ZoeChan – Page 349

美國主要城市養家費用比一比 | 美國

在紐約市和芝加哥這樣的地方，在市區內居住要養活一個家庭所需的費用要比周邊的郊區貴很多。不過現在達拉斯也加入這些城市的行列了，因為根據一項來自Zillow和Care.com的研究，在達拉斯市區，要養活一個有兩個孩子的家庭，每年所需要花的費用平均要比在郊區的同等家庭多14,128美元。

人們似乎已經形成了一個傳統的認識，就是在郊區養活一個家庭肯定會比在市區內要便宜，不過該研究顯示，事情並不那麼絕對，因為並非所有的美國主要城市都是這種情況。

例如，在費城、鳳凰城和克裡夫蘭，情況就剛好相反，在這些城市，在郊區養家費用每年要比在市區內還多超過5,000美元。

Zillow的經濟學家Svenja Gudell說：“只有當一個城市的都市地區是健康的且房地產需求很高，才會推高在市區內養家的費用。而達拉斯也看到這樣的趨勢，因此，達拉斯不但在郊區的抵押貸款月付款會更低廉，房屋也很可能更大，而且托兒中心的費用也顯著更低。在其它都市並不都是這種情況。這種情況對於正在達拉斯房價低廉的社區尋找第一棟房屋的年輕家庭來說，是個好消息。”

該研究采用了三個指標，分別是房產稅、抵押貸款費用和托兒費用。在達拉斯地區，之所以令到在市區內養家更昂貴主要是因為前兩個指標。

首先，德州是眾所周知的房產稅比較高的州，在全美各州中是第六高的。其次是達拉斯的在過去幾年當中由於不斷有人口遷入，導致房價暴漲。

不過和紐約市相比，達拉斯的市區和郊區養家費用的差別只是小兒科。在紐約市，市區養家比在郊區每年費用要高出多達71,237美元。

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曼哈頓高端公寓領頭紐約市住宅樓普遍降租 | 美國

紐約市眾多沒有辦法買房的人，生活成本正不斷被房租拉高。好消息是，繼曼哈頓高端房地產市場放緩以後，房租也看似要給租客們一個喘氣的機會。

已經傳聞一年之久的“曼哈頓高端公寓價格下降”趨勢，終於全面影響了紐約市五個區的房租價格。一份報告顯示，2月份曼哈頓住宅樓房租水平在五年來第一次普遍下降，有的戶型與去年同期相比下降了7%。

據地產雜志《The Real Deal》援引地產經紀公司“道格拉斯艾利曼”的2月份租房報告指出，曼哈頓的各種戶型的房租都呈下降狀態，中間值租金為3,260美元，這是五年來的第一次。

地產評估師米勒（Jonathan Miller）認為，部分原因是由於“租金疲勞現像”，“總的趨勢是：從破紀錄的高價租金向客戶能夠負擔得起的水平運動。”

另外，前一段時期報導過的房東競相出台優惠政策以降低空置率的做法，在上個月有所緩解，從1月份的37%降到了2月份的31%。

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重大利好！英鎊繼續跌，房貸又放寬，投資英國正當時 | 英國

話說，脫歐公投至今，英國商界和政界一直是激流暗湧。最新消息稱，梅姨不顧上議院反對，決定在3月15日啟動脫歐條款，比之前預定的月底提前了一半！

商界最大的消息，不就是收購奶酪刨麼？我就靜靜的看著國內的土豪買下金融城，買下金絲雀碼頭，買下海德公園…

瞧，住在英國，好山好水好空氣好八卦，除了食物比較暗黑，風比較魔性，還有啥好抱怨的？

不過，說到安居樂業，英國本地人一定要抱怨一通：中國房價漲漲漲，我們英國人完全能體會啊！你們那邊蝸居，我們這邊租蝸居好麼？這個現像在倫敦尤甚。據調查，65%的倫敦人（不光是年輕人哦）選擇租房和裸婚。

所以，好不容易來到大都市，辛辛苦苦打拼多年，最後還是… 連做房奴的資格都木有麼…?

