Tag: 英国房产

活動團體Generation Rent指出英國私人房東除了能夠通過房價上漲獲益，還能通過稅收減免和住房補貼，每戶出租房屋還可獲得約1000鎊的補貼。

英國私人房東除了能夠通過房價上漲獲益，還能通過稅收減免和住房補貼，每戶出租房屋還可獲得約1000鎊的補貼

《衛報》獲得的數據顯示，私人房東每年從納稅人手中可以獲得最高267億鎊的補貼，等於英國2640萬戶人家每戶獲得1011鎊。那麼英國房產稅是多少呢?

由於最近幾年租金和房價持續走高，對於那些有足夠餘錢支付首付的人來說，投資房產成為了一個吸引力日益增加的投資方式。買房出租市場蓬勃發展。

近日，房產中介lud-lowthompson表示，根據英國稅務海關總署的數據，英國買房出租的房屋總數在2014年增加了12萬戶，達到160萬戶。新的養老金自由支配政策將在4月正式實施，估計那個時候還會有更多的人進入到這個市場中。

為了增加市場份額，房貸提供公司已經降低了買房出租的房貸利率，使得房東更容易獲得買房資金。這類貸款並不在去年4月實施的新的嚴格借款規章範圍內，後者要求未來的房屋擁有者必須證明自己能夠在利率上升的情況下也能負擔償還利息。

Generation Rent計算出的補貼中一部分是政府代表低收入租客支付的93億鎊住房補貼，一部分是房東提交的房屋折舊稅收減免16.9億鎊，一部分是房東不需要支付房貸利息的稅款66.3億鎊，以及房東豁免的年度平均資本獲益稅款90.6億鎊。

根據這些數據，該團體估算出對於全英提供475萬套私人住房的房東來說，每年可獲利777億鎊：423億鎊來自於租金，354億鎊來自於房價上漲。據估計私人房東通過支付租金稅款和賣房所得稅款，每年向稅務部門上繳稅金約89億鎊。

Generation Rent呼籲政府向房東徵收額外的22%出租收入，用來幫助補貼93億鎊的房屋補貼支出，並可以用來建造9萬戶新公屋。

該團體的阿歷克斯·希爾頓（Alex Hilton）表示，在租客們不得不經歷緊縮痛苦的時候，擁有房屋的市場價值已經和摩洛哥相當的房東們卻正在享受著從英國納稅人那裡拿來的補貼，而這些補貼可以被更好的用來解決房屋危機問題。

希爾頓表示比起那些能夠獲得利息稅收減免的房東來說，想要買房自住的人並沒有任何優勢。他認為是時候讓房東支付更多的稅款，讓初次買房者可以有一個更加公平的購買環境，政府也可以有更多的資源來建造更多的公屋。

工黨議員弗蘭克·菲爾德（Frank Field）認為應該立即進行對住房公共支出的審查，增加建房的數量並減少英國的房屋補貼金額。他表示，政府用納稅人的錢沒有建造更多的房屋，反而推高了房價。根據下議院圖書館提供的議會答覆和研究信息，目前房屋短缺的情況將會「使一場正在形成的災難更加雪上加霜」。

圖書館研究結果顯示住房補貼預算實際金額自1985年以來已經上升了220%，而住房投資金額卻下降了41%。

二戰結束後，新房數量在1968年達到頂峰，為35萬2千套，新建公屋在1954年達到最高值207730套。在2013年新建的109640套房屋中，只有22510套公屋。

預計明年住房補貼的預算金額為3.04億鎊。

菲爾德在評論這些數據時表示，全國性的住房建造項目不僅是可取的，還是必須的。政府將難以控制由納稅人來填補租金的金額，因為房東知道他們可以要求任何金額的租金，反正這些租客們不得不等上數年才能找到新的住處。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房產投資獨家專業解讀

 

和倫敦科技城不斷推高周邊樓市行情一樣，曼徹斯特在逐漸孕育英國北部科技城的同時，將爲當地的社區質量打下堅實的基礎。

過去，曼徹斯特曾經孕育了一批科技人才和一系列賦予突破性的創新科技産品，不僅僅有1948的第一台現代計算機，還有30年前 Ernest Rutherford進行的原子分裂實驗。從倫敦出發，只需2小時的火車車程，便走進了這座與首都倫敦頗爲不同的城市——曼徹斯特。與首都最大的不同則是，這裏正發生著一系列由科技帶來的改變。

