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澳洲今后要向外国房产投资者说“不”了吗？

居外解析“加强澳洲外国投资纲要”对买房者的影响

3月20日，是《加强澳洲外国投资纲要》（Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework）公众征询的截止日。自2月25日，该草案提出以来，关于澳大利亚政府拟严格限制外国人购房的消息成为热点话题。无论是欲对外国置业者加收最高1,500澳元的申请费，还是采取措施打击违规购房者，都引发了全球舆论关注。更有人质疑，澳大利亚政府此举主要针对中国购房者，意在打压其置业行为。居外为你分析政改的前因后果，以及解读最新政策的细节。

 

 一、 为什么澳洲会推出收紧外国人在购买房产的新规定 ？

 

1、 外资涌入，澳洲房价被炒到逆天高，本地民众买房难

 最近几年，澳洲房价飙涨，悉尼和墨尔本等一线城市更加是涨价先锋。低息政策让房价疯狂，外国投资者入市炒楼也被认为是催高楼价的主要原因之一，尤其是来自中国大陆的投资者。房价飙涨导致本地居民抱怨买房难如登天，限制外国人购房是为了遏制澳洲房价上涨，以及响应公众对于买房难的关切。【阅读原文】

 延伸阅读：

 

2、 澳洲外资审委会（FIRB）失职，以致外国购房者“有机可乘”

 允许外国投资者购买新房，但限制其购买二手房本就是澳大利亚的法律规定。长期以来，这项政策没有得到严格执行，导致违规购房的现象越来越多。澳政府此举是为了完善既定政策，更好地落实针对外国置业者的限制措施，以缓解本国人面临的房价高涨无力购房的问题。【阅读原文】

 

3、 新州大选，住房政策方针成拉票武器

 2015年新州大选将于3月28日正式举行。本次新州参选党派除自由党和工党两大政坛主角外，还有许多其他党派也都参与竞选。澳大利亚广播公司（ABC）日前对9382名选民进行的投票在线调查中显示，选民所关注的议题中排首位的是经济，其次是国有资产的私有化问题，生活成本、教育、环境等。房产在大悉尼将继续存在高需求，两大党为争取选票均承诺帮助人民实现拥有居所的梦想。

 

二、澳洲海外人士购房新政的主要规定

 

 1、提高海外买家在澳洲买房收费标准

 

被称为澳洲房产紧缩新政中，对征收手续费的规定

 

2、 明确处罚措施，加强执法力度

 据2月26日澳洲政府公布的外国投资监管框架讨论文件，澳联邦政府有意将外国违规投资澳洲房地产处罚条例延伸至企业、商业地产、农业等投资领域，加强相关领域执法力度，令外国人在澳未经许可非法投资将面临更加严格的刑事处罚和民事罚款。目前针对外资违规购房的刑事处罚为合8.5万澳元或2年监禁，也可两项并罚。同时，澳政府严禁违规投资者从非法房产中牟利，一经发现，将处以不同程度处罚。【阅读原文】

 本次澳洲房产紧缩政策的相关处罚措施的规定如下：

 

 

延伸阅读：

 

3、 新增连带责任，严惩协助违规购房的第三方

 协助外国人购房的第三方，如移民中介、房产中介等也将受到惩戒，最高民事处罚为个人42,500元，企业罚金可高达5倍。另外，明知违法仍协助外国人买房者涉嫌刑事违法，最高罚款85,000元，和/或两年监禁。【阅读原文】

 

 4、 修改对农业土地买卖的审批

 从3月1日起，外国人在澳购买农地超过1500万元的交易将要接受外国投资审查委员会的审查。此前的审查起点是2.52亿。此外，税务局将从7月1日开始收集关于所有农地新外国投资的信息，不论交易价值。【阅读原文】

 

三、 新政对澳洲房市的海外买家会产生什么样的影响？

 

 1、严格执法 为保障澳洲购房者带来一个“公平的竞争环境”

 澳洲联邦政府对房地产外资紧缩审查，目的是只有在公平公正的基础上进行投资，才能保障海外置业者的利益。艾伯特总理也对新机制表现出极大的信心：“缩紧政策不是将海外资金拦在外面，而是引导他们正确对我们的产业进行投资。”【阅读原文】