一直按兵不動的英國央行，看在眼裡，記在心裡… 終於出手了！據英國各大媒體報道，英國央行最近微調了之前的政策，讓貸款人能更容易地獲得超過年收入4.5倍以上房貸。該調整將會即時生效。

之前是什麼狀況呢？幫大家復習一下好了：

2014年，英國金融政策委員會向審慎監管局（Prudential Regulation Authority）和金融行為管理局（Financial Conduct Authority）提議，建議這兩個機構應該“確保房貸機構在每個季度，不要讓新批准的住房貸款總數中，貸款收入比在4.5或者更高的貸款比例超過15%”。

這個規定其實非常模棱兩可，而且如果用季度來作為時限其實很不好控制。現在，作為英國央行一部分的金融行為管理局，已經確認會將目前固定的季度限額改為年度限額。

雖然，這只是一個技術上的調整，但對於想要獲得高房貸收入比的貸款的買家，是具有非凡意義的。因為這樣一來，房貸機構可以更輕松靈活的管理限額，而不是每個季度都得小心翼翼，不肯放貸。

有了這項利好，年輕人完全不用啃老，爸爸媽媽也可以樂享天年了。

所以，大家可以看出，4.5的貸款收入比是個基准線，之前央行怕很多人無力償還借款導致壞賬，一直在放貸方面卡的比較死。畢竟有了次貸危機那種前車之鑒，又加上英國人天生謹慎保守的作風，金融機構放貸前都會做很詳細的背景調查，比如申請人的地址要是頻繁更換，貸方就會覺得他居無定所，從而質疑他的償還能力。

英國房貸專家Ray Boulger表示，這個改變意味著貸款機構批准貸款金額為4.5倍年收入的額度，可以增加約10%。從短期來看，更多的屬於此範圍的貸款申請將會被批准。

不過，Boulger也指出，因為很多房貸產品都有6個月的有效期，但房貸公司並不知道貸款人能多快完成房貸申請，那麼政策一出，申請人必然會增加，那麼這個15%的名額很快就會被占滿，所以一些房貸機構可能會把這個比率調低到13%，以應對突發狀況。

所以，如果想要搭上這趟“順風車”，就要趕快申請哦！再說，英國皇家特許測量師協會RICS發布研究報告稱，未來五年，英國房租總體增幅會超過25%，而房價增幅則大約20%。也就是說，租房的成本比養房的成本還要高了！

當然，目前有一種說法是：脫歐以後，很多人要撤出英國，造成大量房源閑置，人口變少，房價不就應該降了嘛？

那麼，看看歐盟統計局的數據好了：到2050年，英國人口將持續增長，領跑全歐（那時候已經脫了），房價還是會蹭蹭上漲啊！2015年（綠色）和2050年（藍色）三國人口的數據圖，從左到右依次是德國，法國和英國。

Annie02 — 2015年（綠色）和2050年（藍色）德國，法國和英國的人口數據圖

那麼，英國都有哪些區域，適合居住/投資呢？倫敦就不和大家說了，因為目前，很多英國人都把目光投向了價格低窪地——曼城最近可是變得越來越火了。身為全英第二大經濟重鎮，曼城生活現代，發展迅速，而且房價才是倫敦的50%啊！

日前，上議院以358票對256票，要求對梅姨提出的脫歐草案重新修正。修正的焦點不意外，還是歐洲移民問題。

據英國《電報》稱，梅姨將在啟動Ariticle 50後，宣布在這個時間之後入境英國的歐盟公民不再自動獲得永居權，然後，反對黨當然就把梅姨的態度解讀為限制歐盟公民自由入境了。

這時候，一直carefree的歐洲公民才大夢初醒。據內政部統計，去年最後一季度，政府一共給32,000人頒發了永居證，比前年同期增長了560%！

結果，上議院這個投票，讓梅姨原本打算在3月15日就啟動脫歐條款的計劃不得不擱置。因為上議院的意見在13-14日才能發回讓下議院重審，審不完的話… 就沒法開始脫。即使最後下議院否決修正案，要正式啟動脫歐條款，怎麼也得等到三月底。

