中国投资者 – Page 18

中国投资者就是那么任性！1年内投资美国房产共220亿美元

中国人出国投资移民人数不断攀升，美国房地产经纪协会的数据显示，2013年3月到2014年3月，中国人单是在美国买房就花了220亿美元。

港媒称，2015年《中国国际移民报告》指出，中国人出国投资移民人数不断攀升，2012年输出资金近200亿美元，美国房地产经纪人协会“外国客户在美置业报告”显示，2013年3月到2014年3月，中国人共计花费220亿美元，在美国买房，环比增长72%，超越其他所有外国客户群体。

据中国香港《南华早报》网站4月17日报道，2015年《中国国际移民报告》由中国与全球化智库编撰，社会科学文献出版社出版。报告指出，中国向主要发达国家移民人数基本保持稳定，世界各地华侨华人总数为6000万人，中国国际移民是世界上最大的海外移民群体，主要目的地包括美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等。

中国投资者就是那么任性！1年内投资美国房产共220亿美元

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2013年，获得美国、加拿大、澳大利亚永久居留权的中国人分别有7.18万人、3.4万人、2.73万人。报道说，美国是中国人的首选移民目的地，而中国是美国永久居留移民的第二大来源国。

2000年到2013年，大约有90.3万中国人获得美国永居权。不过最近两年，中国获得美国永居权的人数出现递减趋势。 2011年有8.7万人取得永居权，2012年减少到8.18万人，2013年比2012年少9986人。在稳定的海外移民增长中，中国的出国投资移民人数也不断攀升，大量资金输出海外。报告指出，国际金融危机之后，很多国家迅速调整投资移民政策，拓宽了投资渠道，增加了配额，加快了审理速度。2013 年，有6895名中国人获得美国EB-5投资移民签证，是2010年772人的8.9倍。2012年，中国出国投资移民大约1.3万人，高于2011年的 1.2万人和2010年的8000人。以人均投资150万美元计算，2012年，输出资金近200亿美元。

报道称，除投资者本人需要面临的投资安全、临居转永居不确定、融入能力弱等风险外，中国政府也面临着洗钱漂白、畏罪潜逃、抽逃资金、冲击外汇管制等风险。大量中国高净值移民向海外流动，客观上也带动了国内金融机构和房地产公司的全球化，也推高了移民目的地的房地产市场。

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亚洲资本继续驱动悉尼房市 50到100万澳元最受外国买家关注

外国买家的兴趣集中在50万至100万价格区间的悉尼公寓

外国买家继续驱动悉尼房市的超载步伐，占了新州总需求的21%以上，占全国需求也超过15%。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲国民银行（National Australia Bank，NAB）发布的季度住房调查数据显示，虽然澳洲住宅价格增长有所放缓，但悉尼依然跑赢全国，主要是受外国投资的驱动。

“我们认为主要动力在于亚洲投资，主要在于中国人。”NAB首席经济学家奥斯特（Alan Oster）称。

外国买家的兴趣集中在50万至100万价格区间的悉尼公寓。悉尼的数据是NAB调查史上最高的。奥斯特认同一个观点，即中国投资者喜欢将资金从中国转移到悉尼房地产市场。“这里是一个避难所，那是我们所谈论的大众观点。”他说。

悉尼公寓不同价格区间的外国买家比例：（来源：NAB季度住房调查）

房地产机构Allen Wargent Property Buyers的负责人瓦根特（Pete Wargent）认为，投资增加已经开始对市场造成可衡量的影响。他指出亚洲投资在4个方面激励或者说至少在影响澳洲的房地产市场：开放商资本推高土地价值、审批购买翻倍、中国游客消费创纪录、中国资本外流。

瓦根特特别提到中国香港Golden Horse集团在Erskineville购买的一个开发地块，价格是3.5亿，为同类交易中的最高价。“开发商继续建设破纪录数量的高层住宅供应，令人愉快的是，这种趋势有助于大幅增加住宅总库存。”他说。

瓦根特似乎也支持奥斯特的观点，认为亚洲的资本正流入澳洲的房市。

NAB澳洲房价预测：（来源：NAB季度住房调查）

NAB预测澳洲全国房价到2015年末将平均增长4.4%。悉尼将依然大幅领先，增幅预计达到7.7%，其次是墨尔本（6.2%）、布里斯班（3.8%）、珀斯（0.7%）和阿德莱德（0.4%）。

“到2016年，全国平均房价增速将放缓至3.4%，主要反映了我们对失业率上升、家庭收入增长疲弱、可负担性担忧（尤其是悉尼和墨尔本）、生活成本压力和家庭高水平债务的预测。”奥斯特说。

“新州的整体消费者信心依然是最强的，其次是维州和昆州。南澳和北领地的消费者信心有所改善，但西澳的消费者信心依然是消极的。

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海外置业不是有钱就能任性

2012 年到2013 年间，中国投资者在澳大利亚地产外商投资者中名列首位，销售额高达约60 亿美元，此时，突然爆出许家印在澳大利亚购房“翻了船”，对如今大热的海外房地产投资者如兜头一棒，不得不回头审视自己。

估计许家印自己也没有想到，去年刚刚砸下3900 万澳元大手笔买下的位于悉尼Point Piper 的豪宅Villa Del Mare，今年就要因违规被勒令卖掉。

海外置业不是有钱就能任性

澳大利亚财长近日签署文件，严令中国恒大地产集团董事局主席许家印旗下公司在90 天内，卖出去年以3900 万澳元（约合人民币1.9 亿元）购买的海边豪宅Villa Del Mare，且不论销售价格多少，必须限期售出，否则将面临起诉。

