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居外说：洛杉矶学区房回报率怎么样？投资者需要注意什么？

摘选自《居外说》第四期直播嘉宾David Yu访谈实录

洛杉矶学区房往哪找？

从学区房这个概念上讲，东岸和西岸应该是没什么差别的。如果已经获得美国身份的话，比较好的学区房来自用是比较理想的，增值保值的空间也比较大。如果没有绿卡，只是拿来投资，学区房出租也比较容易。所以在美国，用中国的概念来看待学区房也是可行的。在洛杉矶，像尔湾（Irvine）、圣马力诺（San Marino）等传统华人居住的地区一般学区也都是不错的，因为我们华人还是比较有投资眼光的。

学期房的投资回报率肯定是比较高的，比如在洛杉矶，罗兰岗（Rowland Heights）房子较便宜、不错，那边学校排名比较低，通常在加州千名开外；尔湾的学校就要好的多，在加州两三百名左右。另外，像钻石吧（Diamond Bar）、亚凯迪亚（Arcadia）、圣马力诺这边都有不错的学校。房价方面，同样区域的新房通常会贵个15-20%。在好学区与不那么好的学区，房价相差二、三十万美金也很正常。

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什么类型的房产有利投资？

除了这种传统意义上的学区房，从投资概念上讲，大学附近的学生公寓肯定也是比较有值得投资。这是个需求很有保证的市场，什么时候都有学生。还有一种，就是离市中心比较近的地方，在美国也都是房产需求很旺盛的地方。因为美国很多年轻人的住房是逐步升级的，不像中国人靠家里帮助一步到位。

大学毕业以后，很多美国孩子要自己住，需要租类似一室一厅或者单间的小房子，等他要成家的时候，她可能租个一房一厅的，有孩子的时候就会考虑再换更大的。因为大家再美国买房子基本上是不靠父母的，都靠自己，所以购买首套房的年龄一般都在30岁以后了。那在这之前，年轻人的租赁市场是一个很值得关注的投资市场。所以可以说，在美国买房子可以选择的投资市场很丰富。

我自己的女儿就有两套房子，从毕业以后就开始投资买房投资。我记得她买了一套在洛杉矶不远的地方，当时房价大概30万美金（约203万元人民币），每月月供1,200块（约8,137元人民币），但是租金就能达到2,190块（约1.5万元人民币），是比较高的。扣掉房地产税、管理费，收入也不错。而购买了学区房，离学校比较近的房子，绝大部分也都是升值的。

投资学区房的回报怎么样？

美国的房价目前每年增幅大概在4%-8%，不同的区域的差距也很大。比如洛杉矶这几年涨得很厉害，3-4年以内大概也有30-40%的涨幅。跟金融危机之前比的话，比很多地方上涨了有一倍还要多。不过跟中国不太一样，美国不是说整个城市房价一起涨，要看单独的区域。学区好的地方，规划好的地方，涨幅就会大一些。

我们再来谈谈出租房，我本身自己也有投资一个三房三卫，其实那个房子所在的学区不是很好，基本上就是三分、四分的学区，但是它距离大学非常近，我主要就可以租给大学生。那个地方在洛杉矶不算房价高的区域，购房价格超过60万美金（约407万元人民币）。

如果再大一点，比如四房四卫，你租金一般可以达到3,000美金（约2万元人民币）左右，回报率基本上在3%到7%左右。

这座位于美国加州帕萨迪纳（Pasadena）的西班牙式庄园坐落在格伦橡树林荫大道（Glen Oaks Blvd），设有4个卧室和4个浴室，享有令人叹为观止的山景以及极致的隐私感。
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洛杉矶的房产税是多少？

