美國出生公民權不會黃,黃的可能只是赴美生子|居外專欄

8月28日,美國公民及移民服務局公布了新的移民備忘錄更新,主要更新內容是針對“公民權”這一眾人矚目話題的相關認定做出了指導性變更。因此新聞一出在國內“美寶”圈內便是激出了千層浪。

究竟赴美生子的美寶公民權將何去何從?首先我們來看看這次移民備忘錄的更新的具體情況。

美國移民局在官網明確指出,明確對美國的臨時訪問不構成美國居留,並解釋在美國居住和實際存在的區別。“美國移民局不再將與美國政府雇員或美國服務人員的父母一起生活在國外的兒童視為“居住在美國”,以此來根據《移民法》第320條獲得公民身份。” 此新政策將於10月29日生效。

大部分媒體囫圇吞棗地看完變更目錄之後,甚至簡單的抄了別處推文,就魯莽表示這一變化僅僅針對美國駐外的軍人和政府雇員,在境外出生的子女,並不能自動獲得美國國籍,而是需要走一系列的程序,才能正式獲得美國國籍。

但是如果仔細閱讀完這次更新的移民備忘錄,就不難發現,其實這次更新是內藏玄機的。正因為這次更新對於“在美國居住”這一條例做了微妙的修改,使得“赴美生子”的前景變得微妙起來。

在備忘錄第4~5頁描述了,“在美國出生的美寶”也需要證明在出生時母親在美國的居留是長久的,而並非是“短暫”的。盡管最後沒有提及是否會影響到“美寶”的公民身份,但是卻有為之後“出生公民權”留一手的味道。

眾所周知,凡在美國領土上落地出生的嬰兒都自動成為美國公民。這源於美國1868年憲法第14條修正案:“所有在美國出生或在美國歸化,並受美國司法管轄的人,都是美國公民以及其所居住州的居民,任何州都不能制定或執行任何削弱美國公民權利或豁免權的法律。”

但是,美國總統特朗普對此條修正案一直持反對態度,2016年競選總統時和去年10月都曾提出要廢除這個制度。近日,特朗普再次表示,他在認真嚴肅地考慮廢除“出生公民權”。

特朗普在白宮外對記者說:“我們正在非常認真嚴肅地研究‘出生公民權’。你走過邊境,在我們的土地上生了一個孩子——祝賀你,這個孩子是美國公民。”對於這樣寬松的出生公民權,特朗普毫不留情地評論,“坦白說,這很荒謬。”

特朗普曾向媒體表示,他知道可以通過修改憲法修正案來終止出生公民權。但為了避免麻煩,他更願意簽署一項總統行政令以達到目的。

而總統令的確可以對憲法修正案的解釋做出某些約束,比如,明確規定非法移民在美生的孩子無法獲得美國國籍。不過,一旦特朗普簽署了這個總統令,必然會在美國掀起一場關於移民問題的法律鬥爭。目前為止,高院是支持赴美生子的合法出生權的,因為美媽們都是是持合法簽證來美的。

由此可見,想要從根本上取消“出生公民權”的難度是非常之大的,但是如果換一個角度,只有符合要求的孩子出生在美國才可以獲得“出生公民權”,其他不符合規定的孩子將無法獲得“公民身份”,這樣變相實現了對於“出生公民權的”的限制,也不需要挑戰憲法,實行難度大大降低。

副總統彭斯也表示:“我們都很珍惜憲法第十四修正案,但是美國最高法院從未裁定,第十四修正案是否適用於非法居住在美國的人(在美國領土所生的嬰兒)。”據ABC電視臺報道,早在去年六月,彭斯副總統曾經對移民喊過話:“如果您不想遵循合法途徑過來(美國),您就甭來了。”

根據特朗普團隊的理念,“出生公民權”是不會被取消的,但是他們強調第十四條修正案適用於合法移民和永久居民的孩子,而並不適用於非法移民和那些持短期簽證的人。

如果按照特朗普政府的執政態度來看,在移民局備忘錄中更新一段看似“漫不經心”實則別有用心的內容,從而達到事半功倍效果並非是空穴來風的假想。究竟會對赴美生子的美寶們產生多大的影響,或許我們只能讓時間來驗證了。想要成為美國公民,“赴美生子”這條讓諸多中國人趨之若鶩的途徑,在未來可能行不通了。

 

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希臘減稅加碼 松綁房地產|居外專欄

7月底,希腊政府已經降低“單一物業稅”(ENFIA)10%-30%,令希腊民眾歡欣鼓舞。而距離此項減稅法案通過僅39天,希腊政府又准備來一波減稅政策!

