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為臺灣買家接入海量房源居外網亮相今年“臺灣國際房地產博覽會”

全球海外房產中文平臺居外網應邀參展今年“臺灣國際房地產博覽會”，為臺灣購房投資客接入居外網線上的百萬海外房源。

博覽會大會執行長張俊麟Cash表示，“臺灣國際房地產博覽會今年邁入第四屆，即將在9月27~30日於臺北新光三越信義新天地舉辦。本屆博覽會首次將線下與在線結合，邀請國際知名賣屋平臺居外網入駐，同步在線展出全球90個國家、280萬筆房源。”

居外網首席執行官及董事羅雪欣女士說，“臺灣投資人對海外房地產很早就有投資經驗，是成熟的房地產投資人。在泰國、美國、澳洲等熱門房地產投資市場，都有臺灣買家的身影。此次居外網作為全球最具規模的海外房產中文線上平臺，首次為中國臺灣買家展現百萬條中文海外房源，相信能滿足島內買家的期望。”

作為全球最具規模的海外房產中文線上平臺，居外網廣泛參與全國、甚至國際房產展會。圖為居外網參加2018北京秋季海外置業投資及移民展的實景照片。

創造十億以上商機的展會

臺灣國際房地產博覽會於2015年在中國臺北市舉辦第壹屆以來，深獲各界好評；每年為參展廠商創造價值十億以上的商機，更成為島內投資民眾對海內外投資對象及銷售廠商評比的重要指標，歷屆參展的房地產開發商、相關企業及中介、代理業者均是信用卓著的優良業者。

由於展出成效顯著，“臺灣國際房地產博覽會”甚至吸引了日本不動產交流協會帶領十數家優良廠商組團來臺參展，為臺灣人展示日本不動產的精選物業和投資遠景。除此之外，更有來自美國、加拿大、英國、澳州、新西蘭、德國、巴西、越南、泰國、柬埔寨…..等國家的房地產開發商前來展示。

展會中更邀請房地產業界相關知名專家為大家做精辟的地房產趨勢解析，也不忘在公益上盡心特別邀請ACT 動物救援組織來討論如何救援流浪的毛小孩。

博覽會論壇演講人

胡偉良博士 (臺灣商務平臺創辦人)
何世昌發言人 (住展雜誌)
邱愛莉執行長 (House123創辦人)
葉國華總經理（屋比房產平臺創辦人）
孫殿年總經理 (中華推動自立都市更新協會)
徐兆立建築師（ＨＨＡＡ設計事務所主持建築師）
Seán McCormack （ACT 動物救援組織執行長）
邱雅慧總監( 紐約 PRATT 藝術學院大形國際設計)
陳思庭總經理 (川普地產大使)
羅雪欣首席執行官及董事 (居外 Juwai.com)

臺灣國際房地產博覽會打破傳統單壹建案定點銷售的模式，整合國內外各地區項目及新投資標地，壹同打造壹個多元化的投資新方向。提供給投資大眾壹個更透明、更直接的展銷平臺。讓投資者可以在短時間內了解各項不同的房產項目及投資商品，提供更快速地資訊交流。

本展展出內容包含：臺灣房地產、國際房地產、移民留學專區、各國投資趨勢論論等。
限時限量索票： http://www.eeea.org.tw/index.php?r=site/reg

如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？

过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。

过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？

如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。

如何选择澳洲房贷借款平台？

1、谁是你的借款平台？

海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？

目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。

2、他们的客户服务水平如何？

与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。

那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。

3、房贷申请的速度能有多快？

在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。

比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！

有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。

4、如果你是自雇人士呢？

目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。

所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。

5、申请的门槛有多高？

对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。

比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。

除了利率，你还应该关注哪些？

说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。

1、我的房贷有对冲账户吗？

对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。

我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。

2、我的房贷可以转贷吗？

顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。

目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。

3、可以申请只付利息的贷款吗？

只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。

以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。

虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。

综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。

关于青莲贷款

青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。

豁免新西蘭《海外投資法》購房禁令的十大方法！

2018年8月22日，隨著Royal Assent的通過，修正案已經正式成為新西蘭法律的壹部分。新西蘭海外投資法2018 Overseas Investment Amendment Act 2018 正式出爐，海外買家禁令，正式成為新西蘭法律！

