美国 – Page 47

金融危機十年後紐約房市強勁復蘇價格反彈

房產網站StreetEasy的一份新報告顯示，經過了十年的發展，紐約市的住房市場已基本從2008年的金融危機中復蘇。但從長遠來看，並不意味購著買房產就一定是一項很好的投資。該報告研究了自大經濟衰退以來，紐約市房屋價值在十年內的變化。

據該網站報道，盡管紐約房市受到了金融危機的沉重打擊，但其復蘇相對迅速且強勁。根據StreetEasy的研究，自2008年經濟危機以來，紐約市記錄的房產銷售已超過45萬套，總價值超過4,000億美元。

此外，自2011年11月危機後的低點以來，紐約市房屋價值總體上漲。報告發現，在過去七年中房屋價值的增長率高達30%，即每年增長近4%。

然而，即便房市有著如此強勁的復蘇趨勢，專家仍警告稱，不應將購買房地產當成是一項永久可靠的投資。經濟學家格蘭特（Grant Long）表示，“經歷了2008年金融危機並成功恢復過來的房屋買家，可能會因為意外獲取的大量資金致使其他人相信，在紐約擁有房產永遠是有利可圖的。但仔細觀察這些數字就可以看出，在紐約市的房地產上賺錢並不總是那麼容易，尤其是那裡還有很多其他的投資選擇。”

研究顯示，在過去幾年中只需要簡單投資標普500指數，就能獲得更多利潤。自金融危機以來，標普500指數價值增加了一倍以上，換句話說，這與買一套公寓等著升值相比，提供了更大的投資回報。

正如報告所指出的那樣，時機就是一切。僅有少部分人在雷曼兄弟破產後的兩年內購買房產並成功轉售。而報告顯示，那些選擇在金融危機前買入房產的人表現尤其不佳。

如果你有購房自住的需求，那麼現在可能就是個幸運的時刻。根據StreetEasy的數據，目前紐約市的出售房屋比以往任何時候都多，且房屋整體價格下跌，這表示賣家可能無法獲得他們所列出的價格。

紐約東51街420號1臥1衛公寓，位於一個迷人安靜的小路上，面積約1000平方英尺，距離Peter Detmold公園僅幾步之遙。房價僅39萬美元（約¥259萬）。
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而對於僅僅把買房當作投資方式的人來說，有更多更好的金融機會比在紐約買下一套公寓要劃算得多。研究表示，其他金融投資將提供更多的收益，更好的歷史記錄，更強的資金流動性以及更低的交易成本。

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan

波士頓豪宅買家多是外來客未來或仿溫哥華徵空置稅

華府政策研究所9月10日發表的研究顯示，波士頓地區不斷新建的豪華住宅高樓中，逾六成業主住在他處。研究也證實維權者擔憂，房地產開發潮帶來的住房，大部分本地居民買不起。開發商則稱傾向賣給自住者，會控制投資房比例。

波士頓環球報報導，研究整理了波士頓12個近期新建的豪華住宅樓1800多個單位，從數十層高的市中心的千喜樓(Millennium Tower)到俯瞰波士頓公共花園的小型住宅樓Le Jardin都包含在內。

MILLENNIUM TOWER是位於波士頓市中心的全新豪華住宅樓。配有像牙橡木硬木地板，燃氣壁爐，落地窗和代客泊車位，門衛24小時禮賓服務，帶專用禮賓服務的二層俱樂部，配備波士頓最大的健身設施，是一個極具魅力的單位。
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研究人員發現，超過三分之一的單位都登記歸屬於有限公司、信託或其他商業機構來掩蓋買家身分；僅有36%業主申請過波士頓市提供給市民的主要自住屋稅務減免，意味著很多業主大部分時間住在其他地方。

每單位均價逾300萬元

該研究作者柯林斯(Chuck Collins)說，看起來很多建築都是未來全球精英人群修建，他不認為這些建築能被稱為一個房地產市場，只是投資者除了股票市場以外的另一個選擇，不是住房，而是財富儲蓄單位。

研究還發現，超過半數的Mandarin Oriental樓公寓屬於信託，不過投資商或者私人買家有時會因法律責任原因而使用信託；近五分之一的千喜樓居民申請了自住屋抵稅，預示著其他單位可能是業主第二住處，或被用來租賃。

研究的12棟新樓平均銷售價每單位超過300萬元。房產紀錄顯示這些豪華住宅很多都是現金支付。民間組織稱，還有數千個價值超過7位數的新公寓單位正在建設中，遠超過大多數中產階級居民能夠承受範圍。

智庫建議仿溫哥華收空屋稅

華府智庫建議波士頓參考溫哥華向空置房屋收稅，同時向超過250萬元價值以上的房屋加稅。波士頓市議員愛德華茲(Lydia Edwards)今年4月曾提出對投機性和高端住房空置單位徵稅，考慮今秋進行更多討論。

開發商和房產經紀稱，全球房產需求轉到波士頓展現了城市活躍的文化和經濟。海港區一處高端住宅樓開發商Fallon Co在華府智庫的報告中表示，他們主要的市場目標是那些想換房到市內的郊區空巢者。背灣One Dalton樓開發商說，他們要求潛在買家透露身分，同時限制投資者購買數量，傾向於會住在樓內的買家。千喜樓開發商表示，即便是投資單位一般也會出租，為市中心地區帶來更多新居民，提供房屋給存貨緊縮的市場。

