ZoeChan – Page 215

2018最In流行色：为你的卧室注入新鲜活力

自从世界色彩权威机构Pantone发布2018年流行色，家居界就掀起了一股大胆而充满活力的配色风潮。无论是葡萄紫还是茄子紫，紫外光色调一直是卧室配色的宠儿。而金盏花色调则能给多数传统空间带来奇思妙想和欢快感觉。

这个秋天，和蘇富比國際房地產一起走进缤纷的色彩世界，用2018年秋天最in流行色装饰你的卧室，增添新鲜活力。

图片来源（左上顺时针方向）：1、Room for Tuesday；2、海湾蘇富比国际房地产；3、Made；4、Glidden；5、Apartment Therapy；6、Houzz；7、蘇富比國際房地產——曼哈顿经纪公司。

绿色和蓝色给卧室这片宁静的绿洲增添了一抹碧海蓝天的味道。鼠尾草的粉绿、绿宝石的翠绿、蛋壳的青绿、绿松石的蓝绿…… 这个秋天，在床上用品和室内装饰品中加入这些流行色调，或将卧室墙壁涂上低调的灰蓝，都能让你的卧室尽显高贵优雅。

图片来源（左上顺时针方向）：1、Bows and Sequins；2、《家居廊》；3、Inspiration Abstracts；4、Oh Eight Oh Nine；5、蘇富比國際房地產——曼哈顿经纪公司；6、Rock my Style。

“腮红粉”仍旧在卧室中占据主导地位，温暖的灰色、朴素的米色以及最令人惊奇的深色调——磨砂黑则是现代中性家居风格钟爱的“三剑客”，让人沉浸在冥想的宁静之中。

图片来源（左上顺时针方向）：1、Behance；2、Warm Cozy Home；3、阿姆斯特丹蘇富比國際房地產；4、蒙特雷蘇富比國際房地產；5、Aucoot；6、Conrad Jon Godly。

命运总是青睐勇者。大胆尝试今年秋天的流行色，让大自然的色彩在你的卧室中焕发新的生机，为自己创造一个既宁静又充满灵感的睡眠空间。

现在就点开蘇富比國際房地產专页，挑选你理想中的豪宅家园。国际范儿室内设计搭配新鲜色调，让你的生活永远走在活力前沿。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约房产代理公司蘇富比國際房地產提供

译文：吴洁
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

房地产投资信托基金(REITs)如何成功应对利率上调的冲击？

作者：大卫·博尔曼（David Berman）

债券收益结束了3个月的低迷发展，重新恢复增长趋势，房地产投资信托等收益敏感型投资选择重回投资者视线中。在债券收益重现增长势头的背景下，房地产投资信托基金将作何反应？

对于投资红利股票的投资者而言，当前的投资行情并不乐观。

5月，在经济走强，通胀增强，以及预期美联联储将抬高利率的背景下，10年期美国国债收益从年初的2.4%上升到3.1%，创下7年来的最高记录。

加拿大债券收益也呈现上涨趋势。5月，在加拿大央行可能抬高利率的预期下，加拿大10年期国债收益从年初的2%上升到2.5%。

这一趋势也反映在了加拿大的公共事业和电信股票上。这两大类股票以其对债券收益的高度敏感性被视为债券替代品。随着收益的增加，债券对投资者的吸引力也随之增加。房地产投资信托基金的表现有所进步，但在1、2月期间，其收益下降了5%，这可能是由于投资者担心贷款成本增加以及房地产价值下降。

但5月以来，随着债券收益从高位回落，从投资者的投资组合中退出后，房地产投资信托基金重回投资者视线中。目前，房地产信托基金收益（包括分红）增加了超过11%，远远高出同期总收益仅为1.8%的 S&P/TSX综合指数。尽管9月18日美国10年期国债收益回升至3.05%，房地产信托基金收益还是达到了这一可观的数据。

加拿大帝国商业银行的一组分析人士在一次调查记录中指出，房地产信托基金这一卓越表现并不是反常现象。他们认为，利率的上调并不会像许多投资者认为的那样会导致房地产信托基金收益减少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在记录中表示，“在房地产领域，我们得到的投资者建议常常是：‘不要在利率上调的背景下投资房地产，因为这种情况下，房地产收益总是表现不佳。’但近期房地产信托基金的表现确实反其道而行之。”

分析人士调查了房地产行业的历史表现，并从中发现，利率上调、债券收益上涨后，房地产信托基金的表现十分可观。

他们调查了2002年以来美国10年期国债的7个上升期，并观察期间 S&P/TSX综合指数以及房地产信托基金的表现。虽然房地产信托基金在上升期间的表现常常不如 S&P/TSX综合指数，但在上升期结束后，其收益平均上升了3.9%。这一结果进一步表明，投资者应当在利率上升时，继续投资房地产。

