房地产 – Page 17

出人意料的大選結果將如何影響英國房地產市場？| 英國

隨著全英國最富、房價最高的倫敦肯辛頓選區歷史上第壹次被工黨拿下，這次令人意外的提前大選以這樣壹種荒誕的方式落下帷幕。

相比大選前擁有的330個席位，保守黨這次總共丟掉了12個議員席位，其中對房地產市場影響最大的就是保守黨丟掉的中克羅伊登選區（Croydon Central），該選區原本屬於英國住房大臣（Housing Minister）——Gavin Barwell，但他卻在這次大選中丟掉了議會席位，失去了在議會中發言的機會，無法再擔任住房大臣。

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英國房地產媒體評價大選結果：住房大臣失去席位導致之前的政策可能難以兌現。

更令英國房地產市場雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell剛剛在2017年2月份主導頒布了英國住房白皮書（UK Housing White Paper），總共104頁，試圖用明確的住房五年計劃和嚴厲的懲罰措施解決英國住房嚴重供不應求的問題。

由於英國住房供不應求的情況造成房價不斷攀升，導致英國年輕人無力買房，因此白皮書規定如果地方政府無法達到新建住房規定目標，將被強制規劃建造數萬套新房屋。

萬不得已之下，梅姨迅速任命丟掉議會席位的住房大臣Gavin Barwell為唐寧街10號幕僚長（Chief of Staff）。

即便如此，新住房大臣的人選依舊懸而未決，白皮書裏面的各項建房政策也可能因此不得不推遲執行，英國房屋供不應求的局面面臨進壹步加劇。

除了住房大臣的意外變動，大選還可能對英國房地產市場造成以下影響：新開發項目被推遲

由於大選造成的“懸浮議會”結果大大增加了不確定性，銀行對於給新的房地產開發項目提供融資會更加謹慎，英國本地私募基金和保險公司也會因為不確定性減少投資新的地產項目。壹旦已經得到規劃許可的新開發項目拿不到資金，這些項目就會被暫停或者被出售給財大氣粗的海外開發商，脫歐公投以來中國地產商利用英國本地市場的不確定性大舉進入倫敦房地產市場就是最好的證明。

由於海外開發商傾向於把英國開發項目出售給本國人，因此無論是哪種局面都會造成英國“住房危機”加劇，英國人因為買不起買不到房子，不得不繼續租住在海外投資者購買的公寓裏並上繳大半工資作為租金。

英國最大房地產交易網站Rightmove（2017年5月22日）發布的數據顯示，即使在大選之前的五月，英國整體房價依然較2017年四月上漲1.2%。

倫敦市中心房價更是單月上漲3.8%，均價達到£834,229。

建築市場活躍度下降

就像其它行業壹樣，英國的建築行業也不喜歡不確定性。由於沒有任何壹個政黨在議會中取得絕對多數，懸浮議會的局面會造成兩黨扯皮（horse-trading），立法困難加劇，使得《英國住房白皮書》中提及的指導性政策無法有效立法落地。面對這樣的局面，英國建築工程公司不得不按下暫停鍵，畢竟No deal is better than a bad deal。

這樣壹來，不僅英國每年的新建房屋供應計劃難達成目標，到2022年新增150萬套住房的計劃更成了天方夜譚。

梅姨上個月發布五年競選綱領時指出到2020年為英國新建100萬套住房，然後到2022年再新建50套。

更多海外投資者進入英國市場

懸浮議會的局面不出意外地造成了英鎊大跌，截止英國時間2017年6月11日13點（北京時間20點），英鎊兌人美元匯率跌到1.27，兌人民幣匯率跌到8.67。而大選之前由於不確定性降低英鎊兌美元已經破了1.3，兌人民幣也壹度要破9，這次由於梅姨玩脫大選帶來的英鎊暴跌可以說又給了海外投資者壹次入場的機會。

雖然英鎊貶值在壹定程度上影響了英國本地購房者的積極性（賺英鎊的英國上班族變“窮”了），但海外投資者卻可以憑借匯率優勢入場搶占英國房地產市場份額，在短期內托住英國房產市場的流動性。

值得註意的是，去年脫歐公投結束這壹年來，中國投資者因為匯率優勢和看好英國房地產市場的長期發展，在倫敦金融城和市中心淘走了不少優質物業，最近的就包括廣州富力花去2億多英鎊連拿兩塊倫敦地皮、華潤置地3.09億英鎊買下倫敦金融城寫字樓20 Gresham Street、中渝置地11.5億英鎊買下倫敦金融城第壹高樓等重大交易，這些地產項目因為匯率打折紛紛被精打細算的中國開發商收入囊中。