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來源：世界日報
責編：Zoe Chan

CRS當前移民機構拆解中國富豪海外避稅的利與弊

在一些尚未加入CRS的中美洲或非洲小國進行投資移民，無非是鑽了CRS制度設計漏洞的空子。

“9月以來前來咨詢如何隱藏海外財富信息的高淨值客戶明顯增加了不少。”一家投資移民中介機構負責人趙誠（化名）感慨，尤其在9月11日香港相關部門公告本月將完成CRS涉稅金融賬戶信息與內地的首次交換後，咨詢的客戶數量又比前些天高出約30%。

CRS，通俗理解為稅務信息交換系統，運行如圖示。

隨著上述業務需求旺盛，他所在的投資移民中介機構已經給用戶提供了三種選擇。一是將在一些尚未加入CRS的中美洲或非洲小國進行投資移民，二是將資金轉移到美國；三是調整海外離岸架構以繞開CRS的信息審查範圍。

“相比而言，當前第一種做法頗受歡迎，因為費用低廉且見效較快，比如高淨值用戶只需在危地馬拉投資5萬-6萬美元，就能在較短時間內入籍，從而利用這個國家尚未加入CRS的優勢隱藏海外財富信息。”趙誠直言。

但他通常不會向用戶主動推薦這種做法，因為這些尚未加入CRS的中美洲或非洲小國經濟狀況不佳且政局相對動蕩，將資產配置在這些國家反而存在不小的投資風險。

投資移民非CRS國家避稅“得不償失”

在趙誠看來，在一些尚未加入CRS的中美洲或非洲小國進行投資移民，無非是鑽了CRS制度設計漏洞的空子。

在CRS涉稅金融賬戶信息交換的實際審核過程裡，金融機構主要會根據護照判定個人的稅收居留地。以危地馬拉為例，只要國內高淨值用戶的護照來自危地馬拉，提供的居住地址也在危地馬拉，即便他仍然在中國居住工作，銀行也不大會對他的實際居住地進行核查，最終就會認定他入了危地馬拉國籍，且人在危地馬拉（由於危地馬拉尚未加入CRS），不會將他的海外財富賬戶信息按照CRS要求與中國相關稅務部門進行交換

“目前這項投資移民業務相當紅火，每天差不多逾5位高淨值用戶前來咨詢相關的投資移民費用與操作流程，因為他們擔心相關稅務部門會通過CRS調查他們的海外資金來源。”趙誠告訴記者。

在他看來，這無形間也帶火了一些小國的投資移民業務。尤其是一些非洲或中美洲小國家只需5萬-10萬美元就能在短時間內完成“入籍”或拿到“永久居留權“，讓他們看到隱藏海外財富信息的操作空間。

“不過，我個人不大會主動推薦這類業務，因為我覺得這種做法很可能偷雞不成蝕把米。”他告訴記者。究其原因，他發現這些非洲或中美洲小國經濟政局均不夠穩定，將資產配置到這些國家反而存在不小的投資風險，且部分國家一旦遇到經濟動蕩就采取極其嚴格的外彙管制措施，到時用戶想將自己財富轉移出境都變得異常困難，因此為了避稅而將大部分海外資產配置在這些國家，自己面臨的財富縮水風險反而更高。

“不過，也有一些投資移民機構願意提供配套服務，即人在危地馬拉入籍，錢可以安排存放在香港銀行，同樣能規避CRS審查。”他透露，但他個人覺得這種做法所面臨的政策風險日益突出。今年初，OECD（經合組織）發布一份報告指出幾種濫用投資居留權計劃以規避CRS審查的方式，其中包括“投資居留”（RBI，residence by investment）或“投資公民”（CBI，citizenship by investment），當前OECD正針對這些灰色操作行為采取措施，包括編制高風險計劃清單、發布咨詢文件，尋求對要求披露CRS規避安排和離岸結構的強制性披露規則模型的意見等，有效彌補制度漏洞。

美國並非“萬無一失”

在趙誠看來，即便采取後兩種做法，也絕不是“萬無一失”。

美國尚未加入CRS且不願通過FATAC法案向其他國家交換海外公民詳細的涉稅金融賬戶信息，但無人能保證美國會將這項政策進行到底。一旦未來美國改弦更張，積極與其他國家配合交換上述賬戶信息，高淨值客戶依然難以持久隱藏海外財富信息。而通過海外離岸架構“復雜化”躲避CRS審查的做法一旦被查出，反而會遭致相關稅務部門更嚴格的資金來源追查與稅務征繳措施，最終得不償失。

“其實，隨著全球CRS監管合作日益緊密，國內高淨值人群應考慮的不是如何隱藏海外財富信息進行避稅，而是借助延時繳稅投資品種有效籌劃個人稅務，從而實現海外財富最大化保全與傳承。”趙誠指出。

“這也驅使不少高淨值用戶更考慮將資金轉移到美國。”趙誠透露，巧合的是，目前與他們開展赴美投資移民合作的海外離岸信托服務提供商正計劃在美國特拉華州、內華達州、懷俄明州和南達科他州等地開設新的分支機構，協助越來越多全球富人將財富從CRS簽訂國轉移到美國。

