全球富豪裸奔 終於知道中國富豪為什麼在境外大買房子了 | 海外

靴子終於落地了。財政部等六部委聯合發布《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》,從7月1日起,中國境內金融機構將對存款賬戶、托管賬戶、投資機構的股權權益或債權權益以及具有現金價值的保險合同或年金合同開展盡職調查。

全球富人大裸奔,想想就很壯觀。當然,這只是想像。

目前,全球100個國家已經簽署了協議,兩個國家信息互換還要國家之間簽署協議,富人稅收裸奔不是現在的事,但為期也不遠了,地球村在稅收方面也體現出來了。

有幾件事情,正在換美元、或者移民的人一定要清楚。

一、不要抱僥幸心理,全球征稅這是地球村的大事。

稅收信息互通這件事是“地球村”裡面的帶頭大哥主抓的。

2010年,美國頒布《海外賬戶稅收合規法案》(FATCA),要求外國金融機構向美國國內收入局報告美國稅收居民(包括美國公民、綠卡持有者)賬戶的信息,否則外國金融機構在接收來源於美國的特定收入時將被扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

接下來,重要小弟跟進,形成了一個“稅收斧頭幫”。

2014年7月,受二十國集團(G20)委托,經合組織(OECD)發布金融賬戶涉稅信息自動交換標准,獲得當年G20布裡斯班峰會的核准,目前已有100個國家(地區)承諾實施“標准”,中國內地、中國香港中國澳門地區都在名單上。我國首次對外交換信息的時間為2018年9月,從7月1號開始,有1年零2個月的時間。

那些沒有簽署協議的國家,估計會遭到協議國的掣肘,這100個國家都承諾信息互換了,其他100多個國家不按標准做,市場會急劇縮小。

從今年7月1日以後,你到金融機構開立帳戶,得簽個類似於承諾書的東西,保證你不是非居民帳戶。

《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》:能阻止富人逃稅嗎?
《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》:能阻止富人逃稅嗎?

二,你到底要關心什麼?

如果你是中國居民,並且把財富部分轉移到了其他國家,需要關心的是,你的財富所在國有沒有CRS,中國有沒有跟你財富所在的國家簽署信息互換協議。

如果你是中國居民,還沒有轉移財富,你的信息不會被交換,那CRS跟你沒有一毛錢關系,你按照國內的規則交稅、經商就行了。

即使你已經轉移了財富,或者已經拿了綠卡,需要關心的是,中國有沒有跟那個國家簽訂互換協議。這100個承諾實施標准的國家或者經濟體,如果沒有跟中國內地簽訂協議,那信息也不會被換。

信息不一定馬上換,但有了這個標准,只要簽署了協議,信息要換就隨時可以換了。內地和港澳之間信息交換尤其容易,《人民的名義》裡面的高小琴,給孩子在中國香港辦了2億港幣的信托,如果內地和中國香港之間簽署了協議,中國香港的信息就傳到了國內,還用得著以後這麼反腐嗎?第一時間就在視野之內了。

讓我想像一下那幅畫面,拿到美國綠卡的人,是美國的納稅人,要受到美國的監管,但你身份在中國、長住在中國,又要受到中國的追究——怪不得有那麼多人放棄綠卡呢。

有多少錢算有錢?高淨值人群的門檻是100萬美元,存量個人賬戶包括低淨值賬戶和高淨值賬戶,低淨值賬戶是指截至2017年6月30日賬戶加總余額不超過相當於100萬美元的賬戶,高淨值賬戶是指截至2017年6月30日賬戶加總余額超過一百萬美元的賬戶。

三、存款、保險、信托、基金都不行,房地產信息不用交換,怪不得那麼多人到境外買房子,中國香港的房價大漲特漲。

根據六部委發布的文件,本辦法所稱金融資產包括證券、合伙權益、大宗商品、掉期、保險合同、年金合同或者上述資產的權益,前述權益包括期貨、遠期合約或者期權。金融資產不包括實物商品或者不動產非債直接權益。

看清楚了嗎,你買的工廠、別墅、游艇、土地,都不是金融資產,都不用交換信息。

國人在境外投資90%是房地產,中國香港的土地被內地資金哄搶。根據高力國際提供的數據顯示,2016年初至今年第一季度,內地發展商在中國香港市場競標獲得10幅土地,總耗資588.9億港元,占同期中國香港整體土地招標成交金額的57.7%。

境外買房買地,就是為了避免財富裸奔披上的一件華彩外衣啊。

(據中國證券網)

誰能戳破加拿大樓市泡沫?| 加拿大

近日,一棟位於大溫哥華地區的全新住房,在中國香港的一家網站掛出售價——2099比特幣。

溫哥華,曾是全球最火爆的樓市之一。不過,眼下,加拿大最熱的房地產交易市場是多倫多。最新數據顯示,今年3月,多倫多平均房價漲幅創1989年2月以來的最大單月漲幅。

誰在投資這些地區的房產?

