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重磅！4月17日起澳洲这些签证类别的新政即将实施 | 居外专栏

从3月底新政策的公布，短短两周时间移民局就发布了相关的法律文件，确定了各项改革的细节，涉及到多类签证：技术移民新的打分规则，新偏远地区签证的细节，配偶移民新申请流程以及新的父母长期签证细节。

Part I 技术移民

一、技术移民打分新规则

1、副申请加分

打分条件	分数
单身	10分（原来不加分）
带配偶（配偶有雅思4个6水平，有职业评估）	10分（原来是5分）
带配偶（配偶有雅思4个6水平）	5分，不能和上一项叠加（原来不加分）
带配偶（没有雅思4个6水平以及没有职业评估）	0分（原来不加分）
带配偶（配偶是PR或者澳洲Citizen）	10分（原来不加分）

2、研究型学历加分

在澳洲通过2年学习的研究型研究生或者博士(科技工程技术IT数学方面)

10分（原来是5分）

3、推出新的偏远地区419签证取代目前489签证

新偏远地区419签证（将取代目前的489签证）州担保加分

15分（原来是10分）

新的规则下，申请人打分普遍提高，如果未来65分的入池分数线不改变，将有更多的申请人能够符合入池标准。对于州担保技术移民的申请人，在目前大部分州担保只需要满足入池分数线，满足担保要求即可获邀的前提下，改革无疑是一个重大利好。

对于独立技术移民，带配偶且配偶没有英语/技能的，将在打分中处于劣势。

二、新的两个偏远地区签证

正式公布了两个新的签证，偏远地区州担保技术移民491（取代目前的489签证），以及偏远地区雇主担保494签证（取代目前的187签证）。

两类签证都是临时签证，有效期5年。满足3年工作居住要求后可以转成永居绿卡签证。

新的签证将引入新的4个签证条款：

1、8578条款，持签人如果有任何信息更改，包括邮箱、地址、电话、护照雇主地址，必须在14天之内通知移民局。

2、8579条款，申请人3年内有可能不能申请其他类别的技术移民签证

3、8580条款，如果被要求，申请人必须在28天内提供：居住地址、雇主地址、工作岗位地址、学习课程地址

4、8581条款，如果被要求，签证持有人将要进行面试。

新的签证将在2019年11月16日开始实施，在此之前递交的489以及187签证将继续按照旧的政策审理。

从新引入的条款可以看出，新的偏远地区签证可能会收到比较严格的监控，确保申请人三年内是真实工作居住在当地的。同时，也杜绝了申请人将新的签证作为申请一步到位永居技术移民签证的跳板。如果要通过新签证获得永居，还是要老老实实的居住工作满3年。

PartII 配偶类签证

配偶签证的改革，将从2019年4月17日开始。新的改革旨在保护被担保人，免受家庭暴力的迫害。在新的要求下，配偶签证的申请将分为两个步骤，首先是担保人的担保资格申请，只有在通过了担保资格审理（包括以往犯罪记录），其配偶才能够递交配偶签证。

这样的变动带来的最大影响，就是担保资格审理时间和要求的不确定性。特别是对于境内持有短期签证，需要立刻递交配偶签证的申请人影响较大。因此，针对这类申请人，赶在变革前递交申请一定是最好的解决方法。

Part III 新父母长期签证

新的父母3年/5年长期签证870签证，也将从2019年4月17日开始接受子女担保资格申请，7月1日起开始开放签证申请。子女担保人需要满足：

1、4年在澳洲居住要求（包括临时签证和永居的居住），而且期间不能有逾期居留记录；

2、需要满足收入测试，也就是上个财年税前收入不能少于$83,454.80

备注：担保资格的申请人的税前收入可以通过与：

（1）担保人的配偶
（2）满足条件的一位子女的税前收入合并在一起，来满足了以上收入要求。

法案还明确，要满足收入要求的财年指的是“提交担保申请前最近的一个财年”。

移民是一种身份的投资，何时申请最有利于申请人，时间节点卡的是否准确至关重要。看准时机，及时下手，才能在日趋上涨的移民市场里笑傲群雄。

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注意!澳洲买卖或开发物业可能可以返税哦 | 居外专栏

最近几年，您是否是海外人士或者曾经是海外人士现在是澳洲PR或公民（包括您的公司，信托等）并且在澳洲有过买卖或开发物业的交易，您是否发现您在出售物业时，实际收到的钱比合同成交价少很多，或者您购买或开发物业时支付了很多额外的印花税。如果有以上两种情况，您可能有机会从澳洲政府返一些税回来。具体原因如下：

