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当生活在加拿大的大多数人，明星，政府，白领，蓝领等等加入房地产推销大潮的时候，那么这样的潮流离房价的崩盘还有多远？今天主要以加拿大经济的中心城市多伦多为例，这个看似的安定平静、积极向上的城市，是否暗藏杀机，随着近期的发展，经济还安全吗？

一、望眼整个加拿大的房价，呈一个上升趋势。2009-2016过去8年中，多伦多楼市一直在涨。累计涨幅大约200%~800%，特别是多伦多地区的房价过去几个月一直以15%－30%的惊人速度同比上涨。

多伦多，加拿大的经济中心就业机会多，有利于年轻人的发展，越来越多安省年轻人以及安省以外的年轻人来其平台发展。其次多伦多，相对于加拿大整体的环境，多伦多是个居住的好地方，教育资源多，生活方式便利，临近的城市风景优美，也是多数人考虑定居在多伦多的一个因素。09年到16年多伦多的常住人口，净增加100多万人，流动人口净增加50万人，达到600万常住人口和近800万净人口的规模。

多伦多可谓是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房价涨势已经超过了曼哈顿、西雅图、旧金山和温哥华。截止今年3月，独栋住宅均价同比跳涨33.4%至120万加元，城中心区的独栋住宅售价高达160万加元，联排住宅（townhouse）和公寓均价也实现了近三分之一的同比涨幅。供不应求被认为是房价飙涨的主要原因。

多伦多房产局数据显示，3月大多伦多地区的住宅地产销量同比上涨17.7%，至1.2077万，其中公寓（condominium）和独栋住宅（single-family detached  home）的销量涨幅最大。尽管新增挂牌数同比上涨15.2%至1.7051万，但挂牌数增幅仍赶不上销售量的增长，导致当地楼市供给侧继续趋紧。

当然与国内相比，不如国内房价的攀升力度，但是对于一个经济稳定的一个发达国家来说，这些快速的增长，让政府内部忧心忡忡。

举一个例子：加拿大Condo一室一厅（50-60平米）的房子为例子，位于Bayview与Sheppard-Yonge 地铁站附近，临近富人区，2015年成交价格32万加币以内，如今同样的位置估值40万加币以上。

二、目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平。

什么是自有住房率：“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。

住房自有率高了带来了什么影响：家庭拥有自有住房，并不代表居住问题已经解决。经济发达国家自有住房拥有率低，而落后国家的自有住房拥有率高。原因之一就是发达国家人口流动性强，为了减少住房买卖的麻烦，很多人宁愿租房住而不是买房。相反地，落后国家人口流动性较差，拥有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己拥有的住房中。

住房自有率水平高的国家，几乎都是经济水平发展比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。其中住房自有率最低的当属瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，紧随其后的是瑞典和德国；而住房自有率最高是亚美尼亚，其在1998年时数值高达96.3%。由此可见，住房自有率高也不是什么值得称道的事情，反倒是经济水平落后的标志。

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三、在低利率的刺激下，加拿大居民负债水平高，目前家庭债务收入比率为169.4％，相对于往年的146%大幅提高。

我们可以拿几年前美国的次贷危机为例子：

1. 金融机构的所谓“创新”，制造了很多无法偿还的贷款。

2. 房地产市场一直以来的上涨趋势使得美国人乐观地认为房价永不下跌，有人借款炒房，有人为房屋申请二次按揭进行消费。借款方有了（金融机构），贷款方有了（消费者），一笔一笔原本并不存在的资金就被金融机构”创造“了出来。这个过程一直持续，直到大量次级贷款（借给信用较差的人的贷款）无法偿还，金融机构的资金链断裂为止。这就是所谓的次贷危机。

