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购房对美国人来说是人生大事，是实现美国梦的象征。

一般而言，美国首次购房者的平均年龄为31岁，如果你已步入这个年纪，那么买房就该列入生活日程了。首次买房一窍不能，该注意些什么呢？Buzzfeed提醒下面提到的这些一定要切记。

1、不要随便选择遇到的第一个房地产经纪人

美国房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate-broker）三类。

经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。

销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。

伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。

美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1-4人左右。

2、一定要拿到这个报告并仔细阅读

来自“综合损失承保交易系统”（Comprehensive Loss Underwriting Exchange，CLUE)上的报告，它可以免费获得，其中记录了屋主和房屋本身7年内所有理赔历史纪录，可以让首次购房者避免购买一个出了问题难以理赔的房屋。

3、提前考虑自己的需求，同时不要轻易改变

比如，如果讨厌通勤，就不要选择一个离工作地点太远的住房。研究发现，通勤时间较长的人往往比那些通勤时间较短的人更容易不快乐。

4、首付远远不够

在美国，近70%的租房者将首付列为他们购房最大的阻碍。虽然大多数贷款需要20%的首付，但这并不是绝对的。对于有资格获得贷款的购房者，有一些计划首付低至0%至3.5%。

比如，由美国政府背书的联邦低息贷款（Federal Housing Administration）规定首付款须达到房屋总价的3.5%，若以总价25万美金的房产来说，买家仅需准备8750美元。

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5、进行土地调查

土地调查最大的用处是能清楚地知道该房产的地界在哪里，买的土地有多大，房子是否占了邻居的地，或是邻居的房子是否占了该房产的地，该房产与邻居围栏是否在适当的位置等等。

6、知道在什么地方眼睛要睁大

不要太在意表面的缺陷，如油漆脱落或霓虹灯不亮。相反，需要担心的是像水管和布线这样的问题，否则悔之不极。

7、通常由卖家支付佣金，而不是买家

一个常见的误解是，买方支付代理人的佣金，但往往不是这样。通常卖家支付房地产经纪人佣金费用，这笔费用是可以协商的，一般在6%的范围内。

选择代理时需要考虑很多因素。建议就象买东西一样，货比三家再做决定才能找到最好的。

8、找到满意的住房是需要时间的

根据全国房地产经纪人协会的一项研究，买家平均看房数为10户，所花时间为10个星期。所以一时找不到满意的住房不要气馁，坚持就是胜利。

9、提前了解用地分区（Zoning）

Zoning本身是城市规划中用来控制土地开发的最基本的手段。它最主要的控制内容包括土地切割的样子、开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等等问题。

比如，计划在不久的将来加盖一个客房？要买艘船停在院子里？或者想改变一下房子的色彩？慢着，在做这些事情之前，要先了解清楚当地分区的规则和契约以及条件和限制（CC＆Rs），以便知道住进来之后什么事情可以做什么不可以做。

10、每个人买房的过程和经验是不同的

在买房这件事上，没有两个人的故事相同。你又会是怎样的情况呢？

（据侨报网）

美国房价持续快速上涨，快於收入，快於新就业，但购屋竟比租房子还要划算。那麽为什麽住宅销售量会下降？

与去年同期相比，四月上旬房市的供应量下降了9%。虽然今年春季房市释出的数量大幅增加，但是，总供应量仍然在低档。

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NAR房市研究主管Danielle Hale表示，本月我们向房地产经纪人信心指数添加了分析评论。本月评论中最大的两个短语是“低库存”和“多重报价”。

不幸的是，对於买家而言，市场中最便宜的房屋供应量反而最低。四月份与去年同期相比，售价低於10万美元的房屋销售量下降了17％，而在25万美元以下的房屋销售量下降了6％以上。

事实上，购买与租赁的差异正在全面缩小。随着越来越多的新公寓竣工，房价也在上涨，租金下降。这使民众难以在两者之间做选择。

灵活性和低风险等其他因素往往会使租房更受欢迎。倘若租金持续走跌，房屋建筑商将不会增加生产，房价将持续上扬，不购买的决定将变得更加容易。

（据钜亨网）

中国外汇管制新政策推行后，中国购屋者在外国买家的美国五大房屋市场中，已不再晋入前五名之列。

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据财新网报道，由NAR公布的2017年数据显示，外国购屋者最钟意的美国房市为迈阿密、洛杉矶、纽约市、华盛顿州的贝灵厄姆(Bellingham)和夏威夷州的卡胡鲁伊／怀卢库／拉海纳(Kahului-Wailuku-Lahaina)地区，在2016年，这五个房市是中国买家的热门目标，但到了2017年3月，中国买家甚至不是这些市场的前五大外国买家之一。

报道指出，相反地，这些房市的首位外国买家是加拿大，事实上，在20个美国最热火房市中，加拿大几乎全部独占鳌头，仅有加州的中央市(El Centro)，加拿大买家位居第二。

NAR统计显示，大部分中国买家购屋是为了迁居，占61%，而加拿大、英国买家购屋是用来偶尔居住。在2016年，80%加拿大人、61%英国买家购屋却未迁入，中国买家仅39%。

报道说，中国有13亿1700万人口，而中国公民2016年在美国购置住房2万9195栋，其中1万1386栋住屋，中国买家用来投资或偶尔居住。相反地，加拿大有3585万人口，2016年，加拿大公民购买的美国住屋为2万6851栋。由于80%加拿大人购屋并不迁入，其中2万1480栋住屋是加拿大人买来投资或偶尔居住。

在美国置产的外国买家另一有趣的情况是他们购买的房屋种类的不同，在2016年，中国买家在美国购房总金额最大，投入约270亿元到美国房市，加拿大以89亿元遥遥落居第二，两者金额差距极大，但加拿大人购买的房屋间数几乎与中国买家相同。