 

 2、申请费不足以阻挡海外买家 对买家几乎没有影响

 根据新出台的意见稿，FIRB将根据房产总价，对海外买家在澳洲买房征收申请费，5000澳元起。然而，房地产业界普遍认为，外资购房申请费或许只是“毛毛雨”，海外投资人不会因此“望而却步”。 【阅读原文】

 延伸阅读： 

 

3、处罚措施仍未确定 最终影响幅度仍有待观察

 关于违规购房的惩罚力度加强，监管网络扩展至移民中介、房地产服务行业及房地开发商或许才是关键所在。澳联邦政府“动真章”的态度不言自明，最终讨论文件中哪些部分将通过并实施，又将给澳洲房地产投资性购房活动、中资地产商的“圈地”行为产生多大的限制性影响，这一切都还是未知数，有待进一步观察。

 

延伸阅读：

澳媒质疑加強外资审委“抓错了痒处”

 澳大利亚主流媒体指出，目前仍缺乏可信的证据证明海外买家推高了澳洲房价，强调房源紧张才是澳洲各大城市高房价的源头，甚至质疑对海外购房者加税无助于解决问题。【阅读原文】

 

 四、居外专业解读“新政” 让你更理性了解澳洲房市

 

居外是全球最大，最具权威性的海外房产中文平台，外媒自去年下半年便就澳洲房产投资政策变动多番采访居外的两位联合创始人的专业意见。综合起来，居外网对此的观点如下：

  • 中国买家不是澳洲房价飞涨的“元凶”，更为澳洲房地产市场带来了巨大利益。【阅读原文】

 

  • 1,500澳元“出价费” 实属无理，或令海外买家转向其它国家投资房产。【阅读原文】

 

  • 澳洲联邦政府对住宅地产投资的执法活动的加大，并不意味着对外国企业投资的开放态度有任何巨大变化。【阅读原文】

 

  • 澳洲房地产市场面临着许多逆风，但居外作出的分析表明，今年澳洲房市的海外投资将比去年增长15%至20%。【阅读原文】

 

 

 

澳洲房产投资者指南：选择资本增长还是高收益？

每一位澳洲房产投资者都面临着这样的决策，这是许多首次投资者都会讨论的问题之一，即考虑购买未来资本收益前景强劲的房产，还是实现目前较好的租金回报率。

收益率是某一房产非常具体的体现，但可以随着支出发生改变。两者之间需要平衡，但不一定折中。投资者既不希望投资房产每周费用太高，也不希望得到一些现金流而资本上涨水平太差。然而，一些投资者严格追逐收益率，希望最大限度提高他们的定期收入。

资本上涨与租金收入呈反比关系，但可以在可能的情况下提高租金回报率。以下有几种方法来提高澳洲租金回报率，为房产配置家具、出租给多个租户、增加老年套房或将其作为渡假出租房、装修或添加如空调一类有使用价值的设施，这些可以帮助上调一点租金。

当该地区租房市场直线下降时，强劲的租金也没有用。同样，每周的支出很可观时，强大的资本增长也难以持续，资本的增长将需要抵消费用的支出。

这些关系到投资者的短期和长期目标，以及目前的财务状况。每一个投资者都各不相同。

投资澳洲房产，应考虑购买未来资本收益前景强劲的房产，还是实现目前较好的租金回报率？

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总收益率是体现年资本上涨与租金回报的概念，二者共同创造一个新数字，决定了澳洲房产投资的成功程度。例如，6％的年上涨率加上4％的收益率成为10％的总收益率。

如果从未打算出售持有的房产，许多人选择的一个合理方案是，选择高收益率的资产作为最终投资组合，以维持到退休的时候。

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“有钱就可以”！澳洲移民新政锁定全球投资客

日前澳大利亚政府宣布，自7月1日起，所有希望通过500万澳元重大投资者签证（SIV）项目移民的投资者，必须将其投资的500万澳元中的半数以上投入到风险领域。而将于7月1日同天登陆的高端投资者签证（PIV）再度将澳洲移民送上风口浪尖。有人认为，若此举正式落实，被称为“有钱就可以”的SIV移民通道或将成为历史，PIV可能将取代SIV。

