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悉尼東部12區豪宅中位價700萬年漲8% | 澳洲

據《澳洲金融評論報》報道，地產機構第壹太平戴維斯（Savills）價格指數顯示，悉尼東部多區豪宅中位價達到700萬澳元，2017年第壹季度價格年化漲幅為8%。

指數涵蓋12個區，包括皮蓬岬（Point Piper）、伊麗莎白灣（Elizabeth Bay）、伍拉華（Woollahra）、帕丁頓（Paddington）、雙灣（Double Bay）、達令角（Darling Point）等，其中皮蓬岬擁有多套悉尼最貴房產，包括價值6000萬澳元的伍努拉路（Wunulla Road）“阿爾托納（Altona）”大宅。

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悉尼東部12區豪宅中位價700萬年漲8% | 澳洲 — 悉尼東部多區豪宅中位價達到700萬澳元，2017年第壹季度價格年化漲幅為8%

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報告顯示，東部12區平均每平方米（室內及室外）售價1.66萬澳元；水濱物業高達2.48萬澳元，高出50%。此外，近年縮小戶型的需求有所增加——業主希望搬出家庭大宅，購買小型公寓。

戴維斯調研主管奇克（Sophie Chick）說：“在東區豪宅市場，公寓價格漲幅與獨立屋幾乎沒有差別，但各區之間仍有差異。”

根據2016年全年指數，受存量短缺帶動，伊麗莎白灣價格漲幅高達13.3%，位列12區之首。今年首季，該區年化漲幅也有11.4%。伍拉華和帕丁頓緊隨其後，2016年漲幅分別為11.7%和11.3%，今年首季年化漲幅分別為9.8%和8.7%。戴維斯稱，年輕專業人士享受大額低息按揭，產生需求，因此拉動兩區增長。

2016年增長最慢的是雙灣，升幅僅有6.9%，今年首季年化漲幅為6.3%；其次是達令角，去年為7%，今年首季僅有5.7%。

報告指出，總體而言，銀行借貸政策和利率對更為成熟的豪宅市場幾乎沒有影響，因為這壹市場的買家主要是持現金的成熟買家。

相關資訊：外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解

（据澳洲新快网）

澳大利亞將取消技術移民簽證顯全球抵制移民趨勢 | 澳洲

據英國《衛報》4月18日報道，為保障本國公民就業，澳大利亞總理馬爾科姆•特恩布爾已采取措施限制技術移民，宣布將廢除457工作簽證項目。而值得註意的是，澳大利亞此舉折射了壹種全球趨勢，美國、新西蘭等國也有類似舉措。

報道說，盡管457簽證項目成功為澳大利亞吸引了很多需要的技術工人(在很多區域和農村地區，457簽證持有人中最多的是護士和醫生)，但該項目已變得十分政治敏感，因為它壹直被控訴這是壹個用來剝削低技術水平外籍工人的陰謀，還有指控稱外籍工人比澳大利亞國民更受雇主青睞。如果低技術外籍工人抱怨工作環境，他們就會面臨被驅逐出境的風險。

澳大利亞保守政客們，包括執政的自由黨-國家黨聯盟內部有聲音要求政府應該銳減澳大利亞移民，優先解決澳大利亞公民的就業，緩解房價壓力，尤其是悉尼，這裏的房價去年漲幅幾乎已達20%。而且這種呼聲逐漸增大。

特恩布爾廢除457簽證項目後，將以另壹種暫時技術移民簽證取而代之，兩種簽證乍壹看頗為相似，但後者範圍更受限。去年澳大利亞參議院調查稱對外籍工人的非法剝削待遇是“國恥”，所以特恩布爾才有此舉。

“澳大利亞公民必須優先就業——所以我們要廢除將大量臨時外籍工人引進澳大利亞的457簽證，”特恩布爾宣布這壹變動時表示，“我們不會再允許457簽證奪走本可以也本該屬於澳大利亞公民的工作。”

不過，隨後特恩布爾措辭有所緩和，他說道：“企業能獲得發展和投資所需要的技術是很重要的。所以457簽證會被壹種新的臨時簽證取代，這種簽證是專為謀取最大最明朗的國家利益而量身訂做的。”

英國《衛報》指出，澳大利亞收緊移民的舉措也是壹種全球趨勢的壹部分——尤其是在講英語的國家中。美國的特朗普政府已宣布要大改美國H-1B簽證臨時技術移民項目，英國脫歐公投很大程度上也是出於想限制移民。據報道，澳大利亞的鄰國新西蘭也擬將於4月19日宣布移民項目變動，包括“控制移民和兼顧各方”的措施。

