美国司法部审核移民法官工作 移民审查有望提速 | 美国

编者按:2017年圣诞节,美国司法部向移民法官发布新的指导方针,移除及修改了部分用以保护非法入境美国的孩童在面临司法程序的指引。美国移民法官协会(National Association of Immigration Judges)的发言人Dana Marks表示,对于移民法官来说,新方针所呈现的整体态度非常令人沮丧且担忧。Marks表说道:”这感觉像是移民法庭正被降级为移民执法单位,而不是中立的仲裁者。”

2018年初,美国司法部为了进一步实施这份行政命令,也同时从政府的内部出发,开始审查各移民法官的判案程序和技术,用于找到在未来可以有效提升工作效率的办法。移民法官又被要求要进行绩效评估,从移民政策到移民人事的变动,美国对于移民新政看来是势在必行。

2018年1月1日,San Diego Union Tribune —— 根据美国司法部长Jeff Sessions近日发布文书,美国司法部决定提高对移民法官的绩效评估,衡量他们对于移民提案裁判的公正性。

美国移民法官协会发言人Dana Leigh Marks表示,他们正在与美国司法部门讨论绩效评估的具体事宜。不同于一般法官属于独立部门,移民法官是由司法部部长直接指派,移民法庭也隶属在司法院之下。

司法部门认为制定相关的绩效指标,将有助于减少积压的案件,到目前为止,移民法庭积压待处理的案件达到了65万件,但移民法官们则担心所谓的绩效指标会影响正常的案件处理程序。

“自特朗普执政以来,移民法官协会与司法部分共同努力,取得了很多的成就,但是我们希望在这个成功的基础上更高效的完成工作 – 终止我们移民体系中存在的非法行为”,根据2017年12月5日议会的内容。

案件积压的问题其实一直都存在,这几年,移民法官和律师的需求一直在增加,特朗普执政之后,已经增加了50名法官。根据议会内容,在未来六个月内还要再雇用60名法官。

尽管移民法官欢迎更多的同僚加入,但同时也担心司法部门制定的绩效指标会影响法官做出公正的裁决。

移民法官协会会长兼旧金山移民法官Marks表示:“我们现在是骑虎难下了。

在之前与移民协会的商榷中,司法部门明确表示不会去量化法官的绩效,而是使用定性指标来评估法官们的绩效。 Marks表示,这是在2017年夏天的时候就已经谈妥的事情。

Markis说:“美国移民法官协会(National Association of Immigration Judges)认为,任何通过量化或者以时间衡量法官绩效的评估系统都是与公平公正的法官职责相悖的。 “议会最后的文件让很多法官感到非常痛心。表面上是重新制定绩效,实际上是把所有的责任都任归咎于法官,就好像我们的工作没有效率,这是不正确的。”

根据移民审查执行办公室发布的2016年财政报告,圣地亚哥负责审理移民案件的3家法院总共有8名法官,平均每人要负责处理380起案件。

同一年,圣地亚哥这三家法院又收到6,185件新的案件,即每位法官要处理约773起案件。

根据来自移民评估执行办公室最新的数据,截至2017年10月底,这三家法院有8655件案件没有来得及处理。今年移民法官的人数增加到了13人。

由于2017财年的数据还没有公布,移民评估办公室表示无法提供法官完成的平均案件数。

Marks表示,各种情况都可能影响一个案件的处理时间,包括在其他联邦机构或相关的州法院案件中处理时间。

“你可以抱有希望地说,所有的案例都可以在最后一次听证会完成,但是如果这个人在那天住院,会发生什么情况呢? 或者,如果律师在通往法庭途中发生车祸呢? Marks说,这些并不罕见,这就和我们处理的案件一样,随时会发生不可预测的情况。 “如果在事件发生前一个星期在本国发生政策变化,怎么办? 律师需要准备更多文件来解释事件如何影响个人的情况,这些都是需要考虑进去的。

每个案件收集的证据需要的时间也大不相同,即使有些案件看上去可能很相似。

对于不同国家的移民案件,需要做的最多的是对个人信息的审核。 虽然一些国家能够通过递交的文件审核,但是有些国家,比如索马里就比较难以核实,因为索马里政府多年来一直无法发布正确的文件,必须有确实的证人证明他们的身份。

律师有时会引入专家为本国的政治或社会状况作证。 有些案例要求家人,朋友和小区成员提供关于此人的诚信证明。

此外,Marks表示,说清楚每个案件的法律程序,可以缩短执行时间,和减少因执行产生的经济成本。

 

作者:Kate Morrissey

来源:San Diego Union Tribune

编译:Lisa Zhu

 

在美国想买第二套房 小心新税法设限多 | 美国

美国《世界日报》刊文称,如果你在美国打算买第二栋房子,可能要重新考虑,因为刚通过的税改法案一旦实施,拥有第二栋房子的扣减在2018年将改变。

税改把可扣减利息的房贷,从100万元(美元,下同)降至75万元,这项限制适用于所有房子。但是于今年12月15日以前购买的房子,可扣减利息的贷款仍为100万元。

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在美国想买第二套房 小心新税法设限多 | 美国
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税务专家史特芬 (Tim Steffen)指出,若你已有75万元房贷,打算明年买第二栋房子,你将不能扣减新房贷的利息。若你的房贷较少,例如是60万元,多达15万元的新房贷可扣减利息。

