房贷 – Page 9

加拿大蒙特利尔买房流程全解析 | 加拿大

在加拿大蒙特利尔买房，其买房流程与中国差别很大。释仁地产将在本文详细介绍加拿大蒙特利尔的购房流程。

一、看房

考虑因素

要在多如牛毛的蒙特利尔房产市场中挑选到称心如意的房子，除价格因素外，还要考虑到财政状况、房屋种类、居住环境、居住面积、房型及升值空间等因素。

选择专业的地产经纪

一个专业的地产经纪，能够给您提供最为准确最为全面的信息和建议。地产经纪通过其特有的系统，能看到的房产信息比一般公众看到的信息更加全面，包括房源周边的房产成交记录、同类型房源的位置、占地尺寸、户型、配置、装修、成交价格等等。一个好的地产经纪会根据您的需求将所有符合您条件的物业都列出来，然后展开调查，了解该屋的出售背景并及时告诉您。

这些资料对您买房有很大的参考价值。相比自己搜房，找一个自己的买房经纪无疑是个节省时间节省金钱的好办法。当市场为卖方市场，您和其他买家抢offer的时候，信息资源的作用尤为重要。

实地看房

和经纪人一起挑中心仪的房源后，就可以联系看房。实地看房要注意房子的结构、面积、社区环境、房子本身等等。而这些方面，一位好的地产经纪能给您提供专业的建议。

二、确认银行的贷款额度

只要您一有买房意愿，不需要确定交易物件，您就可以和银行或者金融机构咨询贷款事宜。商谈贷款事宜可以和看房同步进行。您先和银行取得预审批，这个预审批能为您保持3-4个月的时间。在此期间，即使利率有所提高，也不会影响到您。

房产首付款

各个银行和金融机构的贷款政策都存在差异，需要您多问几家，寻找到适合自己的贷款政策。如果您有地产经纪，他们可以根据经验为您推荐贷款专员，帮您拿到一个利率较低与还款条件较佳的贷款政策。

在加拿大，一般移民买房的首付款为房产成交价的20%左右，其余部分可向银行或其他金融机构申请贷款。若新移民没有工作或收入不够，买房的首付款一般为房产成交价的35%左右。对于海外买家和留学生，银行对其首付款要求一般为35%。

能拿到的贷款额度

个人能拿到的贷款额度因个人经济状况、收入和信用状况而定。一般而言，用于支付贷款、地产税和水电费的总额不能超过年家庭总收入的32%，其次是全部债务一般不超过年家庭总收入的40%。

三、购房Offer

当您满意您所看的物业后，您可以请您的经纪填写购房合同给卖方。这里的购房合同也就是我们平常说的Offer。购房合同（offer）是一个标准的法律文件，包括：售房者、购房者、房产地点、所有权、欲购价格、购房条件、买卖双方承担的基本责任和义务等方面。

除以上方面，您还需注意以下条款：　

（1）房屋的设施情况：合同应该明确说明，房子买卖成交包括哪些设备。

（2）条件移除：您和卖方商定合同的移除条件，移除条件一般有利于买方。比如该条款可规定合同的执行取决于买方能否从银行取得贷款或验房师的报告结果等。

（3）房产过户日：它标志着房子的所有权从卖方转移到买方。

（4）买房入住日：可和房产过户日相同，也可不同。一般买房入住日会晚于房产过户日几天。

（5）费用调整日：一般和买方入住日相同，主要用来计算学校税及地税等相关费用在买卖方之间分担的问题。

四、房屋查验

一般是由买方找验房师查验房屋。房产查验是为全面了解房屋的结构、设施等情况。查验项目包括：房体结构、地基、外墙、内墙、屋顶、门、窗、厨房、卫生间、洗衣房等。

五、签订合同条件移除书

您必须在合同条件移除日期前完成贷款和验屋。若到了条件移除日期，您无法完成移除条件，则合约失效。当买方的所有条件都移除了，签了条件移除书后，这份买卖契约就正式生效。

六、过户

联系公证师准备法律文件是房屋买卖中的最后一个环节。一般要条件移除后，买方指定公证师。地产经纪会帮助您将所有的文件转移给公证师。公证师检查合同细节，对房屋的所有权进行调查，确认房产的合法性，然后联系贷款银行，确保贷款的及时移交。

一般，在产权过户日之前的一周，公证师会根据房屋买卖合同的成交价格和其他相关费用作出费用调整单、准备贷款协议及过户文件，并通知买方在签字前需准备的款项。公证过户后的文件将送到省房产注册办公室备案。

以上是在加拿大蒙特利尔买房的基本步骤。买房涉及资金巨大，若您不熟悉买房的程序与法律，释仁地产建议您寻找一位专业的地产经纪帮您把关买房的每一步骤，顺利完成买房大事。

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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低利率也救不了买气！美国房市显现信心危机 | 美国

