房产投资 – Page 13

不是只有豪宅才缴“豪宅税” 普通住宅也难逃一“税” | 英国

普通住宅价格越高，越靠近中心城市，增值速度就越快，离缴纳英国房产税“豪宅税”的距离就越近。

英国工党打算获选之后，对英国境内价值达200万镑及以上的所有房产征收“豪宅税”，该政策如果得以顺利实施，连女王也得大掏腰包。许多小平民对此政策并不关心，因为觉得自己目前拥有的房产离200万镑差得太远了。但也许，这一天也并不是太遥远，专家们根据Nationwide提供的英国各地区房产交易的历史数据，制作了以下分析表，告诉投资者，在某某年之后，也许您的房产就值200万镑了。

伦敦40万镑住宅18年可增值至200万镑

假设，您目前拥有的房产价值40万镑，如果当地的房产价格走势仍然沿着过去20年的房价平均线增长，那么您的房产增值到200万镑，需要等待这些年：

就整个英国的平均值而言，目前价值40万镑的房产增值至100万镑需要14年，25年之后，将会增值至200万英镑。

伦敦60万镑住宅14年可增值至200万镑

假设，您目前的房产已经值60万镑，您所在地区的未来房价走势和过去的20年相似，那当然，您进入交纳“豪宅税”一族的时间也将大大缩短：

就全英平均价来说，价值60万英镑的房产增值至100万镑需要8年，涨至200万镑，需要19年左右。

伦敦80万英镑住宅11年可增值至200万镑

如果您目前已经居住在价值80万镑的房产里了，而且又有英国大选权的话，就真的该认真考虑给哪个党派投出您宝贵的一票了，因为，您可能很快就会被征收额外的“豪宅税”了。

根据英国房价过去20年的平均走势，市值80万镑的房产增值至100万镑只要4年，14年后将增值至200万镑。

通过以上三个数据分析表显示，普通住宅也将难逃“豪宅税”。房屋价值越高，越靠近中心城区，增值的速度就越快（只要该城市的房价发展走势与20年前相似），投资者离缴纳“豪宅税”的距离也就不远了。

天际投资置业创始人张思琪专栏全集

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澳洲资产折旧抵税系列（五）：业主利益最大化 | 澳洲

澳洲的税法是鼓励投资的，其中一个重要的表现就是赋予投资者对其资产进行快速折旧的权利（比如应用递减价值法，双倍计算折旧额），以扩大其投资初期抵税的基数，不仅可享受税务上的优惠，还可增加其现金流和投资回报。因此许多投资者在其投资的前五年内，就可能把一半或将近一半的资产折旧额全部冲抵掉。不过前提是，投资人需按税法规定，每年按时申报相应的资产折旧抵税额，否则过了一定的年限（通常是两三年），上述抵税额是无法追溯的。

绝大数的投资人会选递减价值法（DV），因为它能使投资初期的折旧额最大化。然而原始成本法（PC）也有它的用武之地。譬如当业主在出租该房产一年后搬进去自住，一年后，他又搬出来。因为业主自住期间的折旧是无法抵税的，因此为了最大化业主的利益，应选用原始成本法，使业主自住期间的折旧额损失最小，保证他第三年重新投资后，资产的账面价值最大化。

案例分享

2009年小王买了一个独立新房（土地+房子组合方案），包括四房两卫浴双车库，其中土地26万澳元，建房24万澳元，共计50万澳元。若小王将它用于投资用途，请问他每年大约可抵多少税？

根据税法的规定，我们为投资人小王制作了一份跨度是40年的资产折旧抵税报告，详尽列出在递减价值法（DV）和原始成本法（PC）两种方法下，他每年可以申报的折旧抵税额。由于篇幅的限制，下面只列出前五年的折旧总额：

如果小王选择递减价值法（DV），他可在第一年可申报高达一万元的折旧抵税额，而在第二年仅可申报8千元的折旧抵税额，以此类推。

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。为了保护您的合法利益，请尽快联系专业估算师，他会最大化您每年的折旧抵税额度，并提供百万专业保险保障，让您投资好回报，无烦恼。