另一项税改,是目前和新房屋净值贷款的利息扣减被除去。史特芬说,这项扣减完全取消。

房地产网站Zillow显示,根据目前的税法,44%的房子值得让屋主以逐项列举的方式,申报房贷利息扣减。但是新税法实施后,值得用这项扣减的房子预测将减至14.4%,最大的原因是标准扣除额几乎提高一倍。
 
购屋者也应注意,新法可能在一些房市导致房价下滑。会计师韩纳尼(Eric Hananel)认为,第二房屋市场将受更大影响,他劝告有意买第二栋房子的人,先观察新法如何影响市场。
 
Zillow指出,房价最可能改变的市场,是居民最可能申报房贷利息扣减的地区。效应最明显的地区将是昂贵的海岸房市,其他多数市场则维持稳定。
 
Zillow列出第一年房贷利息高到应申报利息扣减的十大郡县:纽约州纽约郡;加州旧金山县;加州圣马刁县;加州圣塔克拉拉县;加州马连县;纽约州国王郡;纽约州皇后郡;加州阿拉米达县;纽约州威彻斯特郡和夏威夷州茂宜郡。
 
 
来源:中国新闻网
 
责任编辑:Shelly Du
 

2018年,投资移民行业拒绝“黑天鹅”

2018.1.3 Investment Migration Insider ——在过去的十五年里,如果不是更长的话,就供需关系的角度来讲,投资居留和投资移民行业是一直在发展的。尽管有意申请投资移民项目的申请者每年以数千人的速度增加,但是服务这些高净值人群的公司发展速度更快;尽管十年前,仅仅只有屈指可数的公司移民专营投资移民(中国以外),但是现在数量超过了400家。

实际上,由于没有准入门槛,市场参与者如雨后春笋一般冒出来成为了可能:截至目前,我们已经能够抵挡政策突变,投资移民行业也没有执业要求,这意味着任何知道如何办理移民的人(比你想到的还少)都可以自诩为公民身份专家。

由于需求的不断增加以及服务提供商和客户之间的信息不对称,本来不是特别擅长此业务的公司都在市场中存活了下来,近年来甚至还过得不错。

但是投资移民行业对行业周期性下降并不是免疫的,某个时间点会出现市场收缩,导致优胜劣汰,通过淘汰出操作不专业,不完善,不够效率市场参与者,但是市场蛋糕越做越大,甚至最差劲的,存活下来的市场参与者都能分得一杯羹。

经常被引用的数据显示,十家公司中有九家公司都在两年内倒闭。我们这个行业比例还没有这么高,因为需求在爆炸性增长,遵守法律的成本可以忽略不计,但是这样的情况可能会突然变化,不会有任何警告。等退潮了,就知道谁在裸泳了,让我们拭目以待。

可能导致投资移民行业灭绝性的黑天鹅事件

加勒比国家,以及瓦努阿图失去免签申根的福利。欧盟突然哪一天宣布,基于数月的调查结果,“税务不合作国家”被认为有安全风险,再也不能享有免签入境申根的签证便利,这一点不是不可能。

加勒比国家的价格战继续打下去。如果一个加勒比国家的投资入籍计划售价仅仅为5万美元,那么利润率太低了,以至于跑量很大的公司才能挣到钱。

欧盟黄金签证项目关闭。房价上涨,选民要求关闭黄金签证计划,或者欧盟/国际货币基金组织/世界银行给金砖四国提供一揽子救助计划,前提是金砖四国停止它们的投资居留计划。

欧盟破产,解散,申根条约不复存在。

公司接受政府监管。美国欧盟,以及经济合作与发展组织都同意对投资移民公司执行统一的申报和牌照要求,就像它们今天强制要求金融机构一样。

EB-5项目结束。美国国会面临着3万中国籍申请人的申请积压,决定效仿加拿大的做法,暂停项目,让市场等待后续通知。

投资入籍成为非法。投资入籍计划的参与者被证明是恐怖主义资助人,给了那些强势政府梦寐以求的借口,以及它们急需的民意支持,从而关闭投资入籍计划。

中国宣布双重国籍非法。还没有立法这样做,但是最糟糕的情况是一旦中国发现你拥有第二国国籍,你就被剥夺中国国籍了。如果中国开始起诉和监禁违法者,如何是好?

单独地审视每种可能性,发生的可能性都不大,但是发生其中一件确实是很有可能的。一家公司保护自己不受灭绝性事件的影响的唯一办法就是扩展收入来源的多样化,也就是强制实施水平方向(不仅仅做欧洲,和加勒比,也做北美,亚洲,以及大洋洲的项目)以及垂直方向(提供移民的附属或者相关服务)的多样化。

不算中国,也不算四大审计公司—这些公司的投资移民业务只占它们总业务的很小一部分—可能只有6到8家公司(Henley & Partners, Arton Capital, Fragomen, 和Harvey Law Group,仅仅举几个例子)有能力抵御行业范围的黑天鹅事件。

数百万年的时间里,恐龙都是横行于地球,站在食物链的顶端。然而,它们却不知道一场灾难性事件正向它们袭来(行星的可能性最大),即将把它们消灭在新生代。尽管恐龙的灭绝很突然,很血腥,但是给其它复杂的生物体腾出了崛起的空间,比如绿海龟。

投资移民行业也有行星向自己袭来。什么时候,在哪个地方发生,没人知道。

当最终审判日来临的时候,不要让你的公司成为恐龙,当一只绿海龟吧。

来源:Investment Migration Insider

编译:Lisa Zhu

充满变数的国际学生移民政策:2018海外留学如何选择?

