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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——納帕縣 | 美國

導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有壹半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、矽谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是全美最著名的葡萄酒產區納帕縣（Napa County）。（舊金山房價走勢）

地區界定

我們在納帕縣區域內的房地產市場包括下列地區：美國峽谷、安格文、卡利斯托加、納帕、奧克維爾、拉瑟福德、聖海倫娜以及楊特維爾。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點壹覽

房價自2015年第四季度下跌4.2%

房產儲量自2015年第四季度減少5.3%

本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為89天

房產售價與要價的百分比為98.51%

線下交易的房源百分比為42.78%

第四季度房市分析

今年下半年——特別是第四季度——納帕縣的銷售活動相對強勁，成為舊金山灣區唯壹壹個房產銷量高於去年的縣區。該地區得益於對高價房產特別旺盛的需求，因此今年的銷售活動有明顯提升。低價位房產的銷量與去年保持在同等水平，且受到房產儲量不足的制約。

與舊金山灣區的其他地區不同，納帕縣的購房者壹直在相互競爭，與去年冬天相比，以高於要價出售的房產數量增多，特別是低價位的房產。可售房產不足仍然是阻礙市場進壹步發展的最大制約因素。

市場統計數據

中檔房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣銷售房價中位數接近616,000美元的壹套房產。

7877 Butts Canyon Road, Pope Valley, CA 94567
2室/1浴/884平方英尺
售價：600,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第四季度在納帕縣售價最高的壹處房產。

435 Monte Vista Court, Napa, CA 94559
4室/5浴/3,639平方英尺
售價：2,595,000美元

前景預期

典型的季節性情況，以及新壹屆政府施政的不穩定因素，可能會阻礙第壹季度的房產銷量。但是，納帕縣相對實惠的房價將吸引更多購房者，因此未來幾個季度的房產需求量將會增加。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）

《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

太平洋聯合國際首席執行官馬克•麥克勞林專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

倫敦市中心Garden House：鉑金地段獨享典雅花園，盡享都市時尚生活 | 英國

Garden House是英國獨特的二級建築，地處倫敦黃金地段，俯瞰美麗的肯辛頓花園廣場。這裡周圍還有Queensway和英國第一家百貨商店Whiteleys的復興工程，極具投資潛力。該房產坐落在安靜的住宅街道，位於Bayswater的Westbourne Grove，是肯辛頓花園廣場上唯一的房產。樓盤外觀宏偉，有一個私人花園廣場，有一條小道可供居民直接進入。私人花園美麗寧靜，樹木成熟繁茂，草坪綠色如茵、還有仔細鋪設的傾斜花圃，為您緩解日常生活的壓力。

倫敦市中心優越地段，帶私家花園的豪華公寓

Garden House俯瞰著寧靜的 Kensington 花園廣場，提供獨特的一、二、三居室公寓。這座二級保護建築擁有特殊的景觀，並可以直接前往獨家的典雅花園。 Garden House有獨家的特權，可直接通往倫敦的典雅花園廣場。這樣一個罕見的、寧靜的空間只提供給少數特權階層，附近成熟的樹木，綠色的草坪和精心照料的花壇可以為您的日常生活減壓。

倫敦市中心Garden House：鉑金地段獨享典雅花園，盡享都市時尚生活 | 英國 — Garden House是英國獨特的二級建築，地處倫敦黃金地段，俯瞰美麗的肯辛頓花園廣場

住在 Garden House 的居民可以享受一流的購物場所、餐廳和酒吧，並可以參觀倫敦最好的藝術、文化和娛樂場所。步入室內，首先就是一個氣派而醒目的大廳，這裡是經典和優雅的結合——獨具特色的牆壁和地板，為客人定制的舒適的等候區，時尚和令人印像深刻的大廳直接通向一個私人花園廣場。住宅擁有豪華內飾，彰顯非凡品位，品質和舒適是這高端公寓的標志。起居空間擁有美麗的傳統橫梁和現代舒適的配飾，如美國胡桃木地板、遙控卷簾百葉窗、47 英寸智能電視、集成揚聲器和調節氣氛的氛圍燈。起居空間還包括一個優雅的用餐區，完美的設計只為了讓您和您的家人朋友們能夠輕松歡聚在一起，也十分適合正式的約會。

