盡管早在10年前，大名鼎鼎如謝國忠者便堅定地看跌中國地產價格，但中國地產價格卻以一輪比一輪劇烈的上漲，讓經濟規律、經濟學家一次又一次的被啪啪打臉。時至今日，已經鮮有人敢對中國房價漲跌抱有篤定的觀點——雖然對於中國房價是漲是跌，依舊眾說紛紜。
只是，泡沫在破滅之前，就像是“房間裡的大像”，絕大多數人都不願意承認它的存在。
不過，就在10年前，另一個國家的房地產市場曾經從極度繁榮旋即掉落到極度蕭條之中，個中的慘痛經驗，卻著實值得今天的中國予以警惕——那就是美國。
2008年的美國金融危機，根源就在房地產市場的泡沫破裂。不過，無論是學界還是大眾，隨著時間的推移，大多將目光盯在次貸危機和金融創新的風險之上，卻逐漸忽略了房地產市場存在的問題。倒是斯坦福大學的經濟學家托馬斯·索維爾，借用《紐約時報》兩位作者的話，指出了危機的本質：“房地產，一貫是引領經濟走出衰退的引擎，這一次卻一反常態，似乎越來越可能成為經濟的絆腳石。房地產市場從本世紀初盛大的綻放已然轉入壯觀的潰敗，而其影響將可能會持續數年才得以消退”。
顯然，索維爾是在提醒大家不要忘卻房地產市場的這次“大潰敗”，而以史為鑒地重新梳理出一套樓市合理的運作機制。也因此，進一步地，這位奧地利經濟學派的代表人物，為大眾撰寫了一本經濟學通俗讀物：《房地產的繁榮與蕭條》。
限制政策越多，房價越高
在這本書裡，索維爾詳細闡釋了2008年金融危機之前，美國房地產市場是如何產生泡沫的。
首先，索維爾發現，危機前的美國房地產市場發展是不均衡的。的確，美國房地產的繁榮與蕭條是一個全國性問題，但是問題的根源卻趨向於集中在一些房價過高、波動過大的區域。比如，從2003年到2004年，美國全國房價的漲幅為13%，但它的統計範圍裡同時包括了漲幅為4%的密歇根州，和35%的亞利桑那州。而加利福尼亞州的漲幅更是一直都數倍領先於全國。尤其是加利福尼亞州沿海岸，一直都是全美高房價的最大市場，也是房價漲幅最快的區域。在美國房地產市場處於巔峰狀態的2005年，全美房價漲幅最大的十個區域全部位於加州。
曾幾何時，加州的房價水平與全美其他地區並沒有太大的差別。直到20世紀70年代，加利福尼亞州沿海的房價才逐漸抬高，從此領跑全國。到2005年，在舊金山灣區，一幢普通房屋的售價超過了全美平均房價的3倍。在加利福尼亞州各市縣中，購買普通大小房屋的資金完全能夠在其他區域購買大型豪宅。
這些房價過高的區域究竟有什麼特別之處？索維爾發現，慣常的觀點——收入上漲、人口增加，都無法令人信服地解釋這些區域何以比其他區域房價更高、漲幅更快。如當加利福尼亞州的房價已經數倍於全國平均值時，該州人民的收入增幅甚至低於美國其他地區。而人口增長方面也很難支撐前述的理論，因為舊金山半島20世紀70年代期間的人口增長，與全國增長的幅度大體持平，甚至於像加利福尼亞州帕羅奧圖市這樣的地區，在這一時期的人口數量還退減了8%，但房價同期卻上漲了近4倍。
事實上，造成地區間房價差異的最大因素在於土地的價格。根據美國國民經濟調查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地為房屋成本貢獻140,000美元，在聖地亞哥這一數字為285,000美元，在紐約約為350,000美元，而在舊金山則接近700,000美元！這也就解釋了，何以在舊金山普普通通卻價格不菲的房屋會遍布整個城市。
既然，是土地價格差異導致了不同地區間的房地產價格的不同，那麼或許我們還會繼續提問，為什麼各地區間的土地價格差異會如此之大？另外，為什麼加利福尼亞州的房價會在20世紀70年代出現暴漲？該州的土地供應量顯然不可能在這個時期發生巨大的變化。對於這兩個問題，索維爾尖銳地指出，“變化真實的發生了”，但它“是一種政治性的變化”。
