世界杯依然如火如荼，然而2020年奧運已經壹天比壹天近了。即將到來的2020年奧運會引發了壹場重建浪潮，將改變東京和主要地區城市面貌。
日本政治穩定，法治健全，房地產波動幅度小，收益穩定；除此之外，日本房產價格便宜，精裝入住；擁有永久產權；建築質量非常好，設計美觀，更有著可觀的投資回報率……以上這些利好因素都使日本房產漲幅驚人。
Tag: 投资
居外看點：日本共享住房的現狀大公開
作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku
大多數日本人對通過投資增加積蓄的做法心存警惕。他們的謹慎是出於多方考慮的結果，因此大多數日本人選擇將存款放入銀行，雖然利息奇低，但至少長期看來不會遭受損失。然而，盡管20世紀90年代早期日本房產泡沫破滅後房地產的發展十分有限，但一些工薪族還是選擇投資房地產，因為他們意識到僅憑養老金不足以支持其退休生活。
近期，新聞報道了房地產投資詐騙事件。其中就有涉及共享住房的詐騙事件。最初，日本用“共享住房”來形容美國和歐洲常見的住房行為，即一群互不認識的人共住一間公寓或房屋，分攤房租，共享設備。當時，這一形式在日本還不常見。在共享住房中，租客有自己的獨立臥室，共享廚房、浴室和起居室。這一住房形式沒有在日本火起來的原因之一是日本房屋普遍比較狹小。更主要的原因是，房主不願意將房屋出租給一群不認識的人。
如今，日本各式各類的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，現代化的“公寓房”（此類房屋在二戰後被稱為“公寓房”）：同一屋檐下的獨立起居空間，設有共享廚房和廁所。20世紀50、60年代，這類公寓房一般沒有安裝浴室，住戶需要到公共澡堂洗澡。現在，這類公寓房都配有淋浴室。但這類公寓房沒有提供公共交流空間，如起居室或用餐室，而且廚房一般都是以實用性為主，僅提供煮飯的空間，然後住戶各自回房用餐。
換言之，這類共享住房並沒有為住戶共享生活、交流溝通提供空間。但如果在設計時有意考慮交流功能，共享住房就能夠做到這一點。
但互動共享氣氛的缺失並不是有意為之，而是因為住宅房屋主要是處於投資目的而存在的。工薪階級紛紛貸款購買共享住房，房地產公司通過轉租收取租金，業主利用租金收入來支付貸款。
這類共享住房的建設耗資高達1億日元（約588.7萬元人民幣），這對年輕的工薪階層來說是個巨大的壓力，他們整個工作生涯都要為住房貸款而奮鬥，但一旦償清貸款，接下來的租金收入就成為了純收益，在業主退休時是一筆不錯的收入。大多數房地產公司表示，東京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投資者甚至在還貸款的過程中就可以盈利了。
但房產經紀公司抱怨稱，共享住房相比其他類似的投資方案而言，已經不是很好的投資選擇了。朝日新聞發布的一篇文章稱，1月，由於租金收益不足，東京800多個共享住房業主在償還貸款上顯得有些吃力。其中約700個業主是通過Smart Days的房產經紀公司進行投資的。該公司從1月起就沒有向業主發放租金了。
朝日新聞報道稱，Smart Days在業主不知情的情況下，在其遞交的銀行貸款文件上偽造信息。部分投資者告知駿河銀行（Smart Days的貸款機構）由於沒有收到租金，他們無法償還貸款，從而發現他們貸款申請中的信息遭到了篡改。為了通過貸款申請，部分申請中的銀行存款余額被提高了10倍之多。
據悉，駿河銀行和Smart Days聯手進行了這一欺詐行為。3月初，朝日新聞報道稱，對Smart Days不滿的投資者數量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，這一詐騙行為就不會公之於眾。但共享住房的受歡迎程度並不像Smart Days宣傳的那麼火爆。
