澳洲家庭法纵览(2)离婚申请程序与须知|居外专栏

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相比于很多国家,澳大利亚的离婚率较高,其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。来自于澳大利亚数据局的数据显示,2015年有40%的婚姻以离婚收场有超过5万年龄低于18岁的儿童面临父母离婚的情况

对华人而言,“家”永远是最重要的一个归属,“家和万事兴”也是每一位家庭成员的期盼。然而,若家中产生纠纷,请不要无视、逃避或采取不恰当的方式来处理。必要时,应当寻求法律援助以保护自己、孩子与家庭。

澳大利亚的家庭法 Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。如果您已结婚或正与人同居,《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中,《家庭法》也对与您有关的子女方面的任何纠纷作出了相关规定,例如孩子应在何处居住。

因此,法律专栏的澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章

  1. 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题
  2. 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知
  3. 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配
  4. 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养
  5. 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解

以下与大家分享《澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知》

参考与更多阅读:

  • https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating
  • https://www.lacextra.legalaid.nsw.gov.au/PublicationsResourcesService/

声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


居外责编:Zoe Chan

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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为什么说菲律宾房地产业增速短期内将持续超越大陆?

美国总统唐纳德·特朗普在最近访问菲律宾时延续其一贯惜字如金的作风,称菲律宾拥有“最优质的房地产”。

这位房地产商出身的总统提到了菲律宾作为美国在东南亚地区军事盟友的战略重要性。然而,他却没有忘记表达对菲律宾房地产市场的看法。这背后主要的原因当然是因为:菲律宾基础设施方面的大额支出,稳定的增长和外国投资者的投资兴趣,菲律宾的房地产市场正呈现出良好的发展势头。

菲律宾房市现如今出现了变化:自住业主比偶然出现的投资者要多,而且分析师表示目前菲律宾房地产的繁荣以实际的刚性需求而不是“变化多端”的投机为主。

每次谈及菲律宾住宅房产都不得不提到该国近期令人印象深刻的经济统计数据。2017年,菲律宾全年GDP增长率为6.7%,这是东南亚地区的最高水平。占经济活动70%的消费支出同比了增长6.1%。

“就经济增长而言,菲律宾在年轻人口强劲消费支出的支持下,依然是亚太经合组织国家中的佼佼者,”戴德梁行亚太地区研究部门执行董事Sigrid Zialcita说。

“此外,本届政府正在加大政府开支,并强调基础设施支出的重要性,”她补充道。她所指的是菲律宾总统罗德里戈·杜特尔特(Rodrigo Duterte)的计划,即所谓的3B (Build, Build, Build)策略,亦称大建特建政策。根据这项计划,菲律宾政府将把基础设施支出增加到8.44万亿菲律宾比索(约1680亿美元)。

长期以来,马尼拉大都会一直被视为一个与现代城市毫不相关,杂乱无章的海岛郊区,但杜特尔特总统雄心勃勃的建筑计划似乎可以加强其凝聚力

莱坊Santos房地产咨询公司提供的数据显示,菲律宾豪华住宅2017年的年均价格增长率最高,为28%,其中马尼拉大都会(Metro Manila)内多个中央商务区的房产均价达到了每平方米35万比索。与此同时,大城市预售公寓的销量增加了24%,达到52600套,突破了高力国际的最高纪录。

在海外工作的菲律宾人(OFW)构成了菲律宾的主要住房投资者群体之一,去年其汇款总额创下了新纪录——228亿美元。由于来自新加坡、香港、中国、卢森堡和美国的投资者承诺将向该国注入新资金,外国直接投资(FDI)也于十月飙升至20.17亿美元的新高。

菲律宾政府已经将经济改革提上了日程,分析师们认为这些改革举措是促使外国资本进一步涌入菲律宾的催化剂。这些措施包括有计划地降低外国零售商在菲律宾境内设立分店的最低实收资本要求;取消对外国购房者100%持有的投资住宅的限制;放宽对外国承包商参与房地产项目的要求。

Gentry Manor是一栋17层的公寓项目,它位于马尼拉大都会帕拉那克(Paranaque)西城(Westside City)南海滩区(South Beach District)。这家酒店式公寓拥有设计精美的公寓单元,并在建筑内引入了一个高端零售中心。56平米1卧1卫新房只售约¥191万。
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不得不说,到目前为止,菲律宾房地产行业的前景还是一片光明。然而,菲律宾长期以来一直处于混乱状态,并因此声名狼藉。此外,无政府状态也对刚刚稳定下来而且脆弱不堪的形势造成了威胁。2016年时,国际信贷评级机构穆迪(Moody’s)和标准普尔(Standardand Poor’s)公司将菲律宾评级为有“政治风险”的国家,这是因为杜特尔总统向毒品走私者发动了一场血腥的战争,至少有1.2万人已经在这场战争中丧命。

去年,与伊斯兰国勾结的恐怖分子围困菲南部城市马拉维,而杜特尔特总统随后宣布的戒严令也让国际评级机构大为惊慌。Leechiu Property Consultants发布的数据显示,2017年,第三方商业提供商(BPO)在马尼拉大都会占用的办公建筑面积急剧下降26%,跌至3.85万平方米。