估算师黄旭刚Lawrence专栏全集

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澳洲资产折旧抵税系列（一）：合法避税现金为王 | 澳洲

当下全球经济的萎靡不振和商品价格/货币汇率的动荡不安，使投资固定资产（包括出租房或生意）重新成为人们投资的焦点。在澳洲投资固定资产的优点很多，除了长期稳定和可观的增值外，它还可以带来独特的资产折旧抵税额度，每年可为投资者省下一笔可观的税金（每年可达成千上万的现金返还），不仅可以增加他的现金流，进而提高投资的回报率。

固定资产折旧（depreciation）与投资人的收益密切相关，已成为投资人置业前，进行项目可行性分析的重要依据。同时，一些房屋开发商，也将一份有价值的资产折旧抵税报告作为吸引买家的市场营销手段。

资产折旧与避税、省税的关系

固定资产拥有寿命（effective life）且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是，随着时间的推移，资产将会产生贬值（depreciation）。那么这一贬值部分是可以在一定时期内，每年按照一定的比例计入投资的支出项目中，从而合法地减少收入，达到少缴税或不缴税的目的，实现投资人在税务上的利益最大化。

在众多避税省税的方法中，资产折旧抵税报告是一个重要且被广泛应用的工具。每一个拥有固定资产的投资者都应该善用它。真可谓：交税是光荣，逃税是犯罪，省税是智慧。

资产折旧是帐面上的一种花销，有别于一些普通项目的支出，如维修费、地税等，资产的拥有者不需要日常额外的资金投入，却可享有每年报税后得到的额外收入，大大地改善了现金流和财务状况。另外，购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税，果真是利大于弊啊！（弊处将在以后讨论）

折旧申报者必须是该资产的拥有者（owner），这包括对其的部分拥有（如一些年青人把单元房的部分房间出租，在和别人共享住房的同时，同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处，一举多得）。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

估算师黄旭刚Lawrence专栏全集

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澳洲房产投资守恒定律：买一栋，守一栋 | 澳洲

我前几期的一篇文章中，曾提到当年我从一位犹太富翁手中购得“霍克大楼”的故事。这件事对我的意义，不仅仅是为我事业发展提供了至关重要的“一桶金”，更让我在这位犹太富翁那里学到了一条房地产经营的金科玉律——“Buy one, keep one（买下一栋，守住一栋）”。

我和很多国内来的投资者打过交道，他们有些是我的客户，有些是我的朋友，我发现过去一些人会有这样的念头，即还没有买房子的时候，就已经在考虑卖房子的事情了。当然咯，房地产作为一种产业投资，兼顾买入卖出，全盘计划也是无可厚非的。问题在于，他们卖掉房子的理由是什么？

首先，有的人认为，房产增值再多，总归是数值上的增加，唯有低价买入后高价卖出套现，拿到“真金白银”，才算是真正赚钱了。因此，他们对于房地产市场固有的波动规律总是缺乏足够承受力，往往一见风吹草动，就会迫不及待地把房产卖掉，换来“可靠的”现金后，才能安心。

其次，有些人可能是多种产业的投资者，出于维持“现金流”运转的考虑，觉得房产持有太多，会“栓死”太多现金资金。因此或不愿持有太多房产，或者在别的领域经营遇到问题时，由其是不幸遭遇“金融危机”这样的大气候困局时，首先想到的就是卖掉投资房来解决问题。

其三，部分本钱较小的投资者，加之受到中国传统的“求稳、保守”观念的影响，奉行“卖掉一栋，才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前，会先考虑卖掉原有的房产。

最后，还有一种人，他们无论在哪一个领域内，都只打算做短线的投资。也就是所谓的低价买入，高价抛出；快速买入，快速抛出。这些投资者，在中国的股票或房地产市场上也呼风唤雨过，因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