海外卖家
2017年的7月1日，澳洲税局规定，凡是海外人士在澳洲出售超过75万澳币的物业，买家一律需要扣下成交价的12.5%代缴给税局，剩余的部分才是转给海外卖家的，所以您会发现实际收到的钱比合同价少很多。这个12.5%代缴税其实是澳洲增值税的预扣税，预扣税的另一个意思就是它不是最终的税，最终的税也即增值税是要看实际的增值多少来决定的，如果您的物业的出售相比它的购买价没有多少增值的话，您可能一分钱增值税都不需要交，那么这个预扣的12.5%税是完全可以退回来的。即使有少许增值，最终应缴的增值税也可能也会低于出售价12.5%的金额，那么差额还是可以退回来的。鉴于澳洲近一年多房价的跌跌不休，很有可能您为已经出售的物业多支付了增值税。

海外买家
对于海外买家在购买澳洲物业时，新州，维州等多数州在2015年后都相继征收了印花税附加税，新州目前达到成交价的8%，维州达到7%。那有这么一种情况，海外人士在购买澳洲期房时是海外的身份，因此交了印花税和印花税附加税，但是在房屋成交时，本来的海外人士却已拿到了澳洲的PR或公民，这时，曾经的海外人士其实是可以从政府那把之前已交的印花税附加税退回来的，当然您可能需要满足一些先决条件。

海外开发商
另外，目前多数州对于海外在澳的开发商在购买澳洲物业进行开发时是免征印花税附加税的。但是，从2015年印花税附加税起征时，由于一刀切的政策，很多海外开发商也是支付了印花税附加税的，自从政府颁布了更改政策后，部分海外开发商也是可以申请印花税附加税返税的。请注意以上印花税附加税的返税是有申请期限的，过期不候哦。
如果您有以上任何一种情况并且需要返税的话，欢迎同我们联系。

责任编辑：Adam Chen

澳洲注册会计师刘炳辉专栏全集

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突然间，中国买家重新杀回澳洲房产市场？

“中国买家”这四个字，一直牵动着澳洲房产市场的神经。

根据UBS（瑞士联合银行）的报告，在2012-17年间，随着市场的不断走强，澳洲房产上的中国买家数量也呈现出爆炸式的增长。

但是，在2017-18年间，市场相继经历了中国的外汇管制政策、澳洲的银行信贷收紧政策、以及各州政府相继出台的一系列对于海外买家额外征税的政策……等等，在多方因素的共同作用之下，中国买家在澳洲房产市场上渐渐减少。

根据中国领先的国际房产交易平台居外网（juwai.com）所发布的《中国居民2019年澳洲房产购买行为展望报告》，相比于2017年的同期水平，中国买家对于澳洲房产的咨询量在2018年全年间下降了20% —— 但是，如果把全年的数据拆分出来，只看2018年最后三个月的话，就会发现：

在2018年的第四季度，
中国买家对于澳洲房产突然“重燃爱火”，
咨询量比2017年同期
直线上升了58.1%！

究其原因，是因为从去年10月份开始，澳元的走弱和澳洲房价的回调，使得中国买家的购买力相对上升 —— 换言之，就是澳洲的房子更便宜了、人民币更值钱了，现在的中国买家用同样的钱，能买到比2017年更大、更多、更好的房产。

居外网的总裁罗雪欣（Carrie Law）说：“中国买家对于澳洲房产的需求仍然强劲”，只是之前一系列政策的共同作用，导致这种需求被“暂时抑制”。

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而如今，人民币兑澳币的汇率比去年同期高出6%，对于持有人民币的中国买家来说，这几乎可以算作是6%的“折扣”，再加上悉尼和墨尔本这两大首府城市正在经历房价回调，这使得不少中国买家瞄准了这一出手的好时机，正在跃跃欲试。

对房产“情有独钟”的中国人

中国人对于不动产有着一种亘古的情结，改革开放以来各大城市房价的增长“奇迹”更是让中国人普遍拥有了对于房产保值及增值能力的信念，再加上缺乏其他稳定、长期的投资渠道，种种因素都导致了中国买家成为国际房产市场上的一支“生力军”。

根据居外网本次发布的报告估计，中国大陆买家每年在全球斥资1293亿美元购置房产，并在过去数年间保持着3%-8%的稳定增幅。

据统计，在澳洲，最受中国买家青睐的是墨尔本的房产，紧随其后的是悉尼、布里斯班和阿德莱德。

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Ironfish铁鱼置业观点

比起其他国家来，澳洲房产有着以下6点非常显著的独家优势：

超过100年的完善可靠的市场记录
在过去50年间房价平均每年增长8%-10%的稳健增值能力
作为移民国家，房产具有长期的稀缺性
能带来稳定的租金收入
倾向拥有住宅的国家文化
易于使用杠杆、风险相对较低

