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2017年初墨爾本拍賣市場表現為近年最佳 | 澳洲

據房產網站realestate報道，2017年開始至今，墨爾本4/5的拍賣房屋售出，與近幾年年初的拍賣銷售相比，表現最佳。據房產分析公司CoreLogic的數據顯示，從去年聖誕節到今年1月末，墨爾本有超過1.13萬套房屋拍賣，其中78%物業售出。

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CoreLogic拍賣方面的發言人伯根（Kevin Brogan）表示，該市拍賣方面的各項數據與去年相比均有進步。據了解，去年墨爾本共有8425場拍賣的清盤率達到72.2%。CoreLogic的數據顯示，2月份最後壹周，墨爾本的共舉行了1635場拍賣，周清盤率達到81%。壹些城區的清盤率接近完美。其中，埃文代爾高地（Avondale Heights）的清盤率最高，為97%，布林區（Bulleen）為96.9%，奧克利南（Oakleigh South）為96.6%。格倫維沃利（Glen Waverley）的拍賣場次最多，為153場。瑞茲維爾（Reservoir）出售的物業數量則最多，為114套。

墨爾本各類物業的賣家保留價也打破了紀錄，尤其是房屋方面。房產中介公司RT Edgar, Toorak圖拉克（Toorak）地區的負責人表示，該企業所出售的物業售價大多超過保留價10%，有壹套物業甚至超過了近30%。

維州房地產研究所（Real Estate Institute of Victoria）的主席沃爾頓（Joseph Walton）則指出，墨爾本外圍城區的拍賣銷售越來越受歡迎，以往這些城區均以私人出售為主。他認為，墨爾本2017的拍賣市場是近幾年最強勁的。

據維州房地產研究所預測，下周墨爾本的拍賣房產數量將會猛增至680套，再下壹周則會達到1000套，而5月份首個星期則可能為600套。

相關資訊：澳洲置業：相距便利設施多遠才合適？

（據澳洲新快網）

留學生增多投資者瞄準學生公寓市場 | 澳洲

據《悉尼先驅晨報》報道，對於房地產開發商來說，學生公寓是壹個巨大的市場。目前，在全球，學生公寓的投資金額達到了149億美元。

據萊坊國際（Knight Frank）的研究顯示，接下來5年中，澳洲預計將會建設4萬個學生公寓床位。而隨著學生公寓需求的發展，澳洲住宅私人租賃、“建設出租（Build-to-Rent (BTR)）”或多戶住房等行業也變得活躍起來。

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留學生增多投資者瞄準學生公寓市場 | 澳洲 — 悉尼萊德（Ryde）Studio 8 Residences公寓（《悉尼先驅晨報》圖片）

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例如，悉尼萊德（Ryde）就有壹項價值2000萬澳元的Studio 8 Residences公寓項目。

據了解，Studio 8 Residences公寓位於塔克街（Tucker Street）8號，內有88個房間，其中有些是五星級學生公寓，分為單臥或兩臥，租期分別有半年和壹年的。超過80%的套房被海外學生租下，學生們希望能去麥考瑞大學（Macquarie University）和悉尼西北部其它高等院校上學時能更容易壹些。另外壹些則是短期出租的公寓，多數被該地區的大學或者主要企業租下，提供給來到悉尼的州際或海外員工使用。

Sydney Student Living總經理比肖（Benjamin Bishoy）指出，該項目通過設計為相關設施提供了奢華的標準，同時又以合理的價格出租學生公寓，除此之外還向學生提供餐食和內部便利設施。

據了解，此類公寓出現是因為澳洲的海外留學生人數在增多。據教育及培訓部門（Department of Education and Training）的數據顯示，去年，澳洲的海外學生人數增加了11%，達到554,179人。而未來5年，澳洲的海外學生數量的增長比例還會超過10%，如麥考瑞大學等學校對於學生公寓的需求也會增大。

據了解，目前Studio 8仍在爭取另壹項最大開發項目審批。該項目價值6000萬澳元，位於滑鐵盧路（Waterloo Rd）的麥考瑞大學附近，有200個床位，如獲得通過，預計將在2018年末開放。

