投资回报率 – Page 6

悉尼房产市场火热业主买哪最赚？ | 澳洲

据房产网站realestate报导，悉尼北部业主在本轮房产热潮中获益最大，持有房产短短数年时间转售获利超过百万。

在过去4年时间里，悉尼北部绿荫区及滨水区房产价格猛涨，其中猎人山区（Hunters Hill）房产增值幅度最高，最令业主满意。猎人山区坐落于巴拉玛打河（Parramatta River）河畔，去年区域中位房价涨幅高达32%。

根据房产数据分析公司CoreLogic《付出与收获报告》（Pain and Gain report），2017年第二季度，悉尼猎人山区房产交易卖家平均获利117万澳元，持有房产年限平均6.5年。这也意味着区域房产卖家持有房产期间，平均每年获利17.5万澳元。

其中，猎人山区伯尼菲路（Bonnefin Rd）46 号房产2017年交易价格为281万澳元，较2013年交易价格152万澳元高出整整129万澳元。

悉尼库灵盖（Ku-ring-gai）议会辖区房产价格涨势虽不及猎人山区，但是戈登（Gordon）、平布尔（Pymble）以及图拉慕拉（Turramurra）房产卖家平均获利也达到88万澳元。

此外，悉尼曼利（Manly）房产卖家平均获利81.5万澳元，沃拉拉（Woollahra）房产卖家平均获利81.6万澳元，兰谷（Lane Cove）房产卖家平均获利52.5万澳元。

CoreLogic分析师库舍尔（Cameron Kusher）表示，高昂利润显示市场依旧处于卖方市场。2017年第二季度，仅1.9%自主业主以及1.7%投资者转售房产时亏损。

不过，并非所有区域房产市场情况都一致向好。悉尼乐调（Rockdale）房产卖家亏损稍显普遍，比例约为4.6%，宾士镇（Bankstown）房产卖家亏损比例约为4.2%。

悉尼房产业主转售获益最高区域榜单（平均）：

猎人山（Hunters Hill），117万

库灵盖（Ku-ring-gai），88万

沃拉拉（Woollahra），84.6万

曼利（Manly），81.5万

莱卡特（Leichhardt），79.9万

莫士文（Mosman），76.7万

威洛比（Willoughby），70.0万

相关资讯：租户“翻身做主人” 维州修改租赁法规

（据澳洲新快网）

日本房价、产权及回报率怎么计算？

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房地产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。

然而，对于大多数中国买家来说，日本并不是一个十分熟悉的国度，要在这里完成买房投资这样一件重要的事情，自然要事先做好了解。今天为您简单介绍一下计划赴日投资房产的人们最关心的那些问题。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

点击查看日本房源

1、很多顾客问的第一个问题当然是回报率

回报率分为表面回报率和实际回报率。表面回报率并没有扣除管理费和修缮金，往往看起来会比较高。回报率是在理想情况下的计算出来的一个数据，但是如果空室率很高的话，就达不到预期的回报率。例如，一间离车站很远，建筑年数30年以上的中古房产，价格很便宜，这样回报率就会看起来还不错。但是隐藏的风险就是，由于离车站较远，房子又很旧，想要租的人不会很多，这样空室的几率就会会大大增加，收不到预期的租金，当然回报率就不会达到预期。

这就是为什么置业哥都会为客户推荐位于东京都中心位置、30年以内、且交通便利的房源。这些房源无论自住或是出租，各方面条件都很优秀，十分抢手。

2、其次是房产价格

很多顾客会问多少钱一平方米。中国国内的房屋大多是毛坯房，按每平方米来计算价格，但是日本的房子全部是精装修的房子，设备齐全（如完善的卫浴、灶具系统等），直接添置家具就可以入住，是按套来出售的。而且日本的房产装修全部质量一流，不会有豆腐渣工程的现象出现，耐久性及便利性极高。可以说，日本房产的报价是实打实的一分钱一分货。

3、面积

国内房屋的面积是指使用面积（房屋内部真正使用的面积）+分摊的公共使用面积；日本房产的面积则是指使用面积。例如，标注为110平方米的国内房产，其使用面积实际上只有70-80平方米左右；标注为70平方米的日本房产，其使用面积就是70平方米。