这是澳大利亚政府自2006 年以来首次打击外国对住宅房产的投资。澳大利亚财长在声明中称，Villa Del Mare 由中国香港上市公司恒大地产旗下的Golden Fast FoodsPty，通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳公司“非法”购买。

这则消息一方面震动了对澳大利亚房地产投资抱有热望的中国投资者，另一方面，这只是一次正常的执法行为，不会影响外国投资者对澳大利亚房地产的正常投资。

随处可见的投资风险

由于人民币进入缓慢贬值通道、国内缺乏具有永久业权并且收益稳定的可投物业，A 股市场又风险难测，中国高净值客户掀起了一股海外置业风潮，澳大利亚是投资首选。

为什么许家印的置业交易被澳大利亚官方叫停了?原因很简单，触犯了当地的法规。根据澳洲FIRB（海外投资审核委员会）的规定，自2008 年以后，居留签证少于12 个月的海外人士禁止购买二手物业，即便用公司名义购买，但大股东的身份依然要符合该要求。

表面上看，Villa Del Mare 的购买者“金快餐”是一家在澳大利亚设立的公司，但该公司的股权为一家注册在中国香港的外国公司，实际控制人为没有二手房购买资格的许家印。因此，上述购买安排轻易就被识破，仅仅是一桩很不高明的法律规避行为，加之许家印在购房过程中的高调表现和不避讳的实际使用行为，更让该交易的非法性欲盖弥彰。

事实上，根据澳洲统计局和FIRB 的数据显示，过去7 年来，中国买家已在澳洲物业市场投入近200 亿澳元，预计在未来7 年，数字还将增长近两倍达360 亿。而他们每年的平均投入为45 亿澳元，占新房销售总量的12%，多数集中在全国降价最高昂的地区，其中18% 在悉尼，14% 在墨尔本。

而目前正在征求公众意见的澳洲财政部公布的一篇公议文件《Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework 加强澳洲外国投资纲要》显示，这份长达33 页的文件中，有八大部分提到了海外投资的申请程序、要求、费用，不仅是对住宅（现有房子和待建期房），还特别单独论述了农业投资的审批，此外还专门列出一章谈到了违规处罚，这也是针对前几年的违规没有受到应有惩戒的亡羊补牢之举。

那么，当许家印这样的富豪在海外投资都会因对当地法律和法规的不了解而栽了跟头，作为投资者的我们又该如何呢？两位澳洲资深投资人士，让他们来为即将赴海外投资的你支招把脉，或许能让你从中找到自己需要的那部分资讯。

海外投资的文武之道——要敢做、有度

我认为富豪许家印在澳洲的失手，决不意味着澳洲对海外投资者收紧政策和关闭投资大门，因为澳洲新房市场（公寓楼花和别墅期房）始终都对外国投资者们实施等同国民待遇的开放地产政策。所以单一违规事件，不应该阻挡中国企业海外开疆扩土的趋势和潮流。

但作为投资者，我们需要始终对海外资本市场充满敬畏，将规避风险放在第一位，投资行动中才可以无畏。

我们要做的第一要务就是要了解投资目标国的市场环境与交易规则。惟有对海外投资目的地的离岸金融资产，包括房地产在内的市场多加了解，规避盲目应用国内短期形成的投资思维和投资习惯，才能避免未来的灾难性后果。

拿许家印案例来分析，虽然表面上看澳洲开始严格遵循FIRB的审核要求了，但这恰恰给了海外企业和个人投资者们更加安全、合法、公平的投资澳洲的一种保障和承诺。总结来看，澳洲房地产的市场仍有很多预期：

首先，既然不能违规购买二手房，投资者必然转投全新物业，因此，别墅类新房价格增长在2015 年仍将持续；其次，海外投资者仍将大量涌入澳洲房地产市场，基于澳洲等同国民待遇的新房贷款政策；目前澳洲海外投资位列前四位的美国、加拿大、新加坡、中国等地无法在本国提供给购房人持续贷款的情况下，澳洲银行和金融机构却可以给予海外个人房产投资者最高300 万澳元的贷款额度（相当于1500 万人民币的住房抵押和融资的上限）。

第三，澳洲目前正经历60年来的最低住房抵押贷款利率, 4.6%的贷款利率甚至已经低于租金回报率了，全球地产投资可以实现在澳洲以租养贷、以房养房，因此在低空置率、高租金回报、住房供给关系紧张的市场行情下，不会阻挡中国房企进行澳洲房地产拓展的脚步；最后一点，美元走强，澳元创新低，美元持有者大量收购和拥有没有房地产税、物业税、遗产税的澳洲房地产和土地资源储备，只要澳洲税务政策不变，汇率在低位徘徊的时候，澳洲房地产市场依然持续走强，成为世界各地房企和个人投资者的青睐之地。

如果投资者希望进行海外投资的话，那么从房产财商教育者和离岸房地产配置专业角度，我的分析和建议有几方面：

一是国内个人投资者可以跟随市场脚步进行资产风险分担，规避人民币贬值和单一收入来源的风险；二是个人房产投资者在面对海外多国市场选择时更应该摒弃中国思维和判断方法，而是以投资目的地的业已成熟的投资规律和标准进行市场和产品的筛选；三是国内的个人房产投资者抵御市场风险的能力更弱，因此更应该对未来的市场预期风险做离岸资产的风险分担布局；四是个人房产投资者不应该被“海外”和“看不到”而把“不作为”当做借口，因为闭关锁“思”是财富走向平庸甚至覆灭的前兆。