上周美国的按揭贷款利率明显下降，但购房者和屋主都没有受到特别的影响。按揭贷款银行家协会表示，经季节调整後，按揭贷款总额上升了 0.4%。不过，与去年同期相比，下降了 22％，这是因为贷款融资量大幅下降。

屋主们似乎已经习惯了低利率。30 年固定利率抵押贷款平均合约利率从 4.22％下降至 4.17％。自总统选举以来，利率就维持在狭窄的变动范围之内。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示，抵押贷款利率下滑可能是地缘政治和经济问题的一个结果，包括对美国通货膨胀率下降和欧洲经济增长潜力的担忧。

上周略有下降的利率使本周的再融资上升了 3％，但与去年同期相比，仍然短少 41％。许多借款人已经以更低的利率进行了再融资，所以潜在申请人数量迅速萎缩。

Fratantoni 表示，由於可以从融资中获益的借款人数量持续下滑，所以会出现越来越大的利率降幅，从而对再融资产生重大影响。

随着房市的旺季 – 春季逐渐退潮，房屋短缺的情况仍然存在，即使是低贷款利率也难以吸引更多的购屋者。本周，全国房地产经纪人协会报告，6 月份房屋销售下滑，市场供应量依然紧张，民众的可负担能力也正在减弱。

（据钜亨网）

以房养老最悠久美国需求明显增强 | 美国

自1961年出现首笔逆向抵押贷款以来，以房养老制度在美国已有逾半世纪历史，但规模相较於传统房贷市场仍然很小。专家预估，随着婴儿潮世代陆续退休以及对老年生活品质的要求提高，在未来几年内美国以房养老的需求将显着增强。

尽管美国有社会保险退休金以及退休金帐户，许多人仍不敷所需，於是透过逆向抵押贷款方式的以房养老工具应运而生。这个机制初期发展并不顺遂，主因是平均寿命增长，老年领取的金额可能超过抵押房产的价值，银行不愿做赔本生意。之後美国政府担保，才广为银行与民众接受。1987年参议院通过了“房屋产权转换抵押贷款（HECM）”法案丶1988年雷根总统签署并通过由联邦住宅管理局（FHA）担保逆向抵押贷款，为此机制的实施奠定重要法律基础。

2001年时，全美逆向贷款申请案件约1万件，2006年增至7万件，到2008-2009年金融海啸发生时达到顶峰，超过11.4万件，因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门。

在美国，逆向贷款允许62岁以上民众，将其房子的一部分产权转换成现金。主要分为：“房屋产权转换抵押贷款”（HECM）丶“房屋持有人贷款”，以及“财务独立计画”等三种，其中HECM由联邦政府出面担保，目前市场上有九成属此种形式。

逆向抵押贷款的提领方式包括：一次将全部贷款金额提领出来；按月固定提领约定的金额，没有期间与总额上限，直到屋主过世或搬家；约定年限按月支付固定金额；设定一个贷款额度，借款人随时可提领，直到额度用完为止；借款人也可组合上述选项。

以房养老的最大优点是屋主可用房子借钱过活，直到去世或搬家为止。缺点是房子很可能无法留给後辈或继承人。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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美国逆向抵押贷款的占比仍偏低，只占传统房贷市场1%，不过未来有逐渐上升趋势。根据美国退休保险协会（IRI）的研究报告，到了2030年，婴儿潮世代每天会有1万人退休，这个世代自有住宅的比率很高，对生活品质要求也高，逆向抵押贷款的需求将增强。

在加拿大，卑诗省1986年首度出现逆向抵押贷款商品，这种商品目前主要透过房屋权益银行（HomEquity Bank）的加拿大房屋所得计画（CHIP）提供，但政府并未介入担保。加拿大逆向抵押贷款产品的申请人须年满55岁，可贷额度最高为55%。

（据经济日报）

澳储行：房贷系风险房价未必暴跌 | 澳洲

据《澳洲金融评论报》报道，澳洲储备银行日前表态，墨尔本及悉尼昂贵房产买家背负的高水平房产债务将对金融稳定造成威胁，但鉴于存在最基本的供需关系，未来两市房价未必暴跌。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳储行：房贷系风险房价未必暴跌 | 澳洲 — 房价若突然下跌，会对贷款家庭造成重大损失

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澳储行助理行长布洛克（Michele Bullock）在“经济与社会前景研讨会（Economic and Social Outlook Conference）”上表示，澳储行已在本行所撰写的金融稳定分析中将房贷列为风险项，但房价本身并非问题所在，而欠贷家庭在房价突然下跌时的不堪一击及此带来的影响才是真正难题。此前总理谭保也已提醒，房价走势不明，未来或有加息可能，呼吁民众审慎申请房贷。

据了解，为刺激消费需求，澳储行去年做出了降息调整，悉尼及墨尔本房价一时激涨，导致澳洲审慎监管局（APRA）不得不出台新“宏观审慎”政策，抑制投资者借贷及无本金贷款。布洛克表示，澳储行尤其关注房产投资者，“因为投资者可能更倾向于顺周期动作，即价高时买入，价低卖出，因此他们可能导致整个循环恶化”。