總結來說，新開發項目被推遲、建築市場活躍度下降這兩大因素會造成英國住房繼續供應不足，而海外投資客入場又會導致需求增加，整體上供不應求的局面進壹步加劇，英國（特別是倫敦）房價也可能因此被進壹步推高。

（據英中時報）

報告：洛杉磯華人居民比例高或推升房價 | 美國

據美國《世界日報》報導，洛杉磯加大安德森經濟預測中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度經濟預測。華裔經濟學家俞偉雄（William Yu）撰寫洛杉磯房地產市場報告，指出華人居民比例是推高房價的六大因素之一。

數據顯示，全美房價最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉磯、聖荷西、舊金山和聖地亞哥。經濟學中衡量房價可負擔標准的比率是用該地區居民年收入中位數除以房價中位數，數值越高代表越難買房。美國平均比率不到3.5，但洛杉磯、聖荷西和舊金山都在九左右，聖地亞哥接近八，河濱和沙加緬度也都超過五。

若只看租房，洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租，舊金山、聖地亞哥的房租也超過月收入的四成以上。而全美平均來看，美國人只需要用不到收入三成的錢交房租。

俞偉雄表示，造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關系，房地產市場有限的供應滿足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、聖荷西、舊金山等地每年提供4萬至10萬個新工作，但每年發放的新建房屋許可證卻只有1萬至2萬個單位，導致供小於求，房價居高不下。

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房價高低究竟由什麼因素造成？以大洛杉磯地區（包含橙縣）共340個郵編涵蓋的區域，2017年4月房價中位數來看，有些區的房價中位數只要20萬元（美元，下同），但有些區卻高達480萬元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房價的巨大差異。

第一點即是房租，最常見解釋房價高低理論是該房產在未來能產生的租金收益的淨現值（net present value）。此外，還有幾個因素也相當重要，例如人力資源指數（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易創造好學校和低犯罪率，從而給房價帶來正面影響。離海灘距離越近，房價也會越高，當然也不排除少數例外，如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊，但房價其實很低；而離海很遠的Bradbury房價卻奇高，210北邊的克萊蒙房價也偏高。同時新房數量也會影響房價，新房供應越少房價越高。另外，25至34歲的年輕人比率越高，該地區房價也會被拉高。

研究報告指出，還有一大因素是亞裔人口，尤其是華人人口在當地居民中占有的比率。華人越集中的地區越會吸引海外華人投資者來此置產，導致房價升高。典型城市包括房價中位數超過200萬的聖瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣，前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間，爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數據也指出，華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市，雖然房價中位數也超過50萬，但都還沒有達到應有高度。

還有一個現像，若用餘偉雄的2017年房價數學模型來預測許多昂貴地區（中位數超過200萬），會發現預測值通常會大於實際值。他解釋，昂貴的房子在真實市場中漲幅會比便宜的房子小，“因為它們實在太貴了，即使對富人而言，也望塵莫及”。換言之，高房價地區增幅較小，“可能因為越來越少的美國人和外國人能買得起這麼貴的房子”。

餘偉雄表示，由於供應無法滿足需求，洛杉磯地區的高房價還會持續下去。從宏觀經濟和經濟周期的角度來看，尤其現在利率依然處於歷史低點，房價還會持續增長，直到下一個經濟衰退來襲。

（據環球網）

加拿大樓市泡沫有多誇張？房價竟然比隔壁美國高50% | 加拿大

針對加拿大樓市風險的警告聲越來越高，那麼加國的程度到底多嚴重？不妨從與鄰居美國的對比中來了解一下。

加拿大按揭房產公司（CMHC）發布的數據顯示，加拿大新屋銷售價格實現兩個月連續上升，比去年同期大幅上漲。數據顯示，加拿大4月新屋平均售價為每戶751,881加元（約合559,123美元）。以加元計，同比上漲11%；以美元計，漲幅則較為緩和，為2.64%。

與此同時，美國房價則出現下滑。美國商務部人口普查局（US Census Bureau）數據顯示，美國4月新屋平均售價為每戶495,271加元（約合368,300美元）。按加元計，同比下滑0.49%；按美元計，同比下跌3%。

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由此得出，加拿大新屋平均售價比美國高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售價僅比美國高出36%。由此可見，加拿大和美國房地產市場之間的分化正在加劇。

