美國人如何看待劉強東事件|居外專欄

劉強東事件迅速刷屏,由於昨日(美國時間2018年9月3日)是勞動節休假,股市沒開。今日(美國時間2018年9月4日)美股一開盤京東迅速下跌7%,市值蒸發32億美金,到剛才收盤企穩到29.97美元,跌幅達5.97%,而成交量急劇放大到4500多萬股,這樣大的量價齊跌給近年市場預期一直疲軟下行的該股又一沉重打擊。由於中美貿易戰的影響和京東第二季度業績:主要是收益增長放緩,市場份額萎縮,該股今年以來已經連續陰跌跌幅達24.43%。

關於京東的股票我們有時間再討論,今天我們要看的是京東CEO劉強東事件的始末及可能會有的後果。雖然網上有很多文章消費此事件的女性受害者(或者稱女性涉事者),在事情真相未明之前,出於保護隱私的尊重,我在這裡並不想討論她。該女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式調查報告沒有出來之前,以目前公開的信息,我們沒有辦法判斷。

不過根據明尼蘇達的法律,我們可以對此事預後有一個概念,希望能幫助有興趣短線投資該股或者純粹是對此事有興趣的朋友們。

這件事依目前披露的細節有這樣兩個可能性:

第一:劉強東涉及性侵。 在美國,性侵(sexual assault)的範圍非常廣,泛指一切種類與性相關且違反他人意志,對他人做出與性關於的行為,可能包括強制性性行為、強迫親吻、色狼的性騷擾、非禮、性虐待等,露體和窺淫在司法判斷上也可能被算是性侵犯。(因為美國時英美法系,又稱判例法,法律並不明文規定,所以我們這裡提司法判斷而不是法律條文,這跟中國的法律法律明文規定的才為罪大陸法系是很不同的,提及這一點有助於刨根問底的讀者更好地理解該案。)

就所有靠譜的西方主流官方媒體的報道的細節來看,有女性在高檔意大利餐廳哭泣跑出報警,劉隨後被逮捕,16小時後在無須保釋金的情況下保釋出去。

而網上流傳的細節則更有聲有色:流傳著明州留學生中的疑似求援(尋找法律援助或律師)信息,顯示可能女方報警性侵。該女生是在當晚吃飯劉強東坐在劉身邊那一桌唯一的一位女性。據傳她當晚被灌了大量紅酒等,網上還有餐廳賬單顯示當晚總共消費了32瓶紅酒等等。如果這些細節屬實,該女性被灌大量紅酒和假設可能會有的任何肢體接觸,都有可能涉及性騷擾或性侵。流傳的信息還包括安排行程的旅行社提供的高檔SUV的型號,司機種族和語言能力等,因為與案件關系不大,就不在這裡提及了。

這些細節如此真實,如果說是真的,相信很多中國人不會感到陌生。如果上述情況屬實,劉涉及性侵的可能性是極高的。當然,灌個酒,摸個手,拍個肩或者強吻一下,在中國很多人看來沒什麼大不了,如果這樣就被判定是性侵可能會讓中國吃瓜群眾眼珠子掉一地。

至於性侵的刑事和民事責任,依目前細節判定,刑事責任可能不會很大或者干脆沒有(雖然不會坐牢,給穿上囚服檢查等這麼一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都隨行在美國的情況下)。但是民事責任就難講了。如果沒有實錘(沒有證人願意出面作證或錄影等資料證明),很可能不會有什麼責任,因為英美法系的無罪推定(innocent before proven guilty)的主張,他會得以脫身。如果有證人證言或錄影等實錘,以劉的身家,民事責任要罰個200萬美元也是分分鐘。

還有一種可能性,是大家流傳的仙人跳。據傳談的價格是200美元,女涉案者一看是億萬富翁,價格瞬間飆升至200萬美元。一言不合,該女涉案者反目報警。據傳劉每天晨跑、釣魚、散步、游船等都有大批明大學生相隨,到哪兒都是呼朋引伴,風光一時。該女就是陪跑女生中的一員。是否有目的地接近劉某,已經因為這樣的大量隨行不能簡單地判斷了(所以需要警方的調查)。如果她真如傳聞是所謂的仙人跳,那麼劉某有沒有在飯桌上灌酒,灌多少酒,有沒有在沒有該女涉事人的同意或默許下進行肢體觸摸,已經不重要了。因為固然該女性會被控刑事犯罪,根據明尼蘇達賣淫買法條例條款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),劉也會因涉嫌買春(buying sex)而導致行為不當或輕罪(misdemeanor)。對於買春者,如果在公共場合犯案,會被處以最少1500美元的罰款(如果該犯屬於低收入人群,可以以社區服務代替。)如果在私人場合犯案,罰款最低為500美元。當然這麼點罰款相對於網傳的200萬的敲詐,對於劉是小意思。只不過他沒有料到該女這麼決絕地選擇了報警,以至於他受到了極大的羞辱以及今天32億美元的損失。