精心設計的廚房配備了您所需要的一切。量身定制的高光廚房配備了拋光石英料理台，創造了令人印像深刻和時尚的設施。這裡帶有完全集成的電器，包括溫度控制酒櫃，進一步增強了廚房的形式和功能完美平衡。

您的臥室則是一個寧靜的避風港，溫馨迷人又令人舒展身心。優雅的飾面、胡桃木貼合的衣櫃、手工羅馬窗簾、寬大的通風窗和奢華地毯形成了典雅臥室的背景。臥室還配有 42 英寸智能 LED 電視、iPad 和主臥室的充電站，供您在一天之後放松下來，盡享悠閑氛圍。同時業主可以享受到定制的室內設計——Garden House 的居民將有機會購買家具套件，該套件由 Residential Land 自己的室內設計師設計。選擇的套件將完美地為該物業錦上添花，同時增加了豪華的裝飾和精細木工制品。

毫無疑問您還擁有了最先進的生活。Garden House 的居民除了享受禮賓服務、24 小時全天候監控系統和迎賓服務，還有一系列的現代化的便利設施。每個家庭都有先進的視聽技術，由 Crestron 家庭自動化系統控制。這個系統方便了日常的生活，包括照明、暖氣、音頻和安全，所有這一切都可以直接由 iPad 直接操控。

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斐濟瓦努阿島精品度假村開發項目，打造“地球上最幸福的地方” | 海外

瓦努阿島（Vanua Levu）是斐濟的第二大島，融合了許多斐濟的眾多精華元素，如善良的斐濟人、熱帶綠林、純淨的海洋和美麗珊瑚等。Loloma作為歷史悠久的椰肉種植園，有一個寬闊的1528英畝的精品度假村開發項目，坐落在斐濟僻靜的Buca灣地區的瓦努阿島Levu——它為您帶來絕無僅有的投資機會。

得天獨厚的自然環境，無與倫比的度假村開發潛力

該地產有一個令人驚嘆的熱帶綠洲，擁有一千英畝郁郁蔥蔥的熱帶雨林，寧靜的水域和未受破壞的美都令人心醉神迷。附加的2.2公裡的白色沙灘和地形，從低窪的海灘地區到陡峭的山峰，Loloma有無與倫比的度假村開發潛力。該物業的開發潛力相當巨大，得天獨厚的自然環境成為其最大的優勢，在這裡開發度假村前景看好，能為您帶來很好的投資回報。

斐濟瓦努阿島精品度假村開發項目，打造“地球上最幸福的地方” | 海外 — 瓦努阿島（Vanua Levu）是斐濟的第二大島，融合了許多斐濟的眾多精華元素，如善良的斐濟人、熱帶綠林、純淨的海洋和美麗珊瑚等

黑色火山岩、白色沙灘、高山雨林與豐富的海底景觀，瓦努阿島所擁有的自然資源構成了最佳旅游條件，島上第2大城市莎霧（Savusavu）是斐濟最佳潛水場地之一，此外賞島、登山健行、泛獨木舟、風帆船等等，都是深受觀光客喜愛的活動。從大島前往可搭乘國內線班機或渡輪（Ferry）抵達。對於喜歡刺激冒險的旅行者，來此的主要目的是為了美麗的海岸線和精彩的水下世界。

