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在美国买卖房子，外国人和本地人待遇大不同

一、外国人vs美国本地人，购房差异有多大？

外国人：非美国居民的外籍人士。

本地人：指有美国绿卡或美国籍的人。

购房资格无限制

从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。

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房屋类型基本无限制，纽约的合作公寓除外

从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽约，有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓(coop)，由于审查严苛，一般外国人不会购买。

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房贷资格：外国人的房贷制度更严苛

海外投资者在美国买房能贷款吗？当然可以！一般来说，海外买家的贷款首款相对较高，必须高于35%以上，最高可以贷到200万美元。而且海外投资者在美国申请贷款的周期会比较长，其中审阅、确定买家的还款能力是关键。>>>详细

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出售房产：都需要缴纳资本利得税外国人还需要预扣

联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制，但是对他们出售房地产则有专门规定。根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。>>>详细

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二、中国VS美国房地产，到底有哪些差异

各个国家由于房产环境、法律制度不同，买房时的面临的各项问题也不尽相同。作为当下热门的海外置业投资地——美国，受到越来越多国人的青睐。那美国在房产制度、房贷政策、产权性质等方面有哪些不同呢？居外网整理了中美房产的十个不同点，一起来看看吧！>>>详细

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中国投资者购买美国房地产的五大误区

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日本2016房价报告：东京住宅销量上涨，价格环比上涨1.16%

弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。

需求持续扩大

2016年东京公寓现房销量上涨7%（日本综合土地研究所数据）。同样，日本独栋住宅现房的销售情况也增加了8.7%。日本经济在2016年的年化增长幅度为1%，略低于市场预期，但较2015年0.5% 的涨幅有所增加。作为世界第三大经济体，日本经济预计在2017财年的增长幅度为1.5%（日本银行数据）。由于日元从2015 年1美元兑换

123.725日元升值至2017年2月1美元兑换112.914日元，升值幅度9.6%，因此对于以美元在日本置业的投资者而言，日本住房的收益更高。

从四个角度全面了解巴拿马房市置业投资全掌握 | 海外

房产一直是中国投资者最爱的投资选择，不过对于遥远的巴拿马，国人了解不多，对当地的房产市场就了解更少了。为此，居外网与巴拿马有名的房产公司OMEGA房产（OMEGA REAL ESTATE）合作，携手为大家详细巴拿马房产市场，包括市场概况、最新房价、租金收益率、最热置业区域等大家最为关注的内容，帮助大家更好地在当地置业投资。

一、巴拿马房市概况：需求旺盛，量价齐升

2015年和2016年，巴拿马房地产市场需求旺盛，量价齐升。根据巴拿马住房开发商委员会（Convivienda）的数据，其房屋销售额在2015年上涨了6.6％，达到8232个单位。同样，销售交易的价值也同比上涨了8.9％，达到9亿美元。2016年，巴拿马房屋销售总额估计超过10000个单位，比上年增长27.6％。销售交易的价值估计也比上年同期增长23.6％，超过11亿美元。

从四个角度全面了解巴拿马房市置业投资全掌握 | 海外 — 2008年至2016年巴拿马房产销售量走势

巴拿马房产的平均价格也在上涨。在蓬塔太平洋，由于可用单位的库存下降，独家的海滨摩天大楼高端公寓价格上涨了6％至12％，2015年的平均价格为每平方米2500美元，2016年增长至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱乐部，公寓价格现在几乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿马城高端住宅区巴布亚大道的房地产价格上涨了8％，达到每平方米2500美元。而同期大湾房地产价格的上涨幅度甚至高达35％。

海滩公寓的需求不断增长。预计在未来三年，海滨公寓的供应量将由400个单位增加到1600多个单位。海滨公寓目前的价格从20万美元到100万美元不等。

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第八届北京海外置业及投资移民展 OPIE7月在京盛大开幕 | 海外