中国买家对于澳洲房产的热捧，正是由于这些能为投资者带来安心的优势；而中国买家重回澳洲房产的趋势，也正说明了对于真正优质的资产，市场的需求始终存在、未曾消减，一旦出现了机遇的火花，这份需求必将重新爆发。

澳大利亚房地产投资平台铁鱼置业在2018年3月24日宣布全球最大的中文海外房产网站居外网成为其在中国的独家营销合作伙伴。2017年12月铁鱼置业对居外网进行了战略投资，现在，双方通过更紧密的合作深化了伙伴关系。

铁鱼置业帮助投资者获得高质量的投资机会和服务，在澳大利亚和中国的10个城市设有办事处。在与居外新的合作伙伴关系中，铁鱼将通过居外网的在线广告、线上内容以及与消费者、行业和合作伙伴相关的线下活动等多种渠道，与包括居外网每月220万用户在内的中国买家建立联系，拓展中国市场。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多澳洲在售房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲留学丶移民和房产投资的机会。

来源：中国财经网
责编：Zoe Chan

澳洲将成“中国第24个省”？百万套澳洲房产将归外国人所有

据房产网站Realestate报道，澳洲正以“疯狂”的速度将自然资源、农场、房产出售给中国买家，几乎快将澳洲变成中国第24个省。

据悉，澳房地产集团Starr Partners的首席执行官德里斯科尔（Doug Driscoll）表示，虽然近几年海外买家对澳洲的兴趣有所降低，但澳洲的外资拥有率仍居高。

上个月，房源量最大的海外房地产门户中文网站居外网（Juwai.com）公布的报告显示，中国买家对澳洲房产有“无止境的需求”，而澳洲房市疲软更加大了中国买家的兴趣。

2017年时，澳新银行（ANZ）发现，澳洲有多达40万房产为外国买家所有，德里斯科尔表示，现在预计接近50万。

据澳新银行估算，在2015-16年间，外国买家在澳购买的新房数量在3万套至5万套之间。

德里斯科尔表示，按照这个速度，澳洲很快将有百万套房产在外国买家手中。其中，来自中国和印度的买家会占较大比例。他指出，澳洲有2500万人口，1000万套住房，如果不多加小心，很容易将超出限度。

德里斯科尔还指出，海外买家与本地的亚裔澳人买家不同，他们居住在国外，常常一年中大部分时间将澳洲房产空置，这不仅对租赁市场产生影响，也会冲击微观经济。例如，一个地区居住的人口比应有的人口少，那么当地的咖啡店等企业会受到打击。

虽然澳洲政府针对外国买家空置房产实行惩罚措施，但德里斯科尔认为，这对于海外的富有人士来说影响不大。

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据悉，新西兰几乎禁止所有外国人购买当地房产、加拿大则征收15%外国买家税。德里斯科尔认为澳洲应该借鉴并平衡这两种措施。

他指出，去年，中国开放商拥有澳1/3的住宅开发用地，这令人吃惊。他认为，澳洲需要对中国和印度开放，因为这两国国家拥有最多海外投资者，中产阶级正在壮大。但澳洲也需要实行严格的外商投资制度，因为政府应该保护其公民利益。

德里斯科尔还指出，工党提议的负扣税和资本收益税改革是没有必要的，因为近几年首次置业者活跃程度已有所提高。这些改革反而会降低房产对本地投资者的吸引力，对房价产生影响，同时导致大量外国买家涌入。

不过，反对党领导人薛顿（Bill Shorten）办公室的发言人则表示，格雷坦研究所（Grattan Institute）等独立机构的专家并不认为负扣税改革会影响房价。

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来源：澳洲新快网
排版：Zoe Chan

布里斯班的郊外—— 阳光、自然美景、还有豪宅

布里斯班——新兴国际都市

布里斯班，是澳大利亚昆士兰州首府，也是澳大利亚的第三大城市，大都会区人口超过227万，仅次于悉尼和墨尔本。布里斯班北靠阳光海岸，南邻国际观光胜地黄金海岸市，有着绝佳的地理优势。由于得天独厚的先天环境，再加上不断蓬勃发展的经济，布里斯班不仅吸引力很多移民也招纳了不少投资者——投资房产或者是开办企业。