而現在，雖然梅姨對保守黨占優勢的下議院有信心，但是工黨老大Jeremy卻頻頻贊揚上議院，倒時候搞不好會弄出什麼么蛾子。

自民黨的人也跟風說，他們一定會反對梅姨啟動脫歐條款。黨魁Tim Farron表示，會盡所能促使第二次公投發生… 所以，此時的梅姨，真的需要借助315之力，明辨敵我。

除了“內亂”，據彭博社報道，英國的零售業和房市也不容樂觀。零售業的銷售量整個滑落不說，房價漲幅遠遠不到預期。

到今年二月為止，英國全國房價在三個月內增長了5.1%，比一月的5.7%要低。這個房價漲幅，也是脫歐之後的第二個低點。很多國內，戰鬥民族和中東的買家都聞風而來抄底了！

根據零售業研究機構British Retail Consortium的數據來看，非食品類的零售銷售額出現了自2011年來的首次下降。

於是，在政治和經濟的雙重壓力下，英鎊又一次毫無懸念的跌了！

據彭博社報道，上議院修正提議一出，英鎊對十個主要國家的貨幣就跌到了七周以來最低點。

下圖顯示的是英鎊對主要貨幣貶值的百分比，貶值率最高的竟然是挪威克朗：

英鎊兌美元跌0.6%，為1.2230。美元堅挺背後的原因，根據分析家的意見，是市場認為美聯儲將在本月加息。路透數據顯示，投資人現預計美聯儲在本月加息的概率高達87%。

在談到此次英鎊下跌時，ING的分析師Viral Patel說：“上議院的表決增加了脫歐的不確定性，但是英國近期的經濟數據也不容樂觀。投資界希望看到盡快啟動脫歐條款，這樣，一切不確定性將煙消雲散。”

清華大學畢業的英國移民留學“達人”安妮專欄全集

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在美國買房的30%中國人認為：房產比黃金更值得長期擁有 | 美國

《2016年中國購房者海外趨勢報告》數據顯示，2016年中國人海外購房目標國家中，美國仍是中國高凈值人群海外置業最喜愛的國家，關註度高達27.7%。其他位列前四名的國家依次是澳大利亞（19.37%）、加拿大（13.89%）和日本（13.16%）。

從國人海外購房目的看，理財成為主用途，“資產配置，分散風險”成為高凈值人群海外購房的主要目的，考慮占比高達51.8%;其次才是自住，約占比38.3%；考慮未來移民，選擇購房的占比約7.8%。

調查顯示，30%購買美國房產的中國人認為，房產比黃金更值得長期擁有。他們熱衷於在以下美國的城市置業，前五名依次為：休斯敦（28%）、洛杉磯（24%）、舊金山（21%）、紐約（19%）、奧蘭多（4%）。（休斯頓房價走勢）

休斯敦位居前列與其房價低、漲幅快和環境好等因素息息相關，多數國人去休斯敦置業都是出於前期理財、後期自住的考慮。要知道，休斯敦的壹套別墅總價也不過20多萬美元。

由於澳洲教育資源豐富、環境宜居，2016年澳洲小學生留學簽證開放，加速中國人進行澳洲置業。調查顯示，去澳洲購房的大部分是30-40歲高凈值人群，除了資產配置和金融杠桿等因素，23%的購房者是為孩子留學讀書。

日本因其地緣近、總價低、租金高，以及國內往返便捷等多種因素而成為不少工薪階級的首選。報告顯示，中國人購買日本房產的預算多在人民幣60萬-120萬元之間;相比北京和廣州，上海人更喜歡購買日本房產，占比高達37%。

值得壹提的是，日前仲量聯行、胡潤等多家機構，也發布了國人海外房地產投資的相關報告。多家報告顯示，2016年中國海外房地產投資再創新高。數據顯示，去年中國買家對境外房地產的投資總額達到330億美元，82.4%的中國買家將自己總資產中超過10%的財富投資於海外市場。

受到國內購房成本飆升和在海外有個落腳之處的渴望推動，中國人正加速購置海外房產。從悉尼、溫哥華等熱門地區到休斯敦、泰國芭堤雅海灘和馬來西亞新山市等價格較低的樓市，他們的觸角延伸之遠前所未見。

