房产 – Page 79

多伦多优质大楼：宜商宜住用途灵活，未来升值潜力不容小觑

如果您想在海外寻求一处优质投资项目，那么在多伦多有一幢很适合投资的优质大楼，目前正在热售。多伦多是加拿大最大的城市，也是世界上最多元文化的城市。根据经济学人智库最新公布全球宜居指数，加拿大的多伦多被评为世界最宜居城市，这个深受人们喜爱的城市，也是房产投资热地之一。尤其是这栋大楼位置优越，周边正在开发一系列商业项目，未来发展前景很好，把握这个机会，你一定会获得巨大回报。

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位置优越周边正在进行商业开发，升值潜力不容小觑

这栋大楼为您带来珍贵投资机会，随着多伦多的未来发展，它的升值潜力很大。多伦多是加拿大的经济中心，也是世界上最大的金融中心之一。在经济上的领先地位在于金融、商业服务、教育、旅游等产业。多伦多也是全球最多元化的都市之一，其丰富多彩的族裔特色，令这座城市缤纷绚丽，绽放无穷魅力。在这里，49%的居民是来自全球各国共100多个民族的移民，140多种语言汇集在这个北美大都市，共同谱写优美和谐的华丽乐章。由于这里的犯罪率极低、怡人的环境和高质量的生活，多伦多被认为是全球最宜居的城市之一，但同时多伦多也是加拿大消费指数最高的城市。

这是一幢很适合投资的优质大楼，位于多伦多市的巴瑟斯特（Bathurst）街与布鲁尔（Bloor）路交叉口。这幢大楼旁边的整块城市土地已被Westbank Developments公司买下，用作大型公寓、商业和零售项目的开发用地。因此，这块区域的未来发展潜力很大，经过开发之后一定会更加热闹和繁华，这处大楼也会随之而升值不少，极具投资价值。

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这里现只有两套物业（本物业和相邻物业）不归Westbank Developments公司所有。该公司的开发项目要在4年内完工，届时将大大增加本物业的潜在租金收入。该大楼的独特位置、稀缺属性，都决定了它是非凡的极佳投资型物业。

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海外 | 我的心思你别猜美加澳房产经纪人对中国人没那么了解

最了解中国买家的居然是塞浦路斯经纪人。

美国、加拿大、澳大利亚是中国买家最热衷的海外置业目的地。拿美国来说，根据全美房地产经纪人协会发布一份报告显示，在截至2016年3月的一年内，中国买家在美国买了29195处物业，累计花费286亿美元。而且中国买家出手阔绰，购买房产的均价中位数（542084美元）都比美国本土水平高出一倍。

即使中国买家在国际房地产市场上的存在感不容忽视，那些想要卖房子的海外经纪人却不一定真正了解中国。根据中文国际房源平台居外网对63个国家、共1402个国际房地产经纪人的调查结果显示，最了解中国买家的居然是塞浦路斯经纪人。相比之下美加澳三国经纪人的表现就不太理想。

居外网在经纪人群体里发起了一项简单问卷调查：

•哪一个是中国国旗？

•谁是现任中华人民共和国的领导人？

•哪个国家是最受中国人的国际买家欢迎的？

•北京的公寓平均需费多少？

•有多少中国公民持有护照？

•中国买家在2015年于美国房地产共花费多少？

•中国买家在2015年于澳大利亚房地产共花费多少？

•中国人最常使用的通讯工具是什麽？

结果发现，许多海外经纪人确实对中国有一些基本知识。他们可以识别中国国旗（84％选择正确）和国家主席的容貌（75％选择正确）；他们也知道美国是最受中国买家欢迎的国家（67％选择正确）。

在特定国家层面，美国54％的受访者不知道中国人在美国房产花费多少；而澳大利亚73％的受访者亦不知道中国人在澳大利亚房产所花费的金额。实际上，美国是中国海外投资最热门的目的地，而中国买家则是澳洲最大的海外投资群体。2015年，中国人在澳大利亚的房地产上花费了243亿澳元，占澳大利亚所有行业境内外国投资者所投资的四分之一。