除了送監被關16小時,可能接受的例牌的搜身、問訊、換囚服、登記指紋、DNA信息等流程,還被拍攝入監照(mugshots),之所以是復數,其實是有正面和側面兩張,大多數媒體用的都是那張正面照。我出於尊重,就不放照片在這裡了。美國入監照是公共信息,警方可以隨時提供給媒體,如果最後劉被證明無罪,他可以要求警方網站免費撤下。如今的入監照已經不要舉名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。實際上劉在網絡輿情上也受到了極大的羞辱。在此不再贅言。

因為劉強東事件在美國(財經界)也是個大新聞,我先生也有跟我討論。他的第一反應跟大部分中國人不同。他說他覺得這是騙局。在美國很多名人被誣告性侵騷擾或強奸,因為他們不願意打官司大多選擇私下賠錢和解,其中最有名的有邁克爾•傑克遜,是真是假也眾說紛紜,他都選擇的是庭外和解。因為在很多國家性侵的界限很難界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他覺得警方一上來就逮捕給他穿囚服,很不公平,因為根據美國無罪推論的原則,他還是清白的,憑什麼給他穿囚服?萬一是有人陷害呢?可是因為美國有很多暴力犯罪,這次的報案案情居然發生在正在營業的非常高大上的餐廳(公開場合),大概美國警察第一感覺就是:好大的膽子,沒准有槍或暴力傾向。 所以馬上逮捕了他。

不僅在美國,在日本的很多成年男性也很小心。因為電車痴漢騷擾,很多日本成年男性在地鐵上都選擇雙手懸空掛在頭頂的拉手上,不給任何人有機會說事。我先生在日本就是嚴格遵守這一點:他說要是給人賴上,他一個外國人,日語又不溜,只會叫天天不應叫地地不靈。即使在美國,我們帶孩子去游泳的時候,如果有小女孩過來跟我們的女兒一起玩,我先生也是盡量躲遠,或者把雙手放在池邊人們可以看見的地方,盡量不觸碰到別的幼女的身體。這既是避免,也是君子之為吧。

所謂小心駛得萬年船,就是這個意思。

文章來自微信公眾號:“美國的那些事兒”,介紹美國的經濟、文化、生活、藝術等方方面面,歡迎關注。

 

蘭登灣地產在居外網上掛牌的一套加州橙縣5臥6衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)
蘭登灣地產居外網上掛牌的一套加州橙縣5臥6衛豪宅(點擊圖片查看房源信息)

由羅文經營的蘭登灣地產公司(Lantern Bay Realty)是加州橙縣南部最悠久、最大型、最成功的獨立經紀公司,擁有30多名專業房地產經紀人。公司見證了橙縣南部的巨大發展,但他們並沒有因此忘記鄰邦傳統友好價值。蘭登灣地產依靠高科技,高度注重客戶的個性化要求,對新興發展的房市了如指掌,為客戶提供住宅與商業房產的銷售、租賃、物業管理和投資咨詢服務。


責編:Zoe Chan

 

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紐約大學醫學院今秋起學費全免 中國留學生受惠幾多?

紐約大學醫學院(NYU School of Medicine)8月16日在年度“白袍典禮”(WhiteCoat Ceremony)宣布對從今年秋季新學期開始,對全學院學生和未來申請入讀的學生實行全額獎學金(Full-Tuition Scholarships)的政策猶如一聲驚雷,響徹美國乃至全球教育界。紐約大學醫學院由此成為美國第一所排名全美前十、為學生提供全額獎學金的醫學院。

根據紐約大學醫學院公布的信息,目前該學院有442名在讀學生,2018-2019新學年將有102名新生入讀。在實行全額獎學金之後,就讀和未來就讀該院三年和四年醫學博士(MD)的學生將獲得每學年5.5108萬元全額獎學金,為學生減輕經濟負擔。這一學費免費優惠政策不計學生的家庭經濟條件(即不以家庭最低收入是否到達貧困線作為參考標准)、成績、種族和背景,無論是紐約州內還是州外的學生,只要是美國公民、綠卡持有者、符合“童年抵美暫緩遣返計劃”(DACA)的人士、加拿大公民身份的學生就讀紐約大學醫學院均可享受全額獎學金。 