布鲁克菲尔德——邀您来享受

本期居外推出的房产位于布里斯班著名的郊区布鲁克菲尔德（Brookfield）。这栋面积约为10英亩风景如画的别墅能够让您和您的家人、朋友和客户都能同时享受到乡村的氛围以及布里斯班城市内的便利。

说起布鲁克菲尔德，就不得不在这边给各位多介绍几句了。据澳洲当地网站Domain网报道，去年布里斯班租房最昂贵的城区榜单中布鲁克菲尔德排在第二，每周的租金高达约900澳元。报道中还称，西布里斯班各区的房租一般都较高，吸引了不少喜爱农场的富有租房者。

既然如此，我们话不多说，赶快来一探究竟，看看这栋房产带给我们哪些惊喜吧！

这栋别墅包含六间宽敞的卧室和四间宽敞的浴室，其中两间卧室包括了一个套间，主卧还配有一个衣帽间。本住宅配备教堂式天花板、两个壁炉、一个带落地式书架的图书馆、一个游戏室和一个餐厅，是一个非常理想的居家之所。客厅、就餐区和厨房采用开放式平面设计，厨房岛采用花岗岩台面。另外特别值得一提的是，餐厅内部的装饰也十分精美。整体木结构的布局让用餐的人们仿佛回归自然、置身于郊外，用餐的同时更有了一份和家人、和自然亲近的感觉。

该房产除了内部的豪华精美之外，还配有一个四车车库、一个工作间、一个花园小屋、六个马厩和两个骑马的场地。为了保证用户的隐私和安全，该住宅完全用自动开关门围了起来。

该房产距离布里斯班的中央商务区仅13公里，距离印多罗利购物中心、卫斯理医院以及布鲁克菲尔德州立小学和肯摩尔州立高中等学校很近。

由于其优美的景观，该房产完全可以作为简易旅馆、修养场所或婚礼中心。换而言之，如果您暂时还没有前往澳洲居住或移民的计划也完全不用担心，该房产也能很好地满足您投资方面的需求，回报一定十分丰厚。住宅附带有已登记注册的“布鲁克菲尔德旅馆”商标、一辆豪华汽车（Lexus LS460）和一份现有的物业维护地勤人员合同。该房产被证明有潜力成为空中食宿店，每晚收入超过1000美元，可以由专业的Airbnb管理公司轻松管理，为您的投资带来回报。

如此这般“一鸡多吃”的房产您还在等什么？782平方米的住宅面积现仅售价1679万元。要知道同等大小的房产在北上广深这样一线城市的售价可远不止这个数字呢。点击：https://www.juwai.com/2706979.htm进一步了解这套超值昆士兰豪宅，或拨打居外热线400 041 7515垂询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪Geoff Relton提供

撰文：俞文
责编：Zoe Chan

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澳洲房产投资流程中的几点重要提示

澳洲房产投资流程中的几点重要提示：

1. 买家的委托律师有责任向开发商或业主的律师索取售楼的合约，并审核该出售物业的相关档案是否齐全及向客人解释条款的含意，然后遵循客人的意愿，与对方律师协商对其中某些条款（比如付款办法）的安排做出修订，从而达成一份买卖双方都接受的合同。这一点要特别说明：澳洲办理购买手续必须委托专业律师或过户师。本人不可办理向政府递交文件、房屋交接、银行结算房款等事项。购房者如果说为了省钱，选择自己办理过户，这是行不通的。

2. 通常买家在签订合约后，需要先付房款的10%作为首期订金；剩下的90%在对方律师通知交房时起的一周内付清。注意作为购房首期的订金不是直接支付给开发商的，必须先汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间还可以获取相应利息。期间开发商是不能动用这笔钱的哦。这给了购房者充分的保证。国内钱款是打给开发商的，所以频有开发商卷款而逃的情况。并且国内的银行贷款不管工程是否完工，从拨款开始就要缴贷款利息了。因此澳洲的房产系统更健康、更透明。

3. 售楼时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准进行验收，验收完后出具完工证明；接着市政厅有关部门会再验收，同样并出具合格证书。在验收不合格的情况下买卖双方可终止合约，代理律师会退还之前所支付的全部订金以及银行利息。

4. 买方如果有需要，最好咨询专业人士关于贷款的问题。视购房者的实际情况和需要，银行审批的贷款额可达楼价的70%至80%。为了保险起见：这里要需要贷款的朋友要在房屋建好提前约三个月办理贷款，给贷款审批以充足的时间。

5. 通常只要买家提供护照复印件和中国住址，就可以为购房者开通一个澳洲银行账户。买家可以将购楼的资金汇入该账户，同时所每月入账的房屋租金以及可支付的供款都可以通过该账户处理。如果买家贷款金额低于房价的70%，那么以目前澳洲的利率计算，仅是租金收入已经足以支付货款的利息。