海外買家禁令中大部分內容將於2個月後的10月22日正式開始實施，這兩個月或將是海外買家最後的機會！在此，為大家分享“豁免新西蘭《海外投資法》購房禁令的十大方法！”

1、Maori Freehold Land

毛利人的永久產權土地。某種程度上來講，毛利人才是新西蘭土地的主人。房哥看了壹眼數據，毛利人的永久產權只剩壹萬多平方公裏了，占新西蘭土地面積0.5%都不到。

2、Periodic lease

因為海外投資法中只是將住房用地劃為了敏感土地，但是如果購房者沒有買走房屋下面的土地產權，而是選擇定期租賃（Periodic lease）屋下的土地產權，就不存在房產交易涉及敏感土地的情況了。

3、Residential tenancy for less than 5 years

新西蘭的房屋土地產權有點混亂，字面上看是租房租約不滿五年的就可以得到豁免。實際上需要滿足這兩種情況的，才可以通過該條款得到豁免：

the interest in land described in section 12(a) is a residential tenancy for a term of less than 5 years (including rights of renewal, whether of the grantor or grantee);
the relevant land is residential (but not otherwise sensitive) land.

4、Dwellings in large apartment developments that are purchased off plans

大型公寓項目開發商的福音就是這條了。

比如說新西蘭最大的公寓地產開發商康拉德Conrad Properties；最近做了OKLA項目的 Kingsman Development等等。

樓花可以賣給海外人士，交房了也不需要賣出。唯壹需要操心的就是屋主買了房卻不能自住。

5、Hotel units acquired and leased back for hotel use

除了公寓開發商，酒店項目的開發商也可以放心了。對於提供返租的酒店項目，也是可以得到豁免的。當然，酒店項目也必須是超過20套的大項目。

對於酒店項目開發商比如說Safari Group來說，他們的華美達公寓酒店項目算是壹個大利好。

6、Area of forestry right less than 1 000 hectares

不到1000公頃的林地。華人投資林業的比較少，對於新西蘭優先黨提出的10年種植10億棵樹來說算是壹個大利好。1年1億棵樹（二十多倍新西蘭人口）還真的蠻多的。

7、Crown forestry licence converted into forestry right

這壹條還是林業相關的，算是1989年《皇家森林資源法》之後的產物，當時辦法了許多林業許可證。對於華人來說影響不大。

8、Area of regulated profit à prendre less than 5 hectares

就是傳說中的收益權。其實還算是新西蘭復雜的林權體系的壹部分。

9、Exemptions for network utility operators

由於新西蘭政府早年把國有資產都賣的差不多了，所以新西蘭的電力公司、網絡公司、煤氣公司等等基本上都是海外公司。所以，總不能從此不進行基礎的電網建設吧。所以法案中後來增加了這條豁免。

10、Exemptions relating to relationship property where spouse or partner granted consent under commitment to reside in New Zealand test

簡單粗暴點的說的話，就是妳對象能買房，妳也就能。其中的對象這壹條包括了spouse, civil union partner, or de facto partner.包括配偶、民事伴侶和事實上的伴侶。房哥覺得，未來新西蘭離婚率可能要高速增長了。

雖然有多達十大類的豁免情況。但是，對於海外買家來說，最省事的還是這兩個月內把住房問題搞定。只要簽了合同就可以了。

來源：天維網
責編：Zoe Chan

買晚了！西班牙巴利阿裏群島海濱度假房供應不足

西班牙國家統計局最新報告顯示，由於海外購房需求增加，今年西班牙房產市場普遍走強。但今年5月與6月，巴利阿裏群島（Balearic Islands）房地產市場的成交量分別下降了27%與18%。為何西班牙其他地區（如太陽海岸）房市需求強勁，而巴利阿裏群島卻出現了下滑？