4、所有权

日本的房屋和土地所有权，属于个人私有所有（也有土地权是不属于买房者的，签约时一定注意），是永久产权。中国还得分是住宅还是商业，住宅是70年产权，商业是50年产权，而且并不是从你拿房产证的时候算起，而是开发商买地的时间开始计算年限的。

5、地震带来的风险

很多顾客会担心，日本是地震多国，担心地震后房屋倒塌，损失惨重。关于这个问题，日本房屋相关保险齐全，购房时会加入地震保险，5年一次更新，也会有火灾等相关保险。1982年，日本重新修订了建筑基准法，对抗震、耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于1996年、2000年、2006年三次修改。很多房屋都经历过2011年311地震的考验。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌；即使出现在地震中损毁的情况，房屋完备的保险也绝不会让购房者吃亏。

6、税金

日本购房之后，会产生一部分税金，很多人会担心税金很多，不划算。首先，买入房产时，会产生印花税，房产登记税，房屋取得税等，国内客户现金购房前期的税金+保险大致估计50-60万日元左右，国内贷款客户大致估计80-120万日元左右。

固定资产税，根据购买房产的不同而不同。以20-50平方米的房产为例，每年需交纳6-15万日元的固定资产税（根据面积的不同会有一定的减免）；

所得税，每年需缴纳20.42%的源泉征收。乍一看觉得是很大一笔支出，但是，在一年房租收益在195万日元以下的情况下，通过确定申告可以将税金降至5%，甚至降至0%都是有可能的。

以上所有税金根据购房者所购买房产的新旧程度、大小，都会有所不同。

7、中介费

对日本房产投资有一定瞭解的客户会知道，购买房产时会有3%左右的中介费等手续费。但是并不是所有的房产要交中介费，只有中古房屋在房产中介手中购买房产才会产生中介费，直接从开发商处购买新房是不需要中介费的。

8、投资用房面积的选择

在日本投资房产最重要的一点就是房屋出租的情况，出租率直接影响收入。有些客户谘询的时候会询问100平方米大户型的房产投资，那这样的大户型到底适不适合投资呢？到底什么样的房产适合投资呢？

从数据上就可以清楚看见，20-50平方米，离车站十分钟之内的房子是最适合投资的，因为这个区间内的房子需求量最大，最容易出租出去。那为什么100平方米左右的大户型，很难出租出去呢？道理很简单，如果贷款购买这些大户型的房子，每个月还款的金额会比租金便宜得多，所以比起租这样的房子还不如贷款来买。

相关资讯：日本住宅地价连跌26年一、二线城市却上涨

（据东方头条）

胡润全球房价指数：涨幅前10城市有8个是中国人炒的 | 海外

有个段子在网上传的很开：

“北京人老张，30年前为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万，背井离乡到美国淘金…风餐雨宿，大雨送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次……辛苦节俭，两鬓苍苍，30年后了，终于攒下100多万美元（人民币600多万），打算回国养老享受荣华！一回北京，发现当年卖掉的四合院，现中介挂牌8000万，刹那间崩溃了……”

的确，房价是大家心中永恒的痛。而事实证明，中国房价的涨幅也是全球最快的。

近日，胡润研究院发布《2017上半年胡润全球房价指数》，及《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，报告指出，中国城市最近一年房价涨幅全球最快，全球前十中中国都有6个，前50中21个。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“全球房价涨幅是中国高净值人群在考虑全球资产配置的阶段最为关心的，希望这个报告能给他们一些参考。”

1、全球房价涨幅，前十中国有6个，前50有21个

最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。有而上榜的中国城市涨幅都超过10%。

前50名城市共来自12个国家，其中中国最多，有21个城市进入前50，其次是美国7个，德国6个，加拿大4个，澳大利亚3个，爱尔兰和新西兰各2个，荷兰、冰岛、葡萄牙、韩国和土耳其各1个。

全球房价涨幅前10大城市中，中国占6个。其中无锡成为最近一年大陆房价涨幅最快的城市，郑州、长沙、广州和石家庄位居前十。中国香港进入全球前五，最近一年房价涨幅20.8%

排名中国涨幅最低的上海，涨幅刚好10%，位列42位。

2、全球涨幅第一的多伦多，也是中国人炒出来的？

加拿大的多伦多跃居全球房价涨幅第一，涨幅高达26%，其中除了受美国特朗普的反移民论调影响，很大一部分原因是中国人在当地房地产市场的疯狂购买。?

