房地产 – Page 11

第一太平戴维斯：外资继续涌入越南房地产市场 | 海外

据《人民报网》报道，第一太平戴维斯（Savills）越南公司近日认定，越南所有房地产类型的房地产项目正在升值。

2017年上半年，越南吸引外资继续猛增，FDI到位资金达77.2亿美元，同比增长6.5%，协议资金达192.2亿美元，同比增长54.8%。

泰国大型工业及土地发展商和越南4号交通工程建设总公司签署投资总额达10亿美元的工业区项目

第一太平戴维斯越南公司代表称，外资主要流入生产领域，有助于加快工业基础社会发展进程。今年5月份，泰国大型工业及土地发展商（Hemaraj Land & Development）和越南4号交通工程建设总公司（CIENCO 4）正式成立联营体，在越南义安省兴建一座总面积3200公顷的工业区，投资总额达10亿美元。

第一太平戴维斯越南公司的报告强调，除了为加强工业基础设施建设注入动力以外，外资也为其他房地产类型的增长做出贡献。写字楼和旅馆等两个房地产类型的需求高，出租率较为稳定。

日本投资商依然加大越南房地产市场投入力度。日本阪急不动产（Hankyu Realty）和西日本铁道公司（Nishi-Nippon Railroad）与越南南龙投资股份公司联营展开设在胡志明市平政郡的Mizuki Park都市区项目，总面积26公顷，投资总额达3.51亿美元。日本永旺株式会社（AEON）与BIM集团设立联营企业，在河内市兴建第二家永旺购物中心，总面积16.7公顷，投资资金达2亿美元。柠檬草总基金也对山金投资与发展公司投入资金。

（据钜亨网）

居外看点：越南房产所有权限制松绑外国人能入境就能买房！| 海外

在过去的几十年里，越南已经取得了长足的进步，在上个世纪90年代，平均每年GDP增长超过7%。目前越南仍是亚洲最有前途的市场之一，因为该国对外国投资开放政策，而投资越南的房地产无疑是从该国经济增长中获益的最佳途径。

为什么要投资越南的房产？

你可能想等到投资在越南变得更容易，但除了目前进入该市场的壁垒正在压低价格之外，现在投资越南房产还有以下几点理由。

首先，人口结构对越南有利。虽然中国和泰国等周边国家正面临人口减少的问题，但预计到2040年，越南的人口将由目前的9500万增长至近1.2亿。

正因为如此，所有主要城市中心的房价都受到城市化的推动。这与柬埔寨的情况类似，尽管可能没有那么快。

其次，越南是世界上发展最快的国家之一。越南经济在2016年增长了超过6%，目前的趋势仍是向上的，因为政府使商业和外国投资更加容易。

先驱者收获最大的回报。目前去越南投资并不是那么简单容易的，但这并不一定是坏事。

外国人能投资越南房地产吗？

一个字，能。但情况复杂得多。越南的外国人房产所有权法限制了所有特定社区的外籍业主数量。另外，越南禁止外国人获得土地所有权。

自从2015年7月1日起，《越南住房法》（Law on Residential Housing）对外国人房产所有权的主要限制已经被取消

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首先，在越南，土地只能出租。无论你是本地人还是外国人，所有的地块都属于国家所有，只能按50年进行租赁。你可以获得建在土地之上的房子和建筑的所有权，但不能获得这块土地的所有权。在租约期满后你可以选择延长租约。

另外两项限制是，在一幢共管公寓大楼里，外国买家拥有的公寓单位占比最高只能达到30%。此外，在任何一个行政区内，只有250套房子可以归外国人所有。显然，在河内和胡志明等人口稠密的城市，这两个规则更令人担忧。

自从2015年7月1日，改革后的《越南住房法》（Law on Residential Housing）正式启动以来，过去对外国人房产所有权的几个主要的限制已经被取消。