不仅如此，分析人士还发现，在上升期结束后6个月，房地产信托基金的收益平均高出 S&P/TSX综合指数2%，平均收益可达到19.8%，这意味着不受利率影响，坚持投资的投资者可以从中收益。

此外，自1998年来，加拿大央行6次上调利率期间，其中4次，房地产信托基金都有良好的表现。其中3次，其收益超出了S&P/TSX综合指数，仅2次略微低于该指数，仅1次明显低于该指数（该时期处于2000年的科技泡沫时期）。总体看来，利率上调时，房地产信托基金收益超出S&P/TSX综合指数4%。

分析人士在报告中指出，“但如果投资者的唯一顾虑是短期利率上调的影响，那么我们也不建议其无视这一因素而盲目投资房地产。”

他们补充表示，经济环境是更为重要的参考依据。

但聪明的投资者会在利率上调时优先考虑房地产信托基金的优势。加拿大帝国商业银行分析师发现，短期租赁期的房地产信托基金（如公寓房地产信托基金）往往比长期租赁期（零售房地产信托基金）的信托基金拥有更好的表现。

即使投资有各类房地产信托基金的投资者也可以放心：虽然利率上调可能会造成市场波动，但房地产信托基金比你想象的要更为可靠。

居外推荐加拿大房源：

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来源：The Globe & Mail
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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在加拿大买所学校你要考虑这些问题！｜居外专栏

说起加拿大，很多朋友都会想到它绮丽的风光和优美的环境。但其实，加拿大的教育也是首屈一指。根据此前美国“U.S.News全球教育质量国家排名”，加拿大更是超越美国位居第一！正是因为加拿大的教育有着绝佳的口碑，许多华人朋友更是纷纷让子女留学加拿大。这样的环境也让私立学校，成为一个极好的投资方向。

要建学校，自然就离不开校舍和物业。那么在营建学校物业的过程中，需要注意哪些问题？有意投资私校的朋友，又应该怎样选购合适的商业物业？今天就让我们为大家做一个简单的介绍。

要点一：学校形象

营建或者选购学校，本身就是一件十分复杂的行动。这不仅要考虑眼下在物理层面的校舍修建，更重要的是要考虑到学校的发展，以及校舍是否适合于教学。尤其是在加拿大，人们十分重视教育，因此对教学设施和校舍也就格外看重。

在建造或选购学校时，首先要考虑的就是学校的形象。换言之，学校大楼应该怎样设计才能被他人接受。毕竟教学质量需要时间和口碑来证明，内部的设施和配置也需要做一番考察才能被人了解，只有外观形象，是最直接也最能在第一时间给人建立起信任的。

因此在选购私校校舍或择选校址时，最好根据学生定位来选购恰当的物业或地址。一般来说，在加拿大就读私校的学生家境都不错，留学生尤其如此。因此，一些外观庄重，同时所在地区风景优美的物业，自然是最佳的选择。

要点二：内部空间分布必须恰当

除了学校外观，有意做私校投资的朋友还必须考虑到校舍内部空间的分布。学校内部需要有足够大的空间来实现课堂教学、职员办公、师生就餐等等功能。而在教学方面，有些学校甚至还需要满足实验、科研等要求。而在生活方面，如果一所私校能同时满足学生住宿的要求，从而构成一个相对封闭的教学环境，那自然是锦上添花。

一般来说，是否附带宿舍，往往是评价一所私立学校硬件设施的重要指标。在软件相近的情况下，能满足住宿需求的私校往往会更高出一个档次。可惜的是，目前多伦多很少有私立学校能同时满足学生住宿的功能。恰巧笔者目前就得知有几处适合用作私校的物业，其中附带住宿区的物业往往也更受买家的热捧。

要点三：技术设施和技术条件

另一个需要注意的是技术问题。毫无疑问，课堂上的高科技和电子产品有助于提升教学质量和学生的学习体验。投资者在选购物业时一定要考虑到今后可能需要使用哪些教学设备——尤其是电子设备，以及为使用这些设备所必须的布线。

除了电脑、数据端口、互联网和实验设备之外，还有一些很容易被投资者忽略的问题。比如，对一所高质量的私校而言，高频扬声器需要装在整各学校，这样可以让各处同时听到重要广播。还有为方便学生，学校里还得留出足够的位置让学生使用笔记本电脑。这些都需要对线路进行布置或改装。

要点四：物业要尽可能地环保

有些朋友可能对物业的环保问题重视不够。要知道，在加拿大，从上到下一向都视环保为一个大问题。如果一个学校物业能满足环保的要求，那也是一个加分项。更重要的是，它能确保物业通过政府订立的环境监测标准。

同时，环保也往往意味着足够节能，这也能使学校在教学和经营过程中省下一笔不小的成本。此外，环保还涉及到对垃圾和废料的处理。如果一所私校本身配备有实验室，或者涉及到化学医学之类的课程，那么这点更是至关重要。