中国最大海外房产投资网站居外网（Juwai）数据显示，多伦多和蒙特利尔赶超温哥华，成为中国人最爱2大房产投资热点。网站还预测，未来10年内，中国人全球房产投资总额预计破1万亿美元，其中很大一部分有可能涌入加拿大房市。

涨幅第六的汉密尔顿，则是由于多伦多房价的火热扩散影响的。

由于加拿大最大城市多伦多的房价太高，很多人将目光投向别处，汉密尔顿就是因此看涨的区域。距离多伦多只有1个小时的汉密尔顿房价也一涨再涨。据加拿大当地报告称，多伦多的火热房市也影响到周边城市，为了求得房屋可负担性及与大都市之间距离的平衡，汉密尔顿-伯灵顿地区（Hamilton-Burlington）按年房价上涨20%，且明年还会继续上涨。

再来看涨幅第二高的冰岛首都雷克雅未克。

虽然雷克雅未克的房价涨幅不是中国人买出来的，但却绝对得益于中国游客旅游出来的。

据了解，冰岛的人口只有32万，但每天却要接待3万人次的游客。它因此也是世界上游客/居民比例最高的国家。其中，近年来中国赴冰游客也增长迅速。据《冰岛评论》报道，2015年前往冰岛旅游的中国游客超过48000人，同比增长近一倍，占当年外籍游客总人数的3.8%，而五年前该数字为1.1%。2016年仅1~4月，中国游客赴冰人数同比增长68.6%。

估计是中国人去当地玩的消费也不低，引起不少冰岛人很好奇中国人哪来那么多钱。

3、中国海外置业的“业绩”

再来看看中国人在海外置业的“业绩”：

房价涨最多的加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市；其次是新西兰的惠灵顿，排名第三是韩国的首尔。

前50名投资回报率最高的城市共来自18个国家，其中美国以15个城市居首，其次是德国5个，澳大利亚、加拿大和英国各有4个，新西兰、日本、西班牙、爱尔兰和阿联酋各有2个，中国、法国、荷兰、葡萄牙、泰国、韩国、马来西亚和印度尼西亚各有1个。

“胡润海外置业投资回报指数”是当地的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅三项相加而成。例如，多伦多房价年涨幅26.1%，租金回报率4.8%，汇率涨幅1.6%，三项相加得投资回报率为32.4%。胡润表示：“如果一年前你打算买多伦多的房子而没买的话，你的机会成本就是32.4%。”

4、中国高净值人群海外置业和移民的地区投资回报率15%-25%

中国高净值人群所青睐的海外置业、移民目的地前十名依次为：洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约、温哥华、波士顿、墨尔本、多伦多、新西兰和悉尼。其中，洛杉矶已连续四年成为中国高净值人群最青睐的海外置业和移民城市，西雅图逐年上升，今年首次超越旧金山，到第二位，旧金山退居第三，比例也下降最多。纽约维持第四，温哥华继去年下降一位之后，再次回到第五，波士顿则回落到第六，墨尔本维持去年的第七，多伦多上升两位，再次排到第八。

而洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约和温哥华的投资回报率都在15%-25%。（高净值人士的眼光都不错）

（据中国基金报）

投资英国房产，如何获取最大的投资回报？

Part 1 英国房产投资回报率

对于投资者来说，在英国买房能获取多高的投资回报率，是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例，介绍该如何看待英国房产的投资回报率，帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面：租金收入和房子增值部分。>>>详细

1、2017年2季度英国房市动态

英国上半年GDP增速疲软，经济与政治局势不稳，导致市场活跃程度下降，全英房价在2017年2季度出现近期罕见的同比下跌，伦敦房价增幅更是跌至2012年来最低水平。维持伦敦房价仍在上升的主要是较低价格区间的房产，而高于500万英镑的住宅价格则出现明显跌幅。房价居高不下，走势又不明朗的当前房市对于刚需买家不是入场的好时机，但许多投资者也许认为，目前英镑贬值、房价波动的行情是他们入场的好时机。>>>详细