（據澳洲新快網）

你買學區房，你關注澳洲名校；但孩子在學校意外受傷你該怎麼辦？| 澳洲

無疑，置業於澳洲無非三種初衷：生活需要、投資回報及下一代教育。讀者可能會掃讀關於澳洲房產的法律文章，因為你會覺得最終會聘請律師來把關。但若是關於自己子女在澳洲可能遇到的法律問題呢？你可能會對著手機閱讀數次，甚是打印出來用高亮筆作筆記，因為沒有人會完全代替你為你的孩子安全與成長來把關！

因此，此文會以“學區排名”系列作延伸，結合本人之前所作有關人身傷害主題的講座文稿對在澳少兒在學校意外受傷，父母的處理方式作探討與分析。

一真實學校意外傷害事故導致該初中留學生終生失明 ——名校是重要！學區房是重要！但最重要的是孩子留學時的人身安全！

澳洲相關案例簡述

Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269

校園欺凌是使幼兒園到大學各階段校方管理層與家長都非常困擾的話題，特別對於國際學生而言，因為語言與文化的隔閡，往往會引致潛在的校園欺凌，甚是種族歧視的危險。

基本案情：St Patrick’s College是新南威爾士州Campbelltown地區一所知名的學校，並有著完整的反欺凌政策防止學校欺凌事件。Oyston是一名普通學生，但因為飽受長期的校園暴力而引發了嚴重的心理疾病，其家長隨之將學校告知法院。

法院判決：Oyston勝訴，學校需支付54萬澳元整作為損害賠償。判決理由為學校雖然有較為完善的政策，但學校並沒有足夠有效的措施來落實這些政策並實際保護學生在學校的基本身心健康。

Graham v NSW [2011]

澳洲有著健全的校園巴士服務系統，但並非每一個學校都是義務提供此項交通服務。倘若意外傷害發生在校外，那麼應該如何進行責任判定呢？

基本案情：Graham患有殘疾而無法正常行走，需要依賴學校巴士服務。後校方因客觀原因中止了校園巴士服務並提早一個學期告知家長需自行妥善安排。一日，Graham在上學途中發生車禍而受到傷害。

法院判決：學校不承擔責任。校方合理中止巴士服務，並已傳達此訊息予家長，則屬父母監護責任範圍。

Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman [1996]

此案也屬於校外意外事件，但判決結果卻截然相反。

基本案情：學生經常通勤的巴士車站在學校距離350米地方，曾在高峰期出現過學生意外受傷的事件，學校因此安排了值班老師維持上下車秩序。但之後仍有一孩子在上下車時意外傷害，學校是否有責任？

法院判決：學校本無絕對義務在巴士車站進行秩序維護，但學校之後通過安排值班老師建立了監管行為的義務關系。這個關系具有延續性與依賴性，所以學校應對該受傷的孩子承擔注意責任。

澳洲學校意外事故的標准與分類

學生：

學校意外事故中主體的定義包括公立或私立、走讀或寄宿、義務教育學校或校外培訓機構。

然而，一旦擁有社會角色的屬性即不能定義為學校意外事故中的主體範疇。例如，接送孩子的父母在校園裡意外受傷，負責孩子食堂餐飲的管理人員在校園意外受傷等。

也不包括收到學校錄取通知書，還沒有辦理報到手續，已經辦理畢業離校的但沒有出校門的；

時間：

校內時間：學校學習期間，上下課期間，補課期間等，但不包括學校已明確通知清校而學生無故逗留期間。

校外時間：校外活動、表演、集會、實習、郊游、參觀或實踐等。

不屬於校方責任的範疇

空間：

校園裡，校園附近且校方建立了監管義務的區域。

校方組織的有管理責任的各類校外活動地點。

事故分類：

澳洲學校意外事故的歸責原則

澳洲學校意外事故的主體多為低齡的學生，由於他們表達、判斷能力的限制，常常會讓責任歸屬的判斷與搜證變得難上加難。因此，你可以不看學區排名，你可以不看購房合同，但你絕對不能不知道如何判斷學校意外事故責任的基本原則！