海外投资要信息对称透明

作为一名在澳洲长大，曾经在澳洲国家银行工作过的华人，我认为，此次许家印在澳洲投资的话题之所以被爆出来，很大程度上得益于其个人的明星效应以及中国媒体扭曲解读了澳洲政府的真实目的。

需要明确的是，澳洲政府并非针对某一个人的行为，而是查整个相应的事件，因为澳洲法律规定，海外投资者不管怎样利用结构设计或变通方式来澳洲获取二手房都是不允许的。这并不是针对中国投资者的，而是很久以前就已经有了。

这就好比在北京，外国人炒房或是买车必须摇号一样，都是有相应的法律法规。以前可能这条行政法律没有被很好地执行，但现在不一样了。所以对普通投资者来说，接下来去澳洲的投资最需要注意的就是信息的透明与对称, 确定投资风险的高低。

所以如果有条件的话，建议投资者在进行海外投资时，选择有知名的、有资信的布局全球资产配置的投资机构，为什么呢？因为对专业的机构来说，投资是长期的市场行为，作为市场的参与者，机构与机构之间可以有效避免出现信息的不对称，同时，由于专注于长期的市场声誉，所以他们会尽量帮投资者赚到钱，才能走得更远。

而对于中国人来说，房地产的确是比较好的投资渠道，一个原因是杠杆比例高，银行对房贷的授信比例大，另一个这也是个人可以选择抵御通胀最好的办法。那么澳洲的房地产行业之所以非常适合个人投资，主要是三点，一个是源于其价格的透明，不会因为海外投资者而出现提价等现象；第二是澳洲的房子是永久产权，世代传承；第三就是澳洲的房子约等于每7 年翻一番的，那么在有80% 的资金是来自银行杠杆的情况下，资本的内部收益率就很可观。值得注意的是，目前澳洲的房贷得益于澳洲的货币政策五十年来新低，投资者借来的资金极其低廉，而且澳币兑人民币呈现的也是单边走低的态势——比如去年此时，人民币对澳币大约在1:6.32左右，而今年已经到了1:4.8 左右，等于说国人去澳洲投资买房已经无形中打了个折。

还有重要的一点就是，投资者最好多注意当地政策的变动，这样可以有效避免出现违规的情况：比如海外人士在澳洲不能买二手房；海外人士可以买全新房和期房作为投资，如果买空地需要在一年内开工建房；有长期签证的澳洲非永久居民可以购买一套二手房用于自住，离开澳洲时必须在3 个月内出售；而以上所有的房产购置都需要申请FIRB 并事先获得批准。

76%中国投资者在美置业现金买房每18个月翻番

现在越来越多的中国人在海外置业，有房产商表示，50万到700万美元的房产，很多由中国人以现金方式购买。近日，有业内人士分析并总结了中国购房者在美国房产投资时的一些共同特点。

中国人海外置业者越来越多。

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1、购房前会花时间研究

房产界业内人士Andrew Taylor 4月5日表示，中国买主购房前通常会做很多功课，除了参加为期一周的“开放参观日”外，还会通过网络、个人社交平台，以及房产展览会来了解市场情况。

与客户直接交流非常重要，通常亲自参加房产展览会的商家会有很多机会与客户签订协议。

中国人海外购房前会做很多功课，包括参加房产展览会、网络调查等。

2.76%购房者是现金支付

中国人如果遇到非常信任的房产中介，就会介绍给自己的很多亲朋好友、同事同学等。所以那些诚实守信、给客户提供帮助的房产中介，接过一个中国客户后，接下来可能就会有很多人前来与之合作。

中国人购房的一个特点是，对于信任的中介，会广泛推荐给亲朋好友。

另外据统计，中国人购房76%都是现金支付，其他的是一些投资房地产的商家，用贷款方式购房。

3.中国海外购房者迅速增加

中国海外国购房的人数正在迅速增加。英伦银行（The Bank of England）预计，未来几年内，中国赴海外投资购房的人数将增加6倍。

对于美国房产中介来说，中国购房者不会减少。事实上，以现在的增长速度来看，中国富人在美国购房数量以每18个月翻番的速度增加。

另据《南华早报》报导，根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）统计，美国50个州中，有46个州的最大或第二大购房人群是中国人。数据显示，到2014年3月为止，中国人投资美国房地产共220亿美元，相当于美国房地产国际销售总量的四分之一。

操纵EB-5项目审批美国前移民局局长被查

日前国土安全部发布对前移民局局长、现任国土安全局副局长马约卡斯（Alejandro Mayorkas）的调查报告，指出其操纵投资移民（EB-5）项目审批速度与结果。这一调查让许多申请投资移民的华人慌了，他们担心调查会殃及池鱼，自己的签证会被取消，甚至到手的绿卡也难保。

美国前移民局局长被指控操纵投资移民（EB-5）项目审批速度与结果

美国每年1万个投资移民名额中，来自中国大陆的华人是主要争抢者。早在2014年1月，国务院（Department of State）向移民律师协会（american immigration lawyers association）发出的预测报告中就指出，“中国籍申请者占了投资移民总数的80%以上”。一旦投资移民项目出现问题，被牵连的投资者中绝大部份都是中国人。因此，移民局前局长一出事，中国投资客都慌了阵脚。

