房地产 – Page 20

Stoney Creek——隱藏在大多倫多的小“奧克維爾” | 加拿大

如果要問在整個大多倫多地區，華人投資置業的首選是哪，相信很多人都會回答奧克維爾。的確，在短短幾年之間，奧克維爾就憑借著悠然怡人的古樸情調，以及面朝安大略湖的優美風光，從一個乏人問津的小鎮一躍成為房屋買賣的熱點地區。然而，目前奧克維爾的房地產市場已日趨飽和，不僅房價高漲，優質的房源更是日益稀少。於是許多精明的購房者紛紛將目光投向他處。而位於奧克維爾西部，漢密爾頓市的社區Stoney Creek就是這樣一個有望取代奧克維爾的地方。

居住環境：足以媲美奧克維爾

眾所周知，奧克維爾之所以受到購房者的追捧，很大程度上是因為有著緊鄰安大略湖的“地利”。而位於漢密爾頓的Stoney Creek社區也同樣分享了這一優勢。

Stoney Creek位於安大略湖的西岸，也是地理上“尼亞加拉瀑布帶”的最西段。之前很長一段時間，它都是一個獨立的城市。直到2001年，才與漢密爾頓合並。

由於地處湖濱，Stoney Creek社區風光秀麗，靜謐宜人。尤為難能可貴的是，雖然漢密爾頓是一座工業城市，但Stoney Creek卻是一個傳統的農業區，保留了自然的美景和野趣。居住在這片區域，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源。

在並入漢密爾頓之前，Stoney Creek就以出產水果而為名。每年夏天的Stoney Creek，都會呈現出綠蔭茂密，果木繁盛的景像。在近十幾年，這片區域甚至成為了尼亞加拉酒區的一部分，出產優質的葡萄酒和釀酒葡萄。

居住在Stoney Creek，幾乎不用擔心工業區的污染和喧囂，堪稱是一片工業城市裡的世外桃源

交通網絡：四通八達

Stoney Creek的交通也相當便利。QWE和Hwy 8兩條主干道橫貫其間。

從Stoney Creek出發，沿QWE驅車45分鐘左右，即可到達多倫多downtown；驅車半個多小時，可到達尼亞加拉瀑布；沿407公路驅車40分鐘，可到達皮爾遜國際機場。

房屋價格：遠遠低於奧克維爾

根據多倫多地產局的統計報告，2月份奧克維爾地區獨立屋的均價已經達到$1,137,100，較去年同期增長了25.33%。與之相比，Stoney Creek的房價僅相當於奧克維爾的一半！

根據漢密爾頓地產協會公布的數據，Stoney Creek二月份售出房源84套，均價只有$562,707，遠低於奧克維爾的房價。而根據MLS上的數據，Stoney Creek售出的房源，70%以上均是獨立屋。

除獨立屋外，二月份Stoney Creek在MLS上可查的交易還有半獨立屋，僅兩套，均價$383,300。而奧克維爾的半獨立屋均價則達到了$755,300。

二月份Stoney Creek售出Townhouse共18套，均價$468,230。而奧克維爾的Townhouse售價則位$599,500。

在居住環境相當的情況下，Stoney Creek的所有房源價格都比奧克維爾低上許多，獨立屋的價格甚至低了將近一倍。可以說，相比奧克維爾，Stoney Creek將是一片投資置業的寶地。

投資前景：有望超越奧克維爾

根據漢密爾頓地產協會的數據，今年二月，漢密爾頓所有房屋銷售均價較去年同期增長了27%，其中Stoney Creek的漲幅更是高達32%。而奧克維爾地區較去年同期的綜合增長指數，僅為25.74%。由此可見，在升值空間上，目前尚未達到飽和狀態的Stoney Creek具有極大的潛力。

而在投資方面，Stoney Creek還比奧克維爾多出一項優勢，那就是適合出租。這一方面來自於它的價格優勢，另一方面也得益於Stoney Creek所處的特殊位置。

從Stoney Creek出發，驅車20分鐘即可到達同樣位於漢密爾頓的麥克馬斯特大學；30分鐘左右可到達位於聖凱瑟琳市的布洛克大學。甚至經由QWE公路，到達位於奧克維爾的Sheridan College也只需要26分鐘。