而我的“买下一栋，就守住一栋”的房地产持有理论，恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

为什么投资房地产，尤其是在澳大利亚投资房产，无论买入了多少套房产，始终不该卖掉房产，又怎样能够做到不卖掉房产呢？

第一，土地的拥有者，永远是整个时代的最大赢家。人类近200年的历史告诉我们，自从进入近现代社会以来，整个社会其实就是由三种人群所构成：工人、资本家和地主。虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”，但不变的是什么？是一天八小时的工作；是一周五天的周转；是一年到头的勤勤恳恳；是一辈子的辛劳；但换来的是无论工资多高多低，反正一失业，就要面临窘境的结果。资本家呢？当然钱比工人赚得多，可日子过得一定舒服吗？他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂，怎样筹集成本；怎样控制支出；怎样管理雇员，工人只要一天工作8小时，可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的，有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败，破产倒闭的风险在等着他，论辛苦可不亚于工人。那么谁最开心？就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了，他不用劳动，无需费心经营，不管旱涝雨晴，只管到时收钱。只是在这个世界上，工人到处可以招工，资本家什么生意都可以做，唯独土地是有限的，因此土地的所有者也是有限的，能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。

第二，回到澳大利亚的环境中，同样也是这个道理。因为澳大利亚的别墅都是带土地的，买房子其实就是在买土地，占有房产越多，意味着占有的土地越多。而且澳大利亚的房地产在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势：20世纪60年代，全澳的房产均价为8千澳元/套，80年代上升到8万/套，90年代达到15万/套，2000年前后升到30万/套，如今更是达到了56万/套（2010年）日后星移斗转，世事变迁，但不会改变的是你，或者你的家族后代，作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地，只有土地，才是最终的“真金白银”。

第三，房地产在澳洲，不仅可以作为“保值器”，也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。一方面，澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。根据调查，目前澳洲的永久定居者当中（也就是不包括留学生在内）有30%的人是长期租房生活的，有的甚至是终生租房者。而且和中国人理解的不同，这些长期租客并非都是低收入群体，他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级。再加上流动人口的因素，因此租房一定是一种刚性需求，庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。正因为如此，纯粹作为投资的房产（非自住房）从出租中所获得租金收入，可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另外，澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的，这一点区别于其他一些国家（比如中国），许多国内投资者正是对此不甚了解，才缺乏持有房产的信心的。我举一个例子，根据澳洲银行的规定，如果购房者所购房产升值了，即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款，而且申请来的贷款金额，完全可以用到别的行业领域投资上。这个优越性，往往被本地的很多投资人，生意持有者用于成本筹集或资金周转的利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

第四，我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲的房产投资的。因为要“投机”，所以为了实现利润最大化，从投入上看，可能要冒资金链紧张的风险；从目标上看，可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险；此外作为来自国内的炒房者，汇率风险，宏观经济风险，都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。再稳定的一个投资行业，也不能保证在一两年的短暂时间段中，可以稳赚不赔。所以奉劝所有有意投资澳洲房产的人士，千万不要把它当作赌场，靠掷骰子来博取你的运气！

其实通过这几年与国内投资者接触了解，我发现人们在海外买房的动机已经发生了变化，如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了，因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为，而是更多学会了如我以上所说的长期持有了。因此，要想真正成为一名成功的房地产经营者，一定先要学会“Buy one, keep one”。

澳中集团主席金凯平专栏全集

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澳洲房产市场——吸引，源于优势 | 澳洲

澳洲最受欢迎的投资方式是什么？投资房产。随着越来越多的海外投资者涌入澳洲房产市场，新一轮的澳洲房产投资热将继续升温。很多人不禁疑惑，澳洲房产为何如此受欢迎？针对此番热景，本期我将给出自己的独到见解：吸引，源于优势。

市场透明监管体制有效

众所周知，澳洲房产市场“高度透明”与“一视同仁”的两大优势，位列世界第一。澳洲房产开发商所开发的任一全新楼盘的售价，在面向海外投资者与本土投资者时，完全一致。

在监管方面，购房者无需担心提起就让人闻之色变的“中介”问题。因为，即便是做着拿钥匙开门带人看房子的差事，也是需要具备职业资格认证（Real Estate Registration Licence）的。