紐約大學醫學院曼哈頓校區

不過,這項政策並非完全大開“免費之門”,學生每學年仍需要承擔3450元的雜費(fees)、5064元的健康保險(Health Insurance)、1200元的書本費(Books and Supplies)、1.3360萬元的住宿和伙食費(Room and Board)、3600元的日用雜項(Miscellaneous expenses)等共計2.7108萬元的費用。

紐約大學醫學院招生及財務援助事務處副院長(Associate Dean of Admissions & Financial Aid)李維拉(Rafael Rivera)在回應僑報記者問詢時表示,紐約大學醫學院注重學生多元化,目前在讀的學生當中,有33%的學生均為亞裔。“全額獎學金僅為紐約大學醫學院為減輕學生經濟負擔的新政策,該政策不會左右學院未來錄取新生的審核標准之一。”李維拉說,從2018-2019新學年開始,學生即可享受全額獎學金。也就是說,學生的醫學院入讀申請不會因為學生本人是否申請全額獎學金而影響最終錄取結果。 

華裔學生在白袍典禮上合影(紐約大學醫學院提供)

根據美國醫學院協會(Association of American Medical Colleges,AAME)的數據顯示,按照醫學院專業劃分,2017年收入最高的5個醫學領域由高到低依次為:神經外科(Neurosurgery 、胸外科(Thoracic Surgery)、骨外科(Orthopaedic Surgery)、血管外科(Vascular Surgery)、整形外科(Plastic Surgery)。而收入最低的5個醫學領域由低到高依次為:兒科傳染疾病領域(Pediatric Infectious Disease)、兒科血液和腫瘤學(Pediatric Hematology and Oncology)、兒科內分泌(Pediatric Endocrinology)、兒科(Pediatric)和預防醫學(Preventive Medicine)。

李維拉指出,美國醫學院平均每學年的學費為5.5萬左右,將許多有志從事醫學的學生擋在門外,即便通過學貸入讀醫學院,學生不得不背負沉重的還貸壓力,甚至因此選擇就業前景更好和收入更高的醫學專業。紐約大學醫學院目前已經籌集4.5億元基金,以支持全額獎學金項目,為更多有志從醫的學生提供了機會,相信未來也將對平衡不同醫學專業學生數量起到積極的作用。

華裔學生參加8月16日的白袍典禮(紐約大學醫學院提供)

就讀紐約大學醫學院的華裔學生Amy表示,全額獎學金對於家庭經濟條件一般,但有志從醫的學生來說是一個好消息,但另一方面也可能會加劇申請學生之間競爭,導致錄取門檻越來越高。“紐約大學醫學院的GPA錄取平局分近年來達到了3.87至3.93,相比全美平均的3.55還要高出不少。”她說,隨著學費門檻降低,勢必就會吸引更多學生爭相申請,可能導致錄取標准水漲船高。

“和我這種沒有綠卡的人沒關系。”就讀北京大學醫學部的王同學表示,就他所知,沒有綠卡和公民身份申請就讀紐約大學醫學院的醫學博士課程的可能性幾乎為零,實行全額獎學金的政策雖然好,不過全美排名第三的紐約大學醫學院對於中國留學生來說還是太遙遠。他直言,紐約大學醫學院的醫學博士課程本來也不招收國際生,因此免學費跟無綠卡無國籍的普通中國留學生根本沒有關系。

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來源:僑報網
責編:Zoe Chan

居外研究:今年美國房價繼續強勢 明年增幅將放緩

根據Zillow最新公布的數據,今年7月美國房屋價值中位數同比攀升8%,達到21.8萬美元。但有跡像表明,在35個最大的都會區中,20個市場的房價增速開始放緩,表明購房者開始對房價持續快速上漲感到擔憂。在最火熱的4個市場:西雅圖、坦帕、薩克拉門托和俄勒岡州的波特蘭,當前的房價增速相較去年同期紛紛大幅放緩。

2017年6月,西雅圖房價同比漲幅達到14.8%,居全美首位。而12個月後,則僅以9.1%的房價同比增幅排在全美第12位。房價的走勢在一定程度上取決於可供出售的房屋數量,今年7月份,西雅圖市場上的房屋數量比去年同期增加了13.2%。在全國範圍內,可出售的房屋數量比一年前減少了3.9%,庫存降幅也有所緩和。

坦帕的房價同比增長放緩至10.6%,目前房價中位數為205900美元。薩克拉門托和波特蘭的房價同比增幅也都降至了5.7%(房價中位數分別為400800美元和391800美元)。

房價增幅將放緩

盡管目前全美房價8%的同比增幅高於2017年7月以來7.3%的年增長率,但與2018年早些時候的增幅相比略有下降。Zillow預測,到明年這個時候,房價速度將放緩至6.8%。

