房地产 – Page 12

2017年第一季东京圈二手房成交量下降但价格猛涨 | 海外

东日本不动产近日发表了 2017 年第一季度东京圈二手房的签约成交量状况，发表的内容显示，与去年同期相比，签约成交量减少了 4%，为 3,163 件，不过成交平均价格大幅度上涨了 11.2%，增至 3,245 万日元。

数据显示，根据东京圈的地区不同，成交量呈现较大差别。其中在整体下降的趋势中，千叶县大幅度上升了 8.8%，神奈川大幅度下降了 17.9%。其它地区的成交量分别为横滨丶川崎市降 4.2%，埼玉县降 11.9%，东京的多摩市增 7.7%，一直二手房楼市保持坚挺的东京 23 区出现 13 个月以来首次出现下降，同比了降 1.5%。

从成交的平均价格来看，与去年同期相比，猛涨了 11.2%，增至 3,245 万日元，1 平方米的单价同比出现大幅度上弹，上升了 8.4%，为 50.40 万日元。从地区来看，只有千叶县出现下降，下降了 1.6%，横滨丶川崎市增 8.5%，东京 23 区增 8.2%。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

点击查看东京房源

从库存动向来看，同比上涨了 3.2%，增至 42,423 件。随着价格的上升，新增登记件数呈现上升，今年 1 月登记件数达到最高的 43,631 件，之後呈现下降趋势，其原因被认为是，二手房价格上升，销售开始出现停滞。尽管如此，与 2 年前的 2015 年的库存数的 33,363 件相比仍然是高库存，不过二手房楼市近年进入远高於正常房价的水域，逐渐出现非优良物件难以出手的销售瓶颈。

另据日本不动产经济研究所发表的 2017 年第一季度东京圈新房销售数量显示，销售同比大幅度上升了 38.6%，增至 2,741 套，价格同比上升了 2.9%，增至 5,918 万日元，1 平方米单价上涨 3.6%，新房供应数量连续 3 个月出现上升。

（据钜亨网）

美国房地产仍具长期投资价值 | 美国

美国的房子贵吗？美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进，未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。

今年以来，经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心，经过了几年的持续性复苏，是不是该到市场拐点的时候了？

担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面：第一，很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度。甚至部分地区的上涨趋势仍在加速，比如矽谷和西雅图。第二，美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本，减少潜在购房者。第三，随着价格的上涨，部分地区的房产交易量开始萎缩。这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。

这种推理在很多方面得到了验证，甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景。如果对房地产信托基金（REITS）的价格曲线稍作分析就可以发现，其名义价格确实已经达到了2008年的高度。2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少，可以认为是交易量萎缩的重要标志。

但是如果我们更近距离的观察美国房地产市场，又会发现那麽多的本质不同。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

从房屋实际价格来看，其实比2008年的高度还是有很大差距的。在比较价格时，我们应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里，为压低长端利率，美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击，难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。他们发现即使房价再增长20%左右，总体价格仍然处在较为健康的区间，还谈不上泡沫化。

从房屋拥有率来看，现在是64%，处於美国历史上最低的时期，进一步抛盘的可能性不高。而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明由於财务实力的原因，很多美国人不得不选择租房，而不是买房。如果结合金融危机以来美国较高的失业率，这就很容易理解。

这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显。由於工作机会向新兴市场国家转移，很多大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴，他们常常到了成人的年纪却无法独立。现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里，甚至还得伸手向他们要生活费。但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善，他们最终还是会走向职场，最终成为房地产市场的新买家。

从房地产贷款质量来看，银行的放贷标准其实过於谨慎，贷款违约率不断下降，不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益於奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定，并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险，很多银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行，对购房首付的要求提高，对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款。

Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制。比如，通过杠杆放大房地产支持债券（MBS）的分级CDO产品，美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至於很多投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩，已经没有可能再兴风作浪了。

从租金房价比来看，较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为，我们可以发现，很多房主要麽是因为失业，要麽是无力承担升息造成的月供上涨，被迫强制平仓。和危机前不同的是，目前的租金收益平均超过6%，在某些区域甚至达到15%。即使房主偶然失业，顶多也就是把自己的房子出租。他们可以用租金就可以覆盖月供和地产税，完全没有必要像危机前一样扎堆抛盘了。而且失业群体越多，租房群体越大，租金收益越高，对房价就形成越强有力的支撑。

