直是阻力。銷售部同事不斷游說物業因屬樓花，未能提供現場實景參觀。一旦落成，肯定不少買家會搶購、有錢都未必買到，尤其是下半年通關在即，這類特色單位肯定時國內豪客的至愛，同事勸筆者盡快決定！這也許是事實，峻源的歷史新高成交，也是在現樓開放時，一批買家參觀之後，才成功出售。據說，在短短幾天的入標時間，也有4份標書競爭，以8千多萬在馬鞍山買一個分層單位，都可算出乎意料之外！

剛巧筆者在網絡上，見到一條視頻是名設計師梁志天先生在2014年經本公司買入的西貢村屋。當年作價1.3億，呎價達到6.19萬，破盡村屋的紀錄。視頻中見重建後的村屋，當然美侖美奐、別樹一格，毫無保留地顯出設計師的功力！根據同事了解，梁先生也花了幾年時間在西貢找尋他的海邊Dream house（夢想之家），並花上天文數字的價錢，才能奪得“心頭好”。

筆者也曾經就價格向專業測量師朋友了解。基本上，他們都同意這是一個合理市價。理由是始終是特色單位，價格高一點是無可避免；如果合用的話，就物有所值！所以簡單一句，便令筆者作出購買的決定。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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在吉隆坡買房的中國人告訴你：馬來西亞到底是什麼樣子

我是中國人，妻子是馬來西亞人，我們剛在吉隆坡買了一處房子，雖然剛剛入住新房，但是我在大馬也生活了很多年，當然打算在這定居是遇到了老婆以後。在這度過的歲月，總體來說也算是自在安逸，今天就來和大家說一說我眼中的馬來西亞是什麼樣子。

國人大多對馬來西亞不甚了解，我出國之前也是一樣，只是大概知道梁靜茹、阿牛之類的明星是馬來西亞華人，知道這個國家有一部分人是會講華語的華人，多少算是有一點親切感吧。後來因為工作的原因，從來沒出過國門的我，一個人飛往了這個陌生的熱帶國家!

首先說一下環境吧，大馬的自然環境相當的好，森林多、空氣好，雖然分旱季和雨季，但是即使在旱季空氣也非常滋潤。我喜歡大馬的雨，來的快去的也快，給人一種酣暢淋漓的痛快感。

這邊天氣好，人們普遍睡很晚，小伙伴們可以腦補一下國內的夏天遍布的街邊燒烤啤酒攤，大概就能想像到大馬的夜晚。吉隆坡是個不夜城，你半夜十二點去大排檔、食攤和甜品店，可能都找不到位子坐，這是一個充滿煙火氣的地方，路邊一頓豐富的大排檔大概就能抵消你思鄉的憂愁。

這的人大部分都會買私家車，養車成本及其低，汽油只有國內價格的一半還少，油品也好。吉隆坡開車真的很舒服，開車人的素質普遍比國內要好出大一截，打燈一般後車會避讓，揮手示意錯車也會避讓、不是一些特殊原因很少鳴笛的，更不用說錯車不開遠光燈這麼常識的東西了，所以這邊的開車感受真的很舒心。

工作了一年以後就遇到了我現在的太太，她是一個溫婉中又帶點活潑的馬來西亞女孩，也是由於工作的關系我們一來二去就熟悉了。這只是一個普普通通的愛情故事，沒有跌宕起伏但是溫柔堅定。

我們結婚後就合計要在吉隆坡買房並定居下來，當然如果我們決定回國的話，我也打算在大馬購置一套房產，為了方便日後度假旅游，還可以順帶投資。

我們這套房子面積大概有80平，這裡的面積可是實打實的實用面積，總房款大概在人民幣110萬左右。這個價格跟國內的一線城市比起來真的是小巫見大巫了，跟我在北京的朋友比起來，我這套房子的全款連付他的首付都不夠。

房子位置不錯，去哪裡都方便，配套設施也齊全，底下有游泳池、健身房、網球場、室內羽毛球場，周邊至少三家手衝咖啡店，去宜家等商場走路也就5分鐘。

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吉隆坡的經濟發展程度和城市建設也許在某些程度上不及北上廣深，但是從生活舒適度來說，真的遠超於中國的好多城市。

首先房價便宜，設備齊全的公寓大致上100-200萬，購房壓力小，自然生存的壓力也小，對於國內普遍大學畢業就要買房結婚的緊張節奏，在這裡生活要舒心的多。

其次吉隆坡是多點發展的城市，不一定要住市中心才方便。基本上每個區域都有購物商場和眾多餐館。大馬雖然前幾年遭遇了經濟危機，但畢竟發展得早，跟國際的聯通比中國一些城市要好，這體現在很多生活細節裡。比如在北京剛出現第一間Marks & Spencer（瑪莎百貨）的時候，這個英國連鎖店在大馬已經至少開了15年了，售價也比北京劃算。

再者食物真心好吃啊，選擇也多，檔次高的飯店自不必說，路邊攤大排檔都各有千秋。對於一個吃貨來說，這裡真的是美食的天堂。天氣也好，天天能曬到太陽，雖然偶爾也有霾，但是跟北京真的不是一個數量級的。

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最後，我們決定在吉隆坡定居也是出於對孩子的教育和醫療方面的考慮。

在大馬英語是通行語言，對孩子來說，掌握英語會很快。我發現我一些朋友家的孩子在北京學的英語雖然口音好聽，但她們大多只會念，說起來不太流暢，這也許就是環境對語言的重要性。馬來西亞是個合適的教育踏腳石，等打下基礎，再去歐美深造。

順便說說，吉隆坡雙聯課程很盛行的，就是在吉隆坡讀1年之後出國再讀2年的那種，學院的選擇特別多。

吉隆坡的滿家樂國際學校（Mont’ Kiara International School）

大馬的醫療也是很值得稱道的。之前看到《科學美國人》上的報道，說是馬來西亞的醫療水平和服務在全球榜單中排名第三，亞洲區排名第一。當然在日常生活中，我們對於這些排名也沒什麼概念，不過比起在國內看病，在大馬還是方便多了。

平時有個感冒發燒這種小病，我們一般都去公立醫院看，整個過程只要支付掛號費就可以了，一般是2塊錢（人民幣），當然這項福利是針對大馬人的，不過如果外國人擁有了第二家園身份也可以享受同樣的待遇。