數據顯示,亞協羅森咨詢公司統計,2010-2015年加拿大房地產吸收了約930億美元來自中國的投資。世邦魏理仕(CBRE)統計,去年一季度,溫哥華吸收了全加72%的地產投資。

那麼,加拿大房地產市場泡沫有多大?會不會被刺破?

《國際金融報》記者為此采訪了加拿大lovehomerealty地產經紀公司房產投資人DianaPeng、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林。

溫哥華房價飛了

2008年後,美國住宅房地產投資占GDP比重節節攀升,加拿大也一樣。如今,加拿大住宅房地產投資占GDP比重高達7.7%。

加拿大經濟形勢最好的幾個省,包括英屬哥倫比亞、安大略省等,經濟增長有四成來自於房地產與相關融資。

最熱的當屬溫哥華房地產市場。世界著名銀行瑞士UBS銀行指出,溫哥華房地產市場從2007年就開始了價格虛高。

2016年1月份,大溫哥華地區的平均房屋價格達到104萬加元。由於市場過熱,溫哥華不得不出手管控,向買房的外國公民征收15%的房地產轉讓稅。從2016年年中起,溫哥華房屋價格開始向下走。

不過,時隔9個月,溫哥華的房價又要“漲上天”。

根據大溫哥華地產局的統計,今年4月,大溫哥華區房屋平均價格同比增長11.4%,至941100加元,該區域也是加拿大最貴的房地產市場。

從分類來看,這個區域的公寓價格上漲最快,同比漲幅高達16.6%,環比則跳漲3.1%,至554100加元;連棟房屋的平均價格同比上漲15.3%,環比上揚2.4%,至701800加元;獨立式房屋的平均價格同比增加8.1%,環比漲幅為1.8%,至1516500加元。

截至目前,獨棟房屋價格已經接近去年高點,聯棟房屋和公寓價格均創下歷史新高。

換句話說,15%的外國人房產稅僅僅抑制了房產轉讓的速度。而在賣家們等待更多激進買家出現時,已經有新一批買家湧現,這些人可不在乎15%的房產稅。

大溫哥華地產局主席JillOudil在報告中表示,在公寓和城市住房市場,需求已經連續幾個月增長,但供給並沒能跟上需求的步伐,“這種失衡正在刺激價格上漲”。

多倫多緊隨其後

眼下的多倫多,正在緊追溫哥華,房產泡沫不斷膨脹。

官方數據顯示,大多倫多地區的房價已經歷連續兩年的兩位數增長。今年3月,多倫多平均房價較去年同期增幅達33.2%,至916567加元,為1989年2月以來的最大單月漲幅,也比2月房價環比上漲4.6%。

根據加拿大地產協會公布的數據,在大多倫多及周邊地區樓市帶動下,3月份加拿大全國房屋銷量創下歷史新高,平均價格則較去年同期上升8.2%。

面對大多倫多地區快速上漲的房價,安大略省政府4月份宣布,出台一系列樓市降溫措施。

安省的新政對該省房價起到指導作用。

加拿大房地產市場泡沫有多大?會不會被刺破?
加拿大房地產市場泡沫有多大?會不會被刺破?

加拿大lovehomerealty地產經紀公司經紀、房產投資人Diana Peng告訴《國際金融報》記者,地產局4月底公報數據顯示,較去年同期,安大略省售房價格增長了24.%,銷售量降低3.2%,“新政是4月20日實施的,按照過往3%的月增長來計算,考慮有條件銷售因素,預計4月20日之後的房屋價格較上月同期跌了大約6.1%”。

從區域角度,目前的“受災”最為嚴重的區域是New Market、奧羅拉(Aurora)和Vaughan,4月20日之後的房屋價格降幅約在10%左右。比較抗跌的主要是北部的KingCity,西區Burlington,Caledon等投資冷門區。

在DianaPeng看來,近期房價下跌的原因有三點,新政出台後,很多售房者是硬性需求換房,必須賣房,因此引發持觀望心理的投資者壓價;第二,5月和6月是安大略省樓市交易集中時段,上盤量增加引發價格降低;第三,貸款政策收緊。

“個人認為,100萬加元以上的房子確實有一定的泡沫。不過,從外來人口流入數量來看,安大略省的房產還是很樂觀。”Diana Peng預測,安大略省的房地產市場成交量會蕭條一段時間,不過,價格繼續下探的可能性不大,膠著一段時間後再慢慢回升。“但這段周期會維持多久呢?關鍵還是看數據的變化,以及政府的政策導向以及銀行的利率變化和貸款松緊度”。

誰能戳破這個泡沫

“加拿大房地產泡沫是一大潛在危機。雖然市場系統性危機的層級與2008年美國房地產市場不可相提並論,但有許多現像雷同。”復旦大學金融學博士後、加拿大溫莎大學金融系訪問學者程永林告訴《國際金融報》記者,“加拿大以貿易立國,國際貿易額占GDP權重很高,外貿依存度常年保持在60%以上。金融危機後,全球貿易市場大幅萎縮,對加拿大的進出口貿易產生了較大衝擊和影響。而房地產市場景氣度上行,甚至適度過熱,對加拿大經濟的貢獻不小。”

