房地产 – Page 19

加拿大房市黑天鵝來襲 | 加拿大

2008年全球經歷了美國房地產風暴襲擊，不只是美國房市重挫，更帶來全球金融市場大災難。相隔9年，華人很喜歡投資房地產的加拿大，開始出現房地產市場隱憂。一家提供房貸的公司，近期遭存款戶大幅提領資金，出現資金周轉風險，是否會演變成加拿大版次貸風暴，後續發展值得注意。

中國資金大量流入加拿大房市

加拿大雖然位在美國北方、氣候寒冷，但因為較開放的移民政策，吸引不少華人移居加拿大，也帶動房地產市場成長。早期吸引不少中國台灣、中國香港民眾移民，近年則吸引中國大陸新富階級移民，華人眾多的溫哥華，房地產市場非常火熱。

根據統計自2010年到2015年，有900多億美元中國資金流入加拿大房地產，至2016年溫哥華房地產有33%是外資持有，全加拿大房地產外資占比也有19%。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看加拿大房源

對外國人課重稅，房市降溫

資金流入持續推升房價大漲，去年更來到高峰。根據加拿大央行統計，2016年5月溫哥華房價較前一年漲幅高達30%，多倫多漲幅也有15%。因為房市過熱，讓卑詩省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外國人至溫哥華置產要多課15%的房地產轉讓稅，此外，若賣房獲利50%也要課稅，希望讓不斷湧入的外來客降溫。這個政策似乎出現了效果，2016年12月溫哥華房市交易量較前一年暴跌40%。

根據今年1月的統計，加拿大房價雖仍呈現持平狀態，但成交量已明顯萎縮。此外在政策限縮下，房屋貸款審核也更為嚴格，房市面臨挑戰。但和上次美國發生房市風暴不同的是，當時美國利率從低檔快速調升，基本利率已調高到5.25%，民眾繳不起房貸，因而引發房貸逾放比攀高。但目前加拿大利率還在0.5%低水位，並沒有太高的逾放比。不過萬一未來加拿大利率攀升，也將對房市帶來衝擊。

房貸公司面臨流動風險

加拿大房市泡沫的擔心，已經在市場上喊了好幾年，但至目前為止，房市仍未出現大幅逆轉。不過，4月底一家非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布需要舉債20億加幣，作為緊急流動准備，此舉讓該公司股價單日暴跌65%，並引起其他同類房貸公司股價重挫。

這家類似次貸公司主要靠高利儲蓄帳戶吸引存款戶，再將資金轉作房貸貸放，但4月份出現存款大額流失現像，因而引發流動性問題。而此風險更引發儲蓄戶恐慌，產生類似擠兌現像，帶來惡性循環。

Home Capital Group是目前加拿大非銀行規模最大的房貸公司，他面臨的資金周轉風險，究竟只是單一事件，還是可能進一步引發其他房貸公司風險，仍值得觀察。而民眾為何急著提領資金，是否也預見到房市危機？

小心蝴蝶效應，提高警覺

回顧美國2008年的房市危機，第一個風險訊號就是2007年4月美國第二大次貸公司新世紀金融公司宣布破產，之後又有幾家同類公司陸續倒閉。而衝擊重大的雷曼兄弟事件則是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

雖然加拿大房地產市場風險可能僅屬於單一國家，若沒有透過層層金融商品轉包，不一定會轉嫁風險給全世界。同時，也有金融業者表示，該公司占加拿大房貸市場規模僅1%，且加拿大金融體系穩定、體質好，發生系統性風險機率不高。

不過，從Home Capital Group事件看來，房地產沒有只漲不跌的神話。而國際金融市場仍有許多連鎖關系，是否會引發蝴蝶效應，值得密切注意了。

（據好房網）

限購又加稅！加拿大2017年誓要控制房價 | 加拿大

當生活在加拿大的大多數人，明星，政府，白領，藍領等等加入房地產推銷大潮的時候，那麼這樣的潮流離房價的崩盤還有多遠？今天主要以加拿大經濟的中心城市多倫多為例，這個看似的安定平靜、積極向上的城市，是否暗藏殺機，隨著近期的發展，經濟還安全嗎？

一、望眼整個加拿大的房價，呈一個上升趨勢。2009-2016過去8年中，多倫多樓市一直在漲。累計漲幅大約200%~800%，特別是多倫多地區的房價過去幾個月一直以15%－30%的驚人速度同比上漲。