日前,希腊總理米佐塔基斯出席第84屆薩洛尼卡國際博覽會,以“人人共享發展”為主題發表演講,並宣布將進行一系列經濟改革,將在多個領域進一步減稅以及增加惠民措施。具體措施包括:

  • 年薪不超過1萬歐元的納稅人,個人收入所得稅稅率將從22%降至9%
  • 新成立的農業公司征稅為10%
  • 公司所得稅將從28%減至24%
  • 股息紅利稅將從10%減至5%
  • 新建築物的增值稅將暫停征收3年。
  • 翻新或升級建築物的支出費用享受40%稅收折扣
  • 推遲征收房地產資本利得稅
  • 為每名新生兒提供2000歐元津貼
  • 所有嬰幼兒用品的增值稅將降至13%
  • 每名兒童將額外享受每年1000歐元的免稅額度
  • 給予幼兒園每名兒童每月180歐元的補助

而其中一系列刺激房地產市場的措施,更令海外投資者注目期待。我們可以看到七項條目中,涉及刺激房地產市場的有三條,分別為:

  • 新建築物的增值稅將暫停征收3年;
  • 翻新或升級建築物的支出費用享受40%折扣;
  • 推遲對房地產征稅資本利得稅等。

尤其是針對新建築免征3年的24%房產轉讓增值稅的舉措,業界普遍認為,這將有效地促進房產交易,特別是希腊境外買家的交易。

目前,附加在新建築物上24%的稅收針對的是二級住宅的買家(一級住宅免征),涉及的是2006年1月1日以後頒發建築許可證的房產。2006年1月1日以前的房產則只需繳納3%的交易稅。

由於兩者差異巨大,投資者紛紛避免購買新建築物以免繳交重稅,因此這項稅收並未達到預期的效果,而且還對希腊建築業帶來了不利的影響。而如今此項稅項取消,免征增值稅無疑會為希腊房產松開緊箍咒。

對於希腊而言,重回國際市場後,亟需致力於通過改革和吸引投資,振興本國經濟,使希腊在國際社會中重新獲得信譽。而說到希腊有效吸引投資的政策措施,就不得不提到希腊“黃金簽證(Golden Visa)”。在它的加持下,房地產一躍成為希腊的支柱產業,帶動希腊經濟復蘇。

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《每日報》9月7日引述葡萄牙物業服務公司Imovirtual的報告稱,希腊“購買25萬歐元房產換居留”的政策性價比高;在全球同類型投資項目中屬於低“門檻”的國家,卻能為投資者帶來可觀的資本價值。

新的稅收政策對於想要在希腊購房或開辦公司的投資人來說,更無疑是重大利好。同時,也將使高性價比的希腊“黃金簽證”更受追捧!

只需25萬起歐元購房不僅每年可以獲得房租收入,還附贈全家歐洲身份,獲得希腊綠卡,三代移民,享受歐洲完善的醫療和養老服務。投資人應把握良機,暢享歐洲!

 

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居外網發布2019年第一季度全球樓市報告

在截至2019年第壹季度末的壹年中,盡管全球經濟基本面亮點不多,房地產市場的繁榮也有放緩的苗頭,但投資機遇依然存在。居外的調查發現:

  • 過去壹年間全球房價上升強勁的市場近四成;但今年壹季度的發展勢頭比去年有所放緩
  • 亞洲地區整體上漲,菲律賓馬尼拉CBD領漲全球
  • 澳大利亞觸底反彈,新西蘭上漲趨勢可能受到挑戰
  • 德國領漲歐洲,“脫歐”陰影依然籠罩英國
  • 北美地區後續乏力,但多倫多和蒙特利爾需求強勁
  • 中東南市場表現持續低迷

截至2019年第壹季度的壹年內,亞洲市場整體溫和上漲,表現最為搶眼的是的菲律賓。該國在《全球房地產指南》(Global Property Guide)所覆蓋的50個市場中,漲幅排名第壹。首都馬卡蒂中央商業區三臥室公寓的平均價格同比上漲了15.15%,今年壹季度環比上漲5.82%。該國在居外客戶興趣熱度榜上位列第六,投資者的興趣高度集中在馬尼拉的市中心。

截至2019年第壹季度末,居外客戶最為青睞的亞洲市場——泰國全國房價上漲了2.3%,由於需求上升和供應下降,這壹趨勢有望繼續保持。期間,東京新公寓的平均價格同比上漲3.9%,二手房的均價同比上漲了3.04%。馬來西亞在經過兩年的調整之後,從去年三季度開始房地產市場交易重新活躍了起來,這可能是因為去年5月大選之後,之前抱觀望態度的投資者重回市場。

但是中國大陸和香港的房地產市場表現則差強人意。香港的住宅價格在截至2019年第壹季度末的壹年裏同比下降了0.04%,與2018年第壹季度12.28%的同比增幅形成了鮮明對比。

截至今年3月底,澳大利亞的房價已經連續下跌了17個月,但是跌幅正在收窄。Corelogic的數據顯示,截至今年第壹季度末的壹整年中,全國整體房價同比下跌了6.9%,第壹季度環比下跌2.3%,3月跌幅收窄至0.6%。5月在大選中獲連任的總理莫裏森承諾多項措施來刺激樓市。6月和7月,澳聯儲兩次降息各25個基點之後,當前1%的利率水平已經創下歷史新低。今年6月,悉尼、墨爾本的房價指數分別環比上漲了0.1%丶0.2%。

