ZoeChan – Page 168

解碼中國赴美國留學移民新趨勢：學費上漲專業簽證申請更難

近兩年，美國留學和移民政策逐步收緊，給中國留學生與投資者帶來諸多不確定性。中國作為美國第一大生源國，留學生目前申請來美的情況如何？簽證的申請難度提升會否影響學生的選擇呢？而海外置業，尤其是投資美國有何新趨勢？在3月24日於北京舉辦的2019津橋國際春季服務展上，多位留學界人士對此進行一一解析。

醫學、計算機等專業留學簽證變難

美國國際教育協會（IIE）去年11月發布的《2018美國門戶開放報告》顯示，2017至2018年度，在美留學生中，來自中國的留學生數量是36萬人，持續成為最大生源國。從國際學生整體情況看，STEM（科學、技術、工程和數學）專業依然熱門。這一學年中，工程專業就讀人數近23.3萬，占總留學生人數的21.3%。其次是商科專業，就讀學生人數為19.6萬，同比上一學年下降了2.3%。而數學和計算機科學就讀人數為18.6萬，同比上一學年則上升了11.3%。

從中國學生的選擇來看，工程專業和商科依舊是最受歡迎的專業。其次是數學與計算機科學專業，物理與生命科學。

不過，中國留學教育機構津橋國際創始人兼董事長趙鵬對《僑報》介紹，近年，包括控制留學生數量、縮小STEM專業範圍、收緊H-1B等政策的變化，都給中國留學生帶來不少影響。

就去年留學美國的情況而言，趙鵬分析認為主要有幾大變化，一方面，醫學類、計算機、工程類的專業，由於涉及國家科技最前沿的核心信息，以及就業前景良好，因此留學簽證申請難度增加，審核時間變長，有效期變短。同時，STEM專業的3年OPT（F1學生簽證畢業後的實習期），也很難一次性申請到3年的，一年一續簽成為常態。此外，H-1B中簽率越來越低，很多畢業生直接放棄抽簽，返華擇業。

在趙鵬看來，這些局面正倒逼正計劃出國的准留學生和已經在美的留學生提早做好職業等相關規劃。從留學教育機構的角度，可將留學與移民相結合，提前幫助學生做好家庭身份規劃方案，先移民後留學，或邊移民邊留學。尤其是對於近些年十分火熱的低齡留學申請而言，這樣有助於學生在享受優質教育資源的同時，還能有更高的錄取率，以便畢業後在美實現自由就業。

學費上漲也是考慮因素

一直以來，中國都是美國國際學生數量排名第一的國家。去年以來，有報道稱中國學生留學美國呈現下降趨勢。

不過，據《2018美國門戶開放報告》中指出，2017至2018學年中國在美留學生總數為36.3341萬，占留學生總人數的33.2%，比排名第二的生源國印度多了近1倍，並貢獻了超138億美元。結合對過去美中留學環境、政策的分析考量，留學界人士認為2019年中國學生留學美國仍將保持好的發展勢頭。

在24日的津橋國際春季服務展上，海外百所名校在展會上進行了現場面試招生。斯坦福大學博士Angela Zhang表示，國際化教育最大的好處就是給學生提供了很多不同的嘗試，學生對未來職業規劃要從興趣、擅長方向、不同領域發展趨勢多做考慮。

美國駐華大使館Education USA副主任於葉對媒體表示，教育作為長遠投資，獲得的是“長期受益”，因此學生在申請留學時，也不能過度聚焦當下政策的短期影響。

除了申請難度的變化，學費方面也是留學生們值得關注的地方。USNews去年9月發布的一項報告顯示，2018至2019年度，各州公立大學學費增速大約為2%。而私立大學的學費遠超過公立學校，平均每年學費超過3.5萬美元。

EB-1A、EB-2/3等高端移民方案受青睞

另外，移民積分制和投資移民漲價的提案也已出台，這也給獲取移民身份帶來更大的難度。

針對投資移民漲價及排期問題，趙鵬介紹說，EB-1A、EB-2/3等高端移民方案迎合美國吸引高學歷、高技能、高淨值人才的傾向，讓有需求者更快且無風險地獲得合法身份。

據了解，只有EB-1類別排期最短1年左右，EB-1A在移民申請上還有諸多優勢，比如沒有年齡、學歷、語言、職業限制，無需美國雇主、無需投資等等。據美國國務院上月公布的3月移民排期情況顯示，最亮眼的當屬EB-2，這也是中國留學生通過技術移民美國的主要方式。

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中國與全球化智庫主任王輝耀在接受媒體采訪時說，美國對人才的標准提高了，但門檻的提高不意味著美國不需要引進海外人才，從短期來看，美國對理工科人才仍有很大需求，只不過可能對學校的要求有所提高，相應的對語言的要求也會提高。因此，中國留學生也要有針對性地提高綜合素養。

至於文科等其他專業的學生，在美國並不享受3年實習期，一般只有1年。因此，找工作的時間就更加緊迫，留學生們就需要更有效地利用實習，如果可能，甚至可以申請OPT延期，盡量拉長在美國的合法居留時間。