如果是大病需要住院或者手術的話，我建議大家還是去私立醫院比較好。等待時間短，設備和技術也相對先進，服務態度當然也更好。

前幾個月朋友的小孩咳嗽、發燒，我陪著他們去了附近的私立醫院。到了以後我問醫生要不要打針，她說我們這邊小孩一般不打針。最後根據寶寶的情況選擇用一次霧化治療來化痰，加配一瓶咳嗽藥，一瓶嘔吐藥，一瓶流鼻涕藥，還有霧化用的氧氣面罩（可以帶回家繼續使用），總共花了200來塊錢（人民幣）。拿藥的時候護士還特意詢問朋友家裡是否有退燒藥，朋友說有，她就說那就不用幫你配了。

總體來說，這裡的醫院不太會給病人過度治療，他們提供的醫療服務大多恰到好處，也不會因為你是外國人而加收額外的費用。

還有一個我比較喜歡大馬的原因就是這裡的生活氛圍。大馬人很和善，沒去過的，腦補一下港劇裡那種街市的氣氛，吵鬧卻溫馨。這個國家地方不算大，卻容納了許多不同文化背景的種族，開放和包容自然也是刻在骨子裡的。

當然，這個世界上不存在一個完美的國家，每個國家都有自身的問題和不足，每個國家也都有她可愛的地方，不要人雲亦雲也不要一葉障目，選擇適合自己的才是最好的。

大馬的優點就在於，生活安逸，環境優美，教育醫療發達，這些都是現階段我比較看中的東西。這個因人而異，需要自己體會。我愛大馬，Satu Malaysia！

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來源：萬聯移民
責編：Zoe Chan

遠程買房5年上漲85% 眼光比資金更重要——上海金領德國買房投資的故事

買家檔案

L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元

今年5月，我在德國度假期間，特地到柏林去看了一下自己四年多之前買的房子。因為租客還在，即便是房東沒有得到租客的允許也不能進入房間的內部，所以只能觀望下房子的外景和周邊。說起來有點不可思議，這套買了四年多的房子，我至今也未曾進入過，裡面的廬山真面目不曾看過，連現在入住的意大利房東也未曾謀過面（管理都由當地的管理公司在打理，日常的溝通主要通過英語郵件）。這一切是怎麼發生的呢？且聽我一一道來。

起因：深愛德國的環境與文化

我的這項投資交易是在2014年底確認、2015年初完成的。其實投資柏林對我而言也絕非完全偶然。畢業不久，我曾在一家德企工作，培訓期間在德國紐倫堡住過4個月。雖然此前在英國留學，但初到德國的我就深深地愛上了這個國家的環境和文化，尤其是人與人之間的高度信任給我留下了深刻的印像。

2012年夏天，我男友在柏林度假順便買了一套房子，當時我也在，並且陪著他走完了整個買房交易的全流程。因此對於如何以外國人的身份買房、怎麼找中介、律師、按揭經紀、管理公司等，已經非常清楚了。男友是美國人，他的父輩是二戰期間被迫離開柏林的猶太人，雖然這個交易中不免有些感情成分，但促使他當機立斷做買房決定的最大原因是當時柏林的房價和世界上任何一個大城市相比都是“便宜到難以想像”。後來，我上海遇到一位以色列人，也是前幾年在“尋根”柏林的時候順便買了套房，他至今仍為這項投資感到無比的驕傲。

交易：全程 “遙控”指揮順利入手

2014年，我在香港的一家資產管理公司工作，工作性質使我在二級市場證券投資上受到嚴格的限制。但自己當時手頭有五六十萬港幣的閑置資金，到上海或者香港置業是絕對不夠的，於是也萌生了投資柏林的念頭。雖然當時的房價與2012年相比，已經有了不小的漲幅，但價格依然便宜。2014年夏天，我與閨蜜到歐洲度假，把柏林定為最後一站，找到了當時為男友辦理交易的律師，提供了自己的護照復印件，簽了律師的委托函，就離開柏林了。後續的房子搜尋、交易確認和與中介、律師和按揭經紀人的溝通都是在網上以郵件形式進行的。

柏林是個很大的城市，而且由於冷戰時期東西分割的特殊歷史，加上這些年創意和高科技產業在當地的迅猛發展，各地區房價變化差異很大，對於一個外國人來說，要找到適合自己投資的地段並不容易。所以我采取的策略是鎖定西柏林的老牌黃金地段，以著名的選帝侯大街為中軸開始搜索。

最後選定的標的是位於柏林市中心西南面Wilmersdorf區Pfalzburger Straße街一棟二戰前老公寓樓的單間公寓，大概是28平米。前房東是德國人，帶每月470歐元的租約。憑借固有的認知，我一開始擔心28平米是否太小，但德國的房屋是按實際面積計算的，對單身人士來說空間不算局促。在柏林當地，這樣地段好、面積小、租金水平不低的小戶型算市中心黃金地段的“上車盤”（香港俗語，指用少量的錢成為有房一族，登上樓市發展的列車）。由於外來人口不斷湧入，柏林的房屋供應極為緊張，因此房東掌握了較大的主動權。

還好，有個盡心盡職的房產中介幫忙！這位房產中介是一位德國老先生，常年為西門子公司的員工提供房產租賃買賣的服務，對我的服務也很到位。因為無法實地查看，他就拍視頻給我看了大樓的外觀、附近的環境和公寓的內部結構。

投資：“絕不貶值”的長期資產

經過查看圖片、視頻資料和與經紀人的溝通，我很快就確定這是我想要買的房子！交易的第一階段，總的花費大約在10萬歐元左右，包括8.6萬歐元的物業總價、房價7%的中介費、律師費和按揭經紀人的服務費。我的首付大約五成，其余的來自貸款。由於我不是歐盟公民，在當地銀行系統無法取得貸款，按揭經紀為我找到的貸款提供方是北德一個行業退休基金，雖然3.5%的利率和當地銀行按揭利率相比高了不少，但相比國內仍是要低了很多。租金用於還一部分房貸，其余每年再貼一萬多元人民幣，預計2023年貸款還清。

