若导演英达“美国外汇案”发生在澳洲?深度解析“蚂蚁搬家”及合规建议 | 澳洲

700x190

1、隐瞒交易+拆分现金=蚂蚁搬家?英达可能因此在美国面临最高10年刑期

2月,中国著名导演,宋丹丹前夫英达在美涉嫌洗钱被捕的消息引起万众瞩目,他将以涉嫌“故意瞒报金融交易(Intended to Evade the Currency Transaction Reporting Requirement拆分现金交易(Structuring两项罪名而被起诉。目前,英达已承认“刻意规避申报要求和进行现金拆分行为”的指控,而康乃狄格州法院也将在2017年5月11日对英达进行宣判,因此他将面临最高刑期10年以及最高50万美元的罚金。

英达亲笔签名的《事实陈述书》
英达亲笔签名的《事实陈述书》

根据美国《银行秘密法案(Bank Secrecy Act》规定,银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款,均需要上报。为了绕过相关部门的监控,拥有美国绿卡且在中国取得海外收入的英达在20103月到201112月之间“人肉”从中国向美国携带了63万美元现金,每次携带3万到7万美元现金,远超过中美两国海关规定的可携带现金数额且未向海关申报。此外,英达在20114月到20123月之间的先后将46.4万美元拆分为50,分散存入了自己和妻子在4家银行的6个账户,并且每次金额都低于1万美元。

HuiMing02

然而,英达多次在30天内密集地存入每次均低于1万美元的重复存款行为仍旧引起了银行和相关部门的注意,因此银行申报了此可疑活动,并声明其外汇海外收入的行为有存在牵涉“逃税”、“洗钱”或其他犯罪活动的嫌疑。

HuiMing03

2、多部法规齐下!中澳两国严查不正当海外汇款(附澳洲“蚂蚁搬家真实案例

首先,针对不正当、不合法外汇与洗钱等犯罪行为,中国反洗钱监测分析中心与澳大利亚交易报告分析中心于2016年11月签署了《中澳关于反洗钱和反恐怖融资金融情报交流合作谅解备忘录》。据此,中澳双方将基于互惠原则在涉嫌洗钱和恐怖融资及其他相关犯罪的信息收集、研判和互协查方面开展合作,对海外汇款展开严密监察。

此外,根据2015税法修正案》与由经合组织和非经合组织G20国家共同制定《2016年通用上报标准》,各国领导人承诺其税收机关将依据标准交换金融账户机密信息。澳洲国税局将可获得澳洲公民的海外账户信息,如投资收入、资金余额等,以核查其是否就海外收入报税。作为交换,澳大利亚银行与金融机构也将收集外国居民账户信息,上报于澳洲国税局,转报予外国税务机关。

于此,任何大额的或非常规的海外汇款,或者财富转移, 均将有可能被澳洲国税局毫无保留地监管与调查。典型的例子是,纳税人若在过去几年内有收到海外汇款但是并未申报纳税的,会收到澳洲国税局的通知,要求纳税人在28天内给出合理解释。如果未能在规定期限内给出合理解释,这些汇款金额将被认定为纳税人的海外个人收入,并被要求补税和拖延缴税的利息罚款和不正确缴税的失职罚款。

澳洲税务局要求纳税人补交税务与罚款的《税务意见书》
澳洲税务局要求纳税人补交税务与罚款的《税务意见书》
  • 澳洲华人拆分现金交易真实案例
新闻标题:中国一留学生涉嫌帮人处理400余万澳元赃款被捕
新闻标题:中国一留学生涉嫌帮人处理400余万澳元赃款被捕

2016年3月,19岁中国学生Yi Feng因涉嫌帮助他人处理超过400万澳元的赃款而被澳洲警方拘捕,并将面临判刑。从2014年7月份开始,Yi Feng就持着旅游签证来到澳大利亚,并带着装满现金的袋子奔走于联邦银行及西太平洋银行设在澳全境的各个分行之间,405余万澳元通过68笔交易先后存入十几个不同的账户中,每笔存款从2万澳元到8万澳元不等,并且都以诸如“奥斯切安信托公司”或“乔治谢投资有限公司”等意义不明的账户名字存入。

然而,Yi Feng向警方承认,自己仅是按照他人指示来处理现金,但却从未询问过这些现金的来源。尽管此案仍在审理当中,但可以预见的是Yi Feng将面对巨额的罚款与最高长达10年的牢狱之灾。

3、深度解析“蚂蚁搬家”禁令及合规建议

2016年底,中国外汇管理局强调中国将坚持个人年度五万美元购汇政策不变,并且发布了新规:个人换汇不得再用于境外购房及投资,并出台了“七不准”政策,其中不得境外买房证券投资等规定让很多打算在澳洲投资置业,移民生活的华人朋友 “不知所措”。

HuiMing06

  • 拆分交易(蚂蚁搬家)?小心被拉入黑名单

为了规避外汇管理局对每个人一年汇款不能超5万美元的限制,汇款者最普遍的做法可能就是拿出“蚂蚁搬家“的精神,请亲友帮忙,借用他们的身份证/外汇额度以不同人的名义汇款。但需要注意的是,外管局严格执行“分拆汇款”禁令,更设下“黑名单”,违规者将被剥夺两年合计10万美元换汇额度。

根据外汇管理局的规定,以下三种行为,将被界定为个人分拆结售汇(蚂蚁搬家)

  • 5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构;
  • 个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞;
  • 同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
  • 合规建议!外汇与存款时的注意点:

各家银行都有权利也有义务提报客户的可疑行为,否则如果真的案发,负责业务经办的职员也会面临刑责,同时银行也不可将此报告行为告知客户。所以,请切忌做一些容易引发银行职员怀疑的外汇行为,比如:

  • 频繁发生大额交易,且与过去或目前的生意或工作不符;
  • 许多资金用成百成千成万整数转移,多次按小额资金累计的巨款进行转账、取现、存款交易,并与自己的纳税记录和目前的经济规模不符合;
  • 许多小额资金从海外转入后,被全部或大部转出或交易,并与客户的生意或历史不符;
  • 没有正当理由或没有申报接受、发向海外的汇款;
  • 紧记“英达外汇案”与一万美元的敏感额度。

综上,规避相关外汇审查风险的最好办法即是按时且真实的申报财产的合法性,并交纳相应的税务。因此,在汇款、存款或收款时,无论是个人海外收入,或是他人赠予的财产,请切记保留可以证明财产合法性与正当来源性的相关证据,适时请寻求律师的专业建议与协助,以此完善并加强相关证据的证明力。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

新政策下美国留学仍是热门选择 | 美国

川普上台后,许多人关心美国留学的发展,美国留学的趋势如何吗?之前公布的一些政策变化,会影响留学吗?

