房地产 – Page 21

美國房地產出現一大隱患又是特朗普的錯？| 美國

目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日，美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示，今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%，創下過去十年以來的最高水平。十年前，美國爆發次貸危機，房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出，房地產市場的銷售數據顯示，不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是，盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱，但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示，目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過，在2017年中，住房建造企業將開發更多的住房，這將擴大美國房地產市場的成屋存量，推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時，經濟學家Lawrence指出，目前，導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外，隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施，住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露，眾所周知，美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人，但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格，未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺，除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看，目前，美國建築行業約有20萬個職位空缺，比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時，萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為，通過職業學校或密集的培訓項目，美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前，許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間，盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人，但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過，盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展，但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內，美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示，隨著房價快速上漲，將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用，這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是，目前來看，美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛，單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升，完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長，消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀，這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前，美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩，但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%，分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔，或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過，分析師指出，目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為，2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現，同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此，房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高，目前按揭貸款利率似乎開始企穩，但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此，只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變，大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外，日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為，美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展，包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日，家得寶公司披露最新季度財報數據，表現大幅高於市場預期，顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

（據鳳凰國際）

美國房市持續好轉 1月成屋銷售創十年來最高 | 美國

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）2月22日發布的報告，隨著勞動力市場接近充分就業，房價及按揭貸款利率的升高，美國1月份的成屋銷售量飆升至10年來最高水平。

據路透社報導，上個月經過季節性調整後，成屋銷售按月增長了3.3%，年率達到569萬套，是2007年2月以來的最高水平。此前，經濟學家預測1月美國成屋銷售量增長僅為1.1%，達到年率544萬套。

報導顯示，雖然美國的成屋庫存量較去年12月份增加了2.4%，達到169萬戶，但仍接近歷史最低水平（165萬戶），與一年前同相比下滑了7.1%，這已是連續20個月庫存量同比下滑。

上個月，房價中位數較1年前同期增長7.1%，至228,900美元，創下2016年1月以來的最大年增長。

美國房市持續好轉，2017年1月的成屋銷售量創下2007年1月以來最高水平。圖為美國芝加哥市一處待售房產

隨著勞動力市場的改善，住房市場需求不斷增長，再加上投資者期待特朗普政府將采取更多減稅及增加基礎設施建設和減少法規監管的承諾，大多數人對經濟增長的信心都較此前有所增加，這種情況下庫存量的不足是導致房價上漲的一個主要原因。

由於可供出售的房屋減少，房價在1月份仍保持上升趨勢，已經連續第59個月出現同比增長。

另一方面，美國30年固定按揭利率在最近幾個月快速上升，雖然迄今增長趨勢有所減緩，但仍高於4%，而個人薪資收入的增長率卻低於3%。來自銀行家協會周三的獨立報告顯示，申請貸款購房的人數下降了2.8%。

俄亥俄州哥倫布市Nationwide公司的首席經濟學家布爾森（David Berson）說：“我們擔心房地產市場的持續供應不足將使得房價在2017年再次大幅上漲，特別是對首次購房者而言。”

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中國資金進不來衝擊美國房地產 | 美國

中國居民作為投資美國房地產的主力軍，近年來由於兩國的一系列政策改變連連受挫，尤其中國實施越來越嚴格的外匯管制，更讓中國不少投資客的資金難以轉入美國房地產市場。

The New Deal網站2月21日引述地產經紀林吉瓦娜（Geovanna Lim，音譯）說，中國在今年1月頒發新的法令，個人購匯要詳述用途和時間，並禁止用於海外買房投資，這一政策使許多想要在海外投資的中國投資者有錢花不出。

她指出，去年中國政府就要求中國公民在購買海外房產時簽署聲明，所購的海外房屋可用於旅游或是教育，但不能用於投資。

中國民眾是投資美國房產的主力軍，卻由於中國近年來越來越嚴格的外匯管制，不少資金難以轉入。圖為紐約法拉盛一開發項目

她舉例說，有一位中國投資客兩年前簽署了300萬元的無抵押合約，購買紐約曼哈頓中城的一戶公寓。由於當時中國外匯管制不嚴，這位投資者當即拿出了30萬元押金，簽署無抵押合約。然而由於後來中國頒發新規，這位投資者在去年底無法付清剩餘的270萬元尾款。她說，在中國農歷新年期間，她們嘗試了所有的可能性為這位客戶借錢，卻因為時間太緊，功虧一簣。