房屋購買後，延續之前的租約。由於我無法直接管理租客，律師為我推薦了一家當地的物業管理公司，主要負責收租、交稅、還貸等行政工作，每月收費大約25歐元。另外，我沒有開設德國銀行賬戶，而是開設了一個第三方托管賬戶，進行日常資金的往來，我和物業管理公司對賬戶有控制權。

而房子本身的物業管理費大約在150歐元左右。這個管理費在德語中稱為Hausgeld，直接的意思是“房子的錢”，也可以理解為“房子基金會”，所有對房子的管理修繕的費用都從這筆錢出，不存在再次向房東集資的情況。

粗略估計，這套小公寓的目前的市價大概16萬歐元左右，較購買時的價格上漲了85%左右。

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在有些人看來，通過網上的溝通，“遙控”購房似乎有些不可思議，但在這國外並不稀奇，比如有報道說一些英國買家也是通過這種方式完成的海外房產投資交易。另外，不得不說，德國的誠信社會和法治環境也給予了我這樣做以很大的信心。我的中介在交易完成後就退休了，他發了郵件對我說：“這是我職業生涯的最後一單生意，謝謝你對我的信任。你做了一項明智的投資，除非發生戰爭，否則這個房子是絕對不會貶值的。”

居外推薦德國柏林市西部心髒地帶的優質投資公寓：位於柏林Eisenzahnstrasse大街上的住宅和商業綜合體，於2019年進行了全面翻新，擁有23至60平方米的居住空間，設1-2個房間的公寓，是自用者和投資者的理想之選。房價約¥191萬。
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撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan

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3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（上）｜居外專欄

很多人向我打聽作為外國人到底在加拿大魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

找個靠譜的引路人

在一個你可能都從沒有去過，或者只是匆匆路過的國家投資買房，還真是一件風險挺大的事。所以找個靠譜點的引路人很重要。這個引路人就是當地有專業執照，願意盡心為你服務的地產經紀了。當然這種事還真很難說，你怎麼就可以相信一個和你素不相識的人呢？我想每個人都會有自己的判斷標准。

我和王先生相識算緣份吧。他是通過看我的文章找到我的，我們先是電話聯系，然後加了微信聯系上。在通過交流中，我了解了他想為來讀書的女兒購房的需求，資金情況，想買房的區域等，我也多次發給他一些房源，讓他對蒙特利爾的市場有所了解。幾個月下來，他確實對蒙特利爾的房價有了更清楚的了解。在制定預算和選擇定居點方面有了明確的想法。

為買房早做資金准備

王先生之前匆匆來過一次蒙城，在銀行開了戶，為了買房，他也早早開始把資金從海外打入加拿大帳戶。但是到底要多少錢，他並沒有數。為此我給他介紹了幾家銀行的貸款經紀，由他們為王先生的購房做資金規劃。根據現在的政策，外國人買房要付至少35%的首付，剩下部分由銀行貸款。但這些貸款也是有條件的，有的需要10%的房款存在銀行做押金，只能做保本投資，不能隨意動用，直到貸款結束。有的只給貸款60%，但需要4%的房款做押金。而且對貸款人的資格審查也不一樣，大多數銀行要求貸款人和加拿大必須有一定聯系，比如子女在此留學或是有工簽，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什麼親人也沒有，唯一要來讀書的女兒還沒有辦好學簽。好在還是為他找到了一家肯貸款的銀行，願意以65%貸款加上10%的押金，但必須要他人親自到蒙城來簽貸款文件。

明確所需資金後，王先生很快從香港轉來了所需的首付。

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親自看房面見銀行

一切准備好後，王先生在兩個月後訂下了來蒙城的時間。他告訴我一共只能待4天，所以必須在這4天的看好房，並辦好貸款。於是在他來的前一周，我開始為他預訂看房。說實話，現在蒙城的房市很熱，正確標價的房子應該在21天就出售。所以我為他好不容易預約上兩天內看12個房，但實際上我約了30個以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地調整時間，以確定他能在最短時間看到最多的房子，這樣能做出最好的決定。

那兩天現在想想真是不容易，都要到下午3點才能吃上飯，腳都走得生疼。但好在在看完最後一套房後，他告訴我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因為地理位置特別合適，價格也在他的預算內，房子狀況也保持很好。那房其實並不在王先生當初考慮的區域內，但在我搜索房源，考慮到他女兒上學的實際情況，加之我對蒙城的十幾年生活的經驗，特地擴大了另外兩個不錯的好區的房源搜集，才找到了這個房源，當時才上市3天，我們是第一個看房人。所以該說什麼呢，我想只能用緣分來解釋。

居外推薦蒙特利爾西南部LaSalle區獨立別墅。該房占地452平方米，有4+1個臥室，3+1個衛生間，居住寬敞舒適。剛剛重新裝修廚房，大理石台面，時尚櫥櫃，盡顯高檔。該房地處LaSalle優質社區，步行距離兩所優質小學，附近有大超市，電影院，餐館，LaSalle醫院，公共室外游泳池等，非常適合新移民安家定居。
居外物業編號：48975905 查看更多房源信息

王先生看中了這房，但他並不太清楚到底該如何出價才能既沒有買高，又能買到這房。我連夜查了這附近已出售房子的價格和市場上房子的標價，和他仔細分析合理的買價，制定了正確的還價策略，並解釋所下的OFFER上的每一句話，他這才簽了字，第三天發出了OFFER。與此同時第三天上午，我陪他見到銀行有關人員，辦理好了所有貸款文件。

還沒有等到OFFER的回音，王先生一大早就飛離蒙城了。我們還保持著密切聯系。還價過程如我們預料地來來回回了兩次，每一份需要他電子簽名的文件我都細細做了解釋，最後就在我們預想的價格上，賣家接受了我們的OFFER。

但王先生真得能順利買下他的房子麼，做為海外買家，他人不在這裡，接下的事該如何處理呢？我下期再講給大家聽。

下文繼續：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）】

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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英國北部多個房產項目爛尾買家被坑如何鑒別開發商？

