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文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麼，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。

1、歷史上持續的低利率導致貸款成本降低，刺激的購房需求的上升

從2017年7月份開始，加拿大中央銀行連續幾次提高其隔夜基准利率水平，到2019年1月9日，該利率水平達到1.75%；與此同時，加拿大中央銀行對申請貸款的壓力測試利率也從2017年的4.64%提高到2019年年初的5.34%的水平。過去一年內，因為市場對加拿大經濟前景並不看好，在2019年夏天，加拿大的政府債券收益率出現倒掛，5年政府債券利率下跌，因此，加拿大中央銀行一改過去曾預測要提高利率的態度為保持現有基准利率不變的政策，同時，房貸利率實際又下降到2017年年初的水平；加拿大中央銀行也將申請房貸的壓力測試利率從原來的5.34%降低到5.19%，實際上放松了申請房屋貸款的要求。

目前，加拿大中央銀行的隔夜基准利率為1.75%。雖然比2017年上半年提高了125個基點；但是，與歷史上的記錄相比，目前的利率水平仍然處於較低水平。要知道在2007年，加拿大中央銀行的隔夜基准利率已經提高到超過4%的水平；那麼，一般購房者從銀行所獲得房貸利率都在6%左右；就是在1990年代，加拿大中央銀行的隔夜利率都在3%以上；2001年“911”事件後，加拿大中央銀行的隔夜利率最低僅為2%。所以說，目前1.75%的利率水平仍然是歷史上比較低的利率水平。這樣，購房者從銀行所獲得的5年固定利率目前可以達到2.60%左右的低水平。

根據目前許多經濟研究機構的預測，因為並不看好2020年加拿大經濟增長前景，所以，在2020年加拿大中央銀行還有可能降低利率；利率水平可能會降低到1.25%的水平。這實際上更刺激了購房者的需求；並推動房屋價格的上漲。

2、外來人口的急劇增長導致了對房屋需求的增加

2016年，加拿大自由黨在聯邦大選中獲勝以後，就宣布在接著的三年內增加移民人口100萬。實際上，這幾年加拿大的新增移民人口已經超過了每年33萬的目標。與此同時，加拿大又大量吸收國際留學生。據統計，2016年國際留學生總數為24萬人（加拿大統計局數據），到了2018年年底這一數字增加了到57萬人，增幅超過一倍。國際留學生的來源國家主要是印度和中國大陸。這些新增人口都對房屋有需求。

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3、渥太華經濟穩定和人口快速增長刺激對房屋的需求

作為加拿大的首都，渥太華在過去十多年中人口增長很快。在2011年的人口普查中，該城市的人口比2006年增長了8.8%，超過了同期加拿大和安省人口5.8%左右的增長水平。在2016年的人口普查中，渥太華的人口繼續快速增長，增速為5.9%。大渥太華地區（包括相鄰渥太華河的魁省部分）的人口已經超過一百萬，成為加拿大第四大城市地區。其中，華人社區增長速度更是驚人。根據2011年加拿大的人口普查，從2006年到2011年，華人社區人口以17%的速度增長。這種外來人口的增長勢頭，刺激著對房屋需求的增長。加之華人有對擁有房屋的情節和對房屋投資的偏好；這種市場情緒更是推動了對房屋的需求增長。

與加拿大全國或者安省全省相比，渥太華的就業率比較高，收入比較穩定。在2019年12月，加拿大全國的失業率為5.6%，安省失業率在5.8%左右，而渥太華的失業率在5%以下。作為加拿大的首都和硅谷所在地，渥太華的就業主要分布在政府服務和高新技術兩大行業。這兩大行業在自由黨執政以後，職員的工資收入高，也穩定。這極大地刺激了對房屋投資的需求。特別是對華人社區來說，很多人都從事於IT，或相關行業。即使就業於政府服務業，也從事於IT行業。因為該職業對語言要求低，而對數學或邏輯編程要求高。這正好適合大多數華人的性格。