遵循無損害無過錯原則：

損害：即只有孩子受到了實質傷害才能追究過錯方責任，同時滿足上述文中澳洲學校意外事故的定義標准；

注意義務：學校有相關責任，例如管理、說明警示或秩序維護等責任；

違反該注意義務：需以普通標准與合理預測來判斷過錯方是否有過失行為且是否違反了該注意義務。

例如，家長不能要求老師他具有非常高的知識、能力或技能去把每一個孩子照顧得極其周到，這是苛求的。我們只能以一個通情達理的人的標准來看老師是否有違反義務。

近因與受傷結果的關聯：關聯是否是直接關系？是否有第三因素介入？

例如，孩子在去學校之前已經受傷，在學校時又因其它因素將傷勢加大，此時則不能追究老師全責，因為在發生學校意外事故前已有直接起因。

就學校意外事故方面，澳洲政府提供的法援救濟網站

https://www.mychild.gov.au/resources/reports
http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children

因為澳洲《人身傷害法》與《侵權法》龐大的法律條文與案例，無法在凌晨2點的文章撰寫中與讀者全面分享。若有興趣了解更多該方面知識的朋友可以透過居外與本人聯絡，我會統一發送本人之前於中澳父母教育協會講座中對該話題分析的錄音與部分文字稿。

注：

感謝中澳父母教育協會副會長Siyu Huang對本人之前相關講座的部分文字稿整理。
澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

澳洲置业：相距便利设施多远才合适？| 澳洲

据房产网站Domain报道，住在公共交通枢纽、商店、学校及市中心附近会很便利，但澳洲置业多近的距离才是最合适的呢？

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澳洲置业相距便利设施多远才合适？ | 澳洲 — 靠近交通枢纽的物业都受欢迎，但出于车站正上方的物业则可能会受噪音影响（房产网站Domain图片）

诺瓦克房地产公司（Novak Properties）的所有人诺瓦克（Novak）指出，当今社会，每个人的时间都很紧张，人们会花更多的钱购买靠近便利设施的物业。但不会选择存在噪音问题的车站顶上的物业，或存在交通拥挤问题的学校隔壁的物业。

物业投资顾问公司Thalia Stanley的创始人梅斯（Marion Mays）表示，物业转售时确实会受距离便利设施远近影响。对于自住业主或者想要将物业出租的人来说，在便利设施附近置业是好的，但物业需要与这些设施相距一段步行距离。她指出，最好的选择是物业距离火车站或公交站30至50米远。另外，只要物业有双层玻璃窗并且属于全绝缘，则靠近这些便利设施都是有利的。没有人想住在充满火车或公车噪音的地方，而且太过靠近交通枢纽也意味着人流量大会带来安全方面的风险。

ME银行家庭贷款方面的主管诺兰（Patrick Nolan ）则表示，银行的估值人员发现，买家会花高价购买与火车站或有轨电车站点相距10分钟步行范围内的物业。但如果住宅靠近铁路或者会受噪音影响，价格则会较低。

另外，买家还会在时尚购物圈附近置业，这样他们就可以步行至那里与朋友享受美食与咖啡等。

除此之外，假如在一间好的学校附近购买了物业，那么物业将能保值，甚至能够升值。例如，房产网站Domain最新的校区报告（Domain School Zones）就指出，到2016年10月份为止的一年中，悉尼10大快速发展学区内的物业价格上涨了20%，而整个悉尼只上涨了1.5%。虽然靠近学校的物业能够吸引买家，但这些物业的价格也受学校声誉及环境等的影响。

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（据澳洲新快网）

東珀斯精品住宅：優雅風範品質卓越，空間布局大氣非凡 | 澳洲

作為全澳洲經濟發展最繁榮的西澳洲的首府城市，珀斯房產市場是個不容忽視的選擇。東珀斯（East Perth）是一個充滿著城市氣息的地方，有精彩豐富的生活方式和充滿活力的氛圍，吸引人們在此置業。這套位於東珀斯的房產，可以用“優雅而精致的家庭生活空間的巔峰之作”來形容，絕對值得您購買。