多倫多，加拿大的經濟中心就業機會多，有利於年輕人的發展，越來越多安省年輕人以及安省以外的年輕人來其平台發展。其次多倫多，相對於加拿大整體的環境，多倫多是個居住的好地方，教育資源多，生活方式便利，臨近的城市風景優美，也是多數人考慮定居在多倫多的一個因素。09年到16年多倫多的常住人口，淨增加100多萬人，流動人口淨增加50萬人，達到600萬常住人口和近800萬淨人口的規模。

多倫多可謂是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華。截止今年3月，獨棟住宅均價同比跳漲33.4%至120萬加元，城中心區的獨棟住宅售價高達160萬加元，聯排住宅（townhouse）和公寓均價也實現了近三分之一的同比漲幅。供不應求被認為是房價飆漲的主要原因。

多倫多房產局數據顯示，3月大多倫多地區的住宅地產銷量同比上漲17.7%，至1.2077萬，其中公寓（condominium）和獨棟住宅（single-family detached home）的銷量漲幅最大。盡管新增掛牌數同比上漲15.2%至1.7051萬，但掛牌數增幅仍趕不上銷售量的增長，導致當地樓市供給側繼續趨緊。

當然與國內相比，不如國內房價的攀升力度，但是對於一個經濟穩定的一個發達國家來說，這些快速的增長，讓政府內部憂心忡忡。

舉一個例子：加拿大Condo一室一廳（50-60平米）的房子為例子，位於Bayview與Sheppard-Yonge 地鐵站附近，臨近富人區，2015年成交價格32萬加幣以內，如今同樣的位置估值40萬加幣以上。

二、目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平。

什麼是自有住房率：“住房自有率”是國際上考察居民居住條件的常用指標，其含義是指居住在自己擁有產權住房的家庭戶數占整個社會住房家庭戶數的比例。

住房自有率高了帶來了什麼影響：家庭擁有自有住房，並不代表居住問題已經解決。經濟發達國家自有住房擁有率低，而落後國家的自有住房擁有率高。原因之一就是發達國家人口流動性強，為了減少住房買賣的麻煩，很多人寧願租房住而不是買房。相反地，落後國家人口流動性較差，擁有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己擁有的住房中。

住房自有率水平高的國家，幾乎都是經濟水平發展比較低的轉軌國家，而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。其中住房自有率最低的當屬瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，緊隨其後的是瑞典和德國；而住房自有率最高是亞美尼亞，其在1998年時數值高達96.3%。由此可見，住房自有率高也不是什麼值得稱道的事情，反倒是經濟水平落後的標志。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

多倫多可謂是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房價漲勢已經超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華

點擊查看加拿大房源

三、在低利率的刺激下，加拿大居民負債水平高，目前家庭債務收入比率為169.4％，相對於往年的146%大幅提高。

我們可以拿幾年前美國的次貸危機為例子：

1. 金融機構的所謂“創新”，制造了很多無法償還的貸款。

2. 房地產市場一直以來的上漲趨勢使得美國人樂觀地認為房價永不下跌，有人借款炒房，有人為房屋申請二次按揭進行消費。借款方有了（金融機構），貸款方有了（消費者），一筆一筆原本並不存在的資金就被金融機構”創造“了出來。這個過程一直持續，直到大量次級貸款（借給信用較差的人的貸款）無法償還，金融機構的資金鏈斷裂為止。這就是所謂的次貸危機。

3. 再看看如今安省家庭收入與房價的對比。

四、目前房地產行業占加拿大GDP過高。

對比加拿大的老大哥美國。作為發達國家，房產不應該是國家發展的經濟支柱。

如今美國：服務業占最大比重，全國四分之三的勞力從事服務業。2007年美國房地產總值12萬億美元，當年美國的GDP是16萬億美元，房地產和信貸這兩個經濟部門在頂峰時期主導整個美國的GDP。美國連續十多年的雙赤字現像並沒有轉機。十多年的赤字，債務還在攀升，貿易還是逆差，美國政府其實欠債累累。而依靠經濟景氣度的還債能力，還處於弱平衡，你就知道為什麼次貸危機那麼要命了。

五、目前溫哥華，多倫多的限購措施。

望著日益見漲的民怨，加拿大政府憂心忡忡。加拿大各級政府都忙著把民怨轉移，首先針對的就是海外買家。

BC省政府近來的報告指出：從 6月的數據來看，全省範圍內，僅有大約 3.3%的房屋交易新業主來自海外，而溫哥華地區則有 5%的買家來自於海外。相比本地人，海外買家在房地產市場上出手更為闊綽平均出價高出 42萬許，達到 116萬。在六月份的 19個交易日內，大溫地區的 5000宗房屋交易中， 260個交易為海外買家，其中中國人占 234個。