“究其原因，一是美國尚未加入CRS，因此很多富人認為美國其實沒必要與其他國家交換涉稅金融賬戶信息，二是就目前實際操作而言，盡管美國與很多國家簽訂了FATAC（海外征稅法案）及相關賬戶信息交換條款，但美國很多時候對外交換的是海外公民在美國開設的銀行賬戶名或離岸公司名字，並沒有穿透到個人實際財富狀況信息。這讓很多不願公開海外財富信息的高淨值人群認為美國還是安全的。”一家熟悉美國FATAC法律條款的律師向記者指出。

在他看來，美國這個所謂的新避稅天堂暗藏“殺招”，由於美國對海外公民資金來源審查相當嚴格，若富人資金轉移入境過程稍有差錯，就可能面臨極高的繳稅壓力，反而得不償失。

“此前我聽說一位中國富豪帶著百萬美元現金去美國，在美國機場入境安檢時被查出，盡管這位富豪一再強調這筆錢是自己合法收入所得，但美國稅務部門仍然以他無法拿出完稅證明為由，要求他繳納逾30%的所得稅。”他告訴記者。

延伸閱讀：【什麼是CRS全球稅務交換協定？它會對我有影響嗎？｜居外專欄】

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來源：21世紀經濟報道
責編：Zoe Chan

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄 | 海外

居外發布2018年第二季度全球房價報告：增速繼續放緩歐亞漲勢強勁

經過通脹調整後的數據顯示，在全球已發布住房統計數據的40個國家與地區中，有25個住宅市場的房價在2018年2季度出現了同比上漲。從公眾更為熟悉且更為樂觀的名義指數（未考慮通脹因素）來看，則有32個國家及地區的房價有所上升。中國香港再次成為全球房價增速最快的區域。【閱讀原文】

新加坡房市——政府嚴控下的機遇

新加坡市區重建局（URA）的數據表明，2017年4季度，新加坡公寓房價4年來首次實現同比增長，結束了2014年開始連續15個季度房價同比下跌的記錄。進入2018年，隨著觀望情緒的緩解，低迷多時的新加坡房市似乎突然驚醒過來，新盤受到極大追捧，二手房價也水漲船高。在最新公布的2018年2季度數據中，新加坡私人公寓房價同比增幅超過9%，為7年來最高水平。【閱讀原文】

國內買家50億曼谷買房地價上漲房價或將更高

居外網獨家的買家詢盤數據表明，2016年開始泰國買家詢盤數量連月攀升，在2018年8月，泰國房產的詢盤總量更是高居近百個國家的榜首。一些開發商在沿著現有的地鐵路線尋找有潛力的地塊，但飛漲的地價正在成為一個巨大的障礙。泰國首都的土地價格已經高到了開發商需要以每套房500萬泰銖（約104萬人民幣）的售價才能盈利的地步。【閱讀原文】

溫哥華vs多倫多 12個月的房市大反轉

多倫多與溫哥華房地產委員會都發布了2018年7月房市數據，同去年這個時候相比，兩地房市處境似乎互換了位置。受到加稅與加息雙重影響，大溫哥華地區房價下滑壓力加大，而多倫多卻似乎已經步入復蘇軌道。【閱讀原文】

迪拜房市2017年表現欠佳但未來發展不乏亮點

迪拜住宅均價在2016年4季度到2017年3季度間大約下滑了2%，同一期間的平均租金水平則跌幅更大，約為7%。造成迪拜房市的弱勢表現的主因，是油價走低帶來的政府投入減少與投資者信心喪失。2017年，迪拜住宅新增供給繼續集中在中低價位市場。本文將撮要《德勤2018年迪拜房地產展望報告》。【閱讀原文】

美國五月房價繼續攀升租金趨於穩定

美國Zillow租金指數在5月同比上漲1%，達到每月1440美元。這一增速要高於去年同期，但仍在被認為長期可持續的範圍內。美國Zillow房價指數則在5月同比上漲1%，至21.6萬美元。聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價同比增長最快。【閱讀原文】

加拿大6月房價仍在上行但增速已大不如前

從嚴厲的新抵押貸款“壓力測試”、外國買家的稅收，到不斷上升的利率，這些新出現在加拿大房市上的不利因素都沒有阻止房價恢復增長。最新版的Teranet/National Bank房價指數顯示，加拿大房價已從去年年中開始的低迷中復蘇，目前的同比增幅為2.9%。乍一看，6月份該指數的上漲令人印像深刻，但實際上今年這個時候的漲幅相比過去並不明顯。【閱讀原文】

新馬高鐵取消，新加坡裕廊地區房價將會在短期受到影響

隨著之前被新馬雙方政府吹捧為“游戲規則改變者”的高鐵項目被取消，專家們認為新加坡裕廊 (Jurong) 地區接下來的房價走勢可能不會如房產投資者預期的那麼迅猛。不過他們仍然相信，該地區的綜合發展，如裕廊湖區域 (Jurong Lake District) 的規劃，將有助於長期的房市需求與價格上漲。【閱讀原文】