投资求稳SIV缺乏优化

有调查显示，澳大利亚现已成为中国富人移民的首选国家。排除技术移民，投资移民无疑是最受富豪青睐的方式。据了解，目前澳洲移民主要有188A类企业主类别、188B类投资者类别、188C类重大投资者类别以及132永居签证四种项目。

据了解，188A类似于过去的163签证，更偏向于创业。尽管备受瞩目，但188A类的实际申请人数相较于过去的163却出现了大幅下降，甚至不及163的30%。究其原因，有业内人士认为188A类不允许副申请人在澳洲居住和投资是导致人数骤降的主要因素。

188B类是专业投资者类别的移民渠道。与其他项目相比，由于此类项目以专业炒股、炒房的群体为对象，国内虽有却达不到澳洲的标准，因而国内市场十分狭小，申请人数比例甚至低于总体人数的5%。

在各项移民项目中，最受关注的无疑是188C类，即重大投资者签证（SIV）。据要求，SIV投资500万澳元便能在四年后获得澳洲的永久居留权。SIV凭借其相对宽松的政策和较短的居住时间，甫一推出便广受追捧。也因此，SIV被戏称为“有钱就可以”的投资移民项目。同时也因此，投资者的资金流动在澳洲引发了一系列的问题。

澳洲政府签发的SIV在去年间增长了5倍，其中89.1%的签证申请者来自中国

大笔的资金流向稳定的州债，在政府并不缺钱的情况下并未发挥其应有的作用，资金紧缺的创投却鲜有分一杯羹的机会。此外大量的房地产投资也使澳洲房产发展速度过快，这并非澳洲政府所乐见的情况。有人对此评论，目前的SIV达到了预期却缺乏优化。

截至今年1月31日，澳洲移民局一共收到2075份申请，共计已投资32.55亿澳元资金，28.95亿澳元的资金正计划进行投资。另据《澳洲日报》报道，澳洲政府签发的SIV在去年间增长了5倍，其中89.1%的签证申请者来自中国。

新政暗藏投资移民版图

正当SIV春风得意时，澳洲政府于今年2月12日发布的一纸改革草案却令其撞上了铁板。草案规定，未来SIV投资者必须将至少一半的资金投入初创型、成长型企业以及新兴上市公司，同时一直备受投资者青睐的房产和政府债券也被一刀砍去。将一半的资金进行风投，显然违背了国内移民求稳的投资风格。

然而在SIV折翼的同时，又一投资项目在这一微妙的时间点再度切入大众视野，即高端投资者签证（PIV）。与SIV仅一词之差的PIV，从名字至内容都显得并不一般：1500万澳元的投资金额，12个月即可拿到永居权，并且没有任何居住要求。从表面看，PIV成为了更加简单粗暴的“有钱就可以”，然而这背后却隐藏着澳洲政府未来计划构建的澳洲投资移民整体框架。与SIV不同，PIV并没有明令限制澳洲房产投资，但每一笔投资都需要经过澳洲联邦政府外国人投资管理局的批准，而以前的项目只需要州政府批准。

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澳洲购房实用指南：哪些策略不适合新手投资者？

对于澳洲房产投资，每个人具有各自的经验和知识，都有着不同的风险偏好，而第一次购屋对于房产投资新手很关键，因为这是建立更大的投资组合的第一步。

没有经验的投资者可能会犯更多的错误，以下的策略不太适合小资本、大潜力及专门知识不多者，首次投资者需要小心。

矿业或单一经济类边远城镇

矿业城镇甚至能使最精明的投资者受挫，房地产圈外人士都知道矿业城镇的反复无常。这些城镇很有吸引力，经常被冠以“热点”称号。

Destiny Financial公司创建人洛马斯（Margaret Lomas）问道：“矿业城镇为什么会让房地产投资者疯狂？这些投资者中很多人根本无钱可亏，或用自己的住房作为赌博的资产，完全无视购买矿业城镇房产的危险因素。”