要点五：不要忘记细节

除了以上说的，还有一些细节需要考虑，比如：

教室的物理环境，诸如暖气、空调、灯光等方面的要求，还有更重要的关于学校安全的要求。在许多问题上，加拿大政府甚至是有硬性规定的。这些规定有时会略显繁琐，但有意投资私校的朋友却是有必要做一番了解的。

还有学校承担的社区用途。在加拿大，学生绝不是闷在学校里死读书。除了课堂学习，无论是公立还是私立学校的学生，都还会参加各种各样的课外实践和社区活动。而学校很多时候也被人用作社区活动的场所。这一方面丰富了学生的学习生活，另一方面也是在无形中提高学校的口碑和品质。这对于提升私校的认可度尤为重要。

在这里有一点格外重要，就是私校所在的位置是否方便和其他学校，尤其是大学进行交流考察。因为入读私校，尤其是高档私立高中的学生往往会以就读名校为目标。如果一所学校比邻名校，那自然方便学生和家长熟悉目标大学的环境，甚至在进入大学前就提前积累起今后的人脉。这对一所优秀的私立学校也是一个重要的亮点。

另外还有开放式空间和操场。加拿大的教学非常重视学生的健康，因此如果一所私校有一大片可用作体育运动的操场或草坪，那也会加分不少。

此外，在选购物业或者选址时千万不要忘记，根据政府的区域规划，这里是否能作为学校用地。为保险起见，建议投资者购买一些已经取得建筑用途许可的物业。

要点六：在选购物业时寻找捷径！

事实上，营建或者选购学校物业，要注意的方面实在太多。很少有人能将各项要点一一列出。许多投资者本身并非建筑方面的专家，要想找到一处心仪又合适的物业，自然要走一些捷径。最好的办法，莫过于找到一位专业而又可靠的商业地产经纪。而在选购物业时，最好挑选一些原本就具有教学用途，或者索性原先就是学校的物业。

如果原先的物业本身就很难得地已经包括了教学区、生活区，甚至住宿区，足以构成一个封闭式的教学环境；又或者坐落于名校之畔、面积广大、环境优美，天生就具有名校气质，那么有意投资私校的朋友就要注意了，这样的物业千万不能错过！

责编：Zoe Chan

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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无抽签、无排期、无投资，2步完成美国事业+永久身份｜居外专栏

近年来越来越多的中国企业对到海外投资和开拓业务产生了兴趣，美国作为最受中国人欢迎的移民目的国，自然吸引了很多已经创立事业的成功人士，在美设立分公司或子公司。

如何找到合适的方式使自己的事业在美国有所建树，又可以为子女的海外发展作出完美的规划呢？这个问题曾一直困扰着无数想要拓展海外市场的高管们。现在，外联就这个问题，有一个完美的解决方案！

只需两步
L-1A跨国公司管理者签证
+
EB-1C跨国公司高管绿卡
=
开拓海外事业+美国永久身份

｜什么是L-1A签证？

L1签证，是美国移民局开放的一种工作签证。身为世界金融中心的美国，很多国外的跨国公司都在这里开设了分部，自然有大量的外籍人员因此要前来美国工作，这也是L1签证的设立初衷，为更多的外国公司来美创业提供最大便利。

其中，L-1A签证主要针对跨国公司经理及主管人员，以其超高的成功率、办理速度快、可携带亲属等优势脱颖而出，成为目前最受国内商业界人士欢迎的移民美国最佳途径。

｜L-1A办理优势

➤多：没有名额限制，无需抽签，无配额限制
➤快：申请周期较短，一般2-4个月左右获批
➤好：子女可享受美国免费公立教育，配偶可在当地工作
➤移：允许申请人有移民倾向，可通过EB-1C拿绿卡

*无论是大公司或小公司，都可通过申请L1签证将员工外派至美国工作。

外联成功案例>>>

S先生，国内服装贸易公司总经理
美国公司设立形式：新设
美国公司投资方式：个人投资
中美公司关系（适合的公司关系）: 关联公司，中美两家公司同时被一位占有51%以上股权的股东控制并拥有。

递交移民局日期：2018年5月23日
移民局获批日期：2018年7月05日
审批时间：1个半月左右

人物背景介绍：S先生去美国的初衷是为了孩子的教育。因为孩子被美国的一个贵族小学录取，这个学校并不给学生办理学生签证，孩子需要用L2（L1签证的家属可以申请L2）的身份去上学。同时S先生也有想把中国公司的生意扩展到美国的意愿，一举两得。