（據環球網）

三專家解讀457簽證廢除 | 澳洲

昨日，澳洲政府宣布將廢除施行數年的457雇主擔保簽證，用壹種新的臨時短期技術簽證取而代之。據澳洲新聞網援引“The Conversation”網站的報道，457簽證存在問題黑歷史，比如對於被擔保工人的剝削現象。而新的簽證機制由兩種類別組成，2年期和4年期。

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決定是否具有簽證申請資格的職業提名名單也發生了新的變化，可以被提名的職業減少了216個，其中適用於2年期簽證的職業有268個，而適用於4年期簽證的職業有167個。另外新簽證的申請人現在必須滿足英語水平要求（雅思單項不得低於6分），並且進行無犯罪審查。

報道采訪了三位政策專家和學者，來解讀簽證新政策的目的、內容和影響力。

澳洲國立大學發展政策研究中心研究員謝瑞爾（Henry Sherrell）表示，新政策最有可能減少在澳臨時技術移民人數。新政策通過調整緊缺職業雇主擔保名單，比如減少可以提名的職業數量，縮小了雇主的選擇範圍。經過壹段時間後，整體勞動力市場的臨時技術移民人數就會下降。

他認為，雇主決定了每壹年被擔保移民簽證的審批趨勢，隨著經濟的增長，對於457簽證的需求應該會增加，而如果經濟增長停滯，則會出現需求降低現象。

有數據顯示，從2013年至2016年6月份，在澳持457簽證的人數從11萬人減少至9.5萬人。而457簽證工人的分布也具有各州特性。比如，昆州和西澳吸引了大批457簽證移民，不過該趨勢隨著礦業熱潮的終結而改變，2015-16財年西澳457簽證審批數量下跌27%，全國範圍內下跌16%。他指出，受新政策影響最大的是信息技術產業，這也是457簽證最大的擔保領域，其次是專業、科學技術服務、住宿和食品服務產業。

悉尼大學高級講師懷特（Chris F. Wright）認為，政府需要鼓勵本地雇主使用本土機制（比如，結構化的培訓和積極的勞動力市場政策）來增加勞動力市場的技術工人人數，而不是總從國外引進。

阿得雷德大學法律系高級講師豪維（Joanna Howe）認為，新政策沒能夠解決規範457簽證中的核心問題，因為兩種新簽證的申請仍然需要通過雇主實施的勞動力市場測試，才能確定哪種職業技能可以用於臨時擔保。

豪維指出，這種做法對於那些遵規守法的雇主來說反而是不利因素，因為增加了繁文縟節的步驟，而對於渾水摸魚的雇主也沒有起到警示的作用。

（據澳洲新快網）

海外投資貸款急救帖！澳洲貸款的法律注意點，你都了解嗎？（附案例分析）| 澳洲

2017年初，澳洲房產投資成交量節節新高，其中一大部分都將來自於海外投資者。盡管2016年澳洲本土銀行紛紛收緊對海外人士的貸款政策，但大多數海外投資者仍希望運用貸款杠杆來實現投資的最優化配置。

希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。

識別和選擇有資質的貸款經紀人，並在必要時請律師審查《貸款合同》

2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。

總體而言，匯豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：

《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；

在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。

銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利（案例分析）

分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。

2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈，得到了預先批准（Pre-approval）且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。

鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。

該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。

該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。

請注意，其它也可能被撤銷海外收入貸款的情形有但不限於：

個人收入達不到銀行貸款申請要求
電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
雇主單位資質達不到銀行申請要求
房屋內部面積在45平米以下
中國信用記錄不良等

預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified），更不同於《貸款合同》的簽署

在投資金融圈，預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified）一直存在很大爭議。

一種普遍的解讀是，預獲資格（Pre-qualified）指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准（Pre-approval），說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。

因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格（Pre-qualified）與預先批准（Pre-approval）兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。

此外，無論您是獲得預獲資格（Pre-qualified）還是預先批准（Pre-approval），兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。

彙率波動及其影響（案例分析）

在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，彙豐銀行非常積極且正面的履行了風險揭露與聲明義務，在其《說明》中提及到以下風險：

還款幣種限制及其影響；
貸款利率波動及其影響；
彙率波動及其影響（占全文近50%篇幅）。

由於彙豐銀行在澳洲的海外收入貸款實行“依據海外收入證明申請貸款，而用澳洲賬戶進行貸款與還款“，所以可以較好的規避上述還款幣種與貸款利率波動與影響，但仍然無法完全規避彙率的影響。