不過她說，在美國購房仍是中國投資者海外投資的首選，只是現在由於中國的嚴格外匯政策，以及美國新總統特朗普對移民態度較為苛刻，讓不少想要投資房產的中國人望洋興嘆。“EB-5投資移民在紐約太不適用了，紐約薪水高，提供十個人的工作，比投資房產更難。”

（據世界日報）

中國收緊外匯流出華人紐約購房放緩 | 美國

“由於大陸外匯管制變嚴，曼哈頓三百萬、五百萬美元以上的豪宅交易緩下來了，但一、兩百萬的房產交易未受影響，交易持平。”近日，全美亞裔地產協會（AREAA）紐約東部分會會長高國華在一個活動上表示。

高國華說，中國買家是紐約房地產市場的主力之一，占紐約房地產交易量的20%左右，曼哈頓高端房產的買家主要來自中國大陸和俄羅斯，由於大陸外匯管制的力度加大，最近交易常受影響，出現因資金不能完全到位的情況，“有好幾個客戶看好房子，但錢出不來，在那裡干著急。”今年以前，大陸換匯不審查換匯用途，要換100萬美元，找20個親朋好友、員工就搞定；但現在審查換匯用途，規定不能用於購房，一下子外匯匯出受限，購房資金未到位，讓不少交易的過戶時間跟著拖長。

去年12月31日，大陸外匯管理局出台每人每年五萬美元的購匯額度，並規定不得用於境外購房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還紅利保險等尚未開放的資本項目。違規者，將被列入黑名單，取消兩年10萬美元的購匯額度。換匯同時也要求民眾說明用途，用於旅游的要提供護照簽證，用於學費的要提供在讀證明等資料。

對散戶影響大高端客戶也受拖累

“這個規定對民間散戶資本轉出境外立馬產生衝擊，而且對高端客戶也造成了影響，因外匯管制的加強是全面性的，所以對華人的衝擊比想像的要大。”法拉盛一路發房地產公司的地產經紀包崇敏表示，兩月前，一大陸財團有意出不錯的價錢買入艾姆赫斯特與可樂娜地區一處占地4萬平呎的地皮，什麼都已談妥，但資金出境遇到了問題，目前交易拖了下來。

“外匯管制加強對法拉盛房產交易也會有影響。”一路發房地產公司經紀簡麗逢說，法拉盛的房產主要靠新移民和大陸資金，現在法拉盛的房價已接近曼哈頓，這麼貴的房子，一是本地人沒有那麼多資金來買，二是有這麼多資金的本地人，他更願意到曼哈頓和環境更好的地方買，而不選擇法拉盛。如果大陸的資金進來變難，勢必影響法拉盛的房產市場。

想在美國買房需提前轉錢出來

高國華表示，由於人民幣貶值，不少中國買家對錢放在大陸表示擔心，還是千方百計要把錢盡早轉移出來。曼哈頓蘇活區（SoHo）、曼哈頓中城是最具房產投資潛力的區域，不少中國買家選擇在附近購房，中國人買房子偏向學區房，長島、曼哈頓、貝賽等學區好的房子皆很受歡迎。比如：紐約大學（NYU）由於中國留學生多，附近的房子就相當搶手。另外，休斯頓、達拉斯的房子比紐約便宜，空間大、院子大，也頗受中國人青睞。

她建議，要來美國買房子的中國買家，要提前把錢轉出來，“錢不出來的話，房子看再多也沒用，因為賣家不會等。”在大陸時可以通過銀行或理財顧問做好咨詢，上網或通過一些大的地產公司先了解學區、地點，不要到出國後才來考慮這些事情，以免到時才發現資金轉不出來等問題。

而且，業內人士仍然對紐約的房地產有信心，紐約州地產經紀協會候任理事長Christine CJ Delvecchio和秘書長Moses Seuram表示，特朗普提倡美國優先，讓企業、工作回流，對紐約房地產市場有利，而且紐約市是世界金融中心，全球資本在這裡匯聚，美國房市、股市在特朗普時期一定會欣欣向榮。

