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科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——中城区（Midtown）

前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看由科可兰曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是中城。

以下内容由美国高端房产专家科可兰集团（CORCORAN）独家提供。

曼哈顿方位图

中城销量较上季度下降 21%，但定价较 2016 年第二季度有所增长

2016 年第一季度,中城的销售结单笔数为 607,同比下降 21%。存量较去年增长 29%, 挂牌量为 1,396,供应月数也增加 18% 至 6.3 个月。这使得中城保持在六到九个月的供需平衡范围内。平均待售天数较去年有所增加,从挂牌到出售的平均时间跨度增长 5% 至 100 天。

第一季度,定价因房产类型而有所差异,转售合作公寓均价较去年增长 8% 至$667K。转售产权公寓的均价下降 16% 至 $1.234M。几乎所有卧室类型的转售合作公寓的定价都有所上涨,而所有卧室类型的转售产权公寓都录得下降。转售产权公寓的最大降幅是三卧以上公寓,同比下降 6%。

转售合作公寓均价较去年增长 8% 至 $667K 转售产权公寓的均价下降 16% 至 $1234M 新开发项目的中位数价格同比增长 86%至 $2.687M

新开发项目中位数价格增长 86% 至 $2.687M

2016 年第二季度,新开发项目的中位数价格同比增长 86% 至 $2.687M,部分原因是 432 Park Avenue 交房。均价也较去年显著增长 40% 至 $3.704M。本季度交房数量较多的其他新开发项目包括 135 West 52nd Street 和 301 East 50th Street。

科可兰房市报告 | 2016年Q2纽约曼哈顿房地产报告——曼哈顿上城区（Uptown）

前言：2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约数同比下降 20%,但比上季度增长 12%。虽然销量较上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微增 5%。让我们来逐一看看曼哈顿各个区域的最新房市情况，本期介绍的是曼哈顿上城区。

以下内容由美国高端房产专家科可兰集团（CORCORAN）独家提供。

曼哈顿方位图

曼哈顿上城销量较去年出现下降,也是存量同比下降的主要区域

曼哈顿上城的销量与 2016 年第一季度持平,但交房量同比下降 11% 至 302。存量较一年前小幅减少,较去年仅减少 1%。存量水平持平,加上销量小幅下降, 致使供应月数增加 22% 至 4.2 个月。即使出现这一增长,但该主要区域仍低于六到九个月的供需平衡范围,供应月数在所有曼哈顿主要区域为最低。

转售产权公寓的均价较去年增长 34%

定价因产品类型而大相径庭。转售合作公寓中位数价格下降 13%,而大多数合作公寓卧室类型的中位数价格在 2016 年第二季度均出现下降。另一方面,转售产权公寓的所有价格指标均出现增长, 其中中位数价格增长 3% 至 $777K,而均价大幅增长 34% 至 $1.140M。

转售合作公寓中位数价格下降 13% 转售产权公寓的所有价格指标均出现增长, 中位数价格增长 3% 新开发项目的中位数价格同比增长 2% 至 $523K

新开发项目的中位数价格同比增长 2% 至 $523K,均价也增长 2% 至 $729M。与此同时,每平方英尺的中位数价格和均价实现同比两位数增长,所有新开发项目卧室类型的中位数价格也录得两位数增长。

曼哈顿买房Tips：一分钟了解曼哈顿常见的合作公寓（Co-operative Apartments）

合作公寓（Co-operative Apartments）是纽约较流行的房产形式，购买时通常会要求买家在美国持有实质性的境内资产，有广泛的当地人际关系，并在美国拥有较长久的纳税记录。简而言之，对买家有一定限制，并非想买就能买。此外，业主往往不许将他们的合作公寓用作第二住址，也很少被允许出租。与之相对的，则是产权公寓，即市场上常见的公寓形式(Condominiums)。

美国 | 2016年9月最新美国房价走势

美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示，9月份全美房价环比上涨0.5%，同比增长5.5%。9月美国整体房租比去年同期上涨了2.0% 。与此同时，9月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.6%。9月美国七大都会区房价地图9月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与8月份相比，各大都会区房价均则出现环比增长，环比增长最高的都会区为西雅图与底特律，均为0.9%。

9月美国重点区域房价成交中位数

美国9月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约112万美元。旧金山市与圣马刁的房价为111万和111.3万。伯克利的房价仅次它们之后为98万左右，尔湾的9月成交价中位数也名列前茅，约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，9月房价中位数不到4万美元。