6. 仅在澳洲购房并不能成为买方当事人移民申请被批准的必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出“购买澳洲房产就能移民澳洲”的宣传幌子；但实际上购房并不能保证移民成功，大家不要被忽悠啦。而且澳洲移民局没有要求商业移民申请者在申请前必须购买澳洲物业。

澳洲房产购买流程详解

澳洲房产购买流程如下：

1. 预定房屋

购房者选定了满意的房子后，需支付一笔订金（一般是2000－5000澳币）来让中介向开发商申请保留该物业；订金会在成交后规定时间内退还给购房者。

2. 签订购房合同

中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了律师并充分理解合同条款后签字；同时开发商也需要在购房合同上签字，并提供一份双方签署的合同给购房者，购房合同就此生效。

3. 申请海外人士购房许可

作为不属于澳洲公民的海外人士，同样也可以购买澳洲房产，并可以享受澳洲本地的贷款政策，房产可以用来作为投资、以房养学、休闲度假等方面。海外人士购买房产需要通过澳大利亚海外人士投资委员会（FIRB）批准。FIRB拥有绝大部分的楼盘的配额；对于没有申请FIRB的那部分楼盘，海外购房者可直接向澳洲海外投资审核委员会提交购房申请，这一选项仅适用于非澳大利亚公民。购房者另外需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程通常是由购房者的代表律师协助完成。

4.支付10%的购房首付金

购房者需要在合同规定的时间内（一般为10个工作日）支付购房款的10%作为首付。支付方法：这笔订金可以支付到开发商律师的信托账户,购房者也可以选择存入自己的账户再由其银行出具一份担保；银行收取一次性开户费（250澳元），并有一年65%的管理费。如果是以银行担保（Bank Guarantee）的方式支付订金，购房者在房屋交割前还可以获得这笔定金的存款利息（根据当时的利率而定，但通常都比当下的利率高）。

5. 房屋施工

购房者在此施工期间不需支付任何费用。

6. 申请印花税减免和首次置业补助

澳洲公民或永久身份的首次购房者可以向政府申请印花税减免和首次置业补助。以新洲为例，现在购买低于$75万澳币以下的房产可以拿到$1.5万澳币的首次置业补助。

7. 交割前验房

开发商在房屋完工后会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，查出的问题将被记录在案，开发商将尽快安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何质量问题，开发商也会负责及时维修。

8. 保修及室内设施的维护和使用

在每季度交付的物业管理费中，已经包括了房屋保险，因此不需要另行支付额外的费用。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险，即一共五年保险期。

9. 交割

房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款，与开发商的律师会面完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。

澳洲购房流程一般是怎样

今天居外给大家带来的是澳洲购房流程的分享。

澳洲早已是世界公认的全球最宜居的地方，自然也吸引了很多华人不断的投资或移民到澳洲。随着中澳自贸协定的落地，中国人投资澳洲房产市场的热情也在不断上涨。同时，澳洲发达的教育系统、完善的福利制度、健全的法律制度也为澳洲的房产投资提供良好的支持。特别是2010年后，澳洲的房市增长骄人，对海外投资者来说有着莫大的吸引力！

根据咨询公司New World Wealth在其“2018年全球财富移民评论”上的分析显示，澳洲成了富豪们最爱移民的国家。

2017年，澳洲新增富人移民10,000人，净资产超过100万美元（折合为125万澳元）。

澳洲过去10年的强劲增长毫无疑问对信心和商业机会产生了影响。过去10年，澳洲持有的总财富增长了83%，相比之下美国仅增长20%，澳洲普通人现在远比美国普通公民富有。

在前10大移民目的地中，澳洲的人口密度相对较低。人口密度较低意味着对贸易和资源的依赖较少，对国土资源的争夺较少，浪费和污染也较少，并且有更多的自然空间提高当地人的生活质量。

从历史走势来看，澳洲房价平均每7年就会翻一倍，投资回报十分优秀，也是吸引大量海外投资的一大原因。那么澳洲如果在澳洲买房（这里指新房：off-the-plan）的程序是怎样的呢，就让小编在这里为大家介绍一下在澳洲购房的全套流程，供大家参考！

澳洲购房流程（新房）：

1. 选择中介
由于国际买家对于在澳洲购房的政策、流程、贷款、法律等各方面事项都可能不太了解，而大部分的澳洲地产开发商都是没有销售团队的，所以国际买家基本都会在购房之前找一家房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项。