此外，漢密爾頓作為加拿大老牌的重工業城市，在未來，將會和北部素有加拿大硅谷之稱的滑鐵盧地區一起成為加拿大的工業基地。屆時，漢密爾頓勢必將帶動周邊地區的經濟發展，吸引大量的人前來就業生活。而Stoney Creek作為這座工業城市中難得一見的“世外桃源”，也將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客。

Stoney Creek作為工業城市中難得一見的“世外桃源”，將在房價攀升、房屋增值的同時吸引到更多的租客

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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中國有錢人好急怕投資移民美國代價變高 | 美國

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現行EB-5投資移民法即將到期，會否延長或修改仍不明朗，使懷有移民夢的中國有錢人大為著急

財經媒體彭博報導，美國EB-5投資移民法即將到期，國會開始辯論應否把原先規定最低投資門檻由50萬美元調高至135萬美元，讓有意移民美國的中國有錢人大感緊張，爭先恐後想趕在4月底現行EB-5計劃期限屆至前提出申請。

提供海外移民與留學服務的北京太平洋出國集團（Can-Reach Pacific）美國方案負責人Judy Gao說：“有一些客戶要求我們，務必確保他們的申請案在4月28日前提交。我們為了這個正加班趕工。”

即使中國政府加強審核，但中國有錢人仍花招百出將資金移往海外並藉此爭取美國居留權，EB-5就是這些中國人取得綠卡的快速通道。每年EB-5簽證名額約有1萬個，羅森顧問集團（RCG）與亞洲協會（Asia Society）資料顯示，取得EB-5簽證的人數中，中國投資人占了多達85%。

美國在1990年設立EB-5計劃，目的是吸引外國資金以協助提振經濟與創造就業。據估計，EB-5計劃迄今已吸引中國投資人手捧約140億美元上門，為美國創造至少20萬個就業機會，且大量資金流向房地產，包括紐約哈德遜廣場、舊金山獵人角船廠及澤西市1座川普品牌大廈都曾利用EB-5引入資金。

中國官方把中國國民每年購彙額限制在5萬美元，是EB-5申請門檻的10分之1。部分移民中介機構因此建議客戶，若在海外尚無資產，可以利用俗稱“smurfing”的手法，委托親友或雇人以化整為零的“螞蟻搬家”方式轉移資金。

一名上海不動產仲介說：“我們建議客戶在美國開設3到4個個人帳戶，或使用3、4個親友的帳戶，就能把錢分散彙到不同的帳戶裡，不會登上中國官方的黑名單。想這樣做，可能需要親自前往美國一趟。”

（據蘋果日報）

特朗普任總統利好美國房地產業嗎？| 美國

房地產開發商第一次當上了美國總統，這是房地產業人士登上的權力最高的位置。

但是，唐納德•特朗普（Donald Trump）上任的頭幾周仍留下了一個懸而未決的問題：特朗普此前一直在從事的這個行業是否應慶幸他的上台。

特朗普正讓一些地產業人士擔任引人矚目的職位：全球最大房地產投資機構黑石（Blackstone）的聯合創始人蘇世民（Stephen Schwarzman）擔任他的戰略與政策論壇主席；Vornado的史蒂文•羅斯（Steven Roth）和LeFrak Organization的理查德•勒弗拉克（Richard LeFrak）將領導一個新的基礎設施委員會；Colony NorthStar創始人托馬斯•巴拉克（Thomas Barrack）策劃了特朗普的就職典禮。這些人控制的房地產資產總價值大約為2000億美元。

“現在房地產業領導著美國，”一位資深房地產銀行家表示。在他看來，這是值得慶幸的：他認為，一位在地產業根基如此深厚的總統不大可能采取任何主動敵視該行業的措施。投資者似乎有同感：自特朗普競選獲勝以來，美國房地產投資信托的份額在穩步增加。但是，當全球房地產業領袖最近參加國際房地產投資展覽會（Mipim）時，很多人仍對特朗普計劃的未來影響感到擔心。

房地產服務集團世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德•巴克海姆（Richard Barkham）表示，特朗普上任時，正值全球經濟與地產周期的晚期階段。地產代理高力國際（Colliers International）的數據顯示，2015年美國房地產交易額達4600億美元，幾乎與之前2007年的峰值持平，然後在2016年回落至3390億美元。英國和歐洲的情況跟美國類似。