程永林認為,雖然學術界對經濟泡沫的研究已有100多年歷史,但測量房地產泡沫的困難在於,一方面,無法確定房地產基礎性價格的正常值或區間,另一方面,難以在實踐中區分理性交易者和噪聲交易者,“對於加拿大房地產市場泡沫的研究和測度,需要甄別國內買家與國際炒家的權重。所以,政府部門傾向於采用指標法判斷住房市場泡沫,其中房價收入比是更為常用的評判指標”。

在北美,一旦房價增漲速度超過居民收入的增長速度,房價上漲勢頭將不會持續太久。眼下,加拿大房地產價格早就已經炒作到與一般居民的經濟能力完全脫節。

根據程永林介紹,國際組織Demographia所做的2017年國際住房負擔能力研究報告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2017》顯示,加拿大房價收入比情況是:溫哥華為11.8,多倫多為7.7,蒙特利爾為4.8,卡爾加裡為4.6,埃德蒙頓為4.1,渥太華-加蒂諾區是3.9,魁北克是3.6。

從這一數據分析,溫哥華和多倫多的房地產泡沫明顯,而其它地區的樓市基本處於較為理性發展和溫和上漲的狀態,對於拉動經濟增長有利。

再來看看加拿大家庭貸款的狀況,不難發現,加拿大家庭貸款占可支配個人收入的比例已經遠超美國在2008年前後的頂點,這個比例還在不斷上揚。值得注意的是,這個國家的家庭貸款很大一部分是抵押貸款。

不過,加拿大家庭平均債務占可支配收入的比重超過165%,已高於美國次貸危機爆發前的負債率。

投資大師橡樹資本(Oaktree)主席霍華德·馬克思(Howard Marks)曾說,一個資產泡沫破滅存在兩個條件:價格夠高和杠杆夠大。

一直認為加拿大房市有泡沫的經濟學家David Madani斷言,加拿大房地產市場泡沫將破滅,房價將出現斷崖式猛跌,全國房價會跌30%甚至40%,一直跌到與居民收入大致相呼應,也就是符合家庭收入的水平。

不過,程永林認為,“樓市泡沫已經破滅的判斷,尚缺證據支持。加拿大的樓市調控政策應當分城施策,效果會更明顯”。

(據國際金融報)

在佛羅里達州邁阿密參與房產拍賣前必須了解的三個問題 | 美國

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【最新消息】James Pratt先生正式入圍本年度澳大利亞REB頂級拍賣師決賽,賽果將於7月份宣布。

隨著世界大多數國家將拍賣作為售房途徑,全球對房地產的拍賣需求也在持續增長。

房地產拍賣在歐洲、澳洲及英國是很受歡迎的主流售房方式。在這些地方,拍賣會地位尊貴,主要針對高端房產尤其是超奢華房產市場。

來自邁阿密海灘(Miami Beach)科威國際不動產(Coldwell Banker)的Alyssa Morgan 是位“30 Under 30”(由福布斯發布的30位30歲以下在不同領域做出傑出貢獻的人士)經紀人,她說:“在邁阿密,進行拍賣的一般都是滯銷房產,因此拍賣前需對買家進行拍賣流程的培訓,使他們能平和面對,適時出價。”

邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan
邁阿密海灘科威國際不動產的“30 Under 30”傑出經紀人Alyssa Morgan

Alyssa曾經掛牌並售出了邁阿密海灘一些頂級奢華豪宅,她說,“房產拍賣在邁阿密並非常態,但一些奢侈房產會采取此種方式銷售。星島(Star Island)便是其中一例,該島嶼位於邁阿密海灘最令人垂涎的位置,也是是唯一一個擁有海濱住宅的島嶼,有許多名人和企業巨頭在此居住。” 幾年前該島嶼已以1200萬美元拍賣售出。拍賣會由科威國際不動產邁阿密海灘項目的Jill Eber 主持,起拍價為1050萬美元。

拍賣流程的緊迫性可以幫助業主迅速賣掉房屋——這也使買家可早日購房,甚至在拍賣前購房,如果業主也想將房屋早點出手的話。

以下是買家在邁阿密競拍房屋前需要了解的三個問題。

1、買家是否可以在拍賣前出價?

盡管房產銷售中並未提及買家在拍賣日前出價的問題,但幾乎所有拍賣房產的業主都會接受或至少看一下拍賣日前的出價。買家只需簡單的咨詢下賣方經紀人:業主是否打算提前賣房、是否可以在拍賣日之前向業主出價。

據邁阿密經紀人Alyssa Morgan 說,“參與拍賣的業主更傾向於以市場價格將房產盡快出售,而非待價而沽。”

在拍賣日之前出價也是最佳購房方式,這樣可縮短等待拍賣的時間,同時也能讓新買家進入市場。

2、咨詢是否已有買家出價?

要想以最優價格成交,買家需要了解市場行情——詢問一下該房產是否已有拍賣前出價?