另外，随着职位提高，各种强制性的再教育课程培训，以及严格的职业道德操守与相关法律知识都是必备条件。这在一定程度上，形成了一个有效的监管体制，保障各投资人士的权利与资产安全。

经济基础坚实投资回报可观

辽阔的国土面积，丰富的自然资源，使得澳洲成为一个能源与牲畜的出口大国。因此，对其他国家的资源依赖性较小。坚实的经济基础，正是一个稳定市场经济所需具备的大背景环境。而相较于风雨飘摇的美国金融危机、欧债危机，澳洲是一块稳步发展的乐土，吸引着众多投资人士前往。

投资回报方面，澳洲房产市场的租金相当之高。据瀚亚国际的数据显示，以悉尼为例，每年净租金收益可达到6%左右，国内的租金收益在2%左右。在澳洲，好的投资项目可以做到只需要投资20%，其余80%申请银行贷款的情况下，依靠租金收入完全可以偿还贷款。这在国内的房产市场是难以想象的。

独具优势的房策、政府的隐性推动

永久产权
无遗产税
无房产税
一成首付
高贷款率
还息不还本

这些独具优势的房产政策，无疑是抛向海外投资者的橄榄枝，受到吸引也在情理之中。

同时值得注意的是，从过去数年来看，每一个政府规划过的区域，房价几乎都稳步上升，牢牢按照7年翻一番的规律进行着。澳洲房产市场的上升势头，离不开澳政府的隐性推动，日益增加的人口，住房供不应求的现状，都使得政府在积极推动澳洲房产市场的进一步发展。

高净值人士的增多，跨境多元化的资产配置需求，澳洲房产市场的持续发热等现象，使得如何选择优势项目，如何有效规避风险，成为了投资者们需慎重考虑的问题。当然，寻求专业的投资平台必不可少，因为他们能够帮助自己合理实现资产的增值与保值。

瀚亚海外运营总监王鹏专栏全集

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决定房产投资潜力的4大因素市场火爆只是假象 | 澳洲

在选择房地产投资地区的时候，人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引，从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区，因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛，于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

可是在我看来，这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样，房地产是一种长线投资，而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候，必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素，而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面：人口规模；开发潜力；居住环境；教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后，我们要看到这样的数据：昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本， 2010年的统计数据显示，它已拥有近400万多人口。不仅如此，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到797万，到那时，它的人口总数将超过悉尼，这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。

此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那珀斯的房地产业一定会受影响。反之，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模，它相对更能任凭风吹雨打，我自岿然不动。

区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼，虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于它可开发的地区而言，已经处于饱和状态。而要对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似，也在趋于饱和，但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口，用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件，决定了它的发展潜力：

土地资源丰富，房价为东南区一半，升值空间大；
距离CBD最近，距离菲利普湾距离近，位于墨尔本国内和国际机场的中间；
新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点；
墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城；
政府重点投资发展的地区。（请见上表）

教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素，共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

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【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列（下）| 加拿大

上一期【黄岚地产榜】和大家分享了多伦多市政规划2041的“区域定位”和“经济”，本期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。

就社区服务设施的投入来说，一般包括学校、社区中心、公园和文体设施、图书馆等等。这些规划中的设施投入都是基于各街区的人口增长预测作出的土地预留和规划。这些设施的投入，使得多伦多市中心不仅仅是加拿大的经济中心，更是极具都市品质和人性化的生活社区，引领世界宜居城市的潮流。多伦多屡次夺得世界宜居城市前几名也不是浪得虚名的。

下图的“社区服务和设施规划”中详细标注了未来计划的社区服务设施。读者朋友们在考察一个楼盘的时候，不仅要考察楼盘周边已有的设施，还有必要对比这张未来规划，衡量一下未来的社区服务和设施是否足够便利。