谈到中国国内的情况，大部分海外经纪人都不了解。例如，他们不知道在北京公寓的平均成本大约500万人民币（78％答错了），或者只有5％的中国人持有护照的事实（82％答错了）。

虽然这些经纪人对中国了解有限，但他们也有投其所好的方式。比如，超过一半的海外经纪人（55％）知道微信是与中国沟通的主要方式，即使还有45％的代理对与他们联系的中国买家了解不足，未能使用买家最喜爱的通信方式。

排除来自中国和中国香港的受访者，来自塞浦路斯的房地产专业人士对中国最了解。来自马来西亚和新加坡的受访者，它们对中国也有较好的了解。在西方，法国和土耳其对中国认识最深。

海外 | 我的心思你别猜美加澳房产经纪人对中国人没那么了解 — 图片来源：居外网

受访者中，美国经纪人的数量最多，占到32%，其次是澳洲（24%）和加拿大（14%）。但他们的回答率都没有达到及格标准。澳大利亚经纪人答题正确率为49.81%、美国经纪人正确率为47.8%、英国为47.55%、加拿大为45.01%。

整体上来看，对中国最了解的海外经纪人多数来自小众国家，这说明在国际房地产市场上也存在买方市场和卖方市场的区别。“中国买家是这些国家海外购房的最大来源，但不是唯一来源。这些国家的经纪人可能并不完全依赖中国买家，他们花在了解中国的时间相对不如其他国家。”

这些常识对海外经纪人来说意味着什么？居外网中国区总经理葛奕婕说：“是否认得中国国旗可能对做成生意并无直接关系。这些问题虽简单，但能反映一位海外经纪人是否投入了足够的时间和精力，来学习与中国买家打交道及与建立关系。当然，对本地房地产市场的了解是最重要的，但能理解买家并与买家相关联，这也很重要。”

美国 | 2016年第二季度曼哈顿房地产报告概览

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。

曼哈顿方位图

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平上个季度的价格。这些中位数价格比去年增长 18%。平均售价下跌至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓的中位数价格同比均有所增长。每平方英尺均价同比显著增长,每平方英尺增长 11% 至 $1,797。

第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1150M,追平上个季度价格

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长，这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动，如Greenwich Lane、卡内基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

总销量3434个单位较上年第2季度减少14%，签约数同比下降 20%

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得从挂牌到出售的平均时间有所增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统舱公寓外所有卧室类型公寓的待售天数都有所增加。一卧公寓录得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一季度大幅增长 20%。

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%

统舱公寓是 2016 年第二季度唯一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有最大增幅,同比增长 27%,而一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三种供应不足,其中统舱公寓的供应月数为 3.6 个月,一卧公寓为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个月。三卧以上公寓单位是唯一超出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。每平方英尺的中位数价格同比增长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%

2016 年第二季度,所有卧室类型的公寓定价相比去年都有所增加,但相比上季度,结果喜忧参半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低价位的房产销量减少。统舱公寓录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准，对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额要高的多，为30%。

1 卧单位占本季度销量的38%,而3卧以上单位占销量的17%

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降，2015年第二季度占销量的58%，而本季度仅为48%。

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

中心区的销售份额从去年的 26% 增加到本季度的 31%

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本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲 | 买家注意！“先租后买”模式成买房新陷阱

澳洲房产难支付，“先租后买”受害者增多。

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据Domain报道，一项新报告显示，那些想通过先租后买（rent-to-buy）协议来实现买房梦的人有可能成为这种营销模式下的受害者。

先租后买的模式一般是这样的：买家同意一个膨胀的物业价格，然后支付市场租金（或高于市场租金）及“选择费”。如果租客试住一段时间后决定购买，那已付的租金将转为购房首付金。但买家对于物业并没有合法的所有权。“选择费”至少在一定程度上取决于购买价。关键问题在于，买家如要买房，须要在租约到期前和银行再贷款。