｜如何用L-1A获得美国永久绿卡？

那么问题来了，1+1两步高管项目到底是怎么回事呢？S先生后续如何快速的一步到位获得美国永久绿卡？

✖不需要经过繁琐的劳工应聘程序！
✖也不需要在美国投资百万资金！

如果美国分公司成立超过一年以上，并且运营操作正常，L1签证持有者不需等待，可以直接递交EB-1C的申请，获得绿卡。而且在转绿卡过程中，L1身份不受影响并可以自由出入美国境外。

Step 1
通过建立或已有的美国公司获得L-1A跨国公司管理者签证
Step 2
在美国当地转身份，即获得EB-1C跨国公司高管绿卡

解读>>>

1+1高管项目主要针对那些被跨国公司调任到美国的高级经理和行政主管。申请者需获得美国公司聘任，而在此之前的三年期间内，为在该美国公司的海外相关企业（母公司，子公司或关联公司）工作至少一年以上即可。

需要满足以下三个条件：

美国公司成立一年以上；雇佣合理数量的员工；运营良好；
美国公司是中国公司的母公司、子公司、分公司或合资公司；
申请人在过去三年中曾有连续一年担任中国公司的高管职务，且到美国公司仍担任高经理/管理工作。

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责编：Zoe Chan

外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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香港金管局紧随美联储加息最优惠利率料12年来首次上调

美联储宣布加息25个基点，符合市场预期。中国香港金管局紧随美联储的脚步，也将基准利率从2.25%上调至2.5%。

在香港金管局紧随美联储上调基准利率后，香港银行业即将自2006年以来首次提高最优惠利率的可能性大大增加。由于港元与美元挂钩，香港实际上紧跟美国的货币政策，与美联储同步调整利率。

香港经济和炙手可热的房地产市场已经享受了10多年的稳定低利率，随着美联储的货币政策正常化，香港正在迎来更高的利率。香港财政司司长陈茂波之前在博客中表示，香港银行业本周上调最优惠利率的机会极高。

在过去的10年时间里，香港的房价上涨了170%，使其成为世界上房价最高的城市。花旗和里昂证券等机构警告称，由于预期抵押贷款服务成本将上升，市场将出现逆转。香港一个月期银行同业拆息创下2008年以来的最大涨幅，而港元上周五（9月21日）创下15年来的最大涨幅。

尽管美联储自2015年末以来一直在加息，但香港各银行拒绝效仿，因为它们拥有充足的流动性和激烈的抵押贷款竞争。不过，自香港金管局今年4月开始买入港元以来，各银行的现金储备一直在减少。截至9月27日，香港银行体系的总资金余额已跌至760亿港元（合97亿美元），低于香港金管局开始干预前的1798亿港元。

《香港经济日报》报道称，香港八家银行上周上调存款利率，而在美国加息之前，香港五家银行9月26日提高了港元定期存款利率。交银香港将其9个月港元定期存款利率上调0.19个百分点至2.15%；集友银行将1个月利率进一步上调0.25个百分点至1.85%，为市场上最高的该期限利率。

另据报道称，香港目前有18家银行提供2%或更高的存款利率，而东亚银行、创兴银行和中国建设银行（亚洲）都已进一步加息。

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来源：汇通网
责编：Zoe Chan

买家市场不等人现在就是投资悉尼房产的最佳时机｜居外专栏

目前，以繁荣闻名于世的澳大利亚悉尼房地产市场处于买方市场，为购房者提供了难得一见的投资机会。

过去5年来，悉尼房地产的市场收益表现居世界前列。例如，巴兰加鲁（Bangangaroo）的两卧公寓期房售价190万澳元（约949万元人民币），12个月后，其售价涨至300万澳元（约1498万元人民币）；3卧公寓期房售价290万澳元（约1448万元人民币），12个月后，其售价涨至600万澳元（约2996万元人民币）。

然而，2018年，悉尼房地产开始放缓。今年1月开始，悉尼郊区（中心商务区30千米范围内）的平均房价下跌了9%至12%，与此同时，澳元兑美元汇率跌至1：0.71以下。随着汇率的下跌，购房需求，特别是海外购房需求也有所减少。

悉尼北岸Di Jones房地产的资深代理人Mae Chan表示，这是房地产市场发展的典型周期现象。购房者应当抓紧机会进行投资，因为悉尼是澳大利亚的经济之都，利率、政府刺激政策等任何小的变动都会改变市场风向，使其从买方市场向卖方市场转变。

“悉尼房地产市场不可能永远都处于买方市场，这一阶段是有限的。目前市场上存在一定的购买兴趣，但相比过去5年，我们在拍卖会上还没有看到足够多的注册竞拍方，”Mae说道。

悉尼700多套房产中仅有少数郊区房产的价格呈现稳定的上升趋势。专家表示，这预示着未来房价将处于稳定的下降趋势，但这一阶段不会持续太久。悉尼是澳大利亚人口最多的城市，其房地产市场的恢复速度也是最快的。