美国每个州、每个城市的房产税都可能不一样。至少像佛罗里达州、德州、纽约州等地的房产税是很高的，接近3%。如果你要在美国投资房子，你一定要了解一下房产税。

洛杉矶都会区的房产税基本上在1.1%左右，但是现在有一些新开发的区域，比如尔湾，有一个城市建设费，大约有4、500块钱（约2,712-3,390元人民币）一个月。这样综合起来，它的房地产税就在1.7%到1.8%左右，就有点偏高了。所以有时候这些新区的房子看起来便宜，其实还有一部分额外的税费需要负担。房地产税是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一个月可能一千块美金的持有成本，对收益是个蛮大的影响。

另外投资公寓的时候，还会产生一个HOA，就是类似物业管理费，也是一个要注意的费用。比如洛杉矶市中心，我们花100万到150万美元买一个两房或三房一厅的房子，实际上它每平方米的HOA可能要达到7、8美金，那一年下来也可能上万了，这些零零散散加起来开销其实就不小了。

投资者应该找哪些专业人士帮忙？

最后，对于投资者或者打算移民的人来说，找好专门的物业公司、律师或者会计师还是很重要的。当地人都会通过找律师跟会计师的方式来为自己在税收上省一点钱。这个真的有必要。如果是去美国安家落户，我觉得首先你要找一个比较信得过的律师，帮你办理各种身份与居住的事情。

另外，你最好去找一个好的会计师，不管是做生意还是出租房子，你都要报税。有的人为了省钱自己填表报税，实际上都是不划算，花了时间还不一定可以省下多少钱。假如你找会计师报税，也就花个一两百块钱美金，所以说在过去投资移民之前，最好还是要提早规划，这样的话你就可以少走很多弯路。

David Yu，专注服务留美后服务的加州联合教育集团（UEG）总裁&资深企业家，以其对美国教育制度和资源的深入了解服务于在美留学生，其子女均就读于美国名校。

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文字：Adam Yang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

未来五年都市区商业地产投资回报率前景最被看好 | 澳洲

澳洲本土行业研究预测机构BIS牛津经济研究所对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名，结果显示，未来5年，投资收益前景最好的市场是澳洲商业地产，其中以悉尼办公室市场居首。（海外房地产投资回报率）

BIS牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)以资本收益和租金增长作为衡量标准，对澳大利亚各主要地产市场的投资回报前景进行排名，得出2018年澳大利亚地产前景(2018 Australian Property Outlook)报告。结果显示，未来5年，投资收益前景最好的市场是商业地产，其中以悉尼办公室市场居首。

据该项排名结果显示，未来投资收益最好的将是悉尼办公室市场，其次则是墨尔本和堪培拉的办公室市场，此外布里斯班工厂的投资收益前景也较好。在该份报告中，前10名并未出现任何一个住房市场身影。

未来几年，澳大利亚地产价值和投资收益的影响因素将从收益率转向租赁条件和租金增长。BIS牛津经济研究所的房产方面的负责人盖尔伯(Frank Gelber)指出，未来5年，投资者能够获得较高收益，主要将得益于低水平利率带动的超常价格增长，而非收益率高。即使办公室市场发展最为强劲的悉尼和墨尔本，从现在起到2022年间，办公室投资收益率也会下降近1/5。

而澳大利亚不同市场的表现将不尽相同。悉尼和墨尔本的办公空间在5年内仍会被低估价值，而在需求增长和空置率下降的情况下，预计租金将会明显提升。

堪培拉在未来5至10年的收益前景也较好。过去18个月，堪培拉已经有6处重要的办公室进行租赁续约，私人租赁需求也维持稳定。

珀斯、布里斯班和阿德莱德则仍受矿业投资低迷影响，办公室市场将出现估值过高和供过于求的情况，因此现在还不是投资者重返这些市场的时候。

BIS牛津经济研究所指出，未来5年，悉尼办公室内部收益率将为10%。墨尔本为8.2%，堪培拉为7.5%。

来源：澳洲新快网

责编：Shelly Du

低价格、高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者

胡志明市的高端物业价格远低于邻国主要城市，吸引了大量外国人的兴趣。

根据世邦魏理仕CBRE的数据，2015 – 2017年期间，胡志明市推出了35,000套新的高端公寓。

房地产服务商第一太平戴维斯在胡志明市的住宅销售总监Nguyen Khanh Duy表示，该市的高端公寓每平方米售价约为5,000美元，但中国香港的高端公寓价格为4倍。