薩武薩武（Savusavu）是瓦努阿島（Vanua Levu）第二大城市，這裡是一個海灣，也是一個安靜的小鎮，人們可以在這裡看到斐濟最壯觀的日落。這裡被稱作斐濟“隱秘的天堂”，也是人們探索瓦努阿島的大本營。此外，由於薩武薩武是一個避風港灣，裡面有兩個碼頭，它也正在成為一個游艇和帆船游弋的中心。薩武薩武是瓦努阿島最重要的城市，最初是檀香、海參和椰肉交易中心，薩武薩武灣（Savusavu Bay）最深處的巴拉加灣至今仍是椰肉加工重鎮，仍然可以看到整修後晾椰肉的椰肉棚。薩武薩武是個非常安靜美麗的小鎮，從小鎮向著平靜無染的海灣望去，景色一流。

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加州Fallbrook豪華莊員：坐擁優美自然環境、帶有極大開發潛力 | 美國

秋溪（Fallbrook）位於加州聖地亞哥以北約50英裡，是著名的鱷梨之鄉，這裡環境優美，安靜愜意，是令人舒心的安居之地。這套房產位於Fallbrook綿延起伏的丘陵之中，坐擁得天獨厚的自然美景，是北部聖地亞哥最具特色的莊園之一。

加州FALLBOOK豪華莊園：坐擁優美自然環境、帶有極大開發潛力 | 美國 — 秋溪（Fallbrook）位於加州聖地亞哥以北約50英裡，是著名的鱷梨之鄉，這裡環境優美，安靜愜意，是令人舒心的安居之地

充滿異域風情設計新穎獨特，坐擁優美環境遠離一切喧囂

這套住宅為您帶來理想的世外桃源般的生活，遠離喧囂，體驗度假般的風情。這裡十分私密，無人打擾，獨享森林綠化、草坪、花園與泳池，盡享休閑的生活節奏，是理想的家庭式豪宅。這裡的度假氛圍十分迷人，讓人徹底放松，並且有足夠的空間來進行各種精彩的娛樂活動，離開忙碌緊張的都市生活。

通過盛大的西班牙拱形入口進入，歡迎您來到這裡，逃離繁忙的城市生活的喧囂。這個西班牙風格住宅面積14,125平方英尺，散發著溫暖，優雅和氣派奢華。極為寬大舒適的空間，讓人仿佛來到一處人間天堂，這裡完全是屬於你的個人空間，盡情享受天倫之樂、好友相聚，度過美好時光吧。

大宅的設計充滿西班牙獨特的風格，異域風情讓人流連忘返，而每一處細節都經過了精心打造，營造了非凡的品質。這裡帶有一個充滿趣味的門廳，建有家庭房、起居室，而豪華廚房和用餐區作為中央娛樂空間密切相連。住宅內的每個房間都有一個特定的用途，包括從墨西哥帶來的工匠制造出新穎獨特的空間。

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英國好學區房價比平均高2萬鎊！| 英國

學區房貴不止是在中國發生的現像。英國政府的調查顯示，英格蘭地區的學區房也比平均價還要高！好小學附近，價格會高出近兩萬鎊。

英國教育部的一項調查顯示，如果住在成績好的小學附近，房價會高出8%，而好的中學附近的房價則高出6.8%。調查還表示，好學校附近的住宅和房價高有著直接的聯系。

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好學區房價比平均高2萬鎊！| 英國 — 英國教育部的一項調查顯示，如果住在成績好的小學附近，房價會高出8%

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房地產專家表示，學校對於房價的影響和網路速度以及交通便利的影響很類似。英國教育部表示，在倫敦排名前10%的小學附近的學區房房價會比均價高出將近四萬。

這是英國政府首次針對學校對房價的影響公布調查報告。之前有銀行以及地產公司都做過自己的調查。

下貧窮家庭的孩子要進入成績最好的學校的機會要少很多。

政府官員吉布表示，「相對2010年，有多出近180萬的兒童進入到評選為優良的學校中。比以往有更多的家庭的孩子能夠進入到好學校去。但是仍然有很多孩子入校的機率要取決於他們的父母賺的錢，以及他們能夠居住的地區。」

英國政府計劃推出更多的文法學校（憑成績入校的重點中學），但是這個計劃受到了黨內以及其它政黨的反對。房地產市場評論人士普裡爾表示，終於，政府證實了人們多年來都知道的狀況，那就是，學區房價格更貴。之前勞埃德銀行所做的調查顯示，一些地區的學區房要比均價高出17%。