对投资者而言，“蓝丝带”地区优质房产的投资价值仍然高于普通房产，悉尼郊区房产受此次衰退趋势影响最低。

Mae又表示，地段优越、交通便利、靠近学校和悉尼主要中央商务区的优质房产值得入手。她建议购房者抓住买家市场进行投资，因为优质房产不论在什么样的市场背景下都是值得投资的。如果你能够以便宜的价格购买到优质房产，何乐而不为？

居外精选悉尼房源：这套坚固的家庭住宅由著名建筑师Michael Suttor设计，在屈臣湾的中心地带享有绝佳海滨位置，令人神往，同时能欣赏到海港上私密而美丽的景色。
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上周，莱坊公司的悉尼房地产市场分析简报显示，由于全球价格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨尔本的投资仅相比6个月前就有所增值。

这份出现在莱坊公司年中财富报告的调查对100万美元在世界范围内可购买到的平方数进行了对比分析。

100万美元在悉尼可以买到50平方米的房产，在巴黎和摩纳哥（全球最贵的房地产市场）分别可以买到46和仅16平方米的房产。

由于买家市场时间有限，加之悉尼巴兰加鲁和皮尔蒙特区（Pyrmont）的丽思卡尔顿The Star六星级酒店等正在不断投建价值数十亿澳元的基础设施项目，因此现在正是投资悉尼房产的最佳时间。

丽思卡尔顿The Star酒店的设计概念图：大楼天台的Sky Terrace将成为主要景点

责编：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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全渠道销售的大环境下，房地产公司应当如何利用实体门面吸引客源？

作者：Engel & Völkers美洲公司总裁兼首席执行官Anthony Hitt

本文最初发布于《福布斯》

大约20年前，网上购物对于绝大多数人都还是陌生事物。然而截至去年年底，电商的销售总额就已经达到了4535亿美元！这样迅猛的增幅，绝对是一件了不起的成就。

如今，科技正在逐步改变买家与客户之间沟通的方式，传统房地产也正在经历一次前所未有的重大变革。优胜劣汰，过程是残酷的，但是行业演变迭代的车轮却不会停下。

幸运的是，我们可以从之前零售业的演变中吸取一些前车之鉴。而这其中对于房地产商家生存和发展最为重要一点或许就是全渠道的概念了。看看亚马逊（Amazon），这家全球电商巨头刚刚让他的创始人Jeff Bezos成为了世界首富。然而即使已经具备了这样的规模，亚马逊近来却在实体零售行业动作频频，包括发布Amazon Books、Amazon Go以及收购超市巨头Whole Foods。亚马逊之所以制定这样的发展策略，其实也正是看到了实体店铺在传播品牌价值，优化客户体验等方面的优势。只有搭配上实体，线上与线下结合，一个企业的形象才会更加饱满，鲜活。

虽然在零售业已经屡见不鲜，但在房地产行业，大家对于全渠道销售的概念仍然是比较陌生的。简单来说，就是通过面对面、电话、网络、社交媒体等各种可以采用的渠道去接触客户，以此来营造一种无所不在的优越品牌体验。如今越来越多主打线上的房地产公司开始出现，许多老牌商家也纷纷加大了转型力度。毕竟一个企业想要保持竞争力，与时俱进是非常重要的。看看多少曾经风头无俩但拒绝改变的大型零售企业正在变得举步维艰，这就是很好的学习案例。另一方面，一个企业如何打造品牌独特的客户体验同样是不容忽视的课题。这一点对于房地产公司尤其关键，经营好客户关系，生意往往就已经成了一半。

《哈佛商业评论》（Harvard Business Review）去年发表的一项研究成果表明，客户对于一个品牌的忠实程度与其为客户提供的交流渠道的数量有直接关联。这就意味着房地产从业人员非常有必要去在互联网及社交媒体等新兴交流平台上多进行一些投入，以此来丰富他们的武器库。毕竟单凭依靠现有的实体门面进行推广销售，无论是影响范围还是影响力都是远远不够的。但是，实体销售，作为全渠道的其中一个重要组成部分，依然有不少潜力可以发掘。

购置一套满意的住宅，对于任何一个家庭来说都是他们人生中极其重要的一项决定，而这个过程往往是非常劳心费神的。因此，整个过程中置业顾问就扮演着异常关键的角色，他们需要为客户提供可靠的信息以及专业的建议，协助客户做出最为合适的判断。如果他们可以将公司的实体空间利用好，这其实对于客户体验的提升是很有帮助的，同时也能让品牌全渠道销售的内容更加完整充实。接下来的篇幅我们将会简单地介绍三项切实可行的提升店内服务的建议。

1. 将办公场所变成营销推广的延展

和官方网站及信息公告一样，一间房产中介公司的门面也是其品牌形象价值的体现。如何用好实体空间帮助公司扩大影响力，比如宣传标识是否清晰醒目？信息呈现是否讨喜？整体布置是否存在违和感？这些其实都是每一个房产从业人员都应该花些心思去考虑的问题，毕竟一间店面从外给人的第一印象非常重要。