她认为，投资在一个完全基于单一行业的小镇所带的风险，高于购买拥有多元化产业的城镇的房产。

她警告道：“一个最初可能与该行业并无关联的事件，比如另一个全球经济危机，来自中国的资源需求的减少等，最终可能发展为相当大的负面影响，形成真正的风险。”

首次在澳洲购房投资得好，可能创造更大的资产组合。图为澳洲一处住宅。

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旧屋整修和翻新

虽然一些新手可能有能力进行这样的大工程，但大部分人都不具备此背景或经验，在没有实质性的帮助下，不能成功完成整修翻新。不仅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很长的时间。

买房新手最好考虑在投入较大及昂贵的整修房子之前，先尝试些较小的房子，如老年房、隔断或装饰等。

低头期款或无头期付款选择

如果不必支付头期付款就能购买到一处房产，则应小心合同中的条款和要求。如果没有建立实质性的房贷缓冲区，当市场逢低甚至略微下行时，就把自己置于风险之中了。

这一类房贷，包括家庭担保、40年期贷款和低头期付贷款，只要精心计划和调查，都可以为投资者安全使用。

投资者可进行一项压力测试，看看利率上升3%以上时，是否还能够负担得起。

联合购屋风险

与朋友或家庭成员联合购屋，可以以较少的前期资本更快进入市场。

联合投资购买房产也带来了新的风险。如果情况发生变化，一方想要卖房，但其他各方希望持有房产时怎么办？谁负责怎样的还贷额？如果拖欠贷款会发生什么事？

免去了前期的一些责任，但也可能会发现自己失去资产控制权而带来了烦恼。应确保每个人明确自己的责任、应该协助的费用及房产维护需要，并备有良好的矛盾处理方案。

要做好这些工作，需要有律师起草合资伙伴之间的协议，在投资前明确各方责任、费用、实现资本收益时的处理方法等。

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澳洲投资移民新規定：扼杀房产投资 强推风险基金

愤怒的基金经理纷纷表示，联邦政府几乎把住宅房地产投资排除在500万澳元的重大投资者签证（SIV）之外的计划，将扼杀新的澳洲房产投资以及其他经济利益，如在建筑部门创造就业。

从7月1日起，澳洲政府将强制SIV客户——主要是富裕的亚洲投资者——把获取签证所需的500万澳元的至少一半，投入风险投资基金和小微型投资基金。

对住宅开发基金的投资不得超过总投资的10%，或50万元；而对联邦和州政府债券的投资将被完全禁止，迄今为止，32.6万SIV投资大部份都流入联邦和州政府债券。

“我们预计投资者将抛弃SIV项目，开始寻找更加可行的替代方案，包括加拿大和美国的投资移民项目，” 移民公司董事总经理扎亚（Joseph Zaja）说，该集团已经通过其SIV基金筹集了8千万元，并计划在6月前筹集1.5亿元。

从7月1日起，澳洲政府将强制重大投资者签证申请人把500万澳元资金的至少一半投入指定的风险投资基金

“政府债券和住宅房地产基金是中国投资者感觉放心的投资项目，因为他们了解这些投资类型。这些投资能够给房地产部门和国家带来很大好处，包括创造就业，增加房产供应并带来印花税收入。”

Oliver Hume Property Funds迄今为止从SIV中筹得了5千万元，还有5千万元等待分配，其主管波斯丁（Michael Burstin）说，他很想知道政府中有没有人曾与中国投资者会面。

“连投资资金的确切用途都不晓得，他们才不会考虑投资风险基金呢，”他说，“事实上，我们没法想象我们要怎么跟潜在投资者开口说，他们必须得把100万元放进一个基金里，而我们却根本没法（详细或肯定地）解释这些钱的用途，能否获得回报，钱能否返还以及什么时候返还。”

联邦贸易和产业部长罗伯向为改革辩护：“任何宣称要求（大额投资移民人士）拿出部份资金支持澳洲创新，会摧毁住宅开发部门的说法，都是完全愚蠢的。”他说，有意投资移民者应该拿出部份资金，投资风险基金和小型风险公司股票，“共同投资，共担风险”，来换取澳洲公民身份。