然而，那些签署了先租后买协议的租客是几乎不可能再贷款的。消费者行动法律中心（Consumer Action Law Centre）对此表示，至今仍没有成功的案例出现。这类人财务风险通常非常高，而且买家在法律保护这一块严重不足。

在卖方的融资计划中，买家要同意膨胀的物业价格，然后支付定金和分期付款等，在某些情况下，买家还会获得首次置业者购房补贴。卖方融资协议期限通常为两到30年。然而，买家须在几年内再贷款，而且还会面临类似先租后买一样的障碍。

来自消费者的行动法律中心的《边缘住房：从维州以及其它地方收集而来的10个卖主融资与先租后买之间的案例》（Fringe Dwellings: The vendor finance and rent-to-buy housing black market, collected and published 10 case studies from Victoria and beyond.）。报告详细介绍了先租后买计划中出现的种种情况，但卖点都是相同的：“轻松容易拥有房产”，“不通过银行就能买房”等等。

其实，卖方融资这方面的失败案例非常多。很多买家在房子上支付了大笔钱，到头来却发现无法完成买房梦，最终不得不退出这样的买卖协议，并且失去一切。

通常会采用这种方式购房的人多数是因为信用记录不良、没多少收入和存款或者不具备申请抵押贷款的条件。因此，他们通常被中间人推出的先租后买的广告所吸引。这些中间人会许诺帮助买家在没有钱或者有很少钱的情况下买到房。

拥有自己的房子是现代澳人的梦想。然而，随着各主要城市的房价不断飙升，房子的可负担性也越来越恶化，人们买房的梦想越来越遥不可及。据今年发布的一份报告显示，针对不可负担性对全球86个主要市场进行调查，悉尼和墨尔本的难以负担性分别排名第二和第四。因此，这也看出人们为了实现买房梦往往会陷入一些买房陷阱中。

目前，此类营销手段仍然处在法律的灰色地带，最好的办法是阻止消费者进入这些交易中，让公众意识到这是陷阱。或者采取必要的积极法律干预。此外，《公司法与澳大利亚证券和投资委员会法》（Corporations Act and the Australian Securities and Investments Commission Act）对其他形式的金融建议实施严格的规定，而这些交易也不应该例外。还有，为确保符合国家标准和对违规者实施制裁，承办商应根据国家信用法规获得牌照。

（据澳洲新快网）

日本 | 安倍经济学命运决定日本房市走势

安倍经济学带来日本经济复苏，随着 2020 东京奥运会各种设施的投资，使日本房地产活力回升，东京楼市出现过热后，近期开始降温下滑，有观点认为东京楼市出现了“房地产小型泡沫”“不久房地产泡沫将破灭”等。

日本房地产投资顾问的长嶋修则认为，目前日本房地产谈不上什么泡沫，处于调整期，今后的走向与安倍经济学的下一步的展开紧密相关。

他表示，年初开始的日元升值，使外国投资者裹足不前，之后金融厅对因节税而过度投资超高层公寓房发出警示，给楼市浇了一盆凉水，带来了房地产回落的局面。

长嶋修分析认为“东京楼市的高峰天顶已过”，今后日本房地产市场的走向与安倍经济学的展开紧密相关。被称为三支箭的安倍经济学，继第一支箭金融缓和，第二只箭财政出动之后，第三支箭成长战略如何展开备受关注。战略成长的关键是企业在走向好转时，是否具有上调工资的底力，以此使家庭收入增加，带动内需。股市期待的也正是房地产市场所期待的。

（据钜亨网）

澳洲 | 悉尼落选”理想投资地” 购房者转战布市买房

一份最新的调查显示，只有1/10的投资者认为悉尼是澳洲投资买房的理想城市。专家们称，悉尼的房价太贵，就连房产投资大亨都嫌贵，转而去昆州买房。

据Domain网站报道，澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）调查了1000名房产投资者。研究发现，悉尼房价在经历数年的飞涨之后，其房产市场已经不再是投资者们的首选了。但是，人们对房产投资的兴趣并未因此而减。相反，有71%的人依然认为现在是投资房产的大好时机。

