北京一套房换美国6套房?海外买房“坑”太多需提防 | 美国

“国内卖房赴海外抄底”、“北京一套房换美国6套房”“收益率高达40%”……类似的广告让很多投资者为之心动。但是曾经有过投资海外买房的诸多人士,均以亲身经历告知,投资海外房产遇到的“坑”数不胜数。一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失。

陷阱1:未获预售批准就卖房

有的国外开发商开发建设的海外房产,在尚未取得当地政府批准的情况下就出售给中国买家,一旦此类房产长时间无法通过当地政府批准,中国买家就难以获得合法产权。

去年夏天,凌刚参加了某知名财经专家做的海外投资讲座,得知北京一家经纪公司正在推出美国酒店投资项目。“当时我觉得有财经专家为项目‘背书’,应该是值得信赖的。”但凌先生没有想到,他为此付出了极大的代价。

几天后,凌先生来到这家经纪公司,接待人员对他热情推介。“只需交40%的首付款,剩余的60%我们帮你办理贷款。”凌先生被告知,该项目每年会有高达12%的年收益率。“五星级酒店有专人打理,对方包租20年,到期后还可以回购,相当于用40万美元的首付款撬动了20倍的杠杆,实际收益率近25%。”

凌先生当即与其指定的美国某公司签署了包括买房、包租、回购在内的3个合同,交纳了10万美元的定金。

事后凌先生心里却有点隐忧,便通过在美国的律师朋友帮忙查询这个项目,结果发现很多问题:“有几点是严重违反美国法律的,首先是在美国卖房需要政府出具的公开报告,但他们当时没有;其次美国规定收到的款项应该打到第三方监管的账户上,而不能打到公司的账户上;而且美国规定收取意向金,只能是房价的3%,而不是首付40%。”

和凌刚遭遇类似的还有很多业主,刘华日前也将这家经纪公司告上了法庭。刘华称,按照被告的要求,他与美国某公司签订了购房协议,在协议中约定竣工日期为2016年12月31日。随后他支付了首付款17余万美元。但被告及美国某公司却未在约定时间内竣工,至2017年3月,该项目土地尚未动工。而且签订购房协议时,该项目未取得土地公开报告,未获得预售批准,被告对项目运营情况和投资款的去向均未向原告如实告知,已构成违约。

凌先生告诉记者,他先是通过美国的律师向美国某公司发出了律师函,然后开始了与经纪公司交涉的曲折过程。最初对方非常强硬,利用各种办法拖延退款,但凌先生坚持不懈,在国内也请了律师,耗费了大量精力去交涉退款事由,终于拿回了10万美元。

陷阱2:包租竟然变成无人租

除了政策风险,很多海外房产项目号称通过包租返利等方式,使买房者的投资年回报率可达到15%至25%。涉足过海外房产交易的业内人士弗先生告诉记者,有的公司并不能保证资金安全,投资人的购房款没有被用于投资项目土地建设,此外投资者购买的海外房产如果难以出租,代理机构会用后来的投资者的钱款支付之前投资者的包租返利,形成了脆弱的资金链,一旦发生断裂,返利会化为泡影。

3年前,戴女士与北京一家国际投资咨询公司签订了房产预订协议,在该公司推介下,她与美国一家公司签订合同,以相当于30余万元人民币的价格购买了位于美国中部地区某市的一间公寓。戴女士付给咨询公司1万元定金,而购房款则通过银行转账打到了咨询公司法人账户上。

“当时对方承诺包租,有固定收益,回报率很高,业主只需要承担物业税等即可。”但戴女士买了房子以后却并没有按期拿到租金回报。经了解她发现,这套房产位于郊区,位置偏僻、周边人口稀少,很难出租出去,房子只好空置。而当地房产的税费很高,戴女士不仅没有租金回报,反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。物业公司警告她,如果拒不交纳欠费,其房产有可能被没收。