Zillow房屋價值指數同比變化

綠色:房價最貴的1/3房屋
淺藍色:房價居中的1/3房屋
深藍色:房價最低的1/3房屋
來源:Zillow

目前,大多數都會區的房價增速仍高於歷史水平,這意味著美國房市距離進入買方市場還有一定的距離。根據Zillow的統計,較便宜的住宅顯示出了更強勁的房價上漲勢頭:房價位於底部三分之一美國住宅房價同比上漲10.9%,而價格位於頂部三分之一的同比只上漲了4.9%。

根據8月17-29日對逾30位樓市專家和分析師的調查,路透社在2季度連續第六次上調對今年美國房價增幅的預估,預計房價增幅將繼續高出薪資漲幅與通脹水平一倍以上。

不過,專家們預計房價上漲的速度在2019年將明顯放緩。受訪者普遍認為,目前房價的上漲動力並不是來自強勁的交易活動,而更多是因為供應的短缺。

目前美國市場面臨的供給短缺,尤其是獨棟房屋,推動已然昂貴的房屋價格進一步上漲,讓許多潛在買家無法承受,與此同時,抵押貸款利率上升也開始給市場帶來壓力。

盡管美國房價已從十年前的跌勢中明顯反彈,但房市一直相對低迷,尤其是與上次金融危機前的繁榮時期相比。第二季度這種狀況比較明顯。美國二季度經濟以近四年來的最快速度擴張,但薪資增長較為溫和,占據約90%房市份額的二手房銷售也出現下降。

“至少在接下來六個月或許到一年的時間內,房價上漲會繼續快於收入,利率也會繼續升高,這意味著美國的住房負擔能力在下降或將繼續下降,從而導致經濟放緩,”BMO Capital Markets資深分析師Sal Guatieri稱。

“我們已經看到了美國樓市正在降溫的跡像。需求似乎在減弱,看起來已經處於停滯。不論是新房銷售還是二手房銷售,都呈現出低於去年水平的趨勢。”

截止明年年中,二手房年化銷量平均約為550萬戶左右。這略低於路透5月調查時得出的560萬戶左右。美國的二手房銷售量在2005年見頂,當時年化銷量平均超過700萬戶。

部分分析師還回答了一個額外問題,即妨礙房屋成交量反彈的最大障礙為何。其中大部分分析師選擇了預期中的美聯儲/FED升息,其次為獨棟房屋的供應不足和薪資增長的疲軟。

有幾位分析師還說,房價實在太高了。

庫存緊缺有所好轉

Zillow可售房源庫存同比變化

綠色:房價最貴的1/3房屋
紫色:房價居中的1/3房屋
深藍色:房價最低的1/3房屋
來源:Zillow

加州聖何塞在Zillow的可售房源庫存量開始回升

來源:Zillow

Zillow的庫存數據表明,與去年同期相比,7月份市場上的可售房源減少了3.9%。這是自2017年3月以來最小的庫存下降幅度。大都會區中,哥倫布和亞特蘭大的庫存同比降幅最大,分別為14.4%和14.2%。庫存增幅最大的,則是在過去一段時間內因供不應求而房價飆升的加州聖何塞和聖地亞哥,較去年7月,這兩地的庫存分別同比上升46.2%與36.3%。

加州聖何塞3臥的學區房,售價僅約¥559萬。居外物業編號:42643427 點擊查看房源信息

租賃市場也顯示出放緩的跡像

Zillow租金指數同比變化

來源:Zillow

7月,Zillow美國租金中位數同比上漲0.5%,至每月1440美元,低於去年同期1.6%的同比增幅。在35個大都會區中,有21個都會區的租金同比增幅低於去年同期。西雅圖、波特蘭和堪薩斯城的租金放緩最為顯著。西雅圖的租金同比上漲了0.3%,波特蘭的租金則同比下降了0.7%,堪薩斯城的租金下降了1%。

加州河濱市的租金同比漲幅最大,比去年同期高呼4.6%,至每月1898美元。緊隨其後的是薩克拉門托,同比上漲4.4%,至1842美元;拉斯維加斯的租金同比上漲3.2%,至1305美元。


文:Adam Yang
責編:Zoe Chan
參考來源:Zillow,路透中文網

 

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7月美國現房銷量下降 四大區域房價上漲

全美房地產經紀人協會(NAR)發布的現房銷售數據顯示,今年7月美國房市銷售額比6月下降了0.7%,比去年下降了1.5%,下滑趨勢已持續四個月。7月美國現房銷售額僅為534萬(季節調整年率)。

7月,全美現房售價中位數約為27.1萬美元,相比去年增漲了4.5%,這一增長趨勢已持續77個月。

美國四大區域的房價與去年比都有增加。比之於2017年7約,美國東北部房價上升最為顯著,達到6.8%;西部房價上升了5.1%;南部位居其後,達到2.7%;中西部房價上升幅度最小,為2.5%。