此處的彙率波動主要指當貸款申請人選擇與其收入幣種不同的貸款幣種的情況下，收入貨幣價值（如人民幣）相對於貸款貨幣（如澳幣）價值的上下波動。如果貸款申請人沒有足夠的澳幣存款，由於其在大部分情況下需將收入貨幣（人民幣）兌換成貸款貨幣（澳幣）用以支付每月還款或償還貸款本金，則其的實際負債收入比將取決於兌換當日收入貨幣對貸款貨幣的彙率。

若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，無疑彙率波動將成為很大的貸款影響因素之一。

案例分析（引用《說明》官方情景分析）

若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：

假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；

再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。

行政處罰或刑事罪名（案例分析）

通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。在和業內人士聊天時，曾了解到“一些沒有資質和底線的無牌經紀，每天在各個圈子裡社交，靠不規範的操作手法，第一年賺30萬的大有人在，第二年能到小50萬，做得特別好的3年內年入百萬都有可能“。然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。

倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。

澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）在2016年6月30日發布通告，要求包括位於新南威爾士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翹新會計師）幾家房貸經紀公司更改其發布的針對華人貸款申請者的廣告。整頓原因之一是其違反了相關《借貸法》，“廣告上用中文標注的“最低固定利率”及“無需收入證明”構成了誤導信息或是虛假廣告“。而事實是這些機構提供的最低固定利率並不符合法律規定，並且收入證明在貸款審批中無法被豁免。

事發後，很多已經在這些被要求整頓的貸款機構辦理的貸款申請人被迫陷入了窘境中，他們被“忽悠”著提供了與事實不符的申請材料，而面臨即將到來的交付日，他們很有可能無法按時得到貸款，順利完成交付；更可怕的是，他們中的部分申請人甚至有可能在日後面臨行政或刑事處罰。

最後，請各位投資者務必謹記：在您與銀行簽署正式的《貸款合同》之前，您都應該尋找機會了解您將承擔的風險與法律注意點，必要時更改並選擇適合您的貸款方案。我們也強烈建議您在做出決定前，咨詢相關的第三方法律或金融機構。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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墨爾本壹房子2年竟增值95萬！| 澳洲

據房產網站realestate報道，墨爾本穆拉賓（Moorabbin）壹套物業在在兩年內價格增長了95萬澳元。

據了解，這套物業位於巴巴拉路（Barbara St）14號，面積為1953平方米，該物業擁有開發規劃和許可，可進行排屋建設。3月30號時，這套物業以260萬澳元的價格售出。而該物業上壹次易手是在2015年3月，當時的售價為165萬澳元。此次出售，價格增長了57%。

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墨爾本壹房子2年竟增值95萬！| 澳洲 — 墨爾本穆拉賓（Moorabbin）壹套物業在在兩年內價格增長了95萬澳元（房產網站realestate圖片）

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房產中介公司Buxton Hampton East的銷售經理西布利（Paul Sibley）表示，開發規劃和許可是這套物業價格增長的原因之壹。而且該物業的售價也證明整個當地城區的房價在上漲。

據了解，在這套物業出售期間，穆拉賓地區的房價增長了20%至25%。

西布利指出，該城區的房價增長得益於相鄰城區。由於周邊城區的房價均在上漲，因此很多買家會選擇穆拉賓作為代替。

另外，隨著買家需求和房價的增長，該地區對於具有發展潛力物業的需求也在增大。

（據澳洲新快網）

澳洲政府或引入中國政府“限購”政策負扣稅限制金額或受限制 | 澳洲

澳大利亞聯邦政府壹直以來都在研究如何才能限制投資房稅費減免，因為解決住房可負擔性依舊是聯邦政府需要面對的棘手問題。

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雖然聯邦政府已經確定排除了工黨提出的取消負扣稅的計劃，另外也將改革資本利得稅減免的方式低調處理，但近期有消息稱：聯邦政府接下來可能會通過調查，了解投資者目前擁有的物業數量，並對投資者可以購買的物業數量進行限制。

另外，也有可能進壹步引入壹個針對負扣稅政策的限制金額條件。

目前，政府正在對各種方案實行的可能性進行討論，以期能有效調控全國各地房地產市場之間日益加大的價格差異，並試圖避免出現房價失控上漲出現在新的區域。

據悉，目前澳大利亞有很多投資者利用負扣稅減稅的同時，擁有大量物業房產。澳洲財政部長助理Michael Sukkar本周壹表示：澳大利亞有有房民眾中，72%只擁有壹個房產，90%擁有不超過兩個房產。