根据房地产咨询公司世邦魏理仕在越南的数据，去年中国，中国台湾和香港的买家占外国买家交易的25%，高于2016年的21%。

“中国买家对越南房地产2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上，”全球最大的中文海外房源门户网站居外网juwai.com首席执行官罗雪欣（Carrie Law）表示。

据“南华早报”援引罗女士的话说，越南在初选项列表仍低于泰国或马来西亚，但需求正在增长。

房地产投资者都在寻找低价且投资回报率高的的物业。他指出，目前在第二郡的草田和守添半岛收益率是6.5-7%。而其他亚洲国家的回报率仅为3.7-5.2%。

Duy表示，低价格，高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者。他补充说，对高端物业的需求一直在增加和超过供应，因此在未来三到五年内这种类型的物业可能会更多。

越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥426万。
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世邦魏理仕的一份报告称，高端市场在第二季度新发布项目中站的比例最高，为54%。

英国“金融时报”援引世邦魏理仕的话说，过去三年里有35,000套豪华公寓进入市场。

世邦魏理仕表示，这是2012 – 2014年度的一次重大增长，当时只有10,000套进入市场。

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来源：中国经营网
责编：Zoe Chan

仲量联行：教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示，由於另类房地产具吸引力的收益率，以及看好亚太区长远的增长前景，越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出，在香港，由於传统房地产价格不断创新高，以及超低的房地产收益率，吸引更多投资者关注当地另类房地产资产，当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示：“对投资者而言，我们认为香港的教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。”

Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

整个报告系列共分六部，将另类房地产定义为非传统房地产资产，包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港，亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本、新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示：“环顾全球，亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟，但随著投资者继续寻求新板块的投资机会，以实现资产多元化及提高回报率，令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁，为投资者提供稳定的现金流收入，并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测，随著城市人口迅速增长，亚太区国际学校数量将增加三至四倍，这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

根据仲量联行的数据，东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%，悉尼则为4%至6%。相比之下，东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%，悉尼则为2.5%至3.5%；而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年，这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区，我们亦发现类似趋势，发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

报告指出，由於亚太区广泛的人口变化，例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化，预期区内的另类房地产的投资前景理想，并将继续保持增长趋势。

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人，有利教育和自助储存设施的发展。未来十年，区内预计将增加5.6亿互联网用户，智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时，区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人，将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求，但或面对不少不明确的因素。首先，护老和数据中心通常受到政府的高度监管，需按照当地法律进行严格管理。在亚太区，各种另类房地产的成熟度有一定距离，因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战，但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称：“随著亚太区城市人口迅速增长，我们预计未来15年间，亚太区的国际学校数量将增加三至四倍，才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展，他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地，老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展，特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

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来源：财华网
责编：Zoe Chan

如何投资英国学生住房，以购房出租实现高回报？

近期英国房东税收政策的变动引发了人们对购房出租投资市场的疑虑。尽管有警告称购房出租市场愈发不景气，但许多人仍纷纷投身英国私人住房出租市场，寻求可观的投资回报。这是因为英国住房投资仍然存在获利的可能，但你必须清楚你在做什么而且在选择投资房产时要更加谨慎挑剔。

过去几年来，学生住房逐渐成为炙手可热的投资市场。区域性城市和城镇的学生住房价格相对低廉，而租金却相对较高，使得投资者可以从中获利。

英国大学联盟数据显示，上一学年有232万学生在英国的高等教育机构学习。近几年，学生租房市场快速发展，传统多类型住户房产中学生租房比例增加，与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言，专用学生住房相对较昂贵，因此传统的学生住房更受欢迎。