以下是投资者需要知道的有关越南房产外国人所有权法律的最新消息：

个人：

只要能合法入境，外籍人士就有资格在越南购买住宅。

实体：

所有法人实体，如外国投资基金、银行、越南分支机构和海外公司在越南设立的办事处等，均有资格购买越南房产。

类型：

新的住宅房屋法律允许符合条件的外国实体和个人购买和拥有所有的住宅类型，包括公寓和地产，如别墅和联排别墅（以前只适用于公寓）。

外国人配额限制：

在一幢共管公寓大楼里，外国人拥有的公寓单位占比不得超过30%。

一个地产开发项目里，外国人拥有的独立房屋总数不得超过10%。

购买目的：

外国人拥有的房产可以出售、转租、继承和抵押（以前只供业主自住）。

土地保有权

外籍人士：自所有权证书颁发之日起，最长可达50年，并可续期（须经当局批准）。

外国个人 + 越南配偶：自由保有。

外国机构：最长可达该机构在投资证明中的标明期限（包括延长期间）。

胡志明市Lancaster Lincoln

位于胡志明市第四郡的中心位置，设计源于纽约风格。西贡河岸位置得天独厚，距离一郡Bitexco金融塔仅1.9公里路程，开车只需7分钟；距离二郡中心区一岸之隔，从隧道前往二郡不到10分钟车程，未来会有一座桥连接两岸，非常合适上班一族居住。

此外小区还配有八层楼高的商业中心，汇聚了超市，餐厅，咖啡店，屋顶无边游泳池，健身房，图书馆等，使得生活在这的居民充实便利。

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会安X2

X2是即将到来的环保豪宅，位于岘港和会安之间，距离岘港国际机场仅有30分钟路程，靠近着名的文化遗产会安古城。X2会安酒店位于Co Co河河畔，享有壮丽的景色，可以进入650米的河流临街。

该住宅结合当代建筑设计与可持续环保标准，营造出轻松而宁静的氛围。70间独立别墅包括从两卧室到四卧室的房型，住客可以享受高档服务和设施，如生态花园、无边际游泳池、世界一流的健身房和水疗设施。

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胡志明市新华明珠

越南胡志明市平盛区是一个黄金地段，因为它拥有西贡河的景色，方便前往该市的其他地区。既有良好的基础设施，又有非常好的风水，平盛区的新华明珠被认为是所有投资者以及寻求理想退休者的目标。

据最新资料，新华明珠项目于2017年六月首先正式开放B1 – B2两座。价格从2,200美元/平方米（已含增值税）起，租金利润从800美元到2500美元不等。

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认识精酿啤酒——康洲发展最快的产业之一 | 美国

康涅狄格州的精酿啤酒业发展势头迅猛。2011年，康州仅有16家小型酿酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商。这一数字每年都在逐步递增，到2015年已达35，截止2017年1月份，增至55。在哈特福德地区，目前处于运营和规划阶段的酿酒商和酿酒厂有近24家，生产高端啤酒，四瓶装或六瓶装的要价12美元。消费者对优质产品的追求推动了康州精酿啤酒需求的上升。

根据美国精酿协会（Brerewers Association）的统计，全康州有超过36家酿酒厂处在规划阶段。酿酒商协会是一个全国性的组织，旨在为小型、独立的精酿啤酒商提供帮助，并解决与酒相关的一切问题。

精酿酒业的发展不止出现在康州，康州的人均酿酒业务仅仅处在中间水平。根据精酿协会的统计，截止2015年底，全美共有4269家酿酒厂，其中4225家均为精酿啤酒厂、自酿酒馆和合同酿酒商——比2011年的数据增加了一倍。

从2014年到2015年间，精酿啤酒的销售额也增加了12.8%，然而整体酒业的销售额却有所下降。精酿酒业的销售额占全美酒类销售额的16%，总额为223亿美元，康州贡献了其中的5.69亿美元。

根据精酿协会的定义，精酿酒厂是生产各式各样的艾尔酒（ales）、贮藏啤酒（lagers）和皮尔森啤酒（pilsners）的酒厂，年产量能达到600万桶左右。这些精酿酒厂必须是独立酒厂，酿造方法必须采用传统的酿造和发酵方法。

康州就精啤酒酿造和销售的促进程序，对小型的卖酒业务保持盈利、开拓市场至关重要。越来越多的投资人看好康州的精酿市场，即使是一项小型的售卖业务，只需要25万美元来置办所需设备、场地和流动资金，这样才能保证业务早日步入正轨。

康州最著名的10大精酿啤酒工坊推荐

1、康涅狄格州，布兰福德市（Brandford），顶针群岛酿酒公司（Timble Island Brewing Company）

自从2012年销售第一批酒——美式麦艾尔酒（American Ale）以来，顶针群岛酿酒公司就广受康州居民的喜爱。该公司是康州最大的自销小型酿酒厂，引人入胜的品酒室和实地参观是其一大特色。该公司销售的啤酒包括最初的琥珀美式艾尔酒，美味的苦黑麦芽酒，浓稠的香草咖啡黑啤酒，以及上乘的高浓度焦糖艾尔酒——也就是马提尼酒。对于中等规模的私人聚会或其他活动，这些都是非常经济实惠的选择。