（據中國經濟時報）

美國保持房地產市場穩定有哪些值得借鑒？| 美國

中國進入兩會時間，建立促進房地產平穩發展的長效機制繼續成為本次會議的熱點話題之一。那麼，美國在保持房地產市場穩定發展方面有哪些措施值得中國借鑒？

眾所周知，美國房地產市場的市場化程度非常高，聯邦政府和州政府、地方政府除了利用貸款利率、房地產稅等加以調節，基本不進行直接干預。而20世紀20年代以來至今，美國先後發生3次大規模的房地產泡沫破裂，並引發經濟衰退，那麼當下美國房地產市場現狀如何？2008年次貸危機以後美國在針對房地產市場的金融服務監管上又采取了哪些措施？

在美國充分利用市場機制的房地產市場上，美國政府調節房地產市場的政策目標是“居者有其屋”，利用利率和稅收工具使中低收入家庭能夠買得起住房，限制投資用住房。美國聯邦政府對房地產市場的調控主要在宏觀層面，州政府通過各自決定的房產稅來進行調控。而縣市一級的地方政府則通過對住房開發申請、審批、驗收、出售等環節的控制擁有對美國各地房地產市場最直接的干預權。

美國也建立了完備的住房金融體系，通過政府保障型和非政府保障型等多種類型的貸款支持普通人購買房屋。上世紀70年代，美國還開始出現房貸證券化，理論上來說，這可以增加房地產市場的資金投入，購房者也可以更容易地獲得貸款並把風險分散到資本市場上。在政府政策推動下，美國居民自用住宅擁有率是發達國家最高的，一度接近70%。

然而，美國政府過度鼓勵普通人購房，以及房貸證券化和市場機制的弊端也帶來了很多問題。就拿2008年爆發的次貸危機來說，根本原因是2000年以來，美聯儲維持低利率政策導致融資成本低廉、各類金融機構只追求利潤放寬貸款審核標准，濫發次級債，致使美國房地產價格泡沫化日益嚴重，而貸款人資質的下降也最終出現利率上漲後，債務違約大範圍發生，最終引發次貸危機導致經濟衰退。

次貸危機一個最直接的後果是美國政府通過了史上最嚴厲的《多德－弗蘭克法案》，要求必須審核房屋貸款人償還能力，強化對金融衍生品的監管。目前，特朗普政府正准備放松其中對於企業貸款方面的限制，但對於住房貸款方面，會進行更為嚴格的審查。

目前，全美待售住房庫存量處於歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平，美國全國房地產經紀人協會數據顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區的房價都在上漲。但目前美國房地產究竟處於穩健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯儲加速提升聯邦基金利率的預期越來越高，這或對美國人的購房意願造成打擊。另外，有分析認為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

（據中國評論新聞網）

歐洲長期投資首選——德國 | 海外

在居外網發布的2016年2季度全球房市報告中，歐洲國家表現搶眼。在2016年2季度發布數據的22個歐洲市場中，有17個市場房價上漲。在報告房價漲幅排名前十位的市場中，有7個位於歐洲，其中羅馬尼亞、德國與土耳其同比增幅均為10%左右（通脹調整後數據）。

這三個國家中最受中國投資者關注的2016年前三個季度中，德國房地產在居外網所有問詢中排名第8，首次超越買房移民熱門國家西班牙，成為僅次於英國的歐洲第二受歡迎的目的地。同去年同期相比，居外網收到關於德國的問詢量增加了63%。

作為歐洲最大的經濟體，德國穩定的社會秩序與極佳的經濟基本面都使之成為最受國人歡迎的歐洲投資目的地之一。德國聯邦統計局的數據顯示，德國經濟在2016年2季度的年比增長為3.1%，而2016年1季度的年比增長則為1.5%。德國聯邦銀行預計德國經濟今年預計增長1.7%，2017年1.4%，前幾年的數據為：2015年1.5%，2014年1.6%，2013年0.4%，2012年0.6%。2015年度德國GDP為歐洲最高，失業率則為全歐最低。