编者按:在逆全球化和国际难民等问题的影响下,留学生作为国际移民群体的重要一支,全球留学情况也发生了新的变化。2017年,各国颁布的移民新政,对于留学移民者和持有工签即将申请移民的人群产生了很大的影响,2018年,想要移民留学生,要怎么做呢?针对这个话题,我们特别编译了Sadish Dhakal在The Wire发表的相关文章,以供读者参加。

上图:入境美国的国际学生必须持有F-1签证

2018年1月1日  The Wire —— 尽管国际学生生源增加了东道国的经济,但针对学生签证的移民政策仍不断收紧。

在去往德国慕尼黑的飞机上,一位来自尼泊尔的二十一岁学生Sonam Tamang碰巧坐在我的旁边。 她告诉我,她准备前往德国慕尼黑学习护理。 “毕业后,你打算留在德国还是回尼泊尔?”我问道。 “到时候再说吧,”她无奈的答道。 由于我正在进行一项关于留学生的调研,于是,试探性的问道:“听说,有很多人选择留在那里?” 她若有所思地回到道,“当然,很多人出国深造,都是抱着留下来的心思的”。 在这一路上,我们又聊了很多。

和Sonam一样,许多留学生都拿到了国外大学的录取通知书,希望能够留在国外发展。 根据联合国教科文组织(UNESCO)统计,2016年,尼泊尔有39,000多名学生到国外接受高等教育,印度超过25.5万人,中国超过80.1万人。 美国是留学生首选的国家。 据“时代”(TIME)杂志报导,在2015-2016学年,在美国学习的国际学生达100多万人。 大约三分之一的学生来自中国。 印度,沙特阿拉伯和韩国分别排在第二,第三和第四位。

美国申请高等教育的外国学生必须要持有F-1签证(也就是我们所说的学生签证)进入美国。 为了获得F-1学生签证,申请人必须证明自己的诚信。

他们需要从美国的语言学校机构出示的身份证明(一份名为I-20的文件), I-20是由美国政府承认的语言学校签发给国外的申请者用以证明其合法学生身份的文件。(在9/11之后为了跟踪国际学生而建立的系统)。 申请人还必须有足够的资金来支付学习期间的生活和教育费用,并且承诺完成学业后离开美国。 换句话说,学生签证并不助于想移民的留学生。

根据美国公民和移民服务局the United States Citizenship and Immigration Service(USCIS)的规定,持F1学生签证的留学生可在校内自由合法的打工,不需申办特别许可;在学期中的每周工作时间一般限制在20小时;在节假日和假期时可全职工作(可达40小时/周)。由于在学校工作的机会是有限制的,即使在校内打工,这份工作都不能作为经济来源,而且这个工作不能与学业有关,同时在第一个学年不允许打工。在校内工作之前,一般学校都要求得到USCIS允许。

此外,美国的公司还会发放给外国留学生实习签证,相比较非移民工作签证 H-1B,这种签证办理的手续很简单。

美国每年只发放8.5万个工作签证给外国人。如果申请者没有获得工作签证,任何公司都不能雇佣他们。不过,实习签证的数量没有限制。国际学生完成学业只需要满足一些基本要求即可成为实习生。尽管实习生的工作年限比工作签证的工作年限要少,但是这并不影响他们为美国经济提供了帮助。

实习模糊了学生和员工之间的界限。可是,这个和美国政府的关于“留学生学成之后必须回国”的规定相悖。一方面,美国允许持有学生签证的留学生在美国实习。 另一方面,美国大使馆又要求学生签证持有人在完成学业后要回国。

维基解密(WikiLeaks)将美国驻各国领事馆之间的文件公布之后,人们开始质疑美国领事馆是否有效评估了这些国际学生的留学意图。

2008年9月,美国驻斯里兰卡领事馆

在学校注册当日,学校要求来自斯里兰卡的14名留学生在提供社会安全号(SSN)。(对于在美国留学的学生来说,在留学期间,最好能够拿到社会安全号(SSN),尤其是想长期留下来的学生,而且也有益于往后在美国找工作。SSN 原本目的是用于追踪个人的纳税情况,但是现在用途已被扩大到包括区分个人身份,类似中国「居民身份证号码」之作用。)由于学生没有SSN,学校拒绝接受他们,并且把他们转到了当地的语言学校。