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美國前十大郊區房地產熱點佛羅里達州占3個 | 美國

根據房地產經紀人網站，realtor.com的一項新研究，一些美國頂級的郊區熱點在房價上漲中變得越來越受歡迎。

市郊一向被視為年輕家庭的首選，在通勤時間和城市夜生活上做出犧牲，換取更好的學校和較大的居住空間。 realtor.com首席經濟學家Jonathan Smoke評議道：“近年來，房價上漲和城市中心的房屋庫存的短缺，使得房價適宜的郊區住宅對買家更具吸引力。”

雖然通勤時間更長意味著燃油消耗增加，但全球經濟學家Andrew Kenningham表示：“預計全球需求上升,美國頁岩生產將增加，價格在未來一兩年內保持穩定。”因而房價、房屋銷售和更多的競爭在郊區將繼續上升。

在全美一些都市地區，郊區的增長速度超越了城市。隨著千禧一代成人，以及少數族裔對市郊的興趣增長，越來越多的家庭湧入郊區社區，以尋求價格適宜、便於家庭生活。根據realtor.com的數據分析，從2010年到2017年，郊區的家庭在全美的增長率為7.9％，而城市地區的增長率為6.6％。

Realtor.com以郵政編碼劃域，查看了50個最大都市地區的居民數量、上市住房、房價以及住房需求增長速度，依此列出全美10大郊區房地產熱點。前3名分別是：

1、丹佛的蒙特貝羅，科羅拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

該地區隸屬科羅拉多州丹佛—奧羅拉—萊克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中間價27萬美元，房屋上市平均19天後售出，在過去三年上市價格每年增長20.6％

2、達拉斯的威裡，德克薩斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隸屬達拉斯—沃思堡—阿靈頓都市區（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％，住房中間價36.9萬美元，房產在市場上平均駐留41天，上市價格在過去三年每年增長18.7％。

3、都柏林，加利福尼亞（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市區舊金山 – 奧克蘭 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），這一區的家庭數量從2010年到2017年增長了25.6％。住房中間價89萬美元，一般房產上市24天售出。

在前10名排位中有三個在佛羅裡達州，它們分別是：

5、東方園/進步村/棕櫚河，佛羅裡達州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位於坦帕—聖彼得堡—清水都市區（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房產上市平均47天售出，上市價格在過去三年每年增長19.8％。住房中間價13.4萬美元。

6、維斯塔園，佛羅裡達州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市區奧蘭多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距離迪斯尼世界和環球影城只有30分鐘路程。上市價格在過去三年每年增長13.8％。住房中間價23萬美元。

7、凱特勒灣，佛羅裡達州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位於邁阿密—勞德代爾堡—西棕櫚灘（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市區，這個郊區的家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％。郊區的一個典型房產在市場上待售50天，上市價格在過去三年中每年增長16.3％。住房中間價29萬美元。

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倫敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英國

倫敦最為搶手的全新住宅項目 — 南岸城（Southbank Place）現有全新現代化公寓發售。目前在售的有卡森廣場（Casson Square）30號時尚住宅項目，第二棟擁有倫敦壯觀麗景，一流的設計和設施的建築也即將發售。

南岸城（Southbank Place）地處泰晤士河沿岸絕佳位置，擁有威斯敏斯特、倫敦城的精致美景。貝爾維德花園（Belvedere Gardens）項目位於泰晤士河南岸1區，前方是銀禧花園（Jubilee Gardens）項目，旁邊是倫敦眼（London Eye）。南岸廣場（Southbank Place）占地面積5.25英畝，是殼牌中心（Shell Centre）舊址，不遠處便是倫敦著名景點，如泰特現代藝術中心（The Tate Modern）、環球劇場（Globe Theatre）、老維克劇院（Old Vic Theatre）、海沃德畫廊（Hayward Gallery）、一流的餐廳，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐廳以及世界著名的 Borough Market市場。