這會讓你更清楚地的解該房產的市場關注情況,同時也讓你的出價所處位置更加明了。如果無人出價意味著對該房產關注者較少;有幾個出價至少會讓你知道市場行情。在不確定是否已有出價的情況下,不要在拍賣日之前出價。

3、所拍賣房產是否有任何特殊條件?

對業主而言,拍賣的一個主要優勢在於它讓買家更快地采取行動,這也意味著,一些拍賣房產可能會附帶常規銷售中沒有的特殊條款。

買家需意識到,在拍賣日臨近時去完成所有的調查及查驗工作是很有壓力的,因此需盡早進行調查、詢問該交易是否帶有任何特殊條款。

邁阿密是美國頂級房地產市場之一,住宅和商業物業相結合,業態豐富
邁阿密是美國頂級房地產市場之一,住宅和商業物業相結合,業態豐富

邁阿密是美國頂級房地產市場之一。這裡氣候溫和,四季如春,住宅和商業物業相結合,業態豐富。

盡管房地產拍賣在邁阿密並不常見,但也時常發生,這個過程對買賣雙方來說都是一個良好學習機會。

 

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

Juwaicolumnist

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德州達拉斯應征稅房地產總值上升11% | 美國

達拉斯中央估稅區主管5月16日表示,由於房地產市場的蓬勃發展,導致今年達拉斯郡的應征稅房地產總值大幅上漲。

據首席估稅官肯·諾蘭(Ken Nolan)透露,全郡範圍內的住宅房產估稅價值攀升了9.9%,而商業房產價值則大幅攀升了14.6%。新建房產的價值和去年相比也飆升了25%。諾蘭公布了達拉斯郡的初步估稅價值,但指出一旦業主對估稅價值提出異議後,房產總值將會下降。

諾蘭說,大約有54%的郡內住宅房主今年會看到其房產估稅值上升。他補充說,郡內的房屋供不應求。 “我們之前從沒見過像過去兩三年看到的達拉斯房市那樣強勁,人們甚至直接上門敲門,問:‘你要賣你的房子嗎?’因為有太多人搬到這裡來了。”

總體來說,郡的應征稅房產價值飆升了11.1%,但郡的預算總監賴恩·布朗(Ryan Brown)表示,他預計在業主提出異議結束後,最終的增長數字會接近7.23%。

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達拉斯-沃斯堡地區是今年第一季全美房價升幅最大的地區之一,和2016年同期相比,房價上升了12.6%
達拉斯-沃斯堡地區是今年第一季全美房價升幅最大的地區之一,和2016年同期相比,房價上升了12.6%

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通常估稅區先決定初步的市場價值,然後如果房產業主相信估價過高的話,允許他們提出異議,提出異議的截止日期是5月31日,聽證則可以持續到7月20日。在最終價值於7月25日通過後,郡和其它稅務機構將決定稅率,這就決定了業主們最終的稅單金額。

達拉斯郡的法官詹金斯(Clay Jenkins)說,他非常擔心那些工薪家庭,為支付房產稅而負擔沉重。他表示:“希望今年我們會給人們一些有意義的解困措施,無論我去到哪裡,我都聽到人們談論因房價太高而放棄房屋。”

詹金斯和委員約翰·威利·帕萊斯(John Wiley Price)一起投票,設法稍微削減了稅務機構之一的帕克蘭德紀念醫院的稅率。

帕萊斯表示,盡管房主不希望支付更高的房產稅,但房屋價值上升對他們來說並不全是壞事,他們肯定還是寧願看到自己的資產升值,而不是像在2008年衰退時發生的那樣貶值。

根據美國國家房地產經紀協會,在其調查的178個都市地區中,達拉斯-沃斯堡地區是今年第一季全美房價升幅最大的地區之一,和2016年同期相比,房價上升了12.6%。

在全美範圍,中間房價和去年同期相比上升了6.9%,達到232,100美元,而在達拉斯-沃斯堡地區,中間房價已經達到236,500美元,史上首次超越了全美的中間房價。

互聯網資訊綜合整理

《USA地產大亨》連載(二)——如何選擇地理位置 | 美國

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正如我們上周談到的,穩定的收益、完善的法律制度、較高的流動性和透明度讓很多人堅信投資於美國房地產是一項明智的選擇。然而,美國共有五十個州,和數不清的大中小城市!應該投資於哪個城市呢?

一些海外投資者根據個人的經歷和人脈關系選擇投資地點,例如有表哥住在紐約,或是曾在佛羅裡達州讀書,抑或是曾去過加州旅行。但在現實生活中,一名專業的投資顧問能夠基於當地市場情況和關鍵經濟指標幫助你進行戰略性選址規劃,這些指標包括供求關系、流動性、就業增長率,和當地商業環境等。下面,我們就一同來探討如何分析市場狀況,並進行投資選址。

門戶城市

隨著全球化的不斷升溫,許多美國大城市迎來越來越多的國際人口。這些大都會區擁有極高比例的核心物業資產,最集中的財富,高速增長的經濟,以及對土地開發使用的多元化需求。與此相反,小型城市擁有相對較少的資本、資產交易量,流動性也更低,所以較少引起國際投資者的注意。比如位於郊區的農場,往往環境舒適宜人,並且可能有石油開發的機會,但是卻鮮有交易,例如位於西德克薩斯州,售價$7.25億美元的瓦格納農場,自1849年建成以來最近第一次出售!