但布洛克也指出，目前房市堪称“双城记”，除了悉尼及墨尔本，澳洲其它城市房价不大可能出现较大上涨。她称，导致这种情况出现的原因很多，基本的供需关系就是其一。布洛克提到，就悉尼目前的状况而言，其房产供应仍难满足此前几年积压的需求，墨尔本则是因近期人口的急速增长带动了需求上升，“因此我们非常重视债务水平走高而收入增长缓慢将带来的风险，负债与收入比正在上升”。

但她随后补充道，悉尼及墨尔本存在的基本供需关系问题并不意味着两市将面临房价暴跌的局面，但确实有必要密切关注两地房市。

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（据澳洲新快网）

在美国买房的中国客：近七成全款支付 | 美国

曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过社交圈在美国找到买家购买自己收藏的钻石。（美国买房首付比例）

从星巴克集团副总裁高级助理到美国的房地产经纪人，邹子捷做出的转型让她成为了美国房地产复苏乃至繁荣中的受益者。

“我自己的感觉是接待的客户一直都没停过，每天都在工作，几乎没有休息日。尤其是一到中国的假期，看房的人就会特别多。”作为巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦公司房地产服务公司的经纪人，已移民美国25年的邹子捷主要的服务对象是西雅图地区高科技行业的白领和中国的新移民。她说，自己接待的客户里八成以上都是中国人。由於多次月销售量排名第一，她是该房地产公司全国系统顶尖1%的经纪人。

根据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（下称”报告”），在2016年4月~2017年3月的统计周期，中国继续保持美国海外购房群体中的”第一大买家”地位，成交金额超过其後的加拿大丶英国丶墨西哥和印度。

作为美国外国人购房的主力，中国人这一年的购房总成交额达317亿美元（约合2140亿元人民币），比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高；购房数量也超过4万套，在2016年回落後再次冲击历史最高点。

随着中国外汇流向和全球投资机会的变化，中国人在美国的买房和投资行为就像一面镜子，折射着丰富的信息。而这一群体所呈现出的特点和故事，也是市场发出的讯号。

近七成全额现金支付申请贷款不容易

2016年秋天，就在外界担忧人民币对美元汇率将会持续下降进入“7时代”的时候，拿到美国绿卡一年多的贾乔（化名）在美国纽约市周边用全款买下了一栋价值30万美元左右的房子。

贾乔对第一财经记者表示，全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请不到。由於工作在国内，没有美国的收入和消费记录，因此无法向银行申请正常利息的贷款。

像贾乔这样的人并非少数。在美国全款买房的群体中，大部分都是来自加拿大和中国内地的买房者。

上述报告显示，在美国的加拿大购房者有76%的人选择全款买房，只有21%的人申请了美国的贷款，而中国购房者则有65%选择全款买房，26%申请了美国贷款。与之相对的是，在美国的印度购房者只有18%全款买房，高达79%的人申请了房贷；墨西哥人则有42%全款买房，51%申请房贷；英国人买房时的这两个比例分别为36%和47%。

有意思的是，在不少经纪人的经验里，那些来自加拿大的买房者不少也是华裔。

“这些华裔买家觉得加拿大房价太高了，转而到美国投资以获得更多资源和更高回报率。”关注海外房源的居外网中国区业务总监丶美国持牌经纪人吴光慧这样告诉第一财经记者。邹子捷也表示，不少加拿大买家是从中国移民过去的。

吴光慧告诉记者，中国购房者希望能尽量利用银行的杠杆，即贷款买房，但难度比较大，因为”可选择的银行比较少，美国一些大银行都关闭了这个口子（向外国购房者放贷），也是变相控制外国人买房，以避免他们炒高当地房价”。

美国谘询管理公司Sino-American Insight首席顾问赵桐对於当地银行的房屋贷款较为了解。她对第一财经记者表示，美国大多数银行都不会接受外国人的贷款申请。

在吴光慧的印象里，华美银行丶滙丰银行丶花旗银行丶美国中国信托银行及部分美国本地银行会接受中国人的房贷申请。但最好几家银行同时申请，一般来说小银行或者当地银行的效率会更高一些。

为了规避风险，绝大部分的银行要求外国买房者的首付比例在40%以上，利率也会比当地居民的更高，一般会上浮1到1.5个百分点。”提出贷款申请的外国买房者，需要提供至少未来18个月的月供存款证明，在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户……除此之外，银行还会要求贷款人提供过去三年的就职收入证明，首付款来源可追溯，贷款额度月供不超过家庭收入的33%。”赵桐说。

美国买房的流程和中国不同，一般是先选房，实地看房找到心仪的房屋后，先向银行申请贷款预批。拿到银行的贷款预批信后，才会进入签署合同和交房环节，然後再进入正式的贷款审批阶段，须在购房合约贷款保护期内获准贷款。