2015年,戴女士等多名购房者在美国当地法院对房屋开发商等提起了诉讼。后该案调解解决,戴女士只获赔了6000美元。随后,戴女士将北京的国际投资咨询公司诉至法院,要求解除房产预订单并退还购房款。

但法院驳回了戴女士的诉讼请求。法院认为,戴女士与某咨询公司所签订的房产预订单,实为咨询公司为戴女士提供的居间合同。该合同明确约定正式购房合同由戴女士与第三方签订,因此房屋买卖合同相关权利义务不应向咨询公司主张。咨询公司提供了居间服务,戴女士也订立合同购买了房屋,因此要求解除预订单缺乏依据。

业内人士指出,过高的投资回报率意味着很大的投资风险,因此承诺超高的投资回报率,很有可能存在虚假宣传。

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一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失
一些中介公司往往利用投资者不了解国外政策、语言不通、海外信息沟通不畅、维权困难等问题,设下种种陷阱使投资者蒙受损失

陷阱3:中介低价购进加价卖出

让李先生郁闷的是,他为女儿移民在葡萄牙购买的房子,竟然是中介以低价抢先购买后,再加价两倍卖给他的。

李先生是2013年8月与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议,后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后,李先生得知,其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。

 “购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的。”李先生气愤地说,经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元,他实际损失20万欧元。

李先生认为,他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房,导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们,给我们造成了严重的经济损失。”在此过程中,咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况,包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

咨询公司的答复是,他们对客户的义务只是协助移民,并没有帮其购买房屋。虽然李先生将咨询公司告上了法庭,但法院未能支持他要求咨询公司赔偿损失的诉求。法院认为李先生委托葡萄牙律师买房,故该律师签署的合同可以视为是原告真实的意思表示。

而另一位购房者万女士比李先生幸运,拿到了部分退款。2014年,万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产,作为不动产投资,从而符合办理居留签证的条件。

合同签订后,万女士在咨询公司的全程安排下,前往葡萄牙购买了一套房产,房价款为53万欧元,其居留签证也办理完毕。

但次年2月,万女士及其家人前往葡萄牙度假,与邻居沟通中获知,她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格,该房屋实际价值仅为35万欧元。

万女士遂将咨询公司告上了法庭。后法院判决咨询公司补偿万女士7万欧元。

律师建议:要书面约定国内中介承担连带责任

北京京师律师事务所的封跃平律师分析指出,目前房屋中介乱象丛生,不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司,并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返,客户通过合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外,客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外,在大多数国家,涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以,国内购房者身处国内,很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。

封跃平律师建议,投资者应做好证据保全工作,对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存,签订购房合同时,对于开发商承诺的条件,也可以要求纳入合同中。一定要在置业前进行实地考察,全方位了解所购房产的设置及周围环境。并了解当地房产市场,预防中介层层加价、隐瞒与欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细,建议聘请当地律师提供相应的法律服务,确保交易顺利进行。

此外,购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理,建立交易资金第三方监管制度,不直接付款给业主,以保证资金的安全。

“海外购房也要看地段,如果房价比较便宜,一般是在郊区很偏僻的地方,建议不要购买。”北京盈科律师事务所胡文友律师建议,购房者通过国内中介机构进行海外购房,要特别书面约定国内的中介承担连带责任,并且在合同中约定好管辖法院,最好约定好原告的住所地法院有管辖权。

(据京报网)

美国近半数无房者希望未来5年内买房 | 美国

美国民调机构盖洛普5月8日发布的民调结果显示,美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家,另有20%的人希望在未来10年内买房。此外,约五分之一有房者打算在未来5年内出售房屋。

根据民调结果,今后5年至10年内,美国购房大军主力以中青年为主。55岁及以上年龄的无房者中,大多数没有在未来几年购置房产的计划;但35岁至54岁人群中,58%的人期望在未来5年内买房;18岁至34岁人群里,52%的人打算在5年内买房,另有31%的人打算在10年里买房。

美国有房者中,64%的人表示不考虑在未来5年至10年内出售房屋,考虑在未来511年内售房者占20%,另有13%考虑在未来10年里售房。这些数据与4年前的盖洛普民调结果相近。