超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷，购买好几套房子专门拿来出租。租客不但相当於帮房主还贷，甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本。这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金，对市场形成进一步支撑。

如果我们由此就得出可以全面看多美国房地产市场的结论，可能又显得过於轻率。我们还应该看到其他的一些风险因素。

除了美联储的加息，下半年即将到来的还有缩表，会对市场形成直接打击。加息能够改变的只是3个月的联邦基金利率，对长端利率的提升作用相对还比较间接。但不要忘了，为了缓解次贷危机，美联储曾经购买了大约市场上40%的房地产支持债券。如果为了缩减资产负债表而把这部分债券重新投放回市场，就会对房产借贷利率形成直接提升，当然也就提升了大部分购房者的持有成本。在这种情况下，我们就要更仔细的观察美联储缩表的节奏和力度。

国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大。与次贷危机前不同的是，中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升。一部分原因是由於国内房价的快速上涨导致高净值阶层把国内资本进行了分散化投资。另一部分就是一些国内房地产企业或者投资机构更看好美国市场。国内政策的变化，比如外汇管控，也会跨越太平洋，影响美国房地产的供需平衡。但是国内资本更偏重於投资中心城市丶华人社区和房屋持有成本较低的社区，其体量并不对整体市场造成太大的扰动。

综合考虑，我们基本上可以认为，美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进，未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。虽然和科技股的短期高速成长无法媲美，但低利率条件下，美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道。

（据新浪财经）

大陆房价高中国人抢购泰国房地产 | 泰国

东南亚国家开发商周三（8月2日）表示，由于大陆物业价格太高，促发大陆人纷纷在海外寻房，于是出现大陆人在泰国抢购物业的现象。

据路透社报导，大陆人在海外所购买的物业有的是供个人使用，也有的是用于海外投资。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

泰国的曼谷、普吉岛（Phuket）和芭堤雅（Pattaya），这三个地方是中国买家的首选。图为曼谷。

点击查看泰国房源

海滩阳光、各种街道小吃以及古老的寺庙，泰国已经成为中国游客青睐之地。今年泰国接待的外国游客预计会达3500万人次，其中中国游客预计会占三分之一。

泰国房地产开发商Sansiri今年在中国开设三家新办事处，加入其北京分部。Sansiri表示，在过去三年中，该公司对中国买家的销售量稳步上升。

Sansiri的国际商务主管莱德尔斯（Cobby Leathers）表示，2014年，该公司的外国买家中，约15%是中国买家，而去年，这一数字近乎翻了一番，增加至近30%。今年，中国买家可能会达到或超过中国香港买家。中国香港一直是Sansiri多年来的主要市场。

Raimon Land Pcl（RML.BK）地产公司首席执行官阿德里安．李（Adrian Lee）表示，三五年前，中国买家占该公司外国买家的20%至30%，而现在大约占60%。

中国国际物业门户居外（Juwai）首席运营官Sue Jong表示，根据2016年中国人房地产购买数量查询结果，泰国占第六，但在2017年的上半年，泰国就已经上升至第三名。

苏荣说，他们看到出现更多的中产阶级中国买家，这些买家往往承担不起在更昂贵的国家买房。

苏荣还表示，三分之二的中国买家都在寻找价值在25万美元或以下的物业。

来自成都33岁的舒菲菲（音译，Shu Feifei）表示，过去两年内，她在曼谷购买了两套房产，她通过短期租赁网站Airbnb再将房产出租出去。

舒菲菲告诉路透社说：“在那里（曼谷）投资比在中国投资更好。”“在泰国，对于外国买家来说，购买较小的物业会比较好。如果他们想要把房产出租出去，也更容易出租。”

舒菲菲还说，很多中国投资者通过社交媒体向她询问。自从去年初以来，中国房价出现大幅上涨，

根据居外（Juwai）的信息，泰国的曼谷、普吉岛（Phuket）和芭堤雅（Pattaya），这三个地方是中国买家的首选。

尽管去年年末人民币兑美元跌至八年来最低水平，但2017年中国买家仍然持续激增。

（互联网资讯综合整理）

房地产联合集资：10个重要评估因素 | 美国

最近几年，流行以联合集资（众筹）方式投资房地产，此方法为那些想要通过投资多户型房产和商业地产，以获取被动收入的投资者提供了巨大的机会。联合集资，就是多个投资者出资以完成一个共同的投资目标。在房地产方面，主要是关于合并股权以购买物业，通常以商业贷款为杠杆，通过持有或融资以期获得升值或现金周转。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