Invest in Life博主、房地產投資顧問指出，共享住房的空置率相當高。東京共享住房的空置率達到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地鐵站的房屋，其入住率就越高。但該博主發現，即使是距離交通站點5分鐘路程的共享住房，其平均入住率也僅為53%。如果距離增加至15分鐘，入住率便下降到32%。
Invest in Life還發現了一個有趣的現像：相比租金較低的新共享住房，租金較高的早期共享住房的入住率更高。建於2014年的共享住房的平均空置率達到47%，平均租金為57,000日元（約3,355萬元人民幣），而建於2017年的共享住房的平均空置率達到79%，平均租金為48,000日元（約2,826萬元人民幣）。博主將其原因歸納為，早期共享住房所處地段更好，因此租金稍高也可以接受。
共享住房並沒有想像中的那麼火熱，這是因為它們主要是出於投資房產而非居住房產而存在的。在東京，用租一間共享住房的錢可以租到配備獨立浴室和廚房的工作室或1臥公寓。實際上，比起共享住房或整棟的公寓樓，單身公寓反而是更好地投資選擇。
商業雜志《東洋經濟》2016年10月的一篇文章指出，投資公寓的回報不高，但更為可控。盡管投資房產的利率高於居住房產的利率，但其利率仍相當低。投資者可以通過房產經紀公司買下一間公寓，並由經紀人管理轉租業務。如果公寓地段良好，就會有較低的空置率。如果貸款期為25-30年，那麼每月償還的貸款金額就會相對較低，這樣如果公寓暫時空置，也不會還不起貸款，因此更為可控。
這類住房投資交易以年輕人為目標客戶。投資者在短期內不會有大額的收益，但25-30年後，他們就可以擁有公寓，屆時就可以選擇出租獲取租金收益、自行居住或出售。但房產經紀公司常常避而不提的一點是，業主需要花錢來維護其房產。而且，30年後，如果同一棟樓的其他業主決定翻修公寓，那麼你也要對你的公寓進行翻修。
朝日新聞指出，高收入人群常常購買多處房產，希望翻倍投資收入。但收入翻倍的同時，風險也翻倍了。對於表現不如預期的房產，投資者可能會選擇出售，但既然該房產不受租戶歡迎，自然也就不受買家歡迎，因此售出的價格就會低於買入的價格。
在日本這樣變化無常的房地產市場中，所有的投資房產，不論是共享住宅或是出租公寓，都有其投資風險所在，投資需謹慎！
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3. 東京港區高層公寓
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原文：Japan Times
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
世界杯之後看東京，2020奧運東道主成為樓市新增長點 | 日本
隨著2020年東京奧運臨近，越來越多的投資者看好日本房產。日本政治穩定，法治健全，房地產波動幅度小，收益穩定；除此之外，日本房產價格便宜，精裝入住；擁有永久產權；建築質量非常好，設計美觀，更有著可觀的投資回報率……
以上這些利好因素都使日本房產漲幅驚人。其實仔細想想，中國人去投資海外房產的原因無非就是看重資產保值、抄底機遇及增值潛力。
盡管日本人口連續7年凈減少，但東京人口持續增加。 日本人比上年減少37.2萬人，連續7年減少(0.30%)，為1.24648億人，減少數創最大紀錄。然而在47個道府都縣人口中，東京都是僅有的7個人口保持增長的行政區中增長率最高的，達到0.73%，這也是東京人口連續21年保持增長；人口集中於東京、大阪等都市區的趨勢仍在持續。（數據來源：日本總務省統計局）。日本人口持續減少與老齡化使得引入移民與外籍勞工刻不容緩。
盡管今年第壹季度日本GDP在去除物價變動因素後環比下滑0.2%，換算成年率為下滑0.6%，是九個季度以來日本經濟首次呈現負增長，然而日本經濟復蘇的基本面並未改變。國際貨幣基金組織預測2018年實際GDP增長率為1.2％，2019年為0.9％，與世界銀行的數字相似。