圖一:美國全國、東北部、中西部、南部、西部現房售價

來源:NAR

7月美國住房存量比6月下降了0.5%,可供出售的住房數量為192萬棟。相比2017年7月,存量水平沒有變化。以目前的銷售速度,現有存量水平需經過4.3個月才會有所變化。以目前的市場情況看,一棟住房從掛牌到簽訂合約需27天,相比一年前的30天有所減少。

圖二:美國住房存量月變化

來源:NAR

自2018年6月起,四個區域裡有三個區域的現房銷售量都出現了下滑。其中東北部下滑最為顯著,達8.3%,中西部為1.6%,南部輕微下滑了0.4%。僅西部上升了4.4%。

美國四大區域的現房銷量相比去年都出現了下滑。西部下滑最為顯著,達4.0%,東南部下滑了1.5%,中西部下滑了0.8%,南部下滑幅度最小,為0.4%。南部的現房銷量在全國現房銷量中占比最大,達到41.9%,而東北部占比最小,僅為12.4%。

圖三:美國全國、東北部、中西部、南部、西部銷售占比

來源:NAR

相比上個月,7月的獨戶住房銷量下降了0.2%,公寓銷售下降了4.8%。相比去年,獨戶住房銷售下降了1.2%,公寓銷售下降了3.3%。相比2017年7月,獨戶住房與公寓售價均有所上漲,前者上漲了4.6%,達到27.2萬美元,後者上漲了3.2%,達到24.8萬美元。


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來源:NAR
責編:Zoe Chan

居外說第四期精彩回顧:去美國留學,一定要買學區房嗎?

美國學校大致上可分為私立學校和公立學校。擁有美國合法居住身份的家庭都可將孩子送往所住學區內的公立幼兒園,小學以及中學,享受免費教育。 美國公立學校的教育資金主要來自該學區內居民繳納的房地產稅,用來修繕校舍、改善教學硬件、聘請老師、提供校車接送等等。壹個學區內的房價如果比較高,所繳納的房地產稅也就會增加,學校可調動的資金就比較多,則學校的硬軟件實力都有機會得到提高。而好學校則吸引著更多的家長來前來夠買“學區房”,從而進壹步推動房價上漲。這就是美國“學區房”的生態。

出國留學、海歸就業創業有哪些新趨勢?

智聯招聘與全球化智庫8月19日聯合發布《2018年中國海歸就業創業調查報告》顯示,留學低齡化趨勢明顯,海歸成人才大戰爭奪對像,95%可在歸國後半年內找到工作。該報告以“90後”為主的新生代海歸群體在留學前後的發展變化和就業、創業情況,並對海歸對於留學與回國的選擇、留學安全的認知等熱點話題進行了調查。

1. 留學低齡化更加明顯

教育部數據顯示,2017年我國留學人員回國人數達到48.09萬人,其中獲得碩博學歷及博士後出站人員22.74萬。

留學低齡化趨勢更加明顯。與2017年調查結果相比,2018年高中階段出國留學的比例提高了9個百分點,本科和研究生階段則分別降低了4個和7個百分點。從首次出國前所處教育階段分布來看,海歸群體中本科學歷出國留學的占比最高,達到51.54%,其次是高中和碩士研究生階段,占比分別為29.79%和12.12%。

2. 90後成為海歸主體

《2018中國海歸就業創業調查報告》通過2190份的有效問卷調查顯示,新生代的海歸群體出生年代集中在1985~1995年之間,其中,(1990~1995年)90後成為海歸主體,占比高達55%,實際年齡在23~28歲之間。

歐美同學會副會長、全球化智庫主任王輝耀表示,每年有六十多萬留學生出去,有五十多萬留學生回來,現在回來的90後,甚至95後,呈增長的態勢。這既反映了留學潮,也反映了海歸潮。中國留學生的這種“大進大出”,形成中國獨特的人才環流現像。

3. 出國讀本科的人越來越多

從海歸群體獲得的學位、學歷看,碩士學位最多,占比達56%,其次是學士學位,占比38%,博士學位、專科和其他占比都在2%左右。

與去年相比,碩士學位占比下降了6個百分點,學士學位占比上升了7個百分點,出國讀取本科的留學生越來越多。

4. 英美仍為主要留學目的國

從最近一次留學國家/地區分布占比情況看,去英國和美國留學的人最多,占比分別為19%和18%。其中,女性更青睞英國,占比高達22%,其次是美國;而男性恰恰相反,21%的男性選擇美國。