因而，当机会来临时，我们需要知道这些机会需要注意什么。在此，我汇集了评估集资时的10个重要因素，以尽可能取得最全面和最成功的投资。

1、资格

弄清联合集资的要求，你是一个合格投资者（也叫投资大户或认证投资者），还是老练投资者（非合格投资者）。多数集资单位是根据美国证券交易委员会（SEC）条款D的两项免除其中之一而设置的。

A.506（b）要求每笔交易的非合格投资者不超过35人。这只不过是一个广泛的定义，意味着投资者具有良好的财务知识。合格投资者可不限量。506 (b)只允许赞助者为现有的客户群提供投资机会。

因此，如果你对来自合格投资者的交易有兴趣，请确保建立一种关系，通常从它们的网上注册开始。

B.豁免506（c）投资要求所有投资者均为合格投资者（最低个人净资产100万美元起；或者个人净收入20万美元，配偶合并净收入30万美元）。与506（b）不同的是，506（c）通常要求经过会计师（CPA）或第三方服务机构的验证。

2、追踪记录

由于联合集资是被动的（投资者无法管理及无责任义务），因此，赞助商对于他们选择的行业和地区的专业知识，及有可证明的追踪记录就显得非常重要。好的集资商和赞助商，通常与专家合作，为他们的投资人带来新的资产类别和管理协议，尽职调查是关键。赞助商应该清楚地阐明，为什么他们喜欢这项交易，以及存在什么样的风险缓解。

3、优先回报

很多稳定的物业通过向租户收取租金而产生收入。这些联合集资的赞助商通常会给投资者提供一个优先回报。该回报是投资者投资本金的年回报（例如：每10万美元投资回报8%，等于每年8,000美元）。该回报以预定的利率累积，并且必须在出售该物业时的任何利润分配之前支付。

一些交易将具有与投资者初始投资挂钩的优先收益，而其他交易将以收到的实际净现金流量的百分比形式确定该回报。

4、股息或分红

股息经常与优先收益混为一谈。股息是不同的，它们是交易持有期间的实际支付，通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由于扩充了空间，或增加了康复工作可能会延迟分红，直到物业的现金流量足以支付这些款项。股息最终由发起人酌情支付，并可能因持有期间产生的意外费用，或出现空缺而中断。

5、税

赞助商应积极地减少，房地产交易所收到的应纳税所得额。例如，一些赞助商会进行成本细分研究，并引入第三方以加速折旧，进一步减轻所支付股息的应纳税义务。股息通常是以K-1表格报告的，其中应包括折旧规避。

6、报告期

赞助商应在投资过程中，提供有关物业状况和管理的进度报告。有些赞助商通过租户会计提供非常详细的租户资料，而其他人仅提供现金流量或财产概况。向赞助商询问以前的报告，看看通常提供什么样的资料。一般来说，它们是与所支付股息（每月或每季度）的间隔时间相同。

7、利润分配

联合集资交易的一个共同特征，是出售时的净利润，与分配给赞助商的部分和投资者的余额分开。这些利润是在收盘成本和清算费用后剩下的，再支付优先回报和初始投资者本金返还。根据风险性评估，赞助商参与程度和总体回报结构，交易中分配利润的百分比可能会有很大差异。

8、赞助费

联合赞助商从一个或多个以下类别中获得补偿：

A. 预付费用
这些费用出自于所筹集的金额，以补偿投资者所花费的时间和金钱以查找和审查交易，确保贷款和为投资者组织集资。这笔钱没有正式的术语，但通常称为赞助费、收购费或尽职调查费。这些与贷方、律师、所有权公司和检查员等实体的第三方费用分开。

B. 资产管理费
在持有期间，由于为维持联合集资的成功运作，花费了时间管理及产生的费用，一些发起人将获得补偿，通常是收取的租金或净现金流量的百分比，在给投资者分红的同时支付，即利润分配。

通常，物业的大部分价值源自于销售时。一个成功的集资者通过一定的净利润百分比获取奖励，以帮助完成交易并使利润最大化。净利润百分比会因交易而异，为达到足够高的利润，赞助商在整个投资期间投入大量时间和精力，来最大限度地提高收益。

