脱欧引发移民回流潮?英国净移民数录得有记录以来最大降幅 | 英国

有力证据证明移民“出逃英国”的现象已经出现,其中,欧盟国民占归国人口的四分之三。

逃离英国的欧盟公民数量增加了29%,达到12.3万人,其中,4.3万人表示他们计划回到自己的国家
逃离英国欧盟公民数量增加了29%,达到12.3万人,其中,4.3万人表示他们计划回到自己的国家

官方数据显示,过去12个月,英国移民数出现自有记录以来的最大降幅,其中,欧盟国民占归国人口的四分之三。

有力证据证明, “Brexodus”(由英国脱欧引发的移民回流潮)正在进行中,最新官方数据显示,截至6月的12个月内,英国净移民数减少了10.6万人,降至23万人。

截至2017年6月止23万欧盟居民来到英国居住,较2016年6月欧盟公投前的一年减少了19%(移民,千人)

英国国家统计局表示,2016年6月即公投当月,净移民数达到峰值33.6万人,在减少的10.6万净移民中,四分之三是欧盟国民。

数据显示,逃离英国的欧盟公民数量增加了29%,达到12.3万人,其中,4.3万人表示他们计划回到自己的国家。这是英国自2008年经济衰退以来规模最大的欧盟移民回流潮。

自英国脱欧公投以来的12个月内,相较于离开英国,更多欧盟移民仍然选择前往英国生活,但其数量减少了19%,从28.4万人降至23万人。其中,法国人、德国人、西班牙人和波兰人的降幅最大。

官方统计人员表示,减少的原因可能是整个欧盟的经济形势变化,例如就业机会改善、英镑贬值等。

另外,季度移民统计数据显示,前往英国寻求就业机会的人数有所减少。在截至2017年6月的一年内,前往英国找工作的人数已减少超过一半,不过,因确定的工作前往英国的欧盟公民人数变化不大。

于周四(11月30日)公布的英国内政部数据还显示了欧盟国民对于其未来的焦虑程度,自公投以来的12个月内,有168,198名欧盟居民获得了英国永久居留状态的证明文件,这是前一年签发此文件的数量的4倍。

申请更加值钱的英国公民身份的欧盟国民数量也翻了超过一番,达到32,856人。300万在英国生活的欧盟国民的“定居状态”登记从明年底开始。

英国国家统计局季度移民数据显示,来自欧盟以外国家的净移民数(受签证制度的制约)从19.6万人降至17.3万人,仍多于欧盟移民。

去年,因工作原因前往英国的总人数减少了5.1万人,降至26.1万人,其中前往英国的大部分人都有明确的工作。只有28%的人去英国“寻求工作机会”,前一年这一比例是43%。

作为海外学生前往英国留学的人数也减少了2.3万人,降至14.1万人——大多数来自欧盟以外国家。

移民统计主管妮可拉·怀特(Nicola White)表示,在经历了历史上的移民高潮之后,净移民数有所减少,至于这是不是代表长期趋势,现在下结论为时尚早。

“去年,因明确的工作移民英国的人数保持稳定,但因寻求工作机会移民英国的人数减少了43%,尤其是欧盟公民,”她表示。

“这一变化表明,英国脱欧可能会成为人们决定移民到英国还是离开英国的重要因素——但移民决定非常复杂,其他因素也会影响这些数据。”

伦敦国王学院(King’s College London)经济学教授乔纳森·波特斯(Jonathan Portes)表示:“英国在生活和工作两方面的吸引力降低并不是一个好消息,我们会因此而变得更加贫穷。如果政府希望让英国脱欧成功的话,就要扭转这一局面。”他提到,截至9月的一年内,新国民保险注册数量减少了13%,这证明欧盟移民在今年夏天继续减少。

但移民部长布兰登·路易斯(Brandon Lewis)在推特上表示,虽然净移民数减少了10.6万人,但因确定的工作前往英国的移民比例上升,这突出强调了“我们的制度满足了英国的商业需求。”

“我们签发的技术工作签证增加了38%,我们即将提供的技术签证数量也翻了一番。这对于工业领域来说是好消息,吸引了来自世界各地的高水平技术人员,”他补充道。

截至2017年6月,英国的净移民人数为23万人,同比下降10.6万人(移民,千人)

影子内政大臣黛安·阿尔伯特(Diane Abbott)表示,这些数据表明,保守党是时候放弃将净移民数减少到10万人以下这个“毫无意义”的目标了。

“这不是一项真诚的政策,而是会放任反对移民的永久性运动。保守党对于英国脱欧谈判混乱无序的不当处理,已经让多个行业遭受了严重的人员短缺,包括英国国家医疗服务体系和社会福利,”她表示。

来自牛津大学移民观察部的玛德琳·桑普顿(Madeleine Sumption)表示,数据显示,过去一年的发展“可能已经大幅缓解了欧盟净移民数的减少,但总体情况尚未得到扭转”。

她表示,尚未出现“出逃英国”的情况:“我们无法确定这一减少纯粹是因为英国脱欧,还是无论如何都会发生的结果。数据没有明确告诉我们这一点,但公投确实已经创造了一系列条件——例如,英镑贬值以及未来的不确定性加剧——这些都会让英国的吸引力降低。”