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來源：僑報
責編：Zoe Chan

新西蘭限購令影響尚未浮現海外購房份額基本持平

居外網首席執行官羅雪欣預計，中國買家對不受限於外國買家禁令的新西蘭新建公寓項目的興趣將延續下去。她又表示，如今大多數中國買家都有移居新西蘭的計劃。在居外網2018年投資者置業意向排行榜上，新西蘭排名第六。

新西蘭的首都惠靈頓維多利亞山（Mount Victoria）的房子群。惠靈頓的平均房價達到56.2萬新西蘭元。

作者：佩塔·湯姆林森（Peta Tomlinson）

佩塔·湯姆林森為《南華早報》撰文稱，利用數據來評估外國住宅買家限制性政策的影響還為時過早。

在當前階段，新西蘭阻止眾多外國人在其房地產市場上購買住宅物業的舉措似乎對交易量影響不大。

根據新西蘭統計局（Stats NZ）發布的最新數據，2018年第四季度，2.3%的住宅被轉讓給了沒有新西蘭公民身份或居民簽證的人。相比之下，這一指標在2017年第四季度的數值為2.9%，而2018年第三季度為2%。

房地產統計管理人員梅麗莎·麥肯齊（Melissa McKenzie）表示，這些結果可能無法充分反映2018年10月22日生效的法律修訂案對外國買家的影響，“因為在合同完成之前，我們的統計不會納入交易的數據，而完整的交易可能需要花費一個月或更長的時間。”

“如果有人在10月22日之前同意購買新期房，那在施工結束後的數月後，住宅交易數據才會被納入統計範圍，”她說。

根據《2018年海外投資修正法案（Overseas Investment Amendment Act 2018）》，大多數沒有新西蘭公民身份或居民簽證的人會被禁止購買住宅物業。新西蘭統計局稱，澳大利亞和新加坡公民，在大型開發項目中購買新公寓的人以及通過建造新房產增加新西蘭住房供應的人均不受此法案的限制。

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數據顯示，在截至2018年12月的一整年內，全國有2.6%的房屋轉讓給了非居民的外國人，與上一年2.4%的比例基本持平。在懷特瑪塔地方委員會區域（Waitemata local board area，即奧克蘭內城），這類買家所占的比例最高（17%），超過了去年同期的10%。

在奧克蘭置業的此類買家激增可能是因為許多外國投資者試圖在禁令生效前搶購物業。

新西蘭房地產研究所（REINZ）的首席執行官賓迪·諾威爾（Bindi Norwell）認為，這項禁令“肯定會對銷售量產生影響”。

“9月份，房地產銷售量同比下降了3%，但到了10月份卻飆升了15.6%以上，這表明有一些人十分熱衷於在禁令生效之前通過海外買家的搶購浪潮獲利，”她說。然而，她警告說，這項禁令對全國各地房產的可負擔性並無較大影響。

新西蘭房地產研究所的數據顯示，奧克蘭是1月份全新西蘭僅有的兩個房價下跌地區之一。2018年1月，奧克蘭的房價中值從原本的82萬新西蘭元下跌了2.4%，低至80萬新西蘭元——這是自2016年2月以來該地區房價中值的的最低水平。此外，坎特伯雷的房價中值同比下跌0.7%，從43.5萬新西蘭元降至43.19萬新西蘭元。統計部門還統計了其余14個地區的房產價格上漲數據，包括馬納瓦圖/旺加努伊（上漲21.7%，達到34.8萬新西蘭元）、吉斯伯恩（上漲21.1%，達到33.3萬新西蘭元）、南地大區（上漲15.6%，達到27.75萬新西蘭元）和惠靈頓（上漲12.2%，達到56.2萬新西蘭元）。

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諾威爾認為，大多數地區的價格上漲現像“再次”凸顯了全國物業供應不足的影響。“作為一個國家，我們必須盡早解決這一基本問題，”她說。

諾威爾指出，一如往常，奧克蘭今年年初的房價走勢相對平緩。

“在通常情況下，12月和1月房產價格會下跌，然後在2月和3月再次回升，因此我們將密切關注當前的發展趨勢究竟是一般的聖誕節/新年放緩現像，還是廣泛影響的體現，”她說。“現在把這些變化稱為一種趨勢還為時尚早，而且我們也無法確定奧克蘭市場是否確實經歷了變化。”

中國國際房地產網站居外網的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士認為，中國人對新西蘭的物業依然有著濃厚的興趣。“這條外國買家禁令沒有禁止人們投資新建的公寓項目，”她說。“我們預計中國買家對這些項目的興趣將延續下去。”

羅女士補充道，如今大多數中國買家都有移居新西蘭的計劃。“由於這些買家沒有新西蘭公民身份，他們不會出現在新西蘭的統計數據中，但他們將參與明年開展的大多數交易活動。”

羅女士指出，已移居新西蘭的中國買家所進行的交易筆數比中國海外買家進行的交易筆數多兩到三倍。

“在我們公司接觸的新西蘭置業者中，有69%的買家告訴我們，他們購買房產是為了自用。在這些買家中，有23%的人認為一個優秀的學區是首要的購房條件，這表明許多人將和其子女一起搬入新居。在居外網2018年投資者置業意向排行榜上，新西蘭排名第六，前五名分別為美國、澳大利亞、泰國、加拿大和英國。”她表示，在新西蘭，中國物業買家最多的城市是奧克蘭、基督城、惠靈頓、皇後鎮和漢密爾頓。