這些數據非常斷章取義，不僅時間非常短，而且不一定具有代表性。聯邦政府希望通過調查海外買家對房地產市場的影響，從而對海外買家征稅。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布，將對外國買家（加拿大公民和永久居民PR除外）征收15%的特別物業交易稅。這意味著如果外國買家（留學生、工簽、海外投資者等）在2016年8月2日後於大溫哥華地區購買價值2百萬的的別墅，將要額外支付30萬加幣的“BC省房產稅”。另外，溫哥華全面開啟房屋空置稅也將很快實施。大溫哥華地區房產局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布的數據顯示，1月大溫哥華區域局（Metro Vancouver）的住宅地產銷售量同比大跌39.5%，為連續第七個月下跌，環比下滑11.1%。

4月20日，安省省長韋恩在多倫多宣布，政府將通過立法，在GGH地區的房市實施15%的非居民投機稅（Non-Resident Speculation Tax）。不是加拿大公民或永久居民的購房者，如果在這地區購買住宅物業，將要多付15%的稅。有超過6個家庭的多單元出租物業，以及農業、商業和工業用地，不適用於該稅。

立法通過後，新稅從2017年4月21日開始實施，在4月20日或之前簽訂了買賣協議的交易，可免於此稅。

就世界而言，澳洲NSW從6月21日開始在原有印花稅基礎上，對海外購房者加收4%的印花稅現在看來是非常“溫和”的了。

（據新華僑網）

房地產轉讓分期付款契約（Land Contract ）交易模式介紹 | 美國

近來美國房地產熱滾滾，過去東西沿岸是投資熱點，如今熱度從沿岸延燒至內陸，中西部受到比價效應拉抬，加上低利率造成租金飛漲，價格蠢蠢欲動，況且美國目前仍是“租不如買”的環境，租屋族開始考慮買屋。

不過，許多美國人沒有儲蓄的好習慣，要拿出數萬或數十萬美元的頭期款，很多家庭的財務都會出現捉襟見肘。為此，近期美國開發出一種房地產買賣交易模式——房地產轉讓分期付款契約（Land Contract）。

Land Contract的模式是買賣雙方以合約明定房地產買賣交易金額，買方可以支付較少的頭期款，並與賣方約定以分期付款方式支付買賣價金與利息；價金未全數付清之前，所有權與權狀由第三方保管，等買方將全部價金與利息按月繳清，再過戶登記，保障雙方權利。

分期付款期間，所有稅費如房屋稅、維修等，由買方自行負責，與賣方無關。但期間若買方超過一定月份沒有按時繳納本金與利息，將視為違約，房屋所有權會歸還賣方。Land Contract交易過程中會委請律師做為公正第三方，律師除了簽署買賣合約，也要擔任監管分期付款的責任，任一方違約，律師都能明快處理，減少時間耗損。

實務上，買賣雙方談好價格後，買方准備1萬至2萬美元的頭期款，並約定支付本金利息，期間介於8~10年、每年支付8~10%利息，最後1年將剩余本金一次付清。

對買方來說，若手上現金不足、又無法立即從銀行貸出足夠金額，或是預期未來1~2年間買方經濟狀況將變佳，能夠向銀行取得更低的貸款，或是目標區域的租金與分期付款本利和相差不遠，采取Land Contract交易模式，可以事先鎖住房價。

對賣方而言，Land Contract的賣價通常會高於市價1~3成。因為房地產未來的處分與租金收益比較確定，就算未來房價下跌，不管是跌價損失或持有費用如房屋稅、維修費等都與賣方無關，不必擔心租客欠租不繳、房屋空租、房屋修繕等。唯一的缺點是，房價上漲的資本利得與賣方無關，且總價金無法一次取得，必須分多年取得，類似年金的概念。

對賣方來說，用什麼方式脫手房屋比較好？我個人建議，屋主應從幾個面向考慮，比如未來房價漲跌預期、物業管理質量、該地區租客平均素質高低、持有該房產每年的可能維修成本等因素綜合考慮後，才能做出正確的決定。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

一年鯨吞273億美元美國房地產！“美國豪宅第一夫人”張手迎接中國買家 | 美國

對中國消費者來說，美國房地產將繼續成為一項頗具吸引力的投資——無論是居住在美國還是中國的購房者。事實上，來自美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，NAR）的一份國際投資報告顯示，2015年4月至2016年3月，45%購買美國住宅房產的外國購房者來自中國。（在這份NAR報告中，中國購房者包括來自中國大陸、中國香港和中國台灣的購房者。）