房地產行業專家稱，住房存量不足是主要原因。近幾年來，不論是從成交量還是房產價值增長方面來看，巴利阿裏群島都是西班牙僅次於馬德裏和巴塞羅那的熱門房地產市場。

西班牙海濱度假房 — 巴利阿裏群島（Balearic Islands）是地中海西部的壹個群島，靠近伊比利亞半島的東海岸，包括四個主要島嶼，馬略卡島（面積最大），梅諾卡島，伊維薩島和福門特拉島。該群島因優質氣候和環境，而成為世界聞名的旅遊度假目的地。

點擊查看巴利阿裏群島房源

2008年全球金融危機後，巴利阿裏群島的房產銷售於2013年進入平穩期，此後銷售穩定增長。2013年，巴利阿裏群島每年房產交易量僅為8000，但去年卻增長到了15516，是整個西班牙增幅最大的市場之壹。

馬略卡島、馬諾卡島和伊維薩島則是吸引富裕購房者的主要市場。西班牙房地產市場回暖後迎來的最為長期、強勁的發展期，主要得益於海外富裕購房者的貢獻。

目前，有限的住房存量以及針對假期租房的法律限制阻礙了房地產銷售的發展。馬略卡島和陽光海岸長期以來就存在建築土地不足的情況，而那些已經在巴利阿裏群島上爭得壹席理想

住宅之地的住戶不願意離開，因此造成了市場現有房產數量不足的情況。目前，供應商需要提出更有競爭力的報價，因為即使是最富裕的購房者也希望買到性價比高、物有所值的房產。

過去的12個月中，巴利阿裏群島的房產銷售漲幅超過10%，其中有7個月的銷量上漲，僅有4個月出現下滑。但行業專家表示，這4個月的下滑可能預示著下降趨勢的到來。

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然而，就整個西班牙房產市場來看，市場需求仍是十分強勁。房產開發商Taylor Wimpey Espana的數據顯示，相比2017年同期，今年截止目前為止，馬略卡島房產的預定銷售增加了25%。上個月，萊坊國際的數據顯示，2017年，太陽海岸的銷售增長了11%，且市場需求也不斷增加，在奢華和超級奢華住宅市場尤其如是。此類奢華市場的房價高達400萬歐元，主要位於馬貝拉的Golden Mile、La Zagaleta或海濱房產。萊坊國際指出，新興市場包括Atalaya、埃斯特波納、阿爾戈拉、埃爾帕拉伊索以及New Golden Mile。

與馬略卡情況壹樣，馬貝拉也存在建築土地嚴重不足的情況。專家稱，這將進壹步擡高房價。購房者現在已經開始物色其他地區的房產。埃斯特波納（Estepona）就是從中收益的市場之壹。埃斯特波納房價相對較低，且政府斥巨資開發市中心建設，因此去年，埃斯特波納的銷售增長了26%。

西班牙移民到底適合什麽樣的人群，自己適不適合?

1、抄底投資人士

眾所周知，受新“國五條”政策的約束，越來越多的富裕階層將目標轉向國外。而地產經濟曾壹度是西班牙經濟中很重要的壹部分，現今的西班牙房價正處於歷史上的低谷時期，因此當下是在西班牙投資購房的最佳時期。此時購房定居可謂壹舉兩得，既可以獲得居留身份，又可以實現投資的回報，享受巨大的房產增值或出租收益，適合熱衷於房產投資的人士。

2、度假養老人士

巴塞羅那是被世人公認的最適合人類居住城市排行榜上排名第二的著名海濱城市，蔚藍的天空，清澈的海水，溫暖的陽光，和煦和海風，深邃的山林……西班牙作為頂級度假天堂，可以使您在繁忙的工作之余獲得安全舒適的生活環境，享受高品質生活的人士。此外，西班牙政治穩定，治安良好，人民友善，食品安全，且當地擁有超過30萬華人，投資者更易融入主流社會。

