买房 – Page 41

海外买家税推出养学房市道续好全日制满2年可退税 | 加拿大

业务范围包括养学房的一间地产公司负责人认为，安省海外买家税不会扼杀国际学生前来多伦多进修的意欲。

李丁表示，事实上，新税推出前後，养学房市道未有明显的改变。他解释，国际学生选择多伦多，主要的考量是学业，至於买不买房，做租客还是业主，影响并不大。李丁是嘉德集团总裁，公司办有向中国学生推介加拿大升学的服务，旗下地产分支业务范围亦包括养学房市场。

根据他的看法，对於国际学生来说，多伦多有优势，近年来人数不断增加，对楼市的需求应不会受到新措施的打击。这些亮点包括加拿大移民政策较宽松，以及多伦多是全国教育重镇，学校最多的地方。

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安省政府4月20日宣布楼市16招，重要措施之一是在金马蹄地区向非居民徵收投机税，但由於国际学生可以申请退税，被指可能成为避税漏洞，削弱令楼市降温的效果。

共管公寓市场分析专家希尔登布兰德（Shaun Hildebrand）便指出，海外买家如果利用留学子女名义买屋，便能够符合退还15%税款的资格。

国际学生在多伦多购买的物业，主要是邻近大学的住宅，尤其是起居生活方便及价格较低的共管公寓。

不过，李丁并不认同国际学生退税措施有问题。他解释，根据规定，这些学生必须至少读满2年才可以申请取回已缴付税款，所以不构成避税漏洞的说法。

根据省府制定的条件，符合资格的国际学生也须修读全日制课制，此外，对於学校亦有规定，必须是安省训练、学院及大学厅法例下认可的学府，而且校舍也要位於安省之内。根据他的理解，部分家长为子女购买物业，出发点是安排求学期间的住所，不在於地产方面的投资。

（据明报加东网）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基（公寓）| 美国

导言：太平洋联合公司在加利福尼亚州的房地产市场中，大约有一半市场第四季度房价中位数的同比增长率为个位数。索诺玛县的房价增长了10%，而马林县、纳帕县、硅谷和中半岛的房价略有下滑。下面我们将简单总结第四季度太平洋联合公司各地区的房地产活动，包括最新的地区与特定社区的市场数据以及统计资料，能够帮助您了解更多的买卖房产信息，做出更合理的决策。本期介绍的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。（旧金山房价走势）

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的公寓。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升2.4%

房产储量自2015年第四季度减少10.9%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为125天

房产售价与要价的百分比为96.51%

线下交易的房源百分比为22.50%

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房产快买快卖or稳买稳租更赚？专家告诉你 | 英国

经历了脱欧和印花税改革，英国住房市场现在并不很活跃。在当前市场下，仍具有地产投资热情的您，是对房屋进行快买快卖的“翻新转卖(flipping)”好呢，还是选择细水长流，稳扎稳打的买房出租经营好呢？如果您也不很确定，不妨看看我们为您整理归纳的专家的壹些看法:

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快买快卖有机会不错过

在房价上涨的红火房市，快买快卖的“翻修转卖”是人们最常用的地产投资方法。在见利就卖，见好就收的无形规则下，抢手房产像热腾腾的香芋被人们抢来抢去。经济危机来临後，“翻修转卖”变得困难。很多储备资金不足而又不得不卖掉房产的投资人忍痛割肉，其他实力雄厚的地产人虽能维持，但也感到举步维艰。

Robert Irwin表示，在房市降温的情况下，“翻修转卖”对绝大多数投资人来说不是容易的事。不过，他同时表示，在这种市场下，物美价廉的好房子会比平时多许多。如果真能碰到“翻新转卖”的好机会，也不要轻易错过。需要注意的是：您壹定要买个价格便宜的好房子；壹定要保证有忠诚的下家在等房。此外，为了避免不必要的日後纠纷，壹定要将所有的交易文档化，透明化。总而言之，“翻修转卖”是个赚钱快的好方法。机会来临，壹定要抓住不放。

买房进行长期出租是壹个适合所有人使用的既简单又稳健的地产投资方法。通过攒钱和建立良好的信用纪录，人们就可以开始买房挣钱。通常情况下，利用抵押现有房屋净値而获得新出租房贷款，是人们实现这种“房生房”奇迹的最常用办法。事实是，不需图快，每5年增加壹个房产，25年後人们就能积累非常可观的固定资产财富。