房主也更青睐传统住房，因为他们可以将房子租给不同类型的租客，租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言，多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租，也不会影响其他租客按期交租，这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期（房屋没有出租，因此无法产生租金收入）角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。

此外，全国各地学生住房的需求不断增加，因此在传统高收入区域（伦敦和东南部地区）以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来，利兹、曼彻斯特、伯明翰和利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产，并将资金投资到了北方。

但面临多样化的投资选择，你该如何趁着学生住房的热潮进行投资呢？

了解房产所在地区和租客

要想进行购房出租投资，关键在于了解你所在的市场。这意味着要充分了解你所要投资的房产所在的地区。许多大学生都希望其所住的区域有各类学生住房，这样他们与其朋友交往时就能来去自如。在某些城市，“靠近学校”这一要求比在其他城市更为重要。

谢菲尔德是英国的教育重镇，超过30万大学生分布在1小时路程内的12所大学。Cornwall Works是英国谢菲尔德市最新开发的项目，售价79万人民币起，3年确保8%的租金回报。
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可供选择的住宅类型也十分重要。

在大学城的郊外地区购买一栋公寓听起来是一个合理的选择，但如果住房靠近校园，那么投资这类住房将更为合理，因为其需求将会很高，这样投资者有条件征收高额租金。

许多大学逐渐与开发商和地方政府部门合作建立全新的专用学生住房。这类住房设有学生社区，提供优质服务和安全保障，房间配有浴室，装备齐全。

随着更为合理的新住房的出现，租客的偏好也会随之发生变化。因此要时刻关注市场上的现有住宅以及未来的住宅趋势。

投资学生住房：购房再出租

一般来说，投资学生住房的唯一方式就是通过贷款购买或者自行购买学生住房，再进行出租。这意味着房东们需要有获得大量资金的渠道来满足投资需要，这限制了其投资数量，导致投资风险相对集中。在前财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）实施税收改革，导致房东收益减少之前，这大体上算是一种成功的投资方法。

现在，购房出租或购买第二住房需要在承担原有税率的基础上另行缴纳3%的印花税。此外，房贷利息的税收减免率从全额下调到至多20%。此外，英国银行加大了2017年房东贷款申请的评估审查力度。房东越来越难以盈利。

投资环境的变化促使购房出租和学生住房市场出现了新的投资方式。其中一个方法就是以众筹方式投资购房出租房产，即通过个人对个人借贷，或向基金或平台投资（购买名下有房产的股份有限公司的股票来进行投资）来共同承担购房出租房产的贷款。

这些投资方法的优点在于投资者无需大量的资金就可以投资学生住房。由于房产的管理工作由其他人负责，因此此类投资方式也更加省时省力，这也意味着你无需成为购房出租方面的专家就可以从中盈利。

但和所有投资一样，这些方式也有其风险所在，因此在你决心用你的辛苦钱进行投资前，请确保你做好了相关的调查工作。

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源舍·怡尊雅苑（Exchange Point）位于英国投资热门城市——曼彻斯特，由尚选地产集团倾情呈现，采用现代化设计，打造城中轻豪宅。源舍响应市场需求，为租而建。

项目地理位置十分优越，步行可达重要商务区及购物场所。其所在的西曼城湾地区将承载曼城斯特的未来发展重心，成为新型高端生活社区。

源舍·怡尊雅苑共有147间不同房型，开间、一居室、两居室或三房皆可选择。项目可投资可自住，2020年第一季度交房。

和所有尚选地产集团开发的项目一样，源舍·怡尊雅苑的投资者可以享受开发、销售、租赁管理一站式的海外置业服务，实现无忧投资。

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原文：ThisIsMoney.co.uk
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