NAR高級副總裁兼首席經濟學家Lawrence Yun解釋稱，“中國購房者已連續兩年在購房數量和金額上蟬聯榜首，共計購買了價值273億美元的美國住宅房產，占這一時期售出的美國住宅房產總價值的26.7%。”中國購房者的購買規模超過排名位列其後的四個國家（加拿大、印度、英國和墨西哥）的總和。

我在2010年來過中國，我是第一個以工作身份來到中國的比佛利山莊（Beverly Hills）房地產經紀人。這是一次非同尋常的經歷。我在北京召開了一場新聞發布會，向中國消費者介紹加利福尼亞州的房地產。因為這次新聞發布會，我被126家媒體稱為“美國豪宅第一夫人”，我倍感榮幸！

我在北京的一家畫廊見到了他們的贊助人，用投影儀給他們展示了一些位於加利福尼亞州富人區的精美豪宅的照片。我還與科威國際不動產（Coldwell Banker）280家中國辦事處的代表進行了談話。我在中國香港見到了華美銀行（East West Bank）的老朋友，也是我的潛在客戶。我非常喜歡上海。

從那以後，我有幸與許多中國購房者合作。有些游客專程來美國買房，有些借著旅游的機會來買房，順便逛一下眾星雲集的比佛利山莊精品店。

中國購房者和美國購房者一樣，在選擇房源時都希望與具備優秀技能和專業知識的房地產經紀人合作。移民、納稅、房地產、貸款和其他法規方面的專業知識有助於交易的順利進行，增進與國際客戶的關系。在團隊中講普通話的經紀人的幫助下，我能夠為這些客戶提供他們向往已久的各類房地產投資選擇。有些中國購房者希望把家安在家人、朋友或工作地點附近，有些希望尋求投資機會或者購買度假屋。許多中國購房者都希望為他們在美國上學的孩子買房，我非常熟悉從小學到大學各個階段的學校，能夠在這方面為他們提供很大的幫助。（我強烈建議，此類家庭應尋求專業的美國教育顧問的建議。）

比弗利山莊和洛杉磯西區（Westside）有各種類型的房產供購房者選擇。從共管公寓到宮殿般宏偉壯麗的豪宅，總有一款能夠滿足購房者的需求、預算和對家的想像。比如，我們的一位中國客戶花費6,850萬美元購買了一棟36,000平方英尺的豪宅Palais des Anges，這棟豪宅位於比佛利山莊日落大道（Sunset Boulevard）。

房地產將繼續成為最安全的投資方式之一。亞洲協會（Asia Society）和羅森咨詢集團（Rosen Consulting Group）近期開展的一項研究預計，中國購房者在美國房地產上的投資金額到2025年可達500億美元。我和負責南加州豪宅市場的同事都非常樂觀，我非常期待明年能夠與中國購房者分享我對於加利福尼亞州房地產的了解。

每年秋季，全美最大的房地產經紀協會官方網站Realtor.com將發布豪宅指數。豪宅指數根據房價、銷售量和豪宅市場吸收能力和周轉率來確定和排名美國頂級豪宅市場。該指數涵蓋277個縣和63個大城市地區，在各個層面上生成指標和排名。10月的報告顯示加利福尼亞處於強勢地位。【閱讀原文】

名人富豪御用星級經紀人Joyce Rey專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美國移民政策恐有變中國人慌忙申請“黃金簽證” | 美國

北京——他擁有一座價值300多萬美元的湖畔別墅，車庫裡有兩輛梅賽德斯轎車，還有一名管家，為他拍打枕頭，擦亮皮鞋。

不過北京房地產高管劉西玉（音）生活中最想要的一個便利卻仍然欠缺：一張美國綠卡。

他受夠了中國肆虐的空氣污染和子女承受的僵硬的學校制度，劉西玉去年承諾向加州的一個房地產開發項目出資50萬美元，希望獲得EB-5投資者特別簽證，這樣他和家人就可以更多地待在美國了。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

聯邦特工本月搜查了加利福尼亞州的一家公司，找到了大量證據。該公司被控幫助富有的中國投資者開展欺詐活動，以便獲得綠卡

現在，在一系列欺詐和職權濫用醜聞之後，特朗普總統發誓要收緊移民政策，開展新的審查，這促使數以千計像劉西玉這樣的中國申請人尋求在更嚴格的規定落實到位之前獲得簽證。

立法者本周在試圖對預算達成協議，避免政府停擺的同時，也討論了EB-5項目。

47歲的劉西玉說：“我想幫助美國發展經濟。我不明白為什麼有人會反對。”