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民调结果显示,美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家,另有20%的人希望在未来10年内买房
民调结果显示,美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家,另有20%的人希望在未来10年内买房

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美国人卖房原因多种多样,最常见的是生活环境发生重要变化,如找到新工作、生儿育女或子女成年后搬出去自住。

比较特别的是,计划在未来10年内卖房的美国人中,期望换购空间更大或更昂贵住宅者仅占约三成,近一半人打算换购面积较小或更便宜的住宅。还有13%的人打算售房后租房居住,这些数据与4年前基本一致。

总体上,有售房意向的美国人中,年龄越大越趋向于换购更小、更便宜的房屋。分析人士推测,这或许与美国有房者须每年缴纳房地产税有关,有房者年龄越大,越可能更多考虑节约支出和养老问题。

盖洛普民调专家杰弗里·琼斯认为,与2008年金融危机前相比,美国房地产市场在很大程度上已经恢复,在可预见的未来将保持强劲势头,未来或出现供不应求现象,某些地方房市还可能过热。不过,如果房价超过多数美国人可承受水平,许多人买房安家的计划将会落空。

这一调查结果是盖洛普公司于今年3月9日至29日在全美范围内随机抽样电话调查得来的,针对不同问题的抽样调查数量各不相同。

(据新华社)

英父母助力子女购房 今年增资30% | 英国

根据金融服务公司Legal & General(L&G)和经济咨询公司Cebr的最新研究,预计今年父母借给孩子购买房产的金额将超过65亿镑,比去年增加30%,这意味着,今年英国房产交易中超过25%有父母的参与。

报告指出,“爸妈银行”的资金将会在今年为下一代支付超过29.8万份的房贷首付。65亿镑的金额也几乎等同于英国第九大房贷机构Yorkshire Building Society一年的房贷贷款金额。

此外,预计父母平均资助的金额也将从2016年的1.7万镑上升到今年的2.16万镑。其中受到资助最多的是千禧一代,有79%的资助对象年龄在30岁以下。

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英父母助力子女购房 今年增资30% | 英国
今年父母借给孩子购买房产的金额将超过65亿镑,比去年增加30%

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每笔交易中父母资助金额最多的地区为英格兰西南地区和伦敦,分别为3万镑和2.94万镑,而威尔士则金额最低,为1.25万镑。

报告认为,父母借给子女买房金额的上升证明了英国的房产市场没有正常运作。L&G的首席执行官威尔森(Nigel Wilson)表示,这是该研究项目的第二年,数据显示这一状况正在越来越糟糕。在交易数减少的情况下,父母资助的金额却在大幅上升。这对于父母和子女来说都是不可持续和不合理的现象。

他认为代际间不平等问题导致了子女对父母资助的需求不断增加, 和二战后婴儿潮一代人能买的起房产、享受到养老金固定收益和免费大学教育不同,这一代年轻人并没有这样机会。

“英国正在经历住房市场的供给侧危机。简单来说,我们没有建造足够多的房屋。我们需要以更快、更经济的方法为年轻人、老年人和家庭建造更多的房屋。”

报告还发现只有40%的家长为所有的孩子提供同等的财政支持,只帮助最年长和最年幼孩子的家长分别为18%和16%。

此外,伦敦地区买房人获得父母资助的比例高达40%。

(据英中时报)

一年鲸吞273亿美元美国房地产!“美国豪宅第一夫人”张手迎接中国买家 | 美国

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对中国消费者来说,美国房地产将继续成为一项颇具吸引力的投资——无论是居住在美国还是中国的购房者。事实上,来自美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,NAR)的一份国际投资报告显示,2015年4月至2016年3月,45%购买美国住宅房产的外国购房者来自中国。(在这份NAR报告中,中国购房者包括来自中国大陆、中国香港和中国台湾的购房者。)