3、長期居留人士

根據法案，50萬歐元購買房產後，投資者可獲得2年的居留簽證，兩年內登陸西班牙壹次即可。在滿足所需居住時間後，投資者可選擇申請更新居留簽證，更新後即在西班牙境內繼續居住2年。由於西班牙為歐盟和申根成員國，投資者可自由通行26個申根國無需簽證。

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4、商貿往來人士　　西班牙被譽為“歐洲之門”，是排名歐洲第四的最大經濟體之壹，在這裏，既可以打開通往歐洲各國的貿易之路，又可以通過這裏取得和拉丁美洲的聯絡機會，因為語言的便利，讓壹切商業活動變的可能。

5、子女留學人士　　西班牙的歐盟及申根國家身份，使投資者輕松實現子女的名校夢想。獲得居留簽證後，投資者可以自由出入歐洲國家，其子女可在26個申根國家自由學習，報讀歐洲名校，享受本地生低廉的學費待遇。

值得壹提的是，西班牙語是世界上超過22個國家的官方語言，同時也是27個國家的常用語言，亦為當今世界之第三大語言，小語種對於將來的子女就業很有幫助，且西班牙高等院校排名世界領先，有著豐富以及精良的師資隊伍，擁有世界排名靠前的初高等教育。

延伸閱讀：西班牙移民有沒有語言限制，會不會影響生活

西班牙對移民的語言是完全沒有限制的，但是會對生活有壹定影響，如果能熟練使用英語的話，生活基本沒有影響，如果並沒有其他語言基礎的話，2年左右基本可以在當地口語交流沒有問題，西班牙當地華人比較多占總人口的六分之壹左右，到處都有華人店鋪和華人服務，基本上沒有特別大的困難。

西班牙“買房移民”如果不成功，房子怎麽辦？

購買的房產出售或出租，業主可以委托專業機構來出租此房產。也可以辦理委托立即出售，或者在未來西班牙房產升值後自由出售房產獲利。

西班牙投資移民法案是壹項嚴謹的法案，法案對投資移民西班牙應具備的條件和需要的資料都有明確的解釋。專業的移民公司會對客戶的情況和移民材料進行嚴格審核，不會出現無故被拒簽的情況。

西班牙投資移民拿到的是什麽身份和入籍有什麽不同？

在新的法案中,申請者2年後續簽即可直接獲得5年的居留簽證,之後也是每5年續簽壹次。續簽時需維持房產,也沒有居住要求。如需轉永居，則需要在5年之中住滿4年2個月。

移民西班牙拿到居留權的申請人，其福利待遇與本國公民相同，唯壹區別在於前者沒有政治權利，但這條其實與申請人的關系並不大。

外國買家在西班牙買房置業手冊

編者按：對於生活在英國的人們來說，本土陰冷、多雨的地理環境讓他們極為渴望陽光的環境，為此，氣候暖和、陽光燦爛的西班牙成為他們選擇“第二家園”時的最佳選擇。據統計，英國人長期占據西班牙房市頭號外國買家的地位。本文為英國媒體撰寫的，英國人作為外國買家在西班牙買房時的指南手冊，對於中國買家來說，壹樣適用。為此，居外網翻譯如下，供中國買家參考。

妳是否正在考慮在西班牙購買房產？看看這篇文章，評估壹下2018年是不是合適的時機吧。如果妳想移居西班牙以充分享受悠閑自在的生活方式並降低生活成本，那妳就必須掌握在西班牙購買物業的基本知識。

2018年，西班牙的房地產市場處於什麽狀態？

2008年爆發的信貸危機導致西班牙房地產價格暴跌，2014年，西班牙房市開始復蘇。近年來，西班牙經濟實現強勁增長，對房市起到了部分推動作用。2017年，西班牙共售出46.5萬套物業，同比增長了15%。

據西班牙畢爾巴鄂比斯開銀行（BBAV）預測，2018年，西班牙房價將上升5%；房租也將實現兩位數的增長。巴塞羅那、帕爾馬和馬德裏等主要城市的平均租金都已創下歷史新高，且市場上可出售的房產數量也日益增多。