2018年第壹季度，日本東京房價上漲4.59％，新加坡（4.4％），韓國（0.58％）和臺灣（0.25％）。在亞洲發達經濟體中居於首位。
即將到來的2020年奧運會引發了壹場重建浪潮，將改變東京和主要地區城市面貌。
大規模的新建擴建項目以及2020年和2020年以後的基礎設施改善，將使東京的景觀煥然壹新，使城市更具吸引力和便利性。宏觀經濟和人口趨勢應繼續支持2020年後重點城市的發展；奧運會可以突顯日本經濟和房地產市場新的增長時期的開始。
從歷史來看，奧運會主辦城市房價在奧運籌備期間均大幅上升，2008年1月到2015年5月，聖保羅房價增長了223.5%，裏約房價更是瘋漲266.1%，自2008年至今裏約人均收入增加了60%。2012年倫敦奧運會主場地在斯特拉福德（Stratford）的伊麗莎白女王奧林匹克公園（Queen Elizabeth ）這個地區房價每月漲幅最高達3522英鎊，為英國全國房價平均增速的3倍，奧運舉辦前四年內房屋價值增加53%。更不用說北京奧運會帶火了北京乃至全國房產。
圖壹： 2017年1季度至2018年1月日本住宅價格指數
根據Trading Economics全球宏觀模型和分析師的預期，日本房屋指數預計將在本季度末達到108.98個指數點。 展望未來，我們估計日本的房屋指數將在12個月內維持在109.63點。
國際上通常以租售比界定投資價值，1:200到1:300之間為良好，如果租售比低於1:300，這意味著房產投資價值相對較小；而如果高於1:200，表明這壹區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高。東京公寓的租售比約250，而獨棟別墅的租售比更是不足150（如下圖）。
東京大改造計劃
圖四：東京夜景
為了配合2020年東京奧運會，安倍政府推出“東京大改造”計劃，這是在日本頂級財團支援下的城市基建計劃，受惠的有6個東京地區，分別是：
1. 銀座
2. 大手釘，丸之內，日本橋及八重洲地區
3. 虎之門，六本木地區
4. 澀谷區
5. 品川區
6. 2020年東京奧運中心的灣岸地區
這6個地區被設定為日本戰略特別區域，相當於中國的雄安新區。
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作者：陳仲偉
排版：Shelly Du
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新西蘭首次置業的看過來 如何買房？
新西蘭如何買房？對於新西蘭的首次置業者，無從下手是常有的事。今天為您帶路，跟大家聊聊在新西蘭準備買房前後的那些事，保妳入門！
買房前的準備工作需要花費大量時間，建議提早準備、積累經驗、知己知彼方能壹舉拿下Dream House!
準備在壹個陌生的國家和城市買房置業，想想就容易頭大。可說到底逃不過兩個簡單明了的問題：要買多少錢的房子？以及怎樣找到適合自己的房子？
要買多少錢的房子？確認家裏能支付多少首付、確認能從銀行貸出多少錢
建議直接聯系有經驗的銀行或貸款經理（Broker），因為他們可以全程跟蹤幫助您，不管是開戶、資金準備、房屋選擇、還是推薦律師和房屋質檢員
想辦法將錢從國內轉出來
外匯管制日益森嚴，如何把大筆資金從國內轉移出來，就是考驗智慧和實力的時刻了！
怎樣找到適合自己的房子，考慮清楚幾個問題
打算買幾個人住的房子？（考慮戶型）目前有沒有可以幫助供貸的房屋？（考慮資金）如果在新西蘭生活的話在哪裏工作或者上學？（考慮位置）購買的房屋計劃居住多久？是打算用於自住還是有投資的打算？（考慮綜合）
搜尋房源
理清思路後便可上網搜尋房源了，選房應該廣撒網，可以通過房產中介公司的網站（如http://www.barfoot.co.nz）、http://www.trademe.co.nz或中文網站http://www.juwai.com/等）查看房源信息。
實地考察可能購買的房屋
