Author: ZoeChan

很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中，低库存更成为推高房价的原因之一。

美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。

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值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。

（据证券时报）

舊金山灣區是創造美國奇跡的地方。自從1848年北加發現黃金，造成全球範圍的淘金熱開始，舊金山灣區就以其獨特的位置、優良的氣候、創新的思維、敢為人先的精神，創造了一個又一個的美國奇跡，乃至世界奇跡。

一、灣區房地產的奇跡

如果說灣區的電子信息產業，締造了全球高技術行業的奇跡，估計沒有人會不同意。其實，在灣區創造的各類奇跡中，除了科學技術領域外，在教育、文化、體育、醫療、創業等等領域，也同樣有著輝煌的記錄，比如名列英國《泰晤士時報》世界頂尖高校前10位就有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所。即使在房地產領域，舊金山灣區也同樣創造著美國房地產領域的奇跡。

比如，我們隨機選擇一棟目前上市的位於Palo Alto的房子（如下圖），該棟房子建於1938年，迄今已經79年。1988年出售的價格是76萬美元，1999年漲到130 萬美元，2013年漲到332萬美元，目前以480萬美元掛牌出售。

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從1988年至今的30年間，這個房子的價格已經漲了6倍多，平均每年的增長率達到18.27%。除了這個驚人的投資回報率之外，房主還一直住在裡面，享受著灣區獨有的美麗天氣、獨特人文以及溫馨的家庭生活。

當然，你也可能覺得Palo Alto是一個特別的城市，它的投資回報不是一般的城市可以相比的。那我們就來選一個比較普通的城市，Hayward。下面這棟房子始建於1952年（如下圖），1981年以2.85萬美元買下，1999年以39.9萬美元賣出。目前在市場上的掛牌價是74.5萬美元。從1981年到2017年，36年間漲了26倍，平均每年漲了69%。

因為經常有美國其他州的客戶找我買房，他們常常會談起他們當地的房地產市場行情。比如一位從北卡來羅納州的客人告訴我，他買了20年的房子，目前的價格僅僅比之前購買時多了百分之十幾而已。

二、由歷史看未來舊金山灣區房地產

通過對加州房地產市場歷史行情的研究發現，加州房屋價格中位數的增長，從1968年之後都是有據可查的。在近50年的歷史中，加州房地市場的漲跌經歷了3個增長周期：第一個增長周期是1968年～1989年，加州房價連續上漲了21年。第二個增長周期是1996年春天～2007年中，房價連續上漲了11年的時間（中間2001年有稍微下跌）；第三個上漲周期是從2012年春天持續上升至今，連續上漲了6年。當然，與以前連續上漲的21年或11年的周期相比，以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。

下面圖表列出了舊金山市、加州，以及美國在過去幾十年的房價變動情況。我們可以很清晰地看到，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

因此，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生足以導致房價大幅下降的經濟危機。

三、灣區未來房地產上漲的主要因素分析

1. 經濟發展與人口增長

眾所周知，人口增長是房價上升的第一驅動因素。那麼為什麼舊金山灣區會一直有比較強勁的人口增長呢？這是因為灣區是美國以及全世界最有經濟活力的地區。1850年代，因為淘金熱的興起，舊金山灣區吸引了世界各地的人前來淘金，夢想致富。而自1950年代以來，由於電子和信息產業的發展，灣區同樣吸引著全世界各地的人們，來尋求通過創業或就業改變自己的命運。

在過去的半個世紀裡，通過創業，灣區成長了一大批世界頂尖的高科技公司，如惠普、Intel、蘋果、甲骨文、谷歌、臉書、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都帶來了數以百計、千計，甚至萬計的新增就業人口。

San Jose在1970年代才是一個人口10萬人的城市，而現在已經是100多萬人口的大城市。50年間增加了10倍的人口，變成了美國前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已經不再僅僅是灣區的硅谷，它已經成為了世界性的創業之都。除了美國境內的創業者蜂擁而來之外，中國、印度、英國、法國、以色列等其他國家的創業者和投資這也開始紛至沓來，希望利用硅谷得天獨厚的創業環境，最大限度地幫助自己實現人生的價值和理想。

所以，只要硅谷的良好創業環境還在，創業人才繼續湧來，那麼這個驅動灣區經濟的引擎就不會減弱，經濟發展和人口增長就會長期持續。這必將帶動灣區房地產價格的長期攀升。

2. 灣區可使用的土地日漸減少

灣區擁有獨特的地理位置。它給我們帶來了美麗的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地區等自然資源。但是對於經濟發展來說，由於缺乏土地的充分供應，這不是一個好消息。因為這種情況必將導致土地價格的快速上漲，並帶動房產價格的飛漲。

由於美國的土地私有制度，政府是很難把土地重新集合起來，做大規模的房地產開發。所以這種無地或少地的狀況將長期存在，很難有所改變。如果去看谷歌的衛星地圖，我們可以清楚地看到，可以用來繼續開發的土地已經很少很少。

3. 二手房交易量嚴重不足

灣區除了沒有充足的土地做開發之外，二手房交易的數量也嚴重不足。以舊金山市為例，2016年的成交量僅2,215棟，和2008年嚴重經濟危機時的2,161 不相上下。即使是在灣區創業公司大量倒閉，科技股泡沫破裂的2001年，舊金山市也有2,694棟房子交易。

對於其他城市，情況也是大致類似。比如東灣Fremont市，23.3萬的人口，目前在市場上銷售的房子，包括了獨立屋、聯排和公寓，一共才211套。相比南加州比較熱門的Irvine市，26.6萬的人口，目前在市場上在銷售的房子是792 套。同樣的人口規模，同樣是當地學區比較好的城市，同樣是亞裔比較集中的區域，但是二手房銷售的數據竟然相差4倍！（待續）

後續文章：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）