“在交易关闭前贷款未能完成的案例并不罕见。所以，选择银行至关重要。”赵桐告诉第一财经记者，贷款银行会要求贷款人购买房屋保险——不管是外国人还是本国居民，这个要求都一样。

而大部分中国人都像贾乔一样，连最初的贷款预批信都无法获得。不过，一个明显的趋势是，希望贷款买房的外国购房者越来越多。邹子捷说，原来的中国买房客主要用全现金支付，现在越来越多的人会利用贷款买房了。

吴光慧认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人数比例会下降，中国购房者也会考虑怎样更合算。但对美国卖方来说，自然是最欢迎全额现金支付。

有人出卖比特币筹房款

在近一两年来”宽进严出”的背景下，个人年度购汇每年5万美元的便利化额度没有变化，同时国家外汇管理局对个人外汇信息申报管理进行完善，房屋买家兑换美元并转移到美国的这个环节，变得更复杂，自然也拉长了中国买家准备资金的时间。

由於贾乔有不少亲戚数十年前就已在美国定居，他在全款买房的过程中并没有碰到外币兑换的烦恼。他和在美的亲戚私下达成了协议，请亲戚在美国用美元为他支付房款，而他则在国内用人民币与之兑换。

根据一名业内人士的说法，曾有人通过出售自己的比特币资产，在境外获得美元；还有人通过自己的社交圈，在美国找到愿意购买自己收藏的钻石的客户，从而获得美元，免去换汇和境外汇款的麻烦。

除了这些个别的例子，吴光慧表示，一般来说，能申请到银行贷款的海外买房者只需要准备首付，在房屋成交后，需要每月偿还的房贷部分可以通过获得租金来支付。据她估算，美国目前住房投资回报率在4%~8%之间，部分二手独立屋带租约的回报可达10%以上，“越是好的区域，房价越高，回报率就相对低”。

对於“首付或全款的资金如何筹措”的问题，一名在美国的中国购房者表示，通过每年5万美元的多年换汇积累，以及充分利用家人的换汇额度筹集资金，再在美国申请一个银行的境外账号，比如滙丰银行，然後通过自己在国内的滙丰银行账号，直接汇出境外即可。

当然，之前也存在通过地下钱庄等灰色方式换汇和将资金汇出境外的情况。

贾乔买下的房子在纽约市的郊区。他告诉第一财经记者，他的房子每月租金大约1500~1800美元，扣除800~1000美元的税费，每月的回报在1000美元左右。用当时购房时的30万美元房价计算，回报率约为4%。

此外，从去年秋天到现在接近一年的时间，贾乔估计整套房子的总价已上涨了大约1万美元。

根据美国圣路易斯联邦储备银行的最新数据，2016年美国的房产自有住宅的空置率低至1.7%，已达2003年以来的最低水平。2008年为最高峰，空置率达2.8%，随後逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味着租房市场的火热，相应的投资回报率也会上升。

关於在美国买房的目的和用途，上述报告的数据统计显示，39%的中国购房者在美国的首套房，即为了自住；另有39%是为了度假和住宅投资；还有8%是为了孩子上学。其中作为移民自住用的人数比例远远低於印度（76%）和墨西哥（56%）的购房者。

随着中国人购买能力的提升，去美国买房的中国人不再只是超级富有的人，越来越多中产阶层也具备了移民和海外投资的能力，为了孩子教育等目的的购房行为也变得更加理性。然而，和其他国家相比，中国买家的”土豪”属性依然强烈，53万美元的房价中位数远远大於美国整体房价的中位数23.6万美元，前者是後者的2.2倍。

（据第一财经日报）

最近四个月，是什么原因让英国房产市场放缓？| 英国

英国房产市场在最近几个月内明显放缓，并呈现更受买家而非卖家欢迎的趋势。英国土地注册局的数据显示，6月份英国房价同比增长5.6%。虽然涨幅不弱，但相较于去年同期的8%已经逊色不少。

同时，市场的活跃程度也在下降。英国皇家特许测量师学会（RICS）的每月英国住宅市场调查形容5月份的市场为“停滞不前”。本周RICS公布的6月份报告预期将提供新的放缓证据，报告房价上升的会员数量可能会继续降低。

目前更多的关注在于伦敦高端市场房价的大幅下跌，而实际上，整个英国的房价增长都在减速。

究其背后的原因，主要有两点：

1、英国退欧

去年退欧公投的结果看来令英国人搬家的意愿下降，根据英国税务局的数据，2016年下半年，英国房屋交易量比一年前减少了9%。

第一太平戴维斯的住宅研究部主管Lucian Cook称，薪资增长的弱势及与退欧公投相关的政治不确定性影响了买家的情绪。“当我们谈及退欧不确定性，并非是指我们离开欧盟的事实，而是其可能带给经济的负面影响，从而令买家的情绪受损。”