2、英国主要城市租金回报率

Part 2 如何将自己的英国房产出租及相关费用

国内投资者在英国出租房产有两种方式：自己寻找租客和委托房屋管理机构。买家可以根据自身的实际情况来选择出租方式。>>>详细

一、委托房屋经纪/物业管理公司

1、主要工作

被委托的管理公司（经纪人）会全权履行合同中所列出的条例，他们的主要工作是：

· 为业主寻找合适的租客

· 办理租客入住/退房手续

· 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用

· 租金转账

· 维护/维修住宅

· 满足房客合理要求

· 如有需要，帮助业主驱逐租客（在租客产期拖欠房租的情况下）

2、收费标准

在英国，委托出租与物业管理也是两项不同服务，分开收费，具体的收费标准如下：

委托出租的收费标准：

佣金为年租金的5%-15%；也有的是在12%~15%（视不同物业公司而定）

注：佣金会随着房屋面积而变化，房屋面积越大，佣金会随之上涨。

委托管理的收费标准：

房屋管理费用为5%。如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司，就需在出租的佣金上再增加5%。

二、自行寻找租客

如果买家长期定居英国，可以为了节省管理费用而选择自己寻找房客。>>>详细

Part 3 海外投资者在英国出租房屋的税务问题

在英国购房置业，出租或者出售物业，主要涉及的税费有五种包括；印花税，增值税，市政物业税，个人所得税和资本利得税。>>>详细

英国租金收入如何缴纳税务？

· 租客，或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租，等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。

· 在英国，房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金；

· 英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，房屋维修，室内维修等开销；

· 海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现金为£10,600.

名家观点

英国交税可享中国免税？海外投资者在英国出租房屋的税务问题

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场，纷纷看好“以租养房”的投资方式，最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题，今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。>>>详细

张思琪专栏全集

张思琪剖析英国伦敦房产投资

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投资澳洲房产，如何获取最大的投资回报？

Part 1 澳洲房产投资回报率

一、澳洲房产投资回报率之计算方式

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式 >>>详细：

1、收益模式计算方式

投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

2、投资回报率计算方式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价

3、投资回收时间计算方式

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12

二、决定房产投资潜力的4大因素

▶ 人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。>>>详细

▶ 区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。>>>详细

▶ 教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。>>>详细

▶ 价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。>>>详细

Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用

一、3种出租方式

▶ 开发商承诺包租

很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。

▶ 委托租赁公司（房产管理公司）

如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。

▶ 业主自行出租

业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。

二、业主出租房屋的流程：

step.1 评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。

step.2 评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。

step.3 澳洲租房机构会为业主寻找租客。

step.4 与租客签订澳洲租房协议。

step.5 收取每月租金。

三、房屋出租相关费用

佣金标准

据了解，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。

房屋出租管理费用

委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%（任何房型）。

注：在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。

澳洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事

当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢？首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。>>>详细

杨泱律师专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

part 3 如何在澳洲为租金收入纳税？

一、澳洲税法有关居民与非居民的的界定

澳洲税法界定的居民，与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说，具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民；不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一：>>>详细

▶ 纳税人在澳洲境内定居

▶ 一个纳税年度中在澳洲居留183天以上

▶ 参与澳洲的老年金计划

二、如何在澳洲纳税

澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额，便需申报个人所得。

在澳洲纳税，可以DIY，也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果，包括补税或退税。>>>详细

三、租金收入如何征收个人所得税

一旦成功出租房屋之后，业主就必须缴纳澳大利亚房产交易税个人所得税。税额缴纳比率请参照以下表格。>>>详细

澳大利亚税务居民

非税务居民

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加州房价上涨空间趋缓投资宜小心 | 美国

海外华人土木工程协会6月10日在长堤市玛丽皇后号酒店（Queen Mary Hotel）举办“华人土地开发丶地产投资高峰研讨会”，并针对南加州地区地产投资和开发的前景，邀请资深专家以五个居住和商业地产项目，从策划丶报件丶设计丶建造或改建的全部流程，进行专业分析。

会长张晓哲是洛杉矶市房屋管理局设计审查结构工程师，他介绍，协会於2013年成立，刚开始是一群土木工程师为主，後来有许多建筑师丶营建商丶承包商丶开发商丶房地产经纪加入协会。目前会员涵盖各个行业，包括投资丶开发丶营建丶设计丶买卖等。此次是首次尝试举办活动。