如果考慮到兩國到經濟情況差異，房價這一差距則更不合常理。美國經濟處於復蘇狀態，且人口是加拿大的10倍，但土地面積少於加拿大；反觀加拿大，人口稀少且經濟狀況不穩定。

目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平，而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這個水平；目前房地產行業占加拿大GDP的12%，在美國地產泡沫時期，房地產也是經濟的主要驅動力之一。

（據華爾街見聞）

美國房價穩步上漲近三年來最強勁 | 美國

最新數據顯示，美國房價3月份的漲幅足以維持在33個月高位。這意味著美國房價以近三年來最強勁的速度攀升。

根據美國標普核心邏輯／凱斯–席勒指數（S&P CoreLogic Case-Shiller Indices），美國房價在3月份比去年同期上漲了5.8%，高於上個月的5.7%，但比分析師所預期的稍低，分析師預計3月房價將上漲5.9%。

由於長期以來市場上新增和現有房源短缺，加上工作穩定與收入增長，這些因素促使更多的美國人首次購買房屋或進行房產交易。

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標普/凱斯-席勒房價指數顯示，全美房價今年3月上升5.8%，達到33個月來最高增幅

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與此同時，20個城市房價指數比去年同期上漲了5.9%，是2014年以來的最高水平。2017年價格漲幅的步伐加快，2014年至2016年同比漲幅保持在5%左右。

待售房屋庫存仍然異常低。根據美國房地產經紀人協會（NAR）最新數據，4月份待售房屋的低供應水平，壓低了現有房屋銷售量，並將房屋在市場上停留的天數中位數推至29天新低。

《今日美國》援引房地產研究公司Zillow首席經濟學家Svenda Gudell的話說：“房屋買家需求高漲，庫存水平接近底層，房價繼續上漲。”

根據抵押銀行家協會（MBA）每周按揭貸款申請調查數據，上周（截至5月26日的一周），抵押貸款申請比前一周下降了3.4%。這項調查涵蓋了美國零售住房抵押貸款申請的75%以上，自1990年以來每周都進行調查。受訪者包括抵押銀行家、商業銀行和儲蓄機構。

市場綜合指數（Market Composite Index）是按揭貸款申請量的一個指標，較一周前按季調整，下跌3.4%。經調整後，該指數較上周回落4個百分點。再融資指數比上周下降6%。經季節性調整的采購指數較前一周下跌1%。未經調整的采購指數較上周下跌3%，較一年前同期上漲7%。

互聯網資訊綜合整理

《USA地產大亨》連載（三）——獨棟別墅物業 | 美國

近年來，美國住房市場正在經歷著大規模的轉變，住宅擁有率（Homeownership Rate）在2004年達到近70%的頂點後，便開始一路下滑，2015年底下降到不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。究其原因，住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

2008年金融危機後，全美5500萬套以貸款購買的房產中，大約750萬套房產由於房主無法按時支付房屋貸款或稅金而被強制收走並拍賣，這便是所謂的法拍屋（Foreclosed Home）。這些住宅被收走後，房主的信用記錄會受到嚴重影響，加之金融危機後更加嚴格的貸款審查標准，使他們在七年之內幾乎無法再貸款買房。然而，即便是七年之後違約信用記錄被消除，銀行在貸款時也比金融危機前更加謹慎，對貸款人信用的要求更高。因此，這些房主在失去自己的房屋後不得不開始租房，而相對於公寓，他們更傾向於租住在與過去類似的獨棟別墅中。

此外，美國人口結構的變化也對住宅持有率產生了重要的影響。與中國人相似，很多美國人的夢想便是擁有一棟自己的別墅。然而，隨著時代的變遷，這一經典的美國夢也在不知不覺中發生著改變。出生於1980年至2000年之間的千禧世代（Millennials）是美國最大的人口組成部分。與他們長輩年輕時相比，千禧世代的財務狀況更加窘迫，他們中的很多人擔負著高額學生貸款，剛畢業便遇到了嚴重的金融危機，讓他們需要更多時間儲蓄購房首付款，然而隨著房租不斷攀升，積累存款就變得更加困難；另一方面，如今的美國年輕人更傾向於租房，這樣，他們便能在獲得新工作後隨時搬家，而不必掛慮如何出售手中的房產。隨著千禧世代結婚生子、組建家庭，很多人選擇租住在別墅中。

