Shelly – Page 150

把房子当成ATM 消费者机构的房市报告出炉 | 加拿大

最近，消费者保护机构称，很多加拿大人都把他们的房屋当成自动提款机!让我们来一探究竟。

今日，一家消费者保护机构提醒，加拿大人房贷数量越来越多，许多人并没有定期支付本金，给已经背负着创纪录水平债务的家庭又增加了经济压力。

加拿大金融消费者机构(Financial Consumer Agency of Canada)在一份报告中表示，自从2011年以来，采取家庭信用额度(HELOC)的家庭数量飙升了近40%，引发其对与加拿大房地产市场放缓有关的消费者债务的担忧。

该机构的专员Lucie Tedesco在一份声明中表示：“在消费者承担着创纪录的债务水平时，HELOC债务的持续存在可能会加剧加拿大家庭财务状况的压力。HELOCs可能会导致加拿大人将自己的房屋作为自动提款机，以便他们能够借到远超于其负担能力的贷款。”

据悉，2016年HELOC余额达到2110亿。加拿大约有300万HELOC账户，平均每人余额为$70,000。与2008-09年度美国房屋崩盘相比，加拿大的债务与收入比率已经在近几个季度上升到前所未有的水平。政策制定者也一再警告，家庭容易受到意外事件或经济冲击的影响。

消费者公司的报告显示，约40%的消费者不会定期向HELOC付款，而且大部分消费者在卖掉自己的房子之前都不会全额偿还他们的HELOC。银行和其他贷款人越来越多地向顾客提供可抵押贷款，将定期抵押贷款与HELOCs和其他信用产品结合在一起，而消费者往往没有充分了解这些产品的复杂性和风险性。现在，银行的默认选择是向抵押贷款客户提供至少20%的首付。

加拿大长期住房热潮以及多伦多、温哥华等城市两位数价格涨幅导致了群众对房地产泡沫的担忧。但是，加拿大的各大银行和联邦政策制定者经常表示，加拿大没有太多的次级抵押贷款市场，也没有像在美国房地产市场崩溃的时候，困扰借款人的创新的信用产品。

（据约克论坛）

传马云要来收购柬埔寨海滩地价暴涨 | 海外

随着实力的不断壮大，马云近年来的触角伸向多个不同领域，其中不乏传媒和地产行业，他的每次动作都会引起广泛关注。这一现象甚至蔓延到了邻国，这不，柬埔寨就有消息传出称，马云将收购柬埔寨王国西哈努克省海滩，虽然消息尚未得到证实，但却引发周边地价暴涨。

据中新社7日报道，西哈努克省房地产公司7日向媒体表示，传言宣称马云拟收购土地兴建度假村，随即海滩周边地价已被炒起。

西哈努克省某地产公司总经理布拉德向媒体表示，他上周遇到其他地产代理商，有代理人提到马云集团旗下公司正考虑收购乌德海滩（Otres）的大部分土地。

布拉德称，该地产经理还称，此前，乌德海滩地块平均每平方米为350美元，在有此传言之后，目前攀升至每平方米500美元。

然而当地的地产界向阿里巴巴代表求证该消息时，对方表示只是“市场传言”。

西哈努克港位于柬埔寨西南海岸线上，以西哈努克亲王名字命名，是柬埔寨最大的海港，也是首都金边外柬埔寨第二大城市。目前也是全柬唯一一个经济特区，其地位类似于中国的“深圳”。

近年，随着当地经济的发展，其原本具有的得天独厚的自然景观得到了外界的认可，欧美和中国背包客的先行者络绎不绝的赶到这里，被这里的沙滩、海浪所深深吸引。作为一个新兴岛屿旅游热点，其风光、沙滩不亚于马尔代夫、帕劳，但因其消费低廉，已逐渐经成为许多休闲度假者的首选。

在西哈努克港所有海滩中，乌德海滩地处西哈努克最南面，游客相对较少，被称为西哈努克港最安静的海滩。

（据中新社等）

居外看点：数据派！一眼洞穿美学生公寓市场潜力

随着毕业季的来临，无论是高中或是大学的毕业生都能长舒一口气了。然而各大高校仍在做最后努力，以期提升数据形象。

学年走向尾声，针对各大高校的众多统计测评新鲜出炉了。对于学生公寓产业而言，这三个数字尤为重要：6年内毕业率（有多少学生能在6年内拿到本科学位）、新生留存率（有多少大一新生选择继续在本校读大二）、以及录取率（多少申请人被最终录取）。这几项数据与学生人数有着千丝万缕的关系，也预示着今后几年的学生公寓租客市场规模。