業界領先的室內設計師-約翰遜勒和Squire and Partners事務所的建築師們通力合作，創造出一個傑出的居住空間及無縫集成的高規格內飾。該項目風格平靜、現代，設計重點放在自然光線、倫敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29層，戶型有單間公寓、一、二、三房公寓和四房頂層豪華公寓。

166套公寓均按照最高標准建造而成：配備Miele名牌電器與石英石工作台的廚房、設計精巧的浴室以及由 Johnson Naylor進行個性化設計的細節。

公寓一樓有專屬休息室和放映室，其內有商務和會議設施，該區域功能多、靈活度高，此外還有一休閑區。

南岸城166套公寓均按照最高標准建造而成，廚房配備Miele名牌電器與石英石工作台

卡森廣場曾是英國藝術節的舉辦地，亦用以慶祝該區悠久的建築歷史以及反映南岸地區豐富的文化遺產

此地曾是英國藝術節（Festival of Britain）的舉辦地，卡森廣場（Casson Square）便是以英國藝術節前建築主席休 · 卡森命名，以表敬意。該廣場亦用以慶祝該區悠久的建築歷史以及反映南岸地區豐富的文化遺產。

意向買家可有機會參觀樣板公寓，包括其材質、結構及設計布局，參觀地址在該項目營銷中心，位於二級保護建築-市政廳大廈內。該項目室內設計由Goddard Littlefair定制設計而成。

這些公寓價格和面積均有所不同：單間公寓起價為625,000英鎊；一房公寓起價825,000英鎊；兩房公寓起價為168萬英鎊、三房公寓起價360萬英鎊。

意向買家可有機會參觀樣板公寓，參觀地址在該項目營銷中心，位於二級保護建築-市政廳大廈內

Squire and Partners合伙人Murray Levinson說：“Squire and Partner設計了一個優雅的地標性建築，該建築共29層，兩面都可透過落地窗或凸出的陽台觀賞倫敦地平線無與倫比的美景。作為卡森廣場1號（One Casson Square）項目的同伴，卡森廣場30號（30 Casson Square）是用個性化設計的青銅細節雕刻出的石質框架，樓頂為四層引人注目的玻璃燈，其內有三間獨特的頂層豪華公寓。”

Johnson Naylor合伙創始人Fiona Naylor補充說：“我們經過仔細考量，使用均衡色彩材料創造了一個當代智能空間，在紋理和細微之處巧妙參考了城市環境和本地歷史。這種設計不是強加給人一種風格或生活方式，而是作為一個安靜的生活背景，讓家庭主婦通過添置家具、藝術品和其他物品完成最終創造”。

作為一個安靜的生活背景，南岸城讓家庭主婦通過添置家具、藝術品和其他物品完成最終創造

欲了解Southbank Place項目更多信息或預約參觀，請郵件至chinadesk@savills.com或致電+44 (0)20 3320 8225。

（本文內容資料由客戶提供）

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一讀搞定加拿大房貸（二）加國銀行業之春秋五霸 | 加拿大

在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹：

1、RBC ROYAL BANK，漢語通譯為皇家銀行。以市值和資產論，該同學是名副其實的頭把交椅。起家於加東海濱城市Halifax，在20世紀上半葉經過一系列令人眼花繚亂的跨省並購之後，逐漸成為本國第一大銀行。該同學勢大力沉，作風彪悍，常常在利率變化時扮演帶頭大哥的角色。

2、TD CANADA TRUST，也就是我們常說的TD。中文喚做道明加拿大信托。名字有點兒拗口，這其實也是一系列並購的結果。TD的前身是兩家銀行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，兩位小同學在1955年一合計，與其被別人吞掉，還不如強強聯合，於是就有了TD的誕生。到了2000年，TD又出資80億把CANADA TRUST吃下，就構建了今日的TD CANADA TRUST的版圖。以資產市值，TD可算後來居上，位列榜眼多年，在2013年間，甚至一度小幅領先帶頭大哥，後又被大哥超越。值得稱道的是TD的分行營業時間，正是它首開先河，延長晚間及提供周六甚至周日的服務時間，吸引了大量的客戶群體，也倒逼其他銀行被迫跟進。