9、退出计划

联合集资是非流动的，是被动投资，意味着赞助商决定如何执行计划，和何时出售财产。一个好的赞助商将有一个退出计划，具有预计的持续期或年度范围，这取决于市场条件。由于大部分价值在早期创造，大多数增值交易的长度将会更短。许多稳定的物业交易将会更长，以利用增加的租金，并通过付清债务增加股本和稳定的现金周转。

10、投票权

大多数联合集资成立为有限责任公司。有限责任公司以B类经理的赞助商购买并出售该物业。A类投资者将被正式纳入LLC的公司、经营协议，阐明其所有权比例。

一些有限责任公司也给予参与者投票权，可用于大型决策，例如改变管理、重组回报，或处理死亡或现有成员的转移。了解您作为投资者的权利类型，以及您的股票有哪些类型的可转让性（如果有的话）很重要。

这仅仅是房地产银团的许多组成部分的抽样，精通投资的人在评估机会时应该具备知识。了解联合集资是如何建立和运作的，这将帮助您做出最佳的投资选择。最后，一个好的合作伙伴将提供一个私人配售备忘录（PPM），向所有投资者提供广泛的分析和数据。

（据威尔逊投资物业 Tom Wilson Properties）

日本首都圈房价涨每户均价逾6500万日圆 | 海外

日本首都圈7月出售的新成屋华厦约3400户，比去年同期增加3.3%，平均价格也比一年前上涨逾900万日圆，来到6500万日圆的高价位。

日本放送协会（NHK）报导，民间调查机构“不动产经济研究所”表示，东京、神奈川、埼玉及千叶的“1都3县”，7月共有新落成的华厦3426户出售，是3个月来首度正成长。

这3426户华厦平均价格为6562万日圆，比一年前上涨16%，涨幅906万日圆。

由于东京23区及横滨市等大型物件及高价物件增加，导致首都圈平均房价逾6000万日圆，是一月以来首见。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

点击查看日本房源

另外，首都圈新成屋华厦成交比率为71.9%，日本房地产常以成交比率是否超过7成来判断市场景气，这次逾7成也是2个月来首见。

不动产经济研究所表示，虽然市郊的华厦价格走低，但市区内的物件仍有强劲需求，平均价格看来将持续走高。

（互联网资讯综合整理）

伦敦地产吸引海外投资风采犹在 | 英国

在伦敦上市的英国房地产服务提供商Savills于周四（8月10日）公布了半年财报，其表示，全球不稳定性和英镑的贬值争驱动伦敦的海外投资热潮。

该公司在声明中称，全球不稳定性水平的增高推动投资者趋向于制造固定收益的资产，这其中包括商业地产。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

伦敦地产吸引海外投资风采犹在 | 英国

点击查看英国更多精品房源

而伦敦的办公地市场尤甚，今年上半年完成近90亿英镑的交易中有78%为非住宅地产。

Savills表示：“许多投资者接受退欧增加的风险，仍将英国视为全球相对安全的投资地。”

而退欧公投后英镑的大幅贬值也令英国的地产投资更具吸引力，尤其是对亚太地区的投资者而言。

在此次财报中，Savills表示上半年其利润增至3240万英镑，去年同期为2550万英镑，主要由亚洲市场的强劲增长和英国市场的弹性表现所致。

其营业额中有超过2/3来自英国以外，总额上升了15%至7.144亿英镑，期中红利将增加6%至4.65便士每股。

截止至本稿发布（伦敦时间12:17），Savills股价上升了1.6%至924.5英镑每股。

相关资讯：受惠英国脱欧爱尔兰房价今年将上涨8.5% | 英国

（据FX168财经网）

美朝互打嘴炮美国房产吓了一大跳！| 美国

2007年8月9日，法国巴黎银行禁止了专门从事美国抵押贷款的对冲基金的赎回交易，标志着一场席卷全球的信贷危机就此开始，这最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟在一年后倒闭，由此也拉开了半个多世纪来影响最深远的一场“大衰退”的序幕。

十年过去了，美国的房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一，已经基本走出了危机的阴影，亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平。此外，美国房屋和开工许可等数据继续回升，也都基本回升至2008年的水平。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

出国留学租房买房平台的北京分公司总经理吴志龙表示，美国房价确实来到了高点，但是泡沫没有那么严重，只是很个别的，当前在美国投资房地产行业更应该重视的风险不是放假下跌，而是房产空置。他对远见财讯表示，美国房产税非常高，比如像在德克萨斯州，一套房子房产税大概是2%，也就是说一百万人民币的房，你每年养房成本至少2万人民币，这还不算物业费不算维修费。因此如果房产空置的话，这些成本需要投资者自己承担。