2. 预定房屋

购房者选定了满意的房屋后，可支付一笔订金，一般是5000澳元上下，向中介或者开发商申请保留该房屋。订金会在规定的时间内退还给购房者。如果最终未完成购房流程，订金也将退还给买家。

由于澳洲是一个诚信至上的国家，加上又有厚厚的购房合同作保证，所以在澳洲购房基本不会出现规划和实际相差甚远的情况。购房者可以放心地挑选。

选定律师
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理，如果你没有指定的澳洲律师，迎新海外置业的金牌合作方，有丰富经验的APL律师事务所会为您提供澳洲顶级律师助您无忧投资。

3. 向澳洲的海外投资审核委员会FIRB提出购房申请（海外买家）

如果购房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，则需要向澳洲的海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请。如果购房者是澳大利亚公民或永久居民，则不需要这一步骤。

自2017年7月12日起，申请FIRB收费如下：
在澳洲购买$100万澳元以下及$100万澳元房产的海外投资者，须缴纳$5,500澳元的申请费；
购买价值在$100万-$200万澳元房产的海外投资者，须缴纳$11100澳元的申请费；
购买价值在$200万-$300万澳元房产的海外投资者，须缴纳$22300澳元的申请费；
购买价值在$300万-$400万澳元房产的海外投资者，须缴纳$33400澳元的申请费；
更多详情请阅读政府官网：http://firb.gov.au/resources/guidance/gn29/

4. 签订购房合同
中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。随后，开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。

5. 支付10%的购房定金和印花税

购房者需要在合同规定的时间内，一般为2周内，支付购房款的10%作为首付款。这笔款项可以利用电子转账安排，转账到开发商的律师（每个开发项目的代表律师不同）的银行信托账户，这些信托账户均是澳洲政府监管的信托账户，你的10%首付款会很安全地存储在监管账户中，并还能获得利息，直至房产成功交割后才会转移至开发商。

所以，这笔钱并非真正交给了开发商，而是放在了银行的信托账户里。在正式交收房屋之前，基本上购房者仍可享有这笔首付的利息收入。这也就是说，投资者只是换了个银行存钱，可已经购买的房产还在不断为自己创造投资收益。

关于印花税，比如在新州，房产的印花税需要在签署购房合同后的3个月内上交给政府，在其他州，一般都是在交房时支付印花税（更多详情请咨询H&T客服微信号：0467052756）。除了向政府缴纳印花税，以及FIRB，购房者不需支付其它任何大额费用。

6. 房屋施工
开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。施工期间，购房者不需支付任何费用。

7. 办理贷款

在房产交割的前三个月，买家律师以及中介会通知客人房屋即将竣工, 如果需要贷款，客户需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，看自己是否符合要求，然后递交申请。海外贷款的话，建议提前半年开始准备。

和中国不同，在澳洲从支付首付后到房子盖好之前并不需要马上贷款，什么时候房子正式交付到购房者名下，贷款才开始，也才从那天开始算利息。

8. 交割前验房

房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的建造标准。H&T的投资顾问们会陪同每一位客户完成整个购房过程，在交房日期前，H&T顾问会与买家预约看房，直至确认所有房屋设施均无任何问题，才完成房屋交接。

在验房过程当中，如果发现任何问题，开发商会安排修善。在房屋完成交割以后的三个月出现任何问题，开发商也会保证维修（对有些电器等家具，保修期会达到两年）。

9. 交割入住

房屋交割的前二周至一个月左右，律师会通知购房者交房的具体日期，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。

澳洲购房流程完毕，然后您的海外资产配置就妥妥的搞定啦！

最大华人律师行AHL法律合伙人沈寒冰律师漫谈澳洲房产投资 | 澳洲

终于不再加加加！新南威尔士州将“返税”以吸引房市投资

澳洲联邦及州政府出台一系列税务举措，以新州政府为例，提高了外籍投资者的附加印花税率丶附加地税税率，很有效地抑制了异常繁荣的房产市场。然而对于新州的现状来说，房地产市场投资严重不足，附加税的大幅度增加抑制了外资投资，尤其是外资开发商丧失了与本地开发商公平竞争的机会。近日，新州政府决定修正相关政策文件，规定符合条件的外资投资商可以申请附加印花税退款。这一修正案的具体实施细节还有待公布，今天先来前瞻新法案的看点。【阅读原文】

别让繁琐购房流程搞晕你，找房产律师解烦恼！

中国投资者赴海外买房早已不是新鲜事，买房子对中国人而言算是一件大事，就算是买国内的房子前前后后准备的资料也够你烦的，更别说是在海外购房，不熟悉当地的环境、政策，如何确保房产交易的安全，保障自己的权益呢？【阅读原文】