從1990年到2014年，出租型別墅占所有出租型住宅的比重從30%上升至36%；2006年到2014年（下圖），出租型別墅增加了390萬棟，即34%。同時，由巨大的需求推動，別墅租金也迅速上升，2015年，包括舊金山、洛杉磯、達拉斯、西雅圖等在內的15個城市租金比去年同期上升逾12%。

投資獨棟別墅考慮事項

街區

選擇在哪一個街區（Neighborhood）購買投資型別墅將在很大程度上決定未來的租戶類型和房屋空置頻率。例如，在優質學區內的房產將很可能出租給孩子在附近上學的家庭；位於大學校園附近房產的主要潛在租戶是大學生，暑假期間更容易面臨房屋空置。

房產稅

房產稅率（Property Tax Rate）在不同地區不盡相同，計算租金回報時房產稅是一筆重要支出，但高稅率不一定是一件壞事，只要別墅位於容易吸引長期租戶的地區，仍不失為一項好的投資。

學區

美國的公立中小學校按照學區（School District）劃分範圍，在本學區內招收學生，因此，房產所在學區的質量是影響房屋價格的重要因素，位於優質學區的房產升值更快，出租更容易。學區和學校的具體評分可參考Greatschools.com等專業網站。

就業市場

就業機會迅速上升的地區往往會吸引大量人口遷入，意味著更多租戶來到這裡。大型公司遷往某一地區同樣會帶來大量員工。例如福布斯2016年評選出“美國未來十年新興都市”，包括奧斯汀、鹽湖城、聖何塞和丹佛等。值得注意的是，前十名的城市中，有四個位於德克薩斯州，據福布斯評論，德州已成為一塊巨大的人才磁鐵，高學歷的年輕人和年輕家庭增長速度極快。其中，達拉斯2010年至2015年就業增長15%，遠高於美國平均水平8.1%。

周邊設施

考察房產所在社區周邊目前擁有或即將建設的公園、商場、健身中心、公交站點等設施。

建築許可

如果是大規模的別墅綠地開發項目，需要確保開發地塊已獲得政府出具的建築許可（Building Permits）。此外，投資前應考察目標物業附近未來的建築規劃和已頒發的建築許可，如果未來周邊地區規劃建設大量寫字樓、商場、公寓，則證明這一區域發展迅速。

獨棟別墅投資方式

機構投資者

國內機構投資者或房地產企業可以從多個方面入手投資於美國的獨棟別墅市場，其中包括獨棟別墅信托投資、投資型別墅銷售平台搭建，和獨棟別墅土地開發三種方式（對這三方面更詳細的介紹和案例分析請參見《USA地產大亨》）。

個人投資者

投資於幾套住宅，獲取租金和升值回報是國內很多個人投資者所熟悉的投資方式。在國內，房屋銷售價格和月租金的比值（售租比，Price-to-Rent Ratio）較低，投資回報有限。據統計，2014年，中國有78%的城市房屋售租比超過300:1，而在北上廣深那樣的一線大都市，售租比超過800：1的房產也隨處可見。相比之下，美國的房產投資回報率高了很多，例如，一棟位於達拉斯北部10分學區的別墅售價$25萬美元，月租金約$1850美元，售租比為135:1，意味著大約11年的租金即可收回房款，扣除房屋出租管理費、房產稅和其他所有費用後，預計每年淨租金加升值回報率約11%。像這樣的投資型別墅在美國還有很多，投資後，BF蘇富比將協助投資者打理房屋的管理、出租等全部事宜。

投資風險

正如本書第七章公寓物業中所提到的，由於人們對住宅的剛性需求，住宅物業與其他物業類型相比投資風險相對較小，出租率是各類物業中最高的。投資型別墅所面臨的主要風險包括：

空置率過高和升值率過低構成了投資的潛在風險。通常，別墅每月的費用占租金收入的50%左右，然而，如果市場供過於求，或處於市場低迷階段，則別墅的空置率提高，租金下降，在極少情況下，可能出現租金收入無法支付全部費用的狀況。此外，如果市場不景氣，出售別墅時，可能物業升值幅度很低，甚至出現售價低於購買價的情況。因此，在投資時應選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區，從而確保即使在整體經濟低迷的情況下，投資仍有較好的回報。例如，德克薩斯州2004年至2014年創造了全美29%的淨新增工作崗位，其就業增長率是加州、紐約州、佛羅裡達州等的3倍，共創造逾200萬個就業崗位，超過上述三個州的總和。