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然而，城市土地學會（ Urban Land Institute，簡稱ULI）和普華永道（PwC）聯合發布的一份房地產預測報告——《2019年亞太地區房地產市場最新發展趨勢（Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019）》顯示，部分投資者對於在新西蘭置業持謹慎態度。

“奧克蘭在我們參考的22個城市中排名第20位，低於去年報告中的第9位。由此可見，該城市的下降幅度很大，”城市土地學會內容部門負責人科林·加洛韋（Colin Galloway）說。他表示，這一排名“並不只針對住宅市場，還納入了商用物業市場，因此投資者在投票時會考慮所有行業的情況”。

排名下降不一定是異常現像，因為排名“每年都會出現大幅震蕩”。“排名純粹只是衡量（投資者）情緒的一種手段，而這種情緒可能會隨著各種因素變化而變化，”加洛韋說。

他認為，調查中所反映的觀點受到了外國買家限制政策的部分影響，“但更有可能的原因是機構買家認為他們已經賺到了可以輕松賺到的錢，而這樣的想法體現在了這一結果上。

“幾年前，奧克蘭備受專業投資者青睞，因為他們發現新西蘭的物業價格落後於亞洲的其他地區。因此，有大量外資流入新西蘭，其中來自澳大利亞、新加坡、美國和中國的資金尤其多。這些資金對新西蘭這樣規模較小的市場產生了顯著的影響，大幅推高了房產價格，同時拉低收益率。與投資者可能更容易進入的其他市場相比，目前在新西蘭置業的優勢已大為減少。”

加洛韋同意賓迪·諾威爾的觀點，他也認為供應短缺可能是推高房價的最大因素。

考慮到目前“搖搖欲墜”的全球經濟形勢，他預計新西蘭的市場活動“可能會在一段時間內處於低位，但我認為並不存在太多阻礙價格持續下跌的因素”。

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來源：南華早報
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

“黃金簽證”再受打擊歐洲移民且辦且珍惜

近日，備受全球投資人關注的歐洲“黃金簽證”再次被歐盟委員會“點名”：3月26日，歐洲議會全體投票以505票贊成，63票反對和87票棄權，通過了“反金融犯罪和反逃稅”報告，該報告提出敦促歐盟成員國盡快停止出售黃金簽證和護照項目，以遏制洗錢。僑外出國移民專家指出，該報告的通過並非歐盟第一次對“黃金簽證”做出的舉措和警告，而且預示著通過各種投資方式就能獲得多數歐洲國家身份的“捷徑”，離整改甚至關停只差時間問題了。

“黃金簽證”政策整改勢在必行

“黃金簽證”政策誕生的初衷，是歐洲國家在經歷金融危機和歐債危機後做出的復蘇本國經濟的重要舉措。據統計，實施“黃金簽證&護照”政策的歐盟成員國多達20個，這些國家均以購房、購買國債或融資、投資商業等簡單的投資方式直接或間接的出售本國乃至歐盟的居留身份和公民身份。但隨著歐洲經濟的回暖以及全球稅務改革風潮的襲來，歐盟委員會對“黃金簽證”的態度由默認、關注到不得不采取措施，以監管、治理該移民政策可能帶來的洗錢、逃稅以及滋生的腐敗問題。2018年歐洲議會多次對“黃金簽證”政策進行公開討論及調查，並於2019年2月27日通過一份有關廢除“黃金簽證”的提議，並於昨日迅速確定了相關的報告。為敦促歐盟成員國盡快整改“黃金簽證”政策，歐洲議會還計劃於2019年底前成立專家小組和統一的移民申請人背景及資金審核流程。

抓住快速獲取歐洲身份的機會

與其他國家的移民政策相比，歐洲的“黃金簽證”政策可以說是既簡單又快速。希腊、葡萄牙、西班牙等國僅需投資25萬歐-50萬歐購買當地房產，就能獲取該國身份，在歐洲經濟復蘇的大環境下，投資房產無疑更是保值增值、實現稅務規劃的好選擇。據統計，通過投資能夠直接獲得歐盟國護照的國家目前有4個，其中馬耳他和塞浦路斯因其低門檻的投資方式、地理位置、經濟、教育、醫療上的全盤優勢成為熱門的移民投資國。

盡管歐盟在法律層面，對於成員國的內部事務並無權進行干涉，但是通過不斷發布報告、制造社會輿論壓力、制定反洗錢及資金法審查法案等間接方式不斷對成員國施加壓力。面對壓力，部分成員國也做出了相應地讓步和政策的調整，尤其是歐洲熱門移民國家：英國和塞浦路斯。

自英國宣布2019年1月1日起暫停黃金簽證計劃以來，目前已發布將於3月29日實施移民新政，即改變200萬英鎊投資移民政策原有的投資國債的標的，增加資金來源解釋和持有時長的要求。

塞浦路斯則進行了更大的調整，不僅對投資入籍的人數限定至每年700人，還將於今年5月15日正式實施投資移民新政，新政將投資當地二手房的投資額提高至250萬歐，所投資物業持有期由3年延長至5年，增加總計15萬歐的捐款要求，並對申請人的背景和資金來源進行嚴格的審查。