在最近一次留學中的主修科目中,經濟學與商學類占比最高,達到43%。因此,金融業超過信息傳輸、軟件和信息技術服務業,再次成為海歸就業中最主要的行業領域。

5. 國內就業前景吸引留學生回國

曾經有些海歸因為在國內找不到工作,被稱為“海待”。今年的《中國海歸就業創業調查報告》顯示,95%的海歸都能在歸國後的半年內找到工作,而國內的就業前景也更加吸引留學生們回國工作。

在出國留學的主要原因中,76%的海歸是為了“體驗他國文化、生活,豐富個人閱歷”,而“計劃未來在國外發展”的比例相對較低。所以,回國後,61%的海歸選擇回到自己的家鄉發展,並未發生地理遷移。而遷移的人群中,有13%的海歸遷往北京,8%的海歸遷往上海,7%的海歸遷往廣東。

《2018年中國海歸就業創業調查報告》顯示,從就業狀態看,72%的海歸已就業,16%的海歸正在找工作,5%的海歸正在創業。但是總的說來,95%的海歸都能在歸國以後的半年內找到工作。其中,1個月以內找到工作的占比42%。而需要6個月及以上才能找到工作的占比僅為5%,海歸找不到工作而待業的情況越來越少。


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來源:新華社

責編:Zoe Chan

美國資深教育顧問周依琰老師揭秘當地私立學校與學區房

私校和公校的選擇 美國人怎麼看?

美國雖然是個很年輕的國家,但它也有它的游戲規則和傳統。藍血家庭幾代沿習傳統,甚至進入同一所私立名校學習。一般美國中產階級的人比較實際的,會考慮選擇入住公立學校比較好的區域,這樣孩子也可以接受很好的教育。如若從成績來看,麻省有些公立學校可能更勝於私立學校。除了從自身的收入以及經濟條件的角度出發,美國家長還會更深入地從孩子自身的情況作出選擇。【閱讀原文

 

紐約公寓樓資本化率開始上升

投資者已經不像以前那樣樂意付高價來購買紐約的公寓樓了。曼哈頓96街南側的公寓資產價格相對於租金收入略有下降,而城市其他區域的公寓價格也失去了上漲的勢頭。

城市裡的公寓樓依然有買主——相比去年同期,投資者今年上半年花費了更多的錢來購買公寓。而數筆金額龐大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合資企業以1.55億美元收購布魯克林的小星城(Starrett City)的那筆交易,正在推高銷售額。隨著利率上升,投資者已變得越來越謹慎。

紐約一家調查公司Real Capital Analytics(RCA)的高級副總裁Jim Costello說道:“沒有人願意支付最高的價格。” 

紐約公寓的價格失去了上漲的勢頭

資本化率上升

在曼哈頓大部分地區,投資者為房地產支付的價格的上漲速度已經跟不上房租上漲的速度了。紐約一家商業房地產服務公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈頓96街南側每套公寓的平均價格為79.8萬美元(約549萬元人民幣)。相比去年70.9萬美元(約488萬元人民幣)的水平,公寓的平均價格有所提升。

然而,根據Ariel Property Advisors的統計結果,2018上半年,公寓樓的平均資本化率已從去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率環境使得人們對資本化率的預期變得更高,從而對物業定價造成了一定的壓力,”Ariel的總裁兼創始人Shimon Shkury說道。

市政府官員也開始向城市物業租賃法規的執行和監督投入了更多精力。這可能會打消潛在買家在租金管制建築中提高租金的念頭。

從總體上看,相對於曼哈頓的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常緩慢。RCA提供的曼哈頓公寓物業數據顯示,2018年第二季度,投資者承擔的資本化率為3.6%。相比一年以前,這項指標略有下降(去年為3.7%)。

紐約外圍區域物業第二季度的資本化率稍有變化,現已跌至4.4%(去年同期為4.6%)。

大額交易推高投資金額

2018年上半年,紐約市的公寓銷量有三分之一來自6筆交易,這6筆交易的交易額都超過了1億美元。這些交易的總額為19.1億美元。相較之下,去年同期只有一筆交易的銷售總額超過1億美元。

根據RCA的數據,2018上半年,投資者共花費了28億美元來購置曼哈頓的公寓,相比去年的16億美元出現了大幅上漲。但與2015和2016年上半年投資者所花費的40億美元相比,這個數字算不上十分可觀。

Costello說:“業主可能覺得自己的公寓樓還能以過往的價格出售,或者認為自己還能獲得融資……他們沒有積極行動的動力。”

投資者一反常態,開始花費更多錢在曼哈頓外行政區外購買公寓樓。2018年上半年,他們花費31億美元在布魯克林區、皇後區、斯塔滕島和布朗克斯購買公寓,而去年這些地區只售出了價值為20億美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,這個數字分別為33億和35億美元,依然高於目前的水平。