投資型別墅一般需要雇佣出租管理公司（Property Management Company）尋找租戶、收取租金，並進行房屋的日常維護，選擇一家專業且性價比高的管理公司至關重要。一家有經驗的管理公司能夠幫助投資者找到按時支付房租、租住時間長，且愛惜房屋的高質量租客，並縮短房屋空置時間，降低房屋維護費用。

此外，獨棟別墅信托投資的主要風險在於無法保證投資經理和運營方在別墅收購、裝修、維護、出租等方面完全盡職。然而，如果投資運營方也投入自己的資金，在投資份額中占有一定的比例，則運營方與投資者的利益相同，有利於投資者的利益最大化。另一方面，獨棟別墅信托投資基金是在2008年金融危機後興起的一項投資方式，因此投資者所能獲得的歷史投資數據尚不充分。

小結

美國住宅擁有率近年來一路下滑，從2004年的70%的下降到2015的不到64%，相當於25年前的水平，與此相對應，獨棟別墅出租市場在這期間經歷強勢上升。

住宅擁有率下降主要是由於2008年金融危機的陰影，以及巨大的人口結構變化，包括逐漸步入老年的嬰兒潮一代傾向於租住在方便的公寓中，步入工作崗位的千禧世代（Millennials）並不急於買房，以及不斷遷入的外來人口。

投資獨棟別墅需考慮到物業所在街區、當地房產稅、學區、就業市場、周邊設施和建築許可等方面的因素。

投資型別墅的主要風險包括空置率過高和升值率過低，選擇位於經濟欣欣向榮、人口增長迅速、附近有優質學校，且生活較為便利的地區進行投資將在很大程度上避免這些風險。

關於本書

BF蘇富比國際房地產公司國際業務副總裁班秉善在中國工作、生活十余年，最近領銜合著《USA地產大亨》一書，為中國投資者進行美國房地產投資提供權威指導。班秉善在中國致力於協助投資者進行海外房地產資產配置。目前，他和他的團隊正在進行約$9億美元的房地產投資組合收購，以及$1億美元的公寓項目投資。

本書名為《USA地產大亨：中國企業投資美國地產指南》，書籍由中國財政經濟出版社於2017年三月出版，圖書章節包括“為什麼投資美國房地產”、“重要的國際稅務處理”、“獨棟別墅物業”、“投資時間表及投資退出”等。BF蘇富比國際業務副總裁班秉善和BF蘇富比金融分析師胡藝軒彙集其房地產知識、經驗，針對國內投資者的需要合著本書，幫助投資者深入了解美國房地產物業投資細節。書中還分別介紹了美國各大主要房地產市場，由BF蘇富比合作的當地房地產公司CEO和頂尖經紀人寫成。同時，著名中美法律專家就房地產投資中的國際稅務處理和合資企業談判創作了相關章節。本書將成為國內機構投資者和高淨值個人的美國房地產投資指南，亦可作為國內企業海外地產投資部門的新員工培訓材料。圖書在國內的天貓、京東和部分新華書店，以及美國Amazon有售。

從五月起，我們在居外網連載《USA地產大亨》的部分章節，就投資者在海外地產投資中所關心的問題進行全方位討論，包括為什麼投資美國房地產、如何選擇地理位置、獨棟別墅投資、達成並結束房地產交易、美國主要市場介紹等，敬請關注！

《USA地產大亨》連載文章：

BF蘇富比副總裁阿班專欄全集

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將間單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的抉策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪谷。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在索諾瑪山谷地區的房地產市場包括下列城市：格倫艾倫、肯伍德以及索諾瑪。下方圖表中的銷售數據涉及所有居住用房地產，其中包括這些社區內的獨棟住宅、托管公寓以及農場和牧場。

房市要點一覽

房價自2015年第四季度上升5.8%

房產儲量自2015年第四季度增長4.0%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為64天

房產售價與要價的百分比為100.46%

線下交易的房源百分比為56.83%

第四季度房市分析

索諾瑪谷第四季度的情況可以總結為一句話：“虎頭蛇尾”。10月與11月的成交量可觀——與2015年同期的成交數量與價格點類似。但是與2015年相比，12月的銷量與新簽合同的數量都有所減少。是總統大選對房地產活動造成了影響，還僅僅是比以往更加明顯的季節性下滑，只有時間才能告訴我們答案。

整體來看，2016年索諾瑪谷的房產活動與2015年基本一致，與舊金山灣區的其他地區相比，該地區的銷量下降幅度最小。雖然購房者仍然非常謹慎，但低價房產相對充足，有助於保持需求。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪谷銷售的最接近房價中位數770,000美元的一套房產。