马约卡斯被调查一事这周已在微博、微信等社交网路上传的风风火火，极具想像力的网友们甚至把它比喻成“美国白宫版的甄嬛传”。投资移民申请者开始在网上疯传“数万华人绿卡难保”，闹得人心惶惶。

有人猜测，在此次调查报告中被提名的三个区域中心的投资人虽然许多已经拿到两年的临时绿卡，但已审批的申请的有效性却遭到质疑，这使得他们绿卡转正的路将会异常艰辛。就算在此次调查报告中倖免于难的区域中心的投资人也不能掉以轻心，“投资移民背后隐藏的问题正在浮现，还有许多大型区域中心正在严格被审查，未来还有更多丑闻会被揭露”，大批投资人的签证和绿卡都十分危险。

不过，律师张军认为网上这些传闻杞人忧天，甚至耸人听闻。尽管马约卡斯被调查，但目前既没被起诉也未被定罪，甚至就连他在移民局多年的工作，社会各界评价也褒贬不一。国土安全部部长Jeh Johnson和美国移民律师协会（American Immigration Lawyers Association）都力挺马约卡斯，认为EB-5项目虽然有些问题，但他一直努力工作并致力于解决问题。

张军认为，国土安全部和移民局目前还未对投资人的绿卡给出任何说法，投资人现在就相互谣传绿卡不保，不免有些夸大其词。他建议，涉及三个被点名的区域中心的投资人可在未来关注发展态势，尤其是区域中心的商业项目是否会结束。即使绿卡有可能遭遇问题，也会经过漫长的听证程序，不会“明天就忽然将绿卡取消”。而绕过区域中心，通过自创项目办绿卡的投资者更是不在这次风波中，无须担心。

另一位不具姓名的律师表示，网上自媒体不负责任乱造谣，让许多客人甚至移民中介都慌神了，这几天连续接到几起咨询，都是担心绿卡会遭殃。他表示，美国是法治社会，推翻政府的裁定必须要上法庭，而且是大诉讼。

张军表示，区域中心从几年前“破败不堪”，到现在如雨后春笋般冒出500至600个，发展确实有些太快，导致区域中心良秀不齐。移民局从上世纪90年代开始，每段时间对投资移民项目的审查重点都会有所不同。从最初不存在区域中心，到10多年前整治有问题的区域中心，到近来来，审查重点转向投资人资本来源的合法性。尤其在中国政府“猎狐计划”之下，移民局更会注重金钱合法性，中国贪官现已很难获得投资移民审核。

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欧洲“黄金签证”有人欢喜有人忧经济政策风险和文化困境

近两年，一些欧洲国家推出的“黄金签证”吸引了不少人。政策涉及的各类投资中，购买不动产门槛较低，受中国人偏爱。国人腰包鼓了，投资渠道丰富了，于国于民都是好事，但被“黄金签证”吸引到欧洲的中国投资客有人享福，也有人上当。投资被骗、贪腐被查等案例，同时揭示出海外投资的复杂性，需令国人提高警惕。

近两年，一些欧洲国家推出的“黄金签证”吸引了不少人

谁在欧洲买房？

2012年，葡萄牙向欧盟以外的外国人发放权限更大的签证，吸引外国人到当地进行购买地产等投资，这项正式名称是“黄金居留许可计划” 的政策也叫“黄金签证”，等同于“变卖居留权”。欧债危机中，采取类似做法的还有塞浦路斯、希腊、匈牙利、拉脱维亚、西班牙等，目的很简单，吸引外资，缓解政府财政困境。

从数字上看，“黄金签证”确实吸金，葡萄牙尤其收获大。截至今年2月底，葡萄牙政府用“黄金签证”吸引外资逾13亿欧元，希腊收入超过2亿欧元。塞浦路斯地产开发协会数据显示，过去两年地产行业吸引外资超过10亿欧元。

根据官方统计，希腊近两年来有500多名外国人获得“黄金签证”，俄罗斯人最多，有185人；其次是中国人，119人；埃及人以33人位居第三。截至2月底，通过购买不动产获得葡萄牙“黄金签证”的有2088例，中国人占1777例，远高于位列第二、仅有74例的巴西。塞浦路斯目前约有1500名中国人通过投资拿到当地永久居留权。

青睐“黄金签证”的中国人又是哪些人呢？大多是北京上海等一线城市的中产阶级，年龄基本40多岁，百分之六七十带着孩子，他们看中的是塞国的教育。

优质教育和晚年安乐是大部分中国人在欧洲买房的动机，投资目的主要是提升生活品质。但今年年初，外媒报道在葡萄牙的一名中国投资客竟是被通缉的贪官，也曝出“黄金签证”的黑色一面。

欧洲买房有风险

2014年年底，葡萄牙政府因“黄金签证”爆出丑闻，导致内政部长辞职；同时，中国投资者声称在葡买房被骗的消息也见诸报端。这些都提醒着相关中国投资人：欧洲买房毕竟是远距离大额投资，存在经济风险、政策风险和文化困境。

如何避免风险？

要找经过认证的房地产公司，多听取法律专家意见，小心那些声称自己办事效率高的人。

投资海外还不能忽视语言和文化差异。当地分析人士认为，语言困难不仅影响投资人的决断，而且会影响购房人移民后的生活，例如葡萄牙就有不少人获得居留后便打道回府，因为难忍在异国他乡无亲无故的寂寞。