2、康涅狄格州，布里斯托尔镇（Bristol），Firefly Hollow酿酒公司

Firefly Hollow值得为之花费时间去寻找。带上小吃，走进Firefly Hollow酒吧，品一杯冰镇精酿啤酒，无比享受。这里有大量现成的啤酒可供选择，有罐装的、桶装的，供应的啤酒种类每天都在变化。此外，Firefly Hollow还提供咆哮酒壶装的酒以便顾客能够带回家，伴着美妙的音乐举办各种活动。

3、康涅狄格州，普莱恩维尔镇（Plainville），Relic酿酒公司

Relic酿酒坊专门从事小批量精酿酒的生产，是特制啤酒爱好者的绝佳选择。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager，这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒；1776波特酒，一款褐色坚果波特酒。除此之外，该公司还生产有其他几款酒。

4、康涅狄格州，哈特福德市(Harford)，挂山酿酒公司（Hanging Hills Brewing Company）

挂山酿酒公司由三个啤酒爱好者（和他们的两只狗）共同创立的。位于昆尼皮亚克河流域充满神秘色彩的挂山正是公司名的来源所在，因为挂山令人胆寒的神秘让无数探险爱好者为之心驰神往。该公司已经酿造出从hoppy IPAs到深黑啤等20款各式各样的啤酒。该公司在周一、周四、周五及周六日对外开放品尝。有八款现成的酒和其他几款可以以咆哮啤酒壶或罐装的形式购买。

5、康涅狄格州，哈特福德市（Hartford），城市蒸汽酿酒厂（City Steam Brewery）

城市蒸汽酿酒厂位于切尼一座历史建筑内，该建筑被认为是美国罗马式建筑的最佳典范。城市蒸汽尊重这座建筑的历史，因此在酿造的过程中融入了不少该建筑的历史元素，例如，酒桶外围金属圈的设计灵感便源于这座历史建筑。该酿酒厂利用蒸汽酿造家酿式啤酒，例如波特酒、皮尔森啤酒以及艾尔酒。此外，无麸质食物在这里也有供应。

6、康涅狄格州，米德尔敦市（Middletown），Stubborn Beauty倔强的魅力酿酒工坊

在以酿造不同寻常的酒目标的驱动下，Stubborn Beauty酿酒公司已经酿造出七种各有特色的酒。最佳的酒种之一是Nummy Nummy，这是一种有着浓烈酒花的IPA酒。此外，Stubborn Beauty公司会在每周五、周六下午对游客开放，免费品尝。生产的啤酒包括Blackheart Black Lager, 这是一款有Denali IPA的黑巧克力贮藏啤酒；1776波特酒，一款褐色坚果波特酒。除此之外，该公司还生产有其他几款酒。

7、康涅狄格州，诺威奇市（Norwich），These Guys酿酒公司

These Guys酿酒公司位于诺威奇市一幢美丽的砖瓦工业建筑内，是一家趣味十足的酒吧，这里有美味的食物和各种各样的啤酒可供选择。该公司供应的家酿式啤酒对每个啤酒爱好者都充满吸引力，啤酒种类从酒花淡啤到巧克力黑啤不等。菜单上有美味的食物可供顾客午餐、晚餐和早午餐时搭配任意一款啤酒享用。我们的选择通常是无烤箱奶酪意面搭配可口的炸鱼薯条。

8、康涅狄格州，旧塞布鲁克市（Old Saybrook），30英里酿酒工坊（30 Miles Brewing Co.）

30英里酿酒公司在周三到周日期间对外开放，供应品酒、套酒（flights）、品脱酒和咆哮酒壶装的酒，可以直接购买，是啤酒爱好者的绝佳去处。旧塞布鲁克这座古朴的海滨小镇正是30英里酿酒公司的所在地。该公司在酒酿过程中加入了不少产于当地的原料，特别是啤酒花。30英里公司酿造的精酿啤酒包括Caffe a Borghesi on Nitro（一种氮气咖啡波特酒）、AYHBTU红色艾尔酒（一种印度淡色艾尔酒）、Baby Fight Club（一种美式IPA）等，此外，30英里还允许顾客自带小吃下酒用。

