房地产 – Page 22

投資客暴炒美國房市！投報率49.2%創至少16年新高 | 美國

美國房市（不含商用不動產）之換手利潤；黃：美國房市年均投報率（圖片來源：ATTOM）

《路透社》報導，據美國房地產調研機構 ATTOM Data Solutions 數據顯示，統計 2016 年美國房地產（不包含商用不動產）共有超過 19.3 萬套房在一年以內換手 2 次，顯示了美國房市正在瘋狂遭受投資客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所統計之數據，僅計算一年內換手率達 2 次之美國獨棟住宅及共同公寓，如置頂圖所示，統計至去年為止，美國房市一年內換手後的利潤每套高達了 62624 美元，年均投報率高達了49.2%之高，該投報率至少創下了 2000 年以來的最高水平。

受惠於美國聯准會（Fed）長年來的低利率刺激，也帶動了美國房市也自 2008 年金融海嘯爆發之後一路走多。

據標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index）數據顯示，2016 年十二月份全美房價年增率再度勁揚 5.6%，創下近兩年半以來的最高增速，絲毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打壓。

標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index，圖片來源：Fred）

標普指數委員會主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒體專訪時即表示，統計過去兩年多來的光景，全美房價以平均每年成長 5.6% 之速度在向上增長，甚至近期更是來到了歷史最高水平，這讓人們普遍相信，美國房市已經走出了 2008 年金融海嘯的大蕭條時期。

“美國經濟和房市的復蘇主要受惠於下列幾個因素，那就是：低利率、低失業率、人均可支配所得上升。”David Blitzer 說道。

但是 David Blitzer 亦向美國房市提出嚴重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普當選美國總統以來，美國房貸利率就出現了顯著走升，這主要是因為市場預期著重在基礎建設之上的“川普經濟學”，將可能刺激美國經濟進一步增長。

David Blitzer 說道：“更強勁的經濟成長率，將可能推升房貸利率至更高水平，並且目前美國房價的漲幅，已是通膨率的兩倍有餘。”

（據鉅亨網）

二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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在澳投資48億中國投資並非“大灰狼” | 澳洲

據《澳洲人報》報道，中國政府報告顯示，中國直接對外投資總額增長了44%，而對澳直接投資在2016年更是猛漲56%，達到48億澳元。澳中兩國間貿易額在2016年增長了0.9%，達到1420億澳元。

中國商務部副部長王守文稱，中國投資者最關註的澳洲投資領域是房地產、租賃等商業服務，以及交通物流。

根據投資公司JLL的數據，2016年，中國買家購買了價值430億的海外商業地產和住宅物業，其中美國是最受歡迎的投資目的地，隨後是中國香港、馬來西亞和澳洲。

南開大學貿易政策教授賀京同表示，中國非常歡迎澳中自貿協定。“當全球很多經濟體使用各種方法對抗中國特定產品”，當它們將工廠從中國搬遷到越南等國時，澳中自貿協定的簽訂時機對中國非常關鍵。

戰略咨詢公司“環球（Global）公司”的亞洲部主管斯塔通（Ying Staton）撰文稱：“澳洲對中國有極大的戰略意義。”

“（中國）農業土地不足，再加上汙染和食品安全醜聞頻發，使得食品安全成為（中國面臨的）壹個緊迫問題，並（使中國）看好澳洲廣大的農場和乳制品。”

但她同時表示：“不斷發酵的反華情緒也迫使中國調整策略戰略。”例如，壹些企業甘願在澳中合資企業中只占據小額股份，上海中房置業在與澳洲女富豪萊因哈特（Gina Rinehart）合購的基德曼（Kidman & Co）農場，便只擁有33%的股份。

“中國在措辭上也有所轉變。中國外長王毅訪問堪培拉時，並未將自己形容為中國大使，而是世界貿易大使。他不是在澳洲推銷中國，而是在支持理性且基於規則的‘開放性全球經濟’。”

《中國日報》今天發表評論，稱中國投資並非導致澳洲房價問題的元兇，反而有利於緩解這些問題。

澳洲房地產市場的外國投資長期以來壹直是政治和經濟的討論焦點。分析師稱，外國投資在房產市場和總體經濟中發揮了積極作用，但對外國投資（尤其是中國投資）的實際影響，澳洲仍有很多誤解。澳洲財政部去年發布報告，稱不少澳人仍然堅定地認為悉尼和墨爾本的房價暴漲應歸咎於中國等國的外來投資。