尽管如此,这样的变化尚未演变成一场全面的危机——起码国际人士对杜特尔特与众不同的“严厉之爱”领导风格的看法不会受到大幅影响。12月,惠誉国际(Fitch)提高了菲律宾的主权信用评级,承认目前没有“证据”表明打击非法毒品交易的战争削弱了投资者的信心。

“尽管菲律宾依然存在政治风险,但考虑到其作为亚太地区投资中心的强大吸引力,它的投资市场依然可以正常运转,”Zialcita说。

杜特尔特在外交忠诚方面可以说是不走寻常路。他原本和特朗普总统建立了亲密的关系,后来又转变为与中国的战略盟友,而中国与菲律宾在南海地区存在领土争议,有大量房地产受到了此争议影响。在他的任期内,菲律宾加入了“一带一路”倡议。为推动此项目,中国在全球范围内投入了大量资金,启动了多项大规模的建设工程。

根据中国的海外房地产门户网站居外网提供的数据,2017年第四季度,中国买家询问菲律宾物业情况的次数相比去年同期激增了246.4%。

“(中国投资者)认为自己的投资已经得到了中国政府的认可,因为中国政府偏向于那些和一带一路倡议有关的国家。”居外首席执行官罗雪欣(Carrie Law)说道。“他们还认为,大规模的开发项目和不断增强的商业联系将导致菲律宾的物价上涨,而这对于所有在短期内进行的房地产交易来说将是一个利好。”

有部分驱动力来自于可观的回报。菲律宾的租金收益率高于6%,超过了中国乃至整个亚洲(印度尼西亚除外)的所有城市,”她补充道。

确实,马尼拉房地产的租金收益率比曼谷(4%)、新加坡(2.9%)和上海(2%)都要高。“现在的马尼拉就像30年前的香港和新加坡,”莱坊Santos公司的首席执行官Rick Santos说道。

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除了中国这一金融富矿将为杜特尔特总统的基础设施项目提供资金外,还有另一项因素有利于直接或间接推动房地产行业发展——《税制改革加速与纳入(Tax Reform for Acceleration and Inclusion,TRAIN)法》。这项法案将带来20年来菲律宾最全面的一次税制改革。这套法案还规定年收入低于25万比索的公民可免缴个人所得税和高价值物业招致的遗产税。

“由于个人所得税减少导致购买力增加,再加上房屋租赁交易增值税(增值税)的免税额已从1.28万菲律宾比索增加至1.5万菲律宾比索,这项法案可能会提高租房的需求,”Zialcita说。“这反过来又会鼓励投资者购买更多房产以应对更高的租赁需求。”

TRAIN法案去除了价格介于250万至320万比索之间的住宅物业的增值税免税额,而这可能导致房屋的合同价格上涨。也就是说,TRAIN法案为房地产投资者创造了长期的投资潜力。据估计,今年这项法案实施后,菲律宾政府将获得将近900亿菲律宾比索的额外收入,其中大约70%的资金将分配给“大建特建”计划。

“这些基础设施项目应该可以释放出农村地区的土地价值,”高力国际菲律宾公司研究部门经理Joey Roi Bondoc说。“随着地方分权化不断推进,大幅增加的公共基础设施支出应该为从事建设,运营和维护(O&M)的关键运输基础设施企业提供新的机遇。”

正如Bondoc所说,“基础设施的黄金时代”将迫使开发商在马尼拉大都会附近正在积极扩建道路网络的省份(如甲米地、拉古娜、布拉干和邦板牙)内启动更多综合性城镇开发项目。

多台吉普车和其他车辆现在堵在了菲律宾城市内的拥挤街道上,而该国正在进行重大的基础设施改革

杜特尔特似乎专注于翻修马尼拉大都会的基础设施以便分散资本。政府已公布多项计划,包括加快马尼拉大都会区第一个地铁网络的建设,并完成博尼法乔全球化城市——奥迪加斯中心接驳道路(Bonifacio Global City-Ortigas Center Link Road)和C-5 / 卡蒂普南立交桥(C-5/Katipunan Viaduct)项目。 

综合性城镇包含居住、工作、休闲和购物场所,对于正在寻找合适物业的人群来说极富吸引力。上世纪90年代末,菲律宾房地产开发行业巨头Megaworld率先启动了城镇和网络公园建设工程。据该公司预计,最近一系列政府项目将产生巨大的连锁效应。

“随着税制改革计划持续推进,消费者支出也不断增加,我们发现今年投资和购买住宅物业的人也变多了,”Mega World International高级副总裁Marivic Acosta说。

“第三方商业提供商和POGO(菲律宾海外游戏运营商)租用的物业不断增加,这将对住宅市场产生多米诺效应,而乡镇地区受到的影响格外明显。”

私营部门为马尼拉基础设施提供发展动力的积极性也变得越来越高涨。菲律宾知名房地产开发商阿亚拉(Ayala)和建筑公司伊顿地产(Eton Properties)合作搭建了一座可连接帕西格和奎松的桥梁。Megaworld母公司安德集团(Alliance Global Group Inc.)正在利用其资本性支出项目来建造一条长为2公里的空中列车单轨铁路,而政府不必出资,可坐享其成。