2009年,美国驻印度孟买领事馆

美国驻印度孟买领事馆对在美国持有2年学生签证的学生进行了一项研究。

他们发现,拥有2年学生签证的学生中,有14%的学生没有进入申请的大学学习,而是进入了其他大学;有89%的学生选择了同一所大学的新的专业学习。在这些改变学校或者专业的国际学生中,有40%的学生选择了低于他们现有的教育级别(即从研究生到本科,或本科到语言培训/职业)。

美国驻中国领事馆

美国驻中国领事馆的数据显示,在所有申请的学生中,只有4%的学生被拒签。 也就是说,只有4%的申请者被认为进入美国的意图不纯。

这里可以确定的是,那些有明确意向学成回国的学生,一定会拿到美国领事馆签发的学生签证。尽管,意图可能会随着时间而改变。根据 “人口、空间和地点” (Population, Space, and Place )杂志在2006年的一项研究数据:“几乎没有学生会以移民美国的目的来申请的”。

但对于Sonam来说,移民意图似乎更为明显。

“在尼泊尔没有好的收入。”她和我说到想去德国留学并希望留下来时说,“没有得到尊重。希望回报父母。”

根据美国驻上海领事馆在2008年的报告,移民局似乎认同经济机会对于决定是否回国的重要性。来自上海的申请者更有可能回国,因为他们在上海看到的机会比在美国的机会多。经济和专业因素通常会被认为是留在美国的强烈动机之一。

学生签证的需求爆发了留学机构产业

在南亚许多地方都有留学机构,他们会在撰写申请文书、签证面试等环节帮助申请者,以确保他们能够成功拿到学生申请。他们为学生撰写大学入学申请时提交的报告,还提供学生签证面试的培训。虽然这些留学机构是正当经营,但是领事官员却判定他们的行为是非法的。领事馆认为这些留学机构提供的服务对于申请学生签证并没有什么帮助。

美国驻加德满都的领事馆

美国驻加德满都的领事馆表示,“领事馆的人员十分熟悉留学机构会提供给申请者哪些应对面试的“专业术语” ,所以,会很容易区分哪些是留学机构培训的申请者,哪些是通过自己努力申请留学的。而我们会更倾向于后者的申请者。” 尽管如此,留学机构还是在不断壮大,不过这些机构也开始根据留学生的申请国家和申请专业进行细分。Sonam,在申请美国大学时,也寻求了留学机构的帮助,她承认:“我不知道怎么去准备申请资料。

除了留学中介之外,领事馆人员还要处理各种学生签证中存在的虚假陈述和欺诈行为。

2009年,美国驻印度领事馆

美国驻印度领事馆表示,学生签证是最常见的欺诈目标之一。 美国驻加德满都领事馆在2009年的文件中指出:“申请人经常给面试官看的文件都有虚假成分,比如估价过高的资产证明和房产证明等。 更甚的是,银行资产要么是在签证面谈几周内办起来的,要么就是银行里的某个人伪造的几个月的存款,以显示可靠的收入来源。“

对于学生签证中存在的欺诈行为,英国政府已采取了相关措施来遏制了。 2010年,由于担心大规模签证滥用,英国暂停了向来自北印度和巴基斯坦的申请人发放学生签证。

2011年,英国政府列出了一份关于作假银行的清单,名单中包括1900家印度银行,指出凡是由这些印度银行作保的学生签证均不被采纳。 尽管如此,这些举措并没有完全遏制住英国境内的欺诈行为。

2014年2月,因被英国广播公司(BBC)曝出“作弊”丑闻,美国ETS(美国教育考试服务中心)机构语言考试含金量在英受到质疑,英国内政部也据此暂停了由ETS在英国境内主持的全部英语考试项目。事件发生后,很多学校已经觉得ETS机构组织的考试不可信。其中,部分英国学校已经拒绝接受学生提供托福成绩作为院校申请的语言成绩,转而只接受雅思成绩及PTE考试成绩。如排名英国前18名的萨塞克斯大学已经向留学机构发出邮件,表示不再接受中国学生提交托福成绩进行该校课程的申请,学生只能用雅思6.5分以上成绩申请该校。随后,英国考文垂大学也在其中国官微发布信息,称不再接手学生用托福、托业考试成绩作为语言成绩进行申请。考文垂大学还表示,即便是已获得Offer的学生,也要重新参加IELTS或PTE(培生)考试。

丑闻不仅对英国高校的留学生招生产生了影响,也震惊了官方。2014年2月14日,英国内政大臣Theresa May就对媒体表示,BBC的发现令她极为吃惊。“政府已经暂停了涉嫌卷入造假考试的两所学院的资格,并且停止了通过ETS进行的全部英语考试(包括TOEIC托业、TOEFL托福)。鉴于问题的严重性,英国移民部门不再认可ETS提供的所有英语考试的成绩。”

如果学生愿意冒着欺诈的风险,那么这个风险肯定是很高的。 那么,大学的风险呢? 由于美国大学经常向来自生源国收取较高的学费,国际学生利润丰厚。 根据NAFSA(国际教育工作者协会Association of International Educators)数据,国际学生为美国经济贡献了近330亿美元,2015-2016学年创造了4,00,000个就业机会。

领事馆人员并不是没有意识到留学生给大学带来的利益。 美国驻斯里兰卡科伦坡领事馆表示,美国任何大学的国际学生不仅可以获得学位,而且可以每周工作40小时;美国驻印度孟买领事馆表示,留学机构利用并放大了学生签证可以有工作机会这个规定。