新西蘭的數據依然強勁,但是在市場需求低迷,在供給上升的情況下,房價上漲的趨勢將會受到挑戰。

歐洲房價的上漲勢頭有增無減。《全球房地產指南》調查中十個表現最強勁的房地產市場有半數位於歐洲。強勁的供需面支撐德國市場繼續保持升勢並領漲歐洲。截至2019年第壹季度的壹整年內,德國公寓均價同比大幅上漲了9.23%,葡萄牙市場的表現緊隨德國,報告期間該地區的房價同比上漲了5.96%,位列調查覆蓋的41個市場的第六名。

“脫歐”繼續影響英國的房地產市場。全英房屋抵押貸款協會數據顯示,截至2019年第壹季度末的壹年內,英國平均房價同比下跌了1.36%,今年第壹季度環比下跌了0.51%。但英國受到外國投資者的青睞,在居外的客戶興趣熱度榜上位列第壹。

在經歷了六年的強勁增長後,美國的住宅市場已開始降溫。標普/凱斯-希勒全國房價指數和聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency,FHFA)的交易數據都顯示,該國的房價漲幅觸及五到七年來的最低水平。

加拿大的房價處於十年來的最低水平。2019年第壹季度,加拿大11個主要城市的房價同比略微下降0.35%,較去年4.2%的增幅大幅放緩。盡管如此,大多倫多和蒙特利爾地區的房地產需求仍在上升。

受油價下跌和政治和外交危機影響,中東地區房地產市場在過去的壹年中整體表現不佳。今年第壹季度,迪拜住宅物業價格環比略微下跌了0.38%,盡管如此,迪拜公寓的租金收益率十分可觀。

居外提示:

本報告使用的數據如非特別註明全部為通脹調整後數據。 本報告進行通脹調整的方法是將各個國家的名義房價變化除以當地同壹時期的消費價格指數,以消除通貨膨脹對房價帶來的影響。通脹調整後的數據更能真實反映房價變動。

 

 

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推行4歲免費學前教育 加拿大魁省教育優勢更明顯|居外專欄

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根據國際經合組織(Organization for Economic Co-operation and Development,簡稱OECD)此前發布的一項教育報告顯示,加拿大的國民受教育水平在發達國家當中最高,遠超出大家普遍認可的英國和美國。加拿大教育不但質量很高,而且成本低,國民很輕松便能享受到世界一流水平的教育。在加拿大,各省政府普遍提供12年的義務教育,孩童從5歲到18歲均享有接受義務教育的權利。而從2019年開始,魁北克省免費教育的年限將逐步分地區延長至13年,即孩童從4歲到18歲都可以享受政府提供的免費教育。

CAQ政黨領袖、魁省省長François Legault 宣布魁省“4歲學前班”普及計劃

魁省CAQ政黨2018年10月上台後,提出要加大學前教育和課後托管的資金投入,力爭在2020-2021年在全省範圍內實現將4歲兒童納入學前教育的目標。這項政策並不強制要求4歲的孩子必須入學,但只要父母決定送孩子到公立學校入讀,便可以享受政府提供的免費義務教育的各項服務。此項政策旨在為所有身在魁省的4歲兒童提供免費入學的機會,提高魁省學前教育的質量。

根據魁省教育局目前公布的名單,2019年已經有部分學校新開設了“4歲學前班”(Pre-K-Classes)。其它學校將會陸續開放,到CAQ本屆任期結束之前,“4歲學前班”有望覆蓋魁省境內的所有小學。

首先,魁省兒童的學前教育成本一直以來是全加拿大最低的。加拿大政策選擇中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)剛剛公布的一項“2018年加拿大各城市托兒費用研究報告”,比較了加拿大各主要城市的家庭2.5-5歲之間的學齡前兒童每個月在教育和看護方面所花費的費用,包括幼兒園、日托中心等。

研究報告顯示,與加拿大其它省份的大城市相比,蒙特利爾以月平均175加元居成本最低城市之首,位列其次的幾個城市Quebec City(190加元),Longueuil(190加元),Laval(190加元),Gatineau(190加元)均在魁省境內。而在其它華人偏愛的城市,如溫哥華,兒童學前教育的成本為月平均1000加元,是魁省各主要城市的5.7倍。在多倫多就需要更多了,孩子每個月上幼兒園或看護中心要花的費用高達1150加元,接近於魁省各主要城市的6倍!