雖然外資的作用被澳人所誤解，但澳洲政客卻壹直在努力吸引中國投資，以加強澳洲房產供給，財政部報告指出“外國投資正被用於增加房產供給”，報告中還特別強調了中國投資的作用。

悉尼大學建築學高級講師羅傑斯（David Rodgers）表示，中國投資對澳洲房市的影響並不大，澳人過度希望找到壹個簡單的答案——中國投資，回答房市面臨的各種復雜問題。

澳中關系研究所（Australia China Relations Institute）副主管勞倫斯森（James Laurenceson）表示，媒體對於外國投資的好處的報道不足，綠地和萬達等中國公司在澳洲建造住宅，並雇傭澳人工作。“他們（澳人）有了工作，如果沒有這些投資，就不會有工作。想壹想那些現在有房住的那些澳人，這些公寓的建設正是因為有了外國投資。”

事實上，房地產中的外國投資緩解了澳洲法律和經濟上的壹些問題，這是這些問題導致了澳洲的房價危機。勞倫斯森表示，這些問題包括養老金和退休金基金對房市的投資增加，這些澳洲國內基金更容易獲得大量資金。

“在澳洲，利率處於歷史低位，使得房產投資者可以借貸更多資金。這才是過去幾年間出現的挑戰。”

（據澳洲新快網）

美國房地產出現一大隱患又是特朗普的錯？| 美國

目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日，美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示，今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%，創下過去十年以來的最高水平。十年前，美國爆發次貸危機，房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出，房地產市場的銷售數據顯示，不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是，盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱，但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示，目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過，在2017年中，住房建造企業將開發更多的住房，這將擴大美國房地產市場的成屋存量，推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時，經濟學家Lawrence指出，目前，導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外，隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施，住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露，眾所周知，美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人，但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格，未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺，除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看，目前，美國建築行業約有20萬個職位空缺，比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時，萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為，通過職業學校或密集的培訓項目，美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前，許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間，盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人，但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過，盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展，但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內，美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示，隨著房價快速上漲，將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用，這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是，目前來看，美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛，單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升，完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長，消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀，這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前，美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩，但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%，分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔，或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過，分析師指出，目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為，2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現，同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此，房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高，目前按揭貸款利率似乎開始企穩，但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此，只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變，大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外，日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為，美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展，包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日，家得寶公司披露最新季度財報數據，表現大幅高於市場預期，顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

（據鳳凰國際）

美國房市持續好轉 1月成屋銷售創十年來最高 | 美國

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）2月22日發布的報告，隨著勞動力市場接近充分就業，房價及按揭貸款利率的升高，美國1月份的成屋銷售量飆升至10年來最高水平。

據路透社報導，上個月經過季節性調整後，成屋銷售按月增長了3.3%，年率達到569萬套，是2007年2月以來的最高水平。此前，經濟學家預測1月美國成屋銷售量增長僅為1.1%，達到年率544萬套。

報導顯示，雖然美國的成屋庫存量較去年12月份增加了2.4%，達到169萬戶，但仍接近歷史最低水平（165萬戶），與一年前同相比下滑了7.1%，這已是連續20個月庫存量同比下滑。

上個月，房價中位數較1年前同期增長7.1%，至228,900美元，創下2016年1月以來的最大年增長。

美國房市持續好轉，2017年1月的成屋銷售量創下2007年1月以來最高水平。圖為美國芝加哥市一處待售房產

隨著勞動力市場的改善，住房市場需求不斷增長，再加上投資者期待特朗普政府將采取更多減稅及增加基礎設施建設和減少法規監管的承諾，大多數人對經濟增長的信心都較此前有所增加，這種情況下庫存量的不足是導致房價上漲的一個主要原因。

由於可供出售的房屋減少，房價在1月份仍保持上升趨勢，已經連續第59個月出現同比增長。

另一方面，美國30年固定按揭利率在最近幾個月快速上升，雖然迄今增長趨勢有所減緩，但仍高於4%，而個人薪資收入的增長率卻低於3%。來自銀行家協會周三的獨立報告顯示，申請貸款購房的人數下降了2.8%。