此三项数据亦是高校教学质量的量化表现，高中生择校的重要参考数据。高等教育不言而喻是人生最重要的投资之一，在美国，很多学生会申请学生贷款以支付学费，这是很普遍的情况。和中国的众多房奴一样，将来还学生贷款也是一件耗时长，困难重重的事情。

哈佛大学的联合住房研究中心的一项报告显示,未能毕业的学生最受学贷之苦。他们占所有贷款至少5万美金的学生中的比例，从2001年的6%上升至2013年的22%。

正因如此，高中毕业生应当准确估测自己的学业的能力，寻找合适的高校就读。而高校则要保持一个良好的6年毕业率。在美国，虽说本科阶段的学历应当在4年内完成，但并没有规定必须用四年时间修完要求的课程。提早或延迟毕业都是正常情况。

房产大数据公司Axiometrics 对175所美国顶尖高校进行了统计：入选的高校样本涵盖了大型房地产投资信托基金、学生公寓主要开发商和运营商密切关注的目标市场。下面我们来看看这三组数据：6年毕业率、新生保留率、和录取率的数据向我们揭示了什么。

16-17学年，“6年毕业率”排名前十的主要是大型公立大学，入围的私立高校只有两所：圣母大学（印第安纳）和理海大学（宾夕法尼亚）。私立院校总体还是略逊公立院校一筹。加州大学系则有三大分校进入前十：伯克利、尔湾、及洛杉矶。另有两所来自中西部，剩余的都来自东海岸。这10所院校的平均入学人数为3万2千7百人，过去十年，这一数据呈现稳步上升态势。

本年度十大“6年毕业率“最低的高校往往是过去十年内入学人数增长缓慢的。然而却有两个例外：2008年萨凡纳州立（佐治亚）与犹他谷大学（犹他）的增长率分别为11.8%与12%，较任何其他学校的一年的数字几乎翻倍。

毕业率低的院校的平均学生人数也较低，大约是1万1千8百人。其中有4年制的公立学校，但主要还是走读的专科学校与分部校区。这些学校大多位于西部与南部，佐治亚州的占了多数。

新生保留率榜单的两极的学校与6年毕业率的有所重叠。新生保留率指的是有多少新生继续在原校读大二，而非转学或退学（都是在美国非常常见的情况）。

新生保留率高表示学生对第一学年的大学生涯表示满意。当然，学生也会因为与学校无关的原因退学，例如经济上或学业困难、家庭、个人情况等。

对于学生公寓投资客而言，应该关注新生保留率，这个数据越高，这个学校附近的学生公寓越值得投资。因为许多高校规定大一新生必须住宿舍，因而学生公寓的住客通常是高年级学生。

“6年毕业率”和 “新生保留率”都跟高校的教学质量搭界。课业难，那么“录取率”也较低，说明该校比较精英化。

为什么这么说呢，因为“录取率”最低的十大高校，“新生保留率”和“6年毕业率”都是最高的。尽管少录取学生在短期内对入学人数增长没有多大帮助，但从长计议，可以保证稳定的学生人数、保留率，以及学业完成率。

反过来看，“录取率”最高的十所高校却不是“新生保留率”与“6年毕业率”最低的。只有犹他谷大学同时进入这三张榜单，而且是其中学生人数最多的。

可是这些高校有一个共同点：都是典型的小型公立学校。他们要靠不断增加的入学人数来存活，那么就会相应牺牲掉新生保留率和6年毕业率。

总体来看，这三项数据为评估高校质量及其学生群体提供参考，尽管学业难易并非影响学生是否能继续泛舟于学海之中乃至毕业的唯一因素。学生公寓投资者可以用这些数据来估量各大高校学生人数，也就是当地市场的需求量。

By Sarah Simmons | Thursday, May 25, 2017

翻译：居外研究院实习编辑常元臻 June 6， 2017

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

留学生移民加拿大再次雄起：获邀比例至54% | 加拿大

打分制改革加国留学生移民获邀申请增至54%

2015年加拿大启动“快速通道”(Express Entry)计划挑选移民后，留学生得分偏低，一直处于劣势。去年11月改变打分方法后，留学生已经从劣势变为优势。

6月5日，加拿大移民、难民及公民部长胡森(Ahmed Hussen)在万锦市的一个新闻会上，讲到了这次打分改革带来的变化：由留学毕业生主导的加拿大经验类别(CEC)候选人获邀申请移民的比例，从原来的约30%增加到54%。