NAR高级副总裁兼首席经济学家Lawrence Yun解释称,“中国购房者已连续两年在购房数量和金额上蝉联榜首,共计购买了价值273亿美元的美国住宅房产,占这一时期售出的美国住宅房产总价值的26.7%。”中国购房者的购买规模超过排名位列其后的四个国家(加拿大、印度、英国和墨西哥)的总和。

我在2010年来过中国,我是第一个以工作身份来到中国的比佛利山庄(Beverly Hills)房地产经纪人。这是一次非同寻常的经历。我在北京召开了一场新闻发布会,向中国消费者介绍加利福尼亚州的房地产。因为这次新闻发布会,我被126家媒体称为“美国豪宅第一夫人”,我倍感荣幸!

我在北京的一家画廊见到了他们的赞助人,用投影仪给他们展示了一些位于加利福尼亚州富人区的精美豪宅的照片。我还与科威国际不动产(Coldwell Banker)280家中国办事处的代表进行了谈话。我在中国香港见到了华美银行(East West Bank)的老朋友,也是我的潜在客户。我非常喜欢上海。

从那以后,我有幸与许多中国购房者合作。有些游客专程来美国买房,有些借着旅游的机会来买房,顺便逛一下众星云集的比佛利山庄精品店。

中国购房者和美国购房者一样,在选择房源时都希望与具备优秀技能和专业知识的房地产经纪人合作。移民、纳税、房地产、贷款和其他法规方面的专业知识有助于交易的顺利进行,增进与国际客户的关系。在团队中讲普通话的经纪人的帮助下,我能够为这些客户提供他们向往已久的各类房地产投资选择。有些中国购房者希望把家安在家人、朋友或工作地点附近,有些希望寻求投资机会或者购买度假屋。许多中国购房者都希望为他们在美国上学的孩子买房,我非常熟悉从小学到大学各个阶段的学校,能够在这方面为他们提供很大的帮助。(我强烈建议,此类家庭应寻求专业的美国教育顾问的建议。)

比弗利山庄和洛杉矶西区(Westside)有各种类型的房产供购房者选择。从共管公寓到宫殿般宏伟壮丽的豪宅,总有一款能够满足购房者的需求、预算和对家的想象。比如,我们的一位中国客户花费6,850万美元购买了一栋36,000平方英尺的豪宅Palais des Anges,这栋豪宅位于比佛利山庄日落大道(Sunset Boulevard)。

房地产将继续成为最安全的投资方式之一。亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询集团(Rosen Consulting Group)近期开展的一项研究预计,中国购房者在美国房地产上的投资金额到2025年可达500亿美元。我和负责南加州豪宅市场的同事都非常乐观,我非常期待明年能够与中国购房者分享我对于加利福尼亚州房地产的了解。

每年秋季,全美最大的房地产经纪协会官方网站Realtor.com将发布豪宅指数。豪宅指数根据房价、销售量和豪宅市场吸收能力和周转率来确定和排名美国顶级豪宅市场。该指数涵盖277个县和63个大城市地区,在各个层面上生成指标和排名。10月的报告显示加利福尼亚处于强势地位。【阅读原文

 

名人富豪御用星级经纪人Joyce Rey专栏全集

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美国买房之外国人购房贷款 | 美国

目前在加州对外国人贷款的项目比较少,贷款外国人的银行也比较少,目前有华资银行的华美银行及少数其它银行做外国人贷款,这是由于美国在经历了金融危机之后,对于贷款越来越严格的关系。一般来说,外国人贷款头款必须在35%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它们比 一般查收入的贷款利率会高一些,最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长,如果你要贷款的话,要选择四十五天到六十天的过户期,这种贷款不 查收入,不查信用,可以用个人名义,也可以用公司名义,一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面,会要求贷款人提供:

1.  有效的护照和签证

2.  工作收入证明(有些需要中英文公证)

3.  在银行的存款证明,以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。

美国贷款的步骤

1. 选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求,提供的利率也不一样,您可选择一家对您最有利的银行办理贷款。