如果遇見特別喜歡的房子有購買意向，親臨其境會給您不同的感受，有利於進壹步了解房屋本身和周邊環境！您可以找房產中介預約免費看房，也可以自己去逛Open Homes。另外，讓您的貸款經理和律師推薦信譽好的房屋中介，統壹時間看房，可以大大節約您的時間。
看房的過程中您通常會遇到以下兩個問題：
產權，買賣合同看不懂？
和國內不同，新西蘭的房屋通常分為永久產權和租賃產權（建議不要買）。此外，新西蘭房產交割必須通過律師（NZD700-1200不等），因此建議您盡早找到自己的律師，看中喜歡的房子後，讓中介把所有資料直接郵件給您的律師，律師會詳細幫您查看合同條款、解答您的疑惑。
如果您的貸款經理，房屋中介和律師有長期的合作關系，會更加事半功倍。
房屋檢測
銀行通常不要求房屋檢測，但建議您為心水的房子做壹個房屋檢測（NZD150-350不等）。同時建議盡量避免購買1990-2004年的Plaster（石灰水泥）房屋, 再便宜也不要買，因為要麽已經漏水了，要麽將來會有漏水的隱患。
準備工作就緒，Dream House的輪廓已經愈發清晰。在決定出價前，您需要再次找銀行或貸款經理確認貸款情況。在新西蘭，房屋買賣壹般通過拍賣、議價和投標三種方式，其中拍賣和議價最為常見。
有了相中的房子，怎麽拿下？
拍賣
屬於無條件出價，就是說您需要接受出價文件上的所有條款，如果房主接收，就必須購買。拍賣當天需要交付10%的訂金， 其他工作可由房屋中介和貸款經理配合完成。
議價
屬於有條件出價，就是說雖然房主接受了出價，但要直到您提出的附加條件都被滿足後，合同才能生效。合同生效時需要支付10%的訂金，剩下的工作還是可由房屋中介和貸款經理等配合完成。
交割
表怕！這麽重要的時刻有貸款經理和律師配合您完成，您只需要提前找好代理律師擬好合約，等到交割當天，雙方律師會互換簽約完成交割，整個流程會很快。
找專業經紀或律師很重要
新西蘭和國內的買房流程特別不壹樣，買房的各個環節會涉及到法律、貸款等各種問題。雖然新西蘭法律透明健全，但如果能夠先咨詢律師、房屋中介和信貸專家（這三方常常有長期穩定的合作關系），明確自己的狀況和預算後辦理買房置業的相關事宜，更能事半功倍。另外，消費者買房需要在各個環節註意維護自己的權益，小心不要上當受騙。
來源：逸居新西蘭
還在考慮買房投資？新西蘭政府喊你來種樹！
政府將會改變新西蘭針對林業海外投資的規則，以確保新西蘭人能夠更多的獲益。
財政部副部長David Parker在6月19日宣布，政府禁止海外買家購買現房的法案已經遞交至國會。
他說，林業也需要包含在這一法案之中，政府將放松林業市場以鼓勵投資者對林業進行投資。
一些利益相關者也提供了反饋，認為現有的篩選政策在海外買家購買永久產權土地或者租用土地時會耗費很長時間，並造成相當大的開銷。
在大多數情況下，海外投資者如果想投資永久產或者租用敏感的林業土地，需要經過海外投資辦公室（OIO）的篩選並獲得許可。
然而，那些獲得林權的人實際上可以授予投資者對土地的長期高度控制權。
財政部的一份文件認為，林權已經脫離了海外投資辦公室的篩選制度，這導致了政策上的一些矛盾，並造成了政策實施時效率的降低。林權的掌握者事實上獲得了與永久產權土地及租賃土地相似的權力。
根據該法案，一個投資者如果在一年內投資超過1,000公頃土地的林權，需要經過海外投資辦公室的許可。
低於1000公頃的投資不會被審查，而且如果一位投資者投資了幾筆林權，那麼只有其中超過1000公頃的某一筆或幾筆投資才會被審查。
林業部長Shane Jones說，這一法案承認了林業對新西蘭的重要性。“我確定該法案會促進林業投資，同時也會保證政策不被鑽空子。”
他說，高質量的海外林業投資將是實現政府十億棵樹種植計劃的重要組成部分，也將是促進本國經濟發展的機會。
對該法案進行的一些重要修改包括提高投資者在申請許可時的靈活性，並取消一些不必要的限制。在審核林業投資時，投資者能夠有三種不同的審核方式可以選擇。
法案同時還將確保現有的投資者和業主只需要在合同上稍事修改即可，並不需要將合同交給政府重新申請許可。