美国驻斯里兰卡科伦坡领事馆表示,斯里兰卡的留学机构与美国的指定学校签订了所谓的独家代理合同,美国大学根据实际入学的学生人数支付中介费用,如果这些学生最终没有入学、或者中途退学或违反校纪,费用不退。而正如孟买领事馆官员认为的,从这个情况来看,学校不存在任何问题。英国也存在相同的问题,据英国广播公司报导,2014年,英国至少700所大学拒绝接受来自欧盟以外的国际学生,尽管根据“卫报”(Guardian)的报导,国际学生为英国带来了近110亿英镑。

尽管大量的国际学生增加了东道国的经济,针对学生签证的移民政策仍然不断。

以2015年的“美国移民创新法案”为例。 这个法案是根据《高科技人才移民议案I-Squared》的基础上进行改进的,该法案提议将H-1B签证上限增至11万5,000个,并取消在科学、技术、教育和数学(STEM)领域取得硕士及以上学位的H-1B签证上限。虽然该法案看上去是针对工作签证做的调整,但其实是减少外国学生签证的数量,特别对于那些不打算放弃自己国家身份的申请者而言。最终,该法案没有通过。

2016年,英国开始考虑减少学生签证的数量。 根据泰晤士报高等教育报导,2017年4月,英国议会投票表示将国际学生人数算在移民人数之内。

在一个对移民的态度正在转变的世界里,对于像Sonam这样有移民倾向的国际学生而言,有太多地不确定性。不过,这些似乎并没有影响到她,很快,她就将与在德国学习医学的亲人团聚了。 她告诉我,她计划在留学期间游学欧洲,去参加慕尼黑啤酒节。尽管这是她第一次坐飞机,她表示一点也不害怕。她对未来充满信心。

延伸阅读

美国留学:排名和专业哪个更重要?

居外推荐:基于重视教育的传统,国内买家到海外买房时偏爱学区房,而拥有众多世界一流大学的美国自然备受国内买家推崇。不过,如今随着旧金山、洛杉矶等传统热门城市房价暴涨、投资成本随之增大,越来越多国内买家把目光转向了另一些教育资源丰富、但房价较低的新兴城市如西雅图。接下来,将为大家介绍美国西北重镇西雅图以及华盛顿州的教育资源。

美国留学热门城市西雅图大学一览

作者:Sadish Dhakal

来源:The Wire

编译:Lisa Zhu

探访全美十大安全城市 选心仪好房 | 居外置业精选

中国人到美国买房,安全也是重要考虑因素,而最近美国综合评级网站Niche发布的2017年美国最安全十大城市排行榜,则提供了重要参考依据。该排行评选考虑的因素包括犯罪率、收入水平、公立学校数量和质量、工作机会、当地娱乐生活等等,所有数据均来自美国联邦调查局(FBIR)、人口普查机构、劳工部、卫生局等官方机构,极具权威性。值得一提的是,该排行榜中的十大安全城市大多也是设施完善、居住环境良好、生活质量高的宜居城市,非常契合中国人选房的标准,下面随居外网走进全美十大安全城市。

全美十大安全城市
2017全美十大安全城市排行榜
全美十大安全城市
Top1 内帕维市(Naperville),伊利诺伊州
全美十大安全城市
Top2 尔湾(Irvine),加州
全美十大安全城市
Top 3 千橡市(Thousand Oaks),加州
全美十大安全城市
Top 4 普若佛市(Provo), 犹他州
全美十大安全城市
Top 5 圆石城(Round Rock),德克萨斯州
全美十大安全城市
Top 6 安娜堡(Ann Arbor),密歇根州
全美十大安全城市
Top 7 卡尔斯巴德(Carlsbad),加州
全美十大安全城市
Top 8 圣路西港(Port St. Lucie),佛罗里达州
全美十大安全城市
Top 9 桑尼维尔(Sunnyvale),加州
全美十大安全城市
Top 10 珊瑚角(Cape Coral),佛罗里达州

 

2017全美最安全城市Top10:

 

1、伊利诺伊州内帕维市(Naperville)

2、加州尔湾(Irvine)

3、加州千橡市(Thousand Oaks)

4、犹他州普若佛市(Provo)

5、德州圆石城(Round Rock)

6、密歇根州安娜堡(Ann Arbor)

7、加州卡尔斯巴德(Carlsbad)

8、佛罗里达州圣路西港(Port St. Lucie)

9、加州桑尼维尔(Sunnyvale)

10、佛罗里达珊瑚角(Cape Coral)

 

撰稿:Lisa Zhu & HY

编辑:Vincent Xie

设计:Yuan

排版:Shelly Du

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

探访全美十大最安全城市 选心仪好房

中国人到美国买房,安全也是重要考虑因素,而最近美国综合评级网站Niche发布的2017年美国最安全十大城市排行榜,则提供了重要参考依据。该排行评选考虑的因素包括犯罪率、收入水平、公立学校数量和质量、工作机会、当地娱乐生活等等,所有数据均来自美国联邦调查局(FBIR)、人口普查机构、劳工部、卫生局等官方机构,极具权威性。值得一提的是,该排行榜中的十大安全城市大多也是设施完善、居住环境良好、生活质量高的宜居城市,非常契合中国人选房的标准,下面随居外网走进全美十大安全城市