在澳洲法律体系中，为什么需要请律师见证签名？

来澳洲生活、工作、投资或学习的人都会遇到这种情况：一些文件需要“律师见证签字”。这项措施看起来可能没有必要并且十分麻烦，但是律师签字绝不只是一种表面形式。授予律师这项特殊的权威，是为了保障澳洲法律体系的确定性和稳定性。更重要的是，这项措施为您规避了重大风险，将此项风险转由律师承担，为您提供了安全和保护。【阅读原文】

当澳洲房产买卖因外汇管制而不能成交，应该如何处理？

近几年来，境外对澳洲房产投资量大幅增加。澳洲房地产成交额每年达一千亿澳元，这种资金流入的势头并未减慢。但是由于澳洲银行贷款规则的增加，很多中国投资者将面临很多问题。同时中国政府也开始对中国境外汇款施压。目前由于购房合同无法成交，很多中国投资者面临着失去他们的首期定金的困境，应该如何处理？【阅读原文】

澳洲法律能给你的财产什麽保障？

盲信熟人，投资澳洲，却不知正有陷阱等人来！AHL法律希望通过这一套三期的漫画提醒您：海外投资一定不要因为是“老乡”、“老朋友”就轻信其帮忙理财，在投资前一定要咨询律师，保护资产安全。【阅读原文：一、二、三】

从漫画看“不伦恋骗产案”——澳洲赠与房产的产权纠纷

AHL法律在多年的商业诉讼中靠细致谨慎的办案风格在许多案件中赢得了胜利，其中代理的案件被《新南威尔士州高等法院案例汇编》收录成为判决先例的包括“不伦恋骗产案”。这宗案件的案情可谓峰回路转，值得你追看一连四期的漫画系列，探究在澳大利亚资产一旦涉及“赠与”的产权纠纷，受害者可以如何追讨法律责任及赔偿。【阅读原文：一、二、三、四】

梦想的澳洲房产买到手就可以对其为所欲为了吗？

澳洲有些房子受地役权限制，指的是土地上某一部分给了业主之外的另一方就特定目的使用该部分土地的权利，即对该业主的房産使用权的限制规定。买家若果粗心大意，付了房款也无法打造理想住房，就像今期故事的主人翁一样。【阅读原文】

澳洲卖房遇“不道德交易” 投资者该怎么办？

在房屋买卖过程中，最忌讳的就是轻信他人，特别是在海外。但是在澳洲法律面前，即使是在双方律师见证下完成的交易，一旦失衡，该买卖将被视为“不道德交易”，交易合同也将随之失效。【阅读原文】

漫谈首次“触电”澳洲房产的8个常见问题

虽然很想在澳洲买套房子，但是却不知道怎么买？能不能购买？是否可以贷款？在澳洲买房，除了基本的购房费用和税之外，是否还有其他的相关费用？这些问题，都是首次购房者会遇到的。想知道答案，就请看我漫谈澳洲房产的首期专栏。【阅读原文】

海外买家如何在澳洲办理买房贷款？

在澳洲，政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持，其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产，以此作为个人投资组合的一部分。那么，海外买家在澳洲申请买房贷款可以得到哪些政策支持？贷款的注意事项？贷款的具体流程如何？如何还贷？这都是我们必须去了解的，下面跟着居外一起去看。

一、海外人士能不能在澳洲申请贷款？

有意置业澳洲的中国买家非常关心能否在澳洲贷款呢，答案是肯定的。在澳洲，政府一向把房地产作为主要的支柱产业大力扶持，其中一项很重要的政策就是鼓励海外人士购买澳洲房产，以此作为个人投资组合的一部分，所以海外人士可以在澳洲申请贷款。

首先，你在澳洲买房时可以享受到和澳洲本地居民同样的政策，即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资审查局（ FIRB）的批准，只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士，所买房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业，通常都会在两周之内批准。除此以外，对海外人士没有其他特殊限制，以此来看，对于海外购房者的要求是非常宽松的，在哪儿买，买什么，买几套都可以自由选择。

其次，澳洲银行对海外客户同样是积极支持，客人只需要提供简单的文件，如护照、驾照复印件，收入证明信，买房合同首页就可批出房价70%的贷款，有些项目、有些客户更可批出高达80%的贷款。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。

第三，澳洲发达的金融业令海外投资人士如虎添翼，有些支持甚至在其自己国家都不能享受到。如允许客户在前五年内只付利息，本金可以暂时不付，使贷款投资的客户轻松实现 “以房养房”；房子升值后，不必卖房，只需简单地做个再评估，就可以把增值的部分兑现，“死钱变成活钱”，实现滚动投资，非常方便。