4、大多倫多地區為年輕人和新移民提供了更多的就業機會，促使對房屋需求的繼續增長

多倫多是北美第四大城市，是加拿大的金融中心，是年輕人和新移民所向往的城市。2016年人口普查數據顯示，多倫多人口為接近3百萬，大多倫多地區(CMA)的人口為580萬；2016年大多倫多的人口比2011年增長6.8%；這超過了同期全加拿大人口平均增長速度，也超過了同期全安省人口平均增長速度。這種人口快速增長勢頭增加了對房屋的需求；進而導致房價的快速上漲。對於投資者而言，看到這種快速上漲的房價，更加劇了投資購房的需求。由此導致房價的循環上漲。在2020年，這種趨勢仍然持續下去。

5、聯邦政府給首次購房者提供的優惠政策將刺激對房屋的需求

面對不斷上漲的房地產市場，為了幫助年輕人能夠盡快擁有自己的房屋，加拿大聯邦政府推出了為首次購房者提供資金自助的政策。該政策包括兩項主要內容：一是，擴大首次購房者從其注冊退休賬戶中提取資金的額度；把原來每人只可以提取25,000加元的限度提高到可以35,000加元；二是政府與購房者共享購房首付資金比例，減輕購房者的籌湊首付資金的壓力。政府給首次購房者可以提供5%-到10%的共享資金比例；（關於這兩項政策的具體內容請詳見前文《加拿大首次購房者的財務緩解福音》）從此，也可以看出來，加拿大聯邦政府一方面似乎在收緊對房地產市場貸款的政策（如實施申請貸款的壓力測試），另一方面，又在適度放松關於購房的有關貸款需求政策。這兩手實際上所要實現的目標是既要收緊房地產市場，壓縮房產泡沫，但又不能采用過緊的政策而導致泡沫破裂。加拿大房地產市場泡沫的破裂將對所有的利益相關方面臨很大的打擊，特別是對金融業更是如此。

過去二十年來，加拿大經濟已經被房地產市場所綁架。房地產市場已經成為加拿大經濟增長的一個引擎。政府和金融機構在極力控制該引擎的速度。但是，面對日益不斷上漲的房價，無論是投資者還是夢想擁有自己房屋的購房者，都希望盡快購買的房屋；這樣，才能獲得投資價值的增長，這樣才能從賬面上節省更多的資金。這種需求意識刺激加拿大房屋繼續上漲。

6、外國人和國際留學生仍然可以獲得購房貸款

在加拿大的非大多倫多和非大溫哥華地區，外國人購買房屋並不需要繳納外國購房稅。外國人，包括國際留學生，只要能夠提供35%或40%的首付資金，並能提供在母國的工作收入證明，也可以從加拿大的金融機構（銀行）申請到房屋貸款。面對不斷上漲房產市場，在加拿大讀書期間，若能同時購買到屬於自己的房產，也被認為是一種很值得的投資選擇。對於資金實力比較豐厚的家庭來說，這種明智的舉措將成更多人的選擇。

雖然從總體來看，無論美國、加拿大、歐洲，還是中國，2020年的經濟表現並不會很理想：英國要執意脫歐，美國把目前中東局勢搞得越加緊張等等，這些因素造就了2020年的經濟形勢並不會很樂觀。但是，人們在現有的收入格局下，對房屋投資需求還將繼續增加。這主要是由於從2008年“金融海嘯”以來，全球各大中央銀行持續“放水”和低利率政策的效果。低利率導致資產價格上漲；全球主要大城市房價上漲就成為必然。當然，中國和加拿大都不例外。

（本文僅作為一般知識信息，不作為任何投資決策或經濟決策的依據。關於投資房地產或房屋貸款事宜，請聯系有關專業人士）

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回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。例如，在多倫多地區的獨立房屋比2018年上漲19.5%；渥太華地區的非公寓類住宅房屋的價格上漲了8.9%；該地區2019年12月份的同類房產的價格同比上漲了10.3%；事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。

根據加拿大地產協會的統計數據，2019年10月份大溫哥華地區、大多倫多地區、靠近大多倫多地區的大瀑布地區、渥太華地區的房價以及蒙特利爾地區的房價在五年期間上漲了25%到57%（請見下表）。但對於加拿大潛在的購房者來說，上漲的房價正在吞噬其擁有自己房產的夢想。以2019年10月的MLS系統內的平均房價指數與以前相比，以下為加拿大幾個主要城市：