馬來西亞取消消費稅，是討好消費者還是給自己挖坑？

馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任不久，就迅速實現了選舉中的一項承諾-取消了6%的消費稅。馬來西亞在2015年引入了消費稅，並一直被消費者詬病，認為此舉抬高了普通民眾的生活成本。【閱讀原文】

香港房市：供不應求將助房價再攀新高

英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下簡稱RICS）3月發布的最新市場調查顯示，香港房市繼續保持強勁的上升動力，在未來十二個月將繼續加速上行，但是受訪者對未來三個月短期房價與成交量的信心則較二月份有所下調。【

美國移民局“關照”OPT政策留學生將更難找工作

據美國《世界日報》報道，多年來一直申請容易、門檻低的Optional Practical Training (OPT)深受留學生們的喜愛。但最近四個月以來，美國移民局兩次“關照”OPT的規定，律師認為將其嚴格程度甚至提高到H-1B的水平，原因可能是希望避免濫用以及技術外輸保護，但也造成留學生更難找工作。

今年4月，移民局悄悄修改了STEM專業（科學(Science)，技術(Technology)，工程(Engineering)，數學(Mathematics)四個專業大類）的OPT使用規定，禁止STEM專業學生在OPT延期階段，去第三方公司工作。但由於沒有通告，移民局被告上法庭，認為其新規實施和頒布不符合流程。

8月17日，移民局再次在官網上更新STEM專業OPT延期的信息，並細分了上報責任，包括雇主需要在五個工作日內向學校國際學生辦公室上報離職情況，如果個人姓名、住址、郵箱、雇主名稱或地址發生改變，學生需在十個工作日內向國際學生辦公室上報，平時每六個月也要上報確認這些信息沒有變化等，此外雇主也必須參加E-Verify。

事實上，OPT一直是移民局不太關注的身份之一，早年畢業的留學生都了解，OPT的申請和維持原本並不難，即使延期也沒有這麼多規定，屬於對留學生的優惠福利政策。但最近四個月移民局連續兩次“關照”OPT，原因可能是因為OPT的使用人數大增，尤其STEM專業，此外也可能有技術外輸保護的原因。

根據皮尤研究中心最新統計，OPT的使用人數從2008年至2016年暴增400%，其中過半的使用者來自STEM專業，而且OPT的使用人數已經超過了美國最主要的工作簽證H-1B的使用人數。其中亞洲學生占OPT申請和使用人數的74%，在亞洲人中，印度裔占30%，中國留學生占21%。

律師許俊良表示，這次OPT的修正範圍，將其監督程度幾乎提高到H-1B的水平，應是移民局加強管理，避免STEM專業OPT被濫用的可能。他表示，今年4、5月開始，他的客戶去面談職業移民綠卡時，有移民官直接跟客戶講，如果你是H-1B身份一直持續到申請綠卡便不會被找麻煩。移民官比較關注學生身份維持時間太久的人，例如一些人的OPT用完了，又去找個學校繼續維持學生身份。

許俊良也表示，雖然是希望避免有學生鑽漏洞，但必然會加重雇主責任，讓學生更難找工作。他表示，以往操作簡單，OPT也就12個月，本來雇主愛雇就雇了，但現在必須要參加E-verify，光是這個要求就很多雇主不想做了。現在還要五天之內上報給學校離職信息等，增加雇主麻煩，尤其是不在雇主平時作業程序之內的東西，且不說支持辦H-1B，甚至連支持OPT都可能不願意了。

律師王振邦也指出，加強管理除了防止濫用以外，在STEM專業可能還有技術外輸保護的考慮。他表示，中國來的STEM留學生中最近很多出現身份上的困難，其中有一位北京來的STEM同學，本在外包公司工作，被包到美國前五百強公司做IT。但不是移民法規，而是技術外輸保護法律，令許多高科技公司猶豫不決，不想找麻煩幫外國學生辦H-1B簽證。他表示，多年前流行外包公司，大多原因是美國高科技公司不想為了技術外輸的法律頭痛，現在STEM的OPT學生也遇到類似問題。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

媒體精英羅文指導華人精明投資加州房地產 | 美國

美國人如何看待劉強東事件

美國時間2018年9月4日美股一開盤京東迅速下跌7%，市值蒸發32億美金。關於京東的股票我們有時間再討論，今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。根據明尼蘇達的法律，我們可以對此事預後有一個概念，希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。【閱讀原文】

加州爾灣——離夢想最近的地方

她和先生一直過著典型的中國白領或金領的生活。隨著年歲的增長越來越清晰，一個對於未來的想像終於導致一個移民的決定。然後不知不覺，已經漂泊在海外十多年了。她找到了夢想中的地方嗎？她不知道。但她知道，她在的這個城市：安全，繁榮，文明，美麗，風情，富饒，友善。即使不是夢想，也應該是離夢想最近的地方。【閱讀原文】

夜色溫柔：細味美國加州的上流人生

這是加州南部橙縣（Orange County）最南端靠海的一個叫做聖克萊門特（San Clemente）的城市，你從來沒有想過有一天會來這裡，更不用說定居了。所以每當你走出家門，走在靜得也美得像一幅畫的鄰裡時，你會覺得一陣恍惚，彷佛走在一個夢裡。【閱讀原文】