只有1/10的投资者认为悉尼是澳洲投资买房的理想城市

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调查显示，多数投资者优先选择在布里斯本买房。在最具吸引力的投资城市排名中，布里斯本排在第一位，有50%的受访者支持；墨尔本排在第二，支持者为20%；而阿德莱德和珀斯分别赢得的支持率为9%和4%。澳洲房产投资专业人士协会的主席Ben Kingsley表示，1/3的投资者说，借贷政策的调整对他们造成了影响，使得他们放弃了原有的投资计划，而58%投资者依然在过去的一年时间里寻找房产投资。

Kingsley表示，房产投资者变得愈加精明。他们中很多人持续关注悉尼和墨尔本两大房市之外的市场，有些他们瞄准的市场已经达到循环周期顶峰。尽管投资者也担心布里斯本的房源供应过剩，但是布里斯本对投资者们来说仍具吸引力，原因是其可负担性和增值潜力。

在最具吸引力的投资城市排名中，布里斯本排在第一位，有50%的受访者支持

Buyside房产投资专家Josh Masters表示，投资者们一直很看重可负担性。如今，悉尼的房产已经到达前所未有的高价，对投资者来说甚至难以企及。

根据Domain集团的统计数据，悉尼的房产中位价达到了1,021,968澳元，即使是公寓中位价也达到了669,830澳元的高价，比布里斯本521,915澳元的房产中位价还要高。

Kingsley表示，很多精明的投资者开始在布里斯本选房，有些还在黄金海岸、 Newcastle和堪培拉等城市选房。对于那些能负担悉尼高价房产的投资者，他们的首选之地为Redfern, Surry Hills 和Randwick等地，因为这些地区需求量大，且具有良好的增值前景。

（据今日澳洲）

加拿大 | 温哥华海外买家已绝迹转让税后独立屋市场转冷

加拿大卑诗省于8月2日实施针对海外买家的15%物业转让税后，仅仅一个月，大温地区的外国买家在房屋交易中的比例就从19%跌至1%。在该地区的几个城市中，列治文市和本拿比（Burnaby）外资撤退最显著，从34%分别跌至2%和1%，温哥华市从25%跌至1%，素里（Surrey）从12%跌至1%。

加拿大按揭和房屋公司（CMHC）于10月6日发布报告，详细阐述了外国买家转业税对温哥华楼市的初步影响。

报告显示，外国买家税实施后，房屋销量明显减少，市场转向公寓交易，房屋交易的平均价格继续呈跌势。

数据显示，从6月10日至7月14日，外国买家交易比例是10%，7月15日至8月1日上升至19%，这主要受到政府宣布新税政策的影响，从政府宣布新税的7月25日，到生效前的短短一周，外国买家的交易量飙升，其中最后一天7月29日的成交总额达8.5亿元，占之前两个月外国买家交易额的40%。而在之后的整个8月份，外国买家的比例只占1%。

外国买家撤离的同时，房屋销量也显著下跌。数据显示，大温地区的交易量于今年2月达到峰值，之后大幅滑落，新税实施后延续了这一趋势。

打击高端房屋 150万元房屋销量跌6成

至于房价，从CMHC提供的数据可以看出，MLS均价自2016年3月以来就趋于回落，但8月份实施新税后，房价下跌幅度加大。同时，最贵的房屋，销量跌幅最大。

与2016年前7个月相比，8月份150万元以上房屋的销量下跌59%，125万至149万房屋下跌56%，100万至124万房屋销量下跌48%，75万至100万房屋销量下跌45%，50万至75万销量下跌34%，50万以下销量下跌23%。

独立屋成交量减少公寓上升

数据显示，过去十年，大温地区独立屋在所有类型房屋销售中占44%，在2016年前3个月上升至45%。但是到8月和9月，独立屋的比例减少到30%和32%。同时，公寓的比例从2016年初的三分之一，上升至近50%。