此外，除了房屋的空置成本需要重点考量以外，租售比同样是投资者不可忽视的重要指标。“如果租售比在四以上，房产就可以继续持有。”吴志龙在远见财讯的直播节目中分析指出，如果房产的租售比非常低，同时又有一定数量的房贷，那租金的收益很有可能无法覆盖月供的成本，这样的话相当于持有一个负资产。因此，房屋本身能够带来多少现金流是投资者在投资美国房产时应该重点关注的。

在这个前提之下，吴志龙认为，如果说现在还想去买美国的房子，避免自己资产贬值，那这样的话一定要投资那些不会产生空置的区域，比如学校周边，大学周边。要去选择一些产业多元化的区域，不能选择像奥兰多这样的只有一个旅游业。可以选择像达拉斯、休斯顿、波士顿这些产业比较多元化的城市。

7月底，标普发表的观点指出，预测新屋开工今明两年将达到1200万户和1300万户，过去两年均值为1100万户。压制的需求和人口因素将在中长期支持房地产活动。新屋开工在未来10年将达到平均每年1500万户，与房地产泡沫膨胀前十年的水平一致。同期公布的美国6月房屋开工率为122万套。地产经纪人称，美国需达到历史均值的150万套才能解决目前房地产供应短缺的状况。来自路透的报道也认为，新屋销售较上年同期成长9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰时水平的一半。

但是，来自美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199,200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440,100美元。此外，美国多个城市的case shiller房价指数，已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

（据远见财讯）

在伦敦买房不住也不租房产中介：大部分买家来自中国 | 英国

在英国被国外买家所收购的房产中，约有10%会长期闲置，投资者不住也不出租，这种现象在首都伦敦更是常见。经过调查，这类闲置房产的国外买家，大部分来自中国大陆。

据中国台湾中时电子报8月9日报道，英国脱欧造成英镑贬值，虽然伦敦房价持续上涨，但英镑贬值抵消了涨幅，国外的投资者看准这一点，纷纷抢购伦敦的房地产。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

点击查看伦敦房源

报道援引英国《每日邮报》的话称，在伦敦有一成的投资者在买房后不居住，也不把房屋租出，赚取租金收入，而是把房屋闲置，等房价涨到一定程度时，再卖出，狠赚一笔。

这样闲置房屋的理财方法，也许在一般人看起来很怪异，但英国的房产中介业者却表示，很多海外的投资者借着这种方式，让资金不断增值，甚至可以透过买屋卖屋来赚取大量利润。英国房产中介业者还表示，“这一成闲置的国际投资房地产，绝大部分投资者是来自大陆”。

近年来，大陆民众海外置产的热度居高不下。专家表示，大陆民众在海外置产，主要考虑两个因素，第一是语言文化相近及投资考量；第二是以留学考量，像是英语系的国家如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等。在许多国家，甚至认为大陆人大肆购买房地产，是导致当地房价上涨主因。

英国地产专家表示，对于这些被国外买家买下且闲置的房产，虽然需要缴交房屋税，但这些房子一旦出售后，盈利完全足以抵消这些税负。

（据新华网）

加拿大与澳洲：对外国投资者加税真能为房价降温吗？| 加拿大

中国人对房子的执著由来已久，随着近年来国内楼市风险加大，各地限购政策纷纷落地，越来越多的国人将目光投向了海外市场。从海外资产配置，到子女教育、长辈养老，再到通过买房移民海外，海外房产已经成为越来越多的中国人现实的选择。当今，坐拥海内房产似乎已经不是高净值人群专属了。与此同时，外国政府与当地监管机构对海外投资者可谓是爱恨交加。恨的是投机炒房的行为哄抬房价，使当地房屋可负担性大大降低；但却又渴望吸引更多外来投资，为当地市场经济的发展不断注入活力。

根据居外网最新数据，2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。美国房市从次贷危机后尚未完全复苏，海外投资对庞大的美国市场来说依然利大于弊。虽然特朗普的上台为美国对外开放蒙上了阴影，但房地产商人出身的特朗普一如既往地欢迎来自海外的投资，甚至他自己的女婿库什纳的家族也在中国做起了EB-5投资移民的生意。英国则内忧外患不断，退欧细节仍然悬而未决，恐怖袭击又进一步增加了不稳定因素。虽然英镑处于历史地位，但英国市场整体的不确定性使其对投资者吸引力有一定降低。澳大利亚和加拿大的房市则在本地人口并不多的情况下，受海外投资者追捧，在过去几年中经历了房价疯涨，热门房市的可负担性成为政府头疼的问题。于是自2015年起，这两个国家一些地方政府公布多项限制措施，针对外国投资者征收附加印花税、土地税、空置税等额外税费。目的是要给已经进入不理智区域的房地产市场降温，防止泡沫充斥市场，保证当地刚需买家的可负担性。