我们再看交通。目前的一条U型的Yonge-Univerity和一条横向的Bloor-Danforth地铁线早已捉襟见肘，明显无法满足多伦多的交通需求，实在有悖于多伦多国际大都市的市场地位。更是与国内大城市四通八达的轨道交通网络相距甚远。在多伦多市政规划2041中，相关规划人员必然也留意到了这种强劲需求。在下图中的多伦多交通投资项目中，我们可以窥见今后20年多伦多新的交通路线图。这其中包括湖滨的地面线路、疏解线路(Relief Line)、Smart智慧线路、King大街交通远景规划等等令人期待的项目。

城市绿地是衡量一个城市是否宜居的重要一环，和众多国际大都会一样，多伦多在绿地方面的建设和投入多年以来有目共睹。从绿地类型来分，多伦多的绿地大致分为大面积绿地、商住混合绿地和街区花园三种。下图的绿色部分表示多伦多市中心现在和未来的绿地位置，值得购房者们参考。

最值得一提的是多伦多市已经批准并由市长庄德利亲自宣布的Rail Deck (轨道架空)公园规划项目。该绿地位于Rogers Center(罗渣士中心)西侧的铁路干线上方，未来将创造性地把多伦多多年来黑灰冰冷的入城铁轨上方修建成花草绿树的大片绿地公园和步道。整个RailDeck公园的面积达到21英亩，这样的大手笔投入和颠覆性设计又一次让多伦多引领了绿色宜居的潮流。

Rail Deck公园“现在”和“将来”对比

我们再来说说湖滨。任何一个国际大都市的湖景房都是比较值得关注的高档住宅。多伦多的湖滨一直是城市规划部门重点关注的区域。多伦多市政规划2041一定离不开针对湖滨这张名片的设计和创新。基于此，多伦多市专门成立了湖滨开发部（公司），该机构专门负责以世界一流的前瞻视角和创新美学统筹规划多伦多湖滨的五个片区：湖滨中央区、东Bayfront区、西Don区、港口区、和湖滨衍生区。最近最值得投资者关注的是Google谷歌公司正积极寻求和多伦多市政府达成一致在东Bayfront区开发Google智慧城市项目。权威财经媒体彭博社（Bloomberg）对此在今年5月8日有专题报道。

此智慧城市创新项目一旦落地，将为周边楼盘乃至整个多伦多市中心打开又一度投资和发展的空间。

另外，【黄岚地产榜】对上一期的商业街部分做一个补遗，即多伦多将造史上最大的超2百万平方英尺的购物商场（比现有的Yorkdale Mall还要大），整个发展项目占地60英亩，位于多伦多市中心Don Valley Pkwy东侧的湖滨。这个巨型项目需要12-15年来完成，并势必对多伦多城市布局的演化产生影响。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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美国工业地产投资为何一枝独秀？| 美国

美国工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展，与传统零售商不同，电商需要庞大的物流体系和大量的库存。

消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量，尤其是配送链条末端的小型配送中心。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益。

近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点。尽管媒体对此关注得不多，但中企对美国工业地产的投资已达到了相当大的规模。

仅在2015 年，中企的工业地产投资就达82.4 亿美元，相当于当年对美商业地产投资的52.9%.

中国人寿是较大的买家之一。例如在2015 年11 月中国人寿与工业地产巨头普洛斯集团(Global Logistic Properties)以45.5 亿美元的价格购买了一个拥有193 处物业的资产包。这些物业分布在芝加哥、达拉斯、南加州、巴尔的摩等地。最近几个季度中企的工业地产投资有所回落。投资者的重心又回到了酒店和写字楼上。但总体而言，工业地产仍是个不错的选项。

在酒店、出租公寓、零售物业基本面转弱的背景下，工业地产仍然一枝独秀。在最近一年中，工业地产价格基本上保持着同比增长3%~4% 的势头，净营运收入同比增长接近5%，资本回报率一直保持在6.8% 左右。租金同比增长率仍然在2007 年的高点之上，而5.1%的空置率正处于历史最低水平。

今年一季度美国主要城市的工业地产大多呈现良好势头。休斯敦、波士顿、达拉斯、西雅图、华盛顿等城市的工业地产价格都出现了显著上涨，资本化率相对于一年以前进一步下降。总的来说，我们预计工业地产的价格在未来几年仍将持续稳定地增长。而工业地产的空置率将保持在较低水平，租金增幅或会放缓，但租金水平仍将稳定上升。