需要注意的是，买房出租不是壹个快速致富的投资手段，您需要足够的耐心和时间才能最後实现“净收房产”和“坐收租金”的美梦。此外，在出租前期，您所收取的房租将不能减轻您目前生活的太多负担，因为该笔收入的很大壹部分款项将用於偿还银行贷款。另外，由於不能立刻盈利，在房屋的出租过程中，您还要为偶尔出现的管道修理等问题再另外补贴壹些额外费用。最後，为应对意外出现的出租空档，或收不到租金等情况，您还需要准备壹笔非常充裕的银行还贷准备金。

买个好房是根本

壹套易於出租的好房产是保证您投资利益的重要因素。综合配套好的房屋人人爱租。壹般来说，抢手出租屋的最大特点是地段，它是保证出租房屋长期稳定盈利的重要条件。毫无疑问，我们都没有能够预知未来的水晶球，很难知道某个地段25年後的发展情况。不过，如果您准备购买的房产周围具有好学校丶繁华商场丶宽阔的公园和绿地丶以及便利的交通网路等设施，那就是个再好不过的选择，因为这些设施不会轻易在几年或几十年内就变样。更重要的是，如果这个社区目前已经是人们所公认的好社区，那您所投资的出租房前景将更广阔。在保値丶增値之外，它为您吸引大量房客的潜力也会更大。

除了外在条件吸引人，壹个好出租屋还要有易修理和易维护等内在优秀品质。房屋年龄和房屋类型是决定这壹品质的重要因素。壹般来说，最理想的出租房年龄应在10岁以内。如果您当前所买的房屋已经是25岁的壮年，那麽随着您的成长，它也会逐渐变老。25年後，年过50的它很可能在管道丶综合布线等方面给您平添不少苦恼。如果您现在所买的出租房产已是50岁的老人，那它25年後的壹系列老掉牙问题将给您带来真正的头痛。此外，如果您所购买的出租房产是共管公寓，那它的日常维护将会很简单；而如果您所购买的是独立住房，壹般而言，需要您操心的地方可能会多壹些。

那麽，您到底该不该试试地产投资呢？那种连尝试都未曾尝试而留下的遗憾，与那种仅仅因壹时没做好而留下的遗憾是难以相比的。

（据陆特资产）

在澳洲买房前，如何做好房屋检查？

在澳洲买房，尤其购买一些旧的房屋时，买家都需要花一笔钱做房屋检查，省的日后再房屋的修理上花费过多。或许有些卖方或房产经纪愿意提供这样的报告，不过对此您最好还是有些保留，毕竟这不如您自己出钱做的报告较让人放心。

33岁女孩6套房，看看多伦多人怎么实现财务自由 | 加拿大

谁说年轻人买不起房子？33岁的Sarah Larbi已经买了六套房！除了七年前在奥克维尔购买的自住房，她还在Brantford拥有五套出租地产。

一谈到多伦多房房地产，人就立马壁垒分明地划分成两派：在城里有房子的，虽然也有一点小心虚，但都认为楼市绝不会崩;城市里的无房户则恰恰相反，他们巴不得楼市崩盘，恨不得天天祈祷。

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33岁6套房，看看多伦多人怎么实现财务自由 | 加拿大 — 33岁的Sarah Larbi已经买了六套房

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看空派的幸灾乐祸心理不难理解。这座城市的现实是，如果房市不崩盘或者产生根本性的改变，几乎没人能够不依靠富有的父母或亲戚的帮助而拥有房子。根据加拿大按揭住房公司最新发布的调查显示，首次购房者中有五分之一的人接受了亲友的帮助，才能凑齐首付。这个帮助对购房来讲太重要啦！

如果你是一个收入不菲的年轻人，却发现自己无力购买一所自己的房子，你一定非常失落和沮丧。尤其是看到身边的同事刚刚入手一套位于High Park的维多利亚式独立屋，谁都禁不住纳闷：他看起来也不比我赚得多呢!如果是这样，请你一定告诉自己：事情从来不是表面上看起来那么简单。接受帮助的成年人比比皆是!大多数标榜买房全靠自己的人，首付都不完全是自己攒出来的。

那些几乎没有得到亲友帮助，真正白手起家、自力更生的人，更是付出了巨大代价，严格遵循复杂周密的规划，才实现了自己的安居梦。

33岁的多伦多本地居民Sarah Larbi就是一个极具代表性的例子。她和同居男友目前拥有六套住房，一套在奥克维尔，作为主要居住住房，另外五套位于Brantford。这五套以每月$1,300 到 $1,500不等的租金全部出租出去。为了积攒自己拥有的这座“房产帝国”，Sarah Larbi数年来在攒钱上一点都不含糊，对自己下手够狠。

