一、概述
不像國內某些開發商或管理政府形像工程的領導們喜歡把建築師當做繪圖員，澳洲的項目業主對建築師的尊重和認可往往是發自內心的。這是因為一方面在類似澳洲這樣的發達國家專業分工極為細致，房地產開發相關的建築規劃條例、設計規範和法律法規相當復雜，局外人指點江山的余地也就不大；另一方面澳洲建築師素質也很高，需要5年的大學培養、至少二年的行業經驗和行業認證機構能力評估三部曲，取得執業資格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛圍以及相對合理的報酬使得澳洲建築師[1]有意願為客戶提供最好的服務，從而形成雙方的良性互動。
當然，由於澳洲房地產項目開發過程中視項目大小可能涉及二十多類專業顧問的服務，而建築師作為設計龍頭，其費用占整個顧問費的比例可能會高達30%以上，如何找到令人心儀的建築師、及時完成設計任務、更好的控制建築師設計費用，以及達到想要的設計和使用效果以促進項目的銷售或出租等等，都是項目業主們需要認真考慮的問題。
二、澳洲建築師行業概況
根據澳大利亞建築師認證委員會[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的資料，澳大利亞的建築設計行業產值規模約1000億澳元，雇佣人數超過一百萬人。2014年注冊建築師11,090人，2014-2015財年建築師收入64億澳元，利潤6億澳元，全澳60%的建築師在悉尼和墨爾本工作，80%的建築師擔任全職工作。
澳大利亞有幾個有名的與建築師有關的團體機構，如剛剛提到的澳大利亞建築師認證委員會，還有澳大利亞建築師學會、澳大利亞顧問建築師協會和澳亞建築學院聯合會。
澳大利亞建築師認證委員會（Architects Accreditation Council Of Australia）屬於法定建築師注冊機構，非盈利性組織，成立於上世紀70年代（1970s），在各州均有分支機構負責當地建築師注冊，並依據《建築師法案》確保建築師和客戶的合法權益。該委員會負責建立澳洲建築師能力評估標准、組織澳洲本土建築師資格認證考試、海外建築師資格認證以及擬定與其它國家的建築師資格雙邊認證協議等。該委員會和澳大利亞建築師學會、顧問建築師協會、澳大利亞建築學院（Australian Schools of Architecture）以及聯邦政府教育部、移民部都有密切聯系。
澳大利亞建築師學會[3]（The Australian Institute of Architects） 是澳洲建築師行業高峰組織，原名為澳洲皇家建築師學會，成立於1930年，在各州都有分支機構，代表了大約12,000名建築師會員（含未注冊建築師）的利益，致力於促進建築師職業健康發展，每年都組織全國性優秀建築設計作品評選，建築設計作品類型涉及酒吧、咖啡館、飯店、商店、酒店、住宅等。
澳大利亞顧問建築師協會[4]（Association of Consulting Architects） 成立於1987年，在澳大利亞各州都有分支機構，代表了建築設計事務所和個體執業建築師的利益，為會員提供業務運營咨詢和法律框架。
澳亞建築學院聯合會[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立於1999年，由澳大利亞、新西蘭和巴布亞新幾內亞有資格授予建築師學位的大學或學院組成，致力於解決建築師高品質本科和研究生學位教育和職業發展問題，以及建築學和環境、政策和社區的關系等。
三、澳洲建築師的選擇
1、澳洲建築師的能力要求
項目業主在選擇建築師之前最好了解一下建築師提供服務需要具備哪些能力。
根據澳洲《建築師能力國家標准》[6]，澳洲建築師需擁有以下四種能力：
由上述能力要求可以看到，澳洲的建築師不僅得具備專業能力，還得具備一定的項目管理能力，並對建築設計這門“生意”怎麼做有全面的了解。經驗豐富的建築師有能力扮演項目經理的角色，管理協調整個項目的設計和施工過程，當然，項目業主需要為此付費。不過，術業有專攻，一般建築師也不會花費多少精力去做項目管理的業務，否則，專業的項目管理顧問公司怎麼活呢？
2、建築師的選擇方法和條件
對於建築師的選擇方法一般有“基於價值的選擇”、“基於報價的選擇”、“基於職業資格的選擇”和“綜合選擇方法”。所謂“基於價值的選擇”一般適用於打算長期運營該項物業的業主，需要考慮建築師對項目生命周期成本和質量的貢獻。後二種選擇方法顧名思義容易理解，簡單容易操作，在此不再贅述。所謂“綜合選擇方法”也就是根據業主偏好考慮權衡多種因素的選擇方法。這些方法各有利弊，限於篇幅也就不展開了。
基於建築師的能力要求，我們可以將建築師的選擇要求細化為“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”和“報價”等五項，按照百分制打分。這就是一個典型的“綜合選擇方法” 。