Jones說，“我對這份法案感到高興，並相信整個行業的前景會是令人振奮的。”
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森林所有者協會的數據顯示，新西蘭森林種植面積超過17億公頃，去年該行業為新西蘭國內生產總值（GDP）貢獻了36億美元，約占3％。
來源：中國僑網
責編：Zoe Chan
新西蘭買房離不開的三個人 | 新西蘭
在新西蘭買房，就要了解新西蘭房地產市場的內情和規矩。新西蘭買房壹定不能離開三個人，壹個是房地產經紀人，壹個是貸款經紀人，再有壹個就是律師了。
買房的第壹步是選房。選房首先要決定地理位置。是在哪個地區買房。比如奧克蘭有五個大區，東南西北中，妳要選定哪個方向。然後再縮小範圍。選房時很重要的壹點就是位置。新西蘭本地人有壹句口頭禪，“Location! Location ! and Location !!!” 可見房子位置在買房時是多麽的重要。 不僅僅是哪個區的房子， 更重要的是這壹條街的情況。 當然了， 選擇位置的時候， 要考慮的很多， 是否是學區房， 交通，周邊環境，治安，周圍人的種族構成， 教育水平等都要作為參考依據。 另外在看房時，要想好妳心目中的房子是什麽標準的和什麽類型的，如是木制的還是磚瓦的，新舊程度如何，有幾個臥室，幾個衛生間。
買房的第二步是確定價錢。壹般來說，買房者可以從銀行貸款到買價的80%。如壹棟30萬元的房子，您的首期款為6萬元，銀行貸給買房者20萬；如果買房者有穩定的高收入，甚至可以從銀行貸到95%.的買房款。
買房除了要考慮首期付款外，還要考慮的就是償還能力。在新西蘭，每個銀行計算償還能力方法也不壹樣，買房者要是想知道能否貸到款，每個月還款額是多少，通常情況下，都是找貸款經紀人來解決此類問題。
在看房時，要找個房地產經紀人，最好找對對所購房子所在區域比較熟悉的，他們對那壹帶的房價、學校、居民、購物等情況都比較熟悉，能給買房者以更好的指導。
出價也可以由房地產經紀人代理。在新西蘭，壹般買房的整個討價還價過程都是由房地產經紀人中間協調而成的，買房者是不用與房主直接接觸的。
在新西蘭房地產市場有明確規定，房屋的買賣要由律師來完成。房地產經紀人會把買房合同的原件寄到律師那裏，以後同賣方的任何交涉都由買方律師與賣方律師來處理。所以在買房之前，買房者要聯系好壹位律師。如果初來不熟悉情況，不知道用哪家律師行，可請房地產經紀人或貸款經紀人推薦壹個。
簽訂房屋買賣合同時，律師會幫助買房者搞定合同。最後由買賣雙方簽字。然後，銀行按合同價格給買房者貸款。買房的價錢壹旦確定，買房者要先付給房地產公司定金，定金壹般為買房價格的10%。
買房的合同除非是無條件的，壹般這類合同中都有三個日期，壹個是生效日期，壹個是貸款日期，還有壹個就是交割日期。貸款日期壹般在合同生效期後的5至10天，也就是在價格談好後，買房者要在5天到10天之內貸下款來。這件事可由貸款經紀人來完成，貸款經紀人與買房者談好貸款方式，然後將申請材料遞交給貸款銀行。銀行壹旦批準，就會寄信給買房者的律師，確認貸款金額，並將相應的貸款文件壹並發給律師。
交割日期就是買房者拿鑰匙搬家的日期，交割日期壹般在合同生效的1到3個月內，也可以由買賣雙方按實際情況商定。貸款批準之後到房屋交割之前，還有壹件非常重要的事情，就是要購買房子的保險。在新西蘭，這是銀行硬性的要求，沒有房屋保險，銀行在交割時是不會放款的。新西蘭的房屋保險很便宜，每月只有25到35元。各大銀行壹般都在發放貸款的同時代為辦理保險，所以買房者也可以在貸款的銀行購買房屋保險。
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壹切準備就緒，在房屋交割前的二、三天內，律師會邀請買房者到他的辦公室簽字。如果銀行貸款為80%，買房者在簽訂合同時已經預付10%的定金，這時要將剩余的10%的錢轉到律師的Trust Account 裏，另外還要付律師費。同時還要帶上保險單和有效證件。在簽署銀行貸款合同後，買房者就可以回家等候房地產經紀人登門送鑰匙了。到了交割日期，銀行將貸款轉到買方律師的信托帳戶中，買方律師再將款項轉到賣方律師的帳戶，賣方律師收到款後通知房地產經紀人。這時， 就可以等到交割日期那天，房地產中介就會把房子的鑰匙交到您的手上，當然也可能是經紀公司通知您去取鑰匙。這時，買者者就可以搬家啦！