作者：傅士鵬

據英國《泰晤士報》最新報道，超過25個由香港買家投資的英國北部房產項目爛尾，2000多名買家損失了總共1.1億英鎊的訂金。

受損失的買家大多來自中國香港，另外也有中國台灣、中國大陸、馬來西亞、新加坡投資者受損。

香港立法會議員To Kim-sun向《泰晤士報》曝光了這一消息。

這次被曝光的房產項目，不乏前任英國財相喬治·奧斯本2015年訪華時主推的北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）中的項目，重災區是利物浦、曼徹斯特等英國北部城市。

北方經濟引擎計劃允許開發商在推廣項目時，可以說自己的項目是由英國政府背書的重建項目。

在所有爛尾項目中，位於利物浦的“新中國城”（New Chinatown）項目最為知名，在香港鬧得最大。

利物浦“新中國城”開發商North Point Global最初稱將對項目投入2000萬英鎊，復興英國第一個中國城——利物浦中國城，並新建790套公寓和一棟擁有140個房間的酒店。

項目最初於2015年在香港開售，承諾第一期將在2017年末完工，整個計劃將會於2019年結束。

現在已經是2019年，項目仍未建成，且建造速度極為緩慢，只打了個地基。

目前該項目已經被轉手賣給另一個開發商，原開發商North Point Global正在接受英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office, 簡稱SFO）的調查。

根據由受損投資者組成的團體”新中國城買家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）發布的聲明：

新中國城買家有限公司代表的買家一共投資了將近600萬鎊，原因只為利物浦新中國城的歷史文化意義。現在，不忍看見本來前景無限的計劃不幸擱置，還收不回錢。

另外一家位於曼徹斯特的開發商Pinnacle Alliance同樣並未能兌現對投資者的承諾，它在曼城市中心的開發項目Angelgate在嚴重拖延交房的情況下，還花費了總資金的40%用於支付售房提成。

在被超過70個買家舉報後，位於曼城的Angelgate項目與另外一處位於利物浦的學生公寓項目Quadrant進入了破產程序。

Angelgate地塊最後在網絡拍賣中被香港開發商遠東發展以520萬英鎊買下，樓花買家算是能暫時松一口氣。

除此之外，同樣在英國北部開發三處期房項目的Absolute Living Developments也在2016年申請了破產清算。

針對這一事件，香港立法會還發布了政府公告，並列出了所有爛尾項目清單。

▼香港立法會政府公告

▼有香港買家參與的英國北部爛尾項目清單

▼港媒對其中一個項目繪制的關系圖

精明的香港買家為何中招？

以鬧得最大的利物浦新中國城項目為例，由於英國貿易部（原來叫UKTI，先改名為DIT）和利物浦市政府都曾大力推介過爛尾的利物浦新中國城重建項目，許多買家認為該項目有政府背書。

對此，英國貿易部發言人對《泰晤士報》解釋道：

英國貿易部僅僅是對利物浦中國城項目進行推介，負責吸引開發商投資，並沒有參與到開發商的選擇中。

參與選擇開發商的利物浦市政府表示無法評論，因為SFO的調查還在進行中。

香港立法會議員要求英國當局調查其中的違法行為，呼吁英國警方和香港警方共同合作。

同時，香港立法會議員也建議英國當局未來和香港證券及期貨事務監察委員會合作，去核實英國樓花項目的可靠性。

除此之外，香港買家之所以中招，也是因為這類開發商開創了一種新模式：

1. 開發商首先向買家承諾了高昂的租金回報率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發商要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來，開發商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發資金，相當於投資客集資建房。

這種模式需要買家對開發商有很強的信任。

而這種模式也正是在英國政府發布北方經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）計劃後開始變得流行。

但從今天來看，集資建房的模式卻並沒有那麼可靠，許多項目至今仍未動工，或修建到一半就進入停滯狀態。

2014年，奧斯本提出北方經濟引擎計劃，但這個政策隨著奧斯本下台已經很少被英國政府公開提及

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也並不是所有使用這種模式的項目都爛尾了。

但是，這個模式的的確確已經導致數以千計的投資者蒙受損失。不只亞洲投資者，《泰晤士報》剛剛完成的調查顯示，在由買家出資集資建設的項目中，至少已經有5億英鎊的訂金受損。

這個事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

首先英國的城市本身就分兩種：倫敦和其它。

英國除了倫敦之外都算是小城市，從投資的角度來說，小城市比如像曼徹斯特、利物浦，承諾的租金回報比較高，但同時伴隨著一定風險。倫敦租金回報率不高，但相應的風險小，極少出現爛尾現像。

當然，我們也不能把英國其它城市的項目一竿子打死。

我們其實可以從這個事件中總結出一些規律，比如如何鑒別開發商。

可以看到，上文提到的開發商有幾處明顯特征：成立時間短、沒有太多經驗和名氣、要求高額的首期付款（50-80%）、承諾較高的租金回報並包租。

文中提到的利物浦新中國城項目開發商North Point Global成立於2015，Pinnacle Alliance成立於2015年，Absolute Living Developments成立於2013年。

所以，對於投資者來說，如果對英國不太熟悉，建議認准大開發商（最好是上市開發商），同時也要查一查開發商的過往項目、成立歷史。如果真的自己拿不准，也可以致電我們的客服400 041 7515問一問，看看項目到底靠不靠譜。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

壹個上海白領的柬埔寨買房之旅

壹個“金邊考察團”從嚴冬裏的上海浦東機場出發，四個多小時後，飛機就降落在了炎熱的金邊，兩地的溫差達到了30多攝氏度。

與巨大溫差相似，兩邊的樓市也同樣對比強烈，壹端成交量下滑、房票稀缺，另壹端投資需求掘起，銷售暢旺。壹個又壹個來自北上廣深的航班拉來“考察團”，投資客們交5000—10000元不等的押金，就能以參與旅行團的形式遊覽柬埔寨風光，不過最後的重點都是看房、買房。

踏出航班後的第壹件事情是辦理落地簽證，金邊機場海關大廳內混亂地排著幾列隊伍，盡管墻上明碼標價，但幾乎每壹個上前詢問海關人員的遊客，都會被告知不同的辦理簽證費用額，從30美金—50美金不等，需不需要多填表格全看小費和心情。

在這混亂的異國他鄉機場，卻有幾個巨大的廣告牌能迅速喚醒中國人的親切感。

“金邊銷冠，洪森大道旁，嶺南花園，48-140㎡精裝公寓，首付4999美元起。”