近年来，随着人民币贬值压力的增大和国内人群对于海外教育、养老、医疗等需求的增加，以及国内房市限购、调控政策的不断出台，大量资金持有人选择海外置业。

根据英国广播公司（BBC）的最新消息，2017中国人海外购房将出现新热点，投资开始转向。中国的地产商和高净值人群到全世界各大都市的黄金地段购买房地产作为投资已不是新闻，最近的新趋势是，中国人买房的地段已延伸到内陆和二线城市。除传统的欧美和澳洲地区外，“一带一路”沿线国家也成为新兴热点。

在这样的市场背景下，由振威展览主办的第八届北京海外置业投资移民展（OPIE）将于2017年7月8日-10日在北京·国家会议中心隆重开幕。经过连续七届的办展积累，第八届北京海外置业及投资移民展已经发展成为“中国最专业的海外置业及投资移民展”。

今年，展会规模将进一步扩大，汇集近百个来自世界多个国家和地区的精品投资项目和众多品牌机构，涉及海外置业、移民、留学、海外投资、法律服务等。更多如阿联酋、土耳其、泰国等沿线国家参展项目的融入，将成为本届展会的一大亮点。展会同期，还将举办2017北京国际海外投资移民高峰论坛，专家学者共聚，为国内外业界人士提供一个深入探讨政策动态与市场对接的平台。

同时，为满足参展商对于专业受众的需求，OPIE组委会将与汇丰银行、兴业银行等12家私人银行建立联系，一对一邀请高净值银行会员，联合306家私人飞机、游艇、豪车、高尔夫、马术、红酒等领域的高端俱乐部和会所，56家京城五星级酒店、15家企业家协会联盟，有组织的邀请其会员、用户组团参观展会。

截止到今日，展会已受到百余家知名媒体的高度关注。聚行业盛事、展耀人风采，2017年7月8-10日，北京·国家会议中心，第八届北京海外置业及投资移民展与您相约。

媒体合作、展会咨询 – 李雪

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在巴黎置业的一些建议 | 法国

市场概况

外国买家一直都很青睐巴黎市的历史核心地带，即塞纳河两岸的那几处行政区。在左岸，该区域就是埃菲尔铁塔周围的第七区，以及第六区沿着圣日耳曼大道(St.-Germain)的那几条排列着许多画廊和精品店的街道，这片区域大致从东往西延伸，在塞纳河边的几条街区范围内。（巴黎房价走势）

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该市最高的房地产价格出现在右岸的第八区，那里是汇聚了许多奢侈品商店与酒店的“金三角”地带，西边紧挨着面积巨大的16区。

据一些代理人说，虽然与伦敦和纽约那些光彩夺目的新高楼大厦相比，巴黎或许有些黯然失色了，但那些海外买家看重的正是这里的发展速度放缓了一些。这里的房地产市场仍然很保守，在一些新晋社区或时尚社区中，来自外国的房地产需求很少。

“人们来巴黎就是为了购买典型的巴黎公寓，”苏富比国际房地产公司的法国分公司首席执行官兼董事会主席亚历山大·克拉夫特(Alexander Kraft)说。“他们想要拼花地板、装饰板条、壁炉和环绕在四周的阳台。”

代理人说，巴黎市的房价曾在2000年上涨过一段时间，并一直延续到了雷曼兄弟公司倒闭之后。但围绕着2012年总统竞选而产生的一些不确定性让房价跌了下来，因为获胜的社会党成员弗朗索瓦·奥朗德(François Hollande)当时有些措施是基于对富人增税这一竞选纲领上的。

“我们在卖方市场上经营了10多年的时间，”佳士得(Christie)的附属公司Daniel Féau的子公司、法国Belles Demeures公司的主管玛丽-伊莲·伦德格林(Marie-Hélène Lundgreen)说。“然后2012年，竞选开始，情况变得完全相反。我们进入了买方市场，房屋存量多了，房价却一路下跌。”

据伦德格林公司的一份报告，房价自2012年以来已经下跌了大约15%。但巴黎房地产市场已经显示出了复苏的迹象，在过去的12个月中，即便交易价格没有上升，交易量也在不断上升。

“我们并没有指望房价会立刻上涨，”伦德格林说，“但我们看到房屋存量下降了，而且市场可能已经再次变为卖方市场了。”