查看2016年美国每月房价报告

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美国 | 高回报低风险，把握投资纽约房市获利的最新机会

买房翻修后迅速转手仍然是美国房市最赚钱的方法之一。2016年第二季度《美国炒房报告》表明，今年二季度，美国房产市场转售房的平均获利达到62,000美元。而在平均获利超过100,000美元的九大城市中，纽约尤其值得投资客关注。

趋缓！供过于求带给买家更多机会

与美国其他大城市相比，买家入手纽约房产的风险更低，选择更多，获利方式更灵活。根据9月29日瑞士联合银行最新发布的“2016全球房地产泡沫指数”显示，在世界18个主要城市住房市场的泡沫列表中，温哥华和伦敦在房地产上的泡沫风险最大，而纽约则被列在“估值合理”的范畴，在这范畴内还有波士顿和新加坡。

事实上，纽约房市自2010年开始反弹以来，目前上升的势头已经趋缓，特别是寸土寸金的曼哈顿地区，由于供给出现了一定程度的饱和现象，房产市场已经逐渐倾向供过于求。这将给买家带来更多的选择。

近日，纽约顶尖的住宅中介科可兰集团（Corcoran Group）发布报告，显示今年三季度曼哈顿有5,860套房屋挂牌出售，与去年同一时期相比，市场上的房产数量增加了21％。库存增加的现状让买家有充分的时间来对比房屋质量、地点和价格。不过，尽管出现了供过于求的倾向，曼哈顿房产的价格仍然在稳定上涨。报告显示，三季度曼哈度房产市场的中位价是110万美元，同比上涨了10%，但较一季度的115万美元略有下降。

纽约的房价也在上涨，今年三季度同比上涨了2.6%，虽然幅度较为温和，但上涨的趋势并未改变。此外，纽约的租赁市场表现抢眼，平均租金比十年前上涨了50%，这将给买家创造更多获利的机会。

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美国 | 优质教育与资产增值，拥有双重保障的纽约学区房怎么选？

优质教育是父母送给子女的最好礼物，它将会影响孩子的一生。纽约的教育质量举世闻名，在纽约购置学区房不但能让子女获得优质教育，而且能获取学区房增值的红利，真是一举两得。

和中国大城市的情况相同，纽约好学区的房产一样抢手，即使在2008年美国房价“跳水”之际，纽约好学区的房价都是不降反升。近日，美国著名智库布鲁金斯学会发布报说，2008年以来纽约市中心地段的成绩最好的学区房价要比成绩最差的学区房价高2.4倍。这意味着投资好学区的房产会获得丰厚的回报。

美国公立中学、小学和幼儿园均采用“就近入学”的原则，因此好学区备受家长的青睐。特别是好高中的学区房尤其抢手，因为美国的中小学教育较为轻松，而高中教育才是决定学生未来能进入哪所大学的关键。而纽约大学林立，名校众多，对于有求学需要的投资者来说，入手一套好高中的学区房等于是给子女增添了一份未来的保障。

此外，纽约“就近入学”是以“定居地址”为依据，即使是租住在学区房内也能让孩子入学。但租房并不便宜，在一个热门学区，两居室的月租金约为3300美元，如果是顶尖名校的学区房，两居室的月租金甚至高达6180美元。这意味着即使将投资的学区房用于出租，也能获得非常好的收益。

尽管纽约学区房数不胜数，但长岛（Long Island）更适合中国购房者。首先，长岛教育极其发达，拥有127所公立学校和200多所私立学校，好学区云集，纽约排名前七位的好学区全部位于长岛；其次，长岛的优质教育吸引了大批中国人前往定居，华夏文化气息浓郁，出现了许多中餐馆、超市等华裔商家，非常适合中国购房者；最后，长岛地处北温带，三面环海，岛上森林密布，空气清新，是一个宜居之地。

长岛的10所高中都非常出色，全部入选了美国前200所高中排名，许多常春藤大学争先向长岛的优秀学生抛出橄榄枝。

2015年，在纽约州最好的50个最好高中里，11个来自长岛，这就是长岛的学区实力。其中高中排名第一的是 Garden CityHigh School 花园城高中，纽约州排名12名，全美排名90.这个评分基于以下几点：学生成绩，师资能力，进入大学数量等。第二、三名分别是 Jericho HighSchool 杰瑞克高中和Willimam A. Shine Great Neck South HighSchool （威廉. 闪.大颈南高中)。以下是长岛最棒，最值得考虑的10个高中。