領略東珀斯的活力與風采，發展前景值得期待

這套房產讓您有機會領略東珀斯的獨特之處——充滿活力與希望，彙集了年輕的精英人士，有美好的夜生活，臨近CBD讓上班往返更加快捷。這裡附近最近的是西澳大學（University of Western Australia），有免費而便捷的交通工具通往校園。科廷大學（Curtin University）也很近，並且與UWA有相同的交通方式。

珀斯（Perth）是澳大利亞西澳大利亞州的首府，也是澳大利亞的第四大城市。這裡人口增長率高於平均水平，非常具有發展活力。東珀斯（East Perth）曾經是鐵路樞紐，擁有天然氣廠和發電站，如今它已褪盡工業的印記，發展成為一個遍布鋼筋水泥玻璃高樓大廈的地方，在這裡居住的都是都市白領和前途光明的精英人士。

東珀斯是一個時尚的公寓樓盤集中區，緊鄰中央商務區，便捷、簡約快節奏的生活備受城郊居民的青睞。Crown Perth Casino就在河對岸，您可以隨時享受夜晚的放松一刻。在這個地方，人們無需擔心打理花園的繁瑣，晚上可以去城市裡的酒吧和餐館度過歡樂時光。

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澳洲人口統計：各州居民房產情況大不同 | 澳洲

根據4月12日公布的最新澳洲人口統計數據，澳洲居民普遍背負房貸，住在3居室獨立屋，與2011年情況壹致。

據Domain報道， 2016年澳洲人口普查最新數據顯示，雖然近年來澳洲各地房價壹齊高漲，但是澳洲各州居民房產情況大不相同。盡管悉尼房價不斷飆漲，但是2016年新州居民壹般有房產並且沒有背負房貸，與2006年及2011年統計數據壹致。維州居民壹般有房產，但處於背負房貸狀態。

昆士蘭居民名下房產情況發生較大變化，租住居民增長明顯，2016年州內居民壹般處於有房產背負房貸或租住狀態。2011年時，昆士蘭居民壹般處於有房產並且背負房產狀態。

另外，北領地居民壹般處於租住狀態，這與以前基本壹致。堪培拉居民壹般有房產，並且背負房貸。南澳及西澳有房產並且背負房貸居民最為普遍。

塔斯馬尼亞居民壹般有房產並且沒有背負房貸，且比新州更為普遍。

澳洲智庫格拉頓研究所（Grattan Institute）科茨（Brendan Coates）表示，澳洲居民房屋擁有率保持“穩定”，不過今後或呈現下降趨勢。特別是悉尼及墨爾本等房價危機嚴重區域，名下有房的居民逐漸成少數。

據悉，2011年澳洲居民中32.1%有房產且沒有背負房貸，34.%有房產且背負房貸，另有29.6%處於租住狀態。2016年相關具體數據尚未公布。

相關資訊：不願出租空置房的註意了！澳洲將“嚴打”海外買家的空置住宅！

（據澳洲新快網）

不願出租空置房的注意了！澳洲將“嚴打”海外買家的空置住宅！| 澳洲

澳洲財長Scott Morrison在壹次關於住房承受能力的重要講話中表示，外國人購買房產並將其空置是壹個“引起我註意”的“大問題”。

據《澳洲金融評論報》報道，上個月，維州政府對空置房產的業主征收了新稅，作為推動更多房屋出售和減少租金的壹部分措施。這個空置住宅物業的新稅預計在4年內，將獲得8000萬澳元的收入，並於1月1日開始實施。

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不願出租空置房的註意了！澳洲將“嚴打”海外買家的空置住宅！| 澳洲 — 澳洲財長Scott Morrison

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雖然財長承認，外國投資者的土地儲備投資已成為趨勢，但他對現有的投資物業體制還是提出了辯護，他認為絕大多數的出租房屋的投資者是“爸爸媽媽”投資者，他們僅持有壹個或兩個物業。