2017年影响全球房市的那些事儿

1月20日,特朗普正式就任美国第45任总统。上任一周内,他就签署了美国退出跨太平洋伙伴关系协定 (TPP),限制7个穆斯林国家的移民与难民入境,并签署命令开建墨西哥墙。从选举胜出开始,特朗普反对美国经济全球化的态度就给国际局势带来了巨大的不稳定性。不过对外政策的收紧对美国内部经济与房市并不见得是坏事。加大国内基建力度,稳固经济发展,吸引企业回归美国,创造更多就业,对提振大众房市需求有着积极意义…

11月美加澳英房市走势新鲜报 房价增速放缓中寻找小亮点 | 美国

美国:11月房价增速放缓 租金涨势强劲

11月的Zillow美国房价中位数同比增长6.7%,为一年来最低水平。加州圣何塞领涨全国,房价同比增幅达到17.4%,房价中位数接近113万美元。上个月圣何塞市场上的房源库存相比去年同期下降了55%之多,市场上极端的供不应求依然是推高圣何塞房价的最大因素。全美范围来看,房源库存也比去年同期要少10.5%,“库存短缺”成为了贯穿2017年美国房市的一个主要关键词。

美国的房租继续保持在历史高位。11月,全美租金同比增长2.4%,租金中位数为1435美元。这也是16年6月以来,租金同比增幅首次接近2.5%的当月收入同比增幅。美国租金增长最快的区域包括:加州的萨克拉门托、河河滨与华盛顿的西雅图。

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美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

加拿大多伦多房市继续调整,温哥华公寓需求强势依旧

2017年11月多伦多基准房价同比上涨8.4%,由于独栋别墅成交量占比减小,总体房价成交均价要低于去年同期。公寓均价同比上涨了16.4%,主导着多伦多房市涨势;独栋别墅成交量同比下降19.1%,均价也下跌了5.8%。目前多伦多联排别墅与公寓处于卖家市场,价格有望继续上升,独栋别墅则位于更平衡的价格区间。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

温哥华市场11月成交量则同比上升了26.2%,显示出强劲的需求,基准房价则同比上涨14%。同多伦多类似,温哥华主要市场活力也集中在联排与公寓市场。11月温哥华联排别墅的房源平均待售天数为23天,公寓为20天,远低于独栋别墅的43天。市场库存方面,11月新增房源同比增加30.6%,但仍低于长期均值。目前公寓与联排别墅处于卖家市场,价格有望继续上升,独栋公寓则接近买家市场。

美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

澳洲悉尼房价继续下调,珀斯有望触底反弹

11月澳洲房价较10月持平,同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨尔本环比上涨0.5%,同比仍涨10.1%。小城霍巴特涨势依旧强劲,同比房价涨11.5%,领先澳洲各大城市。之前跌跌不休的珀斯则在11月出现罕见房价环比上扬,较10月上涨0.2%,同比仍跌2.6%。

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美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

自今年7月达到顶峰以后,悉尼房价一直在下调,但幅度都不大;虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧,但相比悉尼依然表现良好。相对悉尼,墨尔本拥有较低的房价,较低的投资者饱和度与较高的净移民人口增长,是造成目前走势差距的原因。另外两个广受投资者关注的城市-布里斯班与阿德莱德则继续维持着较缓慢的增幅。

租金回报率方面,房价低廉的达尔文与霍巴特拥有澳洲最高的租金回报率,阿德莱德与布里斯班的公寓也拥有较好的回报率。

美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

英国房价继续保持低增长,住宅供给找到新出路

11月英国房价同比增幅为2.5%,维持了今年3月以来2-4%的微涨区间。低利率与良好的就业增长支撑着房市需求,但是较低的收入增长水平与较差的房价可负担性也继续威胁着市场。

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美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

最新30万英镑以下首套房减免可减免印花税的政策,对市场影响并不大。这可能是因为一般首套房买家购买的住宅价格都较便宜,本来需要缴纳的印花税就不高,所以这项政策带来的优惠并不那么明显。

供给方面,新建住宅数量仍然不高。但是随着政府政策的改变,将现有大型住宅拆分成多个小型住宅,或者将其他用途建筑改成住宅的数量则有显著提升。如果将这两项算进新住房供给,目前市场上的新增住宅数量之比2007年低3%。将其他用途的建筑改建成住宅已经成了目前英国房市,特别是伦敦房市最主要的住宅供给新增途径。伦敦房市通过改变用途新增的住宅数量在2016/17年比之前2007/08年峰值水平增加了22%,占到了全部住宅新增供给的1/5。“用途变更”在伦敦的流行,要得益于伦敦住宅价格显著高于商用房产,即使算进改建成本,开发商仍然能够从中获益。

美国房价增幅减缓,租金涨幅强劲 | 美国

数据来源:Zillow, Corelogic, 大温房地产局,大多房地产局,Nationwide,DCLG

 