考察歷史可以發現，正是在20世紀70年代，加利福尼亞州開始廣泛制定嚴格限制土地使用的法律和法規。這些法律和法規普遍禁止在開闊地上建房，目的是“保護空地”、“保護耕地”、“保護環境”、“歷史遺跡保護”等政治性口號。不僅如此，這些限制的使用範圍還在逐年擴大。在這樣的限制下，加利福尼亞州開始出現越來越多的“空地”，土地資源被人為造成一種稀缺狀態，這自然就推動了土地價格的上漲，並最終導致普通大小的房屋也成為百萬“豪宅”。
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加利福尼亞州的現像很好地解釋了為何部分地區的房價會突然“騰飛”的現像。索維爾指出，同樣的土地限制政策，自20世紀70年代開始，從加利福尼亞州沿海岸各縣廣泛地傳播到全國各地，一直延續到多年以後。而不管土地政策在何年、何地頒布，當地房地產價格都應聲飆升，無一例外。針對全美各縣的調查證明，那些讓“房地產市場變得難以承受”的時刻，往往伴隨著“當地政府發展管理措施或限制政策的出台和通過”。
當然，禁止在開闊地上建房並非唯一的限制法律或政策。在美國各地出台的各項限制發展政策中，還包括區塊劃分、建築物高度限制、最小地塊面積規定、遺跡保護限制、建築許可限制、農用地保護制度等。而在一些地區的司法體系中，規劃委員會擁有絕對的權力裁決建築的許可與否，這也使得該委員會的存在直接導致了房地產成本的增加。
行文至此，我們大致能夠理解美國房地產市場不平衡的“繁榮”背後的邏輯：出台了由一系列限制政策組成的城市發展管理計劃的地方，房價往往格外“繁榮”，通常就是全國平均水平的數倍，而“缺乏管理”的城市的房價，事實上仍可被大多數民眾承受。調查顯示，在一個位於“缺乏”城市發展管理計劃的美國城市的家庭，可以150,000-200,000美元的價格購買到一幢面積大約為200多平方米的優質“中產階級”住宅，而在那些擁有10-15年發展管理計劃的城市，同樣的房屋將耗資300,000-400,000美元，如果發展管理計劃延長到25年或更久，那麼同質的房屋價格將達到500,000-1,500,000美元之間。例如，從沒有過任何區塊劃分法規的休斯頓，市裡一幢價格155,000美元的房屋，在土地政策“無窮無盡”的聖瓊斯價格會超過百萬美元。
金融“創新”給房價泡沫推波助瀾
土地限制政策導致美國部分地區的房價“騰飛”，另一方面，索維爾也發現，在這個過程中，脫胎於房產“創新”金融的各種新奇融資手段，也起到了推波助瀾作用。而後者直接導致了後來金融危機的發生。
索維爾提到，所謂的房產“創新”金融，就是通過各類金融工具來降低購房門檻，使得低收入者或無力購房者，也能夠加入到購房大軍之中。這些“創新”金融產品包括：零首付貸款、變動利率貸款、房屋淨值貸款等等。值得注意的是，在房屋淨值貸款中有一種產品叫做“再融資兌現”，簡單來說，就是當市場利率重新向下調整的時候，貸款人將重新以新的貸款來代替舊貸款。在低利率時代，類似“再融資兌現”的工具自然頗受歡迎，但當利率重新步入上行軌道時，這樣的工具卻會直接刺破金融創新的泡沫——隨著償還能力的失去，貸款人的違約率也大幅提升。在某種程度上，“再融資兌現”這一工具似乎讓我們看到了“龐氏騙局”的影子。