前会长肖强经营建筑设计公司，他表示，目前华人购买力较强，加州又是升值空间较大的地方，大家想了解房地产开发知识，当天分享的全是实际操作的案例。他说，经过上一波经济衰退，近几年市场逐渐恢复，一直处於上升阶段。初期住宅市场火热，商业地产发展延後。不过就目前而言，住宅上升空间已是缓和状态，“大家再投资就要小心了”，房价涨到一定幅度，再投资，利润空间就比较小。所以目前更多人倾向商业地产投资，比如仓库丶购物中心丶办公楼丶建公寓丶投资回报率相对大一些。

根据以往经历，每七至十年为一个周期，预测2019丶2020年市场有所调整，但不会向2008年那样大的幅度。所以现在开发商要开发新社区要尽快，若等到三丶四年以後再建恐怕不是最佳时机。加上造价和建筑材料逐年上涨，如果房价不能再涨，就会缩小利润空间。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

南加分会会长王立杰表示，协会内有许多设计丶规划工程的专业人士，他们现在接到很多中国投资人的项目，由於这些投资人欠缺专业知识，导致他们在美国找规划设计的过程中吃了很多亏。海外华人土木工程协会作为一个公益社团组织，希望向社会分享他们的专业。

王立杰分析，散客还是对传统购房丶出租屋感兴趣。虽然前五丶六年中国公司对传统地产感兴趣，但现在越来越多投资人对医疗丶教育项目感兴趣，范围越来越广，牵涉的设计丶法规就更多。而中国来的开发商以为他们在国内拥有雄厚实力，十足经验，来美国开发也一样畅通无阻，但并不如他们想的那麽容易。王立杰说，医疗丶酒店在设计规划阶段的审核就很严格，如今很多国内大型企业的投资目光已经着眼到医疗丶酒店，这也是他们当天藉由研讨会的形式，分析实际案例，解答投资人的困惑。

他提到，目前美国房地产投资市场处於敏感时期，虽然前一段时间非常红火，但目前看到很多数据显示，现在价码已经涨到2008年经济危机前的位置。现阶段市场出现两极化，一部分人认为升值速度会放缓，接下来市场有适当调整，但并不是崩盘，投资人需持保守态度；另一部分人则认为不要害怕，不论是华裔新移民还是中东移民，只要有源源不断的新移民进来，市场经济就会持续成长。

（据世界日报）

美国房产投资回报率高不高算算就知道 | 美国

涨幅温和健康

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上，有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨，美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止，在这三十年之间，其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点，而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计数据中看到，美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。上涨幅度不大，但是合理，这种上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所，是满足人类居住的需求，不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资，而不是短期投机。

时间越长越有把握

美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈長愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。

售出才能实现利润

房子不论涨价了多少，你必须要卖掉房子以后才能实现利润，它的投资回报高低取决于你进入房市（买房）和你出来（卖房）的时机。以目前中国高房价市场来看，如果你当初以200万购得房屋，现今市价达到500万，你可能获得300万的利润，但是如果你没有适时高奌卖出，把利润变成现金装进口袋，两年后房子可能会回落到250万或更低，那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢，因为从购买能力来说，中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以上，关于这个问题，我会专题撰文另行探讨。

建筑成本是跌幅的天然底线

在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌，迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点，是毫无疑问的。有很多人认为美国的房地产市场还会大幅下跌，我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价，都已经低到与建商的建筑成本持平，假设房价再继续下跌，表示所有新屋都会停建，只有原有的二手屋供应市面，而美国每年有一百二十万的新增人口，每年新增家庭户数迖百万，很快会消化掉市场上的房屋，届时房屋的需求增加，房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点，房价能降的空间也极为有限，没有天灾人祸的情况下，建筑成本就是跌幅的天然底线。

租金回报率高

我们说到投资，我们就不得不探讨租金回报率。在美国加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5-6%之间。在中国的租屋市场租金回报率只有2-3%，与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回报差异。例如，在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市，目前三十五万美元可以买到一套三千英尺（大约280平方米）的四房独立屋，它的真实平均租金为$2300左右，也就是年租金$27600，平均租金的回报率是7.8%。