“不幸的是，迄今为止，绝大多数投资资金都流入了超级安全的投资项目，例如政府债券，但就算没有SIV，我们也能卖出20倍都不止的政府债券，”他说，“住宅开发也是一样，绝对不缺投资资金。”

澳洲城市发展研究院（Urban Development Institute of Australia）全澳主管谢泼德（Carmeron Shepard）说，该研究院反对任何可能影响澳大利亚房产供应的政策。他说：“外商投资是流入方式的股权和资本之一，正如政府所强调的，住房问题是供应方的问题。”

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中国富豪被限令出售豪宅 最新澳洲房产投资规定详析

据报道，3月3日，澳大利亚财长Joe Hockey宣布，有中国富豪借空壳公司去年以接近4000万澳元进行的豪宅交易属违法，原因是澳大利亚房产法规明确规定，外国人不能购置澳大利亚二手房，只能购买澳大利亚新房。澳财长要求该房业主90天内必须卖出。

对此事件，移民专家认为，作为外国投资人士，首先要确认自己是否能在该国买房。越来越多海外房产中介亦应运而生，但其专业度却良莠不齐，投资者在选择的时候要非常谨慎。非专业的中介可能会让你不小心触及违规事件，那就得不偿失了。例如外国投资者在澳大利亚买房就有以下规定：

1、非澳大利亚居民没有资格在当地购买二手房。而一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套二手住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房；

2、澳政府近期宣布，外国投资者在澳大利亚购买100万澳元以下房产，将会被收取5000澳元申请费，而购买100万澳元以上房产的话，购房价格每超过100万就必须再缴纳1万澳元申请费。

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现时全球多个国家都推行购房移民计划，但并不是所有国家均有购房移民的计划，比如澳大利亚房产虽然在投资方面更具优势，但是购房却不能获得移民身份。

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投资澳洲房产如何折旧减税？

如果您正在看这篇文章，想必我可以假设您是一名房产投资者。如果不是，也是一位正在认真考虑投资房产的人。或许，在您权衡某处房产是否是适于投资时，有人曾建议您计算一下“折旧后的”现金流？亦或许，在您查看某处新修建的房产时，房产经纪曾为您提供过有关折旧减税的建议。

房产投资可以是一个令人望而生畏的领域，想要涉足，学习掌握与投资相关的各方面知识就至关重要。

首先，让我们从最简单的开始。

什么叫折旧减税？

折旧减税通常是指针对房产投资者的税收减扣。

其具体原理如下：

通过投资房产获得的收入（表现形式为租户所支付的租金），与其他能够产生收入的项目一样，您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。一般情况下，这些税收减扣是针对您花钱的项目，例如物业管理费，市政管理费以及其他杂费。每支付一笔钱，您就会收到一张税务发票与收据，在交税时，您可以使用这张票据来申请减税。

非现金减税

房产折旧减税即税务机关所称的“非现金减税”

这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因，房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

折旧，让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

折旧减税的优势——省钱

为什么说“折旧减税”能房产投资者省钱？我来举个例子：

如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了 1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。

注:每年报税的时候，都会有会计师为投资者处理相关事务（只要在澳洲产生收入的人群，都有相应的会计师）

下页表格中针对房产投资所产生的每月回报列举了不同的折旧。

当然，下列计算数据仅为示意说明，具体的金额将取决于您的房产以及其他各种变量。

有无申报折旧减税的对比

Craig.Hogg专栏集合页

Craig.Hogg剖析澳洲房产投资

欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论，或访问Washington Brown首页http://www.washingtonbrown.com.au/了解更多澳洲房产折旧减税信息

中国人都爱投资澳洲房产 悉尼、黄金海岸的中心地段最热

澳洲房产投资有多热？先来看看这些“壕”的动作吧。

据英国《每日邮报》去年8月13日报道称，大连万达集团董事长王健林正将其商业帝国拓展到澳大利亚，计划投资17亿澳元（约合人民币97.1亿元）在当地发展房地产项目，在澳大利亚昆士兰城市黄金海岸投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。地产专家称，这笔交易可能会为中国在澳房产投资开启一个新纪元。

