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購房對美國人來說是人生大事，是實現美國夢的像征。

一般而言，美國首次購房者的平均年齡為31歲，如果你已步入這個年紀，那麼買房就該列入生活日程了。首次買房一竅不能，該注意些什麼呢？Buzzfeed提醒下面提到的這些一定要切記。

1、不要隨便選擇遇到的第一個房地產經紀人

美國房地產經紀人一般分為經紀人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經紀人（associate-broker）三類。

經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。

銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。

伙伴經紀人是指具有經紀人資格的，但自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。

美國大約有80%的經紀公司的規模都比較小，人數大約為1-4人左右。

2、一定要拿到這個報告並仔細閱讀

來自“綜合損失承保交易系統”（Comprehensive Loss Underwriting Exchange，CLUE)上的報告，它可以免費獲得，其中記錄了屋主和房屋本身7年內所有理賠歷史紀錄，可以讓首次購房者避免購買一個出了問題難以理賠的房屋。

3、提前考慮自己的需求，同時不要輕易改變

比如，如果討厭通勤，就不要選擇一個離工作地點太遠的住房。研究發現，通勤時間較長的人往往比那些通勤時間較短的人更容易不快樂。

4、首付遠遠不夠

在美國，近70%的租房者將首付列為他們購房最大的阻礙。雖然大多數貸款需要20%的首付，但這並不是絕對的。對於有資格獲得貸款的購房者，有一些計劃首付低至0%至3.5%。

比如，由美國政府背書的聯邦低息貸款（Federal Housing Administration）規定首付款須達到房屋總價的3.5%，若以總價25萬美金的房產來說，買家僅需准備8750美元。

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5、進行土地調查

土地調查最大的用處是能清楚地知道該房產的地界在哪裡，買的土地有多大，房子是否占了鄰居的地，或是鄰居的房子是否占了該房產的地，該房產與鄰居圍欄是否在適當的位置等等。

6、知道在什麼地方眼睛要睜大

不要太在意表面的缺陷，如油漆脫落或霓虹燈不亮。相反，需要擔心的是像水管和布線這樣的問題，否則悔之不極。

7、通常由賣家支付佣金，而不是買家

一個常見的誤解是，買方支付代理人的佣金，但往往不是這樣。通常賣家支付房地產經紀人佣金費用，這筆費用是可以協商的，一般在6%的範圍內。

選擇代理時需要考慮很多因素。建議就像買東西一樣，貨比三家再做決定才能找到最好的。

8、找到滿意的住房是需要時間的

根據全國房地產經紀人協會的一項研究，買家平均看房數為10戶，所花時間為10個星期。所以一時找不到滿意的住房不要氣餒，堅持就是勝利。

9、提前了解用地分區（Zoning）

Zoning本身是城市規劃中用來控制土地開發的最基本的手段。它最主要的控制內容包括土地切割的樣子、開發完成後的效果、密度、高度、建築退後、建築材料、小區綠化、停車位和挪車的空間等等問題。

比如，計劃在不久的將來加蓋一個客房？要買艘船停在院子裡？或者想改變一下房子的色彩？慢著，在做這些事情之前，要先了解清楚當地分區的規則和契約以及條件和限制（CC＆Rs），以便知道住進來之後什麼事情可以做什麼不可以做。

10、每個人買房的過程和經驗是不同的

在買房這件事上，沒有兩個人的故事相同。你又會是怎樣的情況呢？

（據僑報網）

美國房價持續快速上漲，快於收入，快於新就業，但購屋竟比租房子還要劃算。那麼為什麼住宅銷售量會下降？

與去年同期相比，四月上旬房市的供應量下降了9%。雖然今年春季房市釋出的數量大幅增加，但是，總供應量仍然在低檔。

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NAR房市研究主管Danielle Hale表示，本月我們向房地產經紀人信心指數添加了分析評論。本月評論中最大的兩個短語是“低庫存”和“多重報價”。

不幸的是，對於買家而言，市場中最便宜的房屋供應量反而最低。四月份與去年同期相比，售價低於10萬美元的房屋銷售量下降了17％，而在25萬美元以下的房屋銷售量下降了6％以上。