前几日,最新QS世界大学学科排名正式发布,QS总计评估了来自全世界74个国家的1127所高校。本次排名涵盖46个不同学术领域的11000余个位次,是目前为止最大规模也是最复杂的大学排名。从中我们可以看到,美国的院校再次占据了大量席位。包括之前发布的《2016年门户开放报告》也提到,中国依然是美国最大留学生生源地,这个“榜首”位置已经占据7年。2014/2015年,中国留美学生数首次突破30万,而2015/2016年度达到328547人,同比增长8.1%,占在美国留学生总数的31.5%。所以美国依然是广大中国学生的留学首选国。

其实大家无需过于担忧因大环境变化造成的影响。比如2月份的时候签证确实通过率较低,举个案例,有一个98年出生的学生,成绩、家庭背景方面都正常,却拒签了,使馆给出的理由是孩子到那边要确保安全需要由家长陪同签证,以往是14岁以上的学生就不需要家长陪同签证了,后来家长陪签就顺利通过了。我们近期也针对这种以往通过率较大的面签客户实行了更严谨的应对措施,而且3月份签证形势也有所缓和。另外,大家比较关注的H1B新提案,其实也是留学生更好的发展,虽然未来的就业机会有减少的趋势,但对那些真正有能力有才华的人来说,却更加公平了。而且留学本身也是为了学习知识,美国没有拒绝国际生去学习知识。对于留学来说,美国还是一个非常开放、公平的环境。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

中国依然是美国最大留学生生源地,这个“榜首”位置已经占据7年
中国依然是美国最大留学生生源地,这个“榜首”位置已经占据7年

除此之外,许多网友还关心今年的录取情况,今年的录取结果如何吗?2017年申请还需要注意什么?

从公司美国高端部的数据统计显示,今年的录取结果还是很不错的,除了很多高端成本案例外,还有不少低分高就的案例。在去年的门户报告中,中国留美学生本科生首次超过研究生,今年仍是如此。在2015/16学年,中国本科生数量是135,629人,比上一年度增长8.9%;研究生数量达到123,250人,比上一年度增长2.4%。就以本科为例,有几类学生在申请时比较有优势,如具有海外学习背景、优异的标准化考试成绩、国内顶尖高中的就读背景等。而且这几年在美国读高中的申请成功率也是相对比较大。尤其是名校申请难度日益增加,就要求学生需要从多角度证明自己的综合能力,如有一定技术含量和学术含量的科技论文、参加有含金量的学术竞赛、AP考试等、丰富的社会实践活动背景、显著的领导能力和公益心等。

如今许多中国学生都很关注STEM 专业,什么是STEM专业?再指点一下,什么样的学生适合申请STEM专业?

的确,STEM专业可申请的OPT时间也较长,目前也是备受欢迎,之前的统计数据显示,在美国就读STEM专业的国际留学生中超过80%来自亚洲。其中中国大陆有10余万名留学生就读于STEM专业。《门户开放报告》中也指出美国非常强调STEM学科的发展和人才培养,其中近一半的国际留学生选择了STEM专业。 STEM专业大部分是理工科类的,所以国内与STEM这些专业相对应的理工科学生都是比较适合申请的。在工科专业中,电子工程、计算机、机械工程是招生规模和申请人数最多的三个工科专业。另外,近些年比较热门的金融工程,金融数学,商业数据分析、信息管理系统,以及新加入STEM大类的经济学方面的计量经济学、数理经济学专业也是在STEM大类下面。这些专业往往都是对学生的数理背景、计算机能力有着很高的要求。

(以上问题由金吉列留学美国第一事业部的总经理王璐解答)

互联网资讯综合整理

“有土斯有财” 年轻人抢搭美国房市末班车 | 美国

美国那斯达克挂牌丶以房贷与学贷为主的知名网路放贷公司LendingTree执行长Doug Lebda在接受美国媒体专访时表示,持续看好美国住宅後市。根据该公司去年8月至今年2月申请线上房贷者,35岁以下的千禧世代族群,占整体申请房贷者的比率超过30%。

千禧世代申请贷款购买房产,最受年轻人欢迎的城市排名是宾州匹兹堡,有将近一半贷款申请人属35岁以下;至於华人喜爱的城市,如排名第8的芝加哥丶排名第9的旧金山丶排名20的西雅图丶排名53的纽约市以及排名54 的底特律都会区等,35岁以下的千禧世代族群申请人数占整体申请房贷者的比率均超过1/3。由此可见,千禧世代开始积极进入买房自住的行列。

更有趣的是,LendingTree的股价从2012年3月23日的挂牌7.4元美金,涨至2017年3月17日的124元美金,暴涨超过15倍。除了受惠於美国房市的复苏外,也随着房市买家的变化,使其公司营收丶获利水涨船高,进而股价大涨反映。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

根据美国不动产经纪人协会(NAR)的调查结果,有72%认为现在是进场买屋的好时机
根据美国不动产经纪人协会(NAR)的调查结果,有72%认为现在是进场买屋的好时机

点击查看美国房源

另外,根据美国不动产经纪人协会(NAR)近期发布今年第一季“The Housing Opportunities and Market Experience(HOME)——住宅机会与市场看法”调查结果,有72%认为现在是进场买屋的好时机,而且收入越高者,如年薪超过10万美金的受访者,有高达78%的比例认同现在进场。