一旦以上这一切成功吸引到了客户，是否第一时间会有接待人员上前，甚至递上一杯免费的迎宾饮料，然后附上相关的文件信息。此外，店内如果有设置一处温馨舒适的休息等待区域，肯定又能为客户体验加分不少…….如果能将上述这一切先做到位，也不失为提升店内客户体验的一个好的开端。

2. 打造社区体验

成功的房地产从业人员往往都是社交达人。他们了解周遭的生意往来，活动信息，热衷于整合这些资源以便第一时间让自己的客户或者住户收益。要做到这一点，一个很好的开始就是充分利用好公司的办公场地，将其打造成为一个社交活动的场所和人们交流沟通的平台。比如说与当地的酒店或者酒庄合作举办一次别开生面的品酒会，或者联合民间艺术家们创办一场别具特色的艺术展等都是不错的选择。此外，我们也曾举办过残疾人运动会，以及在圣诞节及复活节的期间邀请圣诞老人和复活节兔子等吉祥物进店与客户们合照留念，这些都收到过非常不错的效果，同样值得大家参考和借鉴。

房地产生意是一门靠客户关系维系的生意。与客户的每一个接触点都对其最终选择你的公司甚至某个职业顾问有这直接关联。所以在我们看来，每一单房产生意不应该只是停留在办公室里的严肃交易，而应该是一次有人情味的交流。Engel & Völkers在全世界的每一家分支也都在努力践行这样的理念。我们希望我们的每一位客户都能拥有一份个性化的高端购房体验。而这也是E&V能在业界脱颖而出的一个重要原因。

3. 拉近与客户的距离

或许房地产从业者是最能体会地理位置的重要性的。房产中介公司最佳的选址永远都是是在它客户最密集的地方，在自己目标市场的中心。只有这样才能最大限度地增加员工与客户面对面交流的机会。虽说如今新兴科技可以帮上不少忙，但是它永远无法取代那些优秀且有着丰富经验的职业顾问们。只有他们，才能将那些在外人看起来几乎一样的楼栋的内在差异娓娓道来，或者把某个单位的个性问题解释得头头是道。这就是我们所谓的附加价值，而这种价值，还将会在未来很长的一段时间内为这个行业做出不可替代的贡献。

房地产市场的演变是非常迅速的。在这样的大环境下，我们会不断得目送一些墨守成规的企业淡出市场；另一方面，也会见证不少新进公司的诞生壮大以及一部分老牌企业在成功转型后开启新的篇章。总而言之，在我看在，当下最有希望笑到最后的将会是那些将全渠道销售的理念发挥到极致的企业：不放过任何一种方式，尽可能将自己的品牌形象价值渗透到客户群体生活的方方面面，并通过这样一种全方位的服务给每一位客户提供满意的购物体验。

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注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约经纪公司Engel & Völkers提供

翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

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关于泰国房产租赁你不得不了解的事｜居外专栏

如今在泰国投资房产以赚取租金已经是中国投资者们非常常见的投资手段了，效果也非常不错。在决定加入他们之前，提前了解泰国当地的相关法律及信息是很有必要的。

很多泰国房地产开发商都习惯给他们的项目冠以类似于“首两年年租金回报率保底”这样的极富吸引力的字眼。然而，房产投资的看点往往在于中长期收益，两年以后的情况会是怎样？这其实是非常值得细细斟酌的。

根据众包网站www.numbeo.com今年9月份的数据显示，眼下泰国城郊的平均房屋租金回报率大概在4%左右徘徊。这样的情况，房产中介或许是不愿意透漏给客户的。当然，这个数据仅仅只是作为参考。如果某个单位地理位置极佳，靠近地铁，价格合适，看点又多，获得更高的回报也是理所当然。所以，如何让你手上的房屋比周边的单位更有竞争力，这其实是投资者们很有必要去思考的。

并不是所有的开发商都是会愿意给出保底回报率的承诺的。这个时候，投资者们就不得不借助泰国当地的房产中介或者管理机构来为手上的房产寻找租户了。这是一项有偿服务。通常来说抽取的佣金是出租单位一个月的租金。所以，如果某个单位每月的租金是20000泰铢并且中介公司帮你搞定了租户，一年下来有20000泰铢是需要进到他们口袋的。

值得注意的是，如果你在泰国拥有正在出租的房产超过5处，那么今年5月1日刚刚生效的一项法律条款就和你有关系了。这项新的法令主要针对在泰国当地从事住宅出租的生意人。该法令出台以后，就有些当地屋主认为自己遭受了不平等的待遇并上诉到高等法院要求做出调整。比如说，在新的条款下，一旦条件符合，租户只需支付一个月的押金就可以入住。然而如果屋主名下的房产少于5处，那么他的租户则需要提前支付两个月的押金以及一个月的保险金。如此大的差别是往往会让租户再三考虑一番。