代理人说，该现象的原因部分在于欧元的疲软，但同样重要的是卖家们现在有更多商谈的空间了，甚至已经降了价。

“最终，在去年的年末，有些卖家开始调整价格了，”克拉夫特说。“最近，如果你拿来一份降价20%的订单，买家们也会说，我们谈谈好了。”

谁在巴黎买房

巴黎的豪华房地产市场——对公寓而言是200万美元（约合人民币1284万元）及以上的房产——以其买家群体的多样化而出名。“没有什么主导群体，真的，”克拉夫特说。去年，“美国人来势凶猛，”他说，但俄国与中国的买家由于国内的政治经济因素而急剧下降。

伦德格林提供的数据显示，在2014年，有32%的买家来自中东，23%来自欧洲，19%来自北美，其他大部分来自俄国和亚洲。

据法国巴黎银行(BNP Paribas)的一项调查，法国房产销售给海外买家的数量在2014年上升了1.5%，而前两年的销量一直在下跌，2011至2012年下跌了1%，2012年至2013年下跌了13%。该调查发现，这次的上涨势头在2015年的前五个月中一直在持续。由于美元和英镑目前对于欧元的强势，美国买家的数量在2014年增长了12%，而英国买家则增长了33%。

“坦白说，与其他的首都大城市相比，巴黎的房价非常便宜，真的，”克拉夫特说。“也许只是纽约或伦敦房价的三分之一。这里有各种各样的吸引力，因而有来自各个国家的人。有些人是为了时尚而来，有些人则是为了生意。”

购买基本条件

巴黎对外国买家没有限制。所有的交易都必须通过一位公证人进行，这位公证人负责的一些具体事项包括起草和签订合同、证实这笔交易的合法性，以及确保税金的收取和支付。

买家们应该预留售价的8%至10%用来缴税和支付公证费用，其中主要是房地产转让税。通常没有必要聘请律师。

网站

巴黎市：next.paris.fr/english

巴黎旅游网：en.parisinfo.com

法国购房网：notaires.fr

税费

该住宅每年的房地产税约为4000美元（约合人民币2.5万元），合作公寓的管理费每年约13700美元（约合人民币8.8万元）。

语言和货币

法语；欧元（1欧元=1.14美元，约合人民币6.8元）

（据纽约时报中文网）

新斯科舍定制式住宅：坐拥最美自然环境、尽享舒适休闲空间 | 加拿大

新斯科舍省意为“新苏格兰”，这儿的文化其实纷繁多彩。强烈的凯尔特和阿卡迪亚（Acadian）民俗风情让人们可以一路随着风笛、手鼓和小提琴的乐曲合起节拍。这座住宅位于新斯科舍省Fall River，外部有宽大的草坪绿地，室内格局设计新颖，极为宽敞。它的定制风格独一无二，是非常优质的置业之选。

气派大宅尽享自然魅力，安静私密感受友好与亲切

这座豪宅相当气派而壮观，定制设计尽显品质与豪华风范，让人赞叹不已。它的外观十分大气，在绿地和蓝天得映衬下，这里犹如一处世外桃源，安静私密的环境让人心情舒畅，美好的环境、贴近自然的氛围，十分适合有孩子的家庭入住。

来到新斯科舍的人都能感受到幽默的魅力：当地人的友好与健谈早已闻名遐迩，无论是故事还是笑话，他们都能信手拈来。本身这里就是一处迷人的地方——来到哈利法克斯热闹的酒吧，随着人群一起脉动，这里有全加拿大最受欢迎的啤酒。大快朵颐新鲜的龙虾和扇贝，您会惊讶于自己的胃口竟如此之好，它们均捕捞自大西洋和芬迪湾，而芬迪湾更是有着世界上最高的海潮。沿着海岸小径徒步，或许会与跃出水面的鲸鱼不期而遇哦。

这套住宅的环境非常清新怡人，让人可以全身心感受自然的魅力、告别喧嚣与烦扰，在这个安静而私密的地方与家人尽享天伦之乐。它的精致、独特、自然环境，都是您在加拿大置业的不二之选。