“快速通道”启动时，有劳工市场影响评估(LMIA)支持的工签持有者可获600分，肯定可以申请移民，有工签的留学毕业生因为没LMIA支持，其工作一分也没得，加上他们工作时间短等因素，在加拿大大学毕业的留学生，获邀申请移民的机会也不高。

新打分方法有利于留学生

去年11月19日开始，政府打破了有LMIA支持的工签可获600分的做法，变成只要有工作，都得50分或200分(0类职业)。留学毕业生即时多了至少50分，而他们的一些竞争对手却少了600分。

同时，给在加拿大获得1年或2年合格高等教育文凭的人加15分;获得3年或以上合格文凭的人，包括硕士、博士及专业学位的人，加30分。这些显然都有利于留学毕业生。

加拿大移民部长胡森6月5日解释，去年政府做此改变，是因为发现留学毕业生处于劣势。改变后已经看到效果，留学毕业生被邀请的比例超过了50%。这些候选人更年轻，有加拿大教育及工作经历，“这些正是我们想吸引来加拿大的人” 。

政府持续鼓励留学生移民

上届的保守党于2008年首创加拿大经验类别，不久后便称，该类别是加拿大移民的未来。现任自由党政府一开始就强调吸引留学生移民。现在终于看到，“快速通道”中获邀申请移民的经验类别候选人成了多数，一直占主导地位的联邦技术移民候选人变成了少数。胡森：“这是一个很健康的平衡，我们感到满意。”

移民部甚至使用了两个留学毕业生在“快速通道”讲述亲身经历，鼓励其他留学毕业生加入。

当建筑师的米格尔(Miguel)表示，在卑诗大学(UBC)就读2年后，开始感觉温哥华像是个家了。“以我的背景，尤其是在加拿大获得了学位，我当时就知道，在建筑行业找工作不是问题。如果想留在加拿大，‘快速通道’是我必须的选择。申请过程非常简单，一切都很清晰，任何东西在网上都解释得很清楚。我受惠于‘快速通道’，我想向任何有计划申请的人推荐该系统。”

商业分析师迪内希(Dinesh)说，如果人们寻找的是一种安全，一种自得其乐，又是社区一分子的感觉，“我会毫不犹豫地选加拿大”。关于‘快速通道’系统，“我认为它是迄今为止地球上最简单的系统”，因为其透明度很高，包括了所有信息，而且很清楚。“整个过程花了我3个月时间，没有比这更快乐的事了。我认为，在加拿大，努力工作和毅力会带来无数的机会” 。

1年前，“快速通道”的候选人需获得至少450分才有机会申请移民，现在的留学毕业生因为加拿大的教育及工签已经多了65分至230分，而最近一次(5月31日)政府发出的移民申请邀请，对候选人的最低分要求已经降到了历史新低的413分。

“快速通道”实施后前2年的移民名额，都是细分到系统中3个不同的移民类别，从2017年开始，政府不再细分这些移民名额。多伦多资深移民顾问黄国为表示，这种不细分名额的做法，加上现在打分方法偏向留学毕业生，未来应该会有更多留学生移民。

加国快速移民新政：兄弟姐妹有身份可获加分

加拿大移民“快速通道” (Express Entry)系统的打分制，本周二(6月6日)开始对在加拿大有兄弟姐妹的移民申请候选人或法语好的候选人加分。

联邦移民部在周一(6月5日)发表的一份公告中称，研究表明，新移民在加拿大建立新生活的时候，那些拥有兄弟姐妹的人更容易融入加拿大社会。法语好的新移民也有类似的优势，他们还能为法语社区带来活力。

今年3月底，加拿大移民、难民及公民部宣布，移民快速通道中的候选人，如果在加拿大有兄弟姐妹或者法语能力强，可以加分。

从6月6日起，有兄弟姐妹的候选人可加15分，兄弟姐妹必须是18岁或以上的加拿大永久居民或公民，同时与候选人或候选人的配偶有同样的父亲或母亲，这种亲子关系包括同居及收养的家庭关系。法语达到NLC 7级、英语在CLB 4级及以下的候选人，加15分;法语达到NLC 7级，英语在CLB 5级及以上的候选人，加30分。