渴望將資金從中國轉出的富有家庭，近年來急於通過EB-5項目獲得綠卡。2016年的大約1萬份投資者簽證中，有四分之三都被中國公民獲得。

這個項目有時被稱為“黃金簽證”，已經幫助美國的酒店、高速公路、賭場和其他項目吸引了數以十億計的美元。

但它也引發了對濫用的擔憂，包括本月洛杉磯一起5000萬美元欺詐案的調查，這個案件涉及100多人，其中包括中國公民。

該項目讓特朗普面臨兩難困境，一方面他誓言要收緊移民政策，另一方面他也渴望促進就業的增長。

他在總統競選過程中抨擊中國，但上任以來，卻尋求和中國培養更好的經濟關系。作為商人，特朗普及其女婿、顧問賈裡斯·庫什納(Jared Kushner)認可EB-5項目，以幫助房地產項目獲得融資。

在中國，很多簽證申請人都希望特朗普從商業角度審視這個問題。他們說自己贊成特朗普收緊移民的政策，但他們表示要把重點放在非法移民而不是投資者身上。

來自北京的企業家李靜（音）在兩年前申請了投資移民簽證，她表示，美國讓非法移民留下，卻把通過合法手段尋求簽證的中國投資者拒之門外，這很不公平。

李靜在喬治亞州的一個高速公路項目中投資了50萬美元以便獲得綠卡，加入她正在該州一所軍事院校學習的兒子。她說，中國城市的房地產市場很繁榮，所以人們出售房屋並用這些錢來投資比較容易。

“最重要的是孩子的教育，”她說。“中國的父母願意付出任何代價，來為下一代提供力所能及的最好東西。”

EB-5項目成立於1990年，它允許外國人及其直系親屬在美國申請永久居留權，但他們需要在農村地區或失業率高的地區投資50萬美元，至少產生10個工作崗位，或者也可以選擇在其他區域投資100萬美元。

這個項目非常受歡迎，以至於積壓了2萬多份申請，最長要拖五年綠卡才能批下來。不過很多中國人說他們願意等。

23歲的魏馳（音）兩年前因雇主無法辦理工作簽證而申請了EB-5簽證。他父母來自中國南方城市廣州，他們提供了50萬美元，讓他在華盛頓投資了一座公寓大樓。

魏馳是一名管理顧問，現在靠留學生簽證留在紐約，他說：“我現在所能做的事情就是等。”

一些官員對這個項目疑心比較大。來自加利福尼亞州的共和黨參議員黛安娜·範斯坦(Dianne Feinstein)和來自艾奧瓦州的共和黨參議員查爾斯·E·格拉斯利(Charles E. Grassley)在今年1月提出了消除該項目的立法，稱它導致了龐氏騙局和引人關注的濫用案件。立法者也對投資者安全背景調查不充分表示了擔憂。

範斯坦說，這個項目顯得好像美國公民身份可以出售似的。她說：“數以百萬的人正在等待簽證，為富人提供一條特殊的公民資格通道是不對的。”

一些立法者也擔心，EB-5項目以農村地區的發展為代價，令大城市獲益——鑒於特朗普在農村地區獲得的政治支持，分析人士指出，他可能會對這個說法很敏感。

有些人建議不要取消項目，而是將投資的最低金額從目前的50萬美元提高到135萬美元。其他人則認為應該鼓勵在農村投資，為他們留下一部分簽證。

特朗普政府對該項目的未來仍然保持沉默，不過一些分析師認為，鑒於他在房地產業方面的背景，特朗普可能會支持該項目。庫什納在澤西市有一個特朗普品牌的豪華公寓樓項目，從中國投資者那裡獲得了近四分之一的融資，大約5000萬美元。

“這可能是他們唯一願意接受的移民項目。”康奈爾法學院的移民發教授史蒂芬·W·耶爾-勒爾(Stephen W. Yale-Loehr)表示：“如果設計得當，它可以為美國工人創造就業機會。”

律師表示，由於預計特朗普政府會修改這個項目，過去幾個月裡，來自中國投資者的申請數量出現了飆升。

中國經濟在放緩，政府希望防止資金急速流出，引發不穩定，因此最近實行了嚴格的貨幣管制措施。盡管如此，EB-5項目的投資者通過離岸賬戶等方法繞過了這些規則。

北京移民律師顧歐文（音）說：“很多人擔心這將是他們獲得更好交易的最後機會了。”他還表示，中國的富人也將該項目視為保護資產免受政治風暴衝擊的一種方式。

房地產高管劉西玉表示，他將繼續等待簽證，但他說自己很擔心11歲的兒子在北京的健康和教育狀況。

“如果特朗普總統真的想把美國放在第一位，”他說，“他必須讓中國投資者走進門。”