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当代年轻人置业难达历史高位 | 澳洲

据《悉尼先驱晨报》报道，最新调研发现，澳洲年轻一代置业比上一代人更加艰难。专家表示，澳洲“毫无疑问”陷于住房负担能力危机当中。

墨尔本格拉坦研究所（Grattan Institute）首席执行官戴利（John Daley）从2013年开始进行两项针对澳洲住房问题的大型研究，其中一项日前公布结果。

自上世纪90年代初期以来，45岁以下的房产拥有者比例在不断下滑，在本世纪初还有所加快。目前，澳洲住房拥有率跌至第二次世界大战后的最低位。戴利指出，年轻人住房拥有率下滑证明了目前存在危机。

戴利指出，购房能力的一大限制，是“储蓄障碍”，即需要多长时间存够钱买房。西澳银行（Bankwest）在2016年的一份报告中指出，全澳房价最高的悉尼，其储蓄障碍也是最高。报告显示，悉尼人首次置业平均需要储蓄8.4年才能攒够房产价值的20%，而在2015年是7.9年。

房价飙涨、工资增长缓慢、存款利率较低，这些因素让人们储蓄购房更加困难。澳洲储备银行（Reserve Bank）数据显示，储蓄障碍水平达到至少25年来的最高位。澳洲目前住房中位价的20%相当于普通家庭全年可支配收入，而在上世纪90年代，房价收入比仅为50%。

澳洲养老信托基金（Superannuation Trustees of Australia）经济学家埃斯雷克（Saul Eslake）最近发表报告，指出住房危机的另一方面。报告显示，“完全”拥有住房（即无按揭负担）在置业者中的人数比例从1996年最高峰61.7%降至2013-14年度的46.7%。埃斯雷克说：“与15年前相比，……置业者背负按揭目前已经成为主流。”许多业主预支养老金还贷，导致退休后生活更为艰难。

经济分析机构Market Economics总经理科科莱斯（Stephen Koukoulas）去年曾经撰文呼吁千禧一代“停止抱怨”。他指出，目前的还贷金额比过去40年的平均数“高不了多少”。不过他承认，利率不可能一直保持低位。

科科莱斯指出，大量年轻人在购房时表现出的“投降行为”，令人担忧。他称，年轻人认为自己“没办法买房了，就会将钱都花掉”，“寻欢作乐”。

戴利反对年轻一代没兴趣购房的观点。他说：“所有调研证据显示，（当代人的）置业兴趣跟以往一样高。”

（澳洲新快网）

置业，贷款，资金出境　贷款策划师李一飞一站式解决 | 加拿大

政府要对多伦多房市出手了吗？

进入2017年以来，多伦多地区炙手可热的房价牵动着众多人的神经。而4月27日要举行的三级政府联席会谈更让坊间众说纷纭，莫衷一是。很多客户都在问我对未来政府会如何干预房市的看法，本着客观，准确的原则，小李飞刀对该会谈的主发起人Sousa关于房市的态度和可能会出台的政策做以下分析和解读。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（四）谈谈贷款利率和银行罚款

前文说过，低息和通胀是现今的主旋律，全球资产泡沫化的大潮一浪高过一浪。在这种大背景下，房产，尤其是大多伦多地区的房产，更是天然地充当了吸收增量货币的海绵。贷款，已经从单一的借贷关系演变成了房产投资的金融杠杆。那么，利率，好比是这个杠杆中的定盘星，理所当然的成为一份贷款合同中最为人们所关心的因子。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C

加拿大银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）、Capacity（偿还能力）、Capital （资产）、 Character （社会定位）、 Collateral （质押）。今期专栏我会逐一说明。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（二）加国银行业之春秋五霸

在加拿大，说到房贷，不能不聊聊著名的BIG 5，即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星，但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位，我们姑且谓之春秋五霸。接下来，有请五霸同学按照武力值，战斗力，身材吨位，霸气指数等顺序出场，让我来给大家一一做个介绍。【阅读原文】