美國的門戶城市(Gateway Cities)相當於國內的一線城市,一般所認為的門戶城市包括:紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密、華盛頓特區、達拉斯、西雅圖、芝加哥和休斯頓。這些美國最大的都會區擁有強有力的經濟增長率、成熟的房地產投資市場,以及大量的國際人口。本書第四部分將由房地產專家詳細介紹這些門戶城市並提供獨家投資建議。

供求關系

正如很多房地產投資者所熟知的,房地產投資是建立在供求關系的基石之上。市場對房地產物業的需求主要由強有力的經濟增長所推動,經濟增長帶動就業率提升,吸引更多就業人口來到當地工作、居住,並因此推動房地產價值上升,新興地產開發項目接連動工,從而進一步促進整體經濟發展。

以下是美國12大城市及全美就業同比增長率:

資料來源:美國勞動統計局,2016.7
資料來源:美國勞動統計局,2016.7

另一方面,房地產物業的供給受到可使用土地面積和政府區域規劃的限制,並受到投資活動及其他因素的影響。

分析房地產供給的首要原則便是土地的有限性,正如一句房地產業名言所說,“他們無法創造出更多土地。”(“They aren’t making land anymore.”)沒有人能夠為了填補房地產供應的短缺而創造出更多相同的土地。每一塊土地都是不同的,並且土地只有有限的供應量。土地並非工廠生產的大宗商品,如果某一地區的建築用地供給不足,沒有人能夠運進來更多土地以滿足需求,因此,只能在當地供給並且受到所在地市場狀況的影響。

政府的區域規劃(Zoning)對房地產供給有著顯著影響力。舉例來說,加州洛杉磯有非常嚴格的區域規劃條例,通常,更改一塊土地的區劃,獲取建築許可證(Building Permit)需要數年之久,這意味著在更改區域規劃和審批建築許可期間,這一區域會積累大量的需求。洛杉磯有大約50個非常獨特而與眾不同的街區!例如,洛杉磯迪士尼樂園附近最近出租公寓的需求量猛增,但是出租型公寓的建築許可已被積壓數年,因此,任何早期獲得出租型公寓許可的項目將會獲得極大的市場需求,以及隨之而來的高水平投資收益。通常,在房地產投資開發中,與當地擁有豐富經驗,熟知政府審批程序的地產商合作是獲得成功的關鍵。

影響供給的第三個重要因素是房地產物業的重置成本。建築的最主要的成本包括土地成本、建築材料及施工成本,以及聘請建築師、工程師、律師等的費用。如果成本中的任何一項過於昂貴以至於總開發成本超出在當地需求狀況下買家所願意承受的價格,則項目不應進行。

關於供求關系的一個很好的實例便是綠地集團2014年在美國的投資。在投資之前,綠地集團調查了全美自住型公寓的總體供求關系,首先,他們分析了美國房地產業所處的整體經濟周期,之後對比了不同的州和門戶城市並選擇了加州主要城市洛杉磯。在洛杉磯範圍內,綠地集團考察了所有主要街區的經濟復蘇及增長狀況。最終,他們決定在具有戰略性地位的洛杉磯市中心區域建設其巨型公寓項目,項目不僅靠近久負盛名的南加州大學(University of Sothern California)和數量眾多的文化娛樂場所,而且坐落於南公園(South Park)區域的中心位置——洛杉磯CBD重要的“生活、工作、休閑”綜合區(Live-Work-Play)和市內新建或重建項目區(Urban Infill),這一區域近年來物業大幅升值。如今,綠地集團的“洛杉磯綠地中心”(Metropolis)出售迅速。

分析師城市排名

美國的大型房地產投資和研究公司每年基於一系列指標對各大城市進行排名,這些排名可以幫助投資者更好地做出戰略性選址規劃。例如,上文圖中根據就業增長率的排名,以及普華永道(PwC)和城市土地學會(ULI)針對2017年商業地產投資市場的排名(下圖)。

資料來源:Emerging Trends in Real Estate, 2017
資料來源:Emerging Trends in Real Estate, 2017

此外,還有針對城市多元化的排名。例如,德克薩斯州近幾年來經濟蓬勃發展,然而由於休斯頓的經濟主要依賴於石油產業,所以受到油價下滑的負面影響較大。相比之下,達拉斯和奧斯汀則有很大不同,達拉斯是全美經濟最多元化的城市之一,由於達拉斯在地理上位於美國的中心位置,它也成為各大行業的產品分銷樞紐地。如下圖所示,芝加哥、達拉斯、坦帕和丹佛是經濟最多元化的四個美國城市。