以区域来看,中西部的受访者,有77%同意现在是进场好时点;西部则有61%同意,比例最低。问及“对未来6个月房价的看法为何?”,有51%认为持续上涨,相较仅有8%认为房价会下跌,或许是因为有超过6成以上认为美国经济正持续变好。

事实上,“有土斯有财”这个观念不只是在华人根深蒂固。根据美国哈佛(Harvard)大学长期实证研究发现,长期拥有房产是累积财富的最好方式之一,而且持有时间越久,财富的“积累效果”越明显。纽约时报先前甚至有专文发表,“Homeownership is best way to build wealth——持有房屋是创造财富的最好方式”,也是持同的观点。

再根据美国人口普查局资料,截至去年第4季,美国整体房屋自有率为63.2%,房屋自有率高低依序为:中西部的68.4%丶南部的65.3%丶东北部的60.4%丶与西部的59%最低。若再从出租空置率来看,截至去年第4季,出租空置率为7.9%,也就是100间出租房产中,仅有8间尚未租出去,维持在过去20年来最低的水准。

就中长期而言,“有土斯有财”这个观念中外皆然。美国住家型房地产後市不容小歔,现在应该仍是置产美国的好时机;更不会发生像几天前,知名财经电视节目耸动的题目“美国商业不动产大卖空”的窘境才是。

(据经济日报)

来洛杉矶寻找奢华栖息之所,享受澄净的阳光天空!| 美国

都市之中的诗意栖居在哪呢?来洛杉矶Parkside社区吧!寻一处奢华丶便捷而充满活力的房屋,享受在阳光下自由奔跑,尽情呼吸的感觉,想想就觉得美妙。更何况这里还有优质的教育资源丶方便的交通网络丶发达的公共区域设施……随时浪漫,随时接地气,理想中的生活莫过于此。

Parkside社区:百分百完美的美式住宅典范

Parkside社区坐落于洛杉矶橙县,是一个拥有灿烂阳光丶清新空气丶绿色草地的地区。如果你看过“橘子郡男孩”,更是会对这个地方有着莫名的好感。Parkside社区就位于橙县交通最为便捷的地方,却又坐拥一份私密的幽静。

这个最新建成的豪华社区有着低廉的HOA费用,零建设税费,让住房成本降到最低,这在高档住宅中可不多见。另外,建筑商额外花费时间金钱打造的私密性的社区入口—24小时电子监椌大门,低调大气,确保了每户住宅享受安全的私人空间。当然,优美的自然环境,丰富的娱乐公共设施,泳池丶SPA等,豪华美式住宅的标准,都在这里得到一一实现。

Parkside社区坐落于洛杉矶橙县,是一个拥有灿烂阳光丶清新空气丶绿色草地的地区
Parkside社区坐落于洛杉矶橙县,是一个拥有灿烂阳光丶清新空气丶绿色草地的地区

丰富的公众:Parkside社区本身的公共设施非常丰富。比如Cove娱乐休闲中心拥有一个宽敞的户外烧烤空间,一个面积巨大的游泳池,SPA中心,还有一大块郁郁葱葱的大草坪,可以举办活动丶与狗狗玩耍等,让公共空间充满交流丶娱乐的可能。

美的自然橙县本身就是一个拥有丰富自然资源的地方。假如你喜欢健身,这个社区更是你的绝佳之选。不远处就是知名的Whiting Ranch野外公园,可以在这座巨大的公园内跑步丶骑自行车等等,充分享受运动的乐趣。

优质的教育:想让孩子上全美顶尖的大学?这个梦想在Parkside社区可以轻松实现。Parkside学区全美排名前10%丶备受尊敬的Saddleback Valley 联合学校区域,有很多优质的教育资源可供选择。比如,El Toro高中被三次授予“加州最优秀高中”的称号;Serrano中学则是美国“杰出蓝带学校”。从这里出发,让你的孩子展翅高飞吧。

Parkside社区紧邻多条洛杉矶主要的高速公路,电车站在15分钟的范围内,基础设施建设非常齐全
Parkside社区紧邻多条洛杉矶主要的高速公路,电车站在15分钟的范围内,基础设施建设非常齐全

便捷的公共交通:交通是检验一个住宅的重要条件。Parkside社区紧邻多条洛杉矶主要的高速公路,电车站在15分钟的范围内。繁华的商业中心,大型的购物商场,亚洲超市和有机超市也可以方便寻觅,电影院,John Wayne机场也在可接受的到达范围内,基础设施建设非常齐全。

Parkside有三种房屋建筑型:

Lexington at Parkside:简洁优美的美式建筑类型。三层楼设计,拥有充分的采光设计,可以让橙县的阳光洒遍家里的每个角落。它的面积在2,500-3,700英尺,4-6间卧室设计,主卧的户外景色更是让人赞叹。Lexington的楼梯和屋顶设计都拥有开放性的设计空间,提供让房屋主人进行再创造的可能,满足不同主人的审美需求。

此处紧邻Parkside的Cove娱乐休闲中心,离Lake森林运动公园也非常近,这个公园内有很多儿童课程和丰富的自然环境,是孩子们与大人进行户外活动的钟爱之地。

Lexington的建筑设计简洁优美,面积在2,500-3,700英尺,房型有4-6间卧室
Lexington的建筑设计简洁优美,面积在2,500-3,700英尺,房型有4-6间卧室
Lexington紧邻Parkside的Cove娱乐休闲中心,离Lake森林运动公园也非常近
Lexington紧邻Parkside的Cove娱乐休闲中心,离Lake森林运动公园也非常近

蒙特利尔热门学区介绍(一)

700x190

上世纪80年代中期起,投资移民到魁北克省开始风行于中国香港和中国台湾,到后来很多内地的投资移民和企业家移民以及技术移民也纷至沓来,而其中大多数人选择定居在魁省最大的的城市——蒙特利尔