投资澳洲房产海外投资回报率的真实计算方法

今天居外网给大家带来的是职业海外投资回报率之澳洲房产。

近十年来越来越多的中国人为接受国际教育、拓展海外事业等原因走出国门，成为“全球公民”。

而在这些中国人中的绝大部分人是中国高净值人群。2016年中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量已达134万，存款和不动产（房产）投资是他们最主要的投资理财方式，其中有接近一半的人将海外房地产投资作为主要标的——他们甚至都不用走出国门就可以将投资海外房地产作为资产避险和保值的一种手段。

购买房产其实是一种投资行为因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量而且更重要的是房产的价值。那么要投资什么样的房产才是明智之举呢？相信这是许多投资者最关心的问题。专家建议关键就在于计算房产投资的回报率。

投资回报率

一般分为两种方式，第1个计算公式适用于一次性付款购房者而第2个计算公式更适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是：

1.投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价；

2.投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

范例A：

三年前王女士购买墨尔本东南区一套三房二卫 townhouse，总价 $78万，月租金$2730/月，那么王女士的投资回报率可为：

一次性付款成交：投资回报率4.2%

同样的房子，如果王女士采用了按揭贷款的方式，首期房款为20%为$15.6万澳元、贷款30年、利率4%，期房时间内(是指在房子签署合同之后到交房之前的这段时间)，澳洲是不用付房贷的所以交房才开始付房贷，所以期房时间的按揭款为$0（在澳洲签完房产合同是不需要还贷款，贷款是在交房之后才开始需要还贷，这点和中国不太一样）。

贷款买购房首付20%：投资回报率为5%

范例B

今年张先生购买墨尔本东南区一套五房三卫townhouse，总价为$103.8万澳币，月租金$3900澳币/每月，那么张先生的投资回报率为：

一次性付款成交：回报率为4.5%

贷款购房首付20%：投资回报率为6.7%

而在房子升值上面

假设您购买一套价值$50澳币的房产，每年的升值比例是10%，在房子交房的时候，其实房子已经从市场价$50万澳币涨到了$60万而你的投资回报率在2年的时间已经达到了63%。

以此类推在交房后5年你的房子可能已经将近翻倍了。

澳洲吸引着全世界越来越多人络绎不绝来到这个地方购置房产投资。不投资的钱通过通货膨胀只能无止境的缩水。

对于不是做大投资生意的大众华人居民这是一条非常合理而又不存在股票期货等高风险的非常适合家庭操作的投资。

所以找到有能力的中介，买到好的开发商的好项目收益其实是远远超出这个数字的。

置业海外投资回报率，韩国达到世界第三

根据《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》，加拿大的多伦多成为置业海外投资回报率最高的城市，其次是新西兰的惠灵顿，排名第三的韩国首尔海外投资回报率达到26.2%——与第二名仅差0.1%。但是韩国房价年增涨率低于新西兰而租金回报率高于新西兰。

针对于投资角度来看韩国的确是很有投资潜力。

在国内其实房子的所有权是永久的，只要房子不塌(设计寿命一般为50年)这房子就一直是产权人的但土地是国家的，根据项目的立项不同租用国家土地的周期也不同。像住宅用地产权为70年因此在土地使用权到期后土地使用权和地上房产由国家无偿收回之后房屋所有权也就自然消失。

而韩国房产为永久产权：由于韩国土地为私有制，购买房产后无论是房产还是土地，所有权均为永久。

其实通过上面的《2017上半年胡润全球房价指数》就可以看出国内虽然一直在出台相关房产政策但是房价的飙升程度在世界上也是有目共睹的，所以现在很多人选择海外房产最最主要的一个因素就是房价。

而在韩国济州，不仅房产均价为2-3万/㎡，而且精装修配置品牌家电，对比起国内高昂的装修费在韩国购买房产，不止房价合适，还省下一大笔装修费用。

购买房产就可以送韩国的永居绿卡，在全球进行海外资产配置的同时，还可以拿到一个绿卡身份。拿韩国绿卡可以享受和韩国人同等的医疗教育的福利待遇是很赞的，而且比起飞行距离就要十几二十小时的欧洲美洲等这些很远的地区，在韩国买房子也给身份的国家韩国由于距离中国近随时都可以过去，韩国绿卡福利确确实实是看得见也享受得到的。