來源：Europace, Land Registry UK

那麼歐洲兩大投資熱門地點-英國與德國，在長期房產投資回報上分別表現如何呢？德國房價在2012年之前並無明顯上漲趨勢，2006至2011年間房價甚至經過一段漫長的下跌；英國則在2008年之前經歷過房價高速增長的階段。然而隨著2008 – 2009年的經濟危機大幅打壓全球地產市場，英國房市在這期間跌回了2006年以來的的所有增幅，反觀德國卻成為少數幾個未受影響的國家之一，這一期間的放房價繼續保持穩定。經融危機之後，德國執行超低利率政策，鼓勵地產需求走高。在截至2016年2季度的一年中，公寓的價格指數上漲9.89%，2016年2季度的價格較上一季度漲3.71%。受到良好的需求增長與供給受限，德國地產市場長期處於穩定發展的狀態。

2012年8月至2016年8月，德國住宅4年間總體漲幅約23.8%，年化收益率約5.5%。這樣的收益率可能對追求高回報的風險投資者看來並不算高，但對於大部分有長期投資打算，追求安全穩定的投資者來說，是比較理想的選擇。同期間，英國房產總體年化增幅則約為6.1%，略高於德國水平。不過由於市場充斥投資者與投機行為，英國尤其倫敦房市泡沫危機較大。從2008年金融危機中的市場表現也不難看出英國房市對於危機的抗壓程度也遠不及德國。剛剛決定退出歐盟的英國在經濟與政治上都存在太多未知數，對追求長期穩定投資回報的投資者來講或許是個冒險的選擇。

毫無疑問德國房市在過去幾年的表現值得稱道，不過投資者們更關心的應該是未來發展趨勢。下面我們來看看德國房市的需求與供給，分析未來市場走勢。

需求保持高漲

可負擔性

來源：世界經合組織

世界經合組織公布的各國的標准化房價收入比，以該國每一個時段房屋價格與居民收入比值，除以該國長期房價收入平均值，來判斷特定時段內該國住房的可負擔性。標准化房價收入比大於100表示該國此時段內的房價可負擔性低於長期平均水平，低於100則表示此時段的住房可負擔性好於長期平均水平，更多的人可以負擔得起購房，因為刺激房市需求。除德國外，近年來歐洲主要國家住房可負擔性都要低於自身長期水平。德國的住宅可負擔性今年內均屬於合理區間，雖然隨著房價增高可負擔性有所下降，依然遠低於長期平均水平。這樣的行情會使得更多准備買房的人下定決心在現階段購房，促進房市需求。

利率

來源：Europace, 世界經合組織

為刺激經濟，德國政府在金融危機之後連續下調利率，金融危機前的4%左右的利率水平在金融危機之後連續下調，並在2016年下半年進入負利率區間。2016年6月英國退歐的決定相比會讓德國政府繼續保持寬松貨幣政策，以應對歐盟內外各種可能的市場反應。負利率的維持，對於購房者來說絕對是一個利好，並進一步刺激德國房市的需求。

人口

2015年德國接收約了約110萬移民，為有史以來最多。這些移民中有將近一半移民來自歐盟，另外約30%的移民來自亞洲，尤其是中東難民聚集的國家。近些年連續增長的移民數量幫助德國人口保持上升趨勢，並在2015年再度超過8200萬。2015年度德國人口增長數約43萬人，增長的這部分人口數量集中在就業年齡段中。2015年德國就業人口超過4300萬，為德國統一後最高。與此同時，失業人口也在德國統一後首次低於200萬。德國人口的持續增長，特別是就業人口的增長從另一方面也保證了德國房市租賃雙方需求的增長。

供給持續不足

住宅可負擔性的提高，負利率政策與人口的增加，要求市場提供更多的住宅。德國聯邦住房和房地產協會聯盟（GdW）主席Axel Gedaschko在2016年6月表示，到2020年為止，德國每年約需要建成40萬個新住宅單位以滿足不斷增長的住房需求。而德國聯邦統計局的數據則表示2015年新建成住宅數量尚不足25萬。而根據該統計局的另外一組數據，德國政府近一年來發出的住宅准建許可為30萬左右，可見住房供給短缺的問題在短期內並不會迅速得到解決。需求上升與供給不足的局勢將對德國房價產生持續的上升壓力。