對於“報價”這一項，項目業主需要有經驗豐富的項目經理預先准備《設計大綱》，首先要對土地和項目的位置、現狀、開發進程等加以說明，然後對建築設計要求、工作範圍、職責和各階段設計成果進行清晰的定義。工作範圍應有統一的格式，涵蓋項目開發過程以及質保期需要建築師提供服務的各個階段以便於報價的比較。否則，不同的建築師對開發階段的劃分可能不一樣，而且對於哪些屬於業主報銷費用，哪些屬於當時難以定義工作範圍，需要以後按照小時付費的費用各不相同，也就難以比較。從項目業主控制成本超支的角度最好能把設計費用包死，當然前提條件是設計工作範圍得定義清楚，然後項目業主不要一天一個想法，經常要求變更設計。如果能包死設計費，按照設計進度付款即可，這樣建築設計預算不至於經常需要更新和再審，也就不會增加項目業主的預算不確定性和管理壓力。
下面是我們以前在不少項目實施過程中實際用到的選擇條件。“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”這四項各占5分，總占比20%，“報價”總占比80%。
3、建築師選擇流程
根據項目大小和類型，對於建築師的選擇流程可繁可簡。對於小型項目，如一個小別墅或者60平米祖母屋的建築設計來說，項目業主獨立自主選擇自己喜歡的建築師沒什麼問題。但是，對於大型商業或商住地產項目來說，由於對城市人文景觀、周邊環境、交通流量等影響較大，市議會一般要求至少找三家建築設計事務所進行方案競標，項目業主還有機會獲得容積率獎勵。不過，按照市議會的規定，得由地方議會和項目業主共同組建評標委員會決定入選建築概念設計方案。那麼也就意味著項目業主喜歡的方案和建築師也就不一定中標。筆者在擔任澳洲某上市地產公司高級項目經理期間還確實遇到過這種事情。那麼，有什麼補救辦法呢？ 我們聘請了所中意的那家建築設計事務所擔任自己的建築設計顧問，負責對中標方的建築設計過程加以管理，力圖在不影響市議會所喜歡的建築方案外觀的情況下對房型配比、戶型設計、采光通風、交通組織等各項內容加以優化。
以下是我們對某個地標性建築項目申請更改規劃時實際執行的建築師選擇流程。
上述流程是針對大的項目的比較規範的做法，擬定合同草案時最好請律師過目一下為妥。
四、注意事項
在選擇建築師時以及簽署和執行建築師雇佣合同時需要注意的事情很多，這些包括但不限於：
- 如何根據項目實際情況決定建築師的選擇方法和條件？
- 項目業主的建築師評選委員會如何設置以及成員的構成要求？
- 建築師執業保險金額多少才算合理？
- 如何准備《設計大綱》並清晰的定義建築師工作範圍？
- 和建築師簽署合同時有哪些注意事項？
- 完成各階段設計任務所需時限和費用分解？
- 項目業主可以像在國內那樣隨意拖欠建築師設計費用嗎？
如果項目業主有一套規範的工作方法和流程，並有經驗豐富的項目經理協助，則可以避免很多問題。另外，最終選定建築師之時，所有的責任和義務還得落實到合同條款上，萬一在項目實施過程中出現問題或爭議比較好辦。例如，在准備合同條款時需要注意的問題包括但不限於：
1、雇佣合同中應該規定假若建築設計事務所在項目中途由於可以理解的原因不得不更換主要建築師，則要求對方以類似經驗和資歷的建築師取代原建築師，否則項目業主有權解除合同。
2、雇佣合同條款要考慮萬一對建築師的工作不滿意（如中途人員發生重大變動、難以容忍的設計進度延誤，設計質量不佳等）的退出機制，應考慮如何用新的建築師來接替原有的建築師而不影響設計工作，因為涉及知識產權的轉移、設計費用的結算等問題。筆者曾經遇到過這類情況，最終項目業主讓原有的建築師提供施工圖設計配合以及施工過程的配合 ，像征性的支付少量設計費用以顧全對方面子。
3、雇佣合同中要注意《澳大利亞知識產權法案》對建築師知識產權的保護條件，盡可能維護項目業主的利益。根據上述法案，澳洲建築師無需特別申明而對於其設計作品擁有知識產權，建築師去世後或建築設計作品公布後仍然享有知識產權保護約70年。如果項目業主認為自己對建築師的方案或創意有貢獻想要取得知識產權，則需要建築師書面同意。如果項目業主按照原設計翻新原有房屋則不涉及侵犯建築師產權。假若項目業主想要按照原有建築設計圖紙全部擴建或大部分擴建，則要看雙方合約是如何規定的。
五、結語
建築師在房地產項目開發中的重要作用不言而喻，一個優秀的建築師能幫助項目業主達成項目的目標。作為項目業主，首先要了解建築師能幫項目業主做哪些事情，其次應根據項目的大小選擇合適的建築師，然後確定建築師的選擇方法和條件，最後將雙方的責任和義務落實到合同上來，並由項目經理進行日常設計任務的跟蹤、協調和管理。
總之，通過規範的建築師選擇方法和流程以及對於當地建築師行業和市場的透徹了解找到合適的建築師也就意味著項目幾乎成功了一半。
注釋：
澳洲酒莊、農場、房地產項目開發及管理專家彭濤專欄全集
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