第二,魁省中、小學及大學教育的費用也相對低廉。省內私立法語學校由於享有高額的政府補貼而學費超低。私立英語學校相對BC省、安省也具有極大的價格優勢,是中小學留學加拿大的的高性價比之選。魁省擁有多所國際知名大學,如麥吉爾大學、蒙特利爾大學、康考迪亞大學等,學費均處於加拿大大城市教育消費最低水平。在魁北克省留學,無論對於小留學生還是懷揣夢想的大學生, 學生家長所付出的成本都是最低的。

這裡特別要為大家提到的是,對於不滿18周歲的未成年人來說,魁省不但教育成本全加拿大最低,孩童福利水平還是全加拿大最高的省份。在魁省生活的孩童每月除了可以領取聯邦政府提供的兒童福利金,還可以領取魁省政府額外提供的牛奶金。

魁省留學有五大優勢:

1. 移民優勢

魁省針對本地國際留學生的移民政策相當寬松,PEQ留學轉移民可謂加拿大最容易,最經濟的移民途徑之一。在魁北克留學的符合要求的國際學生得到畢業信後即可提交魁省移民甄選申請,最快只需21個工作日就可以獲得魁省甄選證書——CSQ,繼而向聯邦政府申請加拿大移民。

2. 消費優勢

魁省的生活消費在加拿大處於偏低水平,如房屋租金、車輛保險等幾乎處於北美一線城市中的最低消費水准。

3. 語言優勢

蒙特利爾作為全世界最大的雙語城市,不僅有英語授課學校,還有很多法語授課學校。在魁北克省留學,能夠再多掌握一門語言技能,為大家今後更好地適應不同教育和文化體系打下基礎。

4. 教育資源優勢

魁省教育資源十分豐富,從托兒所、小學、中學到世界上名列前茅的大學都有很多選擇。無論學生意願用哪種語言方式學習,在魁省都不乏優質的學校可供選擇。

5. 就業前景優勢

相比於加拿大其它省份,魁省的就業市場表現強勁。作為加拿大面積最大的省,魁北克省擁有很多天然資源作為經濟基礎。與此同時,蒙特利爾傳統優勢行業航空航天,生命科學,生物制藥,影視特效,游戲開發和人工智能AI/虛擬現實VR等都在呈現井噴式發展。

 

加拿大 移民留學顧問周天綺專欄全集

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買房就能移民日本嗎?認識經營管理簽證|居外專欄

有些投資人認為日本買房就能移民,也有些公司宣稱只要收取一定的費用,就能全程幫助大家完成移民目標,申請人什麼都不用操心。事實真相真的如此嗎?這樣的操作可行嗎?最近的一個新聞案例警告大家要遠離這種“買房移民日本”的陷阱。

7月30日,日本警視廳以非法取得“經營管理”簽證為由,抓獲了中介和注冊稅務師等4名男女。其中稅理士事務所的稅理士(社長,75歲)和另一名男性事務員(43歲)涉嫌為了給中國籍女性更新簽證,而做假材料。據保安科稱,這是日本全國首次以進行不正當更新簽證的行為揭發稅務師。據悉,該稅理士事務所給中國籍女性通過“經營管理簽證”這條途徑辦理在留資格,但實際上是在給沒有經營的公司做假材料,假裝公司在經營,觸犯了日本的法律。

所以投資人申請經營管理簽證一定要通過合法的途徑來做事,一旦被發現違規操作就會遭遇法律懲或者終身禁止進入日本等懲罰了。

1、什麼是日本經營管理簽證

日本入國管理局為促進本國經濟發展,吸收多元化的技術和產業,鼓勵日本創業定居的人士,因此設立該簽證。2015年4月,日本開始放寬外國人在日本創業的限制,以吸引海外投資。日本投資經營簽證更名為日本經營管理簽證。

此簽證五年後申請入籍,十年後申請永居。換言之申請人到日本投資滿五年之後便可申請入籍,獲得日本護照。但是,申請經營管理簽證必須要做到經營、管理,二者缺一不可。讓我們來看看經營管理簽證到底有哪些申請條件。

2、日本經營管理簽證審核的標准

初次辦理經營管理簽證的時候,審核的要點有以下幾點:

  1. 滿足不少於500萬日元的公司注冊資本金
  2. 在日本有固定的辦公場所,確保辦公和營業地址和辦公設備真實存在並使用(根據不同公司不同的業務需求,有的可能會對辦公室的大小有一定的要求)
  3. 業務具有可行性,穩定性,連續性,並且有實質性的經營

符合這些條件後,可以獲得1年期的簽證。投資經營管理簽證第一年相對來說好申請一些,拿到第一年的簽證之後,小孩就可以享受日本的教育了。

但是想要續簽可不容易,申請經營管理簽證,我們要考慮的重點一定是後期續簽的問題,不符合續簽條件的,到頭來都會變成“竹籃打水一場空”。

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3、日本經營管理簽證續簽的標准

一年期滿之前,申請人需要遞交相關材料完成續簽,續簽根據每個公司和申請人的情況不同,分別續簽的時間有一年,三年和五年三種。

續簽時,需要確保在日本的公司正常運營;公司及申請人在日本無不良記錄;申請者本人每年至少要有一半的時間在日本(證明你確實在履行經營者的職責);日本公司的年營業額300萬日元以上(證明你的公司確實在正常經營、對日本社會有貢獻)。

希望通過房產來達到移民目標的投資人,最常見的做法是以房產的租金作為公司的營業額。但日本的經營管理簽證本質就是為了讓外國人能長期在日本停留、為日本帶來經濟發展促進,所以,如果僅僅是買房收房租移民日本的話,顯然是不符合要求的。

再次強調:“經營、管理”二者缺一不可,這裡先暫且不說我們得購買一套什麼樣的房產來能滿足房租收入達到300萬日元的基礎條件,除房產外,我們起碼還要保證自己在日本有一家公司正常運營、納稅,有額外的附加成本。

 

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美國投資移民“漲價”的真相到底是什麼?|居外專欄

美國EB-5投資移民自1990年實施以來,一直以50萬美金的超高性價和超低的申請門檻備受廣大投資人的青睞。然而自2015年起,關於其漲價的新聞就從未停息,而就在今年,美國當地時間7月24日美國移民局官網正式官宣,EB-5漲價了!紛紛擾擾了很多年的漲價傳聞終於落地,那麼這次的移民局改革法規對於投資人有什麼影響嗎?