紧跟王健林的步伐，中国又一富豪，恒大集团董事局主席许家印也抵达黄金海岸，寻求机会购买Sheraton Mirage喜来登度假村。有意思的是，该项目距离8月万达集团投资巨额购入的珠宝三塔酒店项目仅15分钟车程。

不与移民挂钩，澳洲房产为何仍然有着如此大的吸引力？“一是经济环境稳定，二是抗险能力佳。”移民总监陈伟召对此分析表示。此外，随着近年来美国、加拿大等国投资政策收紧，英国、新加坡投资移民的门槛提高，这也在一定程度上导致越来越多的中国投资者把目光转而投向澳洲。

根据相关数据显示，过去7年里，中国买家已在澳洲房地产市场“豪砸”近200亿澳元，业内人士预计，在未来7年，数字还将增长近两倍。

为何国人爱去澳洲买房？

永久产权、无房产税、遗产税，而且可以贷款，租金回报率高，再加上有优良的教育体系作为支撑，近年来，澳洲房产市场持续升温。

不仅如此，当地极富有吸引力的贷款利息和贷款成数也是一大助力。“海外投资人在澳大利亚银行贷款，最高可获得80%的房地产贷款额。现在，澳元又在贬值，大家都觉得在澳大利亚买房是件很划算的事。”在悉尼定居十多年的Jenny告诉记者，自从两年前澳大利亚在2012年推出“重大投资者签证（SIV）”制度，其中有很多申请者都来自中国。按照该签证的规定，相关投资资金不能直接购买澳洲房产，不过由于澳洲房产具有永久产权，而且处于稳健升值通道，因此一些申请人会提前在澳洲购房。

“很多投资客都是一口气买好几套房子，也有大家抱团买下一块地，再分割发展。”在Jenny看来，在澳大利亚兴起的中国购房潮应该和国内富人的财富增长有关，也与前几年国内房地产限购政策有关。“我身边很多买房的朋友，很多都是因为孩子已经移民，或者是已经入了澳籍，但仍在国内工作的，都会根据个人投资情况选择不同的物业，像公寓，旧别墅都有。”

“真正的购房主力还是那些入了澳洲籍，或者是获得澳大利亚永久居留权的华人。”陈伟召表示，移民去澳大利亚的很多都是中国富人，通常，他们会选择住在中上阶层居住的区域，也有少数人甚至会投资千万元的庄园或是酒店。

在黄金海岸购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择

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地段是第一要素

“大多数国内投资者的方向都比较集中，主要在悉尼、墨尔本、黄金海岸等地。悉尼作为澳大利亚的第一大城市，向来是投资的热点。墨尔本的人文气息浓郁，很多会考虑自住，至于黄金海岸，购买房产用于出租或是度假，都是不错的选择。”陈伟召表示，考虑到增值空间和抗跌性因素，很多投资者倾向于选择大城市繁华地段的房产。“从投资角度而言，第一是区域选择。要看物业房价是否合理，升值空间如何，此外还要看该区域的租金回报和空置率数据。”

在选择房产的细节方面，陈伟召也给出了一些建议。比如升值空间怎么看，她建议有两个资本增值的主要指标，一是政府大力投资的区域，即政府花钱的地方，比如主街、公园、升级的道路、新设施的修建等，二是私人大力投资的地方，比如新房物业的修建、购物中心的扩张和装修。“最好远离工厂区，这也是为了保证选择区域能够有价格上升的空间。”

同样，Jenny的建议是，找当地的居民聊聊天，很多的细节都能看出该区域的变化，从而去把握未来上升空间。“如果肉铺店之前总是卖香肠和和排骨，现在有天卖起了牛排，这就意味着，一大波富人们正在‘涌’进来，这是升值的一个很好信号。也可以和警察们聊天，看看他们是否认为该区域有所改善。甚至可以访问当地政府，询问他们是否会进行区域工程改善计划。”

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。