9、康涅狄格州，斯坦福德市（Stamford），半满酿酒厂（ Half Fall Brewery）

半满酿酒厂有属于自己的播客，坐落在一座老旧的工业建筑内，这使得它成为了许多人心目中的拍照圣地。供应的酒类包括Bright（一种金发女郎柑橘啤酒），Bee Enlightened（一种库尔施蜂蜜啤酒），此外，还有其他几种偶尔供应的酒类。品酒室周五至周日开放，酿酒厂的参观则仅在周六对外开放。

10、康涅狄格州，新哈特福德市，Brewery Legitimus 酿酒坊

BreweryLegitimus公司的夫妻档组合专门酿造比利时和美式精酿啤酒，迄今为止已经酿造出11种啤酒，包括美式棕色艾尔酒、印度淡色艾尔酒（IPA）、赛松酒和淡啤。该公司酒屋从周四到周日对外开放。酒屋的酒种类繁多、经常更换，客啤也是可以随时享用的。

投资精酿啤酒厂

NerdWallet 网站就精酿啤酒工厂的投资金额做了分析，投资的成本主要在以下三个方面。

酿酒设备

设备的费用要看酿酒厂的大小，设备的新旧程度也会有很大的价格差异。价格在10万美金左右的设备，可以一次酿制320 瓶12盎司的啤酒。而金额在一百万美金以上的全新设备可以一次性酿制9600 瓶啤酒。在决定购买设备以前，需要考虑到工厂长远的发展计划。因为如果该工厂酿制的精啤受到热捧，短期内需求剧增，价廉的基础的设备和设施可能会限制工厂的酿造量。

厂房和品酒屋选址和装修

精酿啤酒厂的地理位置非常重要，因为他决定了品酒屋是否可以吸引到大量的客源。一些小的工坊在250-300 平米左右，品酒屋不仅仅提供精酿啤酒，还有零食出售。除了出售给终端顾客以外，也在当地做批发销售。

生产和零售许可证以及保险费用

任何精酿工坊需要从美国的联邦还有当地的州政府获得许可证。根据每个州不同的政策，许可证的受理时间需要45-60天。除此之外还有保险费用，以及公司成立的法律文件费用。

总而言之，精酿啤酒业的发展在中国刚刚兴起，而在美国像康州这样的市场，消费群体和消费习惯日渐成熟，正在成为商业和房产投资的热点。很多精酿啤酒厂利用旧的厂房或者库房翻新，不仅给工厂和品酒屋添加了复古的风格，更因其低廉的租赁或者购买价格，给投资人带来了更大的收益。

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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越南允许外国人入境后购房有利于推动经济发展 | 海外

第一太平戴维斯（Savills）越南胡志明市公司房产经营部经理阮庆维日前称，从2015年起，《住房法》修正案取消了对外国人购房的诸多限制，被视为是房地产政策中的积极转变。

越南Savills报告指出，越南对外国人购房的要求比较具体和透明，能创造新的楼市需求

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据越南Savills最近公布的报告，对外国人购房的要求比较具体和透明，创造新的楼市需求，进一步促进国内房地产稳定发展。

越南允许外国人入境后购房，被期待为刺激房地产投资、旅游地产、地产服务业等房地产类型发展创造便利条件。这也有利于推动越南经济发展，符合国际惯例。

目前，在越南房地产所有权有关法律规定经三年实施后，基本上获得了买方和卖方的积极回应。

（据越通社河内）

居外看点：外国人能投资印尼房地产，搭乘经济快车吗？| 海外

印度尼西亚（印尼）是东南亚面积最大、人口最密集的国家。虽然该国发展势头强劲，且拥有庞大的消费市场，但并未获得大多数房地产投资者的关注。

印尼的经济增速也非常引人注目。该国着力发展基础设施、制造业和服务业，从而自2010年以来实现了5%以上的平均经济增速。印尼是东南亚地区经济增速最高的国家之一。这令投资印尼房地产成为那些希望从这一未来全球经济动力的发展壮大中获利的投资者的理想选择。

不过，该群岛并不全是积极表现。对于外国人士来说，在印尼创办企业或购买股票非常简单，投资该国房地产却有些困难。但这并没有阻止人们投资印尼房地产的脚步。我们可以采取一些变通方法，有些方法风险高些，有些方法风险较低。

话虽如此，该国正在逐步开放，并且变得更加透明。近期在法律上的变化明确表明该国政府正沿着正确的道路前行。其中一项变化令外国人士在印尼创办企业和购买房产变得更加容易。

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印尼的房产所有权

目前，外国人士无法以个人的名义拥有永久产权房产。

虽然印尼的成文法会让外国人士感到有些棘手，但他们仍可购买该国的共管公寓。外国人士还可购买土地的控制权，不过，在法律上更加困难，且购买者的内心会相应地感到有些忐忑。