特朗普移民政策將如何影響華人

論述特朗普移民政策的文章很多，他的移民政策一向被很多美國主流媒體批為種族主義，針對移民政策的各種聲勢浩大的游行示威也鋪天蓋地，前期是反對所謂的禁穆令，後期是因為DACA。總體說來，特朗普的移民政策是有收緊的趨勢，為貫徹他“雇美國人，造美國貨”的重振美國的方向。具體到華人這一塊，有這幾個方面值得注意。【閱讀原文】

海外華人最關心的問題：如何進入美國主流社會？

美國本來就是個多種族、多文化、多元價值觀包容的國家，所以你可以在紐約、舊金山、洛杉磯等城市看到小意大利、小東京、唐人街等不同民族的人口聚居區。今天我講如何進入主流社會，更多的談的是就個人而言，因為中國人或者說亞裔的文化和習俗，已經成為主流社會不可分割的一部分了，也或多或少地為別的族裔了解、接收或借鑒。假設你想要融入主流社會，成為主流社會，其實並不是一個容易的事，因為最基本的一點，你要突破你的舒適區（comfort zone）。【閱讀原文】

華人精英深度剖析特朗普稅改對加州房市的影響

關於特朗普稅改的文章對美國經濟、股市和房市的影響，市面已經有諸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。最後的稅改方案共有1097頁，我在這裡會討論最重要的幾個改變，分享我個人的觀點，以及預測稅改以後，富裕程度更高的加州的房地產走勢。【閱讀原文】

美國人如何看待劉強東事件｜居外專欄

劉強東事件迅速刷屏，由於昨日（美國時間2018年9月3日）是勞動節休假，股市沒開。今日（美國時間2018年9月4日）美股一開盤京東迅速下跌7%，市值蒸發32億美金，到剛才收盤企穩到29.97美元，跌幅達5.97%，而成交量急劇放大到4500多萬股，這樣大的量價齊跌給近年市場預期一直疲軟下行的該股又一沉重打擊。由於中美貿易戰的影響和京東第二季度業績：主要是收益增長放緩，市場份額萎縮，該股今年以來已經連續陰跌跌幅達24.43%。

關於京東的股票我們有時間再討論，今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。雖然網上有很多文章消費此事件的女性受害者（或者稱女性涉事者），在事情真相未明之前，出於保護隱私的尊重，我在這裡並不想討論她。該女性涉事者可能是女性受害人，也可能是女性嫌疑人。在警方正式調查報告沒有出來之前，以目前公開的信息，我們沒有辦法判斷。

不過根據明尼蘇達的法律，我們可以對此事預後有一個概念，希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。

這件事依目前披露的細節有這樣兩個可能性：

第一：劉強東涉及性侵。在美國，性侵（sexual assault）的範圍非常廣，泛指一切種類與性相關且違反他人意志，對他人做出與性關於的行為，可能包括強制性性行為、強迫親吻、色狼的性騷擾、非禮、性虐待等，露體和窺淫在司法判斷上也可能被算是性侵犯。（因為美國時英美法系，又稱判例法，法律並不明文規定，所以我們這裡提司法判斷而不是法律條文，這跟中國的法律法律明文規定的才為罪大陸法系是很不同的，提及這一點有助於刨根問底的讀者更好地理解該案。）

就所有靠譜的西方主流官方媒體的報道的細節來看，有女性在高檔意大利餐廳哭泣跑出報警，劉隨後被逮捕，16小時後在無須保釋金的情況下保釋出去。

而網上流傳的細節則更有聲有色：流傳著明州留學生中的疑似求援（尋找法律援助或律師）信息，顯示可能女方報警性侵。該女生是在當晚吃飯劉強東坐在劉身邊那一桌唯一的一位女性。據傳她當晚被灌了大量紅酒等，網上還有餐廳賬單顯示當晚總共消費了32瓶紅酒等等。如果這些細節屬實，該女性被灌大量紅酒和假設可能會有的任何肢體接觸，都有可能涉及性騷擾或性侵。流傳的信息還包括安排行程的旅行社提供的高檔SUV的型號，司機種族和語言能力等，因為與案件關系不大，就不在這裡提及了。

這些細節如此真實，如果說是真的，相信很多中國人不會感到陌生。如果上述情況屬實，劉涉及性侵的可能性是極高的。當然，灌個酒，摸個手，拍個肩或者強吻一下，在中國很多人看來沒什麼大不了，如果這樣就被判定是性侵可能會讓中國吃瓜群眾眼珠子掉一地。

至於性侵的刑事和民事責任，依目前細節判定，刑事責任可能不會很大或者干脆沒有（雖然不會坐牢，給穿上囚服檢查等這麼一弄，也是精神很大的折磨吧，尤其是太太岳母和孩子都隨行在美國的情況下）。但是民事責任就難講了。如果沒有實錘（沒有證人願意出面作證或錄影等資料證明），很可能不會有什麼責任，因為英美法系的無罪推定（innocent before proven guilty）的主張，他會得以脫身。如果有證人證言或錄影等實錘，以劉的身家，民事責任要罰個200萬美元也是分分鐘。