仲量联行住宅研究部总监Nick Whitten则认为虽然增长减速，但他仍看涨英国房产市常“市场在退欧公投后开始放缓，自此以后就持续走弱。然而，增长仍然高于通胀，且在低利率环境中，投资房产的回报仍高于许多其它投资类型。”

2、抵押贷款限制

然而，尽管英国抵押贷款利率正处于历史低位，根据英国央行的数据，房贷批准件数在4月份降至七个月低位。

抵押贷款借贷规则的改变令购房者更加难以借款。Cook称抵押贷款遭到限制的环境会进一步打击房价的上升。“未来十年内英国房产市场的基本形态将由两个因素决定：抵押贷款监管和利率。”他说道。

2014年，英国央行引入了新的规定，要求银行仅可有15%抵押贷款借给贷款额超过其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押贷款监管制度被设计用来防止人们过度借款。但实际上这限制了人们可借款的数额，令首次购房者和搬家者的总体首付高昂。”

Cook认为，如果央行升息，将会进一步拖累房价。按照目前0.25%的利率，房贷平均年付息为3,625英镑，升息将会令这一数额显著上升，从而导致住房可负担程度降低。

“每升息0.25%，将使得房贷的年付息额上升297英镑。”他表示。

后市如何

第一太平戴维斯和仲量联行都预期英国平均房价将在2021年之前上涨13%。Whitten表示，房源不足及老龄人口的迅速增加都会促进需求。

“市场的基本驱动力在于，我们建造的房屋数量只有人口增长所需数量的一半。”

“目前有15%的人口年龄在65岁以上，到了2030年，这一比例将升至25%。简单来说这意味着更多的人将花更长时间呆在家里，而房源因此无法被释放。”

另外，Cook和Whitten均认为，相对于数十年对拥有住房的“沉迷”，政府政策正允许建造更多房屋。

天际投资置业创始人张思琪专栏全集

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在加拿大买房需要哪些专业人士的服务？| 加拿大

与在中国国内购买房屋不同，在加拿大购买房屋有一套完整复杂体系。从申请贷款到房屋的法律手续过户，需要接受各个方面的专业人士的服务。这些专业人士一般都是从政府获得了执业执照。

一般来说，购房者要想购买到十分满意的房屋，需要接受以下各类专业人士的服务。

1、贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）或贷款专家（Mortgage Specialist）

首先，在您选房之前，贷款经纪会根据您的家庭收入和经济状况为您提供一份初步贷款额度文件（pre- approval certificate）。该文件告诉您可以从金融公司获得的贷款数量和贷款利率。根据该文件，您可以选购您经济上能够负担的房屋。其次，在您签订了购买房屋的意向合同后，贷款专家或经纪会根据您所要购买的房屋状况和您的经济收入条件，以及您对市场风险的承受能力，选择一种适合您家庭情况的房屋贷款产品（Mortgage）。

贷款专员属于银行的职员，只向客户介绍和提供该银行的房屋贷款产品。对于购买房屋者来说，贷款专员所提供的房屋贷款产品非常有限，选择性比较少。

贷款经纪是独立的贷款中介，代表购买房屋者免费寻求贷款产品。贷款经纪一般联系数十家银行，根据购买房屋者的经济状况为其寻求最佳的贷款方案，包括最佳贷款利率和贷款条件。从目前加拿大的房屋贷款市场发展情况看，越来越多的购房者寻找贷款经纪为其提供贷款方案。

2、房地产经纪（Realtor）

在加拿大购买和出售房屋时，一般要由房产经纪代理房屋买卖。当然，购买房屋者也可以不需用房地产经纪，自己直接和房屋出售者进行交易谈判。

一般来说，房屋购买者都要寻求自己的房地产经纪代理购买房屋。首先，买方经纪免费为自己的客户服务。也就是说，对于购买房屋者来说，并不需要为自己的房产经纪提供任何服务费用。其次，买方经纪对于房屋所在的社区十分熟悉，他（她）能够根据你的家庭需求帮助您选择合适的社区，合适的房型；例如，如果您的家庭涉及到孩子上学问题，房地产经纪可以帮助您选择好的学区房产。第三，作为专业房产经纪，在房产交易中已经积累了丰富的谈判经验，他（她）能够帮助您在购买房屋时取得最佳的房屋交易价格和条件；同时指导您签订意向购买房屋合同。所以，对于大多数在加拿大购买房屋者来说，一般都会选择自己的房地产经纪来代理购买房屋。

3、律师（Lawyer or Notary）

在加拿大购买房屋，您可以不需要房地产经纪的代理服务；但是，律师的服务是不可缺少的。因为在加拿大购买房屋的所有法律文件，包括最后完成房屋交易的资金转账，房屋贷款产品的登记，等等，都需要专门从事房地产交易业务的律师来完成。在房屋交易的最后签署过程中，您的律师会就有关房屋交易的合同条款逐项用通俗的语言向你解释，确保您能够完全理解合同交易条款。