特朗普的发言往往难以取信于听众。然而,面对如此乐观的宏观经济基本面情况,夸大菲律宾房地产发展的言辞已开始压下质疑的声音。无论是即将完工的马尼拉57层摩天大楼,还是宏伟的“一带一路”农产工业区,菲律宾的房地产开发项目现在都已做好充分的准备,即将迎来新一轮的蓬勃发展。

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来源:PropertyGuru – Property Report
翻译:LPS

责编:Adam Chen, Zoe Chan

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德国拟出台新政吸引技术移民

德国政府10月2日宣布,将出台新的移民政策吸引有技能的非欧盟国家公民留在德国,刺激德国经济增长。

按照新的移民政策,来自非欧盟成员国的留学生毕业后和短期培训人员结束学业后,如果语言过关,并符合特定职业水准,将有机会获得6个月的时间找工作但这类人员须证明在此期间有足够的经济来源,不依赖德国社会福利系统。此外,政府将不再要求企业招聘时,优先雇用德国公民。

德国拟出台新政吸引技术移民

这份移民新政是德国各执政党主席2日早间磋商后达成一致的,将提交议会表决。此前,德国各党曾就该政策争论数月,焦点集中在是否允许在德申请庇护的难民“转变身份”,以申请技术移民的形式留在德国。

新政对申请庇护和申请技术移民两者将严格区分界定,不能转变。不过,先前申请庇护遭拒、但已经融入德国社会获得工作的难民,出于“回国后的安全考虑”以及“雇主的利益”,将不会被遣返。

德国经济和能源部部长阿尔特迈尔当天发表讲话说,受人口老龄化和生育率下降影响,德国劳动力预计在未来几十年内不断萎缩。新移民政策旨在填补劳动力市场缺口,消除制约经济增长瓶颈,同时为逐渐增长的养老金提供支撑。


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来源:新华网
责编:Zoe Chan

10月1日起多租户住宅(HMO)法规调整!英国房东们请注意|居外专栏

从10月1起,英国一些房屋相关的法律将进行调整,其中多租户住宅Houses in Multiple Occupation, HMO许可证的适用范围也进行了一些更新,下文将会稍作解读。

跟据老版的条例,符合以下两项条件的房产必须拥有HMO许可证:

  • 三层或者超过三层的房产
  • 该房产的住户大于或等于5人,且住户间没有亲戚关系

除去以上条件,当地政府也有权在特定区域扩大HMO许可的适用范围。这种情况下房产的楼层以及住户的数量可以不进行限制。除此之外,任何正在出租的房产都可能需要申请许可证。

新版HMO法令的调整

从2018年10月1日起,2018版的《多住户房产许可法》(The Licensing of Houses in Multiple Occupation Order)将正式取代2006年的旧版本,而名称保持不变。在新的制度下,任何拥有5位或者超过5位之间无亲戚关系住户的房产均需要申请许可。之前关于三层楼的条件在新版本中已经被取消,楼层数将不再纳入是否需要许可证的判断标准。

同时,新版还增加了部分有关房间面积的要求,例如:

  • 成人单人卧室的面积不得小于6.51平方米
  • 成人双人卧室的面积不得小于10.22平方米
  • 10岁及以下儿童的房间面积不得小于4.64平方米

法规要求,所有已出租的房产都必须立即完成准证的申请才能继续合法运营。为了鼓励大众尽快完成此项手续,许多当地有关部门也出台了一系列的优惠政策,比如对于在特定期限内完成证件申请的屋主给与一定程度的手续费减免。除此之外,部分受政府认可的屋主也有可能享受到不同数额的优惠。这对于大众来说确实是一项不错的福利,非常推荐去了解一下。

Jessica House项目位于伦敦西南二区,毗邻老牌富人区切尔西和新开发区巴特西,步行到地铁站只要10来分钟。周围配套齐全,无论从餐饮到购物广场都在步行几分钟的路程。同时由于切尔西和巴特西的房屋均价已经远超50万英镑,这里30万英镑(约¥262万)的起价也给了投资者更多的出租回报。2019年2季度交房,是不可多得的高性价比项目。
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关于新版HMO法令的更多详情

如果你是一名房东且名下正在出租的房产符合新版HMO法令的适用条件,那么及时了解相关的动态是非常有必要的。首先,政府对于新的版本也签发了一份备忘录,里面对于调整的内容做了非常清晰的官方解读,建议大家查阅一下。下面是备忘录的链接:
http://www.legislation.gov.uk/uksi/2018/221/pdfs/uksiem_20180221_en.pdf

除此之外,如果还想要了解更多有关新版本HMO法令的信息,或者在有关如何应对,以及避免违规受罚等方面需要专业建议的,也欢迎联系伦敦资深房产中介公司Stonelink International 。


翻译:Jing Li
责编:Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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苏富比报告:大温哥华地区新房税政策逼退买家

加拿大蘇富比國際房地產公司发表了一份最新报告,结论是温哥华房产市场全线降温。自2018年夏天开始,买家开始对高价房态度发生转变,温哥华房产销售量下滑24%。 

苏富比公司在研究过价值高于100万美元的各类温哥华房产数据后,发现温哥华市场所有房产类型的销售量都呈现下滑趋势,因而得出结论销量下滑,将直接导致房价下跌。

苏富比首席执行官布雷德·汉德森(Brad Henderson)表示,温哥华所在的不列颠哥伦比亚房地产市场的紧张气氛更加严重。他将这一现象归咎于加拿大地方省炒房税的出台。