此刻，特朗普的要務似乎是取悅那些幫他當上總統的憤怒的“鏽帶”選民。

“他將不得不回報他的核心選民陣營，即所謂鏽帶的工薪階層人群，我認為，一開始很難通過保護主義或回流（工作崗位）做到這一點——所以他將發現，通過公共支出更容易辦到，”巴克海姆說。

“公共支出提議將需要一定時間才能見到效果，但加上他的稅改提議，兩者構成了一次周期晚期財政刺激。通過刺激就業、增長和需求，這將對房地產業非常有利。”他接著說，寫字樓和個人住房領域尤其可能從中受益。

除了給個人和公司減稅，特朗普呼吁基礎設施支出要達到5000億至1萬億美元，焦點是吸引私人投資進入一項公共工程計劃。

“至於說特朗普有一份計劃，看來它會主要依靠稅收減免，以鼓勵私人投資，”力高國際研究總監沃爾特•貝徹（Walter Boettcher）說。“鑒於美國基礎設施投資需求的規模——據美國土木工程師學會（ASCE）估計，僅僅修補現有基礎設施便需要3.6萬億美元——這在理論上有可能會導致全球資本從其他市場（包括發達市場和新興市場）分流過來，但不大可能實現。”

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關鍵問題在於，特朗普的公共支出和稅改方案，以及預期中的加息，將在多大程度上增加或削弱房地產的回報

更有可能的是，貝徹表示，特朗普計劃將不像宣傳的那麼雄心勃勃。“美中不足是，若想吸引私人資本，投資需要產生收入，”他接著說，“除了養路費，如何從新的空中交通管制系統、醫院（和）學校產生新的收入流，並不總是顯而易見的。”

他指出，到目前為止，一直很難設計出滿足投資者穩定收入需求的投資結構。“如果發現了某種‘普通’投資結構，那麼這將大大地改變該計劃的潛在影響。”

特朗普還承諾進行一場火燒監管規則的“監管篝火”，尤其是廢除2010年通過的《多德-弗蘭克法》（Dodd-Frank Act）。該法旨在緩解引發了2008年金融危機的一些狀況。在那場危機中，銀行等機構進行的高風險房地產投資發揮了核心作用。

“由於金融監管可能放松，或者起碼不再收緊，資本流動或許會出現起色，在短期至中期內對投資活動和業績構成利好，”總部位於芝加哥的地產咨詢機構仲量聯行（JLL）的分析師們表示。

《多德-弗蘭克法》包含所謂“沃爾克規則”（Volcker Rule），該規則對吸收散戶存款的銀行的自營交易做出了限制。但分析師們表示，該規則對商業地產投資的影響一直很有限。“銀行撤出後的空間，已被其他機構填補上。目前資本並不短缺，”巴克海姆說。

他表示，如果《多德-弗蘭克法》中對消費者貸款的嚴苛規定被特朗普取消的話，放松監管也許會對國內抵押貸款市場產生更重大的影響。“這或許會給抵押貸款市場帶來松動，可能利好復蘇很緩慢的獨戶住宅市場。”

（據英國《金融時報》）

次貸危機十周年：美國樓市回歸危機前高點 | 美國

從2007年的美國次貸危機爆發至今，已經十周年。本屆博鰲論壇也特意舉辦了主題為“次貸危機十周年”的分論壇。在全球經濟初現復蘇跡象的當下，健忘的市場只有不忘危機的教訓，才能更好地把握未來。

“我們預計，截至今年3月末，美國平均地產價格將回升至危機前的水平，預計未來仍將面臨上行風險。”美國最大的房地產數據平臺Zillow集團高級經濟學家特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受第壹財經記者專訪時表示，“當年很多人都忽視了美國房地產的風險，包括時任美聯儲主席伯南克。如今，首付比例較當年大大提高，平均在20%，危機前壹度降至接近0的水平；美國的住房擁有率為63.5%，如今更多人選擇租房，而此前則超過了70%。預計未來美國房地產仍將持續溫和復蘇。”

史無前例的大危機

2007年，美國次貸危機爆發。當時，美國居民幾乎每天壹醒來就會發現房價又跌了壹截。隨後，這場因為房價泡沫疊加衍生品濫用的局部危機，以野火燎原之勢演化成了壹場罕見的全球金融危機，全球潛在經濟增速也因此永久性地下了壹個臺階，至今未能恢復。