表面上，上述這些金融“創新”是房地產市場繁榮的結果。但索維爾卻指出，這背後也暗藏著“政府之手”。他強調，21世紀初興起的新型、高風險的房屋購買融資手段之所以能夠演變成為主流，並取代傳統的貸款原則和標准，是得益於銀行及其他信貸機構的授權。更重要的，正是政府機構批准了更寬松的抵押貸款申請標准，才推動了信貸機構的授權衝動，以至於房地產金融“創新”泛濫。
2002年，喬治·W·布什總統敦促國會通過了《美國夢首付款法案》。該法案明確，將給予那些低收入有意購房者以首付款補貼。此後布什繼續敦促國會通過立法，允許聯邦住房管理局開始向低收入人群發放低利率、零首付的房屋抵押貸款。在這樣的背景下，其他政府部門也開始放松抵押貸款的要求。在政府的力推下，傳統的信貸產品急劇萎縮，創新性的彈性信貸標准的抵押貸款則開始飆升。低收入者憑借著政府的“幫助”實現了購房夢，但房產金融創新卻在朝著泡沫的大路上狂奔。
所以，整體來看，在次貸危機前發生的這場美國房地產市場的繁榮和衰退，背後似乎始終都有政府的影子。無論是不同地區間的不平衡，還是房地產金融領域五花八門的創新工具，無一不都是政策引導的結果。而這恰恰證明了，大多數政策制定者並沒有真正理解房地產市場的運行邏輯。
正如索維爾所指出的那樣，“不論是在房地產的繁榮時期還是蕭條階段，關於房地產市場的基本概念都存在著本質的錯誤”。多數人認為，自由市場不支持可承受的房價，因此，政府的干預和投資必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置業。但發生在美國的事例卻證明，事實與我們所構想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干預房地產市場的地區，房價往往呈現遙不可及的狀況，而在房地產市場被政府“忽視”的那些地區，房價在家庭收入的占比甚至持續下降。也同樣，正是在那些房地產過分“繁榮”的地區，房產金融創新的方式和花樣也最多，房地產市場呈現出的投機性也最強；反之，那些缺少過度管理的地區，房地產市場卻甚少呈現出投機性，市場也穩定得多。
中國能吸取多少教訓？
盡管，索維爾在書裡分析和批判的危機前的美國房地產泡沫，有著特殊的國情因素，但對照今天的中國卻不由得讓人生出某種“共鳴”。事實上，正是在土地市場的嚴格管制下，“面粉貴過面包”的問題已經成為今天中國房地產市場的“俄狄浦斯難題”。也正是由於土地市場在行政干預下產生的價格扭曲，傳導至房地產市場，使得房地產價格一直以來都“欲抑還漲”。這樣看來，索維爾描述的“限制導致飛漲”的現像在中國也同樣存在。
另一方面，在購房者的剛性需求面前，房價下跌預期又難以出現，金融機構以及其他中介機構也同樣產生了工具創新的衝動，去撮合購房者和賣房者取得交易。與美國當年的繁榮時期一樣，2016年中國房地產市場也一度出現了諸如“首付貸”之類的新型融資工具，這些產品在本質上與美國曾經興盛一時的“零首付貸款”並無二致。
這樣來看，今天中國房地產市場的一些問題，危機前的美國也都發生過。也因此，索維爾的建議或許也對我們有著重要的參考意義。作為奧地利學派的信徒，索維爾自然是提倡減少政府干預，而建議相信市場的力量。
當然，我們應當承認，在有些方面，索維爾對政府的警惕和排斥或許有些過頭。例如，無論政府的動機如何，改善低收入者的居住條件還是有其合理性的。但我們也應看到，他對房地產市場過度“繁榮”背後的邏輯梳理，的確值得深思。起碼有一點他是對的：政府干預會增加市場的不確定性。
所以，回到我們的房地產市場，想要真正理順“面粉和面包”的關系，疏導地產價格走向穩定，可能最根本的還需要廓清一個老問題：那就是市場與政府的關系。而最根本的，如何減少政府干預給房地產市場帶來的不確定性，恐怕才是避免樓市泡沫最好的“藥方”吧。