汉德森说道,“温哥华市场上,买家们的心态已经从‘担心错过机会’转变成了‘担心多花钱’;而与此同时,卖家们的心态则是“怕卖低了”。

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相反,今年7月与8月,蒙特利尔多伦多,价值高于100万美元的房产销售量在回暖。

苏富比引用房地产多重上市服务系统的数据称,同期温哥华此类房产销售相比2017年同月份下降了24%,仅为434套。

同期,温哥华价值不低于400万美元的房产则遭遇更为严重的下滑,仅售出31套,下滑率达到33%。

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苏富比表示,这一下滑趋势已经蔓延到此前较为活跃的公寓板块,并持续到9月的第一个星期,据此推测,今年秋天温哥华的房产销售也不容乐观。苏富比称,7月与8月,公寓板块里价值超过100万美元的房产销售量相比2017年同期下滑了21%。

汉德森指出,尽管加联邦抵押贷款政策收紧,但加拿大其他地区,甚至包括低迷的卡尔加里房产市场,价值超过100万美元房产的销售也出现了上升。

汉德森表示,不列颠哥伦比亚房地产市场的特殊之处在于2016年实施的外国购房者税收政策。今年,这一政策进一步覆盖了该省的其他地区,此外该省还出台了新的炒房税,“这又打击了市场原本就已经紧张的气氛”。


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原文:温哥华太阳报
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

 

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10月起希腊放宽银行提现和海外汇款额度

10月1日起,希腊将放宽银行账户现金提款限制的资本管制,允许更高的海外汇款额度。3年多前由于市场担心希腊会离开欧元区并且导致账户被冻结,因此希腊强制执行提现限制以防止银行挤兑和资本外流,希腊财政部在周三(9月26日)的新闻稿中公布了这一消息。

同时还提高了海外资本流动的上限:希腊人将能够在海外提取国内银行账户高达5,000欧元(约合5,793美元)的现金。

允许从希腊汇款到其他国家的欧元或外币数量从3,000欧元(约合3,476美元)上调至10,000欧元(约合11,588美元)。“这远远超过现在大多数希腊人银行账户的存款余额”,希腊财政部官员早些时候指出。

作为经营活动的日常汇款,商人和公司被允许每日每笔交易向海外汇款限额从40,000欧元(46,352美元)提升到高达100,000欧元(约合115,878美元)。

据称,政府希望向潜在投资者发出积极信息。8月20日先后3次总计3260亿欧元(3835.8亿美元)的国际救助计划结束,由欧盟的三驾马车 – 欧洲中央银行 – 欧洲稳定机制(EU-ECB-ESM)和华盛顿特区的国际货币基金组织(IMF)提供借款,这些机构多年来一直在监测希腊经济走势。此举是在该国摆脱上一轮救助计划后一个月推出,是希腊经济走向复苏的关键标志。

希腊经济逐步走向复苏

最初,账户持有人每天只能提取60欧元(约合70美元),未提取的额度将不会滚动到下一天。这导致银行取款机外排起了长队,一些银行在最初几天还为沮丧的客户提供茶点。

希腊在2010年被迫要求提供国际救助贷款,当时它的信用评级一再被降级,因为它误报了关键的财政数据,私人投资者拒绝以希腊政府负担得起的利率放贷。

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尽管8月21日救助计划结束,紧缩政策仍然存在,失业率仍在欧盟最高,略低于20%,而希腊的信用评级远低于投资等级,这意味着它的国债利息很高。

该国的财政仍受到其欧洲债权人和国际货币基金组织的严格审查,后者将发布季度进展报告。如果这些报告证明利好,希腊将在未来4年内从其欧洲债权人持有的希腊国债的回报中获得48亿欧元支持。


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文:Adam Chen

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英国置业常见问题Q&A|居外专栏

1. 英国购房对海外投资者有何限制?

英国对海外投资者没有限制,只要年满⼗⼋岁,不论国籍和签证类别,都可以在英国买房。

2. 英国买房可以移民吗?

不可以的。英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作,如果您需要在移民英国事宜上进行咨询,我们可以为您推荐专业的移民律师。

3. 没有英国账户可以购房吗?

可以。如果是现⾦购买房产,则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师,由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款,需要在英国开一个账户。(中国海外汇款的额度为每人每年5万美元)

4. 没有英国⾝份可以贷款吗?

可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。

5. 如果人不在英国,可以买房吗?

可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的,所有事宜皆可通过线上操作完成,无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强,允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程,并接受您的委托进行房产交易。交房后,您可以委托房产中介帮您跟进购房流程(代表您与律师及开发商保持沟通)、验房,并安排入住、出租管理等各项事宜。

6. 在英国购房需要准备哪些材料?

1. 身份证明:护照(个人信息页彩色扫描件),身份证(正反面彩色扫描件)

2. 住址证明:最近三个月的地址证明一份(国内/外长期住址,标注全名,用于接收来往信件),包括但不限于:近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单,物管费账单等

3. 资金证明:买家本人最近三个月到一年的银行账单;根据个人资金状况会要求提交补充材料,如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等

7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗?如何汇款?