Larbi这对小情侣属于少数没有依靠家庭帮助而购买产业的年轻人。她本人是销售经理，供职于一家大型食品和饮料公司。每月工资的一半都用于储蓄不说，她有时甚至还放弃休假以获得更多收入。Larbi有五套房子，当初买的时候都不超过30万加元。奥克维尔自己住的那套是由她的男朋友付月供，这让她可以集中精力投资两人拥有的其他房产。Larbi的目标是，有朝一日拥有30套房产，每月被动收入达到$25,000 ，那样的话小两口就可以提前退休啦。

尽管Laibi在房产投资上是坚定的看多派，敢冒风险继续投资，她却说不想投资多伦多的房子。“多伦多的房子动辄百万元，那租金方面必须月入万元，或者发生什么疯狂的事情才能最终从房产投资中挣到钱”她说。“对我来说，那样不划算，因为我必须付出巨大的精力来管理这些房产，比如做 Airbnb,才能保证投资不亏。所以多伦多对我来说绝不是明智的选择”。

的确不是明智的选择，然而，对大多数人来说，我们连选择的资格都没有!

相关资讯：房价5年内跌40%？专家这话我不信 | 加拿大

（据加拿大家园）

在英国54%城市租房比买房便宜得多 | 英国

根据 Zoopla 的最新资料显示，在英国 54% 的城市里租房比买房便宜得多。

英国 50 个城市的两居室房屋平均每月租金为 690 英镑，比平均按揭贷款还款额（737 英镑）便宜 47 英镑。（抵押贷款还款额的计算根据城市两居室房屋平均价值的 90%，利率为 4.5%）。

研究发现，伦敦人租房的性价比最高，为 1,861 英镑，比平均按揭还款（£3,001）少了 47%。

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英国 50 个城市的两居室房屋平均每月租金为 690 英镑，比平均按揭贷款还款额便宜 47 英镑

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Zoopla 上一次统计相关资料是在 2016 年 10 月，相比上次，本次统计资料显示，租房比买房便宜的城市比例增加了 14%。

但是，Zoopla 的发言人 Lawrence Hall 发表了一个关於调查结果的注意事项。他说：“重要的是要记住：尽管租房在某些地区的短期和中期来看可能会更好，但买房是一项长期投资。”

“而且，长远来说，大多数的 25 年抵押贷款与租赁相比是更好的选择。”

（据钜亨网）

2016年第四季度旧金山湾区房地产报告——太浩湖/特拉基（独栋房产）| 美国

地区界定

我们在太浩湖/特拉基地区的房地产市场包括下列地区：阿尔派梅多斯、唐纳湖、唐纳峰、郎唐、马尔蒂斯谷、太浩湖北岸、北极星、斯阔谷、太浩市、太浩唐纳、特拉基以及太浩湖西岸。下方图表中的销售数据包括这些社区内的独栋住宅。

房市要点一览

房价自2015年第四季度上升7.9%

房产储量自2015年第四季度减少10.9%

本季度挂牌上市房产成交所需的平均天数为104天

房产售价与要价的百分比为95.79%

线下交易的房源百分比为24.16%

第四季度房市分析

第四季度，太浩湖/特拉基地区的房产活动仍然保持了强劲的势头，整体的销售量达到15年来的最高水平。旺盛的需求量导致房产储量的变动，全年的房产储量持续下降。

在太浩湖地区，对豪华房产的需求尤其强烈，是去年的两倍之多。100万美元以下的房产价格增长稳定，而价格较高的房产通常会以低于要价的价格出售。

市场统计数据

中档房产

太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基销售的最接近房价中位数550,000美元的一套房产。

1850 Village South Road, #4-413, Olympic Valley, CA 96146
2卧/2浴/888平方英尺
售价：545,000美元

高端房产

太平洋联合公司第四季度在太浩湖/特拉基出售的售价最高的房产。

91 Winding Creek Road, Olympic Valley, CA 96146
5卧/7浴/5,656平方英尺
售价：2,350,000美元

前景预期

我们即将迎来一个精彩的滑雪季，因此预计太浩湖地区第一季度的销售情况将保持强劲。虽然抵押贷款利率提高会限制售价在800,000美元-150万美元的房产，但一些低价房产与豪华房产不会受影响。如果房产定价不适合当前的市场情况，房产的出售速度可能会放慢，在市场上待售的时间可能超过100天。在旧金山湾区，新一届政府施政的不确定因素可能会限制2017年初期的房产销售。

（来自塞尔玛·海普，太平洋国际联合公司首席经济学家——2017年1月13日）

《2016年第四季度旧金山湾区房地产报告》由太平洋联合地产（Pacific Union）编制，居外网获授权发布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋联合国际首席执行官马克•麦克劳林专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