換句話說，要想解決房產可負擔性問題，澳大利亞政府需要對其進行精細的“外科手術”而不是“壹刀切”的方式進行改革。

澳洲財長莫裏森（Scott Morrison）此前在墨爾本的澳洲住房與城市研究所（AHURI）發表演講時表示，政府承諾幫助在租房市場中掙紮中的年輕人解決住房可負擔性問題。同時，他也重申了聯盟黨強烈反對修改負扣稅優惠政策的態度。

莫裏森稱，解決住房可負擔性問題需要在可負擔住房領域中吸引更多私人投資，以增加房屋供應量。而對房屋供應量的限制需要被解除。

莫裏森引用2016澳洲政府理事會（2016 COAG）的報告稱，聯邦政府每年投入68億澳元來提高住房的可負擔性，各州政府也投資了50億澳元，但仍有更多的澳洲人面臨著租金壓力，無家可歸的澳洲人也越來越多，政府需要對此進行調整。

他說：“我們（政府）不需要投入更多資金，也不能減少投資，而是要進行更有效的投資。

莫裏森認為，對澳洲經濟、社會和國家財政來說，擁有自己的居所是壹個主要的積極因素。 “如果澳洲人能夠負擔得起購房消費，擁有穩定的居所，將有助於他們和他們的下壹代實現安居樂業的目標，減少對社會福利金的依賴。”

數據顯示，過去二十年來，澳洲的住房擁有率已從71%下降至67%，其中昆士蘭和維州的下降幅度最大。25歲至34歲的澳洲年輕人所受沖擊最大。在2002年至2014年期間，這個群體的住房擁有率下降了近10%，其中只有約30%的人擁有房產。

“（如果不是因為房價可負擔性問題）本來應該有16萬多年輕人可以擁有自己的房產，” 莫裏森說。

澳洲年輕人面臨的不僅有房租的壓力，還有頻繁搬家所帶來的不穩定性。有超過85%的私人租戶曾經在五年內搬過家，其中有近三分之壹的人是被迫搬家，這壹比例是其他租戶的三倍。

莫裏森在講演中重申，聯盟黨政府不會贊同修改負扣稅，否則市場會因此受損，租金也會上漲，而住房可負擔性卻不會獲得改善。

政府在解決住房可負擔問題時面臨的最大困難就是各有不同的市場狀況。因而聯邦政府無法使用壹刀切的預算策略，也不可能在壹個預算中就解決住房可負擔性問題，而是需要和各級政府進行合作。

在過去壹年中，悉尼和墨爾本的房價分別上漲了19%和16%，十年來的年平均漲幅約為8%。但在布裏斯本和阿德雷德，房價在過去十年的年均漲幅只有3%。珀斯的房價漲幅更少，只有0.3%。

相關資訊：中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

（據澳洲財經見聞）

搬離熱門城區僅數公里年租金能省數千刀 | 澳洲

據房產網站realestate報道，從壹個熱門的租賃城區搬到附近城區，租戶租住同類物業時每年能省8000澳元。

房產集團REA的最新數據顯示，熱門城區和周邊城區的租金價格有很大差異，這就意味著，租客只要願意搬離熱門城區僅幾公里遠，每年就能省下壹筆費用。

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搬離熱門城區僅數公裏年租金能省數千刀 | 澳洲 — 從壹個熱門的租賃城區搬到附近城區，租戶租住同類物業時每年能省8000澳元

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例如，從女皇崖（Queenscliff）搬到北曼利（North Manly），從巴爾曼東（Balmain East）搬到伍利奇（Woolwich），或者從百年紀念公園（Centennial Park）搬到國王十字區（Kings Cross）等，這些地點之間相距僅幾公里，但卻能讓租戶省下壹筆租金。而這其中，單元房的租戶又比房屋租屋更占上風，他們能多省下2000澳元。

據了解，從百年紀念公園搬到國王十字區，公寓租戶所能節省的費用最大。兩地之間僅隔4.8公里，但周租金相差155澳元，相當於租戶壹年能節省8060澳元。

韋弗頓（Waverton）的單元房租戶搬到伍利奇，每周能節省135澳元租金，每年就能省7020澳元。

在北部海灘地區，從淡水（Freshwater）搬到克羅默（Cromer），或者從女皇崖搬到北曼利，每周都可以節省110澳元或以上。

住在亞歷山大（Alexandria）或西爾瓦尼亞（Sylvania）等熱門城區的房屋租客，如果搬到附近的馬斯科特（Mascot）或修打蘭郡（Sutherland），則每年均可最多節省5,980澳元。