3、SCOTIABANK，漢譯名豐業銀行。“一般一般，全國第三”，說的就是這位同學。說一般其實也不一般，SCOTIABANK百多年來一直穩扎穩打，不是通過大宗收購合並，而是依靠穩健經營攢下了這一份探花的家業實為不易。探花同學眼看本國市場已瓜分殆盡，遂分兵海外，多年來致力於海外業務，以中南美洲著力尤甚，幾年前曾經因為外派干部緊缺，出現過只要會說西班牙語即刻連升三級的趣聞。

4、BMO（BANK OF MONTREAL），漢譯蒙特利爾銀行，滿地可銀行。資格最老，1817年就開門營業。作為從法語區走出來的一家老牌銀行，BMO的表現一直算中規中矩，雖無驚喜，也不差強人意，甚至偶爾會跳出來攪個局。當年5年固定一直在3.xx%徘徊的時候，就是BMO第一個祭出5年2.99%的超低利率震動了整個市場。1998年，RBC曾謀求與BMO的合並成為一個巨無霸，被當時的馬丁政府否決。

5、CIBC，漢譯名帝國銀行。帝國，聽起來很霸氣吧，其實跟前幾名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那個黃金年代，當時的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合並一躍成為本國規模最大的銀行，那時的CIBC，睥睨四方，一時風頭無兩。此後30年，CIBC都還一直在競爭中保持領先優勢。從下圖看，1997年那會兒，CIBC資產一度甚至略超RBC。可惜此後因為種種原因，CIBC增速明顯慢於對手們，現在差距已經越來越大。也是在1998年，TD與CIBC謀求合並，計劃遭到馬丁政府的斷然拒絕，理由是涉嫌壟斷，“不符合公眾利益”。馬丁本人被記者問及此事兩次，回答僅是短短的“No”，連個解釋都沒有。

下圖是截至2016年1月本國房貸市場份額對比。可以看出在房貸市場五大銀行穩穩占據了89%的空間，居於絕對的統治地位。換句話講，大部分客戶的貸款不管怎樣選擇，最終還是花落在這五家。

在產品高度同質化的今天，各大銀行的利率水平其實是很接近的。很少出現一個term不同銀行給出懸殊利率的情況。在選擇貸款機構的時候，人們真正要關心的是哪個銀行更適合自己？因為，你在挑選貸款機構的同時，它們也同時在挑選你。這就是我以前提到過的客戶與銀行的雙向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇還是上班，你的資產淨值高低，你的首付比例，你的信用記錄如何，你的負債水平，你是買自住房還是投資房，你是購買（purchase）還是再融資（refinance），你是先買後賣，還是先賣後買，還是買了繼續買等等。每個人所處的情況不同，就要求有不同的解決方案。今天，貸款申請實際上已經成為一個復雜的金融決策過程，其目標就是為客戶的房產投資方程式找到一個最優解。關鍵是把握好從哪裡貸款，怎樣准備申請，才能保證成功率，才不至於出現申請屢屢遭拒，把好端端的case做爛的局面。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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美國最具前景房地產區矽谷3度奪冠 | 美國

根據美國房地產諮詢企業仲量聯行（Jones Lang LaSalle）最新報告，矽谷是全美經濟和商業房地產最強勁的地區。

盡管同屬灣區的舊金山因有限的空間和高昂的生活費，跌出仲量聯行“城市動力指數”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影響連續第三年蟬聯美國冠軍，同時也是全球第三名。

仲量聯行依三大類、共42項指標對全球134個商業中心評分，其中包括35個美國商業中心。三大評分類別為社會經濟動力、商業房地產和該地區長期保有動力的能力。社會經濟動力是根據市場的國內生產總值、人口、公司總部數目和外國直接投資的變化來衡量的，商業房地產類則考量商業空間吸納、建築業、租金和辦公室、零售業和酒店業的投資變化等因素。