印尼拥有几种不同的土地所有权。永久产权通常被称为“SHM”，仅可由本国公民拥有。土地使用权通常被称为“SHP”，从本质上来说是租赁权，向外国人士开放。

共管公寓

外国人士拥有共管公寓等分层所有权住宅房产的依据是于1996年6月出台的《政府规章》第41条。不过，该条款的规定并不明确，实际上并没有外国人士获得分层所有权，证明其对房产的所有。

在实践中，外国人士可签署可转换租赁协议（Convertible Lease Agreement），通过该协议，外国人士可以开发商的名义拥有房产所有权，并规定明确的租赁时限。可转换租赁协议规定，如果且当主要的法律法规允许外国人士拥有分层所有权时，出租人和承租人均有义务签署买卖契约，将所有权转让给外国所有人。

土地

外国人士不允许拥有永久产权土地。他们可以购买土地的使用权，而不是所有权。

外国人士在印尼购买土地拥有三种选择：

1. 通过印尼代表

惯常的做法是，由印尼西代表为外国买家购买土地。必须将土地所有权从上一所有人转让给印尼代表。出于对外国买家安全的考虑，必须与印尼代表签署三份协议。

贷款协议（Loan Agreement）——该协议规定外国买家借贷给印尼代表的购买价格。

不可撤销授权书（Irrevocable Power of Attorney）——该授权书规定外国买家可全权处理土地等的出售、租赁和抵押。

永久使用权协议（Permanent Right of Use Agreement）——该协议规定外国买家可全权使用并占有土地。

2. 通过外商投资公司（PMA）

PMA是印尼的一种“公司类型”。PMA公司在成立后拥有30年的经营时限。如果公司可通过增加投资来扩充项目，可将经营时限延长一次或两次，每次30年。PMA公司可由外国人士100%控股。

PMA公司可获得建造权（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造权或施工权的有效期为30年，到期后可延长20年，之后甚至再可延长30年。

如欲创办PMA公司，您需要：

提交详细的商业计划。

在能够为印尼的外国技术、就业和环保方面增加价值的商业环境中经营。

在印尼当地的银行中拥有适当的现金存款。（具体金额可能不同，根据企业的动用资本计算。）

证明房地产投资是公司资产。

整个过程大约需要3至4个月的时间，完成之后，公司即可申请外国主管的工作许可证，公司经营第一年可申请3个许可证。创立公司的成本大约为5,000美元。

3. 通过租赁权

在印尼定居且持有KITAS工作签证的合格外国人士可拥有租赁权。租赁权的有效期为25年。到期后可延长50年，共70年。一直到2016年，有效期还仅可延长25年，共45年。

雇佣印尼律师，协助您处理交易至关重要，尤其是金钱交易。所有土地交易必须在土地所在地的印尼公证处（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）进行。

买房时一般都会付定金，但这种做法在印尼并不可取。印尼的房地产公司没有相应的行为规范；它们没有任何法律义务保护购房者的利益并保证其获得房产所有权。

在印尼，有已登记土地和未登记土地之分。1960年《基本土地法》保护的是经过认证的土地，即在当地土地管理局登记的土地。未登记土地（即Adat土地）归社会共有。因此，仔细检查所购买土地的土地证至关重要。

登记房产的整个过程包含6个程序，需要花费大约22天完成。

近期出台的法律法规

2016年BPN法规第13条扩大了外国人士在印尼拥有住宅的权限。

该法规规定，侨民可在该国购买住宅，前提是该房产达到某一最低价格水平。比如，您仅可在雅加达购买价格在100亿卢比（折合约490万人民币）及以上的住宅或公寓。其他地区拥有各自不同的价格限制。需要重点注意的是，您实际上拥有的是位于土地上的建筑结构，而不是土地本身。

除了价格水平之外，在该国购买住宅或公寓还有其他要求。外国人士及其家人必须拥有居民身份。而且，应从政府或开发商那里购买房产。

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CBRE：中资继续寻求海外房地产投资机遇发展中国家受关注 | 海外

全球最大商业地产服务和投资机构——世邦魏理仕（CBRE）发布最新报告称，虽然资本管制政策下中国国有企业的境外房地产并购降温明显，但以保险公司、开发商以及企业构成的民企正日益成为跨国房地产投资中的新兴力量。