但Resolution Foundation表示,数据显示,英国脱欧已经重塑了英国的劳动力市场:“伦敦等地区以及食品制造业和酒店业等行业将明显感觉到欧盟移民大幅减少,这些严重依赖移民劳动力的地区和行业将有可能出现较高的员工流动率。”

“目前,英国各行各业需要为低移民人数的新时代做好充分准备。其中包括,寻找招聘英国本国员工的新方式——重新培训现有员工,或投资更加能够提高生产力的技术,这在已经非常紧张的劳动力市场中绝非易事,”来自Resolution Foundation的斯蒂芬·克拉克(Stephen Clarke)表示。

原文来源:英国卫报
发表日期:2017年11月30日
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居外揭示华人青睐新西兰房产的四大原因 | 新西兰

新西兰房产投资由于新西兰政府准备禁止外国人购买现有房产,因此一家中国房地产网站透露了中国人喜欢购买新西兰房产的四个主要原因。

根据全球最大的中文海外房源门户网站居外网(Juwai.com)的调查,新西兰中国人最青睐的购房目的地中,居全球第6位。

近日,住房部长菲尔·特怀福德(Phil Twyford)表达了他对中国人买房意图的担忧。但他表示:“你不能责怪人们想要赚钱的企图,但确保住房市场为新西兰服务是政府的责任,所以我们准备阻止没有权利住在这里人购买这里的房子。”

居外网披露了中国人愿意购买新西兰房产的原因:

1、宜居性

居外网表示,新西兰被评为全球最幸福的国家之一,因此也是生活质量最好的国家之一。

经济学人智库全球宜居排名
新西兰最大城市奥克兰排行第八

新西兰可以提供更健康的工作-生活平衡性及较慢的生活节奏,这一点与中国的高压力生活方式形成鲜明的对比。

2、环境健康

中国人希望享有清新的空气和纯净的水质。新西兰的空气备受中国人追捧,以致于Breathe Ezy等公司(位于基督城),从新西兰的高山幽谷中收集空气,然后装罐运往中国销售。

3、食品安全性

77.3%的中国人认为食品安全是他们最关心的问题。新西兰以其食品质量、诚信和严格的安全标准而闻名。居外表示:中国人将其视为喜欢新西兰的主要原因之一,这并不奇怪。

4、绝好的户外生活

美丽清澈的天空、清新的空气、洁净的水源、绵延的山脉,以及米尔福德峡湾(Milford Sound)及陶波湖等美丽如画的自然奇观,都被视为中国人喜欢新西兰的重要原因。居外网还特别提到了电影《指环王》和《霍比特人》。

居外网预计,禁止外国人买房禁令实施前,中国买家将加速在新西兰购房。图为新西兰奥塔哥皇后镇的新建物业(点击图片查看房源信息)
居外网预计,禁止外国人买房禁令实施前,中国买家将加速在新西兰购房。图为新西兰奥塔哥皇后镇的新建物业(点击图片查看房源信息)

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居外网表示,这些原因足以吸引中国买家——他们越来越渴望一个可以自由呼吸和真正享受生活的空间;而且即使禁止外国人购买现房的禁令即将到来,中国人也很可能会继续迷恋新西兰。

居外网预计,中国人将在禁令实施前尽快买房,之后将通过开发房产进入新西兰市场。居外表示,中国人在温哥华和悉尼等地宣布对外国买家征税前,已经表现出加速购房的趋势。

另外,政府的KiwiBuild计划可能有助于中国人购买新西兰房产。居外认为,政府计划在未来10年内建10万套住房,将意味着新西兰仍然是中国人的可行之选。

原文来源:New Zealand Herald
责任编辑:Zoe Chan

莱坊:量价齐涨 新加坡私人住宅市场复苏步伐加快 | 新加坡

在经济增长强劲,购房者兴趣回升,卖地炒作的大背景下,2017年第三季度新加坡私人住宅总成交量连续第二个季度保持在6,500套以上。

2017年第三季度的新增销售和转售住宅成交量连续第二个季度达到6,500多个,主要是受到经济增长强劲,购房者兴趣和土地出售炒作的推动。新加坡住宅价格似乎在2017年第三季度出现初步复苏迹象,全私人住宅物业价格指数(包括执行共管公寓)的季度价格整体上涨0.7%。

图表1:新加坡全岛私宅交易量

资料来源:市建局,莱坊研究部(注:数据来源于市建局季度统计处2017年第3季)
资料来源:市建局,莱坊研究部(注:数据来源于市建局季度统计处2017年第3季)

在租赁市场上,尽管2017年第三季度整体交易价值较低,但仍保持强劲势头。随着私宅新增供应量的飙升,国外劳动力增长的遏制以及租户市场的持续形势,使得各个细分市场的租金收益率下降。

图表2:新加坡全岛租赁交易量和价值

来源:REALIS,莱坊研究
来源:REALIS,莱坊研究

展望今年最后一个季度和2018年,新的住宅开发项目可能会持续吸引潜在买家的兴趣,尤其是巴耶利峇(Paya Lebar)地区中心裕廊湖(Jurong Lake)等未来增长区的项目。

居外网上挂牌的新加坡大巴窑近地铁的3卧新房(点击图片查看房源信息)
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当地人和外国人的兴趣回升以及新项目的出色质量引起了市场的极大兴趣,2017年新的销售交易量预计在11,000至13,000个单位之间。莱坊预计新加坡全岛私人住宅价格将在2017年第四季度和未来两个季度继续复苏,有地住宅房价有可能引领增长。

原文来源:莱坊
发表日期:2017年11月30日
责任编译:Zoe Chan

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危机中蕴含机会 中国投资者进入巴西的最好时机已到 | 巴西

中国是拉丁美洲国家资产的救星还是捕手?