俄亥俄州哥倫布市Nationwide公司的首席經濟學家布爾森（David Berson）說：“我們擔心房地產市場的持續供應不足將使得房價在2017年再次大幅上漲，特別是對首次購房者而言。”

互聯網資訊綜合整理

中國資金進不來衝擊美國房地產 | 美國

中國居民作為投資美國房地產的主力軍，近年來由於兩國的一系列政策改變連連受挫，尤其中國實施越來越嚴格的外匯管制，更讓中國不少投資客的資金難以轉入美國房地產市場。

The New Deal網站2月21日引述地產經紀林吉瓦娜（Geovanna Lim，音譯）說，中國在今年1月頒發新的法令，個人購匯要詳述用途和時間，並禁止用於海外買房投資，這一政策使許多想要在海外投資的中國投資者有錢花不出。

她指出，去年中國政府就要求中國公民在購買海外房產時簽署聲明，所購的海外房屋可用於旅游或是教育，但不能用於投資。

中國民眾是投資美國房產的主力軍，卻由於中國近年來越來越嚴格的外匯管制，不少資金難以轉入。圖為紐約法拉盛一開發項目

她舉例說，有一位中國投資客兩年前簽署了300萬元的無抵押合約，購買紐約曼哈頓中城的一戶公寓。由於當時中國外匯管制不嚴，這位投資者當即拿出了30萬元押金，簽署無抵押合約。然而由於後來中國頒發新規，這位投資者在去年底無法付清剩餘的270萬元尾款。她說，在中國農歷新年期間，她們嘗試了所有的可能性為這位客戶借錢，卻因為時間太緊，功虧一簣。

不過她說，在美國購房仍是中國投資者海外投資的首選，只是現在由於中國的嚴格外匯政策，以及美國新總統特朗普對移民態度較為苛刻，讓不少想要投資房產的中國人望洋興嘆。“EB-5投資移民在紐約太不適用了，紐約薪水高，提供十個人的工作，比投資房產更難。”

（據世界日報）

中國收緊外匯流出華人紐約購房放緩 | 美國

“由於大陸外匯管制變嚴，曼哈頓三百萬、五百萬美元以上的豪宅交易緩下來了，但一、兩百萬的房產交易未受影響，交易持平。”近日，全美亞裔地產協會（AREAA）紐約東部分會會長高國華在一個活動上表示。

高國華說，中國買家是紐約房地產市場的主力之一，占紐約房地產交易量的20%左右，曼哈頓高端房產的買家主要來自中國大陸和俄羅斯，由於大陸外匯管制的力度加大，最近交易常受影響，出現因資金不能完全到位的情況，“有好幾個客戶看好房子，但錢出不來，在那裡干著急。”今年以前，大陸換匯不審查換匯用途，要換100萬美元，找20個親朋好友、員工就搞定；但現在審查換匯用途，規定不能用於購房，一下子外匯匯出受限，購房資金未到位，讓不少交易的過戶時間跟著拖長。

去年12月31日，大陸外匯管理局出台每人每年五萬美元的購匯額度，並規定不得用於境外購房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還紅利保險等尚未開放的資本項目。違規者，將被列入黑名單，取消兩年10萬美元的購匯額度。換匯同時也要求民眾說明用途，用於旅游的要提供護照簽證，用於學費的要提供在讀證明等資料。

對散戶影響大高端客戶也受拖累

“這個規定對民間散戶資本轉出境外立馬產生衝擊，而且對高端客戶也造成了影響，因外匯管制的加強是全面性的，所以對華人的衝擊比想像的要大。”法拉盛一路發房地產公司的地產經紀包崇敏表示，兩月前，一大陸財團有意出不錯的價錢買入艾姆赫斯特與可樂娜地區一處占地4萬平呎的地皮，什麼都已談妥，但資金出境遇到了問題，目前交易拖了下來。