报告也指出，外国买家或外国资金只是推高温哥华房价的一个因素。经济和人口因素，加上房屋与土地供应有限，也在推动房屋市场的活跃度和房价。至于外国买家税对楼市的长期或中期影响还有待评估。

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（据加国无忧）

海外 | 转移目标！中国炒房团转向东南亚

中国人对马来西亚房产的问询量在过去一年来有快速上升趋势

21 世纪经济报导指出，陆客对东南亚房市兴趣不断提高，其中泰国与新加坡常年位居前十，堪称是东南亚最受中国购房者青睐的目标国。

至於马来西亚过去一年来有快速上升趋势，居外网数据显示，中国人对马来西亚房产的问询量，今年 8 月年增 550%，同期对居外网上马来西亚房源的访问量上涨 52.7%。

（据钜亨网）

澳洲 | 悉尼地产中介积极接待中国黄金周买家

每年的10月1日至7日中国国庆假期期间，澳洲房地产市场的中国买家都会达到峰

悉尼北岸地产中介正积极准备，接待已经到来和将要到来的中国国庆黄金周买家。

据《每日电讯报》报道，根据市场传统情况，每年的10月1日至7日中国国庆假期期间，澳洲房地产市场的中国买家都会达到峰值。

悉尼苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）中介Phil Orr在悉尼上北岸办公室工作，称已经收到了不少中国“黄金周”游客的咨询。

Orr称现在黄金周还没正式开始，每天约有20个未预约的海外买家前来咨询。这些买家都是来澳洲度假，拜访已经在悉尼上北岸定居的朋友和亲戚。

3个月前，新州政府开始对海外买家购买住宅征收4%的印花税。银行也正严格执行对海外投资者的借贷审查。

新州房地产协会前任主席Malcolm Gunning表示，悉尼期房公寓海外买家的需求因此确实受到了很大影响。

但是悉尼北岸市场，特别是车市活（Chatswood）、圣伦纳兹（St Leonards）以及北悉尼（North Sydney），海外买家的需求依然旺盛。

（据澳洲新快网）

英国 | 高额印花税导致住房开发商改造更小面积房屋

据《泰晤士报》报道，对昂贵房产征收过高的印花税税率，迫使房地产开发商减少建设豪华住宅的数量。

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房地产市场发展的几个显著的特点是，楼市的发展饱和后，建设更多小面积住房取代以前的大面积公寓。

重建伦敦中心区的New Scotland Yard的开发商集团正与城市规划人员商量，在原有房屋数量268套的基础上增加到295套，只是把原有的三居室公寓改成单间公寓或双人公寓。

开发商集团落实了建设巴特西发电站（Battersea Power Station）的决定，在原计划数量3035套的基础上增加409套，扩建到3444套的规模。9月初，有关部门批准开发切尔西(Chelsea)空地(the Clearings)，拆毁7联排别墅和一栋6居室公寓，公寓数量的总数从69套增加到78套。

专家指出，7位数的印花税法案让买家意识到，他们可以通过租豪宅取代购房的方式避免房产税的损失。

物业及建筑咨询公司首席执行官Mark Farmer，指出：“伦敦住宅的主流趋势是减小住房面积大小。”他表示，印花税改变的主要因素“我想说，关键的导火索是92.5万英镑高门槛的印花税，对投资者而言，他们被征收的印花税从5%上涨至10%,或从8%上涨至13%。”他告知《金融时报》（Financial Times）

购买价值2百万英镑的住房就需要缴纳约15.4万英镑的印花税，如果不是首套住房，买家将要缴纳高达约21.4万英镑的印花税。但对企业投资者而言，价值75万的住房，实行印花税之后，对所购的此类住房仅征收2.75万英镑至5万英镑的印花税。

自要价12万英镑的住房无人问津之后，名人厨师Jamie Oliver 目前决定把他在樱草山（Primrose Hill）的一栋10居室公寓改造成2联排公寓和一套大的地下室公寓。

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（据英中网）