Top1. Garden City High School; Garden City

Top2. Jericho High School; Jericho

Top3. William A. Shine Great Neck South High School; Great Neck

Top4. Manhasset Secondary School; Manhasset

Top5. Syosset Senior High School; Syosset

Top6. Herricks High School; New Hyde Park

Top7. Cold Spring Harbor High School; Cold Spring Harbor

Top8. Paul D. Schreiber Senior High School; Port Washington

Top9. North Shore Senior High School, Glen Head

Top10. Roslyn High School; Roslyn Heights

长岛对教育的投入位列全美之首，教学设备非常先进，又采用小班教学，给学生更多成长的空间。目前，长岛最热的几个学区包括大颈（Great Neck）、曼哈赛（Manhasset）、杰瑞柯（Jericho）和赛奥赛特（Syosset）等，其中杰瑞柯是长岛公认的最优秀的学区，杰瑞柯高中在长岛排名第一，在纽约州排名第十三。

(The Hamptons位于纽约长岛,以田园乡村、优美海滩等自然景观而著称。是纽约另一个顶级富人区，众多政客、大亨、名媛、巨星都在这里安置豪宅。图为The Hamptons物业外景 )

长岛除了囊括了众多优质的公立高中，还有许多非常出色的私立学校。其中位于投资热门区域的The Hamptons和The North Fork就有很多有名的学校。

1、Ross Upper School；East Hampton
2、RossInstitute；East Hampton
3、HamptonCourt House School；Hampton
4、Our Lady of Hamptons R C School；Southampton
5、East HamptonMiddle School；East Hampton

纽约好学区众多，学区房也多如牛毛。但有的房产虽然离想去的学区很近，但并不一定属于这个学区。这时候一个可靠的房产中介就显得非常重要。纽约最顶尖的科可兰集团就是这样值得信赖的房地产中介。

科可兰集团是美国最大的住宅中介公司NRT LLC的成员，也是纽交所上市公司Realogy Holdings Corp. (NYSE: RLGY)的旗下公司。科可兰在纽约服务超过40年，业务遍及纽约各地，拥有40家分部和2200名销售人员。这些销售人员对纽约各个地区的学区房了如指掌，学校的质量如何、周围的环境如何、社区的氛围如何、房产的品质如何，专业的背景和多年的经验让他们能找到真正符合购买者需求的好房产。特别是长岛地区，例如The Hamptons和The North Fork的学区质量就超高，经常会出现买家争抢一处房产的情况，这时候一名资源可靠、经验丰富的房产经纪人尤其显得重要。

科可兰集团每年服务成千上万的客户，其中80%是经由介绍而来，可见科可兰在客户中间的良好口碑。为什么客户如此信任科可兰？因为他们不但提供最全面、系统及个性化的服务，而且与全球顶尖的房产公司有着亲密的合作。2015年，科可兰集团的销售总额高达190亿美元，平均下来几乎是每一小时销售一处房产，效率极高。选择科克兰集团可以了解纽约学区房的详细信息，让孩子的学习和成长领先一步，迈向灿烂的未来。与此同时，还能让自己拥有能抵抗风险的资产配置，从中获得丰厚的收益。

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美国 | 豪华公寓招房客纽约曼哈顿准隔间合租

临时隔间是纽约市曼哈顿高档公寓招租时，最热门的特点。

地产开发商们知道有许多租客需要室友合租，才能负担得起纽约市高昂的租金。时下曼哈顿市场存在大量空置房屋，拉低了平均租金；从而开发商意识到只要保证一间公寓里能够容纳多人居住，就可以抬高租金并降低空置率。

这意味着越来越多的房东或明确或隐晦地告诉租客，他们可以在公寓里用临时隔墙（temporary wall），来多分出几间卧室。

位於曼哈顿东28街的17层格雷森（Grayson）公寓楼内，有一间房屋在房地产网站“Streeteasy”上的广告写道：“这间公寓可以轻松分为三间卧室。允许完整的隔间。”该公寓租金为每月5500美元，原本建筑规划只有两间卧室。

同幢楼内一间月租金4100元的单间卧室公寓，其网站广告中写道：“这间公寓可以轻松分成两间卧室。”

房东在出租公寓筑隔墙，准许房客分租，来维持高租金。

纽约时报在2010年的一篇报导指出，近年来房东们开始对安装临时隔墙变得谨慎了。2005年纽约市布朗士区（Bronx）一栋楼内的多名房东被以“过失杀人罪”起诉，由於他们在室内违法建造隔间，导致两名消防员在一起火灾救援行动中殉职。此事件让曼哈顿的房东们开始担心临时隔墙带来的隐患。