科技創意産業

當2012年倫敦互聯網交互中心在曼徹斯特設立了分部之後，這座城便與互聯網結下了不解之緣，由此也帶來了不少的促進作用。隨後建立的媒體城成爲了BBC和ITV這樣大型的媒體機構的總部所在地，與之合作的獨立運營商和媒體制作者們也被吸引至此。

這塊36英畝的土地在未來將被擴大至超過200英畝，預計可以爲當地帶來1万個工作崗位以及超過10億英鎊的經濟效益，其中很大一部分將來自創新産業。

總部位于曼徹斯特的科技企業孵化機構Telecity Group的創始人和董事總經理RobCoupland認爲該投資已經爲新經濟的蓬勃發展帶提供了必須的條件。

他指出：“BBC在媒體城的投資一直都是十分重要的，但其周邊的價值鏈，創意産業發展所需的生態系統以及參與之中的媒體人都需要圍繞著媒體城而發展。”

“他們之中的很大一部分都只像IT中心一樣的小型組織，這些機構需要條件來建設鞏固他們的平臺。”

Coupland 認爲，將企業級與一個新的地點相連接，就像在討論“先有鶏還是先有蛋”的問題。“這裏如果沒有內外間的聯繫，那麽久不會産生貿易，但是如果沒有貿易，那麽 數據中心則無法理解他們爲何需要搬遷至此，”他解釋道。對于倫敦網絡交換中心而言，他們明白，想要像曼徹斯特這樣的案例取得成功，那麽他們就不能只是倫敦的中心。

北方的驕傲

TechHub Manchester創始人兼英國首相科技顧問的Doug Ward，對于他所出生的城市曼徹斯特以及英國都感到相當的自豪：“我愛這個國家，我希望更多的科技公司可以開在這裏。但改變總是需要的。”

當談到英國的科技産業，人們總將注意力投向了倫敦。衆多快速發展的科技創業公司都位于倫敦，尤其是倫敦東部的科技城和一些其他地方。據科技城的負責人之一TiffanyMacRae表示，這也導致了一些來自倫敦之外的不滿之聲。

然而，令人驚訝的是Ward幷不認爲倫敦應當承擔全部工作，科技城這一品牌應該試圖團結英國的高端科技族群。

一位26歲的英國青年表示：“我的希望是讓英國其他地方可以圍繞著倫敦發展。我們是世界上最爲相互輔助、聯繫的地方，請不要忽略這一點。我們應該有一個統一的願景，讓英國成爲科技産業的沃土。爲此我們應確保這不只是一個遙不可及的夢。”

隨著曼徹斯特受到越來越多科技企業的青睞，便需要更多的催化劑來促進它的成長，而Ward指出，生活感便是常常被遺忘的一項。當企業將目光投向曼徹斯特 TechHub，Ward和他的團隊所期待的是幸福感，謙卑和激情。“我們不需要大談空話，我們希望瞭解作曼徹斯特做了什麽。”目前，曼徹斯特拒絕了 62%的企業進駐TechHub的申請。

而曼徹斯特擁有一所世界級的知名大學，每年將輸送數百名才華橫溢的計算機科技人才。

“對我而言，計算機科學是這裏重要的一部分，”他解釋道。“無論在倫敦還是美國，都存在一種同齡人壓力。雖然有觀點認爲這正是機遇的所在，但是他們很難發現，而我希望年輕人看到這種機會。”

作爲正在起步階段的英國高科技發展園區，還需厚積薄發以鞏固其地位，很顯然，對倫敦造成影響的科技新區遍布全國，這其中就包括曼徹斯特。英國如何作爲一個整體做出反應將真正影響到它將如何繼續前進以發展成真正的科技强國。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

據悉，本月初，倫敦市長鮑裏斯·約翰遜宣布了兩項總額達上千萬英鎊的房屋購買新政策，旨在幫助更多倫敦人有能力購買房産，幷提高住宅投放市場的速度。其中“零押金，零貸款購房計劃”從年初正式開始執行。