英国房产市场渐冷但首次购房者数量增加 | 英国

英国房地产市场放缓吸引了更多的首次购房者进入房地产市场。

根据抵押贷款协会（CML）的资料显示，3月份首次购房者的贷款环比上升了30%，比去年同期高出12%。

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然而，抵押贷款协会将首次购买者定义为购买房屋同时并没有出售另一套房屋的人，因此有些人可能之前就拥有房子。

总体而言，首次购房者在5月份共有31,500项抵押贷款协定，涉及49亿英镑，占所有贷款买房人数的一半以上。相比之下，更换房产的人共获得了30,200笔按揭贷款，比起去年同期少了28%。

在搬家人数逐年减少的同时，今年给首次购房者的贷款比自2007年之后的任何一个三月都要多。

与此同时，由于脱欧带来的不确定性和大选导致的房产供应紧张，现有业主将会对下一步的选择采取谨慎态度。

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脸书聊天推动美国房价飙涨：你买我也买 | 美国

美国眼下房价飙涨，造成房市泡沫风险有一个意想不到的推动力——在脸书上和朋友的聊天。

根据CoreLogic房价指数，在全美国，独立屋的平均价格过去一年上升了7%，今年预计将再飙升6%。这个增长速度是通膨的三倍，是美国人薪资增长的两倍。

CBS报导说，独立屋现在供不应求固然是房价飙升的一个原因，但是可能还有另外一个原因：你脸书上的朋友。

四名经济学家撰写的论文显示，跟身处遥远地方的朋友聊天，看到对方城市的房价节节攀升，会刺激自己买房的欲望。而且，这些人可能倾向于买更大的房子、支付更高的房价。

这篇论文的作者包括纽约大学教授库奇勒（Theresa Kuchler）和脸书经济学家贝利（Michael Bailey）。他们在分析洛杉矶县逾1200个脸书账号之后，得出结论。

他们发现，一个租客，如果听到朋友们报告说，房价上升了5%，他买房的概率就上升3.1%。他出的价钱也可能比他先前愿意出的价钱高出3.3%，他买房的面积也可能比他之前打算的大1.7%。

库奇勒说，朋友报告的相反情况也可能降低你买房的意愿。如果一个朋友住在房价稳定、上升缓慢的地区，你可能就没有很大的买房热情。

令人惊讶的是，这种脸书效应在聊天者地理位置遥远的情况下仍然存在。

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美国经济学家的论文显示，跟身处遥远地方的朋友聊天，看到对方城市的房价节节攀升，会刺激自己买房的欲望

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库奇勒说，如果两个地区通过友谊网络紧密地联系在一起，那么如果A地区的房价因为某些原因上涨，B地区的人们听到这个消息，也开始跃跃欲试地买房。结果，B地区的房价可能随之上升。

当然，这种推力并非来自于脸书，而是来自于人们之间的社交关系。研究者指，投资者对八卦做出反应的现象从八十年代就开始了。

但是这篇论文进一步证明，人类做决定的时候常常是不理智的。无论是决定买什么产品，还是存多少退休金，人们都强烈地受到同伴的影响。

卡内基梅隆大学经济学助理教授Sauabh Bhargava说，鉴于人们通常应对的问题复杂性，这样做也有一定的道理。

“为了应对我们每天必须做出大量的复杂决定，那样做有时候是必要的。但是在许多情况下，它们可能导致财务上错误的决定。”

互联网资讯综合整理

《USA地产大亨》连载（四）——达成交易 | 美国

在美国，房地产交易的达成与结束通常以在产权公司签订合同，买方向卖方付款为标志。这个过程比较复杂，需要耐心和对每一步骤的熟悉。那么，结束房地产交易有哪些关键步骤呢？

一、聘请律师

聘请律师并非是必需的，然而尤其是在商业地产买卖中，强烈建议您找经验丰富的律师帮助。聘请律师会涉及到更多开支，但往往这部分钱值得花，因为律师能帮助您详细了解合同细节，发现并解决任何可被解决的问题，例如，产权中存在的留置权。

二、获取贷款

选择一个良好的银行作为贷款人非常重要。他们为您提供贷款预批准文件并与您的报价一同提交，同时，银行帮助您密切关注利率变化，在最佳时机建议您锁定利率，并向您说明贷款要求，进行房价评估。

三、谈判和签订合约

一个好的房地产经纪人不仅能帮您找到心仪的房产或卖出房产，而且应当帮助您谈判、签署合同，并向第三方产权托管公司提交执行合同。

四、尽职调查期/期权合约期

一旦合同被各方接受、执行，并提交至第三方产权托管公司，期权合约期便开始了。此时，买方开始对房产进行尽职调查。虽然不是必需的，但是强烈建议买方在这个时候订购房屋检查服务。调查、虫害和地基检查等服务也可以在这个时候订购。在此期间，购房者可以仔细查看房屋有无任何问题。在期权合约期届满前，房地产经纪人应协助客户与卖方谈判房屋存在的任何问题的修理及资金补偿。