语言困境在塞浦路斯会好一些，因为那里曾是英国殖民地，当地英语教育水平较高，但风险犹存，尤其是涉及塞岛北部地区的话就更麻烦。

2014年有中介推出移民塞岛北部项目，仅仅数万欧元的费用和简单手续吸引了不少中国人，可据中国驻塞浦路斯大使馆提醒，塞浦路斯北部地位特殊，不被国际社会承认，房产产权关系较为复杂，实属不宜投资之地。

另外，除了浏览中国人在网上分享的购房经验贴，每个开发商的情况都不能忽视，对于开发项目、资金实力、是否欠银行贷款或国家税款等信息都要明察。

“黄金签证”既然是欧洲国家为解困而出的新政，政策变动的风险也是事实。例如马耳他政府迫于舆论压力于2014年提高了购房入籍的门槛，希腊本想让外国购房者满7年后获得公民身份的法案也因为新政府上台悬而未决。

葡萄牙“黄金签证”贪腐案之后，非但没有收紧签证政策，还拟将政策扩大到科研和文化领域。可以预见，欧洲国家对外国投资、尤其是中国投资的需求短期内不会改变。但对“不差钱”的中国人而言，如果认为只是有钱就可在欧洲享福的话，那就错了。不管在欧洲或是中国，打造优质生活更需要金钱之外的投入。

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华人移民律师刘鹏解读英国移民新政策

每年4月6日，内政部移民政策和实施细则都会进行一轮变动。今年4月6日渐近，内政部又要动哪儿？哪些人群、机构、行业又将受影响？政策为什么这么变？大选之年，变动反映出英国政府对移民问题怎样布局？

每年4月6日，英國內政部移民政策和實施細則都會進行一輪變動

英语考试只认雅思三一

本科以上毕业证仍为有力证明

2月20日，内政部网站公布了其承认的英语考试成绩名单，仅保留了雅思和伦敦三一学院的英语考试，此前名单在列的培生PTE考试、City and Guilds考试及剑桥英语等本土英文考试全部被毙。2015年4月6日起，申请来英留学者，只能提交雅思或伦敦三一学院的考试成绩。不过表格也明确了过渡期，在2015年4月5日前取得的其他英语考试成绩，可使用到2015年11月5日。

2014年2月，英国爆出托业考试替考丑闻。随后，内政部将提供该考试的美国ETS从认可的外语考试成绩名单中剔除，并取消了57所私立院校的签证担保人资格。资深移民律师刘鹏（Peter Liu）告诉《英中时报》，在他看来，今年4月后实施的简化名单，无疑是这轮运动的进一步清理。

受华人关注的是，申请永居者亦需提供英语能力水平的证据。此前，英国大学本科以上的毕业证即可证明申请者的英文水平已达到至少B2水平（相当于雅思各项5.5分）。今后，大学毕业证依然可作为英语语言能力证明吗？

刘鹏律师解读说，企业家移民及永居申请，要求申请者英文水平达到B1，即相当于雅思各项4分，远低于英国大学本科学历的英文水平。所以2015年4月6日后，受英国移民局认可的英国大学（大部分university毕业证都被接受，但 college需再次确认）本科以上毕业证，依然可用于这些类别的签证申请。

有英语培训机构专家认为，考试类目精简后，也将清理一批提供不再被需要的考试的培训机构的业务，考生目标更清晰，也算是一项利好。

企业家真实性考察贯穿始终

学生毕业后留英选择“仍有空间”

2013年PSW签证关闭后，Tier 1企业家签证成为一些毕业生留英的重要途径。不过，由于企业家签证易被滥用，这项签证细节一直在完善。2015年4月6日起，该签证政策最重大的变化，是真实性考察将由原来的只针对初次申请者，改为将延续到续签及第五年转永居。申请到签证并不意味着高枕无忧，在持有该签证的5年内，你会一直受到移民局对你进行的商业活动真实性的考察。

此外，提交商业计划，4月6日后也成为必须。此前这通常都是放到补充材料中“锦上添花”的。可见，对商业计划本身的质量，要求也越来越高了。刘鹏律师建议：对一些有钱但没有创业经验的年轻创业者来说，加入合适的项目成为“英国合伙人”，成为一个高效的选择。他建议申请者寻找英国政府指定的创业园区及优秀的初创企业，通过合作取得共赢。

有毕业生觉得，PSW取消后，如果毕业后不能立马找到工作，或资金不足无法通过其他途径留下，留英“福利”少了很多。有分析文章认为，和一些国家推出留学生毕业后可留在当地一定时间的举措相比，英国留学优势较先前失去了一定吸引力。对此，刘鹏律师认为，大部分T4学生签证的非课程时间，学生有权全职工作。以来英读研究生的留学生为例，课程时间为每年的9月到来年的9月，而学生签证的时间会多给半年，直到第三年的1月底。这多出来的时间，恰恰可以对留学生进行“分流筛选”：有留英意愿、有能力的学生，会早早开始寻找工作机会、创业机会。而事实证明，这部分学生留下来的几率也更高。

刘鹏律师说，虽PSW已关闭，但T5短期工作类型及T1毕业生企业家签证类型，都对留学生开放。英国政府一直致力于将真正的人才留下。这两类签证的开放，恰恰体现了英国政府对“真正人才”定义的升级：相较PSW，仅仅拿到一张毕业证书还不足以证明你是一个优秀的人才，你需要的是寻找到实际工作机会的能力；或更进一步，有一个好的商业构思，为英国本地市场提供就业机会。