现已被人唾弃的前亿万富翁埃克·巴蒂斯塔(Eike Batista)在十几年前建造里约热内卢附近的阿苏(Açu)超级港口时,将其称为“通往中国交通要道”。

大宗商品繁荣过后,巴蒂斯塔的巴西商业帝国所剩无几。2014年,他宣布破产,只留下一连串言过其实的承诺和铺张浪费的开支。但阿苏港这个项目却蓬勃发展。其新东家美国私募股权公司EIG Global Energy Partners令其重获新生,现在不仅成为通往中国的交通要道,很快还可能会由中国企业持有部分股权。

阿苏港切入里约热内卢州北部的海滩,拥有向南大西洋延伸近3公里的码头,已经成为向中国运送铁矿石的重要港口,以及巴西大规模海上石油勘探(即盐下油田)的物流基地。中石化和中海油两家中国大型石油公司持有该项目的部分权益。

目前,EIG正在寻求扩张港口和开拓新业务——从集装箱码头到发电厂和轨道交通连接,其中许多项目吸引了中国企业的兴趣。

 “中国企业是重要的合作伙伴,从长期来看,它们拥有举足轻重的地位,以至于你会希望他们不仅是客户,还是股东,” EIG首席执行官R•布莱尔•托马斯(R. Blair Thomas)表示。该私募股权公司是负责管理阿苏港的Prumo Logística的控股股东。

多个消息来源证实,有兴趣投资阿苏港的中国企业正在进行谈判,这是过去两年来亚洲国家大型企业巴西投资热潮的一部分。

除了中石化,在巴西购买资产的中国企业还有,三峡大坝建筑商中国长江三峡集团(CTG)、专业输电公司国家电网、贸易公司中粮集团以及涉足航空和金融领域的企业集团海航。百度等科技公司也已进军拉丁美洲最大的经济体。据Dealogic统计,2016年和今年,涉及中国企业的交易额已经超过100亿美元。

对于巴西来说,中国投资繁荣来得正是时候,可以帮助巴西维持举步维艰的经济过去两年,巴西遭遇了史上最严重的经济衰退,它在竭力应对大规模腐败丑闻的同时,国内生产总值缩水7%以上。

巴西总统米歇尔·特梅尔与中国领导人习近平9月份在杭州会面
巴西总统米歇尔·特梅尔与中国领导人习近平9月份在杭州会面

对巴西的浓厚兴趣表示中国在政策方针上发生了重大转变。自2005年以来,中国已向拉丁美洲贷款超过1400亿美元,其中近一半贷给了委内瑞拉。不过,中国正在逐步走向多样化,从委内瑞拉和厄瓜多尔等该地区的其他传统盟友,转向拥有更加稳健的财务基础和更大的战略可能性的国家——主要是巴西。

支持者将这一合作关系视为两大新兴经济强国的联姻——迅速崛起的工业领军者中国与农业和自然资源大国巴西。

“我认为,这是一种自然而然的双向选择,”瑞士信贷巴西投行部门前联席主管、投资公司QMS Capital创始人马塞洛•卡亚斯(Marcelo Kayath)表示。“中国拥有过剩资本,擅长基础设施建设,而且他们需要我们所拥有的,即原材料和食品。”

不过,巴西民族主义政界人士开始提出中国在明年总统大选之前的影响力的问题。中国涉足美国“后院”也会引起美国方面的担忧。

“如果在该地区拥有重要经济地位和影响力的巴西与中国联姻,势必会在很大程度上改变战略格局,” 美国陆军战争学院(US Army War College)战略研究所(Strategic Studies Institute)拉丁美洲研究教授R•埃文•埃利斯(R Evan Ellis)表示。

今年前8个月,中国在除巴西以外的世界其他地区的投资减少了40%——2016年曾创下1700亿美元的高峰——原因在于,中国遏制海外投资。不过,中国在巴西的交易情况刚好相反。

据Dealogic统计,年内迄今宣布的中国并购巴西企业的交易总额高达108亿美元,相较之下,去年全年为119亿美元。近两年均比2015年高出近50亿美元,是2010年创下125亿美元的记录以来的最高水平。

分析人士表示,2010年前后,中国对巴西的投资开始增加,这是由政府主导的通过海外收购来增强中国的食品和能源安全的指示的一部分。

中国国家电力投资公司的高管们准备竞标圣保罗水力发电厂的经营许可证
中国国家电力投资公司的高管们准备竞标圣保罗水力发电厂的经营许可证

“能源、采矿和农业等行业前景乐观,可与中国经济形成互补,”北京对外经贸大学国际贸易教授崔凡表示。“在巴西投资还能够帮助向美洲出口的[中国企业]。”

第二阶段即2014年前后,投资开始多样化,向制造业和其他专注于巴西国内市场的行业延伸,同时,中国为国内钢铁、汽车和其他行业中的过剩工业产能寻找出路。

在这一阶段,中国国有银行进驻巴西。中国的银行和投资集团还为中国巴西基金(China-Brazil Fund)提供了200亿美元的资金,这是一只由中国管理的基金,旨在资助于今年5月正式启动的基础设施项目。