五、第三方产权托管公司与产权调查

产权托管公司是交易中买方和卖方之间中立的第三方托管代理人。产权托管公司负责托管交易中的全部资金，例如保证金，并托管与交易相关的文件，直到合同规定的所有事项完成。在德克萨斯州，产权托管公司还帮助客户申请产权调查报告。产权调查和产权保险为买方提供法律保护，费用通常由卖方支付，这样，当购买房产后，没有任何人能声称这套房产是他的。产权调查也为您提供任何关于所有权上的模糊，房产抵押，房产使用限制等信息。

六、成交与资金托管

在成交当天，买卖双方将签署担保契约、信托契约等其他贷款文件，并交由托管公司托管，直至合同规定的所有条件均满足。当买方支付合同规定的资金，贷款人提交贷款许可后，房产购买交易完成。

拥有丰富专业知识和经验的房地产团队能帮助您完成这一系列手续，让您免除一切顾虑担心。不仅帮助您了解交易文件，更重要的是发现并避免交易中任何潜在的问题。

房地产合理避税：1031同类不动产互换

投资美国房地产，不仅能获得丰厚收益，达到投资多元化，而且，若恰当安排投资，更能合理避税。在出售地产项目时，有多种不同的策略，其中，1031同类不动产互换是很重要的一项。在进行投资前，我们建议您与美国的注册会计师讨论这一节税方式，以及其他的合理避税策略。

根据美国1031同类不动产互换税法条例，商业地产投资者若出售持有的投资型地产A，并在规定时间内将所得收益投资于另一投资型地产B，则可以免交地产A的资本利得税。长期资本利得税率通常达20%，或更高，若您在出售地产时获得$50万美元净收入，则这项免税条例能帮您节省$10万美元的税款。

然而，此免税互换条例不适用于股票、债券等非不动产投资，这也是为什么福布斯富豪榜上90%的富人选择了房地产投资。下面，我们来看看合理避免资本利得税的具体要求：

两项地产需为同类型：均为投资型地产

Exchange 投资者需用出售投资型地产A所得的收益购买同类型的地产B，例如，出售一间商铺，用所得利润购入出租公寓。然而，如果出售商铺后购买自用别墅，便不包含在免税范畴内了。美国绝大多数提供收入的投资型地产均为同一类型。

时间限制

美国国家税务局给了商业地产投资者充分的时间寻找下一项地产投资项目，但投资者必须在规定的截止日期前完成交易，从而免付资本利得税。首先，投资者需在出售持有地产后45天内找到下一项投资，其次，需在出售持有地产后180天之内购入新地产。

关于本书

BF苏富比国际房地产公司国际业务副总裁班秉善在中国工作、生活十余年，最近领衔合著《USA地产大亨》一书，为中国投资者进行美国房地产投资提供权威指导。班秉善在中国致力于协助投资者进行海外房地产资产配置。目前，他和他的团队正在进行约$9亿美元的房地产投资组合收购，以及$1亿美元的公寓项目投资。

本书名为《USA地产大亨：中国企业投资美国地产指南》，书籍由中国财政经济出版社于2017年三月出版，图书章节包括“为什么投资美国房地产”、“重要的国际税务处理”、“独栋别墅物业”、“投资时间表及投资退出”等。BF苏富比国际业务副总裁班秉善和BF苏富比金融分析师胡艺轩汇集其房地产知识、经验，针对国内投资者的需要合著本书，帮助投资者深入了解美国房地产物业投资细节。书中还分别介绍了美国各大主要房地产市场，由BF苏富比合作的当地房地产公司CEO和顶尖经纪人写成。同时，著名中美法律专家就房地产投资中的国际税务处理和合资企业谈判创作了相关章节。本书将成为国内机构投资者和高净值个人的美国房地产投资指南，亦可作为国内企业海外地产投资部门的新员工培训材料。图书在国内的天猫、京东和部分新华书店，以及美国Amazon有售。

从五月起，我们在居外网连载《USA地产大亨》的部分章节，就投资者在海外地产投资中所关心的问题进行全方位讨论，包括为什么投资美国房地产、如何选择地理位置、独栋别墅投资、达成并结束房地产交易、美国主要市场介绍等，敬请关注！

《USA地产大亨》连载文章：

BF苏富比副总裁阿班专栏全集

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