“外匯管制加強對法拉盛房產交易也會有影響。”一路發房地產公司經紀簡麗逢說，法拉盛的房產主要靠新移民和大陸資金，現在法拉盛的房價已接近曼哈頓，這麼貴的房子，一是本地人沒有那麼多資金來買，二是有這麼多資金的本地人，他更願意到曼哈頓和環境更好的地方買，而不選擇法拉盛。如果大陸的資金進來變難，勢必影響法拉盛的房產市場。

想在美國買房需提前轉錢出來

高國華表示，由於人民幣貶值，不少中國買家對錢放在大陸表示擔心，還是千方百計要把錢盡早轉移出來。曼哈頓蘇活區（SoHo）、曼哈頓中城是最具房產投資潛力的區域，不少中國買家選擇在附近購房，中國人買房子偏向學區房，長島、曼哈頓、貝賽等學區好的房子皆很受歡迎。比如：紐約大學（NYU）由於中國留學生多，附近的房子就相當搶手。另外，休斯頓、達拉斯的房子比紐約便宜，空間大、院子大，也頗受中國人青睞。

她建議，要來美國買房子的中國買家，要提前把錢轉出來，“錢不出來的話，房子看再多也沒用，因為賣家不會等。”在大陸時可以通過銀行或理財顧問做好咨詢，上網或通過一些大的地產公司先了解學區、地點，不要到出國後才來考慮這些事情，以免到時才發現資金轉不出來等問題。

而且，業內人士仍然對紐約的房地產有信心，紐約州地產經紀協會候任理事長Christine CJ Delvecchio和秘書長Moses Seuram表示，特朗普提倡美國優先，讓企業、工作回流，對紐約房地產市場有利，而且紐約市是世界金融中心，全球資本在這裡匯聚，美國房市、股市在特朗普時期一定會欣欣向榮。

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美國前十大郊區房地產熱點佛羅里達州占3個 | 美國

根據房地產經紀人網站，realtor.com的一項新研究，一些美國頂級的郊區熱點在房價上漲中變得越來越受歡迎。

市郊一向被視為年輕家庭的首選，在通勤時間和城市夜生活上做出犧牲，換取更好的學校和較大的居住空間。 realtor.com首席經濟學家Jonathan Smoke評議道：“近年來，房價上漲和城市中心的房屋庫存的短缺，使得房價適宜的郊區住宅對買家更具吸引力。”

雖然通勤時間更長意味著燃油消耗增加，但全球經濟學家Andrew Kenningham表示：“預計全球需求上升,美國頁岩生產將增加，價格在未來一兩年內保持穩定。”因而房價、房屋銷售和更多的競爭在郊區將繼續上升。

在全美一些都市地區，郊區的增長速度超越了城市。隨著千禧一代成人，以及少數族裔對市郊的興趣增長，越來越多的家庭湧入郊區社區，以尋求價格適宜、便於家庭生活。根據realtor.com的數據分析，從2010年到2017年，郊區的家庭在全美的增長率為7.9％，而城市地區的增長率為6.6％。

Realtor.com以郵政編碼劃域，查看了50個最大都市地區的居民數量、上市住房、房價以及住房需求增長速度，依此列出全美10大郊區房地產熱點。前3名分別是：

1、丹佛的蒙特貝羅，科羅拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

該地區隸屬科羅拉多州丹佛—奧羅拉—萊克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中間價27萬美元，房屋上市平均19天後售出，在過去三年上市價格每年增長20.6％

2、達拉斯的威裡，德克薩斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隸屬達拉斯—沃思堡—阿靈頓都市區（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％，住房中間價36.9萬美元，房產在市場上平均駐留41天，上市價格在過去三年每年增長18.7％。

3、都柏林，加利福尼亞（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市區舊金山 – 奧克蘭 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），這一區的家庭數量從2010年到2017年增長了25.6％。住房中間價89萬美元，一般房產上市24天售出。

在前10名排位中有三個在佛羅裡達州，它們分別是：

5、東方園/進步村/棕櫚河，佛羅裡達州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位於坦帕—聖彼得堡—清水都市區（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房產上市平均47天售出，上市價格在過去三年每年增長19.8％。住房中間價13.4萬美元。

6、維斯塔園，佛羅裡達州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市區奧蘭多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距離迪斯尼世界和環球影城只有30分鐘路程。上市價格在過去三年每年增長13.8％。住房中間價23萬美元。