1100 Solano Avenue, Sonoma, CA 95476
2 室/2浴/1,480 平方英尺
售價：770,000美元

高檔房產

太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪谷出售的售價最高的房產。

3736 Wood Valley Rd., Sonoma, CA 95476
4 室/9 浴/6,840平方英尺
售價 : 11,500,000美元

前景預期

第一季度通常會保持不變。大量買家仍然積極，但大部分買家不會像2016年的其他時期一樣過於狂熱。賣家應留意有關其房產定價過高的意見，確保他們的房產盡可能處在最佳狀態。索諾瑪谷是一個具有魅力的目的地，整個舊金山灣區的就業情況良好——這兩大因素是未來房地產發展的好兆頭。但是，在該地區，貸款利率增加的影響仍然比較明顯。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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印度連續第二年成為接收FDI投資最多的國家 | 海外

5月25日，印度《經濟時報》報道，印度連續第二年成為接收FDI投資最多的國家。

報道稱，據倫敦金融時報旗下《外國直接投資情報》（FDI Intelligence Magazine）編制的2017《FDI投資報告》顯示，印度2016年FDI達623億美元，領先中國和美國。全球投資情況發生較大改變，FDI目的地更多向經濟增長最強勁的國家轉移，而經濟衰退和發展高度不確定的地區FDI出現大幅下滑，綠地投資FDI增長迅速，投資金額增長超過6%，是2011年以來最高的。但同時，FDI投資項目數量出現下降，降幅為3%。

中國超過美國成為第二大FDI投資國家，FDI投資額達590億美元，美國為480億美元。全球範圍內，從行業來看，房地產業占資本投資首位，2016年投資額為1575億美元，同比增長58%。煤炭天然氣行業1210億美元，其次為可再生能源行業的770億美元。

（據新浪財經）

中國嚴控資金外流澳洲海外房產投資少6成 | 澳洲

據《澳洲人報》報道，澳財政部門認為，由於中國當局對其國實施嚴控信貸增長政策，致使海外投資澳洲房產比率下降了60%。

澳洲財政部秘書佛雷澤（John Fraser）表示，中國目前致力於保持金融的穩定性，這其中就包括實施資金外流限制政策，根據2016年數據顯示，中國限制資金外流的政策減緩了中國在澳房地產投資數量。即使投資勢頭仍強勁，我們仍然看到了中國的政策對於澳洲市場的影響。這其中就包括外國投資者申請住宅建築人數從2015年的4萬人或將降至2016至2017年預期的1.5萬人。

另外，周壹，投資服務機構取消了中國的AA評級，正式降級為A。澳洲財政部秘書佛雷澤（John Fraser）表示，中國是通過不斷增長借貸的方式保持6.5的經濟增速。

佛雷澤在周壹的會議上表示，“中國當局現在已經意識到借貸的風險，並且會更多地考慮到周壹的降級。”

據悉，作為與美國現任總統達成多項協議中的壹項，當局自1989年以來，即首次允許美國三大評級機構對國內經濟進行評級。周壹的評級結果指出中國需要放慢債務方面的增長，另外，報告與中國政府渴望刺激經濟的想法相悖。“這種舉措最重要的壹點是，中國當局希望通過對經濟的刺激實現和保持國內強勢的經濟增長，而這種激勵政策定會造成國內經濟債務的增多”佛雷澤說。

（據澳洲新快網）

電商巨人亞馬遜崛起帶給房地產的衝擊與機會 | 美國

最近一期商業相關雜志有篇文章撰寫“亞馬遜-地表最強本夢比企業”，內容提到美國公司亞馬遜（Amazon）股票本益比約180倍，遠超過臉書的43倍、谷歌的30倍，更別提及台股整體本益比的不及20倍。驚人的夢幻本益比，對經營者、大股東、員工，乃至小股民而言，應該都是夢寐以求的完美境界。

但電商巨人的崛起，將對整個不動產業將帶來的何種衝擊與機會呢？

本月初全美最大鞋類連鎖集團 Payless ShoeSource申請破產保護，並表示將迅速關閉約 400家營運績效不佳的店面。是否後續波及該公司在全球逾 30 國、約 4,400家店面，值得觀察。然而這是單一事件，還是產業發展趨勢？！若是單一事件，倒可以輕松以對，但若是產業循環趨勢，則必須嚴陣以待。