二、在澳洲买房贷款时需要哪些证件？

根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照驾照、银行卡以及最近6个月的流水账单、信用卡、收入证明等。

三、在澳洲买房贷款的流程是什么？

澳洲买房当地人包括公民和绿卡持有者，留学生和普通外籍人士买房的制度是不同，但是流程基本相同，下面我们来看看一看在澳洲买房贷款的流程。

四、中国贷款买房和澳洲贷款买房有什么区别？

和国内不同，澳洲的金融机构对于房屋贷款可以提供高于80%的贷款比例，有些金融机构甚至可以贷到100%。但是对于高过80%的贷款，您必须缴纳一定比例的抵押保险。这是一笔不小的开支。

自住房屋/投资房屋贷款：与国内不同，澳洲房贷利率按照买家购房用途而分为自住房屋贷款和投资房屋贷款2种，投资房屋贷款要略高于自住的。通常，国内买家在澳洲买房并办理房贷的话，由于不常住，而被认定为投资用途购房，适用于投资利率。

还息不还本：这种还款方式是中国没有的，选择这种贷款方式，贷款人可以在5年内，每次还款只还利息不还本金，数目较低，到期满时一次性付清本金。可清楚看到，这类还款方式更适合以投资为目的房产投资者，投资者期望房产快速增值，在三到五年内，房屋价值快速增长，一旦达到投资期望值，就转售获利。整个投资期间，投资者只需支付很少部分的利息，就能完成投资。

五、澳洲买房贷款常用的银行

由于大量说中文的海外人士到澳洲买房，所以澳洲很多银行都建立了专门的中文网站，身处中国的客户也可以登录该网站。网站大大方便了说中文的客户，虽然他们在澳洲工作生活，同时也会说英文，但申请房贷是件复杂的事情，市场上有千款不同类型的按揭贷款产品，他们都具备不同的收费和特点，用中文介绍这些产品，能方便说中文的客户提出问题，下面就跟着居外来了解下，在澳洲中国人用的比较多的几家银行。

中国银行澳洲支行（bank of China Australia)

中国银行是我们中国人自己的银行，很多去澳洲买房人士都会选择此行，而且中行计划两年内将在澳房贷业务扩大一倍，并为当地人提供更多住房贷款，希望将房贷业务覆盖到更多非华人人群。

西太平银行（Westpac)

是澳洲第一家银行，也是澳洲最大的银行之一，能接受非澳洲居民，是广大华人市场较受欢迎的银行之一，也是唯一一家换外汇不要手续费的银行。它的网上银行系统也非常全面，可直接进入它的系统进行生意结算，外汇对换，海内外付账，股票交易等。

联邦银行（Commonwealth Bank of Australia)

是目前澳洲最大的银行，分部面最广的银行之一，资金雄厚，其地位好中国的中国银行，是唯一可以申请留学生信用卡的银行，同时它的网上银行系统也非常全面，可直接进入它的系统进行生意结算，外汇对换，海内外付账，股票交易等。

六、在澳洲办理贷款应该注意什么？

在澳洲办理买房贷款时要注意一些琐碎的事情，其中比较重要的是买房贷款必须要有专业机构进行预贷评估，必须经过澳洲海外投资审查居的批准等。

七、关于澳洲买房贷款常见问题

Q:我的房贷审批需多久才可以通过？

A:绝大部分金融机构将会给予以下3种批复中的一种：

预批（pre-approval）：2-3工作日，有助于在寻找房产过程中的客户
有条件性批准（conditional approval）：2-3个工作日
正式批准或无条件性批准（formal or unconditional approval）：2-7个工作日（取决于房产价值的评估情况）

Q:提前偿还贷款是否会产生额外费用？

A:一般而言，标准的浮动利息贷款都可以提前还款，并不需要支付额外费用。由于贷款产品的多样化，部分低息和固息贷款对于提前还款收取额外费用，建议在申请不同贷款产品之前咨询贷款顾问。

Q:我的住房贷款比例可以达到100%么？

A:一般来说，您需要准备至少物业价值的5%左右首付。在某些情况下您有可能借贷物业价值的100%，例如当您可以提供额外的物业作为抵押时或者有家人可为您担保时。具体情况，请咨询专业的贷款顾问。

看完以上关于海外买家在澳洲买房办理房贷的介绍，你如果有这方面的需求，欢迎来电或来信资讯，居外网专业服务将给你提供满意的答复和专业服务。

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