根据目前的国家外汇管理制度,每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。

8. 购房的资金转款程序安全吗?

英国房产市场是一个法律健全的市场,一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金(£2000-£10000) 要直接交给开发商,其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里,在买卖双方确定交换合同时,再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后,在完成整个交易过程后,买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记,您可以上网查询登记结果。

9. 在英国买房需不需要出示相关文件,以证明财产来源?

这不是必要的。但是在英国,所有的律师都必须按照法律要求,确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产,因此他们必须了解他们的客户,确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源,必要情况下,购房者需要出示资金来源证明,证明包括但不限于以下几类:

1. 工资收入证明(至少提供一种材料):工作存款(工资、奖金);工资单或奖金款项;雇主信;如果是自雇人士,请提供公司审计过的银行单

2. 股票投资或投资组合(至少提供一种材料):认证过的投资或存款证明,合约和投资账户现金证明;银行单能显示投资款项;会计师出信证明

3. 物业出售(至少提供一种材料):认证过的合约;中介出信证明;律师函

10. 在英国购房流程中,律师的职责有哪些?

1. 尽职调查:律师会代表您展开尽职调查,与卖方律师以及地方政府部门沟通,尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素,还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素,询问地方政府及其他法律部门,例如,附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施,是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应,并证实房产获得相应的规划许可。

2. 法律文件:律师将审核对方律师拟定的合同,并进行必要的修改以保护客户利益。

3. 房产报告:拿到调查及问询结果后,律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点,并将合同一并交予您签署,报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。(此调查结果会影响贷款机构的决策)

4. 消费明细:律师还会出具缴费明细表,列清花费项目及每一项的费用,一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。

11. 在英国买房要交税吗?需要缴纳哪些税?

是的,在英置业一共需要缴纳两种税:

  • 买房时:在注册房产时要交印花税(SDLT)
  • 持有房产时:如果是自住,需要交市政税(Council Tax)。市政税是根据您所住的区域而定,收费范围在每年£1100-£3000,学生免税。如果是出租,市政税则由租客来支付。

12. 印花税是什么?需要缴纳多少?什么时候需要缴纳?

Stamp Duty Land Tax(SDLT)又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑(自住房),15万英镑(非自住房产和土地)。在伦敦地区,如果购买的是全球首套自住房,总房价在50万英镑以下,则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内,由指定律师代表您把印花税交给税务局。

Hampstead Manor所在区域非常著名,邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程,附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型,购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限,仅有156套单元房待售。
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13. 购房时还需交纳哪些费用?

律师费:根据总房价而定,约在£1500-£3000之间,不包括20%的增值税

杂费:包括房屋调查费、房屋注册费等,约需£1000(律师会提供详细的缴费明细)

*在英国购置新房不需要支付任何中介费用

14. 入住时需要缴纳哪些费用?

物业费(Service Charge):根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。

地租(Ground Rent):根据户型而定,一般为£350-£800每年

15. 交房后,如何安排房屋出租和管理?

关于租赁管理,建议找一家能提供中英双语服务的中介,代表您安排租赁及房屋管理事宜,并且与您保持联络。根据服务内容,收费大约是每月租金的10%-12%(不包括20%的增值税)。

16. 转售房产的手续时什么,需要支付哪些费用和税金?

在英国出售房产时,您可以亲自转售,也可以委托中介来寻找买家,但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为:中介费(房产总价的1%-1.5%)、律师费(依据售出的房价而定,通常为£1500-£4000)、资本利得税(Capital Gain Tax)只针对出售投资租房获得的增值收益而言,通常是净利润的18%。如出售的是自住房,则不需要缴纳资本利得税。

17. 在英国买房必须要通过中介吗?

在英国购买一手房,您可以直接和开发商联系,也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括:推荐项目、安排看房、商议价格(争取最大折扣)、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜,交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理,不会从买方处收取任何费用,而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。


责编:Zoe Chan

 


英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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投资全球房产,你是追风还是专挑大冷门?

英国《泰晤士报》最近对全球的投资趋势做了一次 “全面”总结,将房产投资者们追逐的热门与冷门投资目的地与房产类型分别做了梳理。

What’s HOT (热门投资目的地

1. 中美洲东海岸伯利兹Belize)——不可错过

对欧美投资人士而言是大热门,对中国大陆华人而言,它可能只是投资大冷门,因为与中国建交又断交过。面积不过2万多平方公里人口不过27万的伯利兹是中美洲唯一的英语国家, 北和西北邻墨西哥,西和南与危地马拉接壤,东濒加勒比海。属热带雨林气候。官方语言为英语。近半数以上居民通用西班牙语或克里奥尔语。居民中60%信奉天主教,其余多信奉基督教。

四季私宅(Four Seasons Private Estates),2021年开售,位于卡耶查帕尔(Caye Chapel),50套海滨房产,200万美元起售。

居外推荐房源伯利兹Placencia Residences

这栋三层混凝土住宅建于2005年,位于半岛北端的门控社区。豪宅设有5间卧室,5间浴室,2层有盖环绕式门廊,顶层环绕式甲板,附带车库,6,000多平方英尺的封闭式起居空间。海滩豪华度假村的设施包括三个一流的餐厅、24小时保安、全国最大的游泳池、超级游艇码头、专业的网球场、健身房、水疗中心、船长渔船,以及伯利兹各地的众多旅游机会。由于其地理位置和宁静,美丽的加勒比海滩和迷人的玛雅山脉,您将在这里看到独特的景色。仅售100万美元(约¥665万)。
物业编号:40301653 点击查看房源信息