而从投资交易角度看，工业地产市场也非常活跃。今年以来美国商业地产的交易量出现了一定程度的下降，仅一季度总体交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工业地产交易量同比增加了14%。从净买入的角度看，房地产信托基金(REITs)是最大买家。从交易量角度看，大部分的交易发生在私人业主之间。驱动投资者投资工业地产的因素之一是定价相对较低。与出租公寓、写字楼5.0%~5.7% 的资本化率，工业地产6.8% 的资本化率非常具有吸引力。

总体上看，工业地产的供求关系是比较健康的。过去十二个月累计净吸纳量为2.1 亿平方尺，新增工业地产供给仅为1.8 亿平方尺。从具体城市来看，达拉斯、休斯敦、旧金山在过去十二个月中的供给较为紧张，而费城、西雅图、纽约、华盛顿则供过于求。

值得注意的是，今年一季度新增供给要稍高于净吸纳量。这一方面是需求的季节性疲弱造成的，另一方面确实反映了供给在不断增加。越来越多的供给会推高空置率，给租金增长带来压力。尽管如此，工业地产要保持供求平衡还是比较容易做到的。仓库、物流中心等工业地产物业建设周期短，一般在八至九个月左右。在市场火热时，工业地产的供给可以快速增加。而在开发商意识到市场风向转变而减少供给后的八九个月效果就会显现。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点

点击查看美国工业地产房源

工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展。十年前电商销售仅占美国零售销售不到3%。而今该比例已经超过了8%。电商发展的背后是实体零售的没落。这是社会经济的结构性变化，在未来还将持续下去。与传统零售商不同，电商为方便及时配送往往在各地持有大量库存。同时，他们也需要庞大的物流体系以将商品及时地送达消费者的手中。这就极大提高了仓储、转运、配送等工业物业的需求。

消费者对快速配送的需求也推高了工业地产的吸纳量。美国电商的配送速度要远低于国内电商的配送速度，但也在快速提高。在几年前，五天送达是常态，而现在在部分地区已经可以做到当日送达。配送速度增加的背后是消费者偏好的改变和在线零售商品种类的变化。在2012 年，消费者平均能接受的免费送达时间是5.5 天，而到了2016 年该数据已减少到了4.8 天。另外，越来越多的电商通过网络销售生鲜食品。食品的特殊性质要求仓储设施要离消费者足够近，否则货物可能在运输途中变质。在这样的背景下，快速配送的需求在未来只会增加，不会减少。

为了提高快速配送的能力，电商把目光投向了配送链条末端的“最后一英里”小型配送中心。以Amazon 为例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占该公司物流设施的11%，而今该比例已经超过了40%。大量承包小型电商物流服务的FedEx 也租用或购置了许多“最后一英里”配送中心。这类物业往往面积很小，且大多位于人口密度非常高的地点。它们的供给十分有限。在需求集中的地方又难以兴建此类设施。这样一来，巨大的需求使得这类物业的租金不断上涨，价格一路走高。商业地产数据提供商Costar 在最近的研究中识别了美国各地超过一万处“最后一英里”物流中心。截至2016 年四季度，这些物业的平均空置率仅为3.5%，远低于6.7% 的工业地产总体空置率。而在2016 年这些配送中心的租金上涨了10.7%，远远比6.6%的工业地产总体租金增长要高。

那么哪些城市最有可能从快速配送的发展中收益？笔者从供给和需求两个维度对主要城市做了比较。以中位数家庭收入来衡量一个城市的消费能力。收入越高意味着消费能力越强。同时，通过比较每单位面积服务人口来比较供给。为了衡量“最后一英里”的物业设施的相对供给，先挑选出面积小于25万平方尺的小型配送中心，并计算此类物业在每个城市的总面积。我们计算这类小型配送中心每平方尺所服务的人数，平均服务人数越多，意味着供给越紧张。