布魯克林區小星城出售

交易額占今年房地產交易總額(截至目前)將近三分之一的一筆大交易產生於外行政區。Brooksville和Rockpoint斥巨資購買了小星城,一個位於布魯克林,面積遼闊,包含5881套公寓的經濟適用型住宅建築群。

自1974年以來,賣家Starrett City Associates一直擁有著這一片高大的棕褐色公寓樓。許多公寓的陽台都可以觀賞到牙買加灣附近的景色。賣家還包括美國總統唐納德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

這筆交易還包含一個附帶條件:在未來幾十年內,把公寓的價格維持在低收入的紐約居民可以負擔的水平。小星城就第8節租金補貼簽訂的聯邦合同將持續到2049年,並於2054年正式參與紐約州的Mitchell Lama計劃,該計劃專為中等收入家庭提供經濟實惠的租賃和合作住房。

布魯克林小星城(Starrett City)的一套經濟型公寓正在居外網上出售。公寓位於二樓,包括社區停車區的停車位、2間大臥室、一間用餐廚房、一間起居室/餐廳組合、兩間完整的浴室和一個陽台。房價僅為30.8萬美元(約¥205萬)。
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來源:National Real Estate Investor
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

中國人引領赴美購房潮 新興中產階級成為主力軍

作者:《中國投資參考》中國區研究和運營經理 蘇婭

華盛頓早上6點,很多人仍然在熟睡,本地新聞還在播著提醒大家注意商品的標簽。因為貿易戰的原因,很多來自中國的東西可能要漲價了,但這絲毫不影響Eric在大陸的客戶。

Eric Chen是美東最大的房地產公司榮富地產的亞太區總監,每天早上這個時間他已經開始打開微信,熟練地和客戶溝通了。他的微信好友已經快接近上限,其中大部分都是他在中國的客戶和合作伙伴。按照客戶不同的購房需求,Eric將他們分成不同的群組,如學生、投資、自住等,他會在全美各地為客戶尋找合適的房產。來自台灣的Eric會用略帶台灣腔的國語,通過微信語音解答客戶的疑問,通過微信視頻、圖片等向遠在大陸的客戶展示房源信息。由於中國赴美購房熱的持續火爆,像Eric這樣有語言優勢並且熟知美國市場的中介越來越受歡迎。

“來自大陸的客戶已經是我們最大的客戶群,市場上會中文的地產中介都供不應求。連不會中文的經紀人也開始學著用微信和客戶溝通。”Eric說。

2017年,中國人在美購房數量同比上升38.9%,購房平均單價降低16.5%,均價78萬美金,中產成為主力。

中檔房源購買是主流

根據Zillow數據顯示,2017年中國人在海外購房排名前10位的目標國家分別是——美國、澳大利亞、泰國、加拿大、英國、新西蘭、德國、日本、馬來西亞與西班牙。憑借著教育和經濟的優勢,美國成為了中國消費者投資和教育買房目的地首選。據全美房地產經紀人協會(NAR)統計*,2016年中國買家在美國住宅房地產上投資額已達317億美元,相比於2015年的273億美元增長了16%,而這一數字在2012年僅為120億美元。其中來自中國購房者的購買均價為78.1萬美金(約532.4萬元人民幣),位列第一。盡管總價仍是最高,與2016年相比,中國購房者購買的數量上升了38.9%,平均單價卻降低16.5%,大量的中檔房屋的購買拉低了平均單價。

蓬勃的新興中產階級成為了這一輪購房的主力軍。居外網(Juwai.com)的《中國人美國置業焦點》調研報告顯示,中國買家的在美國買房的平均預算在39.9萬美元,約合人民幣268萬元。這個價位在北京市東城區僅可購買26平方米,在奧蘭多卻可以購買一個近300平方米的別墅。隨著中國最近三四線城市房價的飛漲,美國奧蘭多的這個房價甚至已經低於一些東南沿海的三線城市。從購買者所在城市的分布來看,2016年,除了北京上海和廣東,來自其他省市的消費者占到整體消費者的47.8%,而到了2017年,這個數字上升到54.1%。

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“我們的數據顯示,這兩年中產階級赴美購房增長十分迅速,主要是受到移民和投資的驅動。鑒於美國的投資回報率並不高,大部分投資美國房產的客戶主要是處於資產保值的需求而非著眼於投資回報率。”一家海外地產公司的負責人劉震告訴FT中文網。