2. 西班牙——售价猛增

房地产分析公司Euroval 称,安达卢西亚(Andalusia)面向非西班牙裔居民的房产销售正在快速接近最高水平。安达卢西亚8卧房产的市场售价达到149万欧元。

居外推荐房源:塞维利亚高尔夫俱乐部别墅

安达卢西亚Real Club de Golf de Sevilla的三层别墅,提供24小时保安的住宅区,带餐厅的社交俱乐部、庆典室、游泳池和运动场以及国际学校。房价为139.5万欧元(约¥1,077万)。
物业编号:39450708 点击查看房源信息

3. 巴黎18

Athena Advisers发布的数据显示,法国旧区——红磨坊、圣心教堂所在地的房价年均上涨了6%。据说“资本家们”就要大举进驻过去居民们会嫌弃的游客区大巴黎18区了……

居外推荐房源巴黎18区改建房产

巴黎蒙马特区,由前木工车间以优质材料完全翻新和铺砌的华丽独立式住宅。它建在4个楼层,包括底层、地下室、主卧室和屋顶露台。由2个独立的空间组成,其中一个空间完全独立且供专业使用。现以279.5万欧元(约¥2,157万)出售。
物业编号:40799266 点击查看房源信息

4. 超级富裕的亚洲人

《摘金奇缘》(Crazy Rich Asians)这部电影几乎红遍全球,人们不仅爱这个爱情故事,也喜欢看黄皮肤的华人大肆购买欧美豪宅的干脆劲儿。房地产公司莱坊称,高净值的亚洲人对价值超过1000万美元的新建房产情有独钟。

5. 马耳他——市场繁荣

过去一年,地中海岛国马耳他的房价飙升了17%。

居外推荐房源马耳他斯利马3卧公寓

家具齐全的豪华公寓,总面积280平方米,俯瞰壮丽的瓦莱塔堡垒(Valletta Bastions)和海岸线,享有无遮挡的全海景,每日沿着Gzira / Sliema海岸停泊的邮轮风景如画。售价160万欧元(约¥1,235万)。
物业编号:43265443 点击查看房源信息

6. 荷兰——值得一去

相比斯堪的纳维亚的简约风格,荷兰房产的前卫设计更有魅力。不要错过本月在埃因霍温(Eindhoven)举办的荷兰设计周

居外推荐房源荷兰鹿特丹8卧魅力别墅

物业编号:43222730 点击查看房源信息

What’s NOT 冷门投资目的地

1. 迪拜——大势已去

房地产信息公司Reidin的价格指数显示,迪拜别墅与公寓的价格不断下跌——8月环比跌幅达1.1%,年跌幅达7.4%。与此同时,租金也同比下跌了10%。

2. 马拉加(Malaga)——前景未卜

西班牙出台政策,打压短期旅游出租房产。马拉加尚未有地区受此政策影响。但随着每年旅客数量的增加,政府官员对马拉加旅游出租房产市场予以密切关注。

3. 土耳其里拉贬值

相比去年9月,英镑兑土耳其里拉的汇率增加超过90%。大部分分析师表示,这预示着危机而非机会的到来。但房产公司Spot Blue表示,购房者敏锐的市场反应将带来一定好处。

4. 高尔夫物业魅力不再

高尔夫球场仍然是卖点吗?第一太平戴维斯表示,度假房产中高尔夫球场的设施配备已经逐渐失去其吸引力。出售接近高尔夫球场房产的卖家可能会发现这类房产已经不如以前吃香了。

5. 外国购房者受限

过去10年来,新西兰房价上涨了约60%。为抑制房价上涨,大多数外国购房者已经被限制在新西兰置房。

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来源:泰晤士报
翻译:LPS

责编:Adam Chen, Zoe Chan

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选购悉尼豪宅 国庆黄金周不容错过|居外专栏

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对于关注悉尼的投资者来说,今年的黄金周更具看头,一系列优质的顶级住宅及豪华的高层公寓都是往年少有的。过去的5年,受房地产市场风向及舆论的影响,越来越的上层买家开始转向投资悉尼的顶级房产,包括别墅丶洋房及公寓。这一系列的举动大大带动了当地房价的上涨。如今,一套以5500万澳币成交的房产甚至已经挤不进前五了。根据CoreLogic的一份报告显示,2012至2017年间,悉尼的房价已经上涨了74%。其中,顶级房产的收益更是可观。

由于今年黄金周恰逢澳币对美元走低(不到1:0.71),加上悉尼房地产市场刚刚经历了长达了一段6个月的调整期,迎接投资者的将会是一个价格相对亲民的市场。但是这样的行情并不会太长久。按来自佳士得国际地产(Christie’s International Realty)的资深房产中介Darren Curtis的话来说,悉尼今年市场上待售的豪宅选择相当丰富,将会是一个非常适合投资的年份。

现在基本上每一处市郊都有不少优质的房产,尤其是高端市场,非常的有看头。眼下我自己手上就有几个悉尼沿岸的单位,问讯的客户真的是源源不断。”