通过比较一季度每个城市的数据，我们发现华盛顿的处境最为有利。华盛顿有着比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供给也非常紧张。事实上，金融服务、科技、防务等行业的发展在最近几年给华盛顿带来了大量的就业岗位。在过去十二个月里华盛顿的就业岗位增长了4.2%，远高于1.56% 的全国平均水平。而华盛顿的人口自2000年以来就不断增长，近几年一直保持着较大的人口净流入。根据官方估计，华盛顿较快的人口增长仍将保持到2030年。此外，华盛顿也是平均教育程度最高的城市之一。这也将支撑收入和消费的增长。

当然，投资工业地产也需要注意风险。而最大的风险莫过于投机性供给。早前许多开发商察觉到投资工业地产有利可图，便开始大量修建工业地产物业，这使得工业地产供给快速增加，也许只需要半年时间就会超过总吸纳量。

费城、印第安纳波利斯、西雅图、纽约等城市都存在供过于求的问题。供给过量势必会给租金增长带来压力。如费城、印第安纳波利斯在过去十二个月内的租金增长就远低于全国平均水平。因此，在做投资决定时非常有必要对每个城市做全面仔细的分析。

（本文作者：美国国际集团经济学家蔡哲系）

加州房价上涨空间趋缓投资宜小心 | 美国

海外华人土木工程协会6月10日在长堤市玛丽皇后号酒店（Queen Mary Hotel）举办“华人土地开发丶地产投资高峰研讨会”，并针对南加州地区地产投资和开发的前景，邀请资深专家以五个居住和商业地产项目，从策划丶报件丶设计丶建造或改建的全部流程，进行专业分析。

会长张晓哲是洛杉矶市房屋管理局设计审查结构工程师，他介绍，协会於2013年成立，刚开始是一群土木工程师为主，後来有许多建筑师丶营建商丶承包商丶开发商丶房地产经纪加入协会。目前会员涵盖各个行业，包括投资丶开发丶营建丶设计丶买卖等。此次是首次尝试举办活动。

前会长肖强经营建筑设计公司，他表示，目前华人购买力较强，加州又是升值空间较大的地方，大家想了解房地产开发知识，当天分享的全是实际操作的案例。他说，经过上一波经济衰退，近几年市场逐渐恢复，一直处於上升阶段。初期住宅市场火热，商业地产发展延後。不过就目前而言，住宅上升空间已是缓和状态，“大家再投资就要小心了”，房价涨到一定幅度，再投资，利润空间就比较小。所以目前更多人倾向商业地产投资，比如仓库丶购物中心丶办公楼丶建公寓丶投资回报率相对大一些。

根据以往经历，每七至十年为一个周期，预测2019丶2020年市场有所调整，但不会向2008年那样大的幅度。所以现在开发商要开发新社区要尽快，若等到三丶四年以後再建恐怕不是最佳时机。加上造价和建筑材料逐年上涨，如果房价不能再涨，就会缩小利润空间。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

南加分会会长王立杰表示，协会内有许多设计丶规划工程的专业人士，他们现在接到很多中国投资人的项目，由於这些投资人欠缺专业知识，导致他们在美国找规划设计的过程中吃了很多亏。海外华人土木工程协会作为一个公益社团组织，希望向社会分享他们的专业。

王立杰分析，散客还是对传统购房丶出租屋感兴趣。虽然前五丶六年中国公司对传统地产感兴趣，但现在越来越多投资人对医疗丶教育项目感兴趣，范围越来越广，牵涉的设计丶法规就更多。而中国来的开发商以为他们在国内拥有雄厚实力，十足经验，来美国开发也一样畅通无阻，但并不如他们想的那麽容易。王立杰说，医疗丶酒店在设计规划阶段的审核就很严格，如今很多国内大型企业的投资目光已经着眼到医疗丶酒店，这也是他们当天藉由研讨会的形式，分析实际案例，解答投资人的困惑。