但早在2006年初，還有不少在美國的華人為沒有及時買房而懊惱不已，因為壹套此前60萬美元的別墅漲到了150萬美元。

好景不長，美國房市在極度火爆過後急轉直下。

“然而，美聯儲前主席伯南克在2007年5月金融危機序幕拉開時，仍稱美國房價全國性的下跌是不可能的，但其實新世紀金融公司已經倒閉，因此監管部門對危機並沒有充分的認識。”廈門國金首席經濟學家郭傑群對第壹財經記者表示，監管失利助推了危機的發生和擴大。

追本溯源，之所以美國房地產會出現危機前的空前大繁榮，這與低利率環境、監管失利、衍生品濫用都不無關系。

據當時的外媒報道，2006年的美國次級貸款高達6400億美元，約為3年前的兩倍，次貸占到了美國全國房貸市場總規模的20%；金融公司、對沖基金手中以次貸抵押的債券總值達到了1萬億美元。據統計，當時13%的次級貸款已形成了壞賬。

也就在2007年的春天，美國次貸行業開始全面崩潰，超過20家次貸供應商宣布破產、遭受巨額損失或尋求被收購。

所謂次貸，就是發放給信用較低的貸款者的貸款。與普通的按揭貸款不同，次級房貸的簡單過程如下：信用較低的人從次級放貸機構獲得貸款；放貸機構將房屋抵押的債權出售給投資銀行，用收益進行再貸款；投資銀行則將債權重新包裝成債券，在資本市場發行。相比優質貸款，次級貸款利率高、收益大，但風險也大。

衍生品濫用引爆系統性風險

如果僅僅是房地產價格的下跌還不足以引發壹場全球金融危機，是結構化產品的濫用才導致了危機的蔓延。

資產證券化是指，在美國，個人向銀行等放貸機構申請住房抵押貸款，放貸機構再將住房抵押貸款作為壹種資產“賣給”房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等機構。後者將各種住房抵押貸款打包成“資產支持證券”（ABS），經由標準普爾等評級公司評級，然後再出售給保險公司、養老金、對沖基金等投資者。

當MBS（住房抵押貸款證券化）被賣完，銀行家發明了風險較大的擔保債務憑證（CDO），然後又發明了CDO的CDO，風險不斷升級。壹層套壹層，直到人們可以對不屬於自己的資產下註，然後再也沒有人能說清基礎資產的風險到底有多大。

CDO指投資銀行通過特殊目的實體（SPV）收購了壹批金融資產（大多為房屋抵押貸款），然後由SPV發行多種不同清償順序和利率的債券。風險承受度低的就購買清償優先的債券，風險承受度高、要求回報高的就購買清償順序靠後、利率更高的債券。

而信用違約掉期（CDS）當時則成為了為CDO上的保險。如果債務違約，CDS賣方則需要向買方支付賠償金；反之，CDS買方則需要支付保費。當各界都認為房價會漲時，持有CDS就變成了壹個穩賺保費而不會虧損的買賣。

簡單而言，B銀行持有A銀行的CDS，而C銀行又向B銀行買這個CDS，B銀行得以換得流動性。此後，CDS在市場上不斷被炒作、轉手，最終持有者可能已為G銀行。據公開資料，危機前CDS的市場總值已經擡高到了逾60萬億美元。

此時，高得離譜的房價終於漲不上去了，買房者不再願意支付次級貸款的高額利息，房子最終被拋回了銀行，違約就此發生。此時A銀行已經有了B銀行做保險，而其實B銀行已經將保險賣給了C銀行，這壹環節不斷推進，最終CDS是在G銀行手中，然而當消息來臨時，G銀行尚未來得及轉手，而這批CDS已被降級，其中有20個違約，大大超出原先估計的1%~ 2%的違約率。

粗略計算，如果每個違約要支付50億美元的保險金，總共支出達1000億美元。減去G銀行收到的這500億美元保險金，加上300億美元CDS收購費，G銀行的虧損總計達800億美元，G銀行由此瀕臨倒閉。而如果G銀行倒閉，那麽為A銀行承擔保險責任的壹方便不復存在，A銀行也將立即面對資不抵債的破產風險。這種循環也加速了危機的蔓延。