投資建議

近期歐元兌人民幣彙率維持在7.5上下，雖然較2015年有所回升，仍屬於歷史較低區間。在中國經濟減速與英國退歐的背景下，人民幣與歐元都存在較大貶值壓力。

下面的表格以按照最新彙率為潛在投資者總結了德國主要城市城區範圍裝修較好的中高檔公寓所需的花費，與這一類公寓目前市場租金水平。總體來說，德國這三個一線城市的房價低於國內一線城市，租金回報率則略高。德國房價最高的城市是慕尼黑，而租金回報率最高的城市則為法蘭克福。

來源：GlobalPropertyGuide，2016年5月數據

作為一個作風嚴謹的高福利國家，德國的法規與社會文化並不鼓勵炒房與投機行為，短時間內過度抬高租金與房價在德國是沒有市場的。這也解釋了德國的租金回報率在全球並不屬於最高，但在金融危機時整個房市表現出的抗壓性卻是其他國家都難見到的。雖然這樣的市場氛圍可能會讓一些高風險投資者望而卻步，不過對於致力於穩定的長期投資者來說，德國穩定的經濟與和諧的投資氛圍和來說恰恰可以問投資者們提供公平的市場與穩定的收益。而對於打算自住的購房者來說，德國目前較低的房價收入比與租售比都意味著目前是入手德國房產的好時機。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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大陸投資者仍熱衷購買境外房產 | 海外

最近有多家外媒報導，即使中共從去年開始加強了資本管控，但是大陸投資者對境外的房地產仍然興趣不減。美國、中國香港、英國倫敦、新西蘭等國家和地區都是大陸買家的青睞之處。

大陸房地產投資者最青睞美國和中國香港

世邦魏理仕近日的數據顯示，大陸跨境房地產投資者是亞洲地區最活躍的，大陸投資者2016年的海外房地產投資額高達282億美元，比2015年增長47%，美國是最吸引大陸投資者的國家，其次是中國香港。

《福布斯》（Forbes）網站3月2日報導，大陸房地產網站居外網（Juwai.com）的數據顯示，大陸投資者在該網站查詢的美國城市，主要包括西雅圖、洛杉磯、紐約和舊金山。

值得一提的是，最近幾個月，西雅圖的受青睞程度大幅上升，居外網的大陸投資者對西雅圖的訪問量超過了洛杉磯、紐約和舊金山等熱點城市，去年11月份的訪問量增加了125%。

西雅圖的房價也出現上漲，去年漲幅在16%，但仍低於舊金山、洛杉磯等地。

報導中沒有提及西雅圖房價上漲是否與大陸買家有直接關系，但是西雅圖Realogics蘇富比國際地產的主管Dean Jone表示，價位越高，大陸買家的占比越高，2014年大陸買家占比四分之一，2015年大約占35%，2016年在熱點地區的大陸買家占到一半以上。

目前，西雅圖的一些開發商開始安排會講普通話的銷售員，同時在家裝計劃中考慮到大陸人的情況，比如用來做油煙大菜肴的專用廚房等。

最近有多家海外媒體報導，大陸投資者對境外房地產的興趣依然很濃厚。圖為華盛頓州的最大城市西雅圖

對於大陸投資者在中國香港的情況，全球知名房地產服務商戴德梁行的數據顯示，2016年大陸機構投資者在中國香港地產的投資額高達66億美元，是2015年的4倍多。

彭博社3月5日的報導中提到，大陸房地產企業一直熱衷於投資中國香港土地市場，出價高於原本在港占主導地位的本地開發商，但是市場擔憂，這會導致中國香港房價進一步上漲。從去年3月末以來，中國香港的房地產價格已經上漲16%，達到歷史新高。

一些赴港購買房地產的投資者，是為了在人民幣貶值的情況下，令手中的資金保值。

路透社也曾經分析，大陸投資者熱衷海外房地產的原因還包括大陸房價高漲、在一些國家投資房地產可獲綠卡、海外房地產保值等。

英國倫敦和新西蘭也備受矚目

3月初出爐的萊坊2017年《倫敦報告》中提到，倫敦房地產市場的交易中，73%是海外買家，其中大陸和中國香港的投資份額最大，高達29億英鎊，占海外投資總額的31.2%。