2. 如果银行初步认可您的贷款资格,可以请银行出具一份贷款预准信,以便您在选好房子出价时,送交卖主参考。

3. 一旦您的购房合约与卖主达成协议,进入过户公证程序之后,即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估,如果估价没有问题,您所有的材料和条件都符合要求,银行将准备所有的贷款文件,送进公证公司,由您签署。

4. 签署之后的文件再送回银行审核无误,银通常在24-48小时之内放款。

点击链接,就可以计算自己房屋贷款:Mortgage Calculator http://www.mortgagecalculator.org/free-tools/

 

美国顶尖房产经纪Grace熊专栏全集

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世界足球先生菲戈空降魔都!| 海外

足球是葡萄牙人的第一运动,无论是在咖啡馆、学校或朋友间说的话题,都离不开足球。这样的成长环境造就了葡萄牙足球“黄金一代”——菲戈。他不仅在足球领域取得了巨大的成就,还被评为“世界足球先生”。退役之后,菲戈作为葡萄牙的形象以及代表人物之一,一直致力于向全球介绍葡萄牙的独特文化。

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葡萄牙是欧洲伊比利亚半岛上的一个国家。几百年前葡萄牙祖先在大冒险时代扬帆起航,使得葡萄牙成为有名的海上强国,如今的葡萄牙,舒适宜人,优良的海港,美丽的现代都市里斯本,欧州古城波尔图,500年历史的古堡贝伦塔,再加上四处弥漫的葡萄酒香,热情的当地人们,古代与现代的完美融合在一起。

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本次世界足球先生菲戈空降上海,与汇加移民的跨界携手,结出的美好果实之一就是极具吸引力的葡萄牙购房移民政策:

在葡萄牙购买不低于50万欧元的房产即可携带全家包括配偶、子女以及父母获得葡萄牙居留权,享受欧盟福利,畅行26个申根国。

世界足球先生菲戈空降魔都!| 海外优势
1. 1人申请全家3代移民
2. 无移民监,无背景调查,无资金来源要求;
3. 出租收益;
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5. 非全球征税,全球资产配置。

在足球与移民之间,葡萄牙成为了最好的跨界催化剂。5月14日上海中心宴会厅世界足球先生菲戈空降汇加二十周年庆现场带你走进葡萄牙!

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日本买房流程详解

日本房贷流程 | 日本房产税费

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美国 | 澳洲 | 英国 | 加拿大  | 泰国

 

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除了商品 日本房市也要被中国买家“攻陷”了

jp03中国游客“暴买”日本货架上的商品之后,近两年的时间内,日本的房价上涨了接近30%,居外网统计发现,截止2016年5月,日本的询盘量上涨了26%,2015年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086,比第一季度激增了54%。>>>详细

 

 

 

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奥运会助攻 东京房市回暖倒计时

jp04年来,亚洲各短线目的地成了中国游客出境游的“心头好”,除了新兴的旅游国家泰国、韩国外,日本一直都是国人出境游的“人气王”。根据日本政府观光局(JNTO)公布的数据,今年上半年日本接待外国游客首次突破1000万人,达到1171.4万人次,其中,中国游客人数最多。>>>详细

 

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海外买房是否可以移民?

1111在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用,那么目前都有哪些国家可以买房移民,哪些国家不可以买房移民呢?下面,居外为你一一介绍。阅读原文

 

 

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解答您在海外买房中最常碰到的问题

400X300在国内房价高涨的形势下,国人开始大举进攻海外市场,买房移民,投资移民,以房养学,以租养房等等创造了空前盛况,但是海外购房如何购,需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问,居外为大家一一讲解。阅读原文

 

 

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最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响?