“目前,巴西政府投资乏力。中国拥有资金、技术和施工能力方面的优势,” 巴西律师事务所Demarest中国业务主管张军表示。

律师和银行业者称,第三阶段从去年开始。目前,中国企业不再专注于狭隘的地缘战略目标,而是开始变得更像传统的跨国公司,在各行各业积极寻求具有竞争力的回报,选择恰当的时机投资。

“他们以投资者的眼光看待机会,” 位于圣保罗的律师事务所Tozzini Freire的中国业务主管雷纳尔多·光·芮·马(Reinaldo Guang Ruey Ma)表示。“我们开玩笑说,在巴西人的印象中,中国人有两个特点:‘中国人很有钱,而且中国人什么都买。’前半句是真的,后半句不是真的。”

里约热内卢的加利昂国际机场已接收一些中国投资
里约热内卢的加利昂国际机场已接收一些中国投资

分析人士表示,最新一轮中国投资也已经受到了横扫巴西的腐败调查行动的助推。此次调查被称为“洗车行动”(Lava Jato),已揭发出政界人士、国有企业和私人承包商之间收受贿赂,以利益换合同的腐败网络,并迫使一些企业破产,一些企业出售资产。其中一家企业是大型建筑集团Odebrecht,该公司在7月以10亿雷亚尔(合3.1亿美元)的价格将里约热内卢加利昂(Galeão)国际机场的控股权出售给中国海航集团。

 “洗车行动”还加剧了该国史上最严重的经济衰退。为了支撑联邦预算,总统米歇尔•特梅尔(Michel Temer)政府正在推行资产私有化,从水电公司到国家铸币厂均有所涉及。

“最后,但或许也是最重要的因素是,‘洗车行动’释放了大量资产,一时间所有资产都在出售,从港口和高速公路,到机场和轨道交通,”马表示。

“我开玩笑说,如果中国人在5年前说:‘我想要收购[巴西]最大的建筑公司’,人们会狂笑不止。但今天他们会说:‘我们坐下来谈谈。’对话已经发生了改变。”

中国投资的迅猛增长和庞大规模让许多人都震惊不已。例如,CTG已投资230亿雷亚尔(合70亿美元)建立投资组合,其中包括17座水电站——其中部分收购自美国的杜克能源公司(Duke Energy)、11个风电场和1家贸易公司。

“这是一个具备强大法治的国家,因此,我们感到自己的投资和利益能够得到保护,” CTG巴西公司首席执行官李银生表示。该公司为三峡集团贡献了超过10%的收入。“我们会留在这里”。

中国曾经呼吁危机四伏的委内瑞拉等其他拉丁美洲国家在对其本国金融秩序缺失的境况大失所望之前,成为中国潜在的左翼盟友。

里约热内卢州的阿苏超级港口。它由美国私募股权公司拥有,中国投资者热衷于参与扩展工程
里约热内卢州的阿苏超级港口。它由美国私募股权公司拥有,中国投资者热衷于参与扩展工程

“对他们来说,巴西是一个可以舒适经商的地方,尤其是因为他们总是着眼于长期发展,” 圣保罗热图利奥•瓦加斯基金会(Getúlio Vargas Foundation)国际关系学教授奥利弗•施廷克尔(Oliver Stuenkel)表示。“中国知道委内瑞拉经济的基本面支离破碎,而且不可避免地会长期下滑。因此,他们不想把鸡蛋放在委内瑞拉这个篮子里。”

目前,中国企业在巴西并未面临他们在澳大利亚等其他国家投资时遭遇的政治阻力。在澳大利亚,中国企业禁止参与一些农场和输电公司的交易。2009年,前总统路易斯•伊纳西奥•卢拉•达•席尔瓦(Luiz Inácio Lula da Silva)曾限制外资购买土地,此举被视为针对中国企业收购大型农场。但这一次,巴西非常渴望获得任何能够吸引到的投资。

不过,随着明年巴西竞争激烈的大选临近,这一利好局面可能不会持久。目前在2018年大选前的民调中排名第二的极右翼政界人士、总统候选人雅伊尔•博尔索纳洛(Jair Bolsonaro)表示:“我们需要意识到,中国正在买下巴西,而不是在巴西开展收购,它正在买下巴西。”

他补充道:“中国领导人在其最新声明中表示,他正在实施新的共产主义,不接受矛盾。因此,就出售国家资产这一问题,你必须看看出售的对象是谁。”

将中国投资者领进巴西的咨询公司Vallya的总监拉丽莎•瓦赫霍尔茨(Larissa Wachholz)表示:“从中国企业开始大举进军战略领域那一刻起,他们就必须思考战略公共关系,因为他们正在开始吸引那些不喜欢这件事的人的注意。”

“虽然这是经济问题……但我认为也存在政治战略要素,”埃利斯在谈到中国投资时表示。他说,巴西可能需要开始对涉及中国国有企业的交易开展更加严格的审查,就像美国外国投资委员会(US Committee on Foreign Investment)执行的安全审查。他补充道,投资可能会逐渐削弱巴西公开批评中国的意愿。