然而從約有1,000家門店的青少年服裝連鎖零售商Rue21 Inc正申請破產保護，知名零售連鎖業者Sears西爾斯、J.C. Penney潘尼百貨等在全美各地積極縮編店面等這個角度來看，美國零售業似乎面臨嚴峻的寒冬。

事實上，根據美國那斯達克掛牌，專門提供商業不動產研究分析的公司CoStar Group之研究報告，預估美國今年將有8,640間店面會關門大吉，相較去年不到3,000間店面關門，甚至遠超過2008年發生金融海嘯時的6,200間，對比現今美國經濟表現不錯的狀況，這樣的情形令人吃驚。

為何會發生店面關門潮的原因呢？電商的崛起，造成消費者行為與習慣重大改變所致。電子商務的便利與隨手可及性，使得消費者去賣場（Mall）的次數明顯下降，致使賣場內的商家營收驟降，最後入不敷出，導致關門大吉。因為消費者過去需要開車去賣場購買衣服、生鮮產品等，但現在只要透過電商亞馬遜的服務，可以直接在家透過網絡搜尋與下單，保證“兩天到貨”。其中，光是電商巨擘亞馬遜在去年美國零售電子商務總營業額就超過一半的市占率。另外，“美國人每個月上網到亞馬遜網站次數，遠高過去拜訪親戚的次數”民間盛傳的這個笑話，也可看出些端倪。

若對賣場一味地看衰，則又可能發生犯“以偏概全”的錯誤。事實上，根據Cowen research的市調，75%的美國人仍然喜歡逛實體店面。而上述大量關店的業者，多屬於經營中低檔次的零售商家；而針對金字塔高端客群的賣場，則是生意興隆（如：cosco），實屬天差地遠。尤其是在美國，人均零售面積是歐洲或日本的六倍以上，零售業者的市場定位與區隔，幾乎主宰該公司在市場上的勝負。所以電商崛起，似乎應該是對專營中低檔次的零售通路商與零售業者衝擊最大，這也難怪全球最大的零售通路沃爾瑪近年營收衰退，也陸續關店裁撤。

從前面的分析可以得知，美國零售業寒冬吹向中低檔次的業者。所以，有意投資商業不動產的投資人，除了投資目標區位好壞之外，挑選承租戶應該避免為經營中低檔客群的連鎖零售業者。這個觀點，最近剛好被美國億萬富豪的商場老板Rick Caruso認同，他在CNBC 5月初電視專訪時也認為亞馬遜的新行業模式使得美國不夠聰明的零售商業者，免不了會被淘汰。

再者，避開前述關店、裁員公司員工人數所在眾多城市的住宅房產，因為公司若營運不佳，勢必裁員精簡，失業潮容易造成當地房產價格的下跌。中國大陸與中國台灣的商業房地產也似乎應該引以為鑒？！

然而，電商巨擘亞馬遜崛起對房地產所帶來的機會是什麼呢？亞馬遜不僅是電商巨人，亞馬遜從在線零售業（從賣書到賣生鮮外），積極布局線下零售，並提供客戶雲端服務。去年12月，亞馬遜發布革命性的“Amazon Go”——未來無人實體店面概念，系結合人工智能、物聯網、大數據、實體生產與運送等，其經營模式顛覆傳統逛街消費、人工結賬的模式。

第一家 Amazon go 便利商店，已經在西雅圖市中心第七大道練兵，供內部員工使用。這間大小約 50 坪的超商，消費者只須在走進入口時，刷一下手機上的條形碼，讓系統能直接從用戶的手機或亞馬遜賬戶裡扣款；店裡貨架上放著各種生鮮商品，想買什麼，直接從架上拿走，系統就會把商品加入你的虛擬購物籃裡；采購完，只要直接走出門外，系統會根據虛擬購物籃裡的商品明細，直接從消費者在線帳戶扣款，完成交易。即使你拿下商品後悔不想買，只要把商品放回貨架，系統就會自動從虛擬購物籃裡扣除這項商品，完全不需要任何店員做結賬服務。