搬入新居後，房地產經紀人和律師的服務就結束了，而貸款經紀人的服務還沒有完。在買房者還貸期間有任何問題，貸款經紀人都要提供相應的服務。
來源：至誠信貸
排版：Shelly Du
日本的新住房共享法律 令業主紛紛退出市場
作者：高橋啟佑（Keisuke Takahashi）
上周日本將已合法化住房共享業務，但這一期待已久的放松管制舉措卻令目前出租房屋的部分業主決定退出市場。
住房共享合法化的新法律（日文為minpaku）於6月15日生效。但截至6月8日，在愛彼迎（Airbnb）和其它日本住房網站上，僅有3,000人申請房屋共享登記，距預計的上萬申請人數量相去甚遠。相關閱讀：【日本出台住房共享法律 愛彼迎大量房源下架】
33歲的自由職業系統工程師Taro Hamada（應其要求不使用真實姓名）表示，新法律生效當天，他在東京杉並區的房屋將不再接收寄宿者。Hamada指出，“旅游部門告訴我，共享房屋後，我離開家的時間一次不得超過1小時。我做不到這一點。”
住房共享一直以來都處於日本的灰色地帶。幾十年來，酒店和旅館適用的法律中一直沒有對住房共享作出規定。Hamada表示，“我偶爾會出租房間，就像接待朋友那樣接待租客，但現在新法律出台，我覺得我可能一不小心會違背其中的規定。”
新法律的時間要求是針對住在出租房屋的業主提出的。這意味著，如果Hamada作為非住房者業主進行登記，就無需受這一規定限制。但這對他來說也並不是一個好的選擇。因為這將產生更多的文書工作和額外的費用。
對首次開展住房共享業務的業主而言，他們必須雇佣第三方來管理相關服務（包括處理投訴）。還需要安裝消防探測器，並在疏散路線安裝應急照明。除此以外，還會有建築師前來檢測房屋情況，提供詳細文件證明房屋滿足出租所需的安全要求。
要想滿足新法律的所有要求，Hamada必須提高原本相當低廉的租金（小房間25美元/晚）。而這違背了他開展這一副業的初衷。他表示其房屋很受外國游客的歡迎。他說道，“我這麼做不是為了賺錢。我只是希望房客開心，並通過了解他們獲得樂趣。”
新法律還對營業時間做出限定——每年不超過180天，這也打擊了租房業主的熱情。部分市政府還針對僅供自住的區域出台了額外的規定，這進一步限制了新業主進入住房共享市場。
60歲的東京人Ichiro Sato（應其要求不使用真實姓名）在新宿站附近經營著一家咖啡店。在花費2千萬日元（約116萬元人民幣）對房屋進行翻修後，他從去年7月開始對外出租3間房間。從那時起，其房屋入住率一直保持在90%左右。Sato表示，“通過將咖啡店和住宿結合在一起，我希望打造一個可供交流的環境，為這一區域帶來活力。”
但在6月15日新法律生效後，他將不再繼續開展住房共享業務。Sato最近得知他的房屋位於僅供自住區域。當地的法律規定，此類區域的住房只能在周末開展住房共享業務。他指出，“大多數外國游客會在這裡停留超過一個星期甚至更久。他們不會願意租住在周末開放的房屋。”
第三個問題涉及隱私。例如，東京港區要求有意將其房屋登記為出租房屋的業主通過張貼傳單將這一情況告知其方圓10米內的鄰居，傳單內容包括業主的姓名、手機號和地址。一位開展住房共享業務的42歲業主表示，“我為什麼要把我的姓名和地址告訴不認識的人？”這一規定旨在應對住戶對住房共享安全問題的顧慮。但業主表示張貼傳單只會讓小偷有可乘之機。游客白天出門，他們的東西都放在房間裡。
九州大學的法律教授Shinto Teramoto表示，業主沒掙多少錢還要受到這麼多的限制，他們退出市場也是情有可原。他指出，“復雜的手續和規定打擊了業主開啟或繼續經營住房共享業務的熱情。”