事實上，購買與租賃的差異正在全面縮小。隨著越來越多的新公寓竣工，房價也在上漲，租金下降。這使民眾難以在兩者之間做選擇。

靈活性和低風險等其他因素往往會使租房更受歡迎。倘若租金持續走跌，房屋建築商將不會增加生產，房價將持續上揚，不購買的決定將變得更加容易。

（據鉅亨網）

中國外彙管制新政策推行後，中國購屋者在外國買家的美國五大房屋市場中，已不再晉入前五名之列。

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據財新網報道，由NAR公布的2017年數據顯示，外國購屋者最鐘意的美國房市為邁阿密、洛杉磯、紐約市、華盛頓州的貝靈厄姆(Bellingham)和夏威夷州的卡胡魯伊／懷盧庫／拉海納(Kahului-Wailuku-Lahaina)地區，在2016年，這五個房市是中國買家的熱門目標，但到了2017年3月，中國買家甚至不是這些市場的前五大外國買家之一。

報道指出，相反地，這些房市的首位外國買家是加拿大，事實上，在20個美國最熱火房市中，加拿大幾乎全部獨占鰲頭，僅有加州的中央市(El Centro)，加拿大買家位居第二。

NAR統計顯示，大部分中國買家購屋是為了遷居，占61%，而加拿大、英國買家購屋是用來偶爾居住。在2016年，80%加拿大人、61%英國買家購屋卻未遷入，中國買家僅39%。

報道說，中國有13億1700萬人口，而中國公民2016年在美國購置住房2萬9195棟，其中1萬1386棟住屋，中國買家用來投資或偶爾居住。相反地，加拿大有3585萬人口，2016年，加拿大公民購買的美國住屋為2萬6851棟。由於80%加拿大人購屋並不遷入，其中2萬1480棟住屋是加拿大人買來投資或偶爾居住。

在美國置產的外國買家另一有趣的情況是他們購買的房屋種類的不同，在2016年，中國買家在美國購房總金額最大，投入約270億元到美國房市，加拿大以89億元遙遙落居第二，兩者金額差距極大，但加拿大人購買的房屋間數幾乎與中國買家相同。

中國買家購房金額平均為93萬6615元，加拿大買家平均為33萬2072元，而美國人購屋平均僅花費27萬1000元；由此數據顯示，美國人競購住房的對像，較可能是加拿大人而非中國人。

史上最嚴外彙管制

據僑報網此前的報道，大陸央行接連下發規定，先是於2016年12月30日規定，自2017年7月1日起，對跨境超過20萬元人民幣的交易，銀行需要上報給央行；隨後又於2016年12月31日夜間對銀行下發文件，從2017年1月1日起，個人購彙申報需要細化到用途和時間，禁止在境外用於買房及證券投資。

盡管官方強調此次調整的目的，主要是為了進一步加大對洗錢、恐怖融資及腐敗、偷逃稅等犯罪活動的監測和打擊力度，然而，外界還是敏感地猜想，中國是否將要順勢加大力度管控資金外流了，一場外彙儲備保衛戰是否即將打響？

從1月1日開始，希望用人民幣兌換外幣的中國居民將面對一大堆文書負擔。在人民幣貶值、外彙儲備下降速度超預期的大環境之下， 被稱為“史上最嚴外彙管制”的央行新政分別從換彙目的、換彙人員關系，以及換彙和轉款環節金額等方面進行嚴格審查和控制。

盡管2017年中國居民每人5萬美元購彙額度並未縮減，但流程變得更為復雜。不但對個人購彙用途進行了更詳細的調查，還界定了被稱為“螞蟻搬家”式的換彙行為，並表示實施該行為的個人將被列入個人購彙黑名單，取消兩年的10萬美元換彙額度。

新規規定，從2017年1月1日起，無論櫃台或是網上銀行辦理購彙，均需要填寫《個人購彙申請書》（下簡稱為“申請書”），明確填寫購彙用途，而以前對此並未做嚴格要求。

《申請書》對個人購彙用途進行了更詳細的調查，允許的個人經常項目下的購彙用途包括：因私旅游、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、非投資類保險、咨詢服務及其他共9大項。