其他影響英國房屋價格的因素

新的交通建設：2018年即將通車的倫敦貫城鐵路（crossrail），以及倫敦地鐵線Northern Line的延長線，是近來全城矚目的焦點，因為它將對沿線的房價提升至少25%以上。

坐落在歷史保護區域：英國的房子“越老越值錢”，這句話也是沒錯的。不過賣家要注意老房子的維修和維護哦！因為歷史保護的房子，很有可能需要獲得當地政府的批准，才能夠進行翻修。

離地鐵站的遠近：在倫敦，越靠近地鐵站的房子越貴，是顯而易見的。通常在地鐵站500米之內的房屋價格要比1500米距離的，高出10.5%哦！

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（據悅居中國）

移民局將接受H1B簽證申請預計名額很快用光 | 美國

又到了移民律師忙碌的季節，美國從4月3日可以接受新財年的H1B簽證申請。這種廣受歡迎的簽證是技術行業的最愛，也是外國技術工人在美取得合法工作的途徑。

對這種簽證的需求非常高：去年8.5萬個H1B名額在開放申請之後，不到一個星期就用完了。而在H1B簽證申請開放期間，聯邦移民機構共收到23.6萬份申請。

移民局將接受H1B簽證申請預計名額很快用光 | 美國 — 美國從4月3日可以接受新財年的H1B簽證申請

由於需求量太大，這種簽證采用抽簽制度。今年又有額外壓力：政治環境對外國人不利，一種有利的程序選擇已經被暫停。

除了1255美元的收費之外，如果在抽簽時被選中，優先處理保證H1B申請在15天內審議。但根據美國公民和移民局（USCIS）的信息，優先處理申請占2016年H1B申請總數的59%。今年3月，該局宣布它臨時凍結這種選項。

移民律師說，非優先類簽證申請最多要8個月時間才能批准。USCIS希望通過臨時凍結，加快整體處理時間。

美國移民律師協會權益副主任薩坎尼瓦（Robert Sakaniwa）說，就像其它官僚機構一樣，很多人都有興趣申請而政府資源有限的時候，簽證申請堆積。

優先處理也是人們申請H1B延期或轉換到新雇主時選擇的途徑。盡管H1B持有人可以在等待延期或轉換雇主時繼續工作，但那僅持續240天。薩坎尼瓦說，人們因此可能陷入困境。

USCIS說，它將優先處理受到那種時限的申請，並指出該局有逐案審理的優先程序。

盡管如此，萊特律師事務所的萊特（Chris Wright）建議，在等待申請批准期間，外國人不要離開美國。“很多雇主需要H1B持有者到國外旅行，他們對於延期感到很迫切。”

H1B正在受到激烈爭論，因為這種簽證並非全部都給經過良好訓練的人。批評者說，有人濫用該簽證項目，利用它來聘用或剝削外國工人。外包企業尤其不成比例的大量占用名額。兩黨議員也都呼吁改革這種簽證制度。

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（據據美國中文網）

列治文市4月底推新例民宿最多出租3房 | 加拿大

列治文市議會通過修改附例，加強規管市內短期出租房屋活動，以杜絕民眾把住宅改成非法旅館出租。新附例預計將於4月底執行，屆時職員將加強執法，違例者面臨高額罰款。

列治文市長馬保定（Malcolm Brodie）周三在發出的新聞通稿中強調，修改附例除要保障房屋長租市場的供應外，也要減少短租行為對社區造成的滋擾。

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列市4月底推新例民宿最多出租3房 | 加拿大 — 修改附例除要保障房屋長租市場的供應外，也要減少短租行為對社區造成的滋擾

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列市近年出現不少把住宅改裝成非法旅館的案例；不斷變更的住客和進進出出的旅客，對社區造成不良影響。據市府表示，接獲有關短期租屋投訴，內容大多與噪音、人流增多、泊車問題，以及消防安全隱憂等有關。市議會日前接納市府職員建議，修改附例，收緊短期出租房屋的規管。