积分制签证被拒将不能上诉

旨在打击滥用上诉权凑永居者

为打击一些持有学生签证者逾期滞留的状况，2014年10月20日开始，内政府针对学生签证做了重大修改：在境内学生签证或学生家属陪伴签证申请被拒，将不再有上诉权，只能申请行政复议。今年3月2日后，这个影响范围扩大到所有积分制签证或其陪伴签证。行政复议的申请提出后，移民局一般会在28天内处理；复议不能提交新证据。

有华人担心，行政复议期间在英国待着合不合法？上诉权本是确保公平的，取消掉是不是有失公平？刘鹏律师分析，行政复议期间，申请人在英国仍然是合法居留。反观之前，部分申请人滥用上诉权，即使由于自身的问题，如提供假材料，错交漏交材料，对移民法规不了解导致的拒签，许多申请人仍抱侥幸心理去上诉，拖延居英时间，尤其是有永居打算的申请者。在英国，上诉案需要至少3-6个月的审理时间，在这段漫长的期间里，政府需耗费大量人力物力；另一方面，逾期滞留的申请人也可能会给政府带来相应负担。因此，政府缩紧上诉政策，同时又确保复议权，总体看是公平合理的。

投资移民政策又将调整

200万镑需提前抵英开户

继2014年11月6日100万镑投资移民“涨价”为200万镑后，今年4月6日起的变更则是，申请人要先在英国开设银行账户，持有银行账单或证明信，才能提交签证申请。这意味着，过去很多申请人并不需要提前来英做先期准备，以后这一趟是免不了了。利好则是，除“涨价”和资金提前到位之外，新政策取消了投资的补仓要求，从而使整个投资过程更加合理，也相应降低了投资人的资金风险。

刘鹏律师分析说，根据实操经验，“涨价”后会有一段时间的冷静期（2015年第一季度官方数据还未公布），但这个冷静期会很快过去，希望移民英国的高净值人士依然会开始行动。

他表示，从他接触到的大部分移民英国的高净值人士来看，移民英国主要为孩子教育，除此之外，英国的综合实力在全球范围内的排名，也是跟其他国家相比最大的吸引力之一。

政策宗旨：只吸纳 “真正人才”

大选在即：管控移民声浪甚嚣尘上

距英国大选还有约两个月。2月底，英国统计局公布季度性报告：到2014年9月，英国的净移民数为29.8万人，比联合政府2010年上台时的数字高出5.4万。这也是自2005年来最高的数字。数据细化了移民来向：即便受制于复杂的签证限制，欧盟外移民还是进来了4.9万人；而完全可以自由流动的欧盟移民，则来了4.3万人。这给首相卡梅伦先前“没有如果、没有但是，一定要削减至五位数（10万人以下）”的目标，结结实实扇了个大嘴巴。

牛津“移民观察”机构指出，英国经济增长、失业率降低的表现，使移民削减的目标难以完成。该机构主席玛德琳•桑普顿称，要是英国经济比欧盟别的国家差，移民自然就不会涌进来。

政界纷纷批评首相的目标不切实际，弱化了政府乃至保守党自己的公信力。面对尴尬，政府最大的动作便是拿海外学生开刀，同时，家庭移民和专门来英国蹭福利的那些移民，也受到一定挤压。不过，商界、教育界人士及工党三番五次警告，移民应区分对待：对低技能移民应限制，对非法移民应严格执法。无论如何，驱赶对英国经济尤其是教育产业做出贡献的国际学生，是饮鸩止渴。

安全和移民部部长詹姆斯•布罗肯希尔表示，相比海外学生，更棘手的原因来自于欧盟移民自由的流动，以及来英后轻松享受到政府福利。首相官方发言人也说，政府将在避免欧盟移民享受到福利和税收抵免上落力，让“来英打工”对他们失去吸引力。不过，对五位数的移民目标，保守党目前仍保持口风不变。

综上，一方面，政府对中国学生和旅游者示好，希望吸引更多的学生和旅客；另一方面，大选在即，各政党管控移民的言论又甚嚣尘上。根据从业多年的观察和总结，刘鹏律师认为，无论哪个政党上台，英国想要看到的都是更活跃的经济、更高的就业率。对学生签证、旅游签证这些没有永居导向的签证来说，更多的短期移民来英，都将促进英国的经济发展及就业率的提升。而另一方面，政府在持续收紧具有永居导向的各类签证类型，如投资签证、企业家签证及工作签证等。这些签证类型的收紧，都将最终对于长期移民进行更严格的筛选，以确保能够留在英国的移民能真正为英国经济做出贡献。今时今日，英国政府对“真正人才”的定义有所升级，不同签证类型的收紧和放松并不矛盾，都出于同样一个初衷。

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中国人美国买房：年轻人爱公寓投资者爱独立屋

洛杉矶地域广大，各地的房屋市场生态也大相径庭，来自中国的买家则根据各自情况不同选择不同的房屋种类。房屋地产中介称，中国的投资者首选仍然是独立房，而年轻人则会根据工作地点选择增值潜力较大的房屋种类，其中很多人都会选择购买楼房公寓。

独立屋是中国投资者在美国购房的首选，年轻人则偏爱公寓

房屋中介艾斯特·林（Esther Lin）说，中国的年轻一族一般都是首次购房，类似圣塔莫尼卡这样的地方很不容易找到独立房，而且价格昂贵，刚毕业和年轻工作者则会选择购买楼房公寓。她指出，如果在洛杉矶市中心和圣塔莫尼卡这样的地方购买公寓，增值潜力就会很大，但是如果在比较偏远的类似于河滨县地区购买楼房公寓，增值潜力就有限，有的时候不增反降。