从2015年起，加拿大技术、技工及经验类别移民必须通过快速通道挑选。虽然这3个类别的要求没改变，但是，符合各自类别要求的人，在快速通道中只能算是候选人，政府通过另一次打分，来决定谁可以申请移民。

加拿大移民、难民及公民部长胡森(Ahmed Hussen)表示，快速通道系统挑选高素质及技术娴熟的移民，企业需要这些移民来帮助他们的发展。他说：“我很高兴，加拿大将欢迎更多在加拿大有兄弟姐妹的技术移民，这些兄弟姐妹可以帮助新移民快速融入新生活。同时，我们将继续看到法语社区蓬勃发展。”

胡森周一在万锦市举办的一个新闻会上说：“我来加拿大，主要因为我有两个兄弟已经在这里。有两个兄弟先来，帮助我更快融入，他们带我到处看，使我更容易找到服务，更快找到工作。”

研究表明，有兄弟姐妹的人能更快找到工作，找到政府提供的各种服务，还能增加他们对加拿大的归属感。

胡森表示，从以往的经验看，“快速通道”中的候选人如果能增加15分或30分，对他们获得邀请申请移民的影响很大。这两个措施对社会都会有好处。

（据加拿大家园）

租房市场两极分化热点城市房租全线下跌 | 美国

据Business Insider报道，美国房地产市场最近出现了一个奇怪的现象：在旧金山等最热门的房地产市场，房租开始出现下跌趋势，而最冷门的那些房地产市场房租却在大幅上涨。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国更多精品房源

房地产网站Zumper的全美房租报告显示，尽管旧金山的房租仍然贵的不可思议，但5月份该地区的一居室公寓租金要价同比下跌6.1%，至3370美元，较2015年高峰时下跌8.2%。二居室公寓租金要价同比下跌6.3%，至4500美元，较2015年10月高峰时下跌10%。

旧金山房租上次出现同比下跌还是在2010年4月，当时美国尚未走出经济危机。这一次的下跌并没有伴随经济危机，只有“住房危机”，甚至很多中产阶层人士也无力负担一套相对简朴的公寓。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%，至2900美元，较2016年3月高峰时下跌13.9%。二居室公寓租金同比下跌7.9%，较高峰时下跌10%。

这只是多户公寓的租金要价，不包括独栋住宅的租金数据。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%

在第三贵的房屋租赁市场加州圣何塞，5月一居室公寓租金要价同比上涨3.5%，至2370美元，但较2016年4月高峰时下跌2.5%；二居室公寓租金要价同比下跌1.4%，至2870美元，较高峰时下跌6.8%。

美国最贵的12个房屋租赁市场中，5月份有7个市场的一居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是纽约的10.8%；9个市场的二居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是加州奥克兰的15%。

旧金山、圣何塞和奥克兰等湾区城市的租金较高峰时全线下跌。与高峰时相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴鲁鲁，一居室和二居室公寓租金较高峰时分别下跌16.4%和18.6%。

作为美国历史性的建筑热潮的结果，新的高端公寓正涌入租赁市场，而当下美国的就业创造却大幅放缓。一些房东开始提供免一个月或两个月租金这样的优惠条件来吸引租客，当然在旧金山这样的城市，这种情况还十分罕见。

与此同时，在一些比较冷门的房地产租赁市场，租金要价正以两位数的速度大幅飙升。这种“两极分化”导致全美范围的平均租金仅小幅上涨。Zumper的数据显示，5月全美一居室公寓租金要价同比上涨2%，至1165美元，二居室公寓租金要价同比上涨2.5%，至1392美元。

（据新浪财经）

房价8年来首次连续三月下滑 | 英国

英国最大的住房互助协会Nationwide表示，自金融危机以来英国房价首次出现最为持久的下跌。

Nationwide警告称房产市场“减速”，房地产价格连续三个月下跌是自2009以来的首次。

该机构表示继四月下降了0.4%和3月份下降了0.3%之后，5月份的房价继续下滑了0.2%。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