此外，市政府曾强力打击曼哈顿东区史岱文森镇（Stuyvesant Town）住宅区的非法室内隔墙。

据纽约市政府官员表示，修建临时隔墙并不总是违法行为；但是所有建筑方案必须由持许可证的建筑师或工程师提交给纽约市楼宇局（Department of Buildings），经审核批准才能开始动工。不论是何种类型的室内隔墙都将改变原房间构造，因此必须先取得楼宇局许可证。

相关官员还强调，完工後，建筑师或工程师必须审查施工结果，随後向楼宇局报告完工。尽管有以上这些法律程序要求，以及房东对潜在违法风险的忧虑，据房地产经纪人透露，曼哈顿房地产开发商在市场营销策略中越来越强调他们的房屋格局能接受改装。

房地产租赁代理公司米拉多尔（Mirador）的莎拉迪诺（Karla Saladino），是曼哈顿100余栋楼房的代理人，她说：“我们在很多新的开发项目中都看到了隔墙，而且有很多楼盘在宣传资料中都写明有隔墙。”

莎拉迪诺还强调，在莫瑞丘（Murray Hill）有很多公寓格局都是可以改造的，否则人们无法承担昂贵的租金，因为很多人都想有自己独立的卧室。

那些把用临时隔墙来分出隔间的许多公寓大楼，现在不仅把这种做法合法化了而且还以此为招徕。

一些房产网站显示，面积从707平方尺到790平方尺的单间卧室公寓，租金为3138至3559元每月。如果相同面积的，且已经装有隔墙可以隔间的公寓，其广告上通常注明“单间卧室且可改造（one-bedroom flex）”，月租金就往上跳一级，为3421至3942元。

这种可改造公寓保证了楼房的基本收益。据房地产资讯网站Real Deal针对去年11月到本季度的市场调查显示，市场价格排名第三的就是可改造公寓（flex apartment）。

（据世界新闻网）

美国 | 纽约房价持续涨这三区创新高

纽约市房地产火热，第三季数据亮眼。

纽约市房地产持续火热，根据纽约市地产商会（Real Estate Board of New York）公布的2016年第三季度房地产报告，全市五区房价仍持续上涨，其中布碌仑丶皇后区丶布朗士三区涨幅打破过去十年房价纪录，再冲新高。

报告显示，全市房地产中独立屋丶共有公寓以及合作公寓售价在第三季度均出现上涨，与去年同时期相比整体涨幅为11%，平均售价为89万1000元。与今年第二季度出现的沉寂相比，房市明显再度恢复活力。纽约市房地产商会总裁班柯（John Banks）表示，相信此趋势至少会延续至今年年底。

（据世界日报）

居外特别策划：旅行中的商机海外那些投资潜力无限的旅游城市

日本 | 奥运会助攻 东京房市回暖倒计时

东京，作为日本的首都，也是全球最重要的经济中心之一，传统与现代、繁忙与闲适都在这里冲撞。申办2020年奥运会成功后，东京再次聚焦了全球的目光。这支被世人称之为安倍经济学的“第四支箭”，无疑会为东京房地产市场注入一剂强心针。<详细>

在中国旅游研究院与携程联合发布的《消费升级：2016上半年中国出境旅游者报告》中，统计了2016上半年出境游最热门的20大国家（地区）。接下来，居外网将以该列表中的国家热度排名为序，结合当前海外热门置业区域，陆续推出“海外十大热门旅游&置业城市”，助您在愉快的旅途当中，发现潜力无限的商机。

数据来源：中国旅游研究院与携程联合发布的《消费升级：2016上半年中国出境旅游者报告》

★ 图说：海外那些投资潜力无限的旅游城市★

芭堤雅绚烂的阳光沙滩、济州岛浪漫宁静的自然风光、东京繁华古朴的城市氛围……异域的美妙风光，吸引着越来越多的国人走出国门，去体验不一样的生活。

出境游的大热，带动了海外旅游业的繁荣，也带动了与之相关的房地产业的兴盛，旅游地产已成为最新的海外投资热点。那么，目前海外有哪些投资潜力无限的旅游城市呢？一起来看看吧！