（據紐約時報中文網）

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪縣。（舊金山房價走勢）

地區界定

下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升9.8%

房產儲量自2015年第四季度減少17.6%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為74天

房產售價與要價的百分比為99.69%

線下交易的房源百分比為57.88%

第四季度房市分析

受高價位房產銷量的刺激，索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時，售價低於100萬美元的房產儲量持續降低，限制了銷售活動的進一步發展。

但是，該地區房價不高，有助於維持對房產的需求。買家數量充足，且部分房產能以高於要價的價格出售，與去年情況保持一致。價格實惠的房產儲量不足仍然是個問題，同時也導致房價的上漲。在舊金山灣區，索諾瑪縣的房產增值率最高，特別是價格相對實惠的房產。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數587,000美元的一套房產。

1743 Northstar Drive, Petaluma, CA 94954
3 室/3浴/1,467 平方英尺
售價：587,500美元

高檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。

5024 Montgomery Drive, Santa Rosa, CA 95409
3 臥/5浴/4,297平方英尺
售價：6,000,000美元

前景預期

近期抵押貸款利率的增加，以及圍繞新一屆政府施政的不確定因素，可能會阻礙2017年第一季度的房產銷售。但是，索諾瑪縣的房價相對不高，這會成為一項有利因素，繼續吸引舊金山灣區的購房者。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

2017年歐洲投資熱點系列——法國 | 海外

2017年1月，節日和冰雪成為這個季節的主題。每年的這個時候，全球各大滑雪勝地紛紛成為旅客們的熱點話題。而在眾多滑雪勝地中，法國阿爾卑斯山脈無疑是所有滑雪者最向往的地方。這裡擁有著全球最大滑雪區Les 3 Vallees，雪區面積是筆者前不久所處的長白山滑雪度假區的近40倍。Les 3 Vallees地處法國南部的Savoie省，距離法國第二大都會區-裡昂約200公裡車程。無論是享受不一樣的生活，或是看中旅游業帶來的商機，相信有不少國人已經想要在這裡置業投資。那麼這一區域是否具備進行地產投資的價值？進入2017年，全法國的房地產走勢又是怎樣的呢？

法國房價 vs 經濟復蘇

新的一年，美國新總統對世界經濟全球化的影響，歐洲四大經濟體英國、法國、德國、與意大利均將在2017年舉行總統大選，加之英國退歐具體方案尚未明確，眾多的不確定性預計將使全球動蕩的政治經濟形勢在2017年持續。並不樂觀的經濟局勢使得房地產投資成為了資產保值與對抗資本波動相對安全的選擇。目前法國房價整體仍處於低位，但復蘇勢頭明顯。2017年，受到法國大選提振，全球經濟復蘇與歐盟低利率的多重刺激，相信會有更加良好的表現。從近五年來法國二手房價走勢與各大經濟社會指數走勢的比較情況來看，我們不難發現法國二手房價增幅遠遠低於法國GDP，國民可支配收入與物價增幅。這說明法國二手房價目前處於被低估的狀態，上升潛力很大。

2016年7月，法國二手房房市場交易量近84萬套，同比增長15%，超過2012年2月水平達到歷史峰值。市場活躍度的增高是因為2015年下半年以來價格的持續上揚增強了買家信心，令大多數人認為市場已經進入上升通道。除此之外，歐盟的超低利率環境對房產市場需求也產生著強大的刺激。在2017年不穩定因素影響下，歐盟提升基准利率的幾率微乎其微。

都會區的房價表現

據法國國家統計局數字，2011年1季度至2016年2季度，能准確反映房地產市場買賣雙方情緒的法國二手房價並未出現大幅上升，反而有著2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市場經歷了漫長的下跌期，直到2015年後半段才開始持續反彈上漲，是近幾年從未出現過的。同其他區域相比，法國最大的兩個都會區巴黎與裡昂則有較好表現，五年間增幅在5%-10%區間。巴黎與裡昂這兩個都會區的房價走勢也十分有趣。不難看出2012年全法二手房價格開始下滑之前，巴黎都會區二手房價漲幅明顯高於裡昂，卻在2012年之後進入漫長的下滑，直到2015年中才開始反彈。反觀裡昂都會區的二手房房價則無明顯跌勢，雖有波動但卻一直保持著向上的大趨勢。