报告称，上半年，中国的境外房地产投资总额仍录得256亿美元，同比增长1.5倍，中国投资者仍是全球房地产市场上最活跃的亚洲资本来源。

报告指出，资本管控政策的影响在中资跨境资本的构成上有所体现。国有企业受政策影响明显，海外地产并购活动速度放缓。而民企资本的上半年投资额同比增幅与单笔交易平均规模均呈上升势头，尤其是拥有海外融资平台的投资者（如已在中国香港上市的企业）等构成的“新资金”正在为民企的海外投资注入新动力。

中国政府自2016年底开始收紧海外投资，并在近日将房地产列入境外投资受限行业名单。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示，规模可观的中国资本将继续寻求海外房地产的投资机会。投资者为适应新的政策环境或将进行投资策略调整，例如利用境外金融从事地产收购活动、依靠其总部设在中国香港的企业实体购置资产、以“轻资产”模式输出其品牌和运营经验。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨预计，未来主权财富基金地产投资将保持强劲，一带一路倡议相关投资将引发更多关注。中资企业的投资热情将拓展到更多的发展中国家，如哈萨克斯坦的阿斯塔纳、马来西亚的吉隆坡、槟城，柬埔寨的金边、印尼的雅加达、俄罗斯的莫斯科等城市都开始受到中资企业的关注。

（据路透上海）

从日剧“房仲女王回来了”话说东京房市 | 日本

去年日本有部很夯的日剧叫“家売るオンナ”，在中国台湾、中国香港、中国澳门、新加坡均有播放，并翻译成“房仲女王”或“你家是我的事”。这部仅仅十集的连续剧，一方面生动刻画房产中介的工作型态外，另一方面反应日本社会型态，以及日本人对房产喜好厌恶。因此，在日本创下不错的收视率。

今年，顺应民意与社会现实生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻译成“房仲女王限时回归/房仲女王回来了”。短短的迷你剧，不仅又创下13%的惊人收视率外，或许应该可以解读当今东京房产交易的热度持续不减？

本剧就从女主角房仲女王-三轩屋万智，离开原服务的“帝光不动产新宿营业所买卖中介营业课”二年后，因原单位营业额一直都无法有效提升，总公司打算裁撤该单位。逼不得已，营业课主管只好请同事拜托房仲女王再回锅，做短期“救援投手”的情形下拉开序幕。

第一集中，一个新来的同事八户先生，操着日本口音的普通话，介绍一个位于25楼、自认为对象视野优良的2502室景观房给大陆投资客，却被该大陆客立刻回绝。正当八户先生不知所措的时候，房仲女王却洞察该大陆投资客不是不满意对象本身的立地条件，而是偏爱对象所在的楼层数字要与8（亦即发音与发财的”发”同音意）有关。故立刻请立一个同事去找同栋同房型的808室的屋主上来25楼，观看本物业。经过这样搓合下，原来808室屋主将现在所住的卖给大陆投资客，而转买25楼绝佳视野的物业，真是一石二鸟。从原本不会成交的窘况，转换成买方、卖方、中介方皆大欢喜的“三赢局面”。

根据东京当地业者估计，去年光是中国大陆在日本房产的投资金额就超过17.6亿人民币。这也难怪，这个剧情正反映，这几年，包括中、港、台等地区华人，在东京房地产市场交易，扮演着举足轻重的脚色。

另外，剧中透过几个实际买方委托的案例，包括：丧偶的老先生想要换屋，来跟女儿女婿一家人共住、富家女四处寻找可以饲养宠物的住所、仅有人民币2万多头款的未婚妈妈想要替儿子找房子等。阐述房仲女王的销售理念，就是“希望从她手中成交的买方客户，都能获得真正幸福。因为买房子就像是出售人生，要慎重对待。”

换句话说，她虽然是房产顶尖销售员，但她不是为成交而成交。她认为真正的幸福，是设身处地的为买方思考，倒底他们实际需要的房子是什么，不是一味的只想到有“家”的美好、与“家”所给人带来的安全感，却忘记买方实际所能负担的条件与贷款支付能力。毕竟，房贷期间动辄超过20年，稍有发生意外状况或失业，生活质量很容易受到影响。

即使面对财务能力不错的客户，房仲女王也会思考，成交这个对象后，买方会不会因此得到真正的快乐。例如剧中丧偶的老先生身家约有一亿日币，打算卖掉现有的老屋，想换成一间新的二代宅，来跟女儿一家人共住，来排解他的孤独感。然而，房仲女王敏锐的观察力，看出老先生的女儿并不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意愿购买，老先生的孤独感还是不会被解决，取得这房产仍不会得到真正的满足，所以房仲女王不惜得罪客户也坚持不把二代宅卖给老先生。