4、房屋价值评估师（Appraiser）

金融公司或银行能够给购房者提供一定数额的房屋贷款，除了考虑到购房者偿还贷款的能力外，还要考虑到所购买房屋的市场价值。也就是说，如果购房者无法偿还房屋贷款时，金融公司或银行就会把房屋收回并出售，所出售的房屋所得要能够补偿房屋贷款余额。所出售的房屋所得是否能够补偿房屋贷款余额，这就决定于房屋的市场价值。所以，在发放房屋贷款之前，金融公司或银行一般需要对房屋的价值进行评估。对房屋价值的评估一般有两种方式，一是用计算机系统进行自动评估，另一是派专业人士现场评估。如果金融公司或银行对您所购买房屋的地区十分熟悉，那么，他们就会使用计算机系统进行房产价值评估。否则，银行就会要求专业房产价值评估人士对房屋价值进行评估。一般地，银行会选派专业房产评估师对房屋进行现场评估；当然，购房者也可以自己选用自己的房产价值评估师，但是，所选用的房产价值评估师必须获得专业资格认证。

无论银行选派还是购房者自己选择专业房屋价值评估师，所发生的评估服务费用一般都由购房者支付。在加拿大，这项服务费用一般为300 到450加元。

5、专业房屋审验师（Home Inspector）

在加拿大购买房屋时，一般最好请专业房屋审验师对房屋的实体结构和运行系统进行审验。检查房屋的各类系统是否还正常运转，是否存在哪些部件需要维修。例如，房屋的供水和排水系统；房屋的供暖系统；房屋的电路系统；房屋的土木结构；等等，这些方面是否存在问题。这都需要专业房屋审验师进行检查。通过专业房屋审验以后，可以避免出现一种让您后悔不及的情况。因为，有时候，在没有请专业审验师预先检查房屋的情况下，在您完全住进您所购买的房屋之后，才发现了许多问题。这里要维修，那里也要维修。这时，后悔已经晚了。

6、保险代理（Insurance Agent /Broker）

在加拿大购买房屋的过程中，同时要联系保险代理，为您所要购买的房屋购买财产保险。这也是金融公司或银行给您提供房屋贷款的一个前提条件。此外，您可能也需要为您的房屋贷款购买人寿保险。为什么还要购买人寿保险呢？您作为房屋贷款的申请人，同时也是金融公司的债务人，如果一旦有什么不测的事情发生在您个人身上，您的家庭失去了收入来源，为了保证您的家人还能居住在现在的房屋，就必须有人来继续偿还房屋贷款。房屋贷款的人寿保险就是为此而设计的。

外国人可以在加拿大购买各类房产，对所购买的房产数量和价值也没有任何限制；但是，因为加拿大的金融和房产交易管理系统完全不同于中国，所以，在加拿大购买房屋时，最好咨询涉及房产交易的各类专业人士，接受专业人士的服务；这样，才能使您顺利地购买到你所梦想的房产。

（注意：本文仅作为一般知识性的介绍，不作为任何决策的依据。关于购买房屋的事宜请联系您的专业人士，获得专业性的指导意见）

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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期房贷款难度加大！买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

内容摘要

银行在审批墨尔本和布里斯班的期房贷款时非常保守
约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项
目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款，但利率大幅提高

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难，尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实】

Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那时起，约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。

主要问题在于，由于新出台的借贷政策非常严格，因此，外国投资者没有资格申请抵押贷款。

银行认为，布里斯班和墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高，因此，对于贷款申请的审批非常谨慎。

虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月，但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同，并转售公寓。

然而，转售公寓本身也有困难，那么有没有第三种选择呢？是否仍有可能获得贷款，并完成期房的购买呢？

是什么引发了这场完美风暴？

我们不过多分析宏观经济状况，而是从两方面来看待这一问题。

一方面，中国政府正在打击资本外流，其中大部分资金正是流向（显然）包括澳大利亚在内的海外房地产市场。

另一方面，澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资，从而迫使银行限制其借贷政策并提高税收。

基本上，如果你在过去6到12个月内购买了期房的话，将无法申请抵押贷款，除非结算期还有3个月。

此前，如果结算期还有18个月的话，也会有借贷机构考虑你的申请！

这一政策上的变化清楚表明，银行变得越来越担心未来的房产估值。

如果银行拒绝我的贷款申请怎么办？

除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外，非银行借贷机构可以提供帮助。

不过，利率通常高达8%，并且会向你收取高额开户费。

你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。

私人借贷机构的年利率通常为12%，但可以考虑特殊情况，如果你拥有海外收入或者职业特殊的话，这点非常重要。

这一类型的贷款通常为短期贷款（一般为1至3年），不过，如果你能找到合适的借贷机构的话，也可能申请到30年的长期贷款。

最重要的是，贷款受限的原因在于，大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管。

它们必须遵守特定的风险限制，以便将其贷款额保持在控制范围之内，因此，它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。