加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定，引起市场对这些政策产生影响的强烈关注。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定，对目前市场产生了什么样的作用，对未来市场又会有怎样的长期影响？

由上表可以看出，由于这些税收政策，外国投资者在这些区域的购房成本均显著提升。现在在澳大利亚的悉尼与墨尔本买房，外国投资者大约需要多付10%-12%的费用，在多伦多与温哥华则需多付15%。相较之下，加拿大的加税政策对投资者的影响似乎更加显著。就短期来看，温哥华的多伦多的楼市的确也反应明显。

加拿大：加税短期效果明显，长期影响不大

注释：蓝色线条与左侧数轴：每月成交量与新房源比；橙色线条与右侧数轴：每月成交均价同比增幅

来源：多伦多房地产协会

来自多伦多房地产协会的统计显示，多伦多的住宅均价同比增幅在2017年加税公布之前一路攀升，最高超过三成。而在15%附加税政策公布之后，未来房价的不确定性导致市场反应激烈，新房源大量涌入，成交量与新房源比则直接跌下0.5的临界值，标志着市场进入卖方市场，迫使成交均价同比增幅大幅降低。详细数据显示，大多伦多地区5月的交易量比4月下降了25.3%，活跃房源环比上升19%，均价环比下跌6.2%。这种趋势在6月份持续：6月份的销量同比下降37.3%，房源较5月环比上升15.9%，各类房型的基准价格也都环比下跌。这样的情形不禁让人为多伦多房市担忧，这次加税的影响到底有多大，又会持续多久呢？其实要回答这个问题，有一个很好的参照对象：2016年8月首先开始实行同样加税政策的大温哥华地区。

在去年8月的政策生效之前，不列颠哥伦比亚省来自海外的房产投资占了13%。短短四个月后，这一数字锐减至4%。根据统计，温哥华房产均价在去年11月单月就下跌了5.3%，是2012年后楼市最萧条的一段时间。然而在近几个月，温哥华的房价已经渐渐回到正轨。2017年5月的销量较4月环比上涨22.8%，均价环比上涨2.8%，有望在接下来继续刷新高价记录。

来源：大温哥华房产协会，数据于2016年1月重新基准

其实针对外国买家加税的政策对不同住宅类型的影响也是不同的。上图明确显示了最受外国投资者青睐的独栋别墅的房价走势在15%附加税的影响下受到了较大的打击，从2016年8月开始下行，在2017年1月跌至低估，不过之后开始一路反弹，又恢复了之前的上涨趋势，目前还没有回到之前的峰值水平。与此同时，刚需更为集中的联排别墅与公寓的价格上涨仅仅象征性地停滞了不到半年，便又重新向上冲去，目前已经超过之前的最高值。北美知名媒体赫芬顿邮报6月底的一篇分析指出，温哥华的楼市走向对多伦多的具有强烈的借鉴意义。不列颠哥伦比亚省新政的推出“只在当地市场按下了10个月的暂停键，而如今市场活跃度已经恢复到去年8月以前一样。”所以预计多伦多的加税政策对市场影响时间不会太久，而联排别墅与公寓受其影响的时间会更短一些。

即使在加税政策下依然长期看涨的两地房市，要归功于加拿大良好房产投资环境。加拿大本身房产税较低，所得税和销售税则较高，对纯投资购买行为较为有利。目前加拿大经济形势良好，再加上没有加息迹象，依然对刚需买家与投资者有着很大的吸引力。对于投资者来说，只要加拿大房市利好的基础并没有被改变，他们便会慢慢地将15%附加税当成投资成本的一部分。虽然更受海外投资者青睐的独栋别墅有可能在加税政策下出现短期调整，但在所有购房者中，外国投资者占比毕竟是小部分（多伦多市场仅有4.9%的购房者来自海外）。在联排别墅与公寓市场依然持续上行的背景下，海外投资者短期的观望态度不会对整个市场产生太大的长期影响。因为针对外国买家征税的行为，并没有解决导致房价上升过快的根本原因-库存不足。所以在政府给出系统性解决供给问题之前，从长期来看热门市场的房价依然只能向上走。