反而，房仲女王帮这个老先生找到一个预算内的小型apartment对象，让老先生买下，除了自住外，并将其他房间以较低的租金出租给需要的人。而这些经济较弱势的租客，因感受到房东的善心，进而能与老先生形成家人般的关系。此举不仅让老先生能在财务上收租赡养无虞，在精神上也能得到心灵慰藉。真是兼顾客户身心灵的需要，值得我们国内中介代销人员仿效与学习。

最后，在结尾的部分，房仲女王点出“日本将来是老人社会，若能让老人过上安逸的生活，这个国家才能蓬勃发展。”看看别人，想想自己。这句话，对目前国内渐渐步入老年化社会而言，不也是个提醒吗？值得我们执政在位的大人们好好省思我们的老年福利政策！而我个人更期待，华语的电视圈未来能推出更多类似“房仲女王”影集，既好看且深具社会教化意义的一些节目，发挥媒体对社会的责任与义务！

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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注重生活质量丶教育品质中国买家独锺墨尔本 | 澳洲

今日澳洲引述《先驱太阳报》报导，国际中文房地产网站居外网（Juwai.com）的数据显示，到目前为止，中国买家对澳洲房产的查询活动中，墨尔本占到了 40.5%，而去年这一数据为 35.6%，2015 年的这一数据为 29.2%。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

点击查看墨尔本房源

悉尼占据了查询量第二的位置，但占比仅为 17.5% 。与去年同期相比，中国买家 2017 年上半年在墨尔本的查询量高出了 13.3% 。

居外网的澳洲负责人 Jane Lu 说：“这个增长比例比全球增速 8.7% 还要快。2017 年，墨尔本偷了走了其他城市的中国买家。”而相比去年同期，中国买家对澳洲房地产的查询量总体上下降了 9.7% 。

近斯澳洲推出了一系列针对外国买家的限制和税收，而且没有事先警告，这也让一些中国买家认为，“ 这个国家不像从前那样欢迎他们”了。

Jane Lu 认为，维州从 7 月 1 日开始取消印花税减免的优惠政策，并没有影响到中国买家对墨尔本房产的兴趣，她说：“该政策对投资买家有一定影响，但是对於注重生活方式和教育问题的买家来说，影响不大。”

（据钜亨网）

利率、许可证和税务是印尼民众推迟购买房产原因 | 海外

印尼房地产协会（REI）称，民众，尤其是非低收入民众，目前趋于推迟投资物业，导致房地产部门直至2017年第二季度的贷款发放也放缓。

8本月14日，印尼房地产协会秘书长 Totok Lusida称：“民众推迟购买房产的其中一个原因，是他们认为住房贷款（KPR）利率依然过高。如今央行基准利率是4.75%，但贷款利率却高达12到14%，利差太大，我们应设法把它缩小才是。”

其中阻碍政府推动民众投资物业的是建造房屋的许可证问题。办理许可证仍需要很长的时间，让消费者承担更多的成本，房价也因此升高。而住房贷款利率更居高不下。

他续称：“这期间我们建造房屋，办理许可证至少需要两年的时间。我们购买了地皮，还要两年后方可出售，该资金成本到头来成为购房者的负担。此外民众也担心政府会制定税率出乎意料的财政政策。”

Totok阐明：“因此我们与政府官员接触，使他们不再发表令市场恐惧的言论，包括税务。我们已经与税务总司会晤，希望不再有新的政策出台。税务总司在这一个多月以来不是没有再发表新的言论吗？”

他说协会负责人已就此三件事与央行继续商讨，并共同成立调查研究小组找出其原因，以便决定采取哪些步骤来刺激人们投资于物业的购买力。他表明：“我们正在进行分析，什么政策可以恢复民众购房的信心，包括许可证、税务和银行利率。”

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央行进行的调查显示，2017年第二季度住宅物业的销售下降，仅增长3.61%，低于前一季度的4.16%。此事引发人们置疑目前印尼民众的购买力是否真的低迷。

公共工程及国民住宅部（PUPR）住房供应总署数据显示，截至2017年7月底，已经建造的非补贴或非低收入民众住宅只有8万5479栋，而今年的目标是28万7013栋。另外，已经建造的低收入民众（MBR）住宅多达41万4223栋，今年底的目标是71万2987栋。