对于有些投资者表示不想仅限于济州岛的房子，想去投资首尔的房子。针对这种投资需求，就完全可以选择韩国基金移民。通过基金移民拿到韩国身份后，想要投资韩国任何城市的房产都可以。同时无论经商还是工作又或者留学均不受限制。

所谓零投资是指，韩国基金移民需要投资5亿到韩国法务部指定产品中安全有保障。投资期为五年，投资期内给予投资人F2居住签证，五年后拿到永居权后，投资本金全数退回给投资人。同时投资期五年内无任何维持成本的支出。

韩国基金移民区别于其他基金项目的最大优势就是灵活性高，投资后可随时撤资然后身份随之消失。同时投资期内不在CRS内，也成为很多海外置业的首选。

韩国济州岛适合投资，原因是：据国内各大城市仅有1-2小时的飞行时间；无污染无工业无雾霾而且PM值仅为0.041；房价涨幅趋势可观，作为著名旅游岛屿，房产增值潜力可观；投资之后即可获得韩国移民身份而拥有第二国身份是多一份保障且多一个身份象征；获得韩国移民身份即可享受韩国多项福利，包括养老、教育、医疗。

过去一年投资加拿大哪里收益最大？ | 加拿大

近年来越来越多中国投资者去海外买房投资，那么海外房地产投资回报率如何？下面我们来看看过去一年加拿大的投资回报吧：多伦多的房主们，今年你们的房产能跑赢市场吗？够呛。事实上，过去一年里如果投一只不错的股票或者债券投资组合，肯定比投资房产收益大。

相比之下，温哥华的房主们就不一样了，去年温哥华的楼市收益轻松跑赢股市和债券。

以上结论均来自于地产门户网站Zoocasa的数据分析。该网站研究了过去一年里加拿大各城市房屋均价的走势，并且将结果与加拿大股市、债券市场和最保守的投资工具——高息储蓄账户相比。过去一年里储蓄账户的收益率不到1%。

发现的结论可谓喜忧参半：有些城市的房产收益轻松打败其他投资方式，另外一些城市的结果则显示，买房还不如把钱放进利息不到1%的储蓄账户里。

多伦多无疑属于后者之一，房屋均价同比上涨0.6%，自打2017年年中省府出台楼市新政，地产市场的价值就呼呼地蒸发掉了。

温哥华就不一样了，继2016年下滑之后，温哥华地产市场回暖，房产投资收益轻松超过其他投资方式。12月房屋均价同比上涨10.7%，超过多伦多股市收益率5.2%和加拿大债券收益率2.4%。

很多草原省份城市的楼市也不景气，低油价导致持续的经济下滑。卡尔加里、里贾纳和萨斯喀彻温也都属于过去一年里房价下降的城市。

蒙特利尔、魁北克和温尼伯三个城市的房产收益可以打败债券市场，但是房价上涨的幅度还不足以超过股市。

值得注意的一点是，上述结论也取决于你拥有的房屋属于什么类型。例如，多伦多的独立屋房主看到自己的房子价值同比下跌了约2.5%，但是公寓部分表现出色，过去一年里大多地区价格上涨了14.4%。

那么，谁是最大的赢家？

你能想到吗？答案是安省南部的一些城市居民，这些地方的房价受到多伦多火热楼市溢出效应的带动。温莎的房屋均价上升了36.2%，尼亚加拉地区的均价上升了21.3%。祝贺这些地方的房主，你们买中了楼市彩票！

当然了，很少有人会卖了房子投资股市。毕竟房子是必需品，那么从这种角度研究楼市到底还有没有意义呢？

Zoocasa 的发言人Mark Bernhardt接受HuffPost Canada的邮件采访时表示，“对很多房主而言，投资收益是他们很关心的问题，我们也不是说要建议他们投资股市或者把钱存在高息储蓄账户里。”