“2015年開始，我當時所在的對沖基金以十倍杠桿做空MBS，到2016年末轉為做空銀行，因為銀行的資產負債表在我們看來已經糟糕到壹無是處。公司在兩年內通過做空賺了將近2億美元。”壹名對沖基金經理對第壹財經記者表示。

然而，這只是壹場由流動性支持的“虛假盛宴”。

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十年轉瞬即逝，危機後近乎嚴苛的監管已經讓金融體系的風險大大下降，再度引發次貸危機或金融危機的可能性極小

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事實上，時任美聯儲主席格林斯潘也看到了泡沫的跡象，因此從2003年~2006年，美聯儲為抑制通脹連續17次加息，將基準利率從1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了購房者的還貸負擔，房貸違約不斷出現，這進壹步加速了美國房市泡沫的破裂。

當寬松的利率環境不再、房價高漲的預期漸滅，越來越多的次貸購房者因為房價下跌而拒絕償還貸款，損失開始彌漫，最終波及到全球持有次貸的各類投資者。

美國樓市穩步復蘇

為了避免美國陷入蕭條，此後美國政府和美聯儲的強力救市政策接二連三地出臺。

2008年3月14日，貝爾斯登股價較前壹個交易日暴跌45.9%；3月16日，為防止金融市場出現災難性暴跌，在美國財政部和美聯儲極力撮合下，貝爾斯登以每股2美元的“跳樓價”賣給了摩根大通，最終價格提高至10美元。美聯儲則為這筆並購案提供了大約300億美元的擔保。

隨後，“兩房”虧損達到了140億美元，股價在壹年內也暴跌了約90%。2008年9月7日，美國政府再度出手，出資2000億美元接管“兩房”；2008年9月15日，美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣布破產。

同年9月19日，時任美國財長保爾森公布了金融7000億美元的“問題資產救助計劃（TARP）。此後，美聯儲為了支持經濟也就此展開了量化寬松（QE）購債計劃，在第壹輪QE期間共購買了1.725萬億美元資產，截至第三輪，美聯儲的資產負債表也已經擴張至4.15萬億美元。救市政策穩住了經濟，也使得美國搖搖欲墜的房地產市場企穩。

“我們在2012年預計，當時房地產市場已經真正見底，並開始復蘇。事實證明的確是如此。” 特拉薩斯對第壹財經記者表示。

在他看來，“畢竟房子首先是用來住的，投資屬性並非首要。如今我們也創設了壹個住房抵押貸款指數（mortgage index），這是用來監測獲得貸款的難易程度。該指數顯示，2012年獲得貸款較難，而到了2014年和2015年就很容易了，可見各界對於房地產的信心開始恢復。”

就Zillow觀測，美國房價仍在上升通道，且未來可能會因庫存不足而面臨上行風險。特拉薩斯告訴記者：“危機後，長期租房的年輕人在這幾年漸漸成了首次購房者，推高了購房需求。反而現在開發商都覺得造房子很貴，壹方面因為庫存下降，另壹方面也可能因為監管因素推高了建設成本。”

十年轉瞬即逝。雖然危機後近乎嚴苛的監管已經讓金融體系的風險大大下降，再度引發次貸危機或金融危機的可能性極小，但今年唯壹的變數是特朗普政府的“去監管”議程。如何微調《多德—弗蘭克法案》，既降低監管成本又持續防止危機重現，並激發經濟活力，這或許是眼下最大的挑戰。

（據第壹財經日報）

蒙特利爾買房好還是租房好？——淺談蒙特利爾房市 | 加拿大

在筆者從事蒙特利爾地產經紀多年的經驗中，有不少剛到蒙城的朋友都糾結過到底是在蒙特利爾買房好還是租房好。本文結合目前最新房產統計數據，以及租房網站的房租走勢，為您分析一下蒙市房產市場，究竟是買房劃算，還是租房省錢。

根據加拿大房產局（CREA）2016年公布的數據，目前加拿大房屋平均售價為$480,743（包括獨立房，半獨立房，聯排住宅，公寓住宅以及復式公寓等各種房型）。其中，蒙特利爾市的平均房價為$349,218，平均月供為$1,206，房產稅每月平均所繳金額為$240。而蒙城家庭平均年收入為$75,010，這與加拿大其他大城市相比差距不大。但其平均房屋價格、平均月供支出卻是這四大城市中最有優勢的。