一读搞定加拿大房贷（一）房贷的前世与今生

从今天开始，我的这个专栏系列会把关于加拿大房贷的方方面面都说个通通透透。涵盖的话题包括：加国贷款机构，获得贷款的渠道途径，贷款经纪，银行agent及分行，审批的流程，申请人的资质，个人信用管理，renew和refinance，怎样应对银行罚款，port和blend等等，希望读者都能从中找到自己需要的东西。首先让我们来认识加国房贷的“前世今生”。【阅读原文】

澳洲置业：相距便利设施多远才合适？| 澳洲

据房产网站Domain报道，住在公共交通枢纽、商店、学校及市中心附近会很便利，但澳洲置业多近的距离才是最合适的呢？

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

澳洲置业相距便利设施多远才合适？ | 澳洲 — 靠近交通枢纽的物业都受欢迎，但出于车站正上方的物业则可能会受噪音影响（房产网站Domain图片）

诺瓦克房地产公司（Novak Properties）的所有人诺瓦克（Novak）指出，当今社会，每个人的时间都很紧张，人们会花更多的钱购买靠近便利设施的物业。但不会选择存在噪音问题的车站顶上的物业，或存在交通拥挤问题的学校隔壁的物业。

物业投资顾问公司Thalia Stanley的创始人梅斯（Marion Mays）表示，物业转售时确实会受距离便利设施远近影响。对于自住业主或者想要将物业出租的人来说，在便利设施附近置业是好的，但物业需要与这些设施相距一段步行距离。她指出，最好的选择是物业距离火车站或公交站30至50米远。另外，只要物业有双层玻璃窗并且属于全绝缘，则靠近这些便利设施都是有利的。没有人想住在充满火车或公车噪音的地方，而且太过靠近交通枢纽也意味着人流量大会带来安全方面的风险。

ME银行家庭贷款方面的主管诺兰（Patrick Nolan ）则表示，银行的估值人员发现，买家会花高价购买与火车站或有轨电车站点相距10分钟步行范围内的物业。但如果住宅靠近铁路或者会受噪音影响，价格则会较低。

另外，买家还会在时尚购物圈附近置业，这样他们就可以步行至那里与朋友享受美食与咖啡等。

除此之外，假如在一间好的学校附近购买了物业，那么物业将能保值，甚至能够升值。例如，房产网站Domain最新的校区报告（Domain School Zones）就指出，到2016年10月份为止的一年中，悉尼10大快速发展学区内的物业价格上涨了20%，而整个悉尼只上涨了1.5%。虽然靠近学校的物业能够吸引买家，但这些物业的价格也受学校声誉及环境等的影响。

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（据澳洲新快网）

中央海岸房价仅为悉尼一半吸引千禧一代 | 澳洲

悉尼房价高涨，使得许多无力承担的置业者转而抢购中央海岸（Central Coast）的物业，因为这里的房价仅为悉尼的一半。

专家指出，中央海岸吸引人的不光是房价，还有生活方式，因此也吸引了千禧一代到来。他们发现，这里不仅仅是度假或养老的地方，也很适合生活、工作、抚养孩子。

>>>点击查看：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

中央海岸房价仅为悉尼一半吸引千禧一代 | 澳洲 — 悉尼房价高涨，使得许多无力承担的置业者转而抢购中央海岸（Central Coast）的物业，因为这里的房价仅为悉尼的一半

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据了解，目前中央海岸的中位房价为57万澳元，而悉尼为90.5万澳元，两者价格相差一半。澳洲国家统计局（ABS）的数据显示，过去一年，中央海岸是新州第四大人口增长区域。

中央海岸高斯福（Gosford）当地的经纪人就表示，该区域有多达60%的住户来自悉尼。而泰里加尔（Terrigal）地区的商店及学校较多且发展较好，另外还有极好的海滩生活方式，因此也成为悉尼置业者的目标。

房产集团REA的经济师科尼斯比（Nerida Conisbee）表示，这是因为中央海岸和悉尼的房价差距拉大所致。在悉尼，人们可能无法买到特别满意的物业，但在这里则完全不一样。

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（据realestate）

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