移民局改革法規對還沒有申請的人有什麼影響?

對於想要辦理EB-5的投資人來說,最大的影響莫過於投資款上漲的影響了。美國國土安全部將最低投資金額上漲到了非TEA地區180萬美金,TEA地區90萬美金。並且根據城市消費者價格指數 (CPI-U),每5年進行調節。

EB-5投資matchmatch額的大幅增加則意味著投資人辦理美國綠卡將要花3倍的資金、除了資金壓力上漲之外,從文件准備程度來說也需要解釋3倍的資金來源。而且,在2025年時候還將迎來又一次價格調整。

市場預計,在法規尚未生效的3個月內將會出現“井噴”式的認購以鎖定最後50萬投資額的機會。

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移民局改革法規對於項目有什麼影響嗎?

在新法案中,將由國土安全部來認證TEA。國土安全部還修正了投資者證明其投資處於高失業率地區的方式。

新的TEA認定將會直接影響到EB-5項目的區域和規模,目前市場上絕大多數投資移民項目很難再符合這一要求,投資金額也極有可能會從現在的50萬美元上漲至180萬美元。

新的改革法規什麼時候生效?

該法規並不是頒布就生效。最終規則將於2019年11月21日生效。自聯邦公報公布之日起120天。投資人只需要在2019年11月21日前遞交就不會受到新政影響,就可以按照50萬投資額進行投資。

美國綠卡是加法不是選擇題,美國EB-5投資移民作為一個零門檻、高通過率的獲取美國綠卡的方式,擁有美國綠卡,子女即可享受13年免費公立教育、9倍名校錄取幾率、實習就業不受抽簽限制。現在美國投資移民年滿12歲即可單獨申請,時下正是搶占美國投資移民漲價前末班車的最後衝刺時刻。

 

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澳洲7%海外附加印花稅與幾種豁免或優惠方式|居外專欄

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澳大利亞聯邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各州對相關交易征收印花稅,而且各州采用不同的基礎印花稅率與海外人士附加印花稅率。本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

1. 基礎印花稅

由於計算較為復雜,在律師進行精確計算前,我們往往會將基礎印花稅概括為3-4%之間,為讀者們提供以下計算器鏈接

關於繳納時間,現房與期房也有所不同,如未能在規定時間內繳納印花稅,州政府會加罰利息;如晚交印花稅有特殊原因,可提出申請豁免或減免利息。

  • 如標的產權是樓花,買方需要在該房產產權注冊之後的30天內交印花稅;
  • 如標的產權是現房,買方需要在無條件進入合同後的30天內交印花稅, 即使30天內該房產還沒有成交。

2. 海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士:

  • 澳大利亞公民
  • 持有永久居留簽證人士
  • 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

2018年7月1日之後,簽署交換的合同的海外買家需繳納7%的海外人士附加印花稅,加上基礎印花稅3-4%,則總共印花稅為10-11%。

假設海外買家於2018年8月購買了昆士蘭州首府城市布裡斯班一套60萬澳元的樓花為例,取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%,則:基礎印花稅約為:$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花稅約為:$600,000×7% = $42,000,因此總印花稅約為:$64,500

3. 海外附加印花稅的幾種豁免與優惠方式

1) 通過買家主體減免

  • 成為稅法上的非海外公司:由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的公司。以昆士蘭州為例,在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了“控制權益”(Controlling Interest)一詞。一般來說,若一公司中,非澳洲常住居民對於該公司的實際控制(投票權、潛在投票權、已發行股份)超過50%,則通常來說其需要繳納附加印花稅;
  • 成為稅法上的非海外信托:由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益少於50%的信托;

2) 通過開發案減免

考慮到特殊情況,包括一系列因素,如經濟利益,特定類型實體之間的競爭劣勢,可能會有一些土地收購開發案可適用於昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會取決於附件印花稅的應用和社區福利的提供,包括工作崗位,基礎設施和住房供應。但是,這些問題需要由政府進行逐案考慮和審批,需進一步參考關於政府公布的關於開發案豁免的相關因素、准則以及申請流程。

3) 通過(首次)自住置業減免

海外人士附加印花稅的應用雖然會影響首次置業補貼(1.5萬澳元),但不會影響首次自住置業的基礎印花稅減免。以海外買家於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例:

  • 為首次自住置業,且通過申請home transfer duty concession,則總印花稅為$35,000(=$0+$35,000);
  • 為自住但非首次置業,且通過申請home transfer duty concession,則總印花稅為$43,750(=$8,750+$35,000);

以上相較直接投資置業的總印花稅$50,925,可減免$7,175。

4) 通過配偶(或產權比例)減免

一對夫妻(夫為澳籍人士,妻為海外人士)以共同共有的方式於2018年8月購買了布裡斯班一套50萬澳元的公寓為例,若得到合適法律意見與財政規劃,那麼最優的印花稅減免方案可能為:

  • 夫:基礎印花稅全免;
  • 妻:基礎印花稅全免,且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

5) 通過土地建築雙合同減免

因永久產權與受國人偏愛的大地別墅,買地建房模式(Home and LandPackage)在昆士蘭州非常受歡迎。部分開發商或建築商往往會將土地購買合同與建築合同打包為一本合同供買家簽署,在這種情況下買家需要支付的是土地與建築總金額的計算出的附加印花稅率。以最近非常受矚目的黃金海岸與布裡斯班交界處Coomera為例:

  • 若海外買家收到的是一本打包的土地與建築合同,那麼價格可能往往不會低於60萬澳元,這意味著印花稅總額可能在6萬澳元以上;
  • 但是,如果買家收到的是土地購買與建築分開的兩本合同,那麼買家僅需要支付土地合同的印花稅,往往不需要支付建築合同的印花稅。若土地價格僅為30萬澳元,則印花稅總額將會降低至約3萬澳元。

 

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澳房合同違約,開發商能否訴至中國法院,或要求執行澳洲判決?| 居外專欄

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在海外買家違約的情況下,開發商(賣家)是否有權訴至中國,要求中國法院審理判決或在中國執行澳洲的生效判決呢?本文將通過具體案例來分析和解答這個問題。

在一個昆士蘭樓花於 2017 年 7 月交付失敗的真實案例中,開發商在沒收了買家 10%首付後,仍通過律師函的形式向買家索要以下的賠償:

  1. 原定交付起買家應繳納的支出,包含土地稅、水費、物業管理費以及保險,逾3000 澳幣;
  2. 延期交付所產生的滯納利息,逾 48000 澳幣;
  3. 市場銷售費用,包含市場支出逾 6500 澳幣,賣家中介傭金逾 37000 澳幣以及相關律師費 2000 澳幣;和
  4. 其它成本(若再銷售失敗或銷售低價的差價補償)

60 萬的樓花,在無法交付後,竟收到了索償合計超過近 10 萬澳幣的懲罰金律師信!除此之外,賣家還將有權利保留進一步訴訟的權利。可見當買家出於弱勢的法律地位時,不僅需要承擔相關違約責任,還極有可能付出更多超出預算的和解成本。

一些海外買家可能認為自己並不擁有澳洲國籍或澳洲永久居民身份,在中國無需理會開發商的律師信!我們嚴肅提醒買家面對法律糾紛時,絕不能采取“不理會、不處理”的態度,因為中國與澳大利亞均適用《海牙送達公約》(Hague Service Convention)。因此,我們強烈建議當您無法交付樓花時,應當及時征求法律建議,減少自己的損失,保障自己的權利。

1. 中澳兩國承認與執行相互判決的實踐

由於外國判決的承認與執行問題一般認為屬於程序問題, 根據“程序問題依法院地法”的沖突法原則以及世界各國的實踐, 一國法院的訴訟行為是該國司法權的體現, 所以, 承認與執行外國法院判決的程序, 一般也依承認與執行判決的法院地法律。又因世界各國各自社會、政治制度、文化傳統、經濟利益、歷史特征、法律習慣等的不同, 而在承認與執行外國判決的問題上各國的規定差異懸殊, 尤其在承認與執行外國判決的條件方面各國的規定更是千差萬別。從而造成種種障礙, 致使一國作出的判決, 往往很難在國外得到承認與執行, 或者雖可在某國得以承認和執行, 但在另一國卻不能如此。

2. 中國承認與執行澳大利亞判決的條件

假設某一中國買家無法交割一處澳洲樓花,後開發商訴至澳大利亞擁有相關管轄權法院並獲得確認買家違約的生效判決書。而買家為海外人且並無資產在澳洲可以被執行,那麽在這種情況下開發商是否可以請求中國法院承認與執行澳大利亞法院作出的該判決?