4、32015年9月6日,外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管,其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出,新规出台与近期加强外汇监管有关,并非限制个人正常购汇行为,对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。阅读原文

 

 

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美国抵押贷款利率降至11月以来最低 但申请数依然下降 | 美国

尽管利率已经在五个月内降到最低水准,但依然只有少数的购房者在上周进入抵押贷款市场。

美国抵押贷款银行家协会指出,抵押贷款的申请数比上周下降了 1.8%。总量比去年同期下降了 23.5%。

30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平,从 4.28%下降至 4.22%。

MBA 的首席经济学家 Mike Fratantoni 表示,由於地缘政治的紧张局势持续升高,抵押贷款利率下降至 2016 年 11 月以来的最低水平。不过,他也指出,利率仍然太高,无法吸引房主对再融资的兴趣,购屋的买气相对较疲弱。

购买房屋的申请比上一周下降了 3%,比去年下降了 1%。再融资的申请较前一周微升 0.2%,但比去年下降了 41.5%。

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美国 30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平至 4.22%
美国 30 年固定利率抵押贷款平均合约利率下滑至 11 月份以来的最低水平至 4.22%

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不过,MBA 并不认为抵押市场会在整个季节都保持疲软的态势。

Fratantoni 表示,在春季的剩馀时间里,我们确实预期房市的买气会提高。随着就业市场的强劲成长和经济持续增长的迹象,我们预计 2017 年相对於 2016 年的买气将成长约 9%。

PNC Financial 的首席经济学家 Gus Faucher 表示,今年两个月天气温暖,导致建筑活动提前,房屋建筑活动持续缓慢复苏。

但住宅市场仍受到可售房屋短缺的限制,建筑商未能填补这个缺口,这是由於劳动力和土地短缺,建筑材料价格上涨在内的一系列问题。

(据鉅亨网)

美国与澳洲房产拍卖的区别 | 澳洲

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在全球包括澳洲、英国及整个欧洲在内的大多数国家,拍卖是房屋买卖的一种普遍方式。然而房产拍卖美国却并不普及,仅一小部分房产以此种方式出售。参与拍卖的通常是止赎屋或被银行收回的房产,普通及高端房产一般不会进行拍卖

来自洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产(Sotheby’s International Realty in Beverly Hills Los Angeles)的知名经纪人 Tanya Stawski 说,过去拍卖通常与破产及收回房产相关,名声较差,使其在客户尤其是高端房产卖家间缺乏吸引力。

多重上市服务系统(MLS)是拍卖在未成美国主流的另一个原因,该系统使经纪人很难协调买家参加拍卖会。通过 MLS 系统出售房屋意味着全国任何一个经纪人均可将此房屋卖给自己的买家,而经纪人很难在拍卖前对所有买家进行培训。

尽管与其他国家有所差别,美国大多数州府城市也有拍卖会,而这种趋势在高端房产卖家中略有增加,这要归功于拍卖在其他国家展现的价值。Tanya评论说,拍卖会的益处是可以预见的,尤其对于非上市房产而言,然而还需要对买卖双方进行培训。

洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产的知名经纪人 Tanya Stawski
洛杉矶比佛利山庄苏富比国际房产的知名经纪人 Tanya Stawski

美国澳洲拍卖购房的主要区别有如下几点:

1、法定拍卖条款

美国对于拍卖购房未出台任何国家层面的条款。这意味着你若通过拍卖购房,则要认真阅读购房条款,因为每场拍卖会上的购房条款均不相同,这些条款是由卖家而非政府部门起草。

澳洲立法对拍卖购房有明确的条款规定。

澳洲法律对于拍卖会的举办及在通过拍卖竞购房产都有规定。立法规定了对买家约束协议,其中包括买家改变主意也不可撤销条款,但有继续拍卖的权利。例如在新南威尔士拍卖商只能有一次叫价(代表卖家叫价),在昆士兰则可叫价两次。

2、高端房产销售

在美国高端房产很少采取拍卖方式出售,因为拍卖被认为是在进行廉价抛售。尽管弗罗里达和加利福尼亚州也偶尔出现过高端房产拍卖,但尚未成为主流。

在澳洲高端房产通常是通过拍卖出售。例如悉尼东区的高端房产市场近12个月销售额高达7200万元,目前在售房产价值逾1亿,其中十分之九的房产是通过拍卖出售。

澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行,由拍卖商在拍卖行里主持拍卖
澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行,由拍卖商在拍卖行里主持拍卖