矽谷第三年蟬聯全美“城市動力指數”冠軍，雅虎總部所在的桑尼維爾成辦公室最搶手地區

仲量聯行矽谷分公司執行總監馬特（Greg Matter）表示，矽谷被評選為全美“城市動力指數”第一名的原因有許多，人才濟濟是其一，當地工業和企業的範疇自經濟衰退之後逐漸擴大，使得經濟變得更具彈性是另一原因。他指出，矽谷科技工業本身已經從傳統的軟硬體制造延伸到人工智慧和自動化科技，使矽谷經濟重鎮的地位更形穩固。馬特說：“矽谷很可能再次成為下一次經濟復蘇的起點和終點。”

報告點出，矽谷的桑尼維爾和聖他克拉拉市是美國最重要的兩大科技子市場。商業房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的報告顯示，桑尼維爾過去兩季的辦公空間吸納量淨值為矽谷最高，上一季的辦公室空置率僅0.7%，進駐的企業包括電子商務巨擘亞馬遜（Amazon），他們已簽下Moffett Towers第二期35萬平方呎的全新辦公室空間。

（據世界日報）

“特朗普Trump”品牌在房地產價值多少？| 美國

美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）勝選之後，全球各媒體才開始研究“特朗普”的背景、興趣、行事作風等，甚至興起一股“特朗普學”。

據美國華盛頓郵報報導，2015年至2016年特朗普來自不動產、牛排、水及服飾的“冠名”收入高達5,900萬美金。

若以實際“不動產冠名費”來看，加拿大多倫多一棟冠名“特朗普國際飯店”的大樓（Trump International Hotel and Tower Vancouver），開發商大約支付100～500萬美金的冠名費，並非一筆小數目。

此外，印尼一個冠名“特朗普”二字的高級渡假村與高爾夫球場，每年分別需支付100萬與500萬美金權利金；而在沙烏地阿拉伯也有一個豪宅建案，以200萬美金的代價，用特朗普的名字對外行銷。

不過，有趣的是特朗普童年居住紐約皇後區，是一棟他父親建造的房子，前屋主於2008年以78.25萬美金取得，並於去年以165萬元美金的代價對外開價標售。

這當中曾經因為外界不看好特朗普，並認為無法勝選，甚至將標售底價下調至84.9萬元美金，但最後特朗普老家在去年12月勝選後，一位匿名投資人以139萬美金標售取得，使得前屋主持有8年多，房產增值約78%，獲利頗豐。

據美國媒體報導，該投資人可能希望利用特朗普就任總統後，以“總統故居”、“總統歷史博物館”之議題炒作此房產物件，期使房價因此能暴增10倍、超過1,000萬元美金，也就是短期持有數個月後再轉售（flip）賺取巨額差價，而不是長期持有該物件。但若依“特朗普”在房產的冠名費介於100~500萬美金，特朗普童年所居住的房子價值，是否能短期暴增800萬美金，答案已呼之欲出。

無論如何，不可否認地，貴為美國總統的特朗普，雖然不改語不驚人死不休的作風，如同“話題女王”般的創造他個人的“新時代”與“新名言”。

不管是喜歡或不喜歡特朗普的行事風格，但他就任沒多久就能將許多外國大型企業，如日本軟銀、豐田汽車、德國賓士等企業投資美國，甚至連全世界半導體龍頭英特爾（Intel）都宣布將投入70億在美國境內擴廠。可以相信的是，未來幾年在特朗普的主政下，美國的房市與股市應該如同他的行事風格一般精彩可期。

（據聯合財經網）

日本房市投資熱投資者該如何出手 | 海外

說到日本，除了中日兩國一言難盡的歷史糾葛，國人最先想到的應該是日本的文化、美食與發達的制造業。2015年開始，赴日投資熱潮也成為了各方另一個焦點話題。居外網的數據表明，2015年居外用戶對日本房產的詢盤量較2014年增長了191%，詢盤總價值高達5.32億美元（約35億人民幣）。