針對首次購房者的利好政策，以共享産權（Shared ownership）的形式購置房産的“第一步”計劃。共享産權旨在幫助中低收入群體能够有能力購買一份房産，該形式的産權通常需要較少的押金，幷將獲得 總額達1.8億英鎊的“第一步挑戰基金”（First Steps Challenge Fund）資助。“第一步挑戰基金”將加快住房投放市場的速度，預計在2015年至2020年間建成4,000套新建住宅幷建立起一套可收回資金的機制，使資金可以再投資，爲更多經濟適用房需求者提供機會，最終實現，截至2025年幫助25萬名倫敦人住上經濟適用房這一最低目標。

爲了更有效地幫助首次購房者，倫敦市長在年初推出“零押金，零貸款購房計劃”，該計劃由社會企業公司Genie協助實施。參與該計劃的購房者將加入一份長達30年的貸款計劃，每5年進行一次評估，在整個貸款期結束時可獲得該房産的全部産權。

對于還在爲購房押金而努力的人們，這項計劃無疑爲他們的購房計劃帶來了一綫希望。

目前，倫敦地區的平均房價已經超過500,000英鎊，即使購房者預先支付20%的押金，還必須提供108,500英鎊的年收入以滿足抵押貸款申請。而該收入水平比倫敦平均年薪33,000英鎊的3倍還要多。

通過鮑裏斯·約翰遜提出的“第一步”計劃，將幫助超過50,000名倫敦人購買到共享産權形式的房産。此外，在他的主張下，還簡化了申請和購買流程，爲購房者提供更多的選擇和靈活性。

位于Bexley行政區的Erith Park項目是倫敦市長鮑裏斯·約翰遜剛剛公布的“第一步計劃”中的一部分。其中有80%的住房是廉租房和共享産權住宅。

Erith Park的改造由Orbit集團主導，與WatesLiving Space，Bexley區以及當地社區共同合作完成。目前，該項目已從市長處獲得了2300萬英鎊的經濟適用房基金支持。該地塊的前身是Larner Road房地産，擁有大量的單身公寓且長久以來受到較高犯罪率的困擾，使該地區幷不受當地家庭所接受。

Erith Park的一期工程共343套住宅，一居室售價139,950英鎊起，三居室的別墅售價240,000英鎊起。根據規劃許可，二期工程將建成244套住宅，幷于今年3月開始啓動。

此外，鮑裏斯·約翰遜還批准了Genie公司價值4000萬英鎊的貸款融資，以促進一項新的房屋購買政策。該計劃將在未來10年內向市場投放2,000套新建住房。

據 《英國房産周刊》獲悉，針對首次購房者的另一利好政策，“零押金，零貸款購房計劃”由社會企業公司Genie支持。參與該計劃的購房者將加入一份長達30 年的貸款計劃，每5年進行一次評估，在整個貸款期結束時可獲得該房産的全部産權。當然，如果購房者希望將房産提前出售，該房産也可以進入公開市場買賣，只需按照所有權比例將受益拆分。參與“零押金，零貸款計劃”的購房者相當于每月通過支付房租的形式，一點一點的累計購得房屋的産權。

Genie有優先購買權購得業主的産權。購買價值245,000英鎊房産每月的成本是1,136英鎊。每次付款將預先購得一定比例的産權，在最初的5年內每月的購買比例僅爲1.8%，之後可購得較大份額的産權。最高達5,000英鎊的額外股份可隨時購買。

Genie 的顧客希望可以購買到那些正在進行改善工程的區域，從長遠考慮可以受惠于房價的上漲。倫敦的東南區是首都內房價最低的區域之一。而目前，該地區正受惠于交 通改善工程和重建工程所帶來的便利和潜力。針對公共交通的改善，不僅僅是Woolwich和Abbey Wood的新增橫貫城鐵站點，還包括計劃建設的一座橫跨泰晤士河連接碼頭區的新橋。

由于房價上漲速度遠超收入漲幅，購房者不得不在地點上做出讓步。大部分人將目光投向了倫敦南部和東部，這些地區擁有大批正在建設的信件住宅，而房價僅是倫敦北部和西部的三分之二。倫敦幾乎80%的房屋需求是每平方英尺的價格低于450英鎊，一居室房産售價的上限爲250,000英鎊，兩居室房産上限是 400,000英鎊。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房産投資獨家專業解讀