知名房地產投資管理公司仲量聯行（JLL）表示，數據顯示，2016年在倫敦市中心購買房地產的中國投資者共計花費37.5億美元，高於在同一地區投資房地產的美國和歐洲買家。

新西蘭知名網站Stuff於3月5日報導，大陸的居外網上，大陸投資者對新西蘭的訪問量在2016年前9個月增加了50%，多個城市的訪問量很高。

其中，奧克蘭、皇後鎮、基督城的訪問量最高，其次是奧馬魯，以及惠靈頓、凱利凱利、陶波和克萊德。

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CBRE：亞太去年跨境地產投資以中國最積極紐約成重點 | 美國

CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”顯示，亞太地區 2016 年跨境不動產投資總額達 600 億美元，從資金來源市場依總金額看投資人積極度，來自中國達 282 億美元居首位。

至於新加坡的 120 億美元，以及中國香港的 80 億美元則分居亞太投資人進行跨境不動產投資第二、三位。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市，其次依序為倫敦、中國香港、首爾及悉尼。

值得一提的是，投入該五城市的總金額年減 5%，顯示投資人開始轉向積極布局歐洲或美國非門戶城市如芝加哥、舊金山等；此外，投資亞太區內城市的總金額占比微升，顯示投資人對風險管控更趨嚴謹。

以投資物件來看，CBRE 世邦魏理仕發布“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”分析，投資人仍偏好商辦投資，倫敦、紐約及中國香港是商辦投資活動最熱絡的前三城市。

CBRE 世邦魏理仕“2016 年亞太跨境不動產投資趨勢”進一步分析，投資人的投資偏好及策略，紐約榮登投資人的首選城市

此外，投資人對投資及收購美國飯店的興致勃勃，尤其是來自中國的機構投資人積極布局全球飯店投資收購，2016 年安邦保險集團即斥資 65 億美元收購美國飯店，成為整年最大金額的飯店投資案。

觀察中國台灣機構投資人布局跨境不動產的策略，世邦魏理仕中國台灣董事總經理林俊銘表示，中國台灣跨境不動產投資以保險公司最為積極，2016 年末起也觀察到開發商及建商相繼投入全球不動產布局，包括美國東、西岸及歐洲都是機構投資人詢問的熱點；預期未來在境外不動產相關法令規範進一步寬松後，將有利於機構投資人在國際間尋找適合的不動產投資機會，除可分散風險讓資產組合更加多元外，更能靈活地運用投資策略，以獲取更高的投資收益。

（據鉅亨網）

美國首次購房哪個州最難？| 美國

據消費者財經服務網站Bankrate的最新排名，對首次購房者來說，加州是全美購房難度最大的州，其次是夏威夷州，紐約州居第三。

這一排名是基於5個標准評出的，包括住房的可負擔程度、年輕人的就業市場、房源情況、房貸難易以及35歲以下人群（千禧一代）的住房擁有率等。每項標准可獲得1－10分，10分最好，1分最差。

加州在住房可負擔程度以及房源兩項上分別只獲得了1.25分，在千禧一代擁房率一項上得分更低，只得了1.17分；不過，在年輕人就業市場一項上得分稍高，獲得了2.76分，而在信貸難易一項上則獲得了7.23分。最後，5項總得分13.67分。

這個分數比倒數第二名夏威夷州（20.16分）還低了很多；倒數第三是紐約州，得分為23.12；而第一名愛荷華州的得分（40.32分）則整整是加州的三倍還多。

據行業分析公司CoreLogic最新發布的數據，南加房價持續增長。1月，整個南加地區的房屋中價為45.5萬美元，比一年前的43.2萬美元提高了5.3%。其中，洛縣房屋中價比一年前提高了7.1%，達到52.5萬美元；聖貝納迪諾縣提高了6.8%，達到28.3萬美元；河濱縣提高了6.5%，達到33萬美元；橙縣提高了2.6%至63.5萬美元。