如果这部分资金用光，申请就很容易被拒绝。

这就是现在的普遍情况！

转售我的期房如何？

如果你已经支付了10%的订金，但现在发现自己不符合贷款条件的话，转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。

如果时机把握得好的话，你甚至还能赚上一笔。

不过，这并不意味着这是一个轻松的选择！

首先，你签订的合同可能有转售限制，因此，务必确保与律师商议，避免违反这些条件。

其次，你必须切记，你将会与开发商形成竞争，因为开发商仍在出售剩余房源（虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的）。

最后，你将需要负担资本利得税（CGT）、印花税和房地产经纪商中介费。

仍考虑购买期房吗？

作为中国投资者，你可能会考虑购买标准住宅（房产）。

你将能够向更多借贷机构贷款，并且有资格申请更具竞争力的利率。

期房和高密度住宅的估值通常较低，因此，如果你仍然希望走这条路的话，务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。

最后，务必向抵押贷款经纪商咨询，与其探讨你的情况以及你的投资计划。

确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。

向恰当的借贷机构提供令人信服的证明，是通过贷款审批的关键。

关于Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立，专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款，以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元，并荣获多项行业和客户大奖，包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度（非专营）优秀经纪商”。

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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科罗拉多泉——备受瞩目的火热房地产市场 | 美国

科罗拉多泉是科罗拉多州的第二大城市，被评为2017年第一季度最多潜在房屋买家希望迁入的城市首位。研究该排名的报告来自美国大型房地产数据机构ATTOM Data solutions，是房地产网站RealtyTrac的母公司。通过分析120座都会区中最少10万间独栋别墅及公寓房的贷款申请资料，该研究机构总结出一组“迁入系数”，包括在原城市范围内迁往新居的和从美国国内其他城市迁入的房屋买家数据。

全国平均的迁入系数设定为100，因此，当一个城市的系数超过100时，预示着该城市为较受欢迎的迁移目的地，且当地的新屋推出市场后30日内售出的几率较高。科罗拉多泉的迁入系数为251，排名第一，是全美平均水平的2.5倍。

人口增长及当地可负担水平带动房屋需求

同样尽收洛矶山脉的绝色美景，科罗拉多泉的房价中位数仅为298,070美元，比州首府丹佛的489,900美元低39%。在科罗拉多泉，活力多彩的生活方式和消费可负担性均可实现。越来越多人愿意从丹佛往南驾车约一小时来此找寻更实惠的住房选择。

在2017年第一季度，科罗拉多泉的独栋别墅市场依然面临着可销售单位库存额外紧张的局面。有房地产中介表示，多数买家需在看房后几个小时内，甚至更快作出决定，否则目标房源很可能已落入他人囊中。价格接近中位数、介于20万至40万美元之间的房源更为抢手。在现时激烈的供需关系下，买卖双方均见销售价格节节攀升。也有建筑商和经济学者认为，二手房屋市场供应紧张的势头或将促使更多买家转而选择购置一手住房，从而带动该区的房屋建筑活动。科罗拉多泉5月份的房屋销售交易达1,632宗，对比去年同月份上升9%。在2017年前5个月，共录得5,896宗销售交易，年同比上升4.3%。

“经济发展强劲、就业机会增加以及贷款利率仍旧实惠，是推动需求的重要因素。年轻人首次置业、现有业主考虑搬往更大面积房屋、空巢族则物色较小面积住房 —— 市场选购氛围浓厚”，科罗拉多泉当地一报道称。

多元经济及史上最低失业率

科罗拉多泉当地进驻了众多世界领先的企业，以体育、航天航空、网络安全、信息技术和医药研发等行业为核心，拥有超过30家《财富》500强企业和5个军事基地。这些大型雇主共同推动着科罗拉多泉的经济发展，引领当地商业社区创新，同时提供丰富且多元化的就业机会，吸引移民迁入。科罗拉多泉大都会区平均每周有204人的净迁入人口，2016的预计人口达712,327，对比2010年的统计数据增长10.3%。截至2017年第一季度，科罗拉多泉的失业率已跌至2.5%，是美国劳动统计局在1990年有记录以来的最低数字。

另一方面，作为科罗拉多泉大都会区内的最大县，埃尔帕索县录得67%的较高房屋贷款审批率，是科罗拉多州南部县份中唯一一个跻身贷款审批率排名前十的地区。近日，一全国性的调查报告也发现，在目前良好的经济环境下，科罗拉多泉房屋业主的不良贷款情况和负资产问题均有减少，这相应地也反过来为房地产市场加温。

伴随着火热的销售活动，科罗拉多泉的房屋建筑活动亦趋活跃。在2017年的前5个月，仅在埃尔帕索县已录得1,435张独栋别墅许可证发放量，比去年同期增长1.2%。虽说年同比增长轻微，但纵观近年历史数据，其足以预示房屋建筑领域将有发展稳固的一年——因为仅2017年至今的建筑许可证发放量已超过2008至2011年经济衰退期间的全年平均发放量。