從牡蠣灣（Oyster Bay）搬到相隔僅4公里的修打蘭郡則可為房屋租客每年節省3640澳元。

REA集團的首席經濟師科尼斯比（Nerida Conisbee）還指出，從熱門城區的周邊地區再搬到設施較少，或者供應較多的可負擔城區，其租金差距則更明顯。例如，從內陸搬到海灘地區就是如此。

另外，靠近當地商店的區域租賃需求也會增大，房價也會隨著升高。

科尼斯比建議租客們在尋找住房的時候，多看看熱門地區的周邊城區。如果能夠接受駕車或者步行遠壹點，就能省下壹些租金。

相關資訊：2017第壹季度：聚焦商業休閑地產市場

（澳洲新快網）

澳大利亞將廢除457技術移民簽證新簽證要求更高 | 澳洲

據報道，澳大利亞總理特恩布爾(Malcolm Turnbull)通過社交網站Facebook宣布計劃廢除457技術移民簽證，將采用新的臨時簽證取而代之。

報道援引澳洲廣播公司和澳聯社消息，為了應對澳大利亞人民的失業問題，澳大利亞總理特恩布爾宣布即將廢除備受爭議的457技術移民簽證。18日，在社交網站的壹段視頻中，特恩布爾表示，澳大利亞人應當享有就業優先權。雇主們在考慮雇傭外籍員工前應當優先考慮雇傭澳大利亞人：“我們將不再允許457簽證成為搶奪原本屬於澳大利亞人工作機會的通行證。”

澳大利亞將廢除457技術移民簽證新簽證要求更高 | 澳洲 — 廢除457技術移民簽證，將采用新的臨時簽證取而代之

據悉，457簽證將會被新的簽證類別取代。特恩布爾稱：“雇主們仍然可以雇傭所需的國際性專業人才，457簽證將會被新的臨時簽證取代。”

新簽證將增加申請條件，包括工作經驗以及更高英語水平等。同時，外籍員工必須有相關工作經驗並通過相應的測試才能被澳大利亞雇主雇傭。新簽證將以國家利益為準繩，雇傭“最好的和最優秀的(人)”。

澳大利亞目前有9.5萬外國工人持有457簽證，另有7.6萬人持有457附屬簽證。任何已經持有457簽證的人將不會受這壹政策影響。

2 種新簽證要求更高

政府的新簽證計劃包括2種簽證，壹種有效期為2年，另壹種為4年。

2年期簽證的職業類別將比現在的457簽證更少；4年期簽證的英語要求比2年期簽證的更高。兩種簽證都需要申請人此前有工作經驗，且必須提交無犯罪記錄證明——這兩點都是當前的457簽證未要求的。

此外，移民部長杜敦表示，與當前的457簽證不同，2年期簽證持有人不會獲得永居權。“當前的457簽證有效期為4年，但實際上很多持有人最後都拿到了永居權，又成為公民，這也是457簽證的壹大吸引力。”

2年期簽證申請費為1150澳元，4年期的為2400澳元。

此外，新計劃將要求雇主先在本地投放招聘廣告，招本地雇員，然後才能雇傭外國工人。

新臨時工作簽證項目小結：

分為2年期和4年期兩種；

2年期簽證申請費為1150澳元，合規職業類別將少於當前的457簽證，且簽證到期後不會獲得永久權；

4年期簽證申請費為2400澳元，英語要求比2年期簽證更高；

兩種新簽證都需要申請人此前有工作經驗，且必須提交無犯罪記錄證明；

已經持有457簽證的人不受影響。

（澳洲新快網）

外國投資者在澳洲買房投資的相關規定詳解 | 澳洲

相信大家在澳洲買房第一個想要知道問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是一個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。（相關資訊：澳洲房產購買流程）這一點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。具體而言，澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的相關規定（中國人在澳洲買房條件）如下：

1、外籍人士的定義

澳洲政府對於“外籍人士”的劃分是非常細緻的，可以簡單理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。

澳洲政府的相關法律條文規定如下，大家可以詳細對照、比對。

澳洲《1975 年外國收購與兼併法》(以下簡稱“法案”)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益。該法案第五條定義“外籍人士”為：

非澳洲常住居民的自然人；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者
由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。