法國租客奧雷利安·埃斯塔格（Aurelien Estager）每3個月會來日本一次，或不定期作為譯員來日本出差。他認為新法律規定毫無道理。38歲的埃斯塔格表示，將住房共享業務限制在周末，房客就無法融入當地的社區。
他還質疑要求業主時刻呆在出租房這一規定的必要性，因為“一般來說，游客從早到晚都在外面。”
面對低共享住房登記數量，日本政府顯示出放寬新法律要求的跡像。最初旅游部門要求業主必須呆在家中，甚至租客出門時也要這麼做。但現在，旅游部門表示租客出門期間，業主不必呆在家中。
隨著2020年東京奧運會的來臨，度假出租房屋的需求將顯著增加。
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這次介紹的大阪民宿，是已取得當地政府認證的合格旅館，擁有合法牌照，沒有普通民宿最多180天的營業限制，是民宿投資者的最好選擇。
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原文：日經亞洲評論
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
“特金會”取得成功 為什麼要投資朝鮮的不是美國而是中國企業？
作者：丹尼爾·尚恩（Daniel Shane）
美國總統特朗普（Donald Trump）於本周二（6月12日）在新加坡進行歷史性的首腦會晤，會見了朝鮮領導人金正恩，美國希望借此讓朝鮮實現無核化。
美國國務卿邁克·蓬佩奧（Mike Pompeo）上個月提出了美國企業投資這一孤立的國家的可能性，前提是朝鮮能夠擺脫核武器。
目前尚不清楚朝鮮是否會實施無核化。特朗普總統與金正恩簽署了文件，同意無核化的模糊承諾，繼續兩國的對話。
即使這一過程能實現實質性的突破，專家們表示，投資者應該非常謹慎地看待朝鮮。如果任何國家迅速采取行動，占據先機，很有可能是中國。
‘獲利可能’
紙面上，朝鮮有一些吸引外國公司的特點：位於亞洲主要供應鏈（中國、韓國與日本）的中間；經濟仍有許多有待發展之處。
首爾大學專攻朝鮮研究的研究員皮特·沃德表示，“朝鮮有許多獲利可能與令人期待的投資機會”。
據研究朝鮮的專家稱，朝鮮人口貧窮，但受過良好教育，而勞動力成本遠低於鄰國。一些分析師表示，這讓朝鮮成為電子和紡織品制造的潛在樞紐。
但是，對於外國投資者來說，這些優勢不足以抗衡外國投資者們遇到的巨大阻礙，特別是金政權的高壓手段。
位於首爾的智庫——牙山政策研究所的研究員Go Myong-hyun認為：“朝鮮政權允許朝鮮進行大規模投資的可能性不大”， “該政權對國際市場深表懷疑。”
中國將主導投資
作為朝鮮最大的貿易伙伴和該政權的主要支持者，中國可能在該國的投資中占據主導地位。
沃德表示，朝鮮顯然是中國“一帶一路”倡議（一項計劃投資數千億美元建設從亞洲到非洲的道路、港口和鐵路的宏偉計劃）的自然候選國。據專家稱，朝鮮大部分地區的基礎設施處於破舊狀態。
但中國的投資可能有一定的副作用。比如，中國在斯裡蘭卡拖欠支付後控制了它為這一南亞國家建造的港口。相關閱讀：【“一帶一路”創造8萬個就業機會 南亞又一片投資熱土！】
這類事件不太可能避開朝鮮政府的注意，朝鮮政府希望避免任何為北方鄰國割讓主權的看法。
在沃德看來，“朝鮮可能非常不願意讓中國強行占有未來的‘不良資產’”。
記錄不良
外國投資者曾在朝鮮備受煎熬。20世紀80年代，朝鮮政府拖欠歐洲和澳大利亞銀行的貸款。近些時期，那些試圖在朝鮮經營的企業也遇到了麻煩。
在2000年代末期，埃及企業奧拉斯考姆（Orascom）集團受邀與朝鮮政府組建合資企業，建立該國的首個蜂窩網絡。
該集團在幾年後遇到問題：無法將利潤轉移出朝鮮，朝鮮政府成立了一家國營競爭對手。奧拉斯考姆在其2015年的財務報告中簡單地表示：“已經失去對合資企業的控制權” 。關於其發展的其他細節鮮有公布。
奧拉斯考姆沒有回應有關此事的評論請求。
韓國的企業也深陷泥沼。