居住在魁北克的华人移民往往非常重视子女的教育。因为这里是英语、法语双语区,对孩子的教育更有意义。一位在1989年移民的中国台湾投资人,其6个孩子几乎都能说4种以上的语言,现在旅居世界各地,无论是工作还是经商,都得心应手。加拿大的官方语言是英法两种语言,所以在渥太华为政府工作的人相当多的来自魁省。对于魁北克的英裔家庭,他们也非常重视子女的法语教育,因为法语不但是一门优美的语言,也是国际上流社会人士彰显身份的通用语言。当联合国五种工作语言的文件发生歧义时,均以法语文本为准。

一般说来,富裕地区的学校教学质量相对较高,蒙特利尔也不例外。因为教育的投资很多来源于所在地的房地产税。本文将对蒙特利尔市区华人居住率较高、相对高收入地区的居住环境,特别是该区的学校做一个简单的介绍。希望有助于您对蒙特利尔所有的区有个宏观的认识:

蒙特利尔各区一览

Montreal01

  1. Westmount 西山区

Montreal02

座落在蒙城山顶,离市中心咫尺的西山区是加拿大有名的富有地区,财产占有度排加拿大第五名。与其它前4名不同的地方是西山区除了商界富豪;还受到政界高层的青睐——很多顶级官员如总理等都在此拥有府邸;同时西山区也是最富有的知识分子的集中地。过去5年来,其独立屋地产升值居蒙特利尔首位,达65%。优美的居住环境和高雅的社区是西山区的最大特点。其表现之一是该区既拥有国际星级的私立学校,也有星级的公立小学和中学。由于公立学校是以住居地为录取标准,所以西山区的居民能享受星级公立学校教育培养子女。

有名的公立学校是:

  • Ecole Saint-Leon-de-Westmount 西山圣里昂法语小学
  • Westmount Park Elementary School 西山公园英语小学
  • Ecole International de Montreal 蒙特利尔国际法语中学
  • Westmount High School 西山英语中学

西山区更有国际知名的私立学校,如:

  • Ecole Miss Edgar et Miss Cramp 埃德加格兰普女子学校
  • Villa Sainte-Marcellines 圣马尔塞琳英法西三语学校
  • Selwyn House 塞尔文男子学校
  • St-George School of Montreal 圣-乔治小学及中学

就读这些私立学校的往往是家族和家族社区的孩子,他们从学前班开始在这里读书一直到大学预科。由于这些家族都是豪门、政客和高级知识分子,子女从小在一起学习,自然形成了一个同学网。孩子们成年工作后,这些“校友”往往形成一个可以互相照应的社群。

2、Mont-Royal 皇家山区

Montreal03

皇家山区是离市中心不远的在蒙城大岛北部的一个豪华区域。该区独立屋5年以来,价格上涨了59%。从历史上来说这个区的居民主要是英国贵族。随着蒙城移民的增加,该地区是富有移民首选之一。皇家山区并不座落在山上,但确实一个地地道道的花园城。高雅的建筑、满眼绿荫和周到的市政服务,以及它在蒙城优越的地理位置,使该区成为蒙城最具房地产投资的区域。

皇家山区的学校不负该区的盛名。公立Ecole St-Clement Est是蒙特利尔著名的5星级小学;公立中学Pierre Laporte不但为大学输出了大量的科技专业学生,该校的音乐人才在北美也排得上名次。还有该区的公立中学Ecole Secondaire de Mont-Royal,大学升学率达98%。

3、West Island 西岛

Montreal04

西岛指的是指蒙特利尔市中心以西的地区,上图中的蓝线左边的各个小的市政区域合称为西岛。蒙特利尔西岛居民的经济状况比较好。有些区域非常小,但极为富有,如Baie-d’Urfé,Beaconsfield等。由于是近郊,房价相对便宜,几十万加币就能享受靠近湖边的独栋别墅了。西岛交通方便、环境优美,优秀的学校也很多,因此有许多华人选择了在西岛定居。

西岛以英语为主,但由于魁北克的移民法律,非英语国家来的新移民只能就读公立法语学校,这一点在上次关于法语欢迎班的文章中有详细的阐释。在西岛,有两个公立学校委员会分管着当地的法语学校和英语学校。法语公立学校委员会名为:La Commission Scolaire Marguerite Bourgeoys,英语学校委员会是Lester B. Pearson School Board。网上可以根据居住地点的邮政编码找到相应的公立中小学。同时西岛这一片区域也有非常多的优秀学校,如法语公立小学École Primaire Saint-Rémi, 英法语私立小学Academie Marie-Claire,知名英语私校Kuper Academy、Collège Charlemagne等。

4、St-Laurent 圣劳伦区

Montreal05

St-Laurent圣劳伦区是蒙城北部偏西的一个比较大的区域。其南部地区居住着较多的中东及南美的移民,收入偏低。但在其西北部近年由意大利人开发出来的Bois Franc公寓及连体房是新中产阶级的首选,很多华人都在此区置业。在Bois Franc西边,有着梦幻般的高档独立房区。最贵的高达1700万。业主多数来自意大利(如魁北克法拉利老总)、中东石油国及部分亚洲高级自由职业者,如医生等。

这个区最近的一个极具盛名的学校是Ecole Pasteur, 全省统考第一名。而附近的公立中学Ecole Secondaire de St-Laurent 在全省统考中排名第五,该校的学生来源于公立小学Ecole Primaire de St-Laurent.