銀行相關人士表示，如果學費或生活費超過5萬美元，還需要提供境外學校錄取書、學校相應年度或學期的學費或生活費證明等文件。除留學外，其他類別等也需要提供完整的資料證明。

值得注意的是，投資移民、購置海外房產、保險等投資類用途並不包含在《個人購彙申請書》內。也就是說，這些用途，現在不能從銀行直接換彙。

其次是對換彙人員的關系進行控制，增加“關注名單”，根據《申請書》，如果違法違規套彙，除了可能被列入“關注名單”，此後兩年都取消了5萬購彙額度外，還可能面臨逃彙金額30%左右罰款，以及5萬元以下罰款。

除此以外，還對換彙和轉款環節的金額進行了嚴格把控。將大額現金交易的人民幣報告標准由20萬元調整為5萬元，對跨境資金交易，金融機構應當報送大額交易報告。

（據僑報網）

據美國僑報網報道，2016年底，中國央行曾發布《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，該辦法自2017年7月1日起實施。這不僅加強管制境外匯款，也調整了民眾每日領取大額現金的交易報告標准。

根據辦法，在7月1日以前每人每年有5萬美元的購匯額度，每天有1萬美元取現額度，額滿即止；該辦法出台後，每人每天只能換等額5萬人民幣的美元和其他外幣，按照當前匯率約可換匯為7100美元，超過這個額度就要申報。所以為了避免申報，很多人會想辦法將換鈔額度控制在7100美元範圍內，實際上降低了外幣取現的額度，提高了取現的門檻。因為一旦有了超額的案底，將被列入合理懷疑的對像，再一次申報很可能被拒，就算某人還有5萬美元的購匯額度，也不能換取現鈔。

據南加州華人房地產經紀人Benny表示：“新外匯加強管制辦法的影響，簡而言之就是——匯款1萬美元及等值外幣都需要上報，和取現申報一樣，當然也存在被懷疑、被拒的風險。所以如果你有5萬美元要匯到境外，以前只需要匯一次，現在需要至少匯5次，客觀上增加了匯款成本和難度。”

他還表示：“從前幾日這一消息一出，最近接觸到的有在南加州買房、投資意向的客戶最近都在盡量調整資金，盡量把需要從國內轉出來的資金轉移到海外。首先，需要購置房產的民眾都明白一萬美金的購匯限額，即使對於房屋頭款來說也是太微不足道的，為了避免夜長夢多，不少人都希望在這一個多月的時間內，讓海外資產盡快到位。”

Benny還坦言稱：“此外，南加州華人中間之所以出現緊急購匯的小浪潮，也有很大一部分原因是收到地產經紀商的推動，畢竟不少華人經紀人所面向的客戶很大一部分是華人買家，面對南加州地產市場依然非常走俏狀況，一個房子通常會有多個買家競價，所以經紀人當然不希望辛辛苦苦拿下的單子，僅僅因為資金不到位的問題在被他人拿走，畢竟一般的賣家是不願意等待的。”

此次央行購匯新規不至於影響南加地產市場的繁榮。在南加州從事地產投資以及建築設計行業近20 年的何林先生表示，目前到美國尤其是華人聚集的南加州投資購房的中國人越來越多。從南加州華人對於信息接收的感官上來說，豐富的資訊和服務給人們營造了一種華人購房熱度高漲，甚至影響了南加房產行業半壁江山的感覺。然而實際上，華人在南加州購置房產熱情和數量尚不足以形成一定的氣候，來影響到整個南加州房地產市場經濟的走勢。

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何先生說，據他多年從事房屋翻新、住宅投資的經驗來看，至少在住宅領域，華人買房在南加州並未形成足以抬高房價的衝擊力。以眼下最受新移民青睞有加的爾灣（Irvine）來看，近些年，爾灣人口結構變化非常大，華人在爾灣居住、經商的數量明顯增加，但並沒有對抬高房價有特別的影響。

（據中國新聞網）