豪宅購買增幅減小

來自傳統美國豪宅購買地紐約和洛杉磯的數據都顯示,超過300萬美金(約2,045萬元人民幣)的豪宅銷售放緩,中國買家的比例盡管仍有所上升,但是增速卻大大放緩。居外網的數據顯示,在美國購買300萬美元及以上豪宅的中國大陸買家占2018年全球買家的4.8%,比2017年增長了1.5個百分點。劉震認為豪宅銷售增速會進一步放緩,“海外購房從2010年開始快速增長,當時主要是作為超高淨值人群分散投資風險的方式,在2015年左右達到頂峰,目前已經出現了放緩的趨勢。“居外網董事CEO羅雪欣則認為,目前購買豪宅的中國買家多以自住為主,投資目的占少數:“目前來看,300萬美元以上房產的買家更多是用來自住,其比例高達83%。”仲量聯行國際部負責人劉藝淇認為,中國的高端房產購買者在購買房產時會注重周邊的標志建築,房屋所在位置以及周邊的環境。

以傳統豪宅聚集區紐約為例,來自優投房的數據顯示,300萬美元以上的豪宅在今年的前兩個季度市場份額由2017年的18%降低至16%,但是華人購買300萬美金以上房產的比例卻從6.57%上升至8.12%。其中尤以毗鄰中央公園,與新澤西隔河相望的上西區的均價最高,成交量增長最快。這是因為去年有大量的新盤入市,將本地區的房屋均價推高了10個百分點,從550萬美元漲到600萬美元。與傳統的歐美消費者不同,華人對於購買新房是非常有興趣的。

不過去年豪宅增速最快的要數坐落在西海岸的西雅圖。居外網的數據顯示,去年西雅圖是去年中國消費者買房成交量最高的美國城市。2016年,加拿大對去溫哥華買房的外國投資者開始征收15%的房地產購置稅,這使得大量的投資者轉而投向風景優美,教育和就業資源較好的西雅圖。當地媒體的報道顯示,來自中國的房地產商也紛紛來到西雅圖淘金。去年,來自北京的拓宏集團在西雅圖的高端地產一期公寓項目已經封頂。項目的負責人說,這個位於貝爾維尤地區核心的地產混合式公寓項目預計將有約一半的公寓賣給來自中國的買家,而拓宏集團也會聯合其他的中國房地產商繼續共同開發西雅圖。在西雅圖靠近湖區的地塊,房屋的均價在一年內增長了40%。“對於中國富人來說,1,000萬美金(約6,817萬元人民幣)的房子可以看到優美的湖景,享受到良好的教育資源,而且這個價格對於他們所在的城市,比如北京、深圳來說並不是那麼不可接受。”一位當地的房地產中介評價說,“我的客戶非常喜歡這裡,認為價格十分劃算。”

西雅圖市中心高科技高層公寓建築,1、2和3臥室單位和天空閣樓從90萬美元以下到300多萬美元。提供禮賓服務、共同工作空間、健身中心、狗跑/休息室、空中酒吧、空中俱樂部等。預計在2019年中期入伙。
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關於中美貿易戰對於赴美購房的影響,盡管美國的媒體認為由於美國對來自中國的建築材料如鋁、鋼鐵等加收關稅會導致建築成本上升,房屋入市速度變慢,從而使房屋銷售放緩。Eric卻相對樂觀:“中低價位的赴美購房受到貿易戰的影響有限,出於投資或者移民需求的房產購買可能會下降。鑒於目前主流成交基本以100萬美金以下的房源居多,而且很多來自教育和移民的需求,受到政策的影響不是很大。”

劉震則認為對於超高淨值人士來說,如果現金流允許的情況下,很多人可能會增加對於美國房產的購買,達到財產保值的目的。“對於很多超高淨值人群來說,貿易戰可能會影響他們的現金流從而影響他們的購買決策;但是如果有充足的現金流,考慮到美元的堅挺,可能他們會選擇加大對美國的投資,只是方向由購買豪宅轉換為商業住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注:該報告裡大部分的華人指的是在美國居住的華裔,純粹中國投資者為少數。

 

來源:FT中文網
責編:Zoe Chan

美國留學費用 美國學區房是否值得投資?

美國學校大致上可分為私立學校和公立學校。擁有美國合法居住身份的家庭都可將孩子送往所住學區內的公立幼兒園,小學以及中學,享受免費教育。 美國公立學校的教育資金主要來自該學區內居民繳納的房地產稅,用來修繕校舍、改善教學硬件、聘請老師、提供校車接送等等。壹個學區內的房價如果比較高,所繳納的房地產稅也就會增加,學校可調動的資金就比較多,則學校的硬軟件實力都有機會得到提高。而好學校則吸引著更多的家長來前來夠買“學區房”,從而進壹步推動房價上漲。這就是美國“學區房”的生態。