資料來源:Moody’s Analytics, JLL
資料來源:Moody’s Analytics, JLL

通過研究這些排名,你可能發現一些二線城市,它們並非國內投資者首選的門戶城市,但卻在核心增值資產、增值資產和機會主義資產方面提供了優越的風險/回報水平。正如普華永道(PwC)高管Mitch Roschelle在2015年所言,很多投資者從一線沿海城市轉向房地產價格快速上升的二線及三線城市,城市名以“Ville”結尾的城市——包括田納西州的Nashville和Knoxville,肯塔基州的Louisville,和佛羅裡達州的Jacksonville——正在吸引著越來越多的年輕人,這些城市擁有較小規模但類似於紐約和舊金山的購物中心、餐廳和娛樂休閑場所,以及較低的物價水平、房價和豐富的就業機會。“如果年輕人希望組建新家庭,他們會選擇一個他們能負擔得起的地方”,Mitch Roschelle表示。

資本成本

在選擇投資地時,另一個需要考慮的因素是投資者的資本成本。如果你的資本成本很低,那麼主要門戶城市中的,提供穩定可靠但相對較低回報率的核心資產將是很好的選擇。例如,安邦保險擁有大規模的保險資金,而從2012年開始,中國保險監督委員會放寬了保險資金投資不動產的品種、範圍和比例,並且調高保險公司境外投資余額的上限至總資產的15%,從而促進投資多元化,和保險資金的總體穩定性。在這樣的背景下,2014年安邦保險在舉世矚目中以$19.5億美元的價格收購了全球著名的紐約地標建築——華爾道夫酒店(Waldorf Astoria),該酒店是各國元首到訪美國經常下榻之所,亦是紐約主流社交活動的中心地帶,被希爾頓創始人康拉德·希爾頓稱為“絕佳之精品”。這樣的核心資產年投資回報率較低,但考慮到保險公司的低資本成本,以及對於全球多元化投資的需求,這是十分明智的一項收購。

品牌影響力

如果投資資本來源於一個注重其國內外市場形像的大型企業,則投資物業的選址對於企業品牌形像有巨大的影響。如上文中的例子,安邦保險相對來說是一家比較年輕的公司,在中國以外不多為人所知,但是當收購了曼哈頓著名的華爾道夫酒店之後,安邦保險在紐約、美國,以及全球商業精英中為人所津津樂道。在黃金市場投資的著名物業對企業品牌的提升效果遠遠超過投資於偏遠地區的不知名物業。

地理多元化

正如巴菲特的投資名言所說,不要將所有雞蛋放在一個籃子裡,投資者最好不要將所有資產投資於同一個城市。選擇在不同方面擁有強大潛力的數個關鍵城市,並投資於這些城市的房地產項目,這樣,當一個地區經濟放緩時,如底特律在通用汽車破產後經濟一路下滑,其他地區的地產項目仍表現良好並提升整體投資回報。

如果進行海外投資的部分原因是將資產投資於中國經濟以外,從而達到多元化,那麼,投資於不受大規模國內資本影響的地區則是明智之選。例如,加拿大溫哥華的房價因國內買家眾多而大幅升值,如果國內經濟增速下滑,溫哥華的房地產價格將很可能下跌,因此,在這裡的投資並不能很好地保護投資者免受國內經濟波動的影響。類似的,由於加州擁有優質的氣候條件,並且距離中國相對較近,很多亞洲投資者在加州購買房產,構成了這裡需求和供給的重要組成部分,這樣的現像不僅在加州爾灣和傳統的華人社區存在,加州大部分地區均是如此。所以,在加州以外的地區投資才能更有效地對衝中國經濟的波動。

小結

海外投資選址需要考慮多種不同因素,從風險/回報水平到品牌影響力,從各大城市排名到地理多元化選擇等等。在投資前進行詳細的考察和規劃,咨詢投資顧問,並根據自身投資需求和公司發展方向選擇最優質的戰略性地理位置將確保你達成理想的投資目標。

 

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年,最近領銜合著《USA地產大亨》一書,為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前,他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購,以及$1億美元的公寓項目投資。

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本書名為《USA地產大亨:中國企業投資美國地產指南》,書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版,圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗,針對國內投資者的需要合著本書,幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場,由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時,著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南,亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店,以及美國Amazon有售。

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從五月起,我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節,就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論,包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等,敬請關注!