埃利斯指出,中国规模最大的移动通信运营商中国移动近期对收购困境重重的巴西运营商Oi兴趣浓厚。

巴西可能会希望加大对允许中国进入的行业的监督力度。如果中国移动能够获得6400万巴西移动用户的话,这很有可能成为中国移动在全球迈出的最大一步。”他表示。

在居外网上挂牌的巴西里约热内卢7卧7卫豪宅(点击图片查看房源信息)
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一些政界人士会担忧中国的投资动机,但被中国企业收购的巴西企业的员工只会感激他们保住了自己的工作。

亚历克斯•巴兰塞罗(Alex Balanceiro)在加利昂机场的行李搬运公司瑞士空港(Swissport)工作了12年。海航已经收购了瑞士空港以及加利昂机场的部分股权。“这次巴西陷入危机时,中国企业来这里是件好事。”

原文来源:金融时报
发表日期:2017年11月13日
责任编辑:Zoe Chan

【黄岚地产榜】多伦多市中心Condo一线湖景掠影 | 加拿大

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在全球各大城市,海景、湖景、江景房都是保值增值的资产品种,不论是自住还是投资,其稀缺性毋庸置疑。本期【黄岚地产榜】独家整理发布2017年1月至今多伦多市中心Condo一线湖景掠影,希望帮助您对湖景房有身临其境的体验和了解。

Daisy黄岚对与多伦多市中心一线湖景房的定义是:位于西至Bathurst、东至Don Valley Pkwy,Gardiner Expressway以南的一线湖滨段,其南向没有或基本没有其他建筑物遮挡,有良好的安大略湖视野。由于稀缺,2017年1月以来,符合条件的湖景房成交仅20来套。

现在就让我们一起来欣赏一下它们都有怎样的湖景享受吧。

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律师出身,多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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华裔夫妇9万美元买旧金山豪宅街道闹风波 交易终被撤销 | 美国

居外网于今年8月报道,一对华裔夫妇在2015年以9万美元的低价买下了旧金山的一条街。然而现在,旧金山市政府决定取消这笔交易,从这对夫妇手中收回街道,并将9万美元退还给他们。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

谷歌地图上看“普雷西迪奥-特雷斯”(Presidio Terrace)街道
谷歌地图上看“普雷西迪奥-特雷斯”(Presidio Terrace)街道

本周二(11月28日),旧金山监事会(San Francisco Board of Supervisors)作出决议,认为该市的税务机构在决定拍卖这条街道之前,没有进行合理努力将漏缴房地产税一事通知当地居民,并投票决定取消这笔交易,将这对华裔夫妇支付的9万美元如数退还给他们。

对于旧金山政府取消交易的决定,Michael Cheng和Tina Lam夫妇表示坚决反对,并声称将为此告上法庭。即使最终打官司的花费可能超过购买街道的9万美元,也在所不惜。

豪宅街区

这条名为“普雷西迪奥-特雷斯”(Presidio Terrace)的环形街道两侧共有38套价值不菲的豪宅,平均售价超过500万美元(约合人民币3400万元)。国会众议院少数党领袖佩洛西(Nancy Pelosi)、前旧金山市市长阿利奥托(Joseph Alioto)、加州民主党参议员范斯坦(Dianne Feinstein)等政治名流都曾是这里的住户。

Michael Cheng和Tina Lam夫妇
Michael Cheng和Tina Lam夫妇

购买这条街道的华裔夫妇名为Michael Cheng和Tina Lam,他们一人出生在台北,一人出生在中国香港,是美国的第一代移民,由于从事房地产投资,夫妇俩一直很关注网上的拍卖信息。而现实是,上述这种拍卖信息其实很容易被多数人忽略。在1948年美国最高法院立法禁止实行种族契约之前,这条街上的房子还只能被卖给白人。

买下街道背后的故事

为什么街道会被拍卖?原因是Presidio街的住户管理委员会在过去30年里每年漏缴了14美元的地产税,30年欠下的税款,加上利息和罚款,总计994美元(约合人民币6758元),就是因为这样一笔欠款,Presidio街最终被旧金山市政府拍卖。后来,管委会的律师经过调查后发现,管委会未按时缴税的原因,竟然是因为当地政府将纳税通知单寄到了他们从1980年起就不再续约的会计师那里。

知道Presidio街将被拍卖,富豪业主们立刻聘请了顶级律师,并向旧金山检查委员会提出申诉,寻求撤销拍卖。同时也起诉这对夫妇,禁止他们在诉讼过程中转卖街道产权。

其实,在被剥夺道路所有权前一天,华裔夫妇曾主动提出,可以把道路卖回给豪宅业主们,不过开价95万美元。但这也没用,旧金山市监事会最终还是在周二否定了道路的拍卖,理由是政府收税者当初没有及时通知业主缴税。监事会一名成员甚至批评这对华裔夫妇,称他们敲诈业主。一名业主表示:“当我得知这件事时很震惊,也对有人可能利用这种漏洞买下我们的街道和步行道感到担忧。”

据悉,华裔夫妇将会获得返还当初拍卖时支付的9万美元,不过Michael Cheng表示,豪宅业主们仗势欺人,没有尽到缴税的义务却找前邻居丶国会参议员撑腰。事前Michael Cheng曾表示如果交易被撤销将要上诉重新夺回所有权,事後他更发表声明称“令人遗憾,交易最终通过投票被撤销,在旧金山如果你是有钱人或者跟政治人物有关系,那么政府会用不一样的标准来对待你。”