篇幅所限,本次先为大家介绍四个学区。在择校方面如有任何问题,欢迎透过居外咨询天绮移民。

相关文章:蒙特利尔热门学区介绍(二)

 

加拿大移民留学顾问周天绮专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

机智应对2017年美国房地产市场 | 美国

海外投资人在新的一年正陆陆续续涌进美国房地产。据美国全国房地产经纪人协会的数据,美国房产的挂牌价格平均同比上涨10%。此外,协会还指出,待售房产数量创历史新低。这些情况都暗示投资者应该紧紧抓住时机,趁着目前较低的利率条件大胆买卖。

与日俱增的购房需求

今年年初,美国各大房地产机构就开始对2017年美国房地产形势作出相关预测。着名房地产网站Redfin就表示,与2016年相比,2017年美国房价的中位数将上涨5.3%。该公司的首席经济学家认为,尽管销售额增速放缓,但房价仍会平稳增长。这主要得益於购房者与日俱增的购房需求。

逐渐明朗的房产市场给了投资者极大信心。据相关调查显示,41%的房地产公司高管计划在2017年对房地产的有机增长进行重大投资,包括产品开发,定价策略和地域扩张。毕马威会计师事务所表示,美国经济不断增长,房地产基础良好,融资和资本投入较多,都给房产大佬们一个积极乐观的市场信号。此外,美国房产业对外界投资持欢迎态度,他们期望看到大量新老投资者的涌入。

另外,随着千禧一代步入职场,租房需求大大上升。据美国哈佛大学数据显示,近40%的租房者为年龄在35岁以下,年收入低於25,000美元的人群。 该类人群的逐渐庞大促使对城市出租房的需求增加,租金价格也将相应上升。如果房产投资者将运营成本保持在低水平,那麽今年投资可能会有更大的收益。

然而,纽约证券交易所仍提醒投资者在投资任何项目之前要一再谨慎,仔细阅读相关条例并且在必要时要求公司出示相关文件证明。尽管2017美国房地产市场发展态势喜人,但对於投资者来说,保底投资才是稳中求胜的不二法宝。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

专家预测,2017年将持续呈现上行趋势,是投资者配置美国房地产资产的良好时机
专家预测,2017年将持续呈现上行趋势,是投资者配置美国房地产资产的良好时机

点击查看美国房源

房地产市场将持续升温

2017年人民币一路贬值,进一步刺激了中国高净值人士及投资机构的海外资产部署。在各类海外投资产品中,美国地产投资备受投资者追捧,不但拥有强势美元货币作为支撑,而且在持续复苏的市场基础上,产生安全稳健的投资回报。

专家预测,美国房地产市场在去年表现不俗,2017年将持续呈现上行趋势,是投资者配置美国房地产资产的良好时机。此外,美国全国房地产经纪人协会,抵押贷款银行协会,房利美和房地美等行业机构都预测2017年美国的房屋价格和销量都将持续升温。根据房地产经纪人网站(Realor.com)最新预测,虽然购房者今年会面对一些不利因素,但美国房市整体发展前景仍然光明。

首次购房者将占大半

在人口及经济稳定增长的基础上,首次购房者的数量将增加。预计首次购房者将在2017年进入房屋市场并占据整体购房者一半以上。调查显示,去年计划置业的潜在购房者中有33%为首次购房者,今年则上升至52%。住房自有率在2016年跌至62.8%的低位水平後,今年将略微上升稳定在63.5%的水平。由於房屋市场的复苏持续加速及住宅需求的增加,新屋销售量预期将上升10%。新屋开工量将适度上升3%,但仍低於正常水平,当中独栋别墅及公寓房总兴建量达126.5万。

千禧一代进入30岁,开始组建家庭安顿下来,婴儿潮一代中60多岁人群到了退休年龄,开始考虑搬迁,这两代人将进军房屋市场。分析预计,千禧一代和婴儿潮一代将分别构成2017年置业大军的33%和30%,并带动房屋市场未来10年的房屋需求。

房屋库存减少,房屋售出时间缩短

Realtor.com分析,当前美国首100大都会区市场的房屋库存量年同比平均下降11%,预测今年房屋供应将持续紧缺。这些市场的房屋在市面上的平均售出时间仅为68天,较全美平均水平短11天。

房屋负担能力及借贷资格预期将取代库存短缺,成为置业的最大障碍。

2016年,40%的置业人士表示库存紧缺是他们置业的最大障碍,但根据Realtor.com预期,该障碍今年将可能被房屋负担能力及借贷资格问题所取代,原因是今年更多首次置业人士将进入房屋市场。去年9月的首次置业人士春季购房调查显示,37%的受访人士表明最大的置业障碍是首付问题,另有30%受访人士则称很难在预算范围内找到合适的房屋。美国房地产经纪人协会(NAR)预计贷款利率今年将继续攀升,年底前上升至4.6%。

郊区将受购房者追捧

由於市区居住人口的高度密集,加上千禧一代开始生儿育女,郊区已成为首次购房者的首选居住地。事实上,Realtor.com的受访者中有50%表示郊区会是他们的首选居住地。原因是一些理想的郊区离市区较近,社区安全性高,居住空间也较大,且提供众多工作机会和大众运输,非常适阖家庭居住。婴儿潮一代选择郊区一部分原因是他们希望与子女或朋友居住得近一点。

(据发现新闻)

中国买房大军登陆美国?黄光裕狱中购豪宅 | 美国

近期仍在狱中的国美电器创始人黄光裕在美国购置价值4150万美元豪宅。中国富商屡被曝出在海外购置高额房产,面对资产外流状况央行也出台政策控制人民币跨境,但外汇控制并未抑制中国投资者海外购房热情。

据《纽约邮报》报道,国美创始人黄光裕及妻子杜鹃近日买下了位于美国纽约76大街7号的一座联排别墅,该别墅面积1.4万平方英尺,价值4150万美元。据悉,该别墅建于1898年,前任主人为日本亿万富豪Bungo Shimada。

>>>点击查看:美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

中国前首富黄光裕狱中花了4150万美元购纽约豪宅
中国前首富黄光裕狱中花了4150万美元购纽约豪宅

点击查看美国房源

黄光裕在狱中购买豪宅新闻一出便引起多方关注,暗示近期政府的层层监管并未阻止中国投资人在外购房的脚步。2016年年末,央行出台《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》进行外汇管制,该管理办法要求降低个人购汇额度,意图限制个人换汇进行境外购房投资。

国际房地产投资管理公司仲量联行研究认为,16年底央行的管控办法并未起到抑制中国投资人海外购房的作用,相反刺激了投资者增速进行海外资产购置。据统计,2016年中国投资者海外房地产投资总额超过2015年总额的53%,总金额高达330亿美元。报告显示,美国中国投资者的首要房地产投资目的地,其次为中国香港马来西亚澳大利亚