法國Notary Index最新房價指數顯示，2016年2季度法國二手房價同比上漲0.6%。其中，別墅同比增長0.7%，表現優於公寓的0.5%。別墅房價表現好於公寓的這一趨勢也在全法都較明顯。不過公寓二手房價四年內的首次同比增長對投資者也是一個值得關注的好消息。

（房價來源：Notary Index 2016年2季度；租金回報率來源：Numbeo 2017年1月）

投資建議

投資者應當注意的是，別墅與公寓的表現在不同城市並不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法國大城市二手別墅價格增長更快，而在巴黎，二手公寓增則表現更好。這其中很大一部分原因是因為對巴黎購房者構成與其他城市很不相同。作為國際化大都市，很多潛在買家為在外派工作者或投資者，而公寓通常裝修更精致，位置靠近市中心，更符合這部分購房者的需求。反觀其他城市的購房者多半為當地大家庭，別墅也就因此更受歡迎。因此對打算在巴黎置業的購房者來說，位置便利的精裝公寓是投資的首選，巴黎昂貴的公寓價格也凸顯了這一區域的地理價值。而自己喜歡田園生活或打算在不那麼擁擠的城市進行投資的買家，則可以關注房價增幅顯著裡昂與波爾多的別墅。希望通過出租獲得持續回報的投資者，則應該關注不同城市出租回報率的差別。由於房價（尤其是公寓）昂貴，巴黎的出租回報率在法國大城市中相對較低。馬賽與圖盧茲的低廉房價造就了較高的出租回報率，適合打算通過出租收益的投資者。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外買家倍增樓價升2成維市通過學大溫征PTT | 加拿大

卑詩省維多利亞市議會日前已經通過，仿效大溫地區向海外買家征收15%物業轉讓稅(PTT)，藉以遏止該市不斷升溫的房地產市場。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

海外買家倍增樓價升2成維市通過學大溫征PTT | 加拿大 — 卑詩省維多利亞市議會日前已經通過，仿效大溫地區向海外買家征收15%物業轉讓稅(PTT)，藉以遏止該市不斷升溫的房地產市場

點擊查看加拿大更多精品房源

維多利亞市議會以5：3票數通過動議，將向省政府提出有關要求，而省府將決定是否批準實施此稅。

8月檢討措施後才有定案

省長簡蕙芝(Christy Clark)周壹表明，省府須要觀察壹年的樓市數據後，才決定是否在大溫以外設立海外買家稅。換言之，維市會否推出這項樓市“辣招”，最快要到今年8月後才有定案。

去年8月開始，省府向大溫區海外買家征收15%物業轉讓稅。推出新措施後，該區物業的外國買家明顯減少，並且令到樓市降溫。

安省4月20日推類似新稅

不過，大溫海外買家稅卻導致安省多倫多及維多利亞等地區房地產市場，在過去幾個月變得熾熱。至今年4月20日，安省政府宣布仿效卑詩省做法，推出類似新稅。

有經濟分析家指出，除了安省之外，維市是過去壹年平均屋價錄得雙位數字升幅的唯壹加國地區，增幅達20%。

同時，自從去年9月以來，該區涉及海外買家的房屋交易數字，更上升了壹倍。

支持海外買家稅的維市市議員洛夫迪（Jeremy Loveday）指出，維市住房成本和租金正在大幅攀升，令到居民越來越難負擔。

不過，反對征稅措施的楊格（Geoff Young）則表示，措施針對外國人，因此擔心會出現類似昔日聯邦政府征收人頭稅的問題。

（據西岸居）

美國成屋銷售創十年新高買氣仍旺 | 美國

美國3月份成屋銷售創十年新高，近期房貸利率又下跌，可能會持續刺激房市持續增長。

根據美國房地產經紀人協會（NAR）的最新數據，3月份成屋銷售上升了4.4%，達到季節性調整後的571萬套。這是自2007年2月份以來的最大增幅。

現在美國房市面臨的問題是：穩定的經濟刺激了購房需求，但待出售的房屋數量卻在日益減少。其結果導致房價增長的速度超過收入的增長，待售房在市場上的時間也更短。這將抑制房市的進一步增長。房地產公司Redfin首席經濟師理查德（Nela Richardson）說：“3月份的銷售幅度是不可持續的。銷售飆升，但庫存卻沒有。”