同时如果你名下正在出租的房产少于5处，在此我们也强烈建议与租户签订至少为期一年的租房合同，这将能省下不少麻烦。另外，少于30天的短租目前在泰国仍是不合法的。有些开发商更是明文禁止这样的行为。你的房屋中介或许不会提及，但这是你绝对有必要了解的。

租房合同也是一项需要重点关注的事项。通常泰国的租房合同使用用泰语或者英语。但是无论如何，我们强烈建议你要求一份能够理解透彻的正式合同，毕竟后期所有的相关操作都是以此为依据的。泰国不同于中国，某些在国内可以变通的地方这里可能并不适用。

此外，身为外国房屋买家，泰国当地的法律还是一定要遵守的。这里特别要引起注意的是，房屋出租的收入在泰国是需要缴税的，这与收益人是否在泰国境内无关。整体的税率则是渐进式的，年收入小于150000泰铢的部分不需要征税；对于超过150000但小于300000泰铢的部分，税率为5%。后续的税率则随着收入的增长而不断地提高。如果想在缴税方面做一些优化，我们建议与泰国当地的税务公司寻求合作。他们是有能力在合法合规的前提下实现一定程度上的税务减免的。

还需要提醒的是，由于要求每位租户都将租金汇去中国并不现实，所以拥有一个泰国当地的银行户口也是非常有必要的。开户门槛并不会过于苛刻，基本上将要求的个人及护照信息提供给当地银行就可以了。如果在泰国拥有房产，审批一般会更加顺利。

总而言之，如今在泰国房产投资的租金回报肯定是远胜于中国国内的。然而房市有风险，入市需谨慎。在真正决定入手一处泰国房产之前，最好还是提前将当地房产出租的相关情况了解清楚为好，也希望大家都能在泰国收获一笔成功的房屋投资。

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泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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日本拟提高设日语学校标准防外国人借留学名义打工

据日本共同社9月22日报道，为防止外国人借留学的名义赴日打工，日本法务省10月1日起将严格规定日语语言学校开设标准。根据现行标准，可钻空子在短期内完成全年上课时间，留置较长假期便于打工。法务省最新规定，新设学校有义务把授课时间覆盖全年。

报道称，日语学校和大学及专门学校不同，只要达到标准，企业及个人也可开设。学校数与留学生数一同逐年增长。根据法务省数据，截至2018年9月11日有710所日语学校，为2013年的约1.5倍。另据日本学生支援机构数据，截至2017年5月1日在日外国留学生为267,042人，其中78,658人的学籍在日语学校。

按照现行标准，一个课时不得少于45分钟，一周不低于20课时，全年不低于760课时，但此次将新设“全年上课期间要覆盖35周”的规定。此外，留学生进行打工时，必须获得根据《出入境管理及难民认定法》的“资格外活动许可”。原则上一周打工时间不得超过28小时，但长假期间一天可打工8小时。

报道还提到，为加强管理体制还将制定新规定，要求若校长兼任其他日语学校的校长，则有义务分别设置副校长。

关于上课时间的新规定适用于10月以后开设的日语学校，对于已存在的学校，因考虑到修改课程安排的时间，将于2020年10月1日起适用。关于副校长的规定，均于2020年10月1日起适用。

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来源：环球网
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REITs视野：解析新加坡房地产信托基金

在美国加息以及贸易战等不明朗因素下，股票市场的波动随之而上升，亚洲货币贬值压力上升，在信贷紧张与美元走强的环境当中，可以适当配置一些具有稳定现金流以及专注基本需求的行业，其中，房地产信托（REITs）是佼佼者，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金也被很多投资者加入到自己的投资名单中。

REITs是合理的资产配置方式

普通房产投资者要在短期内获得高额回报，以现在的经济环境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地产行业分一杯羹，机会和渠道还是很多的。经济的持续发展中，房地产的各个子行业均能受惠。如果想保持在房产行业中进行投资，房地产信托基金REITs便是一个合理的方式。

这类REITs的投资金额可以说是丰俭由人，投资范围比较广泛，不单只有住宅，还包括商铺、写字楼、商场、各种园区等；而且它们投资方式多样化，有参与到开发、租赁、销售、管理等等；甚至，大部分REITs具备定期派发利息的条款。

如果经济持续发展，房产持有者的资本利得获得提升，REITs同样可以受惠。房产持有人在转售前放租，REITs同样参与租赁市场。甚至部分REITs参与物业管理，从而获得收益。房产持有人所面对的高额成本、时间成本、交易的繁琐、流动性风险等等，REITs投资者都可以轻易化解。