支持华裔夫妇的旧金山市民批评,如果这条路在市内其他平民区,市领导将不会对此事如此重视。据悉,Presidio街的豪宅均价高达480万美元,是旧金山住房均价的4倍多。

居外网上一套旧金山豪宅房源,售价约人民币2,100万元(点击图片了解更多)
居外网上一套旧金山豪宅房源,售价约人民币2,100万元(点击图片了解更多)

查看更多旧金山豪宅房源

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信息来源:第一财经
责任编辑:Zoe Chan

加拿大新移民收入创新高 安省最能留住新移民 | 加拿大

加拿大统计局发布的最新数据显示,加拿大新登陆移民收入明显提高,其中通过经验类别进入加国的移民一枝独秀。

今年早些时候新公民在渥太华宣誓就职。加拿大统计局的数字显示,最近加拿大移民收入比以往更高。
今年早些时候新公民在渥太华宣誓就职。加拿大统计局的数字显示,最近加拿大移民收入比以往更高。

统计局按2016年人口普查数据算出的结果是,2014年登陆的移民,2015年的工资中位数是24,000加元,这是自1981年以来的最高纪录。

出现这一结果的一个重要原因,被认为是加拿大2008年启动的经验类别移民计划(CEC),该计划主要吸引留学毕业生移民,要求在加拿大高等院校毕业后,在加拿大合格的职业工作满1年。也就是说,这些移民登陆时,可能已经在技术领域工作了超过1年。

统计局的报告称,新移民登陆后面临着不同的挑战,比如海外资历认证、官方语言能力等。 虽然随着时间推移,移民的收入会增加,但总还是低于加拿大出生的人。按2016年人口普查估计,加拿大出生人口2015年工资中位数是36,000元,移民人口是35,000元。

不过,留学毕业生可能没有其他类别移民遇到的挑战。统计数字显示,2014年通过经验类别登陆的移民主申请人,2015年的工资中位数是53,000元。

经验类别移民数量在不断增加,按人口普查涉及的人群,2013年,这类别移民的报税人数是3,660人,2014年增加到12,150人。

相比之下,2014年登陆的省提名及技术移民,在2015年的工资中位数分别为37,000元和26,000元。

不同的省份,不同的工资差距:
2015年移民和非移民收入中位数(从最大到最小的工资差距排序)

移民收入逐年增长

统计数字显示,移民的工资随着在加拿大居留的年数增加而增加。2005年登陆的移民,2006年的工资中位数是17,600元,5年后增加到25,000元,10年后增加到32,000元。

所有类别的移民收入,都呈现类似的走势。 例如,2005年政府援助难民1年后的工资中位数为7,800元,5年后增加到16,000元,10年后是21,000元。相比之下,私人资助的难民,登陆后1年后的工资中位数是19,900元,5年后是23,000元,10年后达到27,000元。

移民来源地不同造成的收入差别仍存在,比如2005年登陆的移民中,来自欧洲和美国的移民在2015年的工资中位数分别是50,000元及51,000元,来自东亚的移民只有30,000元。

并不是所有的移民都平等:
2015年加拿大移民的平均收入

加拿大65岁不退休人口破纪录

2015年,加拿大65岁或以上的人口,有近五分之一还在工作。核心年龄(25岁至54岁)人口的就业率反而降低了。

按加拿大统计局周三发表报告, 65岁或以上的人口中,有19.8%的人称,他们在2015年曾经工作,其中男性25.7%,女性14.6%,几乎是1995年时的2倍。2015年全职工作的长者,比例高达5.9%,是1981年有此人口数据以来的最后高记录。

统计局称,长者就业增加对加拿大很重要。从2006年至2016年,65岁及以上的加拿大人增加了36.6%,而15至64岁的人口只增长7.7%。

不过, 25岁至54岁的人口在同期的就业在走下坡路。男性全职工作的比例,从2005年的63.3%下降到2015年的56.2%,是1980年开始有记录以来的最低点;女性全职工作的比例,从46.4%下降至43.7%。

工作年龄新移民就业率反增

从2006年到2016年,加拿大的就业率从62.6%下降到60.2%。不过,登陆5年内的新移民中,25岁至54岁人口的就业率,从2006年的67%上升到2016年的68.5%。期间加拿大出生人口及移民超过5年的人口的就业率都稍有下降。

这10年间,加拿大劳工市场的移民比例从21.2%上升到23.8%。在多伦多人口普查区,移民已占劳工市场的一半,排第二的温哥华达到了43.2%。

2016年的全国就业率情况,最好的是草原省份。按人口普查区排列,就业率最高的分别是萨省的里贾纳(66.8%)、萨斯卡通(66.5%)和亚省的卡尔加里(66.5%)。安省的温莎和彼得伯勒(Peterborough)是4个排在最后的普查区之二,就业率都是55.3%。

全国三大人口普查区的就业率都略高于全国平均水平,分别是温哥华的61.8%、多伦多的61.2%及蒙特利尔的61.0%。

不过,最能留住新移民的省份,变化不大。

移民保留率按省分排名
(在登陆五年后仍然居住在一个省的移民的百分比)