還有一種可能性，是大家流傳的仙人跳。據傳談的價格是200美元，女涉案者一看是億萬富翁，價格瞬間飆升至200萬美元。一言不合，該女涉案者反目報警。據傳劉每天晨跑、釣魚、散步、游船等都有大批明大學生相隨，到哪兒都是呼朋引伴，風光一時。該女就是陪跑女生中的一員。是否有目的地接近劉某，已經因為這樣的大量隨行不能簡單地判斷了（所以需要警方的調查）。如果她真如傳聞是所謂的仙人跳，那麼劉某有沒有在飯桌上灌酒，灌多少酒，有沒有在沒有該女涉事人的同意或默許下進行肢體觸摸，已經不重要了。因為固然該女性會被控刑事犯罪，根據明尼蘇達賣淫買法條例條款60932（Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932），劉也會因涉嫌買春（buying sex）而導致行為不當或輕罪（misdemeanor）。對於買春者，如果在公共場合犯案，會被處以最少1500美元的罰款（如果該犯屬於低收入人群，可以以社區服務代替。）如果在私人場合犯案，罰款最低為500美元。當然這麼點罰款相對於網傳的200萬的敲詐，對於劉是小意思。只不過他沒有料到該女這麼決絕地選擇了報警，以至於他受到了極大的羞辱以及今天32億美元的損失。

除了送監被關16小時，可能接受的例牌的搜身、問訊、換囚服、登記指紋、DNA信息等流程，還被拍攝入監照（mugshots），之所以是復數，其實是有正面和側面兩張，大多數媒體用的都是那張正面照。我出於尊重，就不放照片在這裡了。美國入監照是公共信息，警方可以隨時提供給媒體，如果最後劉被證明無罪，他可以要求警方網站免費撤下。如今的入監照已經不要舉名字牌、背景放身高尺寸，而直接是囚服照。實際上劉在網絡輿情上也受到了極大的羞辱。在此不再贅言。

因為劉強東事件在美國（財經界）也是個大新聞，我先生也有跟我討論。他的第一反應跟大部分中國人不同。他說他覺得這是騙局。在美國很多名人被誣告性侵騷擾或強奸，因為他們不願意打官司大多選擇私下賠錢和解，其中最有名的有邁克爾•傑克遜，是真是假也眾說紛紜，他都選擇的是庭外和解。因為在很多國家性侵的界限很難界定，男人（或者女人）都很小心。

第二，他覺得警方一上來就逮捕給他穿囚服，很不公平，因為根據美國無罪推論的原則，他還是清白的，憑什麼給他穿囚服？萬一是有人陷害呢？可是因為美國有很多暴力犯罪，這次的報案案情居然發生在正在營業的非常高大上的餐廳（公開場合），大概美國警察第一感覺就是：好大的膽子，沒准有槍或暴力傾向。所以馬上逮捕了他。

不僅在美國，在日本的很多成年男性也很小心。因為電車痴漢騷擾，很多日本成年男性在地鐵上都選擇雙手懸空掛在頭頂的拉手上，不給任何人有機會說事。我先生在日本就是嚴格遵守這一點：他說要是給人賴上，他一個外國人，日語又不溜，只會叫天天不應叫地地不靈。即使在美國，我們帶孩子去游泳的時候，如果有小女孩過來跟我們的女兒一起玩，我先生也是盡量躲遠，或者把雙手放在池邊人們可以看見的地方，盡量不觸碰到別的幼女的身體。這既是避免，也是君子之為吧。

所謂小心駛得萬年船，就是這個意思。

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由羅文經營的蘭登灣地產公司（Lantern Bay Realty）是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司，擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展，但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統的友好價值。蘭登灣地產依靠高科技，高度注重客戶的個性化要求，對新興發展的房市了如指掌，為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。

責編：Zoe Chan

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紐約大學醫學院今秋起學費全免中國留學生受惠幾多？

紐約大學醫學院(NYU School of Medicine)8月16日在年度“白袍典禮”(WhiteCoat Ceremony)宣布對從今年秋季新學期開始，對全學院學生和未來申請入讀的學生實行全額獎學金(Full-Tuition Scholarships)的政策猶如一聲驚雷，響徹美國乃至全球教育界。紐約大學醫學院由此成為美國第一所排名全美前十、為學生提供全額獎學金的醫學院。

根據紐約大學醫學院公布的信息，目前該學院有442名在讀學生，2018-2019新學年將有102名新生入讀。在實行全額獎學金之後，就讀和未來就讀該院三年和四年醫學博士(MD)的學生將獲得每學年5.5108萬元全額獎學金，為學生減輕經濟負擔。這一學費免費優惠政策不計學生的家庭經濟條件(即不以家庭最低收入是否到達貧困線作為參考標准)、成績、種族和背景，無論是紐約州內還是州外的學生，只要是美國公民、綠卡持有者、符合“童年抵美暫緩遣返計劃”(DACA)的人士、加拿大公民身份的學生就讀紐約大學醫學院均可享受全額獎學金。

不過，這項政策並非完全大開“免費之門”，學生每學年仍需要承擔3450元的雜費(fees)、5064元的健康保險(Health Insurance)、1200元的書本費(Books and Supplies)、1.3360萬元的住宿和伙食費(Room and Board)、3600元的日用雜項(Miscellaneous expenses)等共計2.7108萬元的費用。