新規定中，獨立屋業主在申請牌照後，仍可經營Bed and Breakfast（簡稱B&B）民宿。但新附例強調，B&B的經營者必須全時間住在同一所房屋裡，且每個用於經營B&B的物業最多只可以有三間房間出租，每間房最多可住兩個人，逗留時間不得超過30日。

根據現行的商業附例，市府在確保B&B經營者物業，在滿足房屋安全、消防和衛生等條件後，才會發放營業許可證，且許可證是發給經營者，而非跟隨物業。

至於已設有分租單位的住宅，則不可經營B&B。同時，每間B&B物業之間必須保持500米距離，經營者也必須通知鄰居和提供相關的聯絡資料。新附例還將增加違例者的罰款。

此外，目前農業旅游用途的農莊住宿，也須受重劃規管。市議會還會與省府聯系，討論稅務問題，確保B&B與酒店之間的公平競爭。

新附例將在最終修訂後實施，預期會在4月底推行。市府屆時將再通知市民，同時繼續與商會、B＆B運營者，以及AirBnB及Expedia這類提供短租服務廣告的網站溝通，告知他們相關的附例變化和對租賃市場的影響。

已有業主收到警告信

雖然新例會在4月底才執行，但市府職員已開始在市內展開執法。據一位不願透露姓名的租房經紀表示，就在兩周前，他的一位客戶就收到市府警告信，指他遭鄰居投訴把獨立屋物業短租給別人。信中勒令客戶把物業廣告從相關網站撤下，同時禁止短租行為。市府職員也會定期跟進該物業的情況。業主只好讓經紀為他物色一位長期租客，當然月租收益是相對地減少。

（據星島日報）

嫌溫哥華租金貴？黃刀市公寓租金貴絕全國 | 加拿大

網站RentSeeker.ca最近公布分析資料，顯示加國一睡房公寓單位平均租金由381元至1,401元不等，相差超過1,000元。在全國十大最貴租城市或地區中，西北地區黃刀市高踞榜首，卑詩省溫哥華排第四，列治文位於第五。

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嫌溫哥華租金貴？黃刀柏文租金貴絕全國 | 加拿大 — 在全國十大最貴租城市或地區中，西北地區黃刀市高踞榜首，卑詩省溫哥華排第四，列治文位於第五

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該資料是根據加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的資料編列。資料顯示，在全國十大公寓平均租金最高的城市或地區中，黃刀市位列首位，一睡房平均租金為1,401元，兩睡房平均租金1,636元，3睡房平均租金約為1,900元。而亞省包括以石油生產業為主、位於木水牛地區（Wood Buffalo）的麥梅利堡（Fort McMurray）就緊隨其後，一睡房柏文平均租金為1,251元。

較令人感到意外的是溫哥華，因為溫市一向予人租金不便宜印像。在溫市，一睡房公寓單位平均租金1,159元，兩睡房及3睡房平均租金分別是1,450元及1,630元。

列治文1睡房公寓租金1,083元

至於卑詩省的列治文市，該市的一睡房租金為1,083元，雖然低於排第六的多倫多，但由於列市其他面積單位的租金都較多倫多貴，因此排於第五。

排第六的多倫多，一睡房公寓平均租金是1,132元。

由於這些並不是采用CMHC的即時資料，所以目前的實際租金可能較高。

至於全國公寓租金最便宜的地方，則首推魁省沙維尼根（Shawinigan），一睡房的租金平均只需381元。

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（據星島日報）

投資著名度假勝地優質高爾夫度假村，含有帶巨大開發潛力的住宅用地 | 澳洲

拜爾戈爾海灘（Balgal Beach）是位於昆士蘭的一個海灘社區，備受當地人和斯瑞瓦格（Thuringowa）及湯斯維爾（Townsville）游客歡迎，是貼近自然的度假勝地。這裡是人們放下煩擾、享受生活的絕佳之地，一直以來都吸引著越來越多的人前往此處度過美好時光。 Knight Frank有幸代表Airspin Pty Ltd正式出售位於Balgal Beach 的“The Mystic Sands高爾夫度假村”和相關物業。這是一次絕無僅有的珍貴投資機會，千萬不要錯過。