Morrison說：“負扣稅已經存在了壹個世紀，這是房地產市場的壹個重要組成部分。”他表示，200萬人自己投資物業，120萬人使用負扣稅，其中90%的人擁有壹至兩個物業，三分之二的業主有應納稅收入8萬澳元或以下，“這就是我們房地產市場的結構性特征。如果你取消這個政策，你是在玩火。”

他表示，“優先”處理投資者的產權爭論是監管機構現在正在做的，“如果我們的經濟有房地產危機，它確實會威脅就業”，“我們都同意主要的問題是供應，我們更需要的不僅僅是購房者，而是租房者”。

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（據今日澳洲）

商業銀行上調逾270種房貸產品利率 | 澳洲

澳洲儲備銀行上周二壹如市場所料維持利率不變，連續7次在貨幣政策會議上按兵不動，這或多或少反映出澳儲行正處於兩難局面。

雖然美國步入加息周期，並預言今年的加息行動陸續有來，但澳儲行面對本土經濟復蘇力度未如理想，現階段難有條件馬上跟隨美國上調利率；另壹邊廂，在房市壹片火紅的情況下，澳儲行亦不欲再減息去提振經濟，以免房市進壹步升溫。其實，就算澳儲行不加息，商業銀行近月來已連番上調房貸利率，涉及的房貸產品估計超過270種。

澳儲行上壹次減息要追溯至去年8月初，當時把基準利率下調0.25厘，至1.5厘的歷史新低點；與2011年11月今個減息周期展開前的4.75厘相比，基準利率在這五年多的日子裏，累積減幅達到3.25厘。

央行何以不敢減息又無力加息？

早幾個月之前，澳儲行因應就業市場指標和低通脹率令到經濟前景顯得不明朗，指出有理由繼續奉行超寬松的貨幣政策。然而，新任澳儲行行長洛威（Philip Lowe）卻斬釘截鐵地表明不願意再減息，並提出本地和環球經濟前景已見改善。

洛威還特別提到房市，認為悉尼和墨爾本的房價正在“輕快地”上漲，而且悉尼在未來數年料陸續有新的雅柏文樓盤推出市場，可是租金回報率卻是20年來最低。他並警告，家庭貸款增長已超越工資増長的速度，銀行透過收緊貸款條件，將有助於控制房貸風險過高，減少倚賴供息不供本的房貨方法，這對澳洲房市來說是正面的發展。

QIC首席經濟師彼得（Matthew Peter）表示，目前澳儲行無法減息，也未有空間加息，意味著其貨幣政策正處於“無能為力”的狀況。

銀行壹直未有緊貼央行步伐

即使澳儲行看來不欲貿然加息，可是商業銀行已先行壹步，四大銀行以至其他多間中小型房貸機構近期均“偷步”加息，導火線之壹正是澳洲審慎監管局（APRA）限制銀行借予物業投資者的貸款增長。

自從澳儲行再上壹次宣布議息意向以來，房貸機構已後對超過270種房貸產品實施加息。事實上，就算是在商業銀行這壹波上調房貸利率之前，它們也未有緊貼澳儲行的減息步伐。單在過去兩年，澳儲行的基準利率由2.25厘降至1.5厘，減幅達到0.75厘；可是在這段日子裏，自住人士的標準浮動按揭利率僅平均下跌了0.37厘，較澳儲行減幅的壹半還要少壹點。

澳元息差優勢恐再收窄

面對澳儲行在短期內看來加息無望，另壹邊廂美國聯邦儲備局又計劃在今年余下日子至少加息兩次，這意味著澳元對美元的息差優勢將會進壹步收窄，再加上澳元兌美元於今年2月底和3月底先後上闖0.78水平無功而還，技術上亦對澳匯構成壓力。

澳元兌美元上周二曾滑落至0.7544，與3月21日錄得的0.7748高位相比回落了2.6%。從技術的角度而論，澳元兌美元下壹個關鍵支持位在0.7490，失守恐會引發新壹波沽盤入市。中短期而言，澳元兌美元壹日受制於0.78關卡，技術上仍是處於下風。

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（據澳洲新快網）