作者:Adam Yang

责任编辑;Shelly Du

2017年影响全球房市的那些事儿

1月 关键词:特朗普

1月20日,特朗普正式就任美国第45任总统。上任一周内,他就签署了美国退出跨太平洋伙伴关系协定 (TPP),限制7个穆斯林国家的移民与难民入境,并签署命令开建墨西哥墙。从选举胜出开始,特朗普反对美国经济全球化的态度就给国际局势带来了巨大的不稳定性。不过对外政策的收紧对美国内部经济与房市并不见得是坏事。加大国内基建力度,稳固经济发展,吸引企业回归美国,创造更多就业,对提振大众房市需求有着积极意义。

居外点评:特朗普的一系列政策料将刺激美国本土基建与劳动密集型企业的发展,对美国中西部地区与中低端房市有着更大的刺激作用。

2月 关键词:直飞

2017年影响全球房市的那些事儿
厦门航空MF849航班飞往纽约

2月15日,从福州长乐国际机场起飞的厦门航空MF849航班抵达纽约肯尼迪机场,标志着继北上广之后,大陆开始有其他城市直飞纽约。目前该航班每周执行三班,由厦航波音787系列执飞。目前北京、上海与广州每周分别有23,21与10个班次直飞纽约。之后的10月,海南航空也开通了重庆直飞纽约的航班,每周2班,成为第五个直飞纽约的内地城市。除了北上广之外其他城市直飞纽约等美国大城市航线的开通,势必将促进中国人在美旅游、投资。

居外点评:更便捷的中美交通将给美国带来更多的中国游客与投资贸易机会,为有志于在美投资房产的中国人提供了更多便利。

3月 关键词:脱欧

3月29日,英国正式启动《里斯本公约》第50条,开始脱欧程序。然而仅仅半个月之后梅姨就宣布将在6月举行议会大选,为英国再添不确定因素。而由于梅姨领导的工党在大选中并未获得足够票数,不得不与别的政党合组少数派政府,将英国的混乱推到了顶峰。在一切终于尘埃偶顶之后,英国与欧盟展开了一系列退欧谈判,在接近年底的时候终于取得了突破性进展,将接入第二阶段。

居外点评:英国政治的持续动荡引发了强烈的避险情绪,一些企业与投资者撤出英国,伦敦高端房市受影响最大。不过由于房市供给依然严重短缺,整体房价暂且不会出现明显下滑。

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4月 关键词:多伦多加税

2017年影响全球房市的那些事儿
为了调控房市,大多伦多地区对外国买家征收15%附加税

大多伦多地区对外国买家征收15%附加税的政策4月21日起生效,以抑制飙升的房价。短时间内在多伦多房市掀起轩然大波,市场抛售情绪强烈,新增房源激增,成交量却锐减,房价也随之下滑。不过几个月之后,随着市场短期反应过去,市场波动减小,房市重回稳定。

居外点评:短期波动已经结束,独栋别墅市场受到加税影响走势平缓,公寓与联排市场火爆重现,房价也再次攀上新高。

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5月 关键词:马克龙就职

5月14日,39岁的马克龙成为法兰西第五共和国历史上最年轻的总统。比起他的政治主张与提案,更被大家所熟知的可能是他平步青云的政坛经历以及传奇的忘年婚姻。不过这位年轻总统的执政能力也慢慢得到各方肯定。《经济学人》丝毫不掩饰对马克龙的喜爱,几次将他定位为欧洲希望;12月该刊又将法国评为“2017年度国家”。据“法国资讯”报道,最新民调显示过半法国人对马克龙的政绩感到满意,不过同时有67%的受访者认为马克龙是“富人的总统”,认为他的新政策会更有利于富豪阶级。

居外点评:马克龙的新政与较高的支持度是法国乃至整个欧洲发展的强心剂,对法国房市也是重要的利好。

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6月 & 7月 关键词:澳洲加税

2017年影响全球房市的那些事儿
外国买家在澳投资付出的税费增加

6月到7月,澳洲昆士兰州与新南威尔士州纷纷提高外国房产投资者的印花税税率,土地税、空置税等旨在限制炒房行为的税费也有相应增加。加之此前已经加税维多利亚州与年底也开始行动的西澳大利亚,澳洲主要投资区域(悉尼,墨尔本,布里斯班,阿德莱德)都已经调高外国投资者的附加印花税。外国买家在澳洲投资房产,将面临超过房价的12%的税费。通过一些列的加税与限制贷款政策澳洲大城市房价增速已经有明显的回落,低于去年同期房价增幅。

居外点评:对海外投资者来说,在澳洲买房将面临更高的费用与更大的贷款难度。不过抑制高房价是避免澳洲房市走向崩盘的必要措施,房价的调整对当地购房者来说也是个好消息

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7月 关键词:加拿大加息

2017年影响全球房市的那些事儿
加拿大央行将基准利率从0.5%升至0.75%

2017年是加拿大经济蓬勃发展的一年,强劲的GDP增长与就业收入水平的提高给了政府与市场更大的信心。7月12日,加拿大央行7年内首次加息,将基准利率从0.5%升至0.75%,之后又在9月再次提高至1%。随着两次加息,加拿大持牌银行的房贷利率也应声上扬。不过随着经济增速企稳,加拿大央行在今年之后的月份里一直按兵不动,将继续加息的可能留到2018年,也缓解了房贷继续上扬的压力。