CoreLogic報告還說，南加人對住房淨值第二順位貸款（Home Equity Lines of Credit，HELOC）的依賴更重了。1月，南加人平均借出6300美元的HELOC，這比去年12月高出7%，比去年1月高出了13.8%。

Century 21 Adams Barnes房地產網站老板亞當斯（Tom Adams）認為，這種現狀對首次購房的千禧一代來說非常不利。開發商建房不足，地價一個勁地上漲，還有來自海外資金的壓力，都推動了房價上漲。

據加州住房和社區開發部數據，在加州，每年建設新房約8萬套，遠低於18萬套的需求。

亞當斯還說，另一個阻擋千禧一代買房的因素，就是很多人想過的生活方式中不包括買房。

但是，維持這種生活方式也不容易，房屋租金也在持續上漲。據Zumper網站周二（2月28日）發布的研究報告，在洛杉磯，一套一臥房的中位月租約為2000美元，比一年前提高了5.3%；兩臥房月租提高了5.8%，達到了2920美元。

大都會住房和社區政策中心負責人之一的Rolf Pendall說，Bankrate的報告顯示，對首次購房者來說，加州是個非常困難的市場。房價很高，租房又很貴。除非能從工作以外的資源獲得資金，否則將很難湊足首付，並建立進入房市所需的信用。

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真實數據揭示：賭城房價愈等愈貴 | 美國

近半年來未曾關注賭城地區（拉斯維加斯）房市的人，最近查詢賭城房價時，都有點吃驚。因為發現賭城房跳升一步！不是都在說賭城房價緩漲嗎？為什麼才不過半年，現在的房價已比上一次查看的時候普遍上揚這麼多？

數據是大賭城區房價持續回升最好的證明。哈佛大學最近公布的美國房地產研究，看出未來房市的新變化和趨勢，美國人只要能夠負擔，仍然希望能夠擁有自住房屋，但目前美國人擁屋者僅占63.5%，去年全美新增加了130萬戶新屋主，才有這個比例，否則擁有自己的房屋的比例會更少。

過去十年美國經濟大衰退，房市狂跌後再跟著經濟轉好回升。這段期間，千禧族長大成人，他們成為未來房市的主要購買者，擁屋人數仍然會一直增加。他們之中有人樂觀，有人保守。這些都影響到千禧族要租或要買房子。

在過去十年裡，許多千禧族人搬回老家住或留在城裡找室友分攤開銷，現在他們離巢的意願更強烈。未來幾年每年將有200萬人要搬出老家尋找新居所，租屋市場的需求更大。

從建商蓋的房子可看出一些走向，單棟住宅室內面積更大，而公寓室內面積卻更小。美國單棟住宅面積平均達到2,467平方呎，創最高紀錄，說明現在人需求更多空間；而公寓面積卻由1,200平方呎降至1,074平方呎，意味著很多租客有租金的考慮，面積小房租才更容易負擔。

美國政府衡量租戶房租壓力的標准是以租金和總收入比例看，只要房租高達總收入30%，就有大壓力，高達50%，被認為有嚴重壓力。這樣房租用掉收入一半的人，全美有1,140萬人，他們大都得不到政府補貼，只有節衣縮食，更不用談儲蓄以及將來的退休金了。

政府對於低收入的補助經費減少，使得許多租客過著寅吃卯糧，終就躲不掉被房東驅趕的命運，社會上因房屋租金上揚導致一些人不能安穩，制造出新問題。

房市不穩定，經常加重人們的負擔，使得很多人尋求社會福利幫忙，治標不治本，反而讓全民更長期買單，同時也引發工作不易得以及工作的不確定性，家人共用資源，也給被依靠者增加沉重負擔。

大賭城區是全美各大都會中人口中間年齡較輕的都會，也是千禧族看重的移居之城，新工作機會多和可負擔的房價，引來移居者。賭城的房屋中間價自2012年谷底回升之後漲勢就沒有停過，只要過一陣子不看，就會發現賭城房價又漲了。去年想買25萬元單棟住宅的人，現在用同樣價錢根本買不到類似的房屋，抬高5萬元能看中的也有限，別再等半年後，很可能房價又再漲了。

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