房价8年来首次连续三月下滑 | 英国 — Nationwid警告称房产市场“减速”，房地产价格连续三个月下跌是自2009以来的首次

点击查看英国更多精品房源

然而，平均房价仍然高于去年同期的价格，增幅刚刚超过4000英镑。

英国上个月的平均房价为208，711英镑，比去年5月的204，368英镑增长了2.1%。这是近四年来最慢的速度，对于那些习惯于看到他们的房产价值每年飙升的房主来说，这将是一个打击。

Nationwide预测今年房价将仅增长2%，远低于2016年4.5%的涨幅。

该机构的房价指数是最新一系列显示房地产市场开始陷入挣扎的报告之一。

但房市仍然没有像以前财长奥斯本为首的悲观留欧派人士预测的那样，在脱欧公投后出现崩盘。

Nationwide对奥斯本的观点做出了毫不掩饰的抨击，认为尽管房价在去年六月的脱欧公投后有所放缓，但这是一个“趋势的延续”，主要是受到了他在4月份推出的第二套住房3%的印花税附加费的影响。

这一政策导致了英国一些地区的房价大幅下滑，其中包括了伦敦富裕地区的高价住宅。

Nationwide首席经济学家加德纳（Robert Gardner）认为现在下结论还卫视过早，还是需要进一步的证据表明房地产市场正在失去动力。

他表示经济前景正面临着“不同寻常的不确定”，并认为随着通胀的提高压缩家庭预算，房价将会在未来几个月中和经济一样放缓增长速度。

一些专家表示，对于因为房价飙升而难以买到房产的首次购房者来说，价格上涨放缓是个叫好消息。

上周公布的行业数据显示，首次买房人数超过置换房产人数，这是20年来的第一次。

房产测量机构e.surv主管塞克斯顿（Richard Sexton）表示，

首次购房者是房地产市场的生命线，他们的存在让其他人能继续置换更大的房产，并保持整个市场的流动性。

（据英中时报）

传加拿大银行收紧海外买家、新移民贷款 | 加拿大

多伦多5月地产报告显示市场已经明显转冷，接下来的任何风吹草动都将让市场发生过敏反应。有消息说几家银行将进一步收紧房贷，主要针对新移民和海外买家，贷款首付门槛从35%提高到50%，而且最高贷款额度不超过75万。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

传加拿大银行收紧海外买家、新移民贷款 | 加拿大 — 来自丰业银行(Bank of Nova Scotia)的消息说，首付50%的政策即将实施，银行内部已经接到邮件通知，只是还没有对外公开

点击查看加拿大更多精品房源

来自丰业银行(Bank of Nova Scotia)的消息说，首付50%的政策即将实施，银行内部已经接到邮件通知，只是还没有对外公开。CIBC银行也从6月1日起收紧新移民和海外买家贷款政策。不过51记者电话查询上述两家银行的贷款经纪，他们都谨慎的说目前还没有接到正式通知，不便对此发表看法。丰业银行一位贷款经纪表示，其实现在收紧政策已经没有实质意义了，因为自海外买家税推出后他们就没有什么海外买家贷款业务了。

来自BMO贷款经纪的说法是，已经听到了有关银行类似的消息，但无法证实。就BMO来说，早在去年9月就已经收紧新移民和海外买家的贷款政策，首付35%之后还要满足收入等条件，而且贷款利率高于市场0.6个百分点，目前BMO没有新政策出台，一直在执行去年开始的贷款政策。不过这位不愿透露姓名的经纪表示，对BMO来说，收紧政策之后就没有多少新移民和海外买家的客户了，因为其他银行有更优惠的政策，客户自然流失了。

加拿大五大银行为拓展放款业务，过去以来一直对移民申请房贷的审核相当对松，抵加不足五年、即使无固定收入的人，只要拿得出35%自备款，均可以新移民名义获得贷款。但2012年年初这种情况就有所改变，有银行将新移民的认定规限由抵加不足五年降到抵加三年以内，并要求申请人提供更多财力证明。

2016年10月17日﹐加拿大各大银行开始执行联邦政府新的房贷款规﹐即购房者必须提供可靠足够的收入证明，且通过还贷“压力测试”方可获得贷款，但这一新规没有覆盖首次购房的新移民群体，新移民只要满足首付不低于35%即可。但是，加拿大帝国商业银行(CIBC)和满银(BMO)已经将新规延伸到新移民购房群体，规定新移民购屋既要满足不得低于35%的首付要求，还需要提供“收入证明”。

相关资讯：房价超便宜蒙特利尔料成中国炒房团下一目标

（据加国无忧）