3. 再看看如今安省家庭收入与房价的对比。

四、目前房地产行业占加拿大GDP过高。

对比加拿大的老大哥美国。作为发达国家，房产不应该是国家发展的经济支柱。

如今美国：服务业占最大比重，全国四分之三的劳力从事服务业。2007年美国房地产总值12万亿美元，当年美国的GDP是16万亿美元，房地产和信贷这两个经济部门在顶峰时期主导整个美国的GDP。美国连续十多年的双赤字现象并没有转机。十多年的赤字，债务还在攀升，贸易还是逆差，美国政府其实欠债累累。而依靠经济景气度的还债能力，还处于弱平衡，你就知道为什么次贷危机那么要命了。

五、目前温哥华，多伦多的限购措施。

望着日益见涨的民怨，加拿大政府忧心忡忡。加拿大各级政府都忙着把民怨转移，首先针对的就是海外买家。

BC省政府近来的报告指出：从 6月的数据来看，全省范围内，仅有大约 3.3%的房屋交易新业主来自海外，而温哥华地区则有 5%的买家来自于海外。相比本地人，海外买家在房地产市场上出手更为阔绰平均出价高出 42万许，达到 116万。在六月份的 19个交易日内，大温地区的 5000宗房屋交易中， 260个交易为海外买家，其中中国人占 234个。

这些数据非常断章取义，不仅时间非常短，而且不一定具有代表性。联邦政府希望通过调查海外买家对房地产市场的影响，从而对海外买家征税。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布，将对外国买家（加拿大公民和永久居民PR除外）征收15%的特别物业交易税。  这意味着如果外国买家（留学生、工签、海外投资者等）在2016年8月2日后于大温哥华地区购买价值2百万的的别墅，将要额外支付30万加币的“BC省房产税”。 另外，温哥华全面开启房屋空置税也将很快实施。大温哥华地区房产局（Real Estate Board of Greater  Vancouver）公布的数据显示，1月大温哥华区域局（Metro  Vancouver）的住宅地产销售量同比大跌39.5%，为连续第七个月下跌，环比下滑11.1%。

4月20日，安省省长韦恩在多伦多宣布，政府将通过立法，在GGH地区的房市实施15%的非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）。不是加拿大公民或永久居民的购房者，如果在这地区购买住宅物业，将要多付15%的税。有超过6个家庭的多单元出租物业，以及农业、商业和工业用地，不适用于该税。

立法通过后，新税从2017年4月21日开始实施，在4月20日或之前签订了买卖协议的交易，可免于此税。

就世界而言，澳洲NSW从6月21日开始在原有印花税基础上，对海外购房者加收4%的印花税现在看来是非常“温和”的了。

（据新华侨网）

加拿大安省省府日前推出“辣招”应对房价高企问题成为全国焦点，加拿大中央银行行长波洛兹(Stephen Poloz)昨日回应指对当局推出相关措施感到高兴，声言相信增设15%“非居民投机税”有助于抑制房市需求，以及有效针对投机炒卖人士的心理。愿望是好的，然而新政能否抑制住疯狂上涨的房价呢?热度丝毫未减的抢房大战或许说明了一切。

央行行长点赞楼市新政

根据路透社报道，波洛兹在美国首都华盛顿出席国际货币基金组织春季会议时，被问及对安省压抑房价措施的意见，他回应说：“我很高兴有关措施出炉，应对我们一直强调的风险。至于这些措施怎样有效?部分措施与温哥华相似，而(它们)似乎对温哥华房市带来一些影响，我们仍在监察当中，我有充分的理由相信这些措施会带来贡献。”

他指出多伦多房价已经与基本因素脱鈎，有迹象表明房价受到期望价格上涨的投机人士需求所推动，故此实际上要应付的是投机人士心理因素，正确的处理方法是使用政策工具，而不是提高利率。