7、凱特勒灣，佛羅裡達州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位於邁阿密—勞德代爾堡—西棕櫚灘（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市區，這個郊區的家庭數量從2010年到2017年增長了12.3％。郊區的一個典型房產在市場上待售50天，上市價格在過去三年中每年增長16.3％。住房中間價29萬美元。

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倫敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英國

倫敦最為搶手的全新住宅項目 — 南岸城（Southbank Place）現有全新現代化公寓發售。目前在售的有卡森廣場（Casson Square）30號時尚住宅項目，第二棟擁有倫敦壯觀麗景，一流的設計和設施的建築也即將發售。

南岸城（Southbank Place）地處泰晤士河沿岸絕佳位置，擁有威斯敏斯特、倫敦城的精致美景。貝爾維德花園（Belvedere Gardens）項目位於泰晤士河南岸1區，前方是銀禧花園（Jubilee Gardens）項目，旁邊是倫敦眼（London Eye）。南岸廣場（Southbank Place）占地面積5.25英畝，是殼牌中心（Shell Centre）舊址，不遠處便是倫敦著名景點，如泰特現代藝術中心（The Tate Modern）、環球劇場（Globe Theatre）、老維克劇院（Old Vic Theatre）、海沃德畫廊（Hayward Gallery）、一流的餐廳，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐廳以及世界著名的 Borough Market市場。

業界領先的室內設計師-約翰遜勒和Squire and Partners事務所的建築師們通力合作，創造出一個傑出的居住空間及無縫集成的高規格內飾。該項目風格平靜、現代，設計重點放在自然光線、倫敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29層，戶型有單間公寓、一、二、三房公寓和四房頂層豪華公寓。

166套公寓均按照最高標准建造而成：配備Miele名牌電器與石英石工作台的廚房、設計精巧的浴室以及由 Johnson Naylor進行個性化設計的細節。

公寓一樓有專屬休息室和放映室，其內有商務和會議設施，該區域功能多、靈活度高，此外還有一休閑區。

南岸城166套公寓均按照最高標准建造而成，廚房配備Miele名牌電器與石英石工作台

卡森廣場曾是英國藝術節的舉辦地，亦用以慶祝該區悠久的建築歷史以及反映南岸地區豐富的文化遺產

此地曾是英國藝術節（Festival of Britain）的舉辦地，卡森廣場（Casson Square）便是以英國藝術節前建築主席休 · 卡森命名，以表敬意。該廣場亦用以慶祝該區悠久的建築歷史以及反映南岸地區豐富的文化遺產。

意向買家可有機會參觀樣板公寓，包括其材質、結構及設計布局，參觀地址在該項目營銷中心，位於二級保護建築-市政廳大廈內。該項目室內設計由Goddard Littlefair定制設計而成。

這些公寓價格和面積均有所不同：單間公寓起價為625,000英鎊；一房公寓起價825,000英鎊；兩房公寓起價為168萬英鎊、三房公寓起價360萬英鎊。

意向買家可有機會參觀樣板公寓，參觀地址在該項目營銷中心，位於二級保護建築-市政廳大廈內

Squire and Partners合伙人Murray Levinson說：“Squire and Partner設計了一個優雅的地標性建築，該建築共29層，兩面都可透過落地窗或凸出的陽台觀賞倫敦地平線無與倫比的美景。作為卡森廣場1號（One Casson Square）項目的同伴，卡森廣場30號（30 Casson Square）是用個性化設計的青銅細節雕刻出的石質框架，樓頂為四層引人注目的玻璃燈，其內有三間獨特的頂層豪華公寓。”

Johnson Naylor合伙創始人Fiona Naylor補充說：“我們經過仔細考量，使用均衡色彩材料創造了一個當代智能空間，在紋理和細微之處巧妙參考了城市環境和本地歷史。這種設計不是強加給人一種風格或生活方式，而是作為一個安靜的生活背景，讓家庭主婦通過添置家具、藝術品和其他物品完成最終創造”。

作為一個安靜的生活背景，南岸城讓家庭主婦通過添置家具、藝術品和其他物品完成最終創造

欲了解Southbank Place項目更多信息或預約參觀，請郵件至chinadesk@savills.com或致電+44 (0)20 3320 8225。

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