投资者可以利用REITs的灵活性达到成本、收益、流动性的需求。由于监管当局大多规定此等信托必须将净收入的90%以上分派给投资者，因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之间。

但同时要注意，没有投资是无风险的。与任何投资一样，房地产投资信托基金也存在风险。了解这些风险是什么以及愿意承担多少投资风险是投资前的重要一步。仅根据其支付的派息金额评估房地产投资信托基金是不够的。其他因素如经济或行业的表现，以及借贷的程度，物业经理的管理水平，新加坡元走势等都会影响房地产投资信托基金的长期增长。

新加坡“S-REITs”的发展

近年来，伴随房地产市场规模不断扩大，商业银行提供的贷款融资成为房地产行业发展的重要支柱。但是信贷相关政策的调整也同样对房地产行业的发展产生很多不确定性的影响，有限的融资渠道已不能满足房企持续发展所需要的融资水平和规模。这也激发了中国内地企业及个人投资者不断转眼海外市场、从事筹资及分散资产组合等有效投资方式的探索之路。其中，新加坡市场中的房地产投资信托（REITs）基金被很多投资者加入到自己的投资名单中去。

20世纪80年代，新加坡房地产行业对这种投资形式表现出浓厚兴趣，并在2001年，新加坡国内税收部门为REITs提供了税收透明的措施。此项措施规定REITS只要遵守分红比例（90%）要求，其对投资者的股利分红就是免税的，此项措施避免了重复征税问题。受该项措施的刺激，新加坡第一只房地产信托基金在2002年7月上市，并在此后新加坡政府不断出台刺激政策来增强新加坡房地产信托行业的竞争力。在这些政策红利的支持下，新加坡REITS市场的竞争力及规模不断增长。

正如REITAS总裁兼凯德集团首席财务官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市场继续快速发展，现已拥有由不同平台组成的广泛基础，从保荐人推动型平台一直到数据中心和奥特莱斯商场等蓬勃发展的新型资产类别及单一投资海外市场的平台等。

2017年7月-2018年7月，过去12个月新加坡私人住宅价格以9.1%的幅度强劲上涨，以及随后私人楼市降温措施进一步收紧后，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率达到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的总回报率平均下跌了3.5%，12个月平均总回报率降至2.6%。

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和股票一样，REITs和合股式信托也存在市场风险——单位价格的走势可能与投资者的预期相反。REITs或合股式信托投资的其它相关风险取决于各信托的独有特征（例如杠杆比例、再融资成本、管理费的一致性）以及相关房地产投资的地段及质量（即房地产的集中度、租约期限）。REIT也存在股票投资的其它相关风险（即价格风险、波动性和流动性风险）。

哪些中国企业适合发行S-REITs

S-REITs主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，根据物业的不同用途，基础资产包括酒店、公寓、写字楼、购物中心、仓储中心等多种业态；根据物业的开发状态，基于S-REITs需遵守开发限制原则，基础资产主要为已完工并进入成熟营运的不动产。除此之外，基础资产的选取还需考虑以下几个因素。

1. 物业权属的完整性及其负担情况

S-REITs的主要基础资产是物业，物业的权利归属和权利负担是金融监管局（“金管局”）、新交所及投资者关注的重点和基础问题。具体而言，物业开发过程的合法性、权属证明文件的完整性需要重点关注，债务和权利负担限制也需要尽量剥离，以保证S-REITs可以相对干净地持有物业。

2. 物业的经营情况

S-REITs的发行金额和交易对价与S-REITs基础资产的评估价值相关，而后者主要取决于S-REITs资产包物业的市场价值。在判定基础资产的市场价值时，预测物业未来能够产生的净现金流为核心环节，而资产过往的收入损益表现对未来现金流预测有着较明显的参考作用。其中，现有入住率和历史租金肯定是未来一段时间现金流最为直观的构成部分，而现有租户质量、租约长短、租金构成方式都会对现金流产生影响。

3. 宏观和微观环境的影响

以购物中心来看，现在科技发展和人口结构变化导致消费习惯发生明显改变，电商和网络购物的普及使购物中心受到较大冲击，具有顾客体验价值的购物中心成了主流。相对应的，前述宏观经济发展趋势使得第三方物流企业有了持续的发展空间，从而以大型电商平台和第三方物流为主要租户来源的仓储物业，未来现金流表现会比较乐观。

另外，物业所在区域的现有地位、未来规划以及该区域的未来供应是否会导致竞争激烈等，都可能对现金流预测产生不小的影响。

4. 物业的现金流

S-REITs的收益分配来源于现金流，而不受限于会计利润，且为了享有税收优惠，S-REITs需将至少90%的营业收入用于收益分配。因此，除了财务利润外，现金流是更关键的因素，应当避免选取那些财务利润很好看，但是现金流却很差的物业。

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来源：新浪财经-自媒体综合
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