1998年，現代集團開始在朝鮮運營一個山區度假勝地。在10年的時間裡，這一度假勝地吸引了200萬韓國游客，直到一名朝鮮哨兵殺死了一位游客，導致其關閉。此後該項目被朝鮮政府沒收。
牙山研究院的Go表示，“現代竹籃打水一場空”，“該集團無法再進入朝鮮”。
盡管有這樣的經歷，現代集團已經成立了一個工作組，為重返朝鮮做好准備。而另一家大型韓國企業集團旗下的投資機構三星證券周四（6月7日）表示，正在成立一個研究團隊分析未來在朝鮮的投資潛力。
高攀之舉？
朝鮮與韓國還合作開發了開城經濟特區，朝鮮工人為韓國公司制造商品。但沃德說，由於首爾政府的擔保和支持，許多韓國公司只同意在朝鮮邊境地區開展業務。
開城於2016年關閉，受朝韓政治緊張局勢加劇的牽連。
專家們提出了幾條朝鮮政權為什麼傾向於出爾反爾，反咬外國投資者一口的幾條理由。
一些人士表示，當局擔心市場資本主義的蔓延將破壞其權力控制，或者公司最終可能成為政府內部派別內鬥的受害者。
另一些人則認為，朝鮮的隔離經濟意味著官員不了解與商業伙伴打交道的可接受做法。
沃德解釋道，“他們以為朝鮮在國際市場上十分搶手”， “他們似乎並不明白，剝奪投資者的利益會讓其名譽掃地” 。
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原文：CNN Money
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖｜马来西亚
上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。
在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。
这有6个策略让你可以卖出产业：
1. 先租后售
您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。
在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。
不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。
2. 改变房产的用途
投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。
随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。
业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。
3. 部分销售
假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。
如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。
4. 业主融资
很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。
5. 地产交换
在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。
尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。
6. 跨越中间人
以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。
亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。
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参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。
责任编辑：Zoe Chan
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