外國人可以在西班牙購買房地產嗎？

英國買家通常會發現在西班牙置業的流程相對簡單，因為當地政府並不限制非西班牙居民購買房地產。西班牙積極鼓勵境外人士投資於房地產市場，其提出的主要法律條件是申請西班牙NIE納稅人識別碼。

然而，英國退歐協議引發的不確定性已促使部分英國人推遲置業計劃，他們打算在協議內容明朗之後再考慮購買房地產。盡管目前抵押貸款或產權的形勢不太可能改變，但人們對未來的醫療保健服務和養老金發展仍存在壹些疑問。

2018年西班牙-英國同類物業的房價水平對比

英國房價，西班牙房價 — 與英國房價相比，西班牙各個類型的物業價格都更實惠，且自然條件更為出眾，難怪會成為歐洲人選擇“第二家園”時的首選。

我應該如何在西班牙尋找理想的物業？

選擇壹家信譽良好的房地產代理機構可以幫助購房者降低在購房過程中遇到的風險。近年來，西班牙有許多已經建成、但沒有獲得適當規劃許可的住宅——壹位精明的經紀人可以幫助投資者避開這類物業。

投資者還要留意那些要求購房者提前付款的機構，因為這類操作並不符合監管要求，而且沒有遵守行業最佳慣例。妳也可以訪問idealista.com、fotocasa.es和pisos.com等房地產相關網站來了解其他信息。

外國買家購買房產的步驟有哪些？

原則上要先簽訂貸款同意書；
在市場上搜索可滿足個人需求的物業；
在西班牙物業登記處查詢物業信息，以確保妳所選擇的物業名下沒有任何未繳稅款或債務；
交納物業押金——10%的購房款；
簽訂出售契據並支付剩下90%的購房款。

陽光、沙灘、再加上實惠的房價，這是西班牙備受全球房產買家青睞的重要因素。圖為巴利阿裏群島海濱實景。

點擊查看西班牙真實房源

如何申請西班牙房地產按揭貸款

妳可以先咨詢壹下英國當地的金融機構能否提供貸款，隨後再了解桑坦德銀行等在西班牙占據重要地位的主要借貸機構的情況。

英國公民在西班牙銀行申請抵押貸款時不會受到任何法律限制，但是信貸審查必須在當地進行，而且其過程遠比在英國申請貸款復雜，所以申請難度更大。

毫無疑問，無論購房者選擇在哪裏申請貸款，他們都必須把資金從英國銀行賬戶轉移到西班牙銀行賬戶，以便交納押金並支付法律咨詢或估價費用。

在西班牙買房時應該如何省錢

大部分購房者在西班牙購買房地產時都會認真考慮壹個問題——如何減少不必要的開銷。有助於降低成本的壹個方法是：為了購買房地產而進行跨國支付時，妳應該始終確保匯率處於最理想的水平。

請專門處理國際轉賬交易的公司來操控轉賬過程可以幫妳節省大量資金。比方說，如果妳打算購買壹套價值20萬歐元的西班牙房產，而英鎊兌換歐元的匯率為1.129，則妳需要支付177148英鎊。然而，如果匯率只有1.10，則妳最終要花181818英鎊來購買房產。所以，在匯率較低的情況下，妳最後要額外支付4760英鎊。

移居西班牙房地產熱點區域並不壹定是壹個復雜的過程。只要妳按照正確的流程，在購買物業前做好必要的功課，妳就能在自己心儀的住宅中享受西班牙溫和的氣候而不必因擔心落入潛在的陷阱或騙局而失眠了。

2018年德國住宅市場價格和租金展望

德國的大都市區正在蓬勃發展。當前的房地產發展周期始於2009年。在這段時間內，許多城市的住宅物業價格出現了大幅上漲，部分城市的公寓價格上漲了壹倍。強勁的人口和就業增長和持續下降的失業率推高了房地產需求，而供給彈性也處於低位。新開發項目開始緩慢推進，住宅空置率也有所下降。因此，租金正在加速增長。政府采取的監管措施不太可能起到充分的緩沖作用。房價和租金將於2018年出現明顯的上升。