同时,中国也连续四年蝉联美国房地产最大国外买家。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的报告显示,中国投资者在购置数量,投资总金额,平均交易价格等方面皆远超其他国家投资者,在国际投资排行榜中保持第一。此外,2016年中国投资者在美房产购入总金额为273亿美元,此数目超过外资在美投资排行榜中前五(除中国外其他国家)的投资金额总和。

在国内房地产市场受到长期高压管控的状况下,近年来中国投资人转向海外房地产市场进行投资的状况屡见不鲜,美国逐渐成为投资者的第二房地产投资口岸。据亚洲协会研究表示,中国投资者在美房地产投资金额预计将在2025年达到500亿美元。据统计,中国投资人的投资目标也从美国纽约洛杉矶等一线城市扩张至底特律,孟菲斯等美国二三线城市,迈阿密等沿海城市也吸引了大批中国投资者。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)15年统计报告显示,加利福尼亚为中国投资者的首要投资目的地,占该年购房数量的35%,其次为华盛顿州,纽约,马萨诸塞州,伊利诺伊州和得克萨斯州。

中国投资者选择在美购置房地产主要看中美国稳定的房地产市场的保值作用,美国较宽松的移民政策和美国良好的教育系统。据纽约时报调查,除富商以及金融机构投资者外,中国中产阶级也开始在美进行个人房地产投资,以实现资产多元化,资金保值等多重投资目的。

(据新浪财经)

普吉岛房市SWOT分析:情况没那么糟!| 海外

Richard-700x190

普吉岛游玩或是居住在这里肯定耳闻过外籍人士对于这里房市的抱怨。当然,普吉岛房市确实存在一些让人困扰的问题:买家缺乏易得信息,市场缺乏监管,甚至没有多重上市服务系统(MLS)。目前市场有些疲软,转售/二级市场尚未全面发展,但我们相信,情况没那么糟糕,普吉岛房地产市场未来前景一片光明。(泰国吉普岛房价走势

普吉岛公司 SWOT分析:优势、劣势、机遇与威胁
普吉岛公司 SWOT分析:优势、劣势、机遇与威胁

普吉岛房地产市场已经拥有许多优势,不久的将来将面临更多的机遇。

普吉岛房价非常稳定:外籍人士在泰国买房是不可能获得抵押贷款,因此几乎所有的外籍人士都是现金买房,这大大减少了市场债务规模。而且拥有房产的外籍人士大部分是退休人员,这些买家不会降价出售房产,因为房产是他们的退休计划的一部分,他们将会等待市场回暖,这将令普吉岛房价比其他地区更稳定。

过去十年,房屋建筑物的质量以及所用建筑材料标准有了较大的改善,现在泰国在建房产都是按照国际质量标准建造

普吉岛房市有着大量的选择提供给买家:房产类型多样,位置和价格范畴也各有不同,可供买家选择。

相比其他国家地区相比,泰国房地产交易税相对较低,而且没有市政税。

与其他大湄公河次区域国家相比,泰国基础设完善:路况良好、还有国际一流的医院和学校,普吉岛上的基础设施也一直在不断改善。随着普吉岛国际机场的扩张,普吉岛变得越来越便利。欧洲、中东、俄罗斯、澳大利亚以及东南亚其他国家都可直飞普吉岛。普吉岛游客增多必将意味着更多的潜在的购房者。

普吉岛改善的生活方式是吸引外国人的主力。居住在普吉岛主要优点还包括该岛的气候、泰国文化、泰国菜以及国际美食、海滩、完善的外籍人士社区和体育活动项目。

享有“安达曼海上的宝石”之美誉的普吉岛是泰国最著名的旅游景点之一。岛上旅游业已经繁荣了一段时间,旅游人数年复一年的增长。这里有着一流的酒店行业,支撑着该岛旅游业的发展,也为普吉岛提供了巨大的经济效益,还会有更多的豪华酒店品牌加入,从目前趋势来看,未来普吉岛的酒店行业将更加繁荣。

对于想在普吉岛买房或是开展房产开发或是相关业务,这里有着大量的机会

转售价值优:《暹罗房地产住宅市场报告》研究调查发现,普吉岛平均价格低于新建房,这意味着业主有机会通过租金回报和资本收益获得高于平均水平的投资回报率(ROI)。

公寓和别墅楼花新开发项目为那些早期买家提供大量不错的选择。

当前越来越多的家庭普吉岛当作整个东南亚地区商业中心,这种趋势日益明显,而这一趋势背后依靠着普吉岛强大的基础设施,正如此前 PG文中所提,普吉岛正成为国际教育目的地,目前来来看,这一趋势没有减弱的迹象。

邻国市场与普吉岛相比,新加坡和中国香港的房地产市场现在极其昂贵,这些地方的房地产投资者中许多现在都开始将目光转向普吉岛,因为在普吉岛看到更多的投资机会,或是已经因为中国香港和新加坡房价太高被挤出市场。

尽管你可能会听闻普吉岛房地产开发市场方兴未艾,新建房产的市场需求持续。

普吉岛海洋产业体系已经完善,并且非常成功,在政府的支持下,普吉岛的海洋产业目标是继续发展扩大。媒体最近大肆宣传普吉岛计划上吸引更多的超级游艇到岛上码头。

任何业务/投资总会面临着最完美的计划被破坏的威胁。下一个黑天鹅事件几乎是不可能预测,虽然,一些人事后会跟你说“我早就告诉过你了”,但普吉岛房地产市场存在一些潜在的威胁

东南亚地区的其他旅游胜地:普吉岛附近其他旅游胜地,包括泰国国内其他地区和东南亚地区邻国,可能会吸引走普吉岛的游客。但是这些地区很多方面仍难以望其项背。

泰铢进一步走强:这一点不大可能,因为我们已经结束量化宽松计划,很有可能在今年晚些时候开始提高利率,而明年泰国利率水平似乎保持低位。这将导致资金从泰国出逃,流入西方国家,从而令泰铢兑美元和其他主要货币走软。