请看以下表列：

聪明调配就能生财

假设你在中国北京有一套四环以外的房子，每平米价格在2.5万人民币，91平米的房子同样价值三十五万美金，这个房子出租，每月租金大約是三千五人民币左右，年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费，回报率还要低些。若以租金为著眼的话，在美国的投资回报率要远远高于中国。设想如果你将中国的那套房子卖掉，若而在北京改为租房，就租回你卖出的同等房子，把钱在美国买了同样价值的房子并且出租，扣除了北京自住的租金后，你还有$11618装进袋里，等于每年收益75517人民币，而且还不必担心房价缩水，何乐不为！

美国顶尖房产经纪Grace专栏全集

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多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（下）| 加拿大

很多朋友和客户问到多伦多商业地产的投资价值和买卖要点， Daisy黄岚想分享一下这方面的经验和心得：

什么是商业地产
各类商业地产投资的风险和收益
投资商业地产的优点
投资加拿大商业地产正逢其时
大多伦多地区商业地产行情
商业和民用地产投资的不同
商业地产的投资回报率
投资人士主要聚焦的商业物业
在售商业（物业）机会举例

篇幅所限，9大部分将分上丶下两期文章发布。上期看过要点1—4，今天我们来研究馀下的5个要点，结尾还会加载多伦多商业地产干货问答。

5、大多伦多地区商业地产行情

6、商业和民用地产投资的不同

申请商业贷款和住宅贷款的主要区别？

审核商业贷款需要看你过去几年的经营数据和成绩是否理想，物业的位置和租客情况。

如果有大银行大公司的租客，确保每月租金收入是比较稳定的，这样的拿到贷款的几率就会比较高。在住宅类的贷款领域，作为借款人的投资者是主要关注点，个人的财务状况是主要关注点。在商业贷款领域，投资者买的商业物业是主要关注点。

7、商业地产的投资回报率

商业地产的投资回报率是指每年运营的税前的净利润和资产转手成交价值间的比值。在北美常用输出净回报的计算方法确定。是根据投资者实际能拿到的收入来计算的。

公式：租金净回报率＝一年的租金收入/买家买入的价格*100%

例如一个咖啡店卖了100万美元，如果年租金收入为5万美元，那么租金的净回报率就是5万/100万*100%等于5%。

这个回报率的算法就是把投资周期按照每年来计算。投资人持有的物业基金每年从物业实际产生的收益来算的。目前加拿大商业地产市场各类商业资产投资回报率处于3%~15%。

这个比率区间历来是被认为比较合理的区间。地域不同，行业不同，环境管理也决定着回报率的高低。影响投资回报率的差异中，地域因素是最主要的，地区地段越发达和热闹，地价就会越高，回报率就会越低。

就大多地区来说，多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。决定购买一个商业地产，它的投资回报率影响投资决策的重要因素，也是商业资产定价的最重要的参考依据。

比如，在投资回报率5%的地区，如果税前的净利润是每年40万加币，物业上市的价格就会在200万左右。稍微偏远的地区，回报率可能达到10%的地方，如果税前净利润同样为每年40万加币，这一项资产上市的价格可能只有400万左右。

7、为什么和中国的投资回报率有差距，没有中国投资回报率高？

在很长一段时间里，接到不少客户咨询加拿大商业地产的投资回报率如何计算，为什么没有中国投资回报率高。商业资产的转手，它都涉及比较大的投资额，投资收益的核算是至关重要的。

对于很多中国投资者来说，中国的商业资产投资回报率要比多伦多高，有的可以达到20%~30%。但是客观的理解，加拿大和中国的基本条件是不同的，风险值和社会环境不同，所以回报率也是不同的。

中国的商业资产是没有土地产权的，发展规划没有长期的打算，随意性较强。反观加拿大，它拥有的是永久性产权。个人产权不可侵犯是加拿大立法的根本条件之一。

加拿大商业资产的投资回报最大的特点就是长期的稳定性。由于永久产权的存在，只要维护保养得当，资产的保值和增值是没有问题的。加拿大的地产收益很高，年均收益率大概达到16.7%左右，同时加拿大有比较坚实的经济和银行体系，以及比较高质量的教育和医保体系。