“富力地產，中國十強。金邊富力城，為顛覆而來，引領而生，55-135㎡精裝美宅。”

熟悉的語言和套路，讓多數等待簽證的中國人都忍不住多看幾眼。

點擊查看柬埔寨金邊的更多房產項目

章文（化名）在上海屬於高收入群體，單身的她沒有購房資格，至今在上海未擁有房產。在飛機降落在金邊之前，她對柬埔寨了解很少，但壹個數據曾引起過她的註意：柬埔寨金邊壹套50平方米壹室壹廳的公寓，租金高達700美金，相當於人民幣約5000元，接近上海中心地段的租金。

大多數國人眼中的不發達國家，竟然有這麽高的租金收入和租售比？章文帶著疑惑而來。

這個城市的第壹眼，讓她有點失望。柬埔寨的首都，像極了中國小縣城的面貌，最寬的大道也僅有雙向四車道，路兩邊的店鋪“灰頭土臉”，商品陳列得很粗暴，上個世紀在中國熱銷的服裝款式、落地音箱、DVD機在馬路邊攤開來。Oppo、Vivo的門店和中國小鎮上那些鋪面的布置如出壹轍。

比國內小縣城還不如的是交通狀況，從機場出來就在堵車，3公裏的路能開壹個半小時，小汽車、摩托車、電動車、突突車擠成壹團，變道不用打燈，隨行的翻譯告訴章文，金邊的交通沒有早晚高峰，堵車是“everytime”。

但僅僅壹天，章文卻迅速作了決定，鬼使神差地在金邊買下壹套房產。踏進售樓處的那壹刻，所有的感覺都不壹樣了。

在金邊壹條並不寬闊的“主幹道”旁，壹家中國開發商剛剛舉辦了樓盤開放儀式，章文壹行人被帶到了售樓處門口。這像是脫離金邊的另壹個世界：後現代主義的建築風格，大片的落地玻璃窗，晶瑩剔透的吊燈，讓人體感舒適的空調溫度，壹塵不染的衛生環境……

售樓處外，空氣濕熱，摩托車、突突車的滾滾洪流夾雜著泥土與灰塵。

售樓處裏，幾名身高超過180cm、長相帥氣的置業顧問在沙盤旁微笑講解，吧臺的服務員及時遞來飲料，所有的壹切，都讓身在異鄉的中國人感到舒服。

置業顧問黃小明（化名）是生活在海南的東北人，他有著典型中國北方人的長相，身材高大結實。過去三年他都在海南做樓盤銷售，但海南樓市的急轉直下讓他不得不另尋出路，和六七個哥們壹起來到金邊開啟新的市場，他也因此自嘲是“行業難民”。

“金邊的市場比海南熱很多，其他就跟以前在海南賣房沒啥區別了。”黃小明的大部分客戶仍然是中國人，他接待同胞們看沙盤、講解戶型、選房、計算首付……他覺得自己只是換了壹個地方，重復以前的工作，但金邊比海南帶勁，這裏的賭場、酒吧都值得去玩幾把。

黃小明代理的這個樓盤，開盤價格大約為2000美元/平方米，差不多是人民幣1.4萬元/平方米，這個價格是金邊當地普通老百姓難以承受的，工薪族的月收入壹般在2000人民幣左右。不過，這樣的價格仍遠低於周邊東南亞國家首都的房價，對於北上廣深的投資客來說，是白菜價。

章文在金邊待了壹天就決定買房，因為壹套50平方米小公寓的總價只有60多萬元人民幣，這個價格讓她滿意。趕在2018年結束前，她擁有了屬於自己的不動產。

被中國壹線城市置業的高門檻攔下的壹大批人，他們的投資意願和需求在東南亞洶湧噴薄。

除了總價低，投資客們還堅信其他各種各樣的理由，支撐他們不遠萬裏來購置壹套房產。

比如在金邊項目最多的中國開發商富力打出的廣告語：金邊就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。

壹名銷售負責人告訴投資客：“柬埔寨是美元資產國，無外匯管制，非CRS征稅國，博彩業合法，它的整個開放的政策，比香港和澳門加起來還要好。”

黃小明則不斷告訴自己接待的看房客戶：“這裏壹室壹廳可以租到5000人民幣，公寓租金回報率達到7%—10%，金邊是個非常自由的市場，所有的人和錢，想來就來，想走就走，壹旦房產投資升值了，就能賺了錢離開。”

不過，這種致富故事尚未得到驗證。當地壹名業內人士告訴界面新聞記者，金邊的商品房市場才剛剛成形，二手房市場幾乎不存在，才處於起步階段。

金邊確實存在巨大的住房需求。2014年，柬埔寨政府就感知到了住房短缺危機，因此包括中資在內的外資開發商受到了當地政府的歡迎。在近幾年經濟發展過程中，很多中低收入的金邊市民被迫遷去市郊，預計到2030年金邊的人口將再增長50%。當地政府估算，未來13年當地將有80萬套房屋的需求。

2014年，是柬埔寨房地產經濟元年，房地產行業正式成為其四大經濟支柱之壹。壹座座高樓在金邊拔地而起，2017年金邊共有3500余套高級公寓入市，2018年大約有16000套高級公寓建設完工。

不過，自2015年起，金邊的商品房房價以每年15%的增幅大幅上漲，遠遠超過了當地普通人的消費能力，中國開發商的樓盤，80%以上的房源都賣給了中國投資客，少部分賣給了柬埔寨上層階級人士。

由於自由經濟政策開放，金邊的貧富分化嚴重，需要購買高層商品房的本地上層人士並不多，他們大多數自己有土地，已經建造了條件優渥的住宅。

房地產行業仍在迅速擴張，柬埔寨政府在2016年批準了2600多個建設項目，其中絕大部分都在金邊，這些項目的總投資額達到了85億美元，近兩年，又有總投資額接近200億美元的項目獲得批準。中資企業的項目在其中大約占了三分之壹。