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塞浦路斯投資入籍政策的一系列調整，從正面回應了歐盟對“黃金簽證”在反洗錢、反腐上的要求，也成為了打響黃金簽證保衛戰的“第一槍”，對其他歐盟成員國調整投資移民政策也起到了借鑒的意義。

對於投資人來說，無論是出於資產配置、稅務規劃、財富傳承、身份規劃等任一方面的需求，歐洲多國多樣化、低門檻的投資移民方式，都是各種需求的完美解決方案。面對國內稅改的緊張環境和歐洲各國日益收緊移民政策的趨勢，快速選擇和匹配適合自己個人、家庭及企業的投資移民方式，是每個投資人應該邁出的一步。

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來源：中國貿易金融網
責編：Zoe Chan

香港房地產市場震蕩高端豪宅重獲關注

香港的高樓大廈。根據香港差餉物業估價署的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。

中國香港房產市場近期發生了一件奇怪的事情。

新年前夕，一位買主預付了5%的定金，欲購買在香港島山頂一棟售價9250萬美元的三層豪宅。

這棟房子帶花園和游泳池，可縱覽山下的城市，眺望遠處的海港。

一個月後，買主退出交易，損失了460萬美元的定金。

尚不清楚是什麼導致了如此之大的違約事件。不明身份的買主可能是遇到了財務問題。或者買主也可能認定那是筆賠錢的買賣。

但如此規模的違約“相當罕見”，投資與經紀公司裡昂證券（CLSA）亞太地區房產研究總監王豔（Nicole Wong）說。

它也反映出對香港房產市場普遍存在的不安狀態。雖說沒收定金的情況仍相對罕見，但近幾月來，潛在房屋買家突然接連違約，似乎表明市場信心在減退。

多年來價格的急速上升，使香港成為全世界房價最高昂的城市——這一殊榮香港已連續保持了9年。去年夏季開始，房市進入了數月之久的跌勢。

“總的來講，從去年年中到現在，房產市場的氛圍一直不佳，”香港房產機構領域佳士得（Landscope Christie’s）創始人兼首席執行官許賡勝（Keng Shing Koh）說。

普通住宅市場的價格已下跌，抵押貸款申請驟然下跌，交易數量驟降，9月份跌至自2005年以來的最低點。根據香港差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）的數據，從2018年7月到12月，住宅價格降低近10%。在這一輪自2008年全球金融危機以來環比幅度最大的跌勢中，去年11月房價指數降了3.5%。

在連續上漲28個月之後——該市有史以來最長的記錄——市場似乎終於開始降溫了。

專家表示，這一趨勢背後存在多種因素。雖然香港經濟仍在穩步推進，但過去幾個月來的一連串事件給房價造成了不利影響：中美之間的貿易緊張關系不斷加劇，美國利率提高，中國經濟降溫導致人民幣貶值，引發恆生指數震蕩。

但一些分析人士已看到回轉跡像。

裡昂證券的王豔稱，她對市場十分看好。她指出，美聯儲1月公布將停止加息，中國的央行已采取措施穩定人民幣彙率，香港股市也在回彈。王豔稱她預計房價將再度上升。

早在1月底和2月初（這期間是中國春節假期，平常是淡季）看房人次已經增加。她表示，據銀行自身的估值來看，交易量已從持續數月的下滑中回到兩年來的均值。

去年，山頂兩棟別墅分別以1.149億美元和1.785億美元的價格售出。王豔稱，“近期房價事實上已趨於穩定，並正從底部開始上升，”她接著說她預計房價將上漲15%。

王豔稱，需求的大幅增加還可能來自一大批已在香港住滿7年、今年將獲香港永居資格的中國大陸人士，屆時他們將無需繳納對非居民房產購買者所征收的額外稅費。

無論香港房產市場是會如一些行業觀察人士擔心的那樣進一步下跌，還是重獲動力、繼續上漲，可能都不會改變一項基本事實：香港的住宅房價遠遠超過多數居民的承受能力。

“香港的漢普頓”

最能體現香港摩天房價的地帶莫過於太平山頂，也就是前述那位潛在買家放棄460萬美元定金的一片富豪雲集的高端住宅區。在香港昔日的殖民時代，有專門的法律確保只有歐洲人才能獲准擁有太平山頂的房產。那些法律早已成為過去，今天任何能負擔得起的人都能住在那裡。只不過只有極少數人可以。

“對普通人而言，年收入可能只夠買浴室，”香港房產公司亞太房產亞太置業有限公司（Asia Pacific Properties）創始人兼總裁貝佛利·孫（Beverly Sunn）說。去年，一棟房子以1.149億美元售出，折合每平方英尺2.04萬美元，另一棟售價1.785億美元，每平方英尺1.94萬美元。

“那是香港的漢普頓，”貝佛利·孫說，她一直密切關注這片社區的房產市場，目睹了多年來的變化。

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雖然過去幾十年來，太平山頂周圍的大部分房產都為大型英國公司、跨國公司和非華裔的本地富人所持有，過去十年來，中國投資者開始大批注資。