Zoocasa在自家的网站上建议，“明智的建议是，根据个人财务状况和生活方式来决定房屋买卖决策，而不是单纯追求投资收益。”

不过如果碰巧在投资方面也有不错的回报，那不是正好吗？

来源：加国无忧

责任编辑：Shelly Du

第一太平戴维斯：2017日本商用地产投资额亚太区第一租金回报率可达5.6% | 日本

全球政经情势快速变化，海外不动产投资偏好也历经多次洗牌，外资商仲第一太平戴维斯总经理邱奕平11月3日表示，日本跃居上半年亚太地区跨境商用不动产交易第一名，而分析近2年成交物件租金回报率平均为5%，其中商用不动产回报率略高於出租住宅，平均可达5.6%，日本房产热门。

第一太平戴维斯引用全球商用不动产研究机构 Real Capital Analytics（RCA）的统计，上半年日本跨境不动产交易总金额为178亿美元，年成长率达14%，主要资金来自美国及新加坡。

除观光带来大量消费提振经济，日本不动产交易制度以及管理架构完善等优势，使日本成为海外不动产投资的最爱。从2016年至2017年的第3季止，第一太平戴维斯日本投资团队已成交超过100亿日元的不动产投资案。

>>>日本置业百科：日本购房流程 | 日本房贷流程 | 日本房产税费

从2016年至2017年的第3季止，第一太平戴维斯已成交超过100亿日元的日本不动产投资案

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第一太平戴维斯分析这超过100亿日元日本不动产投资案，其中自用比例仅占16%，将近84%的买家着眼於日本不动产的稳定高投报率，多数投资人原本在国内就有投资店面与办公室的规划，近2年则将投资版图拓展到东京、大阪等日本主要城市，同时也拉高平均单笔投资金额至1.9亿日元，单笔超过3亿日币的不动产交易占比将近 25%。

就投资属性分析，第一太平戴维斯指出，近2年成交物件的租金投报率平均为5%，其中商用不动产的投报率略微高於出租住宅，平均可达5.6%。买方则以企业主占比最高，将近4成，不乏医生、律师以及会计师等专业人士。区域方面，约78%的投资集中在东京，大阪占22%，主要是看好东京的商业活动国际化程度高，不动产品质佳，再加上2020 年东京奥运在即，政府及民间投资金额高达10兆日元带来的商机与後续效益，持续拉升商用不动产价格与租金的成长。

邱奕平表示，在内需消费与企业投资带动，日本GDP创下近11年来首见的连续6季正成长。预期在大型建设利多、经济表现亮眼以及日圆汇率保持在相对低点等因素刺激下，日本在未来两年仍是国人海外投资的首选。

同时，邱奕平提醒投资人在挑选不动产时仍需要注意包括，银行不放款有违建或租户为八大行业的标的，应谨慎评估这类产品；另外，住宅宿泊事业法将於2018年6月正式上路，在此之前，日本的民宿市场仍处於灰色地带，对於有心经营Airbnb的投资人，应特别留心法规的变化；购买中古屋时，需特别查阅近期的重大修缮记录，避免买入後面临重大修缮，但修缮积立金不足，需要额外支出大笔修缮费用的风险。

来源：钜亨网
责任编辑：Zoe Chan

伦敦房产买家转战北部城市曼彻斯特、利物浦租金回报达6% | 英国

每当谈及英国置业，人们普遍想起伦敦，但事实上英国有不少城市都具投资潜力，例如为人熟悉的英超球队曼联大本营曼彻斯特。环业投资（IP Global）投资部主管Jonathan Gordon表示，伦敦中心区房价偏高，看淡一线该区房市，未来反而较看好外伦敦区和英格兰北部城市，因为房价负担能力较理想，以及交通改善。该公司更预计，未来4年曼彻斯特的房价和租金，可分别升近三成及两成。