黄晓珠Taylor专栏全集

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美国买房遇麻烦怎麽办？诀窍全在这里 | 美国

买房可以说是人生的一件大事，过程也极其复杂，会遇到各种各样的变故，不可能按照事先的计划进行，经常会让购房者头痛。

《侨报》近日刊登的“在美国买房遇麻烦怎麽办诀窍全在这里”一文，总结了购买住房过程中遇到的一些典型问题，对於有意购房者或许有所借鉴。

信用评分低於预期

现在在美国获得抵押贷款变得越来越容易，但还需要至少760的信用评分，才能获得最优惠的利率。

如何处理：如果分数过低，低於预期很多，有可能是信用报告出现错误，或者身份被盗。可以到网站annualcreditreport.com查看。

抵押贷款申请被拒

即使有了良好的信用评分，但如果放款人看不到贷款申请者有良好的债务与收入比率，或银行帐户文件，也可能会让他们拒绝贷款申请。

如何处理：提前准备必要的文件，同时可以多选择几个贷款人。如果这样仍然被拒，可能需要花费一些时间修覆信用评分，或另寻价格较低的房屋。

与家人关系紧张

据最近LendingHome的调查显示，在购房过程中，有3/5的千禧一代和X世代（1966-1980年出生的人）与另一半因意见不合，产生摩擦。

如果要避免因购房给家人带来的压力使家庭关系紧张。最好能在开始找房子之前，就对关键问题进行详细讨论，并切记夫妻要齐心协力，家庭和睦最重要。

找不到喜欢的房子

目前美国住房销售迅速，对於那些要买过渡房或准备立即搬入的购房者，购房较困难。

如何处理：最好不要操之过急，有时等待好过後悔。可以尽量多找房源，并事先做好房贷预批，以便在看到喜欢的房子时能及时提供贷款。

在出价时失利

在库存紧张的情况下，一个性价比不错的住宅往往会引来多个买家。

如何处理：尽量不要被情绪引导，做出不理智的消费。提前做好预算，并了解其中的浮动空间，同时坚守这个价钱。

抵押贷款文书难以完成

即使已获得预先批准，贷方在整个过程中还会要求提供更多的文件和其他材料。

如何处理：提前准备，以便快速提供所需文件。同时要为贷款人提出的另外要求做好情绪准备。

估价低於报价

在昂贵的住房市场，这种估价低於报价的事正变得越来越普遍。

如何处理：找当地的评估人员寻求帮助。如果估价依然很低，那麽需要仔细考虑是否修改报价，因为房屋的价值不尽如人愿。

产权不清

如果某房产有留置权，或卖方以外的其他人提出拥有所有权时，可以直接与产权代理人沟通，了解如何解决出现的问题。同时最好购买产权保险，以涵盖产权代理人错过的问题。

卖家要退出

有时卖家会在感情上难以割舍居住了很久的房子，或者想卖更高的价钱，因此改变主意。对於这一点，各州法律不尽相同，但在大多数州，作为买方没有太多的追索权。但卖方通常需要支付购房者与交易相关的所有费用或其他费用。

抵押贷款利率上涨

如果贷款期间利率上升，就意味着每月需要多付出还款数额。

对於这点，大多数贷款人向借款人提供30天的免费锁定。如果你认为某一利率比较合理，最好锁定它以防止发生变化。

银行改主意

按揭批准是根据购房者在申请时提供的信息。在提交申请之後和结束之前，如果购房者信用评分或工作情况发生变化，银行可能会毁约。

建议购房者获得预先批准後，不要开任何新的信用账户，并告知贷款人任何潜在的工作变更。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

检查过程中发现问题

每次房屋检查都会发现一些问题，但如果出现维修成本很高的，或以前未发现的问题，例如基础或屋顶的问题，会令人不安。

如何处理：与卖家重新谈判，考虑是否愿意降低价格，以便可以根据购房者的承受范围进行修缮，或者自己动手可以解决的问题。如果对於这些关键问题，双方无法达成妥协，就要权衡好利弊。

验房不顺利

在最後对房屋进行验收时，可以通过检查了解到此前提出的问题是否都已解决。所以，最好尽早安排最後的验房，以确保有时间处理任何潜在的问题。因有时会发现新的问题，或发现谈妥的修复不符合要求，尽早验房，可以及时处理。

入住後发现新问题

大多数州都有法律规定买方“按原样”接受财产。除非卖家是有意欺骗，否则房屋的任何问题都需要购房者自己负责。

因此，建议购房者在购房前需要仔细阅读检查文件。同时考虑购买房屋保修险，它可以保证在居住的第一年或两年内进行一些维修的花费。如果能建立一个紧急基金就更好了，在房子万一出现问题时，可以拨出资金来支付需要解决的意外维护问题。子万一出现问题时，可以拨出资金来支付需要解决的意外维护问题。

（据新唐人）