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從2010年開始，全球主要經濟研究機構就警告加拿大政府管理部門，警惕房產市場泡沫的破裂；而且過去十年來，這種呼聲就沒有停止過。2016年開始，加拿大聯邦政府開始收緊了金融機構提供房貸的政策，例如，縮短房貸的分攤年限，實施貸款壓力測試；安省對圍繞在大多倫多地區購房的外國購房者實施外國人購房稅，等等；盡管如此，除了大溫哥華地區和大多倫多地區的房市以外，加拿大的房屋價格的上漲步伐並沒有停止，而且像渥太華和蒙特利爾地區房價上漲速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的債務與收入相比已經達到170%，這是全球少有的最高水平。世界銀行、國際貨幣基金組織和經濟合作組織一再警告市場，注意加拿大的房產泡沫。但是，購房者或者投資客對此警告毫不在意，繼續熱衷在幾個主要城市進行房地產投資。

如果用加拿大的房產價格上漲幅度與經濟增長率相比，那麼，也能看出來，過去十年來加拿大房產價格上漲的非正常性，或者說明顯有泡沫。例如，過去十年來，加拿大的房屋平均價格上漲幅度在6%以上，而同期加拿大的經濟增長速度僅僅保持在2%到3%左右；而一些比較特殊的城市，其房價的上漲幅度已經是數倍於其經濟增長速度。

盡管各方都認識到加拿大的房產市場具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全國地產協會、一些主要城市的地產協會和加拿大的幾大商業銀行的研究機構都認為2020年加拿大的房地產市場仍將是賣方市場；與需求相比，加拿大房市的供給仍然短缺，房價仍將保持強勁的增長勢頭。

（本文有關信息僅作為一般知識性介紹，不作為任何經濟決策的依據。關於房屋貸款的有關事宜，請聯系房屋貸款專業人士）

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時光飛逝，一轉眼已經來到2020年。相信大家對新的一年都有各種各樣的展望，有人希望工作順利，有人希望身體健康，還有的人希望的就是家裡的房子能漲漲漲！還別說，在經歷了這幾年房市的低迷之後，2020年真有可能是房價飛漲的一年。而這一消息正是來自於這一條預測：

據BNN Bloomberg的報道，豐業銀行副總裁兼副首席經濟師Brett House 近期在一次采訪中表示，根據他的分析，他認為加拿大央行在今年上半年將會有兩次降息，每次應該在25個百分點。原因是他認為加拿大目前的經濟狀況與之前央行的經濟政策報告相距甚遠，目前加拿大的經濟支撐不住如此高的貸款利率，如不降息很可能影響到加拿大經濟體系的穩定性。根據2019年第四季度的報告，央行預測經濟增長率為1.3%，與目前跟蹤的數據0.13%相差的不是一星半點。

加拿大央行從2018年10月以來一直將利率維持在1.75%。央行行長波洛茲（Stephen Poloz）已經確定將於今年（2020年）任期結束後卸任。由於美國聯儲局和全球多間央行早前已紛紛實施減息以刺激經濟增長，所以如果他在離職前做出降息的舉動，也並不是不可能的事情。

不過，目前加拿大在財務穩健方面最大的擔憂仍是各個家庭負債已經過高，借貸已經是在快速增長。所以一旦央行確認降息，將會導致各家各戶貸款繼續增加，在現有已經入不敷出的基礎上繼續增加負擔。這將成為加拿大經濟穩定的重大隱患。

盡管存在這些問題，豐業銀行副總裁兼副首席經濟師Brett House認為目前仍有降息的余地，可以以此幫助商家融資，並刺激商業領域的經濟增長。但同時他也指出。即使降息也將是央行推出的短期政策，主要是為了刺激商業，帶動加拿大的經濟發展。同時，政府會持續壓力測試，並以此推出最符合現有經濟形勢的降息方案。

綜上所述，加拿大央行新一輪的降息已然是箭在弦上，很有可能發生。但是具體時間和降息的方案還未可知。唯一可以預見的就是，降息對於房地產行業帶來的巨大影響。由於低利率的存在，將會有大量買家湧入市場，市場也將向賣方需求。這也將是對於持續低迷的房地產市場的一針強心劑。

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