他提到，目前美国房地产投资市场处於敏感时期，虽然前一段时间非常红火，但目前看到很多数据显示，现在价码已经涨到2008年经济危机前的位置。现阶段市场出现两极化，一部分人认为升值速度会放缓，接下来市场有适当调整，但并不是崩盘，投资人需持保守态度；另一部分人则认为不要害怕，不论是华裔新移民还是中东移民，只要有源源不断的新移民进来，市场经济就会持续成长。

（据世界日报）

认识中国香港楼市历年“辣招” | 海外

近年中国香港政府推出的压抑楼市措施都被称之为“辣招”，这跟中国香港人惯用广东谐音有关，取其与“辣椒”同音同义之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同强烈程度之分，正好是形容压抑措施的强弱招数。

早年中国香港房产市场因炒卖活动炽热，短期转售物业图利的炒家与日俱增，买家利用以确认人身分转售物业（“confirmor”俗称“摸售”）个案频生，情况似是越来越严重；政府于2010年11月开始发出第一招，凡涉及住宅物业的交易必须支付额外印花税（SSD）；买入物业后只要在6个月至24个月内再转售，皆须按楼价支付5%至15%税款。

击退短线的“摸售”投资者后，2012年市道再次蓬勃，政府在同年11月同时实施升级版额外印花税和增加第二招买家印花税（BSD），希望能压制这敞炒风；在原先的禁售期24个月增至36个月，又在禁售期内转售物业的税率加至由10% ̴ 20%。而第二招主要是针对非中国香港永久性居民和以有限公司名义购买住宅物业的买家，被定义的投资者在购买物业时除了要支付必须的从价印花税（AVD），还须按楼价缴付15%买家印花税。

市况稍为受到控制，投资情绪一时受到冷却，但中国香港实在是个非常自由的市场，而且长期土地供应有限，市面现楼货源不足，不论是甚么箇中理由速成的交易，当有买家入市有成交，都会被大众视之为有承扥力的指标；羊群心理效应下，楼价连声破顶。2013年2月中国香港政府急忙地再加推“双辣招”，意谓双倍从价印花税；由原本税率最高的4.25%，大幅调升至最高8.5%，条例只豁免购买住宅物业作为自住用途的首次置业或换楼人士，即使是中国香港居民如果购买第二套房也须支付双倍税，而购买工贸办公楼、商舗的投资者同样要付双倍税，若买家是非中国香港永久性居民仍然要支付买家印花税。

这几年受惠于全球货币量化宽松和人民币贬值关系，而且港元跟美元挂钩又有对冲作用，诱使投资气氛高涨，内需要求越加紧张，就连一些质素较平民化，楼价较低的所谓“上车盘”都被推到非一段市民所能负担的水平。楼市楼价虽然历练多番措施打压，但仍反覆持续向上，似乎远远未能达至政府的预期目标。于是政府尽地一铺在2016年11月5日将从价印花税划一提高税率，所有住宅物业交易均须支付15%税款并实时执行，只维持首次置业或换楼人士可以获得豁免。政府原意希望增加投资成本就可减低投资意欲，以为可以捍卫首次置业的市民，可惜政策漏洞衍生逆思考行为，突然之间市场上竟然多了一大批“首置人士”蜂拥而至加入抢购行列。推出划一税率措施不久，离奇事件开始陆续出现；所见的都是重量级“首置人士”，已不再是普通的年轻夫妇、青年才俊、又或是回流的中年家庭，取而代之的是某某富豪、上市主席后人、大明星都以首置身分买楼，又有刚18岁或80岁的首置人士由亲人做担保买楼。再者，有些更激烈的首置人士一次过以一份买卖合约购入几个甚至十几个单位（统称“一约多伙”），声称作为自住之用，简直前所未闻之震撼景象！为杜绝多样化的避税行为手段，2017年4月政府急忙修改法例拨乱反正；但凡一份买卖合约内购入多于1个住宅物业，均须按划一税率15%计算从价印花税。

见“椒”拆“招”后，市面暂时稍为回复正常。

于中国香港置业的相关现行实施的税际分别有：

从价印花税
买家印花税
额外印花税

每项印花税的应用及计算方法，可浏览中国香港税务局网站。

中国香港房地产精英Ankely Tam专栏全集

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