澳大利亚：加税效果较小，经济与利率为房市主要隐忧

在加拿大两地推出加税政策的同时，中国买家在澳洲市场也受到了许多政策限制。这其中就包括澳洲各地政府多次通过加税的方式尝试为市场降温，这些政策的效果怎样呢？

来源：CoreLogic，数据于2016年7月1日重新基准

房产数据公司CoreLogic近期发表的数据显示，墨尔本的房价指数在过去的一年中继续上扬，增速高于澳洲其他城市。维多利亚州去年7月对外国人加收7%的附加印花税之后，墨尔本8月的房价指数较7月初环比增长1.25%，9月初环比增长2.11%。随后昆士兰州的加税与维多利亚与新南威尔士两州的附加土地税对房价也并没有明显的降温作用，这也间接导致了维州与新洲政府在今年7月再次出台多项加税政策，再次尝试抑制房价。虽然这些最新的加税政策对市场带来的影响要等一两个月之后才能揭晓，但从长期来看仅仅靠加税控制房价的措施并不是最有效的。就墨尔本房市而言，过去一年中房价也不是没有出现过波动。去年11月和今年5月份墨尔本的房价就曾出现明显的下跌趋势，导致这些波动的主要原因明显并不是之前的加税政策，而是澳洲贷款利率的攀升与更银行严格的审查制度很大程度影响了投资者的购买能力，加上墨尔本公寓市场供给过剩都给墨尔本公寓价格带来了下行压力。那么为什么直接加税的政策对于澳洲房价影响并不大呢？

同加拿大一样，澳洲房价长期走势还是建立在经济与利率环境的基础上。澳洲近来经济走势一般，收入水平停滞不前，加之公寓市场供应量相对较高，消费者对楼市的信心处于较低的位置。需求方面，随着贷款政策则从去年开始缩紧，澳洲各大银行的贷款利率也一直在上升，这都同时影响着投资者与刚需购房者的购买能力。相对于政府加税政策来说，这些房市基本面的隐忧或许才是对澳洲房价更具影响力的因素。另一方面，同加拿大两地15%的加税力度相比，由于澳洲整体房产均价本身比多伦多与温哥华要便宜不少，附加税率也没有15%那么高，需要缴纳的总额度依然较小，或许还不能成为左右投资者的决定性因素。不过由于上述原因，市场供大于求的关系日益显著，澳洲房价预计将进入一段时间的减速甚至下行，但这个趋势与对海外投资者加税恐怕并没有直接的关系。相对而言，限制贷款与收紧外国人购买资格可能对限制投资行为更为有效。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新加坡房价下跌放缓再成海外购房主地标 | 新加坡

今年3月起新加坡突然宣布放宽房地产管制，压抑了三年的新加坡楼市继续爆发。4月，新加坡房屋销售1555套，而上年同期为750套。而3月环比增长了将近2倍的房屋供应量也继续上升，4月达到1616套。

在经过多年下滑后，新加坡房价近期似乎要迎来反弹，这让其不可避免进入中国投资商的视线。

新加坡简单透明的税收政策和运营环境也是吸引中国开发商的主要原因。

点击查看新加坡房源

地产为例，其20%的贷款是海外债务，因此将市场扩大到新加坡既有助于对冲风险，又有利于公司品牌的海外扩张。

根据新加坡城市重建局的数据，今年上半年新加坡核心地带的超高端住宅有四分之一是被中国人购买的。2016和2015年全年，中国买家在高端住房购买比例中分别占比18％和20％。

据瑞士宝盛银行报告显示，新加坡黄金地段4,000平方英尺的住宅平均花费890万美元，同比的中国香港为4120万美元，上海为1,660万美元。中国国内高涨的房价催生了大量中国人前往新加坡购房。

Cushman & Wakefield的新加坡研究主管Christine Li表示，中国严格的资本外流控制手段无法阻止中国买家们因担心国内房地产泡沫而不断来新加坡投资的脚步。

在该背景下，新加坡金融管理局局长孟文能(Ravi Menon)表示，现在还没到放松市场冷却措施的时候，其坦言：“房价重新飙升的风险不可忽略，新加坡需要提高警惕，对海外投资者进行更严格的监管。”

（据经济观察报）