再次发生政治动荡:目前不存在这种问题,因为军事管制政府稳定了泰国经济和政治环境。在将权力归还给选民之前,泰国执政团队全国和平与秩序委员会(NCPO)计划实行政治改革,这将为未来的泰国政治提供一个稳定的基础。

通过分析市场,我们认为普吉岛的优势和机遇远远大于劣势和潜在的威胁。尽管市场目前疲软,我们希望这只不过是寻常的经济走势影响了世界各地的房地产市场。普吉岛最辉煌的日子还在后头。

 

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

 

为何在保加利亚买房,并且选择ARTSTROY作为长期合作伙伴 | 海外

我们是谁?我们是ARTSTROY,致力于为您在我们这个美丽的国家提供更好的生活。我们是房地产行业的创新先锋,不断寻找让我们的客户生活得更好的新机会。我们通过开展大量关于市场需求和目标客户的研究实现这一目标。本公司成功的关键在于,我们的所有工作都由高素质专业人才负责。我们为人才和公司的未来投资。所有这些让我们的公司成为业界的佼佼者。这正是我们可以自豪地说,我们是房地产行业领先企业的原因所在。

我们是ARTSTROY,致力于为您在保加利亚提供更好的生活
我们是ARTSTROY,致力于为您在保加利亚提供更好的生活

我们深知,地段就是一切,因此我们细致严谨地为每一个项目寻找最佳地段。我们希望客户能够感到安全,项目及周边拥有客户所需的一切,并且能够让客户与家人朋友相聚在一起,过上幸福的生活。大自然、壮观美景、便利设施——我们的房地产项目都能够为您提供。ARTSTROY倾力打造的每一个综合体项目都有自带的基础设施,让您投身大自然的怀抱是我们的一项主要宗旨。绝佳的生活品质、亲近大自然、安全性和奢华感——我们的每一个项目都能够为您提供!

绝佳的生活品质、亲近大自然、安全性和奢华感——ARTSTROY的每一个项目都能够为您提供!
绝佳的生活品质、亲近大自然、安全性和奢华感——ARTSTROY的每一个项目都能够为您提供!

但为何要选择保加利亚呢,这个国家能够给您带来什么。我们来自ARTSTROY,希望为您介绍一下这个国家。美丽的自然风光、巍峨的群山、壮阔的大海、悠久的历史和光明的未来——保加利亚,这个玫瑰和醇正酸奶之国,还有更多精彩等待您的发掘!

保加利亚位于巴尔干半岛,地处欧洲、亚洲和非洲交界地带,属于东南欧。它是一个巴尔干半岛上的欧洲国家,毗邻黑海,多瑙河流经该国。

保加利亚地形丰富多样,有平原、小山和低地、河流和河谷、高山和丘陵以及小山谷。黑海位于保加利亚东边。广阔的海滩带每年夏天都能吸引众多国内外游客。美妙绝伦的金黄色海滩、带有滑雪场的高山丘陵、河流和大海——这里能够满足游客的所有冒险喜好!宜人的气候和美丽的风景对于142个度假村和众多SPA中心的开发至关重要,其中有28个度假村位于海边,56个山区度假村,58个度假村提供浴疗。保加利亚的生物多样性位居欧洲第二。该国矿泉水资源丰富,大多数城市的水资源非常干净,可直接饮用。

保加利亚地形丰富多样,有平原、小山和低地、河流和河谷、高山和丘陵以及小山谷
保加利亚地形丰富多样,有平原、小山和低地、河流和河谷、高山和丘陵以及小山谷

自古以来,保加利亚境内就有人类居住。该国随处可见的古代村落和古坟可以证明这一点。如今的保加利亚是若干欧洲早期文明的发祥地。该国于公元681年正式建国——拥有超过1336年的悠久历史。遍布全国的博物馆中收藏了在该国境内考古发现的大量古代装饰物。其中一处遗址是索佐波尔(Sozopol)镇和内塞伯尔(Nessebar)镇,这里紧邻全新奢华联排别墅综合体 Majestic Sea Village 和布尔加斯(Burgas)——南保加利亚黑海沿岸的经济、文化和行政中心

布尔加斯可提供多种服务和舒适条件。它拥有完善的基础设施以及能源和供电网络。经济、社会和技术基础设施中的创新成果让这座城市成为重要的工业、商业、运输和旅游中心。它已三次被评为“保加利亚最佳居住城市”!该城市拥有出色的生物多样性以及保加利亚最大的沿海湖泊群——阿坦纳索夫思科湖(Atanasovsko Lake)、波摩莱湖(Pomorie Lake)、曼德拉湖(Mandra Lake)、布尔加斯湖(Burgas Lake)和瓦亚湖(Lake Vaya)。欧洲候鸟“Via Pontica”的一条主要迁徙路线位于该城市附近。布尔加斯国际机场每年为超过200万名乘客提供服务。

布尔加斯市是深受欢迎、备受追捧的旅游城市,原因在于该城市拥有美丽干净的海滩、特别保护区——公园和自然保护区——以及丰富的文化遗产。

布尔加斯市是深受欢迎、备受追捧的旅游城市
布尔加斯市是深受欢迎、备受追捧的旅游城市

内塞伯尔是最著名的旅游胜地和黑海沿岸港口这一。这里拥有众多历史遗迹。内塞伯尔于1956年被选为建筑和考古保护区,1983年,其文化纪念碑入选联合国教科文组织世界遗产名录。

内塞伯尔拥有全球著名的度假胜地——阳光海滩(Sunny Beach),它享有“欧洲拉斯维加斯”的美誉。这里拥有每位游客所需的一切。您可以在金黄色的海滩上放松休息,与家人爱人一同前往水上乐园,在数以百计的酒吧和餐厅中挑选一间开派对,在度假村众多赌场中丰富多彩的赌博类型中选择几样小试手气,或者尽情逛街,等等。

内塞伯尔拥有全球著名的度假胜地阳光海滩(Sunny Beach),它享有“欧洲拉斯维加斯”的美誉
内塞伯尔拥有全球著名的度假胜地阳光海滩(Sunny Beach),它享有“欧洲拉斯维加斯”的美誉

保加利亚能够为您提供丰富的资源。城市里有多所中小学、大学、各种娱乐设施、SPA和滑雪度假村、保护公园和保护区。您将有机会品尝传统美食,感受当地风土民情以及我们的热情好客,参观古代文化珍品等等。

如果您选择居住在保加利亚,购买ARTSTROY的任何房产,我们都会协助您处理一切法律问题,并代表您与该国移民局沟通。您可以将ARTSTROY当作值得信赖的合作伙伴!