居外点评:在今年两次加息之后,加拿大房贷利率暂时稳定,预期明年可能继续上涨。加之2018年开始,所有房贷申请者都需要进行贷款压力测试,一部分市场需求将被影响。

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8月 关键词:飓风哈维

2017年影响全球房市的那些事儿
飓风哈维登陆德州,损失巨大

8月27日由热带风暴升级成飓风的哈维,是美国历史上造成损失最惨重的热带气旋。这次飓风带来超过2000亿美元的损失,主要受灾地为休士顿都会区。4天之内,飓风哈维带来超过1000毫升的降水量,给德州以及周围区域带来巨大洪灾。仅仅在德州就造成近百人死亡,数万人被迫迁徙,上万房屋面被摧毁。

居外点评:目前灾区急需新房供给,短期内供不应求的行情会抬升周边房价。不过随着政府干预加大,重建恢复,市场应当将回归之前的平衡。

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9月 关键词:美联储缩表

在9月20日美联储月度发布会上,时任美联储主席耶伦表示美联储将从10月份开始缩减自己的资产负债表,这次缩表将以渐进被动的形式进行。2008年金融危机至2013年,美联储一共进行了三轮购债,给市场撒出了几万亿美元流动性。此次缩表意味着美联储将卖出自己持有的国债等资产,回收市场上的美元。

居外点评:缩表与加息一样,都是货币政策的收紧,美联储在2017年加息缩表并行意味着美国货币政策缩紧速度开始加快,房贷利率可能将在近期保持上升趋势。

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10月 关键词:加泰罗尼亚 & 中共十九大

10月1日,西班牙加泰罗尼亚自治区政府举行独立公投,在43%的参选的选民中,92%选择希望独立。但这次投票在9月就已经被西班牙政府判定违宪,并尝试动用警力阻止公投。公投结束之后,西班牙皇室与政府重申了此次公投的非法地位,但加泰罗尼亚自治区议会在10月27日单方面宣布从西班牙独立。之后的几小时之内,西班牙政府宣布直接接管加泰罗尼亚的自治权,解散加泰政府与议会。国际上也没有任何主权国家承认加泰罗尼亚的独立地位。12月21日,加泰地区举行了新一届议会选举,但在这次大选中独立派仍然占据了加泰议会的多数席位,西班牙局势中的不稳定因素依然存在。

居外点评:加泰罗尼亚地区独立风波仍未平息,不稳定性依旧存在,当地房市需求将受到一定影响。不过与此同时,马德里与瓦伦西亚等地可能会更受投资者青睐。

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关键词:中共十九大

中国共产党第十九次全国代表大会于10月18日至24日在北京召开,此次会议领导人给民众留下影响最深的一句话莫过于:“房子是用来住的,不是用来炒的”。这次会议被国内房产业和媒体解读为“中国住宅的投资性质减弱的转捩点,让房子从暴利投资回归本质。”

居外点评:限购限贷范围的扩大、住宅土地供给增加、租售同权、共享产权等等措施接连推出,显示了中国政府对抑制房价飞速增长,打击投机行为,维持房价可负担性的决心。

11月 关键词:新西兰限购

新西兰新总理宣布将禁止外国买家购买现房,以抑制飞涨的房价,帮助更多新西兰人拥有自己的住宅。这项法案已经与12月正式提交国会,有望在18年一季度获得正式通过。不过这项禁令有可能与一些重要贸易协定存在冲突。新加坡就已经对此法案提出抗议,认为这项法案将违反两国之间的合作协议。这些冲突意味着该法案的最终细节落实仍存在变数。

居外点评:鉴于澳洲早就实行类似限制,但外国投资者集中在新房市场,使澳洲房价依然居高不下。预料新西兰的类似法令可能会在短期内造成一些区域的行情动荡,但不会带来长期显著影响。

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12月 关键词:美国税改

12月20日,美国国会参议院正式通过了30年来最大的税收改革,也是特朗普任期第一年中的最大政治收获。不过由于这次税改将带来的诸多变动与政府的巨额收入减少,美联储在年底发布的的长期经济预期当中并不十分看好这次税改对经济的刺激作用。这项将为全美减税1.5万亿美元的税改方案最主要的变动包括永久降低企业税与短期降低个人所得税等。然而在为企业跟个人减税的同时,这次税改也限制了房地产相关的税收抵扣,高房价地区的购房者有可能反而面临加税。在最终的税改方案中,州与地方税收(包括州级别的个税,消费税与房产税等)最高抵扣额度也被限制在1万美元;房贷利率可免税的房贷最高限额也从之前的100万美元降低至75万美元。不过在美国极少数的房贷会超过75万美元,这项改革对房市的影响预计比较小。

居外点评:美国新税改方案增加了居民可支配收入,但让一部分购房者面临加税,总体而言可能更有利租赁市场。

 

作者:居外网海外房产分析师 Adam Yang

排版:Shelly Du

责编:HY 

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