也就是因為亞馬遜服務與產品不斷地創新，股價從2015年1月截至今年3月底，股價飆升約3倍之多，每股達約900美金，令人稱什。事實上，為因應各項新業務之發展，公司持續不斷地擴充人員。根據亞馬遜2016年第四季年報資料，目前該公司全球員工高達34.1萬人，相較2011年2Q共約5萬名員工，五年內員工數暴增6~7倍。光是在去年一年內，就多雇用11萬名員工。而更重要的是，在總部西雅圖市員工已超過3萬人，且目前光是在西雅圖市對外招募當地新員工職缺就超過1萬人，需才孔急。若再去網站查詢亞馬遜征人的敘薪條件，發現年薪多在10萬美金起跳，甚至資深經理年薪可以高達20萬美金。以目前西雅圖市中心（downtown）平均房價約67.6萬，房價所得比約3~6倍（即3~6年所得就可以買到一間房屋），相較加州硅谷灣區住宅房產動輒一百萬~兩百萬美金，在薪資差距不大之情形，勢必形成美國高科技人才的“磁吸效應”。所以，西雅圖的房價後市，不容小歔，應有直追加州硅谷房價的潛力。

若錯過買入亞馬遜股票的好時機，也或許這輩子沒有機會去亞馬遜公司上班的人。不仿換個觀念，開始注意並適時購入西雅圖市房產，有機會當亞馬遜員工的房東，享受亞馬遜公司爆發成長與西雅圖長期房價增值的美好果實。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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美國房产投資回報率高不高算算就知道 | 美國

漲幅溫和健康

中國在最近十年來每年的房價平均成長率都在20%以上，有些地方在某些時候甚至翻了一倍。如果比較中國的房價飆漲，美國的房價的成長率顯然低得多。從1980年到目前為止，在這三十年之間，其中只有8年房屋中間價超過了10個百分點，而且8年中的6年是發生在金融危機後的泡沫時段。從長期的統計數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。上漲幅度不大，但是合理，這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所，是滿足人類居住的需求，不是投機牟取暴利的工具，也就是說買房應該是一個長期的投資，而不是短期投機。

時間越長越有把握

美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

售出才能實現利潤

房子不論漲價了多少，你必須要賣掉房子以後才能實現利潤，它的投資回報高低取決於你進入房市（買房）和你出來（賣房）的時機。以目前中國高房價市場來看，如果你當初以200萬購得房屋，現今市價達到500萬，你可能獲得300萬的利潤，但是如果你沒有適時高奌賣出，把利潤變成現金裝進口袋，兩年後房子可能會回落到250萬或更低，那麼你就只能小賺甚至會虧損。為什麼這樣說呢，因為從購買能力來說，中國房價高得離譜的程度恐怕要超過百分之五十以上，關於這個問題，我會專題撰文另行探討。

建築成本是跌幅的天然底線

在美國買房，不論是自住或是投資。目前都是一個非常好的時機。因為美國07年開始房價下跌，迄今平均跌幅超過40%。這是一個低點，是毫無疑問的。有很多人認為美國的房地產市場還會大幅下跌，我認為這種可能性微乎其微。今天許多地方的房價，都已經低到與建商的建築成本持平，假設房價再繼續下跌，表示所有新屋都會停建，只有原有的二手屋供應市面，而美國每年有一百二十萬的新增人口，每年新增家庭戶數迖百萬，很快會消化掉市場上的房屋，屆時房屋的需求增加，房價也就會上揚。就算現在並不是房價的最低點，房價能降的空間也極為有限，沒有天災人禍的情況下，建築成本就是跌幅的天然底線。

租金回報率高

我們說到投資，我們就不得不探討租金回報率。在美國加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，淨回報率平均在5-6%之間。在中國的租屋市場租金回報率只有2-3%，與房價不成比例。沒有人願意出太高的價錢去租房。我們用一個實際的例子來說明中美兩地的租金回報差異。例如，在美國加州洛杉磯東區Eastvale城市，目前三十五萬美元可以買到一套三千英尺（大約280平方米）的四房獨立屋，它的真實平均租金為$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回報率是7.8%。

請看以下表列：

聰明調配就能生財

假設你在中國北京有一套四環以外的房子，每平米價格在2.5萬人民幣，91平米的房子同樣價值三十五萬美金，這個房子出租，每月租金大約是三千五人民幣左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除維修成本和物業管理費，回報率還要低些。若以租金為著眼的話，在美國的投資回報率要遠遠高於中國。設想如果你將中國的那套房子賣掉，若而在北京改為租房，就租回你賣出的同等房子，把錢在美國買了同樣價值的房子並且出租，扣除了北京自住的租金後，你還有$11618裝進袋裡，等於每年收益75517人民幣，而且還不必擔心房價縮水，何樂不為！

美國頂尖房產經紀Grace專欄全集

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