对于央行日前调高对国家经济预测，波洛兹称经过连串令人失望的经济表现后，“确实教懂我们要保持审慎”，但有时市场亦无可避免带来正面惊喜。

53间新独立屋150万元起数小时卖光

与波洛兹的乐观形成对比的是，业界普遍认为压抑措施只是短期有效，未来房价很难下降。

安省刚推出16辣招压抑过热楼市，有开发商昨日在火热点烈治文山“试水温”，合共53间由150万元起步的独立屋数小时全部售罄，辣招明显未能改变买家抢房的情绪。

昨日开售的楼盘在烈治文山Elgin Mills Rd. 和 Leslie St.西北角，开发商推出的53间独立屋由从上午9时起开售，数小时内全部售清。这个楼盘所以吸引买家，主要是被称为烈市内最后一个可供发展建独立屋的地盘。

据了解，就在省长韦恩宣布新政当日(20日)，这个楼盘外便大排长龙，独立屋楼盘售价，30尺LOT买140万，36尺LOT买175万，现场有两队人马排队。

据悉有一队是洋人排的，另外一队是华人排的，2条人龙造成混乱场面，发展商亦不胜其扰，最后要召来警察清场，把两队人马都驱赶散走。发展商后来声称改在旺市总部售楼，20分钟内便完成派筹。大批赶过去的买家都落空了!

然而拿筹并不代表赶搭尾班车，当日冒着滂沱大雨苦等，只是拿登记筹，昨日才是正式开售签买卖合约。昨天迟来一步、闻风而至的买家不少都扑空，现场所见买家有华裔、有南亚裔，亦有土生土长白人。

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观望心理增多 新政影响或有限

省府推出“16招”抑制过热楼市当日，截止中午透过多重放盘系统(MLS)的房屋买卖交易数据显示，共有25幢低幢住宅成交，这个数字比前一周平均每天50多幢成交量减少近一半，反映市场出现观望心理。

不过有地产经纪分析指出：“从25幢物业的成交价格看，大部分仍然是加价成交，其中最高的加价超过挂牌价50%。只有4幢物业成交价低于挂牌价。”

该经纪“虽然价格依然坚挺，但从挂牌售出时间(DOM)看，其中10幢物业不超过3天即被买下，如果再延长一天，那么有超过一半物业在上市4天内售出，说明买卖双方都意愿在新政出台前交易。因此我预见，新政很难撼动多伦多的房价，但短期内成交量会下跌，市场出现观望情绪。

在韦恩政府推出的“16招”楼市新政中，杀伤力最大、最立竿见影的就是向海外房产买家征收15%的非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax，NRST)。但是，许多地产界经济界人士认为，它对楼市的影响有限。

地产经纪John 指出﹕“这次省府开徵的NRST包括很多免除条件，比如购买物业4年内如果获得加国移民身分可以退税，国际留学生购买物业后最少2年在加留学生活，以及拥有加国工作签証等都不受此条款限制，这些免除条件实际上还是要保护海外房产投机人士。试想，怎么有一个海外房产买家与多伦多‘零联系’(zero connection)呢?所以我认为，NRST不会对房产市场造成实质影响。”

John Pasalis还表示：“我认为，在接下来的5、6月份，你会看到越来越少的房源挂牌量，因为许多卖家会采取观望态度。”

主要服务中国客户的某地产经纪表示：“不像温哥华，海外房产买家在大多伦多地区房产市场仅占到5%左右，人数很少。我估计，真正受新政影响不得不交NRST的海外买家最多占到海外投资客的20%左右。这部分人可能会选择继续入市，也可能会转移到温哥华市场，这是很难判断。”

加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家泰勒(Benjiamin Tal)认为﹐新政对房产市场的冲击主要在心理层面，“如果未来多伦多房市降温，30%是实际成交量下降造成的，70%是人们在观望等待。人们可能预期房价会下降，所以会产生观望心理。”

皇家银行经济学家霍格(Robert Hogue)表示：“向海外炒房客征税仅短期内有效，长期看，安省政府可能需要採取更进一步的措施，比如将徵苛税对象扩大到国内炒房客，才能真正起到抑制房价快速上涨作用。”

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（据加拿大家园）