在過去的一年裡，房屋銷售增加了5.9%，但市場上的庫存卻下降了6.6%，至183萬套。這意味著更多的買家在爭搶更少的待售房。其結果是房價飆升。3月份的銷售中間價比去年同期上升了6.8%，達到236,400美元，遠高於工資增速。待售房在市場上平均只有34天，遠低於去年同期的47天。

3月份，美國東北部、中西部和南部的銷售量都上升了，但西部卻下降。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看美國房源

隨著近期房貸利率的下跌，購房需求可能會增加。根據房地美公司（Freddie Mac）的數據，在4月20日結束的那一周，30年固定房貸利率下降到3.97%，而在此的前一周是4.08%，3月中旬是4.3%。

房貸利率的下降將刺激更多的買家。房地美公司副首席經濟師基夫（Len Kiefer）說：“現在進入了春天，正是房市旺季。低房貸利率將提升買家的購買力。”

去年11月總統大選後，普遍認為共和黨的稅改、基建投資和放松監管將刺激經濟發展，同時導致利率大幅攀升。但是，近期敘利亞和朝鮮危機、法國大選的不確定性、川普總統的稅改和財政計劃的進展甚微，給未來數月的經濟增長多少蒙上了陰影。這導致上周的美國10年期國債收益率接近5個月來的最低，房貸利率也隨之下降。

然而，預計美聯儲今年還要升息兩次。這可能導致房貸利率上升。網絡房地產公司Owners.com主席烏德爾森（Steve Udelson）說：“市場從來沒有像現在這樣不穩定，很多大事正在發生。”

互聯網資訊綜合整理

開始炒condo？4月上狂升35.7%引領多倫多樓市 | 加拿大

>>>點擊查看：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費

點擊查看加拿大更多精品房源

大多倫多地區獨立屋的房源吃緊，並且價格居高不下，很多人開始不敢貿然進駐。但是，condo公寓樓的銷售異軍突起，成為大多倫多地區很多人買房置業和炒房投機的首選。

多倫多剛剛才發布了政府控制房地產市場的各項舉措報告，但是到底有沒有用還有待觀察。4月上半月，從根據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)月中數據來看，仍然氣勢如虹，尤其是condo公寓樓的銷售讓人驚嘆。

在三月底的時候，condo的增幅已經讓人刮目相看，當時的年漲幅已經高至33.1%。如此同時，獨立屋及半獨立屋分別的漲幅是33.4%及34.4%，當時比condo還要更高壹點。

這個月局勢已經變向了。4月上半月Condo的價格繼續增長，年漲幅已經遠遠超過其他任何物業類型。現在的確可以說，condo在引領整個房地產市場了。

根據Toronto Real Estate Board最新的數據來看，以4月份首14天成交計算﹐獨立屋及半獨立屋均價的漲幅已經放緩，同告回落至30%以下的水平﹐但共管公寓及鎮屋的漲幅依然毫無疲態。

根據Altus集團研究咨詢服務Patricia Arsenault執行副總裁的說法，非常有限的獨立屋房屋庫存是推動價格上漲的關鍵因素，也限制了消費者的選擇。

她說：“如果我在十年前要購買壹個單戶住宅，那麽我可以從500個不同的地方慢慢挑，大概選擇面有接近18,000個單位。” “今天，卻不到100個項目可供選擇，總共只有約1000個單位。而且我必須很快采取行動才能得到其中的壹個”。

所以越來越多的人開始選擇condo。

目前大多倫多的condo均價由3月底518,879元升至551,225元，過去1年來升幅高至35.7%。

4月1日至14日期間，整個大多倫多地區condo交易與去年同期相比增加14.8%，比其他任何低層物業的交易量都高，壹共有1,468套。

截至4月14日為止，416地區公寓均價半月上漲價格3.7萬，目前價格已經達到587,949元，年增幅達到了36%。

905地區的價格也不可小看，均價比3月底增加超過1.3萬元，現在已經達到454,175元，年漲幅也有30.9%。

獨立屋價格變動不大，漲了11,419元，漲幅低於1%，年增長目前已放緩至28.3%，由上月的1,214,422元上漲至1,225,841元。。

半獨立屋半個月來均價增加9,903元，目前已經達到868,105元，年升幅回落至27.7%。

但是，盡管公寓樓相對獨立屋而言價格通常便宜不少，但是不同的地區價格差距還是相當大。炒房，還是自住?開車，還是乘坐公共交通?上班，還是不需要出門工作?這些都將決定了妳把房子選在哪裏。

相關資訊：安大略省新政：向外國買房者征15%投機稅

（據加拿大家園）