90年代初，日本房地產的巨大泡沫轟然崩塌，隨之而來的是其引發的金融危機與蟄伏20多年的房價。08年開始，在全球金融危機影響下，日本房市再次下滑。金融危機結束之後日本房市進入房價瓶頸期。2013年之前，日本全國房價變化幅度都相當小。2013年開始，人民幣兌日元大幅升值，在2015年中一度讀破20大關，國人在日投資也逐漸增多。同時期，全日本公寓房價開始顯著增長。在2013年2月至2016年2月的3年間，日本公寓整體房價增長了25.3%，而別墅房價只微增0.9%。這樣的數據讓人不得不猜測，正是海外投資者對公寓的大量需求湧入，使得更受投資者青睞的公寓市場價格節節攀升。2016年初，日本進入“負利率”時代，由此帶來的超低低利率與人民幣彙率優勢進一步刺激了海內外的房產投資。加之2020年東京奧運會的臨近，越來越多的基礎設施開建，為許多新的區域帶來了更好的投機遇。相信在這些因素持續作用之下，日本住宅，尤其是公寓價格將在近期保持上升趨勢。

那麼中國買家最喜歡在日本那個城市進行投資呢？居外網的數據表示，2015年間最受中國房產買家青睞的3個日本城市依次為東京、大阪與京都。超過70%的潛在購房者表示投資是他們在日本置業的首要目的，這表明在日本進行房產投資的中國買家主要看中的是當前的彙率優勢與日本房市的復蘇。

作為全球中心級的城市，日本首都東京時時刻刻吸引著世界的目光。東京都會區是全球人口最密集的地區，這一地區的房價毫無疑問為全日本最高。2015年6月新公寓的平均售價約為357萬人民幣，平均單價約為5.1萬人民幣每平方米，與北上廣深房價基本處於同一水平。二手房均價則比新公寓便宜許多，平均售價約180萬人民幣，單價2.8萬人民幣每平方米。東京的租賃市場十分發達，一套60平的新公寓租金一般達到1.2萬人民幣，將帶來高出國內房產的出租回報率。

中國買家在日投資的另一個熱地是大阪。擁有典型的日本文化與景色，大阪是體驗日本生活最好的地方之一。於東京相比，大阪地區房價較低，需要的投資成本也較少。2015年6月新公寓的平均售價約為290萬人民幣，平均單價約為4萬人民幣每平米，相當於國內一線城市郊區或二線城市中心區域房價。 2015年6月的二手公寓均價約為121萬人民幣，更是明顯低於國內許多大城市。雖然大阪的租金比東京低，但由於房價較低，大阪擁有更高的租金回報率。

從大阪與東京兩個城市的公寓房價走勢圖中，我們可以發現2012年開始，大阪的公寓價格增幅就持續高於東京。2012年1月至2016年2月，大阪公寓房價增長了26.5%，而同時期東京公寓房價增幅為22.8%。從市場飽和度角度來看，由於房價較低，大阪也具有更大的發展潛力。

居外投資建議：

對一般的投資者來說，大阪房產有著更低的投資門檻與更高的投資回報，是十分理想的投資選擇。大阪房產的投資優勢包括：

近期高速增長的公寓價格將帶來更高的長期投資回報
相對於東京較低的投資成本可讓投資者選擇更具優勢的房產
顯著高於國內的租金回報率讓投資者持續獲利

不過，投資大阪房產一定要將重點放在市中心與關注點強的區域，購買時首先考慮出租與出售的可能性，切不可因價廢市。

東京房產投資門檻高，市場波動大於大阪，需要洞悉市場動態，適合有一定投資實力與經驗的買家。投資東京的優勢有：

全球生活工作最便利的城市之一，具有海量投資地點可供選擇
2020年奧運會帶來的巨大市場發展空間，房市有望站上一個新台階
作為全球人口最密集的區域，強大的租售需求使得投資者更容易找到收益機會

在日本購置房產，中國買家需要避免的一個誤區是從游客的角度選擇投資地點。游客聚集的熱門地點往往不一定是受歡迎的房產熱點。如果從租客或購房者角度出發，相信大家在選擇租房或買房時會避開人流密集而缺乏生活設施的旅游區。因而購買房產時，一定要從日本當地居民工作生活角度出發，選擇交通便利、設施齊全、發展前景大的區域。另一方面，由於近期全球經濟形勢不明朗，作為避險貨幣的日元彙率變動很大，在2016年初對人民幣升值較多。日本政府近期也出台各項措施，立志於修正日元過快升值，以穩定日本經濟。為避免彙率上的損失，海外買家應該密切觀察經濟形勢，在彙率相對穩定時入場。

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