這些新建的商品房公寓，未來最可能出租的對象是來金邊淘金的外籍人士，本地市場的培育還未見端倪。

2017年柬埔寨全國GDP為209億美元，僅和廣東省韶關市2017年的GDP總量相當。根據IMF數據，2011年—2017年，柬埔寨的GDP增速保持在7%上下。以這個增速看，金邊能否被稱為“30年前的深圳”，還要打上壹個問號。

房地產行業蓬勃掘起的同時，金邊整個城市正在面臨巨大挑戰，包括治安、排水系統、公共交通、垃圾和廢水處理等，柬埔寨的城市管理與土地管理法律法規都不夠完善。

在離開金邊的前壹個夜晚，章文和她的朋友們親眼目睹了囂張的飛車黨針對外國遊客的搶劫行為，但本地人告訴她們不要報警，報警在這裏不管用。這件事給這趟金邊買房行蒙上壹層陰影。

章文仍然揮壹揮衣袖，愉快地作別金邊，她相信自己這次的投資選擇。金邊新的機場，水電、汙水處理設施，都由中國在投資新建，柬埔寨是中國對外發展的重要夥伴與“壹帶壹路”最大受益對象之壹，在“泛亞高鐵經濟圈”中的位置舉足輕重。

那些大工地裏熱火朝天的建設場景、街頭密密麻麻騎著電單車的年輕人，都能讓中國人或多或少看到幾十年前中國的影子，他們不願意再次錯過這場買房紅利。

參考來源：界面新聞
排版：KYRA WANG

美國房地產投資的花樣多，掙的錢起碼比中國多20倍 | 美國

美國最大的房地產經紀公司Keller Williams的創始人蓋瑞·凱勒（Chris Goff）曾說，金錢生活在恐懼的另壹端。

他把獲取財富的過程比喻成渡過壹條寬廣且水流湍急的大河。在過河之前，妳的內心充滿恐懼。而當妳到了河的另壹邊，回頭看去的時候，會發現那條河也不過如此。只有渡過了河的人才會有這種體驗。

房地產投資專家克裏斯·高夫（Chris Goff）在他的教學班上，給我們這些坐在臺下的學員提了壹個問題：有五只青蛙坐在河岸上，三只想往水裏跳……

問：現在岸上有幾只青蛙？

答案是五只。

僅僅“想”是不夠的，沒有行動就沒有變化。他用這樣的壹個比方來告訴我們房地產投資這件事上行動的重要性。

如果說這兩位專家的話可以總結為面對房地產投資時的兩條忠告——克服恐懼和立即行動，那麽我認為，對於中國的在美投資者來說，還應該有第三條忠告：忘掉妳在中國談到房地產投資時的思維方式。

每當要跟中國的朋友提及房地產投資的時候，我幾乎總能猜到他/她的第壹反應——“妳是說在美國買房嗎？”

中國人普遍思維中，房地產投資與買房是劃等號的。這種現象存在，有很充分的理由，那就是——中國的房地產市場把大家訓練成了這樣。

壹方面，過去近20年裏，妳只要買到房，就能幾倍甚至十幾倍地獲利。另壹方面，中國的房地產市場其實也不允許投資者玩出多少別的花樣。

然而，在美國的市場上，如果妳還這樣想，那就太過自我設限了。毫不誇張地說，美國房地產投資的玩法起碼有中國的20倍之多。

我隨手舉壹個例子吧。我想它會是大部分中國人聞所未聞的——

美國的地方政府每年向屋主征收房產稅，它們依靠這些稅收來支持當地的警察、消防、學校、修路的開銷。然而，並不是每個人都會按時繳納房產稅。有的人因為遇到了經濟上的困難，或是僅僅因為不知道有這麽壹筆稅（比如不知道自己繼承了壹套房產），就使得他們“被”欠稅。

這個時候，政府會要求他們補繳稅款，並支付罰金，但是很多人仍然交不上。從政府的角度來說，罰款不是目的，只要稅款收不上來，那它就影響政府的正常運轉。

這個時候政府會怎麽做呢？

美國政府會在這些房產上加上壹個負擔，叫留置權（lien），然後公開把這些留置權拍賣給投資者，並承諾給投資者壹個高額的回報，年回報率從百分之十幾到百分之三十幾不等。

這樣壹來，政府從投資者手上拿到了錢，而房主有壹定的“贖回期”，如果他們在贖回期內把債還了，那政府就會拿這些錢來支付投資者的本金和利息。如果房主沒有贖回，那麽房產就會被拍賣，然後用於還債，投資者也會拿到他的本金和收益。

這是我對這個過程高度簡化的壹個描述。不同的州的具體做法差異很大，比如有壹部分州不是拍賣留置權，而是拍賣屋契（deed）。

我們這裏不陷入細節，我想表達的核心意思是，這種在中國完全不存在的操作，催生了大量的投資機會。其中的策略非常多，有壹些策略的聰明程度令人拍案叫絕。其中甚至還區分出了壹級市場和二級市場。

如果我問妳，房地產投資的方式有哪些？妳肯定能說上來兩種：買個房子等它升值，或者把買了的房子租出去。

這兩種方式在美國都有，但是，如果妳去房地產投資的會議或者俱樂部，妳會發現，大家普遍關心的並不是這兩種方式。

如果我說這兩種在中國的主流方式在美國是非主流，這可能有點誇張，但說它們不是人們的第壹第二選擇，則肯定沒毛病。以下我就來讓各位拓寬知識面，具體聊聊美國人所關心的投資方式。

美國的房地產投資中有壹種玩法叫“賣家融資”。也就是賣家充當了銀行的角色，貸款給買家。加之美國房地產合同幾乎全部能夠轉讓（assign），這就產生了眾多的可能性。賣家融資的結構方式有上百種之多。

美國的房地產投資還有第四種玩法，叫租賃/購買特權（lease option）。它的基本操作是這樣的：合同約定，妳可以短期（通常1-3年）租壹套房子，租約期滿時妳可以選擇把這個房子買下來或是不買下來；如果妳選擇買下來，那麽房主是壹定要賣的，此時的選擇權不在房主。

這是它的基本含義，由此延伸出去，有很多鮮為人知的操作，能夠讓投資者在短期內迅速獲利。而且他們往往不需要或者只需要很少的本錢，因而這也被稱為“用別人的錢做房地產投資”。