“你能看到數量堪稱巨大的中國公司、個人、公司高層都在購買這一帶的頂級房產，”貝佛利·孫說。

老房子在消失

隨著太平山頂的地產價格和這座城市其他地方的房地產市場一起增長，越來越多的房主轉而將他們的土地重新開發成綜合體——大多是低層公寓樓，但也有較小的聯排住宅——這樣可以產生巨大的利潤。這通常意味著要推倒那些可以上溯至19世紀的房屋。

“我認為山頂已經沒有多少房子還保留著它們最初所建造時的樣子了，”新加坡國立大學建築教授何培斌說，“它們被拆除然後重建，山頂很少有原來的房子還留著。”

今年突然沒了買主的那座9200萬美元宅邸“16號洋房”，是一個名為利嘉閣（Mount Nicholson）的超豪華新開發項目的一部分，建造在一塊政府2010年以13億美元賣給房地產開發商的土地上。該項目隱藏在一條安靜道路的頂端，有19座獨立房屋和48套公寓，首批房產在2015年上市。

比起普樂道5號那幢帶草坪和游泳池的獨立粉色住宅的售價，16號洋房的標價簡直是微不足道。普樂道是一條獨頭巷道，幾年前被稱為世界上最貴的街道。

它是太平山頂上僅存的幾棟原始房屋之一。

半個世紀前，這座房子從任何意義上來看都與豪華無關。

2011年太平山頂的何東花園。這座宅邸於2013年被拆，地產於2015年以破紀錄的51億港幣售出。

當查爾斯（Charles）和羅莎蒙德·布朗（Rosamond Brown）在1960年代買下它的時候，這裡是一片狼藉，花園雜草叢生，窗戶半開，室內暴露在惡劣天氣的侵蝕下。那時布朗一家的錢太少了，所以他們自己粉刷了房子。

50多年後，布朗夫人已成了寡婦，2017年，她以含稅32億港元的價格出售了這棟房子。據《南華早報》報道，在售出後，該處房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。

現在，隨著這棟房子被賣給了一個名叫楊建文的新買家，一名香港出生的商人，沒人知道這處房產的未來會怎樣。它可能會被夷為平地，就像在上個世紀70年代末至80年代初開始的那股拆遷潮中消失的大多數山頂老房子一樣。又或者它會被保存起來，以向這座房子的歷史以及它所見證的周遭變化致敬。

香港山頂和福道1-9號4臥3衛豪宅，是城中隱藏的天堂，為大家庭締造隱私的戶外生活空間。房價約¥2.38億。
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盡管有些人對太平山頂歷史的遺失感到惋惜，但也有人認為，試圖保護這裡僅存的幾棟老房子最終是徒勞的。

2013年，一處名為何東花園（Ho Tung Gardens）的太平山頂地產被拆除，這反映了在快節奏的香港，歷史保護所面臨的困境與現實。該地產是1927年由香港商人何東爵士（Sir Robert Hotung）建造的，他是第一個獲准擁有太平山頂房產的華人。

市政府原想將整個建築群保存下來，但與業主的談判破裂了。業主下令以推土機清除主樓，並在2015年以創紀錄的51億港元的價格將其賣給了開發商。對於財力雄厚得多的私人開發商來說，政府的保護工作根本無法與之匹敵。另一段歷史就此丟失。

香港大學教授、建築保護學部主任李浩然認為，解決辦法很簡單：如果歷史在太平山頂上消失了，那就順其自然吧。“關於香港的保護，我們不能再回顧過去，”李浩然說。“這裡沒有足夠的過去，也沒有足夠的歷史。香港的保護工作必須放眼未來，想想二十年後、三十年後、五十年後會發生什麼。”

他說，未來的工作將圍繞城市核心老城區的遺產保護展開，那裡有大量的戰後建築可供保存或翻新，用於商業用途。

“香港是什麼？香港的本質是什麼？”李浩然說，“這是一座經濟城市。那是我們的特點。是我們之所以成為今日的我們。我們必須發揮我們的優勢，而不是試圖成為其他東西。”

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來源：紐約時報中文網
責編：Zoe Chan

348萬人民幣入手歐洲房產投資前景出眾城市：柏林市中心全新公寓

在普華永道歷年發布的《歐洲房地產趨勢》報告中，柏林已連續多年居投資前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作為德國的首都，柏林的房價曾長期被低估。在2008年金融危機前的那輪全球房地產牛市中，沒有多少投資者關注柏林，但自從2009年全球經濟開始復蘇，柏林的樓市從此便一漲不可收拾——據柏林古特曼（Guthmann）房地產公司最新統計，2007年柏林平均房價約1900歐元/平方米，到2018年秋已接近4400歐元，在不到11年的時間裡上漲了超過130%，漲幅高居德國各大主要城市之首。（數據來自第一財經）

與巴黎、日內瓦相比，柏林的房價雖然連相年上漲，但仍有足夠的成長空間，有三個重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市發展局今年2月發布報告稱，柏林住宅的供應“明顯落後於需求”，目前當地市場中約有10多萬個家庭有購房需求，卻沒有合適的房源；其次，柏林近年來吸引了大量的互聯網公司駐扎，成為歐洲創業型公司最偏愛的城市；另外，柏林的文化氛圍非常濃厚，教育資源豐富，越來越多的留學生湧入了這座城市，買房或租房成為了他們的剛需。