紐約大學醫學院招生及財務援助事務處副院長(Associate Dean of Admissions & Financial Aid)李維拉(Rafael Rivera)在回應僑報記者問詢時表示，紐約大學醫學院注重學生多元化，目前在讀的學生當中，有33%的學生均為亞裔。“全額獎學金僅為紐約大學醫學院為減輕學生經濟負擔的新政策，該政策不會左右學院未來錄取新生的審核標准之一。”李維拉說，從2018-2019新學年開始，學生即可享受全額獎學金。也就是說，學生的醫學院入讀申請不會因為學生本人是否申請全額獎學金而影響最終錄取結果。

根據美國醫學院協會(Association of American Medical Colleges,AAME)的數據顯示，按照醫學院專業劃分，2017年收入最高的5個醫學領域由高到低依次為：神經外科(Neurosurgery 、胸外科(Thoracic Surgery)、骨外科(Orthopaedic Surgery)、血管外科(Vascular Surgery)、整形外科(Plastic Surgery)。而收入最低的5個醫學領域由低到高依次為：兒科傳染疾病領域(Pediatric Infectious Disease)、兒科血液和腫瘤學(Pediatric Hematology and Oncology)、兒科內分泌(Pediatric Endocrinology)、兒科(Pediatric)和預防醫學(Preventive Medicine)。

李維拉指出，美國醫學院平均每學年的學費為5.5萬左右，將許多有志從事醫學的學生擋在門外，即便通過學貸入讀醫學院，學生不得不背負沉重的還貸壓力，甚至因此選擇就業前景更好和收入更高的醫學專業。紐約大學醫學院目前已經籌集4.5億元基金，以支持全額獎學金項目，為更多有志從醫的學生提供了機會，相信未來也將對平衡不同醫學專業學生數量起到積極的作用。

就讀紐約大學醫學院的華裔學生Amy表示，全額獎學金對於家庭經濟條件一般，但有志從醫的學生來說是一個好消息，但另一方面也可能會加劇申請學生之間競爭，導致錄取門檻越來越高。“紐約大學醫學院的GPA錄取平局分近年來達到了3.87至3.93，相比全美平均的3.55還要高出不少。”她說，隨著學費門檻降低，勢必就會吸引更多學生爭相申請，可能導致錄取標准水漲船高。

“和我這種沒有綠卡的人沒關系。”就讀北京大學醫學部的王同學表示，就他所知，沒有綠卡和公民身份申請就讀紐約大學醫學院的醫學博士課程的可能性幾乎為零，實行全額獎學金的政策雖然好，不過全美排名第三的紐約大學醫學院對於中國留學生來說還是太遙遠。他直言，紐約大學醫學院的醫學博士課程本來也不招收國際生，因此免學費跟無綠卡無國籍的普通中國留學生根本沒有關系。

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來源：僑報網
責編：Zoe Chan

居外研究：今年美國房價繼續強勢明年增幅將放緩

根據Zillow最新公布的數據，今年7月美國房屋價值中位數同比攀升8%，達到21.8萬美元。但有跡像表明，在35個最大的都會區中，20個市場的房價增速開始放緩，表明購房者開始對房價持續快速上漲感到擔憂。在最火熱的4個市場：西雅圖、坦帕、薩克拉門托和俄勒岡州的波特蘭，當前的房價增速相較去年同期紛紛大幅放緩。

2017年6月，西雅圖房價同比漲幅達到14.8%，居全美首位。而12個月後，則僅以9.1%的房價同比增幅排在全美第12位。房價的走勢在一定程度上取決於可供出售的房屋數量，今年7月份，西雅圖市場上的房屋數量比去年同期增加了13.2%。在全國範圍內，可出售的房屋數量比一年前減少了3.9%，庫存降幅也有所緩和。

坦帕的房價同比增長放緩至10.6%，目前房價中位數為205900美元。薩克拉門托和波特蘭的房價同比增幅也都降至了5.7%（房價中位數分別為400800美元和391800美元）。

房價增幅將放緩

盡管目前全美房價8%的同比增幅高於2017年7月以來7.3%的年增長率，但與2018年早些時候的增幅相比略有下降。Zillow預測，到明年這個時候，房價速度將放緩至6.8%。

Zillow房屋價值指數同比變化

綠色：房價最貴的1/3房屋
淺藍色：房價居中的1/3房屋
深藍色：房價最低的1/3房屋
來源：Zillow

目前，大多數都會區的房價增速仍高於歷史水平，這意味著美國房市距離進入買方市場還有一定的距離。根據Zillow的統計，較便宜的住宅顯示出了更強勁的房價上漲勢頭：房價位於底部三分之一美國住宅房價同比上漲10.9%，而價格位於頂部三分之一的同比只上漲了4.9%。

根據8月17-29日對逾30位樓市專家和分析師的調查，路透社在2季度連續第六次上調對今年美國房價增幅的預估，預計房價增幅將繼續高出薪資漲幅與通脹水平一倍以上。

不過，專家們預計房價上漲的速度在2019年將明顯放緩。受訪者普遍認為，目前房價的上漲動力並不是來自強勁的交易活動，而更多是因為供應的短缺。

目前美國市場面臨的供給短缺，尤其是獨棟房屋，推動已然昂貴的房屋價格進一步上漲，讓許多潛在買家無法承受，與此同時，抵押貸款利率上升也開始給市場帶來壓力。

盡管美國房價已從十年前的跌勢中明顯反彈，但房市一直相對低迷，尤其是與上次金融危機前的繁榮時期相比。第二季度這種狀況比較明顯。美國二季度經濟以近四年來的最快速度擴張，但薪資增長較為溫和，占據約90%房市份額的二手房銷售也出現下降。