表一，表格來源：The Canadian Real Estate Association（CREA）

在加拿大的一個知名租房類網站（Rentseeker.com）上公布了蒙特利爾市的各類房屋平均出租價格，其中大單間的平均價格為$855.00，是所有房屋種類中租金唯一低於千元的房屋類型。按照下列價格表顯示，一室一廳的租金將近每月一千一百加幣，二室一廳的租金將近一千五百加幣，而三室一廳的租金價格則是高達兩千一百加幣。

根據另一知名房租出租類網站PadMapper對2016年十月份加拿大各大城市的房租與九月份的對比數據也可以看出，加拿大近兩月的房租增長率最高的城市當屬多倫多，十月份比九月份的的一室一廳房租上漲了4.6%，而二室一廳的租金則上漲了4.8%。蒙特利爾在整個加拿大城市對比數據的排行列表中排名第四位，九月與十月對比分別上漲了3.9%和4.5%。打個比方，如果蒙城一室一廳的租金在2016年九月份為$1,000，那麼此房屋的價格在十月份則增加到了$1,045。按小時工資為$10.75計算，那麼就相當於租房者在十月份對他的房屋多支付了近4個小時的工資。但即便如此，蒙特利爾的房屋租賃價格也比其他大城市的要低。如下圖所示，一室一廳（3 ½）的價格為$1,070， $1,380則為二室一廳（4 ½）的價格。

比較上圖與CREA公布的數據（表一）可得出結論，蒙特利爾是加拿大的四大城市中唯一一個買房的月供低於其城市二室一廳（$1,380）月租金的城市，其他城市的平均月供都比在相同城市的兩室一廳的平均房租還要多將近一千加幣甚至更多。就蒙特利爾的情況而言，既然個人或家庭每月都要准備大筆支出用於房屋的租賃或是按揭上，那麼花費到租房子上不如投資到買房子上。因為前者純屬支出，而後者卻是投資。月供中約有50%的錢是還本金了，另50%是還銀行利息，相當於自己做了個零存整取的投資產品。並且在加拿大，土地和房屋的所有權是終身制，也就是說，一旦一塊土地或是一個房屋被一人買走，那麼除非這個人將這塊土地的擁有權或是房屋的所有權轉讓給另一個人，否則他就是這塊土地或是在這塊土地上的這個房屋的終身所有人。長遠看來，在開銷相同的情況下，在蒙特利爾買房投資肯定勝過花錢在蒙特利爾租房。這個加拿大第二大城市，其平均房屋價格僅僅三十五萬加幣，不到兩百萬人民幣的房價放在當今國內房市也是極具競爭力的。

但是，購房置地乃是民之大事，每個人要以個人的自身條件做出選擇。房屋的市場價格是考慮的重要因素，但也要考慮到更多實際的問題：比如自身的經濟實力，以及房地產市場的走勢等等。對於那些初來乍到的新移民，在蒙特利爾的前幾年是相對困難的適應期，筆者建議可適應一段時間並結合自家的經濟狀況考慮買房事宜。其實相比買房，租房自然也有許多好處，比如：租客不用考慮房子本身的裝修以及維修。租客的兩個責任就是按時交房租，盡力保持房子的狀況，所以租房也算是用消費買省心了。

最後總結一下，筆者認為對於有購房能力的家庭或個人來說，眼下正是在蒙特利爾買房的好時機，但是對於出自一般收入家庭的留學生和剛剛登陸的新移民來說，租房一段時間也是不錯的選擇。只是租房一定不是長久之計，大家都還要為買房做准備，並且按照蒙特利爾目前的房屋購買量，以及租房的金額的變化趨勢做判斷，先下手為強，在蒙特利爾買房是非常值得考慮的。

加拿大釋仁地產總裁郭釋仁專欄全集

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一讀搞定加拿大房貸（三）貸款申請的5個C | 加拿大

銀行在審批一份貸款申請的時候，會有方方面面的考量。其中最重要的幾個環節，概括起來不外乎是5個C： Credit（信用）、Capacity（償還能力）、 Capital（資產）、 Character（這個可以意會，不好言傳，我姑且叫它社會定位，有點類似social standing）、 Collateral （質押）。