在這樣的發展前景下，精明的中國投資者自然不甘落後，2018年，中國買家在居外網上咨詢德國房產的人次數同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，詢盤量同比上漲了149%，在全球範圍僅次於去年大熱的泰國和希腊。

每個城市都有它的“黃金地段”，柏林當然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）區為例，2007年房價約2300歐元/平方米，如今每平方米漲到了6400歐元，漲幅達178%。而米特區下屬的蒂爾加滕（Tiergarten）區更是享有得天獨厚的地理優勢——位於蒂爾加滕區的勃蘭登堡門和波茨坦廣場，過去是東柏林和西柏林之間的邊境，現在是旅游和購物的必經之地。勃蘭登堡門附近的文化廣場，從柏林愛樂廳到新國家美術館，從聖馬太教堂到柏林油畫館，應有盡有，藝術氛圍極其濃厚。

而在蒂爾加滕區的中心位置，一套全新四居室公寓的價格卻意想不到的美好。這套位於Lutzowstraße大街68號的公寓位於三樓，一面朝著Lutzowstraße大街，另一面朝向內部庭院。附近有柏林城市快鐵（U-Bahn），出行便利。

進入公寓，有一條走廊通向第一間臥室，可以用作育兒房。孩子們在這個屬於自己的小天地裡，可以有更大的玩耍空間，也能集中放置一些他們喜愛的玩具和書籍。再向內走是家中最大的一間房，開放式的結構，涵蓋餐廳、客廳和閱覽室的功能。Loft風格的挑高天花板，巨大的落地窗戶可以眺望整個社區的街景。客廳的拱門通向另外兩個臥室，另一條小走廊通向廚房和帶有浴缸的浴室。

公寓內部：

這套公寓目前帶有租約，租金可觀。無論是購入作為長期投資，或是租約到期後用於自住，都是很好的選擇。您可移步至居外網https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致電居外熱線400 041 7515垂詢。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約代理Friederike Mikolajski提供

撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國房貸利率下跌全美本地購房市場需求逐漸回暖

居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。同時，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。

緊接著美聯儲前一天宣布聯邦利率不變，當地時間3月21日，美國最受歡迎房貸平均利率即刻下跌至過去一年中最低，購房還貸壓力減小，需求或上升。

根據美國貸款新聞網mortgage news daily的數據，最受歡迎的30年固定利率平均值從穩定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因還貸期間利率不變，月供較低，成為很多人的第一選擇。而在去年的11月初，這一利率曾猛漲到超過5%，導致去年12月和今年1月的房地產成交量一片慘淡。

這一抵押房貸利率的下跌是在美聯儲3月20號的新聞發布會之後，預計還將下跌。

美聯儲主席傑羅姆 · 鮑威爾表示，“聯邦基金利率現在是在中性的預測大範圍內，這一範圍的利率不會傾向於刺激或收緊經濟。像我強調的，我和我的同事都認為現在的利率符合目前的經濟前景。我們也相信在衡量是否需要改變某些政策的事情上我們要更耐心點。這種耐心表示我們認為現在沒有急於做決定的必要。”

美聯儲官員們在兩天的會議後宣布美聯儲利率將會不變，並將會在今年九月結束縮脹活動，主要是美聯儲把金融危機以來大量購入債券賣出以防止經濟過熱的行為。這一活動的結束比華爾街金融專家們預測的要來的早，而被看作美聯儲對經濟將發展將滯緩的推斷。

相比於降低利率，美聯儲停止售出債券的行為，或是金融危機時的量化寬松政策大量購入的行為對長期利率更有直接作用，特別是振興房地產市場。十年債券的利率與房貸利率走勢相同。當債券利率下降，人們將本該用於購買債券的錢轉存入銀行，可貸出存款增加，房貸的利率相對也會下跌。

在線購房網站居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。

“以美國本地的人來說，當然美聯儲的彙率是非常重要的。因為它牽扯到貸款。還有當然對第一次購買的人群造成非常大的影響力。大部分的華人是以全款買房居多，那假如是以全款買房，利率的影響就不會像本地的人的影響這麼大。”

但是他還補充，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。那麼對這群人來說利率的下降是不利的。

對於美國本地人來說，特別是第一次購房的人，利率的浮動會造成很大的價格差。如果貸款30萬美元，那麼30年固定貸款利率每下降0.25個百分點，每個月可省下50美元。

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而據美國抵押貸款銀行家協會這周統計的市場綜合指數，統計房屋抵押貸款的指數比上周增加了1.6%，而再融資指數、衡量申請新貸款來還舊貸款數量的指數也上漲了4%。在所有申請中，再融資申請占了接近40%的比重。

來源：看看新聞
責編：Zoe Chan

居外報告：中國買家對澳大利亞房產的興趣反彈回升

去年，中國買家對澳大利亞房產的購房意願持續減弱，但2018年最後一季度，中國買家購房意願回升。中國房地產網站居外網數據顯示，澳大利亞成為中國大陸購房者第二大感興趣的房地產市場。