如今不少高等私人学校的接送服务都已经非常完善了,这让很多家庭对于学区房的纠结大大减少。同时也让他们在选择心仪的住所时有了更高的自由度,即使是住在离东城区或者北岸区10公里以外的地方也不会对孩子的就学产生太大的影响。这在以前还是挺难想像的。Darren现在手上就有一处位于伍尔维奇加勒街22号(22 Gale Street, Woolwich)的房产,售价1500-1650万澳币,目前在客户中也有着相当高的关注度。

悉尼北岸郊区伍尔维奇(Woolwich)豪宅:加勒街22号(22 Gale Street)
悉尼北岸郊区伍尔维奇(Woolwich)豪宅:加勒街22号(22 Gale Street)

最近莱坊(Knight Frank)在他的半年度财富报告中对100万美元(约140万澳币)在世界各地所能买到的房产面积做了一个简单对比,它可以说是近期悉尼房价的一个缩影。在这份报告中,投资者可以以这个价格在悉尼购置一处约50平方米的房产。相比之下在巴黎,这个数据是46平方米。如果把这笔钱投资在全世界房价之最的摩纳哥,到手的面积可就只剩下可怜的16平方米了。

同时数据也显示,今年至6月份悉尼高端房产价格的增幅大约为5.7%,处在一个相对稳定的节奏。而回顾过去5年的数据则可以发现,投资者在当地高端房产市场的收益还是相当不错的。就最近在悉尼市中心巴郎加鲁区(Barangaroo)的一个公寓项目来说,最初售价约为190万澳币的一房及两房户型如今价值已经超过300万,而于2013/14年推售的三房单位,价格已经从当初的290万涨到了约610万。从某种程度上来说,James Packer在2017年12月豪掷6000万澳币入手悉尼“皇冠”(Crown Residences)的顶层豪宅也是为这一切推波助澜了一把。

James Packer的“皇冠”顶楼豪宅
James Packer的“皇冠”顶楼豪宅

不久前Darren也参与了位于肯特街(Kent Street)Hightgate项目的2808号顶层豪宅的交易,这一单最终以1100万澳币成交,充分反映了眼下高端公寓在上级市场中的紧俏程度。Darren表示,这笔交易其实是一个对于买卖双方双赢的局面。一方面卖方对于这套房产的投入和用心得到了认可,屋内独具匠心的设计,完美景色视角,合理的科技应用以及宽敞的空间布局等都令这套住宅增色不少,而这些附加价值也在交易价格中得到了充分的体现。另一方面,买家在每平方米高达9万澳币的高价市场中入手算是物有所值。此外,Highgate一直以来都已资金充裕以及良好的运营情况着称,并且各项数据也都非常的好看,是很值得入手的一个项目。

Hightgate 2808号顶层公寓

最後要提的是,悉尼的人口数量一直是在不断上升的,而一般住宅的占地面积不断减小,拥有可观的占地面积的高端住宅,尤其是顶级住宅将逐渐成为稀缺资源。所以对投资者来说,尽早入手这类房产将会是一个绝佳的资产增值机会。

居外诚意推荐悉尼豪宅房源:

The Boyd Residence荣获“2017年国际设计与建筑大奖——全球最佳住宅”殊荣
巧夺天工的杰出,可能由您拥有!

这套顶层复式位于悉尼中央商务区澳新银行悉尼总部大楼(ANZ Tower)的上方,是商业建筑中唯一的公寓,设有度假式屋顶游泳池丶私人安全车库和私人电梯。 总建筑面积约为2400平方米,分布在三个层面,享有壮丽的海港和城市景观。

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翻译:Jing Li
责编:Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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2018清迈房地产市场报道:只有你想不到 没有我不知道!|居外专栏

在市场放缓之后,清迈公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展,该地区的大多数买家都是在清迈工作或学习的当地人和年轻人。但目前,中国人被认为是清迈共管公寓市场中最重要的投资者,他们已经成为清迈公寓市场的主要买家。

按年历史供应

来源:泰国土地局和高力国际研究中心

需求:在2018年的前5个月,在清迈的所有公寓单元的平均接受率大约比过去几年高出约70%,大约是2%。

供应:根据国土资源部的统计,在清迈的土地上,大约有32,630套共管公寓单元已经完工并登记在册,超过3000套公寓单元正在建设中,预计将于明年完工。

新推出的单位:在2018年前五个月,新推出的单位约220套,位于城市地区。

价格:在2018年的前5个月,公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。

清迈房地产的过往发展史

清迈是泰国北部主要的商业城市和教育中心。许多来自全国各地的人搬到清迈接受教育,这通常会持续4到5年。清迈市的第一个共管公寓项目于1985年注册,拥有103个单元。从1985年到1996年,超过13450个单位,约占总供应量的72%。从1987年到1995年,泰国金融自由化的影响使泰国经济增长非常迅速,直到1997年的金融危机。

危机过后,从1997年到2012年,市场上只增加了大约3540个单位。这在一定程度上是因为泰国人更喜欢开发拥有土地的项目;但在2018年的前5个月,在国土资源部完成并登记了785个单元。根据国土资源部的统计,截至2018年5月,市场上大约有32,630个单元。共管公寓并不是买家的首选,因为清迈还有很多土地可供选择,但在几年前政府宣布从曼谷到清迈的高速列车的发展之后,许多共管公寓开发商已经在包括清迈在内的发展线路上启动了项目。