我國承認與執行外國判決的基本條件是:

  1. 外國法院的判決必須是已發生法律效力的判決、裁定;
  2. 該判決國必須是和我國締結了關於相互承認和執行對方判決的雙邊條約, 或雙方是同一國際條約的共同締約國, 或雙方有互惠關系的;
  3. 該外國法院判決不違反我國法律的基本原則或者國家主權、安全、社會公共利益的。

總的看來, 我國對外國判決的承認與執行的條件只作了簡要的原則性規定,對外國判決的承認與執行方面的規定與澳大利亞的有關規定相比尤其顯得過於簡單、籠統。特別是當我國需要與澳大利亞開展司法協助或兩國的判決需要相互予以承認與執行時, 就更加難以順利進行。

迄今為止,中國與澳大利亞之間尚未訂立民商事司法協助條約。因此,澳大利亞法院作出的生效判決目前較難獲得中國法院的承認與執行,需當事人向中國相關具有管轄權的法院起訴,由具有管轄權的人民法院作出判決,於後方可予以執行。

3. 中國判決在澳大利亞的承認與執行條件

假設中國買家無法交割一處澳洲樓花,後開發商訴至中國擁有相關管轄權的法院並獲得確認買家違約的生效判決書。買家在澳洲有資產,那麽在這種情況下開發商是否可以請求澳洲法院承認與執行中國法院作出的該判決?中國的判決要在澳大利亞的法院執行必須滿足四項條件:

  1. 判決須由中國法院作出,且該法院依據澳大利亞法律對被告擁有國際意義上的管轄權;
  2. 判決必須為最終和終局判決;
  3. 判決金額必須確定或容易計算;以及
  4. 中國法院判決的當事人以及執行程序的當事人必須一致,並且擁有相同利益。

在下列情形下,中國法院通常被認為擁有管轄權:

  1. 自然人被告在原訴法律程序文件送達之時位於中國(無論時間有多短暫);
  2. 法人被告於原訴法律程序文件送達時在中國境內確定及合理永久的地點開展業務(無論是通過維持分支機構或通過雇用代理人代表其經營業務且達到一定時間);
  3. 被告通過下述方式服從中國法院的管轄權:
  • 提交無條件應訴書;
  • 自願參加訴訟;
  • 事先同意接受中國法院的管轄;或
  • 中國法院作出的判決就其位於中國的有形財產移交了所有權或占有權。

即便中國法院的判決滿足上述要求,並且初步看來可在澳大利亞獲得執行,但澳大利亞法院仍可能基於下述理由而拒絕執行該判決:該判決通過欺詐方式獲得,違反公共政策,或有違自然正義。值得註意的是,就執行中國法院判決提起訴訟並勝訴即創設一項債務,該債務可按照與澳大利亞法院作出的任何其他金錢給付判決相同的執行方式予以執行。

然而在實踐中,根據目前的已知案例,澳大利亞法院實際上尚未執行中國判決,這意味著中國法院可能不願給予互惠待遇。

 

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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英國留學生的福音!時隔8年,英國PSW簽證或將恢復|居外專欄

9月11日,英國傳來重鎊消息:時隔8年,或將正式恢復PSW簽證。這意味著:在留學生在英國畢業後又將獲得兩年的簽證,用來在英國找工作!

新政中還指出,PSW簽證不設人數限制,不受專業和工種的限制!教育部表示,這也意味著在英國獲得學位(本科/碩士/博士)的畢業生,今後如果選擇移民,也會更加方便。

英國PSW簽證, 全名Post Study Work 。英國政府自2008年6月30日正式引入到T1(積點計分制)下,取代之前的IGS簽證。PSW 簽證有效期為2年。旨在讓擁有本科,碩士,phd以及diploma畢業文憑國際留學生在畢業之後,有兩年的時間在英找工作或者開展商業活動。PSW 簽證可續簽T1中的其他類型簽證,比如高技術移民(HSMP)。

在2012年以前,去英國留學的海外學生在畢業後都可以申請長達兩年的PSW簽證,不需要任何的擔保方,也沒有任何工作限制,甚至不一定非要找到工作,學生們可以自由試探就業市場,獲取職場經歷。

然而,這一既利於英國社會又利於國際人才的雙贏政策在時任內政大臣的梅姨看來,簡直是一個“混身份”的移民Bug。於是,梅姨以“有10萬留學生利用PSW簽證滯留不歸”為由,一舉取消PSW簽證,還順便將留學生劃在”淨移民數據”之列嚴加管制。

如果按照新聞報道,明年可以恢復PSW簽證,畢業後留學生將能獲得在英國工作的機會。此舉一方面體現英國為留英學生提供了一個更加完整的留學體驗,並為他們未來在任何地方的工作與生活奠定堅實的基礎。特別是對於計劃回國發展的同學們來說,額外的工作經歷能給予他們更廣闊的國際化視野,和更好的職業發展前景。

另一方面,作為英國脫歐進程中,吸引外國人才留在英國工作的重要政策,順利恢復至兩年有效期,意味著吸引更多的留學生去英國,也讓國際學生有更多融入接觸英國找工作生活的機會。

同時,英國政府為了在鼓勵畢業生創業,做了很多相關措施。比如:英國注冊一家公司只需網上填表,繳納20英鎊網上注冊費用,最快15分鐘搞定;政府支持英國大學實行彈性學制,並設立英國大學生創業促進委員會。

對英國留學生而言,提早規劃,擁有英國身份則可以盡享英國教育福利。

  • 在學費上: 擁有英國綠卡,英國留學生可以和本地生一樣,4-18歲可以接受免費的公立教育;本科階段,本地學生的學費是國際學生的1/3。
  • 在擇校上: 中學階段,憑綠卡身份留學生可以選擇的私校更多。要知道,英國很多精英私立學校不招收國際生,所以國際生可以選擇的私校名單較少。
  • 在錄取上: 一般來說,英國精英私校在中學階段對本地生的錄取門檻較低,對國際留學生的門檻要求較高。