居外網首席執行官羅雪欣表示，2018年第一季度，居外網面向澳大利亞房地產的購房者詢價量下降超過一半，但隨後下降速度放緩，相比去年，詢價量於第四季度回升了近54%。

居外網的一份報告指出，2012至2013財年以來，中國購房者成為澳大利亞最大的購房群體，2017至1018財年，中國購房者占外國購房者總數的1/4。

去年，中國購房者對悉尼和墨爾本房產的興趣分別下降了13.6%和18.7%，但中國購房者的詢價要求中有超過一般仍是面向這兩個城市。

霍巴特房地產接收到的詢價要求猛增了77%，布裡斯班和堪培拉分別增加了30.8%和24.6%。

羅雪欣表示，布裡斯班正迅速成為墨爾本和悉尼這兩個傳統門戶城市切實可行的替代選擇。

居外推薦的這個布裡斯班項目位於紐斯特德區的Stratton Street和Ann Street之間，占地 10,000 平方米。五期工程共將打造957套豪華公寓。距離布裡斯班市中心不到1.5公裡。步行可達斥資11億澳元的老煤氣廠改建區、前往布裡斯班唐人街只需短途步行。2臥1衛1車庫房價約¥208萬。點擊查看房源信息

她還指出，泰國取代美國成為在澳大利亞購房興趣最高的國家，但美國的投資額仍然領先。

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原文鏈接：https://www.theaustralian.com.au/business/property/australia-stays-on-chinas-radar/news-story/64770689e22bb1d6850e999cc905b2e5
撰稿：Turi Condon
責編：Zoe Chan

新加坡與中國投資者引領美國學生住房市場

報導摘要：

分析人士指出，美國學生住房市場成為熱門的主權和養老基金選擇
歐睿信息咨詢公司數據顯示，2008至2018年期間，美國外國留學生數量增長近半，達到918000人

據《南華早報》報導，美國學生住房市場外國投資的增長反映了美國大學海外留學生數量的增加。

總部位於倫敦的房地產資本分析公司數據顯示，新加坡是美國學生房產的最大投資國，2016至2018年間的投資額達到50億美元。

其余國家遠遠落後新加坡。其中，德國位列第二，投資額達3.731億美元。巴林位列第三，達到3.421億美元。法國位列第四，達2.01億美元。

中國大陸和香港位列第五，投資額達到1.431億美元。

截至2019年3月的第二個星期，學生住房市場獲得投資1.965億美元，其中，荷蘭貢獻9310萬美元，中國大陸貢獻5510萬美元。

美國法律公司Polsinelli房地產服務部門負責人丹·弗蘭尼根（Dan Flanigan）表示，“目前真正熱門的是學生住房。過去10至15年間，高質量學生住房的質量和需求量顯著提高。”

在高回報率的吸引下，投資者紛紛湧入學生住房市場。大部分投資者認為即使在經濟低迷時期，學生住房在穩定學生數量和強大市場需求的支持下，也能夠保值。

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歐睿信息咨詢公司數據顯示，2008至2018年間，美國大學的留學生數量增長近半，達到918000人。

世邦魏理仕資本市場學生住房主任賈克琳 ·菲茨（Jaclyn Fitts）表示，美國1/3的留學生來自中國。

他指出，“此外，中國中產階級的壯大還會進一步推動美國大學中國留學生數量的增加。”

世邦魏理仕亞太全球資本市場執行主任世邦魏理仕亞太區全球資本市場執行主任蕭以文（Yvonne Siew）表示，學生住房是熱門的主權和養老基金選擇。

新加坡政府投資公司去年以11億美元收購了美國24處學生房產，共13666鋪床位。

到達大學年齡的人口數量預計至少在2040年前還將持續增長，這一趨勢確保了學生住房市場需求量的穩定增長。

蕭以文指出，美國擁有全球200所頂尖大學，英國位列其後。

波士頓地區擁有哈佛大學，麻省理工學院，衛斯理學院，波士頓大學，東北大學，麻省大學，布蘭迪斯大學等。圖中這套波士頓3臥1衛的房產現正在居外網上出售，土地面積364平方米，房價約¥402萬。
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盡管貿易戰導致部分中國學生難以獲得在美國學習的簽證，但貿易戰的整體影響並不大。

兩個中國學生社團在微信上發文稱，過去一年，約100名中國學生遇到了簽證推遲的問題，導致其學業受到影響。

蕭以文表示，“美國大學的排名及其代表的教育質量是學生選擇在該國留學的動因。”

她還指出，因為學生居住區的居民主要是青少年，因此折扣力度通常比其他類型的房產要強。

她說道，“如果你在美國擁有一套房產，但人身在3萬英裡外的國家，你是無法真正了解當地的情況的”，並補充表示投資者應當選擇可信的合作伙伴來開展這一業務。

第一太平戴維斯表示，美國的學生房產如果沒有得到適當的管制將會存在極大風險。

第一太平戴維斯國際住宅房產部主管馬克·艾略特（Mark Elliott）表示，“我們不會主動向客戶推銷學生住房。這類房產享有5%至9%或10%的高收益，但一旦進入市場就很難退出，難以轉手。”