《澳洲海外投資政策》顯示，“常住居民”指符合以下條件的人士：

他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制（即為，他們可以無限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西蘭公民）；
該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200 天或以上。
此外，《澳洲海外投資政策》將“臨時居民”定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：
持有允許他們在澳洲持續逗留12 個月以上的臨時簽證（無論簽證的剩餘有效期為多長時間）；
已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

2、 外籍人士在澳洲只可買全新住宅

對澳洲房產投資稍有瞭解的人，大都聽說過“外國人在澳洲不能買二手房、只能買新房子”。準確的描述應該是：普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。

澳洲全新住宅的定義

全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但並不包括經過整修或修復的舊住宅。

以下情況下，外籍人士可在澳洲購買二手房

《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住，以下情況除外：

　　　1) 由外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房）。不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；

　　　2) 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量(例如：拆毀一個現有住房，然偶建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。

3、 外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請

外籍人士如要購買澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准，而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。

FIRB的政策解讀

從FIRB的政策來看，針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士，而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則，申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息（如地址等），如果通過批准的房子因故沒有買成，申請人需另外申請購買其它房子的批准。

FIRB審批時間

根據法案規定，國庫部長有 30 至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

相關建議

由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，以便其幫助您遞交購房申請。目前，還未有非常住外籍人士購買住宅房地長被拒的先例。

4、 外國投資者購買新房時的“開發商申請”問題

我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准，這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當外國投資者購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。

不過，這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定，無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士，以下情況不需政府批准就可以購房：

從已經獲得預先批準可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅；
讓您（以及任何相關人）可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益；
綜合旅遊度假村的某些住宅房地產；
按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益；或者
從澳洲的政府（聯邦政府，州、領地政府或地方政府）處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。

綜上所述，外籍人士只需向FIRB遞交購房申請，便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量，因而才設置了審查批准這一流程，並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反，澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的，從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。在今後的欄目裡，我們會具體介紹澳洲各州對外國投資者購房的優惠政策，敬請留意！

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當代年輕人置業難達歷史高位 | 澳洲

據《悉尼先驅晨報》報道，最新調研發現，澳洲年輕壹代置業比上壹代人更加艱難。專家表示，澳洲“毫無疑問”陷於住房負擔能力危機當中。

墨爾本格拉坦研究所（Grattan Institute）首席執行官戴利（John Daley）從2013年開始進行兩項針對澳洲住房問題的大型研究，其中壹項日前公布結果。

自上世紀90年代初期以來，45歲以下的房產擁有者比例在不斷下滑，在本世紀初還有所加快。目前，澳洲住房擁有率跌至第二次世界大戰後的最低位。戴利指出，年輕人住房擁有率下滑證明了目前存在危機。

戴利指出，購房能力的壹大限制，是“儲蓄障礙”，即需要多長時間存夠錢買房。西澳銀行（Bankwest）在2016年的壹份報告中指出，全澳房價最高的悉尼，其儲蓄障礙也是最高。報告顯示，悉尼人首次置業平均需要儲蓄8.4年才能攢夠房產價值的20%，而在2015年是7.9年。

房價飆漲、工資增長緩慢、存款利率較低，這些因素讓人們儲蓄購房更加困難。澳洲儲備銀行（Reserve Bank）數據顯示，儲蓄障礙水平達到至少25年來的最高位。澳洲目前住房中位價的20%相當於普通家庭全年可支配收入，而在上世紀90年代，房價收入比僅為50%。

澳洲養老信托基金（Superannuation Trustees of Australia）經濟學家埃斯雷克（Saul Eslake）最近發表報告，指出住房危機的另壹方面。報告顯示，“完全”擁有住房（即無按揭負擔）在置業者中的人數比例從1996年最高峰61.7%降至2013-14年度的46.7%。埃斯雷克說：“與15年前相比，……置業者背負按揭目前已經成為主流。”許多業主預支養老金還貸，導致退休後生活更為艱難。

經濟分析機構Market Economics總經理科科萊斯（Stephen Koukoulas）去年曾經撰文呼籲千喜壹代“停止抱怨”。他指出，目前的還貸金額比過去40年的平均數“高不了多少”。不過他承認，利率不可能壹直保持低位。

科科萊斯指出，大量年輕人在購房時表現出的“投降行為”，令人擔憂。他稱，年輕人認為自己“沒辦法買房了，就會將錢都花掉”，“尋歡作樂”。

戴利反對年輕壹代沒興趣購房的觀點。他說：“所有調研證據顯示，（當代人的）置業興趣跟以往壹樣高。”

（澳洲新快網）