今晨，歌鳥公司董事會表示，包括中投公司(CIC)在內的三大股東已經接受了該公司第一大股東卡塔爾投資局(Qatar Investment Authority)與Brookfield共同提出的經過修訂的26億英鎊的收購要約。至此，倫敦最大的商業地産公司幷購大戰塵埃落定，卡塔爾投資局通 過這一商業戰役，成功控制倫敦金絲雀碼頭金融區的大片優質商業地産，以及倫敦金融城、殼牌中心等多個區域的資産。

在此次幷購大戰中，持有15.8%股份的中投公司的立場至關重要。按照卡塔爾投資局的報價，中投公司即將出讓的股份價值4.2億英鎊，約爲5年前投資額的兩倍半。

2009年8月到11月，中投公司通過全資子公司Fullbloom Investment和Land Breeze向面臨債務危機的歌鳥公司注資，總共獲得了15.8的股份。

就在2014年12月，持有金絲雀碼頭集團的大部分股份的歌鳥公司(Songbird Estates)表示，包括持有15.8%股份的中國投資公司(CIC)，美國私人投資者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)以及摩根士丹利地産基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)在內的三大股東之一或更多曾經拒絕以每股3.5英鎊的價格出售所持股份。

歌鳥公司持有英國第二大金融區絕大部分物業的業主金絲雀碼頭集團70%的股份。據《英國房産周刊》獲得的資料顯示，金絲雀碼頭集團目前擁有的物業總價值70 億英鎊，除了集中在金絲雀碼頭金融區的物業之外，同時還擁有倫敦老金融城、倫敦市中心黃金地帶共約75萬平米的優質商業物業，以及在建、待建和規劃的總面 積105萬平米的多個大型項目，其中包括緊鄰倫敦眼的殼牌總部改造等數個大型商住綜合小區項目，一旦全部完工，將使公司資産額增加到約200億英鎊。

卡塔爾投資局是全球實力最雄厚的主權財富基金之一，去年底剛剛以11億英鎊的價格全面收購了位于金絲雀碼頭金融區的匯豐控股集團全球總部大厦(HSBC Tower)，該大厦是該地區爲數不多的非金絲雀碼頭集團所有的摩天大厦之一。該局已經擁有倫敦最著名的百貨公司哈羅德(Harrods)、倫敦泰晤士河 南岸的歐洲最高樓碎片大厦(Shard)，幷且控股英國Barclays銀行、Sainsbury’s大型超市集團和倫敦證券交易所(LSE)等大型公 司，幷通過持股或旗下公司擁有倫敦市中心大量豪華住宅房地産項目。

在今晨的聲明中，歌鳥公司表示“現在各大股東均表示同意接受收購報價。”歌鳥公司再次表明了他們在本次卡塔爾投資局聯手Brookfield的競購中的顧慮，其中便包括公司股價被過度低估的顧慮。儘管有這些顧慮，歌鳥公司在今天的聲明中仍表示：

“董事會建議，在邀約成爲或被宣布爲無條件接受的情况下，股東們應接受要約。以個人身份擁有歌鳥公司股份的董事已經做出决定，在這些情况下，他們將做出同樣地决定以尊重他們的股份。”

截至倫敦時間2015年1月29日下午1點前，該報價仍然可供接受。之後至少需經過14天，該要約才將成爲或被宣布爲無條件接受。

“對我們來說這是一則令人吃驚的决定，因爲在我們看來該反饋通知給出了爲何該收購要約未能反映出公司的全部價值的具體理由，”Oriel Securities的分析師MirandaCockburn表示。

歌鳥幷購大戰

2014 年11月6日，歌鳥公司發布公告稱，該公司第一大股東卡塔爾投資局聯合加拿大地産投資公司Brookfield(持有金絲雀碼頭集團22.1%的股份)， 希望以每股2.95英鎊的價格購買歌鳥所有的股份，以獲得對金絲雀碼頭集團的完全控制，該出價對歌鳥公司估值爲22億英鎊。出價的第二天(11月7日)歌 鳥公司以報價嚴重低估公司價值爲由拒絕出售。