來源：南華早報
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

SIV五百萬澳洲投資移民資金解鎖蓄勢流向豪宅市場

188簽證滿四年後，移民可以選擇申請永久居留權，一旦獲取綠卡，他們的SIV投資也可解鎖，不再受投資類別的限制。居外網首席執行官羅雪欣女士預計，解鎖的部分資金將流入高端房地產市場，預計購買豪宅的富裕買家數量會上升。

被譽為“富豪簽證”的投資移民SIV簽證，自2012年問世以來，成為中國高資產、高淨值人士想要快速移民澳洲的捷徑，由於絕大多數申請者來自中國，又被看作是澳洲政府向中國高淨值者拋出的橄欖枝。

澳洲的SIV簽證，是在“企業創新與投資簽證”類別下的一個簽證，子類別為188。SIV要求申請人四年內在澳洲至少投資500萬澳元於指定資產類別中，滿足一定居留條件後，即可在四年時間內獲得永居資格。

SIV始於2012年，在初期，SIV投資大部分都流入了聯邦和州政府債券。2015年7月，聯邦政府對SIV進行改革，要求500萬澳元不得投資政府債券、住宅地產和非上市公司，只能投資於新規定的三個類別：合規投資產品組合（60%）、風投或PE（10%）、新上市公司（30%）。

188簽證滿四年後，移民可以選擇申請永久居留權（綠卡），一旦獲取綠卡，他們的SIV投資也可解鎖，不再受投資類別的限制。即使中國政府已經對資本流出進行了限制，當地的投資仍有“轉換”的可能。

據內政部的數據，從SIV誕生開始到2015年6月的約三年間，澳洲共批准了大約879個簽證。此後2016、2017財年達到最高點，這兩年分別批准了552個和405個SIV簽證，到2018財年驟降至183個。

2019-2020年，將有數百個SIV簽證滿四年期限。中國最大的海外房地產網站居外網Juwai.com的首席執行官羅雪欣女士預計，解鎖的部分資金將流入高端房地產市場，預計購買豪宅的富裕買家數量會上升。

“按照定義，這些買家非常富裕。為了獲得澳大利亞的簽證和居留權，他們足夠富有，可以鎖定500萬澳元的嚴格規定投資，持續四到五年，”羅女士說。

Kay & Burton合伙人Jamie Mi表示，在墨爾本尋求購買高端房產的海外客戶中，許多都是SIV簽證持有者。她注意到有幾位買家正在申請永久居留權，他們去年開始尋找房產，並預計今年會有更多這樣的買家。因為很多中國買家認為今年買入很劃算。

Jamie Mi推測客戶“會把所有退出SIV投資的錢都用來購買商業地產或住宅”，並已准備好迎接業務繁忙的一年。

悉尼和墨爾本的高端房產目前行情看好。以悉尼為例，雖然悉尼整體住宅房市場跌勢不止，但高端市場並不低迷。據Ponton Valuations的數據，2018年悉尼有超過100套房產的售價超過1000萬澳元，數量比2017年增加了20％。

Kay & Burton在居外網上出售的墨爾本圖拉克4臥4衛豪宅。這套私人單層西北向家庭住宅占地面積為1080平方米左右，配有游泳池和水療中心，可為住戶提供精致的體驗，非凡的居住環境，以及在寸土寸金的圖拉克地區難得一見的開闊空間。住宅北面的采光極佳，由傑克·梅洛（Jack Merlo）設計的私人花園美景在室內一覽無余，無可挑剔的內部設計讓正式起居區、家庭活動區和娛樂休閑區達到了完美的平衡。
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悉尼Sotheby’s國際地產公司董事總經理Michael Pallier說，有人退出500萬SIV投資之後，可能會升級他們目前擁有的房產，但還沒有看到買家這樣做。相比於股票投資的不確定性，“如果他們升級到更昂貴的房產，我也不會驚訝”。

他還觀察到，有許多已在澳洲入籍並定居的海外買家對房產的持續需求。

咨詢公司Basis Point的董事總經理David Chin認為，准備成為澳洲永久居民的簽證持有人會投資於房地產業的商機，例如房地產開發，“他們可能對非銀行貸款機會感興趣”。

本網早先曾報道，在四大銀行收緊對開發商和投資者的貸款之後，非銀信貸開始入局，並且在這一市場上的競爭愈發激烈。這些資本多來自高淨值投資者和家族辦公室。

David Chin說，商業人士還可以購買澳洲的葡萄園，並使用他們現有的中國分銷網絡銷售更多的當地葡萄酒。

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來源：澳華財經在線
責編：Zoe Chan

现场直播｜2019北京中外房产经纪峰会：面向中国投资者的海外置业投资营销策略

加州橙县房地产协会国际委员会主席胡世琮用居外数据，分析了去年中国买家投资额较高的主要州与主要城市。

2018年美国本土买家的购房均价仅有24.93万美元，海外买家的均价有29.24万美元，而中国买家2017年均价53万美元。2018年有所下降依然有43.9万美元。

为何中国买家购买海外房产？为何购买这类房产如condo？如何结合其需求教育中国买家？基于多年行业经验他给出了自己的建议。

通过何种工具找到中国买家，他隆重介绍了居外网。