《USA地產大亨》連載文章:

 

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

Juwaicolumnist

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信心背離?美四月新增房貸量爆減20% | 美國

美國的房屋建築商預計銷售將會更強勁,但目前的新建房屋之抵押貸款申請量並不支持這一期望。

繼四月份的下滑後,五月份房屋交易商的情緒指數上漲了 2 點,為經濟衰退以來的第二高。美國住宅建築商協會的月度指數現在為 70 點。

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NAHB 房地產指數
NAHB 房地產指數

NAHB 的主席 Granger MacDonald 表示,即使在更高的建築材料成本和勞動力短缺的情況下,房屋建商對房市的樂觀態度依然在增加。

房屋建商的情緒指數可能會持續上升,但小坪數住宅的開工率並沒有獲得強勁增長,依賴初階抵押貸款的購房者顯然正在努力降低負擔。根據抵押貸款銀行家協會的資料,與 4 月份相比,新屋的抵押貸款申請量在 4 月份下降了 4.3%。這是今年以來的首次下降。 較 3 月份的申請量大幅下降了 20%。

MBA 的副總裁 Lynn Fisher 表示,相對較強的 3 月份可能會從 4 月份吸走一些交易量,從而加劇季節性之衰退。盡管住房需求穩定,但房屋建築業的勞動和材料成本持續上漲,這將使房屋建造的速度放緩。

(據鉅亨網)

求“地”若渴 發展商出價更高趨勢將持續 | 新加坡

新加坡私宅市場展望良好,房地產發展商求“地”若渴,不僅更積極參與政府售地計劃的競標活動,出價也比以往更高。分析師預計,這個趨勢今年會持續下去。

房地產咨詢公司高緯環球(Cushman & Wakefield)針對今年上半年政府售地計劃(Government Land Sales)的研究報告指出,今年上半年,每項售地競標活動平均吸引了13.3家發展商參加,比2015年下半年平均多出五家。

求“地”若渴 發展商出價更高趨勢將持續 | 新加坡
新加坡私宅市場展望良好,房地產發展商求“地”若渴,不僅更積極參與政府售地計劃的競標活動,出價也比以往更高

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其中以道德路(Toh Tuck Road)壹幅99年地契私宅地段,出現24方人馬競標,遠遠出乎市場預料,而且發展商的出價也遠高於預期。

馬來西亞發展商實達集團(S P Setia International)以高達2億6500萬元的價格得標,相當於容積率每平方英尺939元。

高緯環球研究主管李敏雯說:“這顯示,在近幾個月推出的新私宅項目獲得良好反應,促使發展商對私宅市場的信心增加。”

根據市區重建局的4月份數據,新私宅項目海景軒(Seaside Residences)和Park Place Residences分別售出50%和48%的單位。

宅豪佳苑(Grandeur Park Residences)的表現最好,已賣掉了71%的單位。

The Clement Canopy也售出了58%的單位。

發展商在競標時,出手也更闊綽。報告指出,在今年上半年出售的地段平均溢價為29%,創下五年新高。去年下半年的平均溢價為13%,而去年上半年的溢價是負4%。

報告還認為,發展商願意出高價,顯示他們預計私宅價格會在今年見底,因此有信心能在短期內以較高價售出私宅單位,

外國發展商也對我國地段充滿興趣,今年上半年出售的地段當中,有壹半是由外國發展商標得。這包括實達集團,以及標得西海岸谷(West Coast Vale)地段的中建南洋(China Construction (South Pacific)Development)。

在最近的淡濱尼10道地段的競標活動,九家參與競標的發展商當中,有五家是中國公司。

李敏雯指出,外國發展商進軍我國市場的門檻低,因此在這個目前以資金推動的市場,本地發展商可能會在競標時輸給財力雄厚的外國發展商。私人地段收購活動也可能出現這種情況。

相關資訊:全球豪宅價格漲幅前五中國占三 多倫多第三

(據聯合早報)

Zillow報告顯示 美國租房市場顯露疲態 | 美國

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3月份美國房屋租金僅比去年同期增長0.7%,創五年來最低漲幅
3月份美國房屋租金僅比去年同期增長0.7%,創五年來最低漲幅

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據美國最大的房地產數據平台Zillow發布的最新報告,隨著新房開始滿足租戶的住房需求,美國租房市場呈現出疲軟態勢。3月份房屋租金僅比去年同期增長0.7%,創五年來最低漲幅。

報告指出,舊金山地區租金相比去年同期回落0.1%,而去年當地租金曾增長10%;聖何塞地區租金回落1.1%,去年同期曾增長9%。即便在熱門的西海岸地區,租金飛速增長的步伐也開始減緩,西雅圖房租同比上漲6.7%,但自2016年8月以來,增速一直呈現放緩趨勢。

報告指出,美國房地產市場仍然存在低庫存問題。目前全美市場的房源量比去年同期減少了5%。全美排名前35的大城市中,明尼阿波利斯、俄亥俄州哥倫布市和西雅圖的庫存下降最快,分別比去年同期減少24%、19.5%和17%。目前美國平均房價為每套19.65萬美元,較去年同期上漲6.8%。35個大城市中,西雅圖、佛羅裡達州坦帕市、達拉斯市的房價同比漲幅最大,其中西雅圖房價漲幅接近12%。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell表示,抵押利率不斷上漲、租金漲幅趨於平緩等因素,將削弱購房者的整體購買力及購房需求,也將抑制房價過快上漲。

(據中國證券報)