在最初22億英鎊的出價開出三周後，2014年11月28日，歌鳥董事會公布一項獨立估值報告稱，該公司價值28億英鎊，每股爲3.81英鎊，比14年6月底財報顯示的估值高出19%，比卡塔爾投資局報價估值高出30%。

2014年12月4日，卡塔爾投資局和Brookfield向歌鳥發出每股3.50英鎊的最終報價希望現金收購剩餘股份，對歌鳥的估值爲26億英鎊，較最初報價高出18%。卡塔爾投資局還通過購買9%的Brookfield股份，强化幷購夥伴關係。

2014年12月5日，歌鳥董事會發布公告稱，提高後的報價仍沒有反映出該公司的真實價值。但與最初報價時的完全拒絕不同，歌鳥沒有建議股東拒絕這一報價。

隨後的幾天，陸續傳來小股東同意接受報價轉售股份的消息。持有歌鳥0.7%股權的EMS Capital、3.5%股權的對沖基金Third Avenue Management和持有2.5%股權的Madison International Realty公司先後表示同意出售持股。

盡管有小股東跟進，但包括持有歌鳥公司15.8%股份的中國投資公司(CIC)，和另外兩家大股東美國私人投資者西蒙•格利克(Simon Glick)(持股25.9%)、摩根士丹利地産基金(Morgan Stanley)(持股8.5%)保持一致，拒絕以每股3.5英鎊的價格出售所持股份。

《英國房産周刊》獲知，儘管歌鳥公司股票的流通性較差，而且已經5年沒有支付股息，該公司資産優良，新項目充足，能與該公司物業相媲美的投資很少見。

這場幷購大戰，同時也是顧問團之間的較量：卡塔爾投資局和Brookfield一方聘用了花旗集團(Citigroup)、巴克萊(Barclays)和匯 豐(HSBC)擔任顧問機構。歌鳥公司則聘請了摩根士丹利、摩根大通(JPMorgan)等顧問機構，幷聘請羅斯柴爾德(Rothschild)銀行家亞 曆克斯•米德根(Alex Midgen)擔任獨立顧問。米德根自2004年起擔任歌鳥董事，對該公司極爲瞭解，幷且具備極爲豐富的大型複雜幷購經驗。

中投公司英國資産

在此次幷購大戰中，中投公司的立場至關重要。

中國投資公司是經中國國務院批准，于2007年9月29日在北京成立的，是全球最大主權財富基金之一，其宗旨是提高中國數萬億美元外匯儲備的回報率，同時幫 助一些國內金融機構進行資本重組。中投公司的注册資本爲2,000億美元，目前管理著大約6,500億美元資産，其中約三分之一被指定用于海外投資。

2009年金融危機期間，歌鳥公司爲了償還一筆逾8億英鎊的花旗集團(Citigroup)的貸款，引入了來自中投公司、卡塔爾投資局的注資。成爲中投公司在英國房地産領域的首筆大規模股權投資。

2012 年11月，中投公司聯合景順投資(Invesco)，以2.45億英鎊現金從德國房地産基金公司KanAm購得溫徹斯特大厦，是中投公司在英國首次直接購 買商業房地産。中投公司方面擁有該大厦95%的産權，聯合收購夥伴景順公司擁有剩餘的的5%。今年6月，中投將持有的95%的産權轉讓給了景順投資，成功套現。

除了剛剛轉售的溫徹斯特大厦外，中國投資公司目前在英國擁有多項大型的房地産資産，其中包括2013年11月以8億英鎊從黑石集團收購的倫敦大型辦公區Chiswick Park。中投公司還通過摩根士丹利和黑石集團間接投資多個房地産基金。

房地産投資之外，中投公司擁有英國最大的水務公司泰晤士水務9%的股份、倫敦希斯羅機場集團10%的股份等，幷表示將向英國的大型基礎建設項目投資。

爲了提高中國龐大的外匯儲備的投資收益，中國國家外匯管理局通過中國投資公司、成棟投資公司、華安投資、銀杏樹投資、綠玉曼陀羅(Beryl Datura)等投資公司在全世界尋求幷投資優質資産。