多個城市的數據證明，房產需求居高不下而房產供應不足。慕尼黑（Munich）的住房空置率接近於零。2017年，柏林市（Berlin）的就業率上升了0.4%。早在2015年，法蘭克福的房地產市場就出現了4萬套住宅的供應缺口——這表明2017年公寓價格同比上漲15%的原因並不只是英國退出歐盟。斯圖加特（Stuttgart）地處盆地，這樣的地理特性對建築工程造成了壹定的限制，進而導致公寓價格在當前周期內翻了壹倍。

德國主要城市公寓價格（單位：歐元/㎡）從左到右，分別是慕尼黑、杜塞爾多夫、法蘭克福、漢堡、斯圖加特、柏林

查看德國正式房源

漢堡（Hamburg）和杜塞爾多夫（Düsseldorf）的物價也呈現強勁上漲趨勢，然而這兩個城市的房地產需求增長速度比其他大都市要慢壹些。因此，兩地房產市場對利率變化的敏感程度可能高於其他城市。盡管如此，由於根據我們設定的基線情境所預測的結果是2018年期間利率只會小幅度上升，漢堡和杜塞爾多夫應該也會出現物價和租金上漲的情況。過高估值的現象日益頻繁，因此德國房地產市場出現價格泡沫的風險正在上升。價格上漲趨勢可能會延續數年，至少在德國的大多數主要城市是這樣。

風險展望：

即使受到利率的沖擊，2018年德國的房價和租金仍會繼續上漲。

住房需求受到的矛盾效應意味著房價受到的影響程度會相對較小。由於許多大都市地區都遭遇了住房供應嚴重短缺的問題，即使出現了“利率沖擊”的情況，住房短缺也很可能是推動房價的主要因素。因此，即使利率上升，我們仍預計今年房價和租金將保持強勁增長。此預測也適用於杜塞爾多夫和漢堡，因為相比德國其他大都市地區，那裏的房地產市場對於利率變動可能更加敏感。德國城市住宅市場受到的“利率沖擊”影響應該十分有限。這意味著2018年的利率變化對經濟增長和宏觀審慎環境造成的影響也微乎其微。接下來，更高的利率及其對德國公寓和房產市場的潛在影響可能會成為房地產行業所面臨的壹個重要問題。在當前的房地產周期中，利率風險很可能會上升。然而，利率變動在很大程度上取決於經濟整體的增長，價格升降趨勢，還有未來可能實施的貨幣政策，因此顯然存在著不確定性。

外国买家在德国最多可以申请多少贷款？

如果您有意购买德国房产，那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制，然后再去那里买下您梦寐以求的房产。

如果您对在德国出售的房产有兴趣，您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而，如果您是德国的正式居民，那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定，而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响，德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。

无论原籍国家是否属于欧盟（EU），外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。

然而，您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金，而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。

此外，借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下，您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。

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德国抵押贷款的税收减免政策

因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而，如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租，则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入，包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是：如果改建费用多于物业价值的15%，则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来，租赁物业的标准折旧率一直是2%，如果房产刚刚建成，则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收，如下所示。

计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5％的团结附加费。例如，如果您的租金收入为5万欧元，那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元，作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元，而应缴税款项对应的名义税率为14%（即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元）。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用，即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。

此外，如果物业持有时间不到10年，则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年，资产收益应计入纳税人的年收入。因此，如果您持有物业九年后再出售，并以单身人士的身份获得6万欧元的收益，则这项收益将按照42％的税率计算应缴税款。然而，如果物业的持有时间达到10年及以上，则任何资本收益均不计入应纳税所得。

对于非租赁物业，超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税，另外还要加上团结附加费。然而，如果物业在购买后的10年内出售，则只有资本收益需要征税。