“至少在接下來六個月或許到一年的時間內，房價上漲會繼續快於收入，利率也會繼續升高，這意味著美國的住房負擔能力在下降或將繼續下降，從而導致經濟放緩，”BMO Capital Markets資深分析師Sal Guatieri稱。

“我們已經看到了美國樓市正在降溫的跡像。需求似乎在減弱，看起來已經處於停滯。不論是新房銷售還是二手房銷售，都呈現出低於去年水平的趨勢。”

截止明年年中，二手房年化銷量平均約為550萬戶左右。這略低於路透5月調查時得出的560萬戶左右。美國的二手房銷售量在2005年見頂，當時年化銷量平均超過700萬戶。

部分分析師還回答了一個額外問題，即妨礙房屋成交量反彈的最大障礙為何。其中大部分分析師選擇了預期中的美聯儲/FED升息，其次為獨棟房屋的供應不足和薪資增長的疲軟。

有幾位分析師還說，房價實在太高了。

庫存緊缺有所好轉

Zillow可售房源庫存同比變化

綠色：房價最貴的1/3房屋
紫色：房價居中的1/3房屋
深藍色：房價最低的1/3房屋
來源：Zillow

加州聖何塞在Zillow的可售房源庫存量開始回升

來源：Zillow

Zillow的庫存數據表明，與去年同期相比，7月份市場上的可售房源減少了3.9%。這是自2017年3月以來最小的庫存下降幅度。大都會區中，哥倫布和亞特蘭大的庫存同比降幅最大，分別為14.4%和14.2%。庫存增幅最大的，則是在過去一段時間內因供不應求而房價飆升的加州聖何塞和聖地亞哥，較去年7月，這兩地的庫存分別同比上升46.2%與36.3%。

加州聖何塞3臥的學區房，售價僅約¥559萬。居外物業編號：42643427 *點擊查看房源信息*

租賃市場也顯示出放緩的跡像

Zillow租金指數同比變化

來源：Zillow

7月，Zillow美國租金中位數同比上漲0.5%，至每月1440美元，低於去年同期1.6%的同比增幅。在35個大都會區中，有21個都會區的租金同比增幅低於去年同期。西雅圖、波特蘭和堪薩斯城的租金放緩最為顯著。西雅圖的租金同比上漲了0.3%，波特蘭的租金則同比下降了0.7%，堪薩斯城的租金下降了1%。

加州河濱市的租金同比漲幅最大，比去年同期高呼4.6%，至每月1898美元。緊隨其後的是薩克拉門托，同比上漲4.4%，至1842美元；拉斯維加斯的租金同比上漲3.2%，至1305美元。

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan
參考來源：Zillow，路透中文網

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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7月美國現房銷量下降四大區域房價上漲

全美房地產經紀人協會（NAR）發布的現房銷售數據顯示，今年7月美國房市銷售額比6月下降了0.7%，比去年下降了1.5%，下滑趨勢已持續四個月。7月美國現房銷售額僅為534萬（季節調整年率）。

7月，全美現房售價中位數約為27.1萬美元，相比去年增漲了4.5%，這一增長趨勢已持續77個月。

美國四大區域的房價與去年比都有增加。比之於2017年7約，美國東北部房價上升最為顯著，達到6.8%；西部房價上升了5.1%；南部位居其後，達到2.7%；中西部房價上升幅度最小，為2.5%。

圖一：美國全國、東北部、中西部、南部、西部現房售價

7月美國住房存量比6月下降了0.5%，可供出售的住房數量為192萬棟。相比2017年7月，存量水平沒有變化。以目前的銷售速度，現有存量水平需經過4.3個月才會有所變化。以目前的市場情況看，一棟住房從掛牌到簽訂合約需27天，相比一年前的30天有所減少。

圖二：美國住房存量月變化

自2018年6月起，四個區域裡有三個區域的現房銷售量都出現了下滑。其中東北部下滑最為顯著，達8.3%，中西部為1.6%，南部輕微下滑了0.4%。僅西部上升了4.4%。

美國四大區域的現房銷量相比去年都出現了下滑。西部下滑最為顯著，達4.0%，東南部下滑了1.5%，中西部下滑了0.8%，南部下滑幅度最小，為0.4%。南部的現房銷量在全國現房銷量中占比最大，達到41.9%，而東北部占比最小，僅為12.4%。

圖三：美國全國、東北部、中西部、南部、西部銷售占比

相比上個月，7月的獨戶住房銷量下降了0.2%，公寓銷售下降了4.8%。相比去年，獨戶住房銷售下降了1.2%，公寓銷售下降了3.3%。相比2017年7月，獨戶住房與公寓售價均有所上漲，前者上漲了4.6%，達到27.2萬美元，後者上漲了3.2%，達到24.8萬美元。

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來源：NAR
責編：Zoe Chan