对于中国的投资者来说，大部分选择购买独立房。然而，艾斯特·林说，独立房有的拥有花园游泳池，一些中国买家经常不在，很难打理，所以有的也会购买楼房公寓。这样一是比较安全，二是比较有隐私，进出有管控。她还指出，有的地方购房生态经常变化，例如前一阵在亚凯迪亚200万美元以上价格的豪宅市场很好，但是因为中国的反腐，很多买家的钱不能及时从国内汇入美国，所以这些人就退而求其次购买楼房公寓。

然而，艾斯特·林指出，一些中国人非常在乎永久的产权，他们希望购买的房屋世代可以传承下去，所以这样的族群一定会在美国购买独立房，而不是购买楼房公寓。

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澳洲房产限购令影响中国买家热情？移民律师支招

澳洲联邦政府近期宣布了多项针对外国投资者在澳洲投资房地产的限制性措施。参加“投资澳洲”论坛的中国嘉宾认为，相关措施如同“限购”，为了抑制澳洲房价过快上涨，一定程度上会影响中国投资者的热情。但澳洲驻华商务公使柯迈高（Michael Clifton）则表示，联邦政府此举旨在引导外资更好地促进澳洲经济发展。

澳洲联邦政府2月宣布将要求外国投资者在澳置业需进行登记并缴纳申请费。其中，购置总价100万澳元以下的房产，购房者需缴纳5000澳元申请费。如果澳洲房产价值超过100万澳元，则申请费涨至1万澳元，随后房产价值每增加100万澳元，申请费再增1万澳元。

而联邦政府目前也正就500万澳元重大投资者签证（SIV）项目相关申请条款进行重新审核，有媒体报道称，新出台的政策将对重大投资者签证申请人投资房地产进行限制，仅允许将500万澳元投资中的10%投入住宅开发基金。

澳洲房产限购令会影响中国买家热情吗？

Portfolio International Holdings有限公司主席、已有40多年全球房地产投资开发经验的梅雷迪思（Ian Meredith）则认为，联邦政府此举为了让澳洲房地产市场更有序地发展。澳洲此前已有规定，外国投资者不能购买已建成的二手住宅用房，只能购买全新住宅、或新规划用地。

对于新购房者需要支付5000澳元或以上的申请费，梅雷迪思说，这并不会影响投资者的热情，“如果您决定花费百万澳元去购房，不会在意这些小数额的花费。尽管有媒体对此进行炒作，但大部分开发商认为，这并不会影响任何人。”

昆州贸易投资暑北京代表处总监黄勇表示，因为联邦政府跟各州政府没有隶属关系，上述针对房地产市场的限制措施出台后在昆州具体还会有所调整。但他了解到，新州政府已出台了类似限制措施。

“因为（一套住宅）本来几十万澳元就可以买下来，但是现在中国人去炒，最后一套就可能卖到几百万甚至上千万澳元。所以这个政策开刀也是为了抚平当地民众情绪。”黄勇说。

对于联邦政府对重大投资者签证政策进行审查，柯迈高说，“澳洲政府希望将（重大投资者签证申请者的）投资基金直接用于提高澳洲的生产力和促进经济，而目前部分资金并未起到对澳洲经济有利的作用”，所以希望对相关政策进行调整。

黄勇也表示，目前重大投资者签证申请人大多是中国人，他们较多购买各州政府债券，虽然对政府债权是个好事，但是对澳洲经济来讲并不是一个很好的现象。“联邦政府更多希望把这个钱放到高新技术产业，希望能发展高新技术产业”。

在“投资澳洲”论坛上，来自昆州Hopgood Ganim律师事务所的律师黎德花对有意进行投资移民的中国申请者给予提醒，应当谨慎选择投资移民项目，当心投资“打水漂”。

“有的人认为，澳洲投资移民的项目只要是过了移民审批的都是稳当的，但其实不是。”黎德花说，每个投资方案都是有风险的，但一定要分清哪些是可控的哪些是不可控的。

黎德花透露，在移民公司的投资方案当中，很多方案都没有注明不可控风险的范围程度，这就有可能误导投资者认为都是稳赚的方案。“虽然很多投资公司指出有投资担保，但如果仔细看条文就会发现，担保是在投资盈利的前提下才会生效，如果没有盈利就不会生效。”黎德花说。

黎德花还提醒有意投资移民者，做好移民申报文章是关键，如果符合移民标准，文章做好就只是走一个程序。

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“中国买家”涌入纽约个人资本和企业资本各有投资经

在纽约这个资本和运气开拓出来的十里洋场，房地产投资并不是世界级富豪的专利。帝国大厦、时代广场、洛克菲勒中心……从波峰到谷底，纽约一次又一次见证了来自世界各地的冒险家的命运。但“中国买家”的实力早已不能小觑。

“中国买家”涌入纽约，个人资本和企业资本各有投资经

安邦、复星、万通、万达、绿地、鑫苑、SOHO，无论你是否了解房地产，这一长串名字里你总能认出来一两个。

2009-2014年间，中国房企投资口径在250万美金以上的投资总金额超过150亿美金。而在个人投资人方面，根据美国房地产经纪人协会（NationalAssociation of Realtors）的最新统计，仅2013年3月到2014年3月，中国买家在美国投资超过220亿美金，约占国际买家投资总额的四分之一。其中76%的中国投资人选择了全现金买房，39%的人买房自住，56%的选择出租赚钱，5%选择了商业地产。