1、Credit

加拿大是個信用社會。有兩大信用機構Equifax和Transunion負責打分和提供信用報告明細。你的每一筆貸款，包括車貸學貸高利貸，Line，信用卡，每月必須還款的金額，債主的名字，你是否能按時付賬單和信用卡，拖欠次數，金額，日期等統統被記錄在案。想像一下當年拖欠樊噲狗肉賬的高祖皇帝劉邦在今日估計早就被打入另冊了。銀行拿到申請的第一件事就是看申請人的信用分數（Beacon Score）以及過去有無拖欠債務甚至賴賬不還的記錄。實際操作中，680分是能夠拿到正常A級利率的基本先決條件之一，並且，低於這個分數，銀行就會用更為苛刻的標准來計算下面要說的TDS，從而限制了申請人的貸款額度。除了分數和還款記錄之外，信用報告上還有申請人過去的受雇記錄，居住歷史等等信息。

2、Capacity

通過了信用審查，接下來銀行要考察申請人的還款能力。公式雖然很簡單：（貸款本息+地稅+取暖+其他信貸開支）/ 收入，根據申請人的信用分數，只要不超過某個比例就可視為pass。實際上，這也是最有可能產生變化，見證奇跡的環節。比如，同樣的一筆租金收入，有的銀行只允許50% offset，有的會允許80% offset。再比如，同樣的自雇人士，有的銀行不允許gross up，有的就允許gross up。惟有對各貸款機構的政策都能了然於胸，才能做到游刃有余，為客人的申請爭取到最佳的結果。

3、Capital

這裡主要是指申請人的資產狀況，尤其是首付比例。較高的首付比例給了銀行更高的安全邊際，自然更容易獲批。多數情況下銀行會要求首付資金來源有3個月的對賬單。此外，銀行還希望看到申請人在首付之外還有相當於大約房價1.5%的現金作為closing cost。實際操作中，如果申請人因為收入不夠而在capacity環節受阻的話，適當提高首付比例往往是使貸款申請起死回生的一個辦法。

4、Character

這是一個Who are you的問題。通俗的講，就是從銀行的眼裡看，你是混哪裡的，混得咋樣。具體一點，比如你是新移民還是老移民，什麼的干活，新手還是老兵，全職還是兼職……

5、Collateral

這是唯一與申請人不直接相關的因子。銀行會請第三方評估房子是不是值那麼多錢，像前不久那個叫價85萬搶到148萬的房，我基本上可以肯定是拿不到全額貸款的，評估價與買價的差額部分只好請土豪買家自掏腰包了。銀行不喜歡的房產還包括：小於600尺的condo，房子位於人口低於特定數量的小鎮，分成n個單間的rooming house，蓄洪區內的房子，歷史上的大麻房，發生過嚴重刑事案件的房產，等等。

大多倫多地區知名貸款策劃師和房產投資專家李一飛專欄全集

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投資客暴炒美國房市！投報率49.2%創至少16年新高 | 美國

美國房市（不含商用不動產）之換手利潤；黃：美國房市年均投報率（圖片來源：ATTOM）

《路透社》報導，據美國房地產調研機構 ATTOM Data Solutions 數據顯示，統計 2016 年美國房地產（不包含商用不動產）共有超過 19.3 萬套房在一年以內換手 2 次，顯示了美國房市正在瘋狂遭受投資客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所統計之數據，僅計算一年內換手率達 2 次之美國獨棟住宅及共同公寓，如置頂圖所示，統計至去年為止，美國房市一年內換手後的利潤每套高達了 62624 美元，年均投報率高達了49.2%之高，該投報率至少創下了 2000 年以來的最高水平。

受惠於美國聯准會（Fed）長年來的低利率刺激，也帶動了美國房市也自 2008 年金融海嘯爆發之後一路走多。

據標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index）數據顯示，2016 年十二月份全美房價年增率再度勁揚 5.6%，創下近兩年半以來的最高增速，絲毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打壓。

標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index，圖片來源：Fred）

標普指數委員會主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒體專訪時即表示，統計過去兩年多來的光景，全美房價以平均每年成長 5.6% 之速度在向上增長，甚至近期更是來到了歷史最高水平，這讓人們普遍相信，美國房市已經走出了 2008 年金融海嘯的大蕭條時期。