居外网出境游特辑：海外投资潜力无限的旅游城市盘点 1、泰国·芭堤雅：有“东方夏威夷”的美誉，每年接待游客1200多万人次，是泰国旅游业的重要支柱之一。 2、韩国·济州岛：韩国最大的岛屿，有着神秘的自然景观和传统文化的美丽岛屿，吸引着大批的中国投资者 3、日本·东京：日本的政治、经济、文化中心，也是现代化国际都市和世界著名旅游城市之一 4、新加坡：世界上面积最小的几个国家之一，这里汇聚了现代与传统，融合了东西文化之精粹 5、美国·西雅图：美国西北部最大的港口城市。拥有绝色美景和先进科技，是美国人心中最适合居住的城市 6、美国·纽约：纽约坐拥大纽约都会区的核心地带，是一座世界级国际化大都市，也是世界第一大经济中心 7、澳洲·墨尔本：环境优雅，连续多年被联合国人居署评为“全球最适合人类居住的城市”

8、澳洲·悉尼：澳大利亚第一大城市，以情人港、海滩、歌剧院等标志性建筑而闻名遐迩。 9、英国·伦敦：英国政治、经济、文化、金融中心和世界著名的旅游胜地，有数量众多的名胜景点与博物馆 10、加拿大·温哥华：近年经常在各项世界最佳居住城市的调查中名列前茅，投资热门地，近年来房价高企

★ 房市解析：为什么这些旅游城市值得投资 ★

对于投资者而言，回报率是他们所追求的终极目标，而一个城市的房产政策、房价水平、涨幅及租金回报率等与房市息息相关的信息，都是他们要考量的重要因素。

本单元，居外将详细为大家解析海外部分热门旅游城市的最新房市概况，给大家的海外置业投资做重要参考，本单元内容将持续不定期更新，敬请关注。

韩国 · 济州岛，从旅游胜地到投资热地的蜕变

济州岛是韩国最大的岛屿，有着神秘的自然景观和传统文化的美丽岛屿，素有“东方夏威夷”之称。由于在地理位置上邻近中国、房价相对于欧美热门国家较为便宜，近年来济州岛吸引了越来越多中国投资者的目光。<详细>

泰国·芭堤雅最受国人青睐的旅游胜地投资、度假两相宜

芭提雅，是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产投资、旅游、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，每年接待游客1200多万人次，收入外汇折合泰币70多亿铢，是泰国旅游业的重要支柱之一。<详细>

（陆续更新中，敬请关注）

如果你想要了解的城市不在列表中，欢迎发邮件至editorial@juwai.com联系我们，我们将在后续内容中为你详细介绍。

美国 | 百大美国都会房子买比租便宜38%

房地产公司Trulia 10月20日公布分析，比较租房与买房的成本。结果得到以下结论：目前在美国百大城市，买房比租房便宜37.7%。这是2012年以来，买房最便宜的一年。

买房比租房便宜50%以上的十个城市为：迈阿密、佛州西棕榈滩、休士顿、佛州罗德岱堡、南卡州查尔斯顿、路易斯安纳州巴顿鲁治、路州纽奥良、纽约州雪城、费城、南卡州哥伦比亚。

在2012年，买房比租房便宜40.7%。新分析比较拥房和承租类似房产的成本，拥房成本包括房贷还款丶保养丶保险和税金。

分析也考虑到交割费用丶头款丶押金丶租金涨价丶租客保险等。分析假设买家会住在所买的房子至少七年，支付20%头款，获得3.7%的房贷利率。

费城等十个城市买房比租房便宜50%以上。

Trulia的数据分析发现，在全美最大的100个都会区，买房比租房便宜，但其便宜程度有很大的不同。佛罗里达州的迈阿密和罗德岱堡，买房比租房便宜50%以上。但在檀香山和旧金山，这个幅度就缩至不到20%。买房最有利的地区，通常位於南部。

虽然房价迅速上升，买房依然优於租房。美国百大城市的中位房价，从2012年以来提升30%。但是低房贷利率抵销房价上升的负担，同时租金也水涨船高，有时步调快过房价。房贷利率扣减也有帮助，中上阶层的屋主在这方面受益最大。

在58个城市中，包括芝加哥丶休士顿丶纽约长岛和纳施维尔，房贷利率要超过10%，租房才更划算。在包括底特律和达拉斯的28个城市中，房价需升一倍才使租房更划算。

Trulia首席经济学家麦夫林（Ralph McLaughlin）指出，买房更划算的情况将持续。由於拥房可享税务优惠，租房不会比买房便宜。