那麼如何提前獲得英國綠卡,享受英國留學福利呢?今年3月29日,英國推出的5萬鎊創新移民”政策已經施行有半年時間,即支持投資人在英國創新創業,提供英國身份、福利吸引更多人才——投資英國5萬鎊起,3周獲批,快速拿身份!5萬鎊移民政策下的英國移民機遇,究竟該如何把握,我們還需要專業人士的指引。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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中亞紀行:窮並快樂著|居外專欄

筆者七月份去了中亞的哈薩克及烏茲別克旅遊觀光。選擇這個冷門地點是因這處正是習近平所倡議的“一帶一路”、古代“絲綢之路”的重鎮。當今發展如何,令筆者產生好奇!想親身體驗一下。

出發前,筆者心中估計這裡位處沙漠,名不經傳,應該相當落後。但實情是這裡的城市都處於沙漠邊緣的綠州,物產豐富。除了缺乏海鮮之外,其他蔬果牛羊都不會缺乏。哈薩克更因有油田開採出口,政府更能花費鉅資去興建新首都。烏茲別克有美國雪佛蘭在當地設廠,通街都是新車!

談到“一帶一路”,有所謂雙西公路。起點在中國江蘇連雲市、途經哈薩克、再進入俄羅斯、終點在聖彼得堡,與歐洲公路網連接。雙西公路中國境內段長 3,425 公裏,已於 2017 年 11月完成。哈薩克境內段長 2,787 公裏,也已經基本完成。俄羅斯段 2,233 公裏,預計在 2020 年完成。

筆者有機會走了其中 170 公裏。六線行車,建設水平很好,行車非常舒適。待整段公路完成,“一帶一路”就將歐洲連起來。

這裏人民以務農為主,收入也不高,平均只有每月 300 至 400 美元收入。而且當地也出現水資源問題。源於蘇聯時代,為了滿足棉花的需要,大力增加在當地棉花的耕作。將河流改道,最終令鹹海面積大大減少,預計在明年甚至全面乾涸。當地政府為了扭轉情況,已下令將農田改作種植水果,減少用水之餘,水果出口的收入也會較多!

筆者老本行是物業交易,當然有查詢樓價。哈薩克導遊透露在市中心最旺最貴的地段大約每呎港幣 1,500 元。而在鄉郊可以很便宜,港幣 20 萬便可以買到一個 2 房單位。當然,對於這裡人均平均收入只有每月約港幣 3,000 元的背景下,買樓置業不會是易事。

所以當地政府也為會為低下階層提供低息貸款供樓。首任總統的明確目標,就是人人有屋住。果然在筆者經過的地方,並沒有任何露宿者。在這國度他們雖然窮,但衣食無憂、居有定所,比很多富裕國家,還要快樂幸福!

雖然哈薩克及烏茲別克並不是筆者所想那麼落後,但畢竟是第三世界,很多設備都是蘇聯時代遺留下來,像中國1980 年代剛開放時候的狀況。大家可以想像 1991 年蘇聯倒臺,這些加盟國各自獨立。各國種族不同,為了爭奪地盤、資源利益等等,隨時發生內戰,就如巴爾幹半島與南斯拉夫一樣,內戰至今仍未安全平息,甚至民不聊生,但戰爭在這裡並沒有大規模爆發。反而中亞五國各自尋找自己的出路,並沒有追隨任何一個大國的腳步,這裡反映出人民的素質。

自蘇聯解體後,百廢待興,很多制度都重新建立,非常不容易。筆者在博物館中就看到烏茲別克獨立最初幾年使用的臨時貨幣,跟大富翁遊戲用的紙幣差不多。又如飛機場是前朝留下,但國家卻又沒有飛機。還記得格魯吉亞獨立後全部蘇聯時代的工廠沒有生產可做。拆除工廠的鋼材去賣,竟然成為國家主要外匯收入。要重新建立一個國家,人民受苦似乎是避不了!

筆者曾經跟一位導遊閑談,她曾是英語教師,受過高等教育,反而離開城市,在鄉郊地方當導遊。她表示在這裏生活雖然艱苦、物質不夠好,但生活愉快。如果盲目追求財富,財富並不保證帶來愉快的生活。她進一步舉例,她有一位美國客人,因為富有,她的子女無所事事,吸毒、打交、聚賭、無日無之,反令這位美國客人天天擔憂,似乎財富為她帶來煩惱多於快樂。這位導遊是一位不足三十歲的年輕人,已經懂得這個道理,也就是難得,也是質素的反映!

這似乎也不是個別例子,筆者在街上遇見的臉孔,都是愉快的!他們相互之間,看來也是和洽的。雖然大家都是在過著簡單的生活,但不會為此心生不滿,互相埋怨及分裂!在他們口中筆者經常聽到的是,“我們國家的生活愈來愈好了”!

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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