上述介紹的後兩種玩法，才是美國的房地產投資者最為關心的。通過這些方法積累幾百萬美元財富的人在美國也比比皆是。

接下來我舉個具體的例子：

我在休斯頓認識了壹個菲律賓人，他的室友是個古巴人。七年前，這位古巴兄弟剛到美國的時候，窮得只剩下壹條褲子，連手提行李都沒有。

壹年前，他的每張信用卡都還欠著債。而現在，他每個月有3000美元的收入，生意還越做越大，現在正邀請菲律賓朋友加入，和他壹起做。

他是怎麽做到的？這是壹個價值壹千美元的秘密：壹些懂行的人會收妳1000到1500美元學費來教給妳。今天我就在這兒把他的小魔術免費破解給妳看。

從最基本的意義上來講，他的操作是“賣家融資”下的壹種巧妙的策略。

在這位古巴人的壹個實際操作中，他首先找到欠了房貸的屋主，與其簽了個購買合同，把屋主從債務中解放出來，然後將這個房子以賣家融資的方式售賣給壹個買家，第三步就是讓他去銀行做再融資。

這樣壹來，房子原先的房主避免了喪失贖回權（foreclosure）和信用記錄受損的結果，古巴兄弟的買家——壹名信用分不高、在銀行難以貸到款的墨西哥人——有了房子住，而且可以預期將來這棟房子將屬於自己。而對於古巴兄弟來說，他在短短的十幾天裏，就掙到了5000美元，並且每個月還會由此產生幾百美元的被動收入。

這位古巴兄弟很聰明，他的策略很聰明，跟這壹樣聰明的策略還有很多。而最關鍵的是，在這樣壹個交易過程中，所有人都是贏家。

多年之前，那本暢銷書《窮爸爸，富爸爸》告訴我們，被動收入就是妳不需要很投入地工作就能獲得的收入。也就是我們今天流行語中說的“躺著掙錢”。

（讓大家溫習壹下當年的這本神書）

這位古巴兄弟做到了。而房地產投資是最容易做到的投資領域。

不過，如果妳要踏上這條船，首先需要做的是——克服恐懼、立即行動，以及忘掉妳在中國投資房產時的那些思維定勢。

來源：海外掘金黃永明

排版：Shelly Du

華裔夫婦9萬美元買舊金山豪宅街道鬧風波交易終被撤銷 | 美國

居外網於今年8月報道，一對華裔夫婦在2015年以9萬美元的低價買下了舊金山的一條街。然而現在，舊金山市政府決定取消這筆交易，從這對夫婦手中收回街道，並將9萬美元退還給他們。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

本周二（11月28日），舊金山監事會（San Francisco Board of Supervisors）作出決議，認為該市的稅務機構在決定拍賣這條街道之前，沒有進行合理努力將漏繳房地產稅一事通知當地居民，並投票決定取消這筆交易，將這對華裔夫婦支付的9萬美元如數退還給他們。

對於舊金山政府取消交易的決定，Michael Cheng和Tina Lam夫婦表示堅決反對，並聲稱將為此告上法庭。即使最終打官司的花費可能超過購買街道的9萬美元，也在所不惜。

豪宅街區

這條名為“普雷西迪奧－特雷斯”（Presidio Terrace）的環形街道兩側共有38套價值不菲的豪宅，平均售價超過500萬美元（約合人民幣3400萬元）。國會眾議院少數黨領袖佩洛西（Nancy Pelosi）、前舊金山市市長阿利奧托（Joseph Alioto）、加州民主黨參議員範斯坦（Dianne Feinstein）等政治名流都曾是這裡的住戶。

購買這條街道的華裔夫婦名為Michael Cheng和Tina Lam，他們一人出生在台北，一人出生在中國香港，是美國的第一代移民，由於從事房地產投資，夫婦倆一直很關注網上的拍賣信息。而現實是，上述這種拍賣信息其實很容易被多數人忽略。在1948年美國最高法院立法禁止實行種族契約之前，這條街上的房子還只能被賣給白人。

買下街道背後的故事

為什麼街道會被拍賣？原因是Presidio街的住戶管理委員會在過去30年裡每年漏繳了14美元的地產稅，30年欠下的稅款，加上利息和罰款，總計994美元（約合人民幣6758元），就是因為這樣一筆欠款，Presidio街最終被舊金山市政府拍賣。後來，管委會的律師經過調查後發現，管委會未按時繳稅的原因，竟然是因為當地政府將納稅通知單寄到了他們從1980年起就不再續約的會計師那裡。

知道Presidio街將被拍賣，富豪業主們立刻聘請了頂級律師，並向舊金山檢查委員會提出申訴，尋求撤銷拍賣。同時也起訴這對夫婦，禁止他們在訴訟過程中轉賣街道產權。

其實，在被剝奪道路所有權前一天，華裔夫婦曾主動提出，可以把道路賣回給豪宅業主們，不過開價95萬美元。但這也沒用，舊金山市監事會最終還是在周二否定了道路的拍賣，理由是政府收稅者當初沒有及時通知業主繳稅。監事會一名成員甚至批評這對華裔夫婦，稱他們敲詐業主。一名業主表示：“當我得知這件事時很震驚，也對有人可能利用這種漏洞買下我們的街道和步行道感到擔憂。”

據悉，華裔夫婦將會獲得返還當初拍賣時支付的9萬美元，不過Michael Cheng表示，豪宅業主們仗勢欺人，沒有盡到繳稅的義務卻找前鄰居、國會參議員撐腰。事前Michael　Cheng曾表示如果交易被撤銷將要上訴重新奪回所有權，事後他更發表聲明稱“令人遺憾，交易最終通過投票被撤銷，在舊金山如果你是有錢人或者跟政治人物有關系，那麼政府會用不一樣的標准來對待你。”

支持華裔夫婦的舊金山市民批評，如果這條路在市內其他平民區，市領導將不會對此事如此重視。據悉，Presidio街的豪宅均價高達480萬美元，是舊金山住房均價的4倍多。

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信息來源：第一財經
責任編輯：Zoe Chan

決心搬出父母家！年青華人助教洛杉磯買房全過程 | 美國

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美國LA Pierce College化學系助理教授吳俊熙分享在洛杉磯買房的經驗