柬埔寨青年公寓市場前景廣闊 人口紅利發揮關鍵作用 | 海外

人口的年輕化正在給柬埔寨社會經濟帶來巨大的改變,據統計,柬埔寨 2015 年的人口約為 1,565 萬人,人口平均年齡為 27 歲,其中 30 歲以下的年輕人佔總人口的 70%,整個人口結構呈現非常完美的金字塔型,人口年輕化程度較高,勞動力充足,人口紅利對柬埔寨的經濟發展有關鍵作用。

華商日報報導,人口年輕化對柬埔寨房地產行業有明顯影響。迄今為止,柬埔寨的房地產價格已經連續多個季度保持漲勢,是房地產價格上漲時間最長的國家之壹,而且還在繼續保持上漲勢頭,過去三年平均房價漲幅 20% 以上,房價基期仍低。

同時,人口的年輕化也在潛移默化的改變著柬埔寨人的傳統居住觀念,如以往柬埔寨人居住更願意選擇排屋,而現在柬埔寨的年輕人則更願意選擇配套更好,更加現代化的公寓居住。

同時,柬埔寨外資投入正在大幅成長,資金來源國包括中國、南韓、日本、歐美等國。隨著外資的進駐,越來越多外國人前往柬埔寨經商、旅遊,現代化的高端公寓成為他們的剛需。但是據數據顯示,截止到 2018 年,柬埔寨首都金邊的公寓數量僅僅只有 1 萬套,將明顯供不應求。

相關資訊:海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務

(據鉅亨網)

第一季度英国房地产数据出炉 | 英国

根據英國房地產研究機構Lambert Smith Hampton發布的報告顯示,2017年第壹季度英國房地產整體投資額為111億英鎊,與上壹季度相比下降了15%。

但如果從交易數量上來看,2017年第壹季度的英國總共誕生了28筆金額超過1億英鎊的交易,比2016年第四季度的22筆還多了6筆。

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第壹季度英國房地產數據出爐 | 英國

圖為BNP預測的英國房價未來走勢,倫敦所在的英國南部明顯高於北部。

在英國房地產投資整體遇冷的情況下,資本正在向內核城市不斷集中,倫敦作為英國的政治經濟文化中心依然在持續吸引投資。

今年壹季度數據顯示,倫敦吸引到的投資額占到英國房地產總投資金額的52%(金額為57.72億英鎊),這壹比例是過去三年來最高的。

根據CBRE最新研報顯示,今年第壹季度共有13筆超過1億英鎊的地產投資發生在倫敦,這壹數據也是過去三年來最高的。

值得註意的是,13筆交易中有9筆來自於海外投資者,其中至少4筆來自於中國投資者(詳見下文表格)。

海外投資者在倫敦地產整體投資額中占到80%,相比上壹季度的74%還在繼續上升。

海外投資者中又屬亞洲投資者表現最為活躍,在倫敦地產整體投資額中占到了50%。

第壹季度英國房地產數據出爐 | 英國

圖為RCA統計的非歐盟國家對英國地產投資的走勢變化,藍色為中東,黃色為北美,綠色為亞洲,我們可以看到中東投資者壹直表現穩健,北美投資者走勢和英國地產的經濟周期幾乎壹致,亞洲投資者(包括經濟騰飛的中國在內)對英投資壹直呈上升趨勢。

亞洲投資者正在利用匯率優勢強勢進入倫敦房地產市場,這壹現象在倫敦內核區尤其明顯。

第壹季度英國房地產數據出爐 | 英國

圖為今年第壹季度倫敦房產投資圖,可以看到大部分的交易都發生在倫敦西區和金融城。

根據戴德梁行統計顯示,倫敦最內核的西區(West End)在2017年第壹季度總共吸引了19.3億英鎊的投資,創下了歷史新高,其中大部分是由亞洲投資者特別是中國投資者貢獻的。

2017年1月中國投資者買下了倫敦西區96%的商業地產,這意味著,2017年1月倫敦西區房地產市場總共8.41億英鎊的成交額裏有8.05億英鎊是來自中國大陸和中國香港的投資者貢獻的。

根據Savills統計,倫敦另壹大內核區——金融城(City of London)在2017年第壹季度吸引了26億英鎊的投資,也刷新了此前的歷史記錄。

亞洲投資者在今年第壹季度倫敦金融城總投資額中占到64%,相比之下,英國和歐洲投資者僅占到13%,美國和中東投資者各占5%。

中國已成英國房地產最主要投資者

所有英國房地產機構的第壹季度研報都特別提到了來自中國投資者的壹筆重大交易:重慶開發商中渝置地(CC Land)在2017年3月1日以11.5億英鎊的價格買下位於倫敦金融城內核區的奶酪刨摩天樓(122 Leadenhall Street)。

這筆交易的金額(11.5億英鎊)在英國房地產投資歷史上能排到第二位(僅次於2014年卡塔爾投資局11.75億英鎊買下匯豐總部大樓的歷史第壹交易),11.5億英鎊的單筆交易金額占到今年第壹季度倫敦金融城整體投資額的44%,壹季度倫敦房地產整體投資額的20%。

相關資訊:城市地價高漲 倫敦平價住房受關註 | 英國

(據新浪海外地產綜合)