如欲了解有关ARTSTROY的更多信息,请点击:http://www.juwai.com/artstroy

(本文内容资料由客户提供)

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

亚洲移民入美籍最多 美国为什么吸引他们?| 美国

美国政府数据显示,近年来申请入籍的外国人中,亚洲人比例最高
美国政府数据显示,近年来申请入籍的外国人中,亚洲人比例最高

美国政府数据显示,近年来申请入籍的外国人中,亚洲人比例最高。2016财年中,包括中国在内的前四名入美籍最多的国家中,三个是亚洲国家。为何亚洲人想成为美国人?华人入籍情况又如何?

根据美国公民和移民服务局(USCIS)的数据,2016财年中,全美归化入籍者中来自中国大陆的移民排名第四,前三名入籍人数最多的国家分别是:墨西哥、印度和菲律宾移民

从地理位置上看,入籍者中51%集中在十个州,从多到少的次序为加州、佛州、纽约州、德州、新泽西州、伊利诺伊州、马萨诸塞州、乔治亚州、华盛顿州和宾夕法尼亚州。

根据国土安全部2016年11月发布的2015年归化入籍总结报告,在2015年的730,259入籍者中,亚洲人最多,占35.8%(261,374人),中国人为31,241人。该报告还显示,2013年和2014年的归化入籍情况于2015年类似,亚裔比例仍是最高。

2015年的归化入籍的数据还显示,亚洲和非洲的移民在获得绿卡后成功获得入籍的时间最短,平均为6年,而北美的绿卡持有者等待时间最长,平均为10年。

入籍者中51%集中在十个州,从多到少的次序为加州、佛州、纽约州、德州、新泽西州、伊利诺伊州、马萨诸塞州、乔治亚州、华盛顿州和宾夕法尼亚州。

政府工作、投票表达心声权

美国一些联邦政府部门的工作要求是美国公民,且公民也可享有投票权,这是美国人表达诉求的唯一方式。这种公民特有的权利吸引了很多外国人入籍。

去年入籍的彭女士表示公民身份对许多中国家庭意义很大。不仅多了一个在政府里工作的机会,而且以前不能参加孩子在某些教育机构的特定活动,但入籍后就没有这个限制。她说:“公民身份跟绿卡比起来,主要是让你成了这个国家真正的一分子。你就拥有了选举权,无论是选举总统,还是学校委员会成员,你都有发言权。”

黄小姐(Yanny Huang)在谈及自己为何选择入籍时说:“美国就是我的第二个家,因为我就在这边长大,(入籍)会对我以后的工作有很多帮助。如果是美国公民的话,申请东西就变得更容易。”

公共福利和自由旅行

入籍后,你就可以享有全部公共福利。绿卡持有人只能享有部分福利,不仅如此,还总是会担心政府是否会砍掉这些福利。

美国护照很有价值,可在至少172个国家和地区免签证或落地签证,旅行非常方便。陶艺艺术家金涛在入籍后表示,成为美国公民,她出去旅游就更加自由了。

她还表示,自己会去参加投票,为这里的华人发声。

惠及家人 不必担心被递解

很多人选择入籍也是因为入籍后为家庭成员尤其是父母办理移民会比绿卡持有者更容易,而且可以更快地使他们移民到美国。此外,川普政府紧缩移民政策要求严查移民福利滥用,使得很多人也担心一不小心绿卡难保。

根据美国移民法第237条A款规定,移民(绿卡)之后五年之内成为公众负担者可能被递解出境,这包括接受长期医药补助和长期金钱补助的人。因此,入籍是最好的避免被递解的办法。

“我爱这个国家”

不过,并非所有人都因担心而入籍。美国之音报导,60岁的里奥(Leo)住在马里兰州。他希望美国之音只用化名。他说,他“太老了”,没法申请联邦政府工作,也没有兴趣去资助家庭成员来美。这位来自中国的男士说:“我想要归化入籍是因为我爱这个国家。”

2009年,这位华人来到美国申请避难。他曾经在中国拥有教育产品的版权,但是后来却得为了保护这些版权而抗争。

里奥说,他(在中国)遭到迫害和不公正的对待。他说,他有机会来到美国之后,感到美国政府“真的给予帮助”,也“公正”待他。

里奥说,因为他一直都遵守法律,所以不担心被遣返。他还说,他支持川普总统和他的新移民政策,只要他所做之事符合美国宪法。

申请入籍人数激增

川普移民行政令虽然看起来对合法的绿卡持有人没有什么直接的影响,但华人已经开始担忧,觉得绿卡也未必保险,还是入籍最安全。

纽约的中华公所提供免费入籍服务项目。今年2月份,到中华公所来的入籍协助班人数激增,其中不乏有拿了绿卡十几年的人士。

中华公所主席萧贵源表示,去年每个月约有30~80名民众来申请入籍填表,而现在每周四的申请入籍人数几乎与去年每个月的人数相当。根据中华公所的义工分析,很多人担忧绿卡福利会被砍,因此想要赶快入籍,而入籍后能拥有更多权益,比如说在享有全部社会安全福利方面等。

还有一些持白卡的低收入民众也急着入籍,原因是根据当前的规定,申请入籍可以豁免640美元入籍费,他们担心以后会有变动不再免费。

中华公所英文秘书谭焕瑜说,入籍报名人数激增的原因有三:

  1. 担心出入境被拦、被移民局取消绿卡身份。
  2. 担心持有绿卡拿福利出问题。
  3. 担心以后入籍审查更严。而成为公民后不用再担心这些问题,公民的身份总比绿卡拥有更多权益。

互联网资讯综合整理