原文来源:CBC News
责任编辑:Zoe Chan

海外商产投资101:搭建决策顾问团队秘诀(下)| 加拿大

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在进行重大的商业决策时,组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时,由於涉及到的专业知识异常庞杂,并且投资成本偏高,所要付出的後续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦,也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险,避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质,知道他们可能怎样帮助你,这样才能正确发挥他们的作用,并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士,并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的,深受信任的专业人士,比如一个优秀的商业地产经纪,他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

上一期中,我们介绍了一个顾问团队中最主要的六类人,地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商,以及效率运营专家其实还有两类人,可能平时我们不太重视,但也同样能在团队中起到作用。这次我们就来着重讲一下他们。

一丶环境专家

许多银行,在对投资人进行贷款时都会要求投资人出示一份环境评估报告。这份报告内容就包括了先前的业主是否对物业造成过污染。

由於倾力污染的成本可能会相当的高,所以对环境咨询公司来说,一位具有相当资格和经验的环境评估人员,可谓至关重要。这个人可以对该处物业的环境条件作出明确的结论,并根据这些结论作出结论做出相应的判断。而一旦发生错误,也能应承担责任保险,并且给出补救方案。如果您在投资商业地产时,没有认识这样一个人,那麽可以找银行代表或者地产经纪,来帮助推荐一位。

二丶建筑条件检察人员

虽然贷款给你的银行可能并不需要对建筑条件本身进行评估,但最好在团队中还是有一位这样的人。这就类似於购买住宅房屋时的房屋检查,对建筑条件进行检查可以帮助你发现一些隐藏於建筑之中的问题,从而保证你的投资决策更准确,冒的风险也更小。

所以概括一下,在选购商业地产时,一个完整的顾问团队,需要包括这些人——地产经纪丶会计师丶银行代表丶律师丶承包商丶效率运营专家,以及环境专家,和建筑条件检察人员。

那问题来了。有了这些人,我们该怎麽合作,才能发挥出各自的作用呢?

首先,得有个好的投资项目

无论是将商业地产本身作为一个投资项目,还是利用商业地产给自己的投资寻找一个经营场所,项目本身的好坏才是决定最终盈利与否的关键。任何投资人都必须清楚,自己究竟要做什麽。这是一切投资成功的先决条件,能对此负责的只有投资人自己,而不是任何一位商业地产顾问团中的成员。

其次,在合适的时候找合适的人

我们之所以需要在购置商业地产团队,就是为了通过专业化来避免投资中所可能产生的风险。所以我们必须在最合适的时候找最合适的人。比如一开始,您可能需要先找会计师和银行代表,来磋商有关钱的问题,制定一个预算。

你的银行顾问会告诉你,你能获得多少贷款。而会计师则会给你许多税务和财务方面的建议。比如说,最基础的一个问题,购买这处商业地产可能带来的好处和风险。

然後有了明确目标之後,要通过地产经纪了解本地市场。这步特别关键。因为很多好的投资项目,其信息并不对公众开放。

这里要特别注意,许多专业人士的知识领域会有交叉。但他们毕竟不是专业人员,在需要专业建议时,专业人员的意见是无可取代的,即便你对一个人很信任,或者其本身能力也非常之强,但只要这位所给出的建议不在其专业领域之内,那麽这就不能算一个十分有价值的参考意见。

再次,尽职调查

团队中有许多人物是负责调查,或出报告的。其中首当其中的就是地产经纪。一个好的地产经纪需要能满足你在购买商业地产时全方位的需求。无论是选址,交通(找到一处周围有,或没有高速公路的物业),周边有没有配套商业(比如某些零售商可能需要靠近供货商),或者是选择的地方是否便於顾客和员工前往。这些都必须在地产经纪的考量和调查范围之内。一个优秀的地产经纪,甚至会把企业未来的发展前景都考虑在内。所以找到一个好的地产经纪,不仅是商业投资的成功,甚至整个生意都能省心不少。

一旦你找到自己心仪的物业,尽职调查更是关键所在。再次重申,一定要找一个环境问题的专家这在华人朋友中可能很不受重视,但其实这非常重要。还有,就是一定需要一份最近的环境评估报告,或者直接做一个调查来确定这处物业是否具有污染问题。同样的,获得建筑条件评估也是非常重要的。即便银行贷款时不要求,为了减少自己的投资也应该要一份。

最後,是正确的规划。

这就是需要效率运营专家的地方了。很多企业会忽略选址或搬迁过程中损失的隐性成本。比如员工和生产停工丶新标识和设备丶土地转让税和法律费用,甚至仅仅搬家都有可能对员工士气造成打击,尤其对一些上班路远出行不便的员工,这也应该被考虑在内。而为了减少搬迁後改建所带来的麻烦,最好的办法就是在顾问团队中加入“建筑承包商”这一角色。对於搬迁或选址过程中所能遇到的突发状况,最切实有效的做法,就是预留出10%-5%的费用作为应急资金。

事实上,从顾问团队组建之前,一直到顾问团队一切就绪,作为投资人还应该始终记得问自己一个问题——我在此时此刻购买一处耗资不菲的商业地产,是否真的合适?如果觉得合适,那就不要犹豫,赶紧去做。如果觉得不合适,那麽就应该再等一等。没有人必须火速进入购买环节,尤其是投资人,三思而行总是明智的。

给商业盘买家的三点建议:

  1. 一定要咨询顾问

顾问顾问,决不能顾得上就问,顾不上就不问。顾问起到的作用必须始终伴随投资过程。一开始要和银行代表谈论能获得多少融资。也要和会计师核对账目,以确保资产负债表是有序的,并且对税务进行优化。找到一个好的商业地产经济,就意味着找到一个好的商业暗盘,然後就能找到好的专业人才。可以说,投资商业地产的每一步都离不开顾问。

  1. 考虑选址

商业地产的地址至关重要。一处好的地址可能决定整个投资的成败,所以作为投资人一定要想清楚自己的需要。而一个好的商业地产经纪,也总能介绍给你最合适的商业盘,尤其是一些不对外的暗盘。

  1. 调查

这里不仅仅是指专业人士和顾问团队做的调查和评估,还有投资人自己必须做的调查,甚至包括对这些专业人士资质和能力的调查。比如要找一个承包商,那最好去走访一下他曾经的客户,看看他们对他口碑如何。要找一位好的地产经纪,就要看一下他曾经做过哪些优质的商业盘,听听业内对他的评价。

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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IMF列中国香港四大风险 警告楼价或大跌 支持联汇制度 | 中国香港

IMF访港后的初步评估认为,中国香港是世界通向中国的桥梁、国际金融中心,地位独特,不过要留心四大风险

国际货币基金组织(IMF)昨发表访港后的初步评估,表示中国香港风险平衡较去年改善,但要留心四大风险,包括房价下调、环球金融收紧力度大于预期,大陆经济调整失衡,以及中港跨境融合倒退。另外,IMF重申支持联汇制度,中国香港金管局表示欢迎。

四大风险中,中国因素占半。不过,IMF认为,中国香港享有世界通向中国的桥梁,以及国际金融中心的独特地位,将可在中期为中国香港创造机遇。

创纪录新高:过去十年来中国香港住宅房价几乎上涨了三倍

高流动性:中国香港银行提供的抵押贷款利率低于2%

呼吁小心房价大跌

中国香港楼市方面, IMF表示,虽然政府已推出一系列措施,但在市场供求失衡下,房价仍上升15%,物业价格进一步被高估。

中国香港1个月银行同业拆息昨升破1厘,IMF指出由于有不少新造按揭是采用参考H按的浮息制,家庭供楼负担对利息变动仍然较为敏感。如果房价无序下跌,负资产效应将会严重打击个人消费,甚至触发房价、偿债能力及消费连环下跌的恶性循环,最终拖累经济增长,进而影响银行资产负债表。

IMF提醒,楼市在金融系统性风险减退的话,政府应逐步撤销买家印花税(BSD)以及双倍印花税(DSD)。

联系汇率最适合中国香港

IMF同时表示,联系汇率制度仍为最适合中国香港的制度,并指中国香港具充裕财政储备、健全的金融规管及监管制度。

中国香港金融管理局总裁陈德霖表示,欢迎基金组织继续支持联汇制度,认为是维持中国香港经济稳定的基石,并指中国香港银行亦建立起充裕并远高于国际标准的资本缓冲及流动性,及维持优良的资产质素。

中国香港房价屡创新高。图为居外网上中国香港九龙区一套175平方米4卧3卫公寓,售价约人民币5,094万元。
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预计港今年GDP达3.5%

另外,IMF指出,中国香港今年经济增长约为3.5%,稍低于政府预期的3.7%,明年则可望增长2.5%。

至于强制性公积金(简称“强积金”)方面,IMF指出应该改革制度,包括取消强积金对冲遣散费及长期服务金。

另外,IMF又赞扬中国香港支持金融科技发展的做法合适,但提醒科技发展会影响市场结构,需要合适规管制度以保持金融系统稳定。

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信息来源:彭博
责任编辑:Zoe Chan

标普警告2018年瑞典房产市场价值可能会蒸发10%!| 瑞典

根据标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)的数据,瑞典房地产市场在今年夏天达到临界点后可能会损失其价值的十分之一。

标普信用分析师肖恩·科滕(Sean Cotten)在一份报告中表示,在瑞典这个斯堪的纳维亚最大经济体国家房市正在经历一场转型,这是由于供应增加和新摊销要求的影响”。

我们预测价格可能会从8月份的高点下跌7-10%,然后在2018年稳定下来。

标普警告称,瑞典房地产市场可能会下滑10个百分点
标普警告称,瑞典房地产市场可能会下滑10个百分点

市场担心瑞典房地产市场将出现调整,已经引发货币贬值,上周克朗兑欧元汇率下跌2%。

瑞典央行已经试图缓和这些担忧,但该银行也强调了与抵押贷款负债飙升有关的风险。

标准普尔指出,随着供应量的增加,摊销要求更加严格,价格可能会下跌。与此同时,瑞典央行多年的极端刺激措施逐步解除之后,市场的反应仍然存在未知。

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与此同时,瑞典经济强劲,标准普尔表示,银行对房价下跌的承受力很大。

这家评级公司表示:“瑞典经济依然强劲,失业率下滑,经济活动高企。此外,大多数瑞典的贸易伙伴都表现出积极的经济动力,瑞典的家庭储蓄和企业资产负债表稳健。因此,我们有信心我们评级的银行可以维持目前的资本和盈利状况。”

原文来源:南华早报
发表日期:2017年11月28日
责任编译:Zoe Chan

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