3、拍卖地点

在美国,房产拍卖时出价和竞购经常是在线进行,因为所售房产通常是状况不佳的止赎屋。大多数情况下买家在拍卖前无需查验房屋,因为他们只是为了买下该房产所属的土地而言,要在上面重新建造新房。

通常止赎屋的线上拍卖价格区间较小,如1万美元—10万美元之间。

澳洲的房产拍卖则主要是在实地进行,由拍卖商在拍卖行里主持拍卖。

大多数房产于周六进行拍卖,拍卖前会有一个开放看房时间,例如上午11点进行房屋展示,11:30进行拍卖。从买卖双方的角度而言,实地竞拍要比在线拍卖获得更多的信息。

美国和澳洲房产市场差别很大,但其共同点是随着投资者对拍卖程序及更公正售房方式的了解,海外投资在积极的持续涌入。

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

Juwaicolumnist

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关于美国房产贷款机制及审核方式 | 美国

目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。

本文仅做一般性介绍,如果要贷款在美购房的话,小编还是建议您咨询美国正规贷款银行,获取最适合您情况的专业建议。

利率的历史

美国住宅贷款的利率——固定利率,是由美国的债券市场(Bond Market)决定的,而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。

目前美国的联储拆借利率已降至0.25%,因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率,主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点,也意味着通胀即将来临。

所以目前最重要的是,应把握贷款时机,做一些相应的调整。建议如下:

  • 将30年期贷款改成15年期,可以减缩负债的年限,省下15年的利息。
  • 将15年期贷款改成30年期,可以减低月付额度,自救度过经济难关。

抵押贷款套现:如果房贷少或全净值,可考虑增加房贷额度,贷出钱来再来投资赚钱,善用贷款的杠杆功能,走致富的捷径。

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高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率
高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率

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个人信用

经过这次次贷金融风暴和信用危机后,各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率,取决于以下四大因素:

一、良好的信用

所有借款人通过个人社会安全号码的审查,获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史,并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率。

这个信用指数是基于以下项目的评估:

付款历史:是否按时付款?是否有晚付的习惯?几次?30天,60天,90天晚付?持续多久?今年?去年?有无破产纪录?有否被人追债?在法院,国税局有无欠钱记录?是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的,所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录,超过一年就可不算入评估。

信用卡额度:额度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%,否则会被扣分。超过总额度的支出愈高,扣分越多。

信用历史:银行需要评估至少4条信用线,其中二条需有两年以上的信用历史

信用类型:曾获得过几种贷款,如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。

信用审查次数:信用每多被审查一次,就会被扣分。被查得太多,就有必要写解释信来阐明原因。

二、稳定的收入

这是放贷的保障。一般来说,月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下,但是各银行的标准又不同,不过可以用公式来计算,贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记录)/月总收入55%

审核收入的基准有2点:

  • 稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
  • 足够的收入来源。收入证明可用以下方式:

固定工资:用于上班族,提供2年的W-2表,按税前收入审核

自雇企业主:领1099表,提供2年的保税单,按照税后AGI计算2年平均收入。

三、资产证明

这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。

请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋,就要先把这笔现金存入银行,然后影印着两个月的银行账单(全部页数)作为存款证明。如果房贷少或全净值,银行不接受从网路印出的影印件,除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。(通常网路版本都不显示)

任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解释信,解释钱的来源(LOE-Letter of Explanation)。如果有大额存款是从国外汇入,也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。

四、房屋价值

这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款,作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案,因为贷款超过80%抵押比率,需要另外够贷款支付保险,即PMI(Private Mortgage Insurance)。

根据贷款额度的不同,月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核,执行的非常严格。

除了要看2年的W-2收入表、1099表、个人报税表(Tax Return)之外,还要贷款人填4506T表格(IRS Form),用以取国税局核查个人报税纪录,藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入,不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。

(本文由资深地产经纪鲍云雁提供,内容来自网络。)