2018年5月按地点和年份提供的历史供应量

资料来源:土地部,高力国际泰国研究报告:2013年的统计数据仅从1月到5月

城市地区的公寓单元总数是最高的,第一个项目是在1985年完成的,有103个单元。在外城地区,第一个项目于1991年完成。从1987年到1995年,清迈的许多开发商都把重点放在了城市地区的中等收入群体的共管公寓开发上。在1997年的经济危机之后,从1998年到2004年,这两个地区的共管公寓供应略有增加,许多共管公寓项目在2013年至2016年期间完成了大约14293个单元,在江中只有1,125套共管公寓单元。

从2011年到2018年5月按地点和年份推出公寓单位

从2012年到2013年,有超过7024个单元投入使用,在2018年前5个月启动了大约220个单元。从2012年至2018年5月,约有5954个单元或60%的总单元位于外城区,而近4148个单元或40%位于城市地区。

2018年,外城区的共管公寓项目重新流行起来,从2012年到今年头5个月,共有6467套公寓。这是由于土地价格上涨,城市地区有合理价格的可用土地有限,以及在清迈市外城区的道路和交通系统的延伸。

在清迈,最受欢迎的共管公寓开发地点是位于城市西北部。在过去的一到两年里,清迈兰庞路已经成为一个新的住宅区。这是由于许多当地开发商在这一地区推出了共管公寓和住房项目。

可在2018年5月出售的公寓单元

在2018年5月可出售的10 468套公寓单元中,约有4 001个单元在城市地区。其中近85%是在2013年至2018年5月期间推出的。在外城地区,约有6467套公寓单元可供出售,其中70%以上的公寓单元从2013年至2018年5月推出。

按单位类型划分的2011年至2018年5月推出的公寓单位比例

在清迈,一居室单元占了大部分的公寓,与泰国其他地方一样。清迈的一居室单元面积约为24-132平方米,平均单位面积约为38平方米,其中大部分买家是本地人和在清迈工作或学习的年轻人。但目前,在清迈的公寓市场上,中国人被认为是最重要的投资者。自2014年以来,它已成为清迈公寓市场的主要买家。

从2011年到2018年5月的公寓单元平均单位面积

清迈共管公寓项目的最大目标群体是在那里工作的学生或年轻人,他们更愿意住在自己的单卧室单元而不是租赁公寓。
虽然目前中国投资者是清迈公寓市场的主要参与者,但他们专注于购买投资以租给在清迈工作的学生和人。

2018年5月市场上所有共管公寓项目的需求率

这两个地区的平均接受率大约为70%。城市地区的平均接受率大约是外城地区的平均接受率的74%,接近67%。大约3000套公寓单元或30%仍在市场中。在外城区,由于过去5年里有许多共管公寓,目前仍有超过2000套公寓单元在市场上销售。对于城市地区的共管公寓来说,今年前5个月推出的新项目,大约有220个单元被大量的项目所吸引。

2012年上市的开发商推出的一些共管公寓项目,在正式发布后很快就被抢购一空,其中包括上市公司尚思睿所开发的一系列项目。此外,尚思睿公司。计划在2018年底启动一个新的共管公寓项目

2018年5月在清迈出售的公寓单位的平均售价

根据地点、开发人员和项目概念,2018年的平均价格比2017年高出10%。在2018年的前5个月,共管公寓单元的平均价格约为每平方米67,100泰铢,比2017年推出的共管公寓均价高出约5%。城市地区的平均售价比外城区高出30%,而在2018年推出的大多数共管公寓项目的平均价格都高于城市地区每平方米95,000泰铢的平均价格。大多数高价格的共管公寓项目都位于宁曼、长康、东环线路上距离古城较近。计划于2018年推出的一些新共管公寓项目的起步价格高于每平米8万泰铢,因此2018年下半年和未来的平均价格可能会高出5%至10%

展望

清迈的经济在过去几年中不断发展,它是泰国北部的教育中心。该省有10多所大学和10万多名学生,还有很多人为了就业而搬到了清迈。此外,政府计划在该省开发大量基础设施并建立与其他省份的连接,例如从曼谷到清迈的高速列车、第二个机场、从清迈到清莱的高速公路,以支持物流和清孔的新工业区。清迈可能成为东盟的主要商业城市,特别是缅甸、老挝、泰国和中国。

在2018年5月,有一些共管公寓项目在2018年5月启动,其中一些项目计划在2018年下半年和明年推出,其中大部分都在外城区。这是因为开发商似乎瞄准了清迈的中等收入市场,而不仅仅是学生或大学里的低端市场。在2018年的前5个月,共管公寓单元的平均价格比去年高出5个百分点。过去几年里,最低工资和物流成本的增加也影响了市场。

在清迈——房地产市场正在上涨,现在是时候了!

全新完工3居室豪华别墅,交通方便,临近多所优质国际学校,置身其中犹如入住国际五星级酒店!

两栋建筑物相连设计,有多种房型可供选择,总价680万泰铢(约¥136万)起!

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责编:Zoe Chan

 


清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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