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Gordon接受访问时谈及投资海外物业的热点，指中国香港投资者取态较保守，普遍会选择监管健全的的市场，例如英国丶欧洲和澳洲。就租金回报而言，他推荐英国和德国，平均回报为3%至4%，而曼彻斯特和利物浦的回报更高，达到5%至6%；他又建议投资者购买1至2房单位，因为较易出售或租出。

至於投资热点之一的伦敦，环业投资的《全球房地产展望》报告指出，低息和外汇优势将带动海外资金流入伦敦楼市；但Gordon补充，不建议投资伦敦中心区，因房价正在下行。他解释，该区房价已偏高，加上交易成本高，如去年徵收额外印花税3%，不过他强调，未见伦敦楼市有泡沫爆破风险，预计房价会软着陆。

横贯铁路料带动外伦敦区房价

该报告又指，外伦敦区为投资者的理想选择，因大量基建投资促进伦敦交通网络发展，加上住屋问题长期仍未能解决；随着外伦敦区的横贯铁路（Crossrail）於今年起兴建，预计完工後部分沿线物业房价可上升13%至20%。由港铁营运的横贯铁路未来每年可运载2亿人次，把平均交通时间缩短最多25%。报告料直至2021年，大伦敦区房价将上升19.2%，升幅将跑赢中心区，并且整个伦敦空置率为10年来最低，仅为2.5%。

除了外伦敦区，Gordon较看好英国北部城市如曼彻斯特和伯明翰，因房价较容易负担，且需求较大，容易放售。他称，未来英国兴建1号和2号横贯铁路，加上中国“一带一路”计划会带动这些城市的基建，将改善国内交通连接，刺激房价向上。

曼彻斯特已有4年获《经济学人》评为全英国最宜居城市，环业报告预计，该市房价於今年至2021年间将升28.2%，房价於过去5年已累升25%，而且房价较易负担，对收入比例仅为4.5倍，低於其他主要城市。

曼彻斯特房价5年升25%

在足球世界里，曼彻斯特和利物浦是世仇，但在经济上两者同为英格兰北部经济引擎计划（Northern Powerhouse）的重心。报告指目前利物浦房价距离顶峰仍有距离，预计由今年至2021年间会累升8%，租金则会升17.6%。

此外，学生为重要租盘需求来源之一，邻近学校的物业往往较易租出或转售。利物浦有3间主要大学共5万名大学生，市内有三分之二物业为租盘，而且占人口近一半的青年才俊对高质素租盘需求增加，反映租务市场前景乐观。

伯明翰为仅次於伦敦的英国第二大城市，企业高度集中，其20年城市规划蓝图将带动发展，当局将投资10亿英镑於公共基建如交通设施，而且市内有5间大学，逾7.5万名学生，反映需求具一定保证。在过去12个月，市中心租金收入上升24%，预计随着连接伦敦的交通改善，租金将继续向上；莱坊预计，2015年至2019年间，相关资本收益会累升17%。

英国与欧盟完成第五轮脱欧谈判，双方在重大议题上仍未取得突破，部分人担心英国脱欧後的前景，以及对当地楼市的影响。Gordon认为，德国柏林和法兰克福等城市会受惠於英国脱欧後企业迁册至当地，将推动房价上升，当中柏林更是全欧洲房价最廉宜的首都。

企业迁册德国柏林公寓需求大

环业报告指，由於经济增长强劲，加上人口流入，柏林去年为德国房价升幅最大的城市，按年增长13%，而且租务市场表现同样理想，过去3年租金增幅达5.1%至6.9%。报告预计直至2030年，柏林每年需要2万伙公寓，但去年仅1.2万伙，反映需求将逐步增加。

另一城市汉堡为德国人均GDP最高的地方。自2009年以来，当地房价累升七成，估计明年租金会升9.6%，且现时空置率仅为0.7％，同样值得投资者留意。

来源：明报专讯

责任编辑：Zoe Chan