“美國經濟和房市的復蘇主要受惠於下列幾個因素，那就是：低利率、低失業率、人均可支配所得上升。”David Blitzer 說道。

但是 David Blitzer 亦向美國房市提出嚴重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普當選美國總統以來，美國房貸利率就出現了顯著走升，這主要是因為市場預期著重在基礎建設之上的“川普經濟學”，將可能刺激美國經濟進一步增長。

David Blitzer 說道：“更強勁的經濟成長率，將可能推升房貸利率至更高水平，並且目前美國房價的漲幅，已是通膨率的兩倍有餘。”

（據鉅亨網）

二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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在澳投資48億中國投資並非“大灰狼” | 澳洲

據《澳洲人報》報道，中國政府報告顯示，中國直接對外投資總額增長了44%，而對澳直接投資在2016年更是猛漲56%，達到48億澳元。澳中兩國間貿易額在2016年增長了0.9%，達到1420億澳元。

中國商務部副部長王守文稱，中國投資者最關註的澳洲投資領域是房地產、租賃等商業服務，以及交通物流。

根據投資公司JLL的數據，2016年，中國買家購買了價值430億的海外商業地產和住宅物業，其中美國是最受歡迎的投資目的地，隨後是中國香港、馬來西亞和澳洲。

南開大學貿易政策教授賀京同表示，中國非常歡迎澳中自貿協定。“當全球很多經濟體使用各種方法對抗中國特定產品”，當它們將工廠從中國搬遷到越南等國時，澳中自貿協定的簽訂時機對中國非常關鍵。

戰略咨詢公司“環球（Global）公司”的亞洲部主管斯塔通（Ying Staton）撰文稱：“澳洲對中國有極大的戰略意義。”

“（中國）農業土地不足，再加上汙染和食品安全醜聞頻發，使得食品安全成為（中國面臨的）壹個緊迫問題，並（使中國）看好澳洲廣大的農場和乳制品。”

但她同時表示：“不斷發酵的反華情緒也迫使中國調整策略戰略。”例如，壹些企業甘願在澳中合資企業中只占據小額股份，上海中房置業在與澳洲女富豪萊因哈特（Gina Rinehart）合購的基德曼（Kidman & Co）農場，便只擁有33%的股份。

“中國在措辭上也有所轉變。中國外長王毅訪問堪培拉時，並未將自己形容為中國大使，而是世界貿易大使。他不是在澳洲推銷中國，而是在支持理性且基於規則的‘開放性全球經濟’。”

《中國日報》今天發表評論，稱中國投資並非導致澳洲房價問題的元兇，反而有利於緩解這些問題。

澳洲房地產市場的外國投資長期以來壹直是政治和經濟的討論焦點。分析師稱，外國投資在房產市場和總體經濟中發揮了積極作用，但對外國投資（尤其是中國投資）的實際影響，澳洲仍有很多誤解。澳洲財政部去年發布報告，稱不少澳人仍然堅定地認為悉尼和墨爾本的房價暴漲應歸咎於中國等國的外來投資。

雖然外資的作用被澳人所誤解，但澳洲政客卻壹直在努力吸引中國投資，以加強澳洲房產供給，財政部報告指出“外國投資正被用於增加房產供給”，報告中還特別強調了中國投資的作用。

悉尼大學建築學高級講師羅傑斯（David Rodgers）表示，中國投資對澳洲房市的影響並不大，澳人過度希望找到壹個簡單的答案——中國投資，回答房市面臨的各種復雜問題。

澳中關系研究所（Australia China Relations Institute）副主管勞倫斯森（James Laurenceson）表示，媒體對於外國投資的好處的報道不足，綠地和萬達等中國公司在澳洲建造住宅，並雇傭澳人工作。“他們（澳人）有了工作，如果沒有這些投資，就不會有工作。想壹想那些現在有房住的那些澳人，這些公寓的建設正是因為有了外國投資。”

事實上，房地產中的外國投資緩解了澳洲法律和經濟上的壹些問題，這是這些問題導致了澳洲的房價危機。勞倫斯森表示，這些問題包括養老金和退休金基金對房市的投資增加，這些澳洲國內基金更容易獲得大量資金。

“在澳洲，利率處於歷史低位，使得房產投資者可以借貸更多資金。這才是過去幾年間出現的挑戰。”

（據澳洲新快網）