中国买家购房金额平均为93万6615元，加拿大买家平均为33万2072元，而美国人购屋平均仅花费27万1000元；由此数据显示，美国人竞购住房的对象，较可能是加拿大人而非中国人。

史上最严外汇管制

据侨报网此前的报道，大陆央行接连下发规定，先是于2016年12月30日规定，自2017年7月1日起，对跨境超过20万元人民币的交易，银行需要上报给央行；随后又于2016年12月31日夜间对银行下发文件，从2017年1月1日起，个人购汇申报需要细化到用途和时间，禁止在境外用于买房及证券投资。

尽管官方强调此次调整的目的，主要是为了进一步加大对洗钱、恐怖融资及腐败、偷逃税等犯罪活动的监测和打击力度，然而，外界还是敏感地猜想，中国是否将要顺势加大力度管控资金外流了，一场外汇储备保卫战是否即将打响？

从1月1日开始，希望用人民币兑换外币的中国居民将面对一大堆文书负担。在人民币贬值、外汇储备下降速度超预期的大环境之下， 被称为“史上最严外汇管制”的央行新政分别从换汇目的、换汇人员关系，以及换汇和转款环节金额等方面进行严格审查和控制。

尽管2017年中国居民每人5万美元购汇额度并未缩减，但流程变得更为复杂。不但对个人购汇用途进行了更详细的调查，还界定了被称为“蚂蚁搬家”式的换汇行为，并表示实施该行为的个人将被列入个人购汇黑名单，取消两年的10万美元换汇额度。

新规规定，从2017年1月1日起，无论柜台或是网上银行办理购汇，均需要填写《个人购汇申请书》（下简称为“申请书”），明确填写购汇用途，而以前对此并未做严格要求。

《申请书》对个人购汇用途进行了更详细的调查，允许的个人经常项目下的购汇用途包括：因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、非投资类保险、咨询服务及其他共9大项。

银行相关人士表示，如果学费或生活费超过5万美元，还需要提供境外学校录取书、学校相应年度或学期的学费或生活费证明等文件。除留学外，其他类别等也需要提供完整的资料证明。

值得注意的是，投资移民、购置海外房产、保险等投资类用途并不包含在《个人购汇申请书》内。也就是说，这些用途，现在不能从银行直接换汇。

其次是对换汇人员的关系进行控制，增加“关注名单”，根据《申请书》，如果违法违规套汇，除了可能被列入“关注名单”，此后两年都取消了5万购汇额度外，还可能面临逃汇金额30%左右罚款，以及5万元以下罚款。

除此以外，还对换汇和转款环节的金额进行了严格把控。将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元，对跨境资金交易，金融机构应当报送大额交易报告。

（据侨报网）

据美国侨报网报道，2016年底，中国央行曾发布《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》，该办法自2017年7月1日起实施。这不仅加强管制境外汇款，也调整了民众每日领取大额现金的交易报告标准。

根据办法，在7月1日以前每人每年有5万美元的购汇额度，每天有1万美元取现额度，额满即止；该办法出台后，每人每天只能换等额5万人民币的美元和其他外币，按照当前汇率约可换汇为7100美元，超过这个额度就要申报。所以为了避免申报，很多人会想办法将换钞额度控制在7100美元范围内，实际上降低了外币取现的额度，提高了取现的门槛。因为一旦有了超额的案底，将被列入合理怀疑的对象，再一次申报很可能被拒，就算某人还有5万美元的购汇额度，也不能换取现钞。

据南加州华人房地产经纪人Benny表示：“新外汇加强管制办法的影响，简而言之就是——汇款1万美元及等值外币都需要上报，和取现申报一样，当然也存在被怀疑、被拒的风险。所以如果你有5万美元要汇到境外，以前只需要汇一次，现在需要至少汇5次，客观上增加了汇款成本和难度。”

他还表示：“从前几日这一消息一出，最近接触到的有在南加州买房、投资意向的客户最近都在尽量调整资金，尽量把需要从国内转出来的资金转移到海外。首先，需要购置房产的民众都明白一万美金的购汇限额，即使对于房屋头款来说也是太微不足道的，为了避免夜长梦多，不少人都希望在这一个多月的时间内，让海外资产尽快到位。”

Benny还坦言称：“此外，南加州华人中间之所以出现紧急购汇的小浪潮，也有很大一部分原因是收到地产经纪商的推动，毕竟不少华人经纪人所面向的客户很大一部分是华人买家，面对南加州地产市场依然非常走俏状况，一个房子通常会有多个买家竞价，所以经纪人当然不希望辛辛苦苦拿下的单子，仅仅因为资金不到位的问题在被他人拿走，毕竟一般的卖家是不愿意等待的。”

此次央行购汇新规不至于影响南加地产市场的繁荣。在南加州从事地产投资以及建筑设计行业近20 年的何林先生表示，目前到美国尤其是华人聚集的南加州投资购房的中国人越来越多。从南加州华人对于信息接收的感官上来说，丰富的资讯和服务给人们营造了一种华人购房热度高涨，甚至影响了南加房产行业半壁江山的感觉。然而实际上，华人在南加州购置房产热情和数量尚不足以形成一定的气候，来影响到整个南加州房地产市场经济的走势。

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何先生说，据他多年从事房屋翻新、住宅投资的经验来看，至少在住宅领域，华人买房在南加州并未形成足以抬高房价的冲击力。以眼下最受新移民青睐有加的尔湾（Irvine）来看，近些年，尔湾人口结构变化非常大，华人在尔湾居住、经商的数量明显增加，但并没有对抬高房价有特别的影响。

（据中国新闻网）