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回到洛杉磯一年，一直賴在父母家，最近決心獨立，與太太展開洛杉磯看房團。洛杉磯被世界各地的人炒高了，在華人地區街上可以看到掛在燈箱“We buy houses Fast Cash”的告示。然而，筆者相信，只要不是選在比華利山等豪宅區，大部份地區的房價，對中國香港人而言，還是合理。2015年，洛杉磯縣的家庭收入中位數為六萬四千美元。2017年，洛杉磯房地產的中位數為五十多萬美元，在一般住宅區，可以買到千多呎房子，連六七千呎土地。如果在其他州份，這價錢可以買到更大的房屋，以及過萬呎的土地。筆者朋友在東岸，十多萬美元已經可以購到理想的房宅。美國地大，對一般家庭來說，房屋問題相對輕松。

看房篇

與中國香港不一樣，在洛杉磯看房子不用事先預約代理（agent）或屋主，先瀏覽地產網站如Trulia或Zillow，找Open Houses，即讓客人參觀的房子。如果在網上見到有房子代售，然而卻沒有Open Houses，那就要聯絡代理，替客人開門參觀。

Open Houses一般訂在周末周日，到達Open Houses，打開門可以自行入內，一般室內冷氣及電燈全開，保證客人在最舒適的環境下參觀房子。房子的代理會靜靜坐在一角，有時會提供樽裝水及曲奇。如有問題“這加建的部份，是否已經取得政府許可？”、“這邊屬於哪一個校區？”，他們會盡力解答，但很少打擾客人。這時，可以打探屋主為什麼賣屋及搬家，以及居住時期多久，如果沒合理原因，太短時間就搬走，那就暗示可能房子有問題。

代理會提供有關房子資料的傳單，內容包括建築年份、房子面積、花園面積、有多少睡房及浴室等。浴室分為1/4、1/2、3/4及full四種，1/4是指只有洗手盤，1/2是指有廁所及洗手盤，亦稱powder room，3/4是指淋浴、廁所及洗手盤，full bath是指浴缸連花灑、廁所及洗手盤。

參觀房子後，代理會希望客人留下聯絡方式，但不是強制性。如果客人有代理，那就留代理名片。如果他發現客人沒有自己的代理，那他會詢問是否願意接受他的幫忙，他會把代理網站的房子資料，依客人的需求，電郵給客人參考。代理網站的資料，比Zillow的多些資料及房屋供應。

出價篇

如對房子有興趣，可以出價（offer），出價可以比屋主要求的高或低。屋主會訂下一個停止接受出價的日期時間，例如Open Houses過後星期二下午五時，他就會開始選擇接受哪一個出價，優質又或低於市價的房子，隨時有數十個出價，普遍情況是出價高者得，如果以現金支付，不用等候按揭批核，可以縮短成交期者，亦為屋主所喜。出價時，如能出示文件，如銀行賬單，證明如何支付首期，亦會為屋主所考慮。正常首期為20%，如果不足20%，即按揭額超過房價的80%，那需要購買Private mortgage insurance（PMI）。另外，約屋主面談，表示自己很喜歡該房子，很有誠意購買，亦可能會打動屋主。我們的代理建議我們去信屋主，說明很需要那房子，筆者太太一邊寫，一邊問，“如果不懂英語，是不是不用買樓？”最後，我們的誠意比不上別人的鈔票，而屋主亦沒有還價。有些買家出價時會表明接受“sold as it is”，那即是成交時無論房子是任何情況，包括漏水、有白蟻等，買家均會接受。

一般賣家希望買家有自己代理，那代表那是一個認真的買家，而非把睇樓當拍拖活動。然而，一名代理可以代表買賣雙方，有些賣家代理會只會選沒有代理的買家，因為佣金由買家支付，賣家不用付佣金，那他可以取足5%的佣金。

公證行篇

整個買賣過程並不牽涉律師，所有文件均由代理及公證行負責。公證行會訂下一個交易時間（closing），關於這次交易的細節，均需於這個限期內完成，連公眾假期在內，一般為四十五天。頭十天是驗樓期，驗樓師的收費視乎房子面積，以及有沒有泳池等，一般由買家支付。檢查房屋，範圍很廣，包括坑渠有沒有堵塞，前後花園的斜度是否足夠去水，下雨時雨水會不會流入房子地基內，房子有沒有被白蟻蛀過的痕跡，水喉是由銅還是由鍍鋅鐵所制等。如發現屋頂有問題、漏水、閣樓（天花與屋頂之間）隔熱不符合州政府或聯邦政府之要求等，可以與屋主商討維修或減價，情況太壞的話，例如房子結構不良，可以放棄購買。首期從公證行退還，但損失驗屋費用。除了驗樓師，還可請屋頂師傅、通渠水管師傅、泳池師傅、煙囪師傅、中央冷暖氣師傅等為房子檢查，但盡可能約在同一天進行，以免打擾賣家。整個檢查過程，十分嚴謹，驗樓師把一份五十頁的驗樓報告寄給筆者時，筆者太太以報告太多專業術語為由，放棄閱讀。但亦因為這份報告，我們與買家成功協商減價1%。

按揭篇

決定買房子前，最好先到銀行獲取貸款預先批核證明，確認最高貸款額，每月供款最高可以去到收入的49%。買賣過程進入公證行後，才正式到銀行申請按揭。銀行會為房子估價，於目標房屋為圓心半徑一英裡以內房屋，找出相似條件如地的面積、房屋的面積、設施如游泳池、室內裝修、房間及廁所數目，並最近成交的房子作比較。如果銀行估價過低，即我們口中的“不到價”，在中國香港會借不足錢，在洛杉磯，可以與賣家商討減價，因為房子實在沒有買家認為的高。

整個交易過程，與中國香港最不同，亦是最奧妙之處，大概是未到最後一刻，仍未知成交價錢是多少。對代理而言，成交價高代表他的佣金亦高，但一個真正好的代理，往往會為客人爭取最大的利益，而非只求快脆把交易結束。就如筆者的代理，現在她為我們節省的1%，將來的物業稅亦與最後的房價掛鉤，長遠來說，她對我們的幫助不只是1%，所以，買賣雙方各有不同代理，是對兩者最大的保障。

（據中國香港01博評）

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