深受歡迎的度假聖地，高爾夫度假村位置優越

拜爾戈爾海灘是個深受人們喜愛的度假聖地，距離滾石（Rollingstone）僅幾分鐘路程，位置十分優越，去往那裡十分方便。另外這裡還提供一流的船坡設施，可輕松前往棕櫚島（Palm Island）群。它擁有一流的沙灘和寬敞的河口，是著名的海灘和河畔垂釣場所。

投資著名度假勝地優質高爾夫度假村，含有帶巨大開發潛力的住宅用地 | 澳洲 — 拜爾戈爾海灘（Balgal Beach）是位於昆士蘭的一個海灘社區，備受當地人和Thuringowa及Townsville游客歡迎，是貼近自然的度假勝地

這裡的度假型物業具有很高的投資價值，能為投資者帶來理想的客源和巨大的投資回報。隨著這裡越來越受人們喜愛，來到這裡的人們日益增多，尤其是高爾夫球場一直是大家樂於前往的度假休閑場所，能吸引很多客源。

正在出售的這一高爾夫度假村項目包含幾處物業，其中 Mystic Sands Golf Resort神秘金沙高爾夫度假村包括帶有：會所、高爾夫球場、保齡球場、游泳池和污水處理計劃。另外含有17塊發展住宅用地、一個全新的完成的住宅，以及當前DA批准的64土地分割。這些所有物業都包含在您所購買的房產之中，可以靈活運用，具有極大的開發潛力。

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【黃嵐地產榜】之高端獨立屋續篇：都在多倫多，差別怎麽那麽大？| 加拿大

放眼大多倫多地區，200萬加元買到的獨棟別墅長啥樣？

前一篇【黃嵐地產榜】之高端獨立屋專題，Daisy分析了多倫多市，今天我們干脆把視野放寬到大多倫多地區，看一看手持200萬加元在各處都可能有哪些選擇？

首先來了解一下大多倫多地區的定義。狹義的大多倫多地區是指包括多倫多市在內的33個市鎮，一般開車一小時以內能到多倫多市中心；而廣義大多地區則覆蓋更大的區域。我們所說的大多倫多地區一般指狹義的33個市鎮。下圖大數據動圖分析演示了這33個市鎮的大多倫多地區2006至2016年超200萬加元獨棟別墅的成交分布（每個小紅點代表一筆成交）。

全方位大數據視頻更精彩哦！

（注：多倫多市的詳細分析圖，詳見另一期文章：多倫多獨立屋大數據動畫分析：200萬加元去年能在多倫多買到什麼樣的獨棟別墅？）

為了便於讀者了解，Daisy黃嵐按照獨立屋的市場特點把大多倫多市場分成了幾個梯隊。多倫多市獨占一席，接下來的獨立屋第一熱點梯隊是Richmond Hill列治文山鎮、Markham萬錦市、和Oakville鎮，它們共同的特點是學區好、再有就是生活方便或是風景好。我們來看下圖，體驗一下200萬在2016年能在這些地區買到怎樣的獨立屋吧。

Daisy黃嵐認為高端獨立屋第二梯隊可以包括以下市鎮：Aurora奧羅拉鎮, King國王鎮, Vaughan旺市，Mississauga密西沙加市，和Brampton布蘭普頓市。其中Aurora奧羅拉鎮，King國王鎮是老牌的品質獨立屋地區，而Vaughan旺市，和Mississauga密西沙加市則因為是產業和運輸中心，所帶來的工作機會也吸引了不少對房產的需求。Brampton布蘭普頓市有點特殊，雖然也是產業中心，但一般被認為是加拿大的新德裡，華人購買的不多，價格也不算高。