纽约的房地产市场遵循着一个冷血而又温情的铁律：它始终大开大合，不断成就大英雄，300多年来从未失效。但与此同时，它也会细心地给最微末的一笔资金留下属于自己的投资机会。

这几年在纽约崭露头角的“中国买家”们无疑也是在投资着两座城市。在目前动辄数亿美金的大市场下，还有无数规模较小但同样利润丰厚的市场。在这里，有着同样触手可及的“美国梦”。

房地产企业的纽约：海外投资窗口期的集体选择

从最早的错愕到如今的麻木，国人对中国企业海外的地产投资大单早已见怪不怪，但质疑之声却从未稍歇。

那么中国企业海外投资，特别是地产投资的背后考量到底有哪些呢？

中铁信托北京业务部总经理、美国哥伦比亚大学访问学者刘争春先生，从国内投资业界的角度，对这个问题，有着局内人的冷静思考。

刘争春认为，中国资本本身就具有全球配置的需求，特别是在美元进入升值周期之后，当然首选美国。再加上美国对海外资金投资本国房地产的限制是各国中最少的，有能力的企业自然不会错过此机会。而美国房产，特别是纽约房产市场的一路回暖，也降低了中国资本在此投资的风险，无疑也为中国房企来美国地产市场淘金吃下了一颗定心丸。

而在具体的投资方式上，根据不同的风险考量，不同企业有不同的策略。

张欣家族的投资方式是“孤胆英雄”式的，不寻找本地合作伙伴，只进行纯粹的财务投资。在经济周期下行时，以低的价格买一个楼，不掺入自己的团队和管理模式，只继续收租。只要对市场走势把握得当，风险相对较小。

万科的投资方式则是“桃园结义”式的，与美国具有对等市场地位的地产企业进行合作。对于这种投资模式，纽约地产经纪公司CorcoranGroup的经纪人洪正阳表示，中国房企在美投资，只要想站稳脚跟，就得在美国本地寻找合作伙伴，合作开发。这种策略在风险上，自然比纯粹的财务投资风险大一些，但在内部人才培养。行业网络培植上的收益却更值得考量。万科集团和铁狮门的合作、绿地集团和森林城集团纽约公司的合作，都是中国房企在美国“桃园结义”的例证。即便是鑫苑置业2012年3月宣布购买土地、独立开发的纽约住宅项目，也是其在美国与当地企业合作多年摸索出经验后的结果。

除了上述的投资方式之外，随着中国房企在美国投资经验的积累和对本土投资市场的逐步适应，一些新的投资方式开始被尝试。

其中最引人注目的就是私募股权房地产基金。这种以房地产为价格标的的基金，使得中国企业或个人来美投资房地产的风险被进一步摊薄，同时免除管理上的负担。

美国鹫峰资本合伙人、风险管理专家丁大庆博士也表示，通过私募股权房地产基金来进行海外房地产投资已经成为中国一般机构投资者和高净值个人投资者的最佳投资选择。

个人投资者的纽约：脚踏实地的“美国梦”

个人投资者投资纽约地产，最为关心的就是房价问题。根据纽约最大住宅房产经纪公司之一的TheCorcoran Group的最新市场报告，2014年第四季度，曼哈顿住宅房屋的均价为每平方英尺1303美金，约合每平方米8.7万人民币。而根据美国人口统计局的数据，2010-2012年纽约市户均年收入为5万美金，约合31万人民币，即在纽约核心区的曼哈顿购买一套50平米的房产需要用约14年的收入。

相比之下，北京从2013年9月到2014年3月的半年中，东城、西城、朝阳、海淀四区成交房屋均价为每平方米6.7万元人民币。而2013年北京户均可支配收入约4.3万人民币，在北京核心区买一套50平米的房产需用约77年的收入。

当然，大多数都会选择贷款买房。据洪正阳介绍，目前纽约30年期放贷的平均利率为3.92%（首付多为20%），对国外买家来说，在美放贷的首付多为50%，贷款利率为5%左右。

而在北京，2月的平均房贷利率为5.68%（首付30%，二套房贷首付70%）。虽然央行在3月初宣布降息，2月也已有外资银行恢复了房贷85折优惠，但相比之下，美国房贷的优势依然明显。特别是对于买房投资的人士，国内的二套房政策依然是个很大的限制。

当然，个人投资者赴美投资房产，考虑得远不止房价那么简单，除了资金上的投入和回报之外，在其它许多方面，都应做相应的利弊权衡。

在美国投资房产的一大优势就是可以通过地产投资获得移民身份，也就是人们所熟知的EB-5投资，除此之外，美国的生活环境更加优质、教育水平全球领先、生活成本相对合理、地产市场相对平稳成熟、房屋产权也没有时间限制，并且在美国所购买的房屋可更方便地以撬动资金杠杆，让不动产“动”起来。

当然，在美投资房产也有一定风险，比如美国的房产税，如果是投资公寓，还需要每月缴纳一定数额的物业费和维护费。另外，国内对人均换汇的额度限制也给跨境购房造成了不便。

不过，现如今，市场上已经出现了不少以国外房地产为价格标的的基金。投资门槛低、绕过人民币换外汇额度的限制，这种“家门口”的美国房产投资方式，由于其最大限度平摊减少了风险以及跨境直接投资房产所产生的成本，正在被越来越多人所认识和接受。这种抹平投资壁垒，让更多个人投资者参与到大博弈中的方式，或许将成为中国投资人在纽约地产市场上演的这出“双城记”的大结局。

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