房地产销售放缓的迹象，体现在2017年第二季度发放的住房贷款和公寓居所贷款（KPA)总额下降至377.3兆盾或仅增长0.55%，与去年相比放缓1.84%。

（据印度尼西亚商报）

谨慎！这个国家房产上半年太火，租金高丶总价低但也藏着很多雷？| 海外

导语：国际房地产服务和投资管理公司仲量联行8月16日发布的数据显示，2017年上半年中国在房地产市场的跨境投资额为62亿美元，仅次於德国和英国，成为房地产领域世界第三大跨境资本来源国。它们资金基本投向世界三大流动性最强的房地产市场，即美国丶英国和德国。其中美国吸引的资本总额为100亿美元，英国和德国分别为60亿美元和20亿美元。

相比英美等发达国家售价动辄上千万人民币的房屋，相对较低的总价和较短的交通距离使以泰国为代表的东南亚国家正成为国人海外置业的热门区域。

据泰国《曼谷商报》报道，泰国某知名房地产开发商2017年上半年销售金额为150亿泰铢（约合30亿元人民币），比去年同期增长20%，其中外国人购房者贡献越来越大，中国人则是“主力军”。

然而，在泰国置业却一直存在着诸多的乱象。由於泰国政府限制外国投资者对土地的购买，但有部分代理公司仍能“神通广大”地达成此类交易。北京瑞麦投资总监牛振虎认为，部分代理公司的“神通广大”其实会带来很多的隐患。

他在远见财讯的直播中详细说到：“首先是跟泰国人合夥去开一间公司，然後把你作为小股东，只占49%的股权，泰国人做51%的大股东，律师一般会告诉你会签一些名义上的协议，限制泰国人的操作和买卖。但这个里面，首先律师也是泰国人，你作为小股东用公司的形势去购买，你未来想变卖的时候泰国人有可能反悔了，或者说是他在你不知情的情况下，他用多数投票权把公司卖了，你是不知道的。而这种以公司形式购买的其实是租赁产权，这其中又是一个很大的风险。”

而除了土地方面的限制，牛振虎认为，在泰国购买公寓同样存在风险：“在泰国一般买房期房现房都有，我就推荐大家去购买现房，这是没有太大风险的，购买了就可以去办地契和房产证，拿到了房子就完全属於你了。而期房的话就有一些门道了。因为海外人士去开发房产的话是不那麽顺畅的，这样的开发商是有一部分风险的，这里面牵涉到环境评估报告，如果这个没有批下来，就开不了工，而你买了这样的房产，你可能就会有前期首付的损失。所以我建议客户去购买房产的时候记住两点：一是能买现房就买现房，另外一个就是要认准开发商，最好是当地的丶上市的丶或是有名的开发商，以泰国本土的为主。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

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新华社前驻曼谷分社记者凌朔此前也介绍了在泰国投资买房的主要的五大风险：

其一，物业管理风险。“泰国对公寓房的管理方式和中国国内不同，它是由物业公司来负责後期的房屋管理，一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为’烂尾服务房’。”凌朔说。

其二，房屋税费风险。“中国投资者所青睐的海景公寓，看上去很便宜，但它的房产税和之後每年的物业费可能会高到普通投资者无法承受的地步。”凌朔介绍道，一般新公寓一年物业管理费可高达四五万元人民币。

其三，房屋维护风险。因为气候原因，购买公寓后的维护成本也会非常高。凌朔举例，如海景公寓，若三个月不住，家具就会发霉，在国内可以维持10年的装修在泰国只能维持三年。

其四，出租风险。由於一些投资者并不会在泰国所购买公寓中长期居住，他们常通过物业公司对外出租，但很多公寓事实上并无法出租出去。

最後，政策风险。“泰国政府更迭比较快，相应地，政策延续性较差，每一届政府上台後都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，有时，政策变化后是有投资空间的，有时新政策会让投资反而成为累赘。”

北京瑞麦投资总监牛振虎表示，投资者购房还是要先从自己出发，是想投资还是想自住，或者投资和自住去兼顾，然後先选择泰国的哪一个地区，再去选择一个具体的项目，去进行投资。他在远见财讯的直播节目中建议：“在购买房产的时候，还是要本着价值投资的原则，购买以後长时间持有，不要轻易的卖出房产。由於卖出房产都是有成本的，而且每卖一次就会有一次交易的费用，如果说你长时间持有，你看好泰国这个国家的房产，你应该持有5年以上。另外它的这个被动租金非常高，达到5-8%，泰国这个国家的房产也适合长时间投资。”

（据中国新闻网）