中国的房产受制于产权期限，加拿大房产拥有永久产权。加拿大是一个非常可靠的长期投资地，温哥华和多伦多都是进行长期投资的首选城市之一。

8、投资人士主要聚焦的商业物业

目前市场上投资人士主要聚集的商业物业包括：小型的出租公寓楼、市区或临郊区的店面小型、办公楼、土地投资、购物广场、加油站、小型的地产开发和酒庄等。

作为好的商业投资人来说，不仅仅是房东，也应该对当地的相关行业有一些了解。很多商业物业要求购买人具有相关的商业经验，这样才能了解各商业物业的投资特点，估值要素，投资战略和策略等。

比如投资商铺，投资商铺之前要研究好几大方面问题。

一周边消费是否具有持续支撑力，周围消费率是决定投资回报率最关键的因素。

第二要看商铺是否有正确的目标市场定位。

第三要看商业布局能否将商场人流有效交织，推动商铺经营。第四要看实质的回报率和未来物业管理水平。

物业管理水平会决定未来价格。任何投资都是有风险的，商业地产的投资风险性也是显而易见的，遵循风险越大回报越高的规律。你如果不能在投资前做好各项可行性的研究，就把风险架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商业地产物业的类型举例

土地开发包括生地熟地

有牌照的冷冻食品加工厂（189万9加币）

超大占地办公楼（顶级租客，资质较好1500万加币）

两个酒庄（运营种植产酒具备专业管理团队和公司，根据规模不同几百万到几千万不等）

经济型酒店（132间客房）

投资便利店需要注意哪些因素？

便利店商圈有理想的消费顾客。商圈半径差不多500米范围内，至少有3000个商圈的人口，可能到你便利店来。

符合便利店要求的店址。理想的店铺位置是最紧缺的资源。

能采购到合适的商品。便利店的本质是便利的满足人们对临时性商品的需要。

真正的便利。切实做到时间的便利，地点的便利，购买的便利。

连锁化发展和开发店铺网络的附加价值。附加价值是以遍及社区为基础的。

坚持三年不盈利。便利店不是暴利行业，不是立刻盈利的行业，一个便利店的连锁体系至少要坚持三年以上不盈利，才能长久发展。风险和机遇各占50%。

所以说在进行商业投资之前投资者要进行认真的商业评估再进行决策。

十、多伦多商业地产干货问答

问：多伦多投资商业地产收益率如何？

答：多伦多市中心的回报率相对来说比较低，一般是3%~4%。中心城区回报率一般是5%~6%。外围层地区达到6%~8%，更偏远的地方高达8%~10%以上。

问：如何购买？

答：购买流程和本地差不多，贷款主要看商业的数据和你个人经验。

问：多伦多投资商铺大概需要多少预算？

答：商铺是风险游轮。如果加盟酒店几十万到几百万都是可能的，甚至几千万的大型商铺。

问：投资房产哪种房产类型更具投资价值?

答：风险和收益成正比。风险和收益最低的是公寓物业，最高的是空地。每个人能承受的风险程度是不同的，根据个人个性化定制，具体问题具体分析。

问：投资商业地产全是永久产权吗？

答：是的，加拿大全都是永久产权。

问：如果本人不在多伦多，交个中介管理费大概是多少？

答：不是中介管理费，如果是公寓物业是交给管理公司的管理费，根据管理公司水平，商业类型大小不同也都是不同的。商业地产很难描述一般行业的标准，非常个性化。

问：投资商业地产是否可以贷款？有什么条件？

答：个案分析。看购买生意的过去数据好不好，投资回报率，个人经验和财务状况。

问：贷款首付比例是多少？

答：一般来说，正常物业类型30%~50%是可以做到的。

延伸阅读：多伦多商业地产指南，门槛没有想象中的那么高！（上）

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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投资自住两相宜：人人都爱的海景别墅 | 海外

“Villa Estrella”是一处5星级的、一切齐备的豪华别墅，拥有成功的经营历史，是哥斯达黎加顶级高端租赁物业之一 — Villa Estrella是一处5星级的、一切齐备的豪华别墅，拥有成功的经营历史，是哥斯达黎加顶级高端租赁物业之一

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“Villa Estrella”享有漂亮海景的别墅，一切齐全的高利润生意，位于哥斯达黎加，可谓两全其美

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