ZoeChan – Page 348

悉尼Goulburn街59號：獨占市中心鉑金地段，不容錯過的投資機會 | 澳洲

對於投資者來說，投資澳洲房產可擁有穩定的收益和廣闊的增值空間。在國內房產調控趨緊的大背景下，投資澳洲房產顯得更具優勢。悉尼是中國人投資澳洲的首選城市，尤其是市中心的房產升值潛力很大。仲量聯行和高力國際在市場上引以為傲地推出一個值得關注的物業——悉尼 Goulburn 街59號。這是一個不容錯過的機會，可以買到一處位於悉尼中央商務區核心位置並已經獲批多用途開發的房產。如此優越位置的機會千載難逢，千萬不要錯過。

仲量聯行和高力國際在市場上引以為傲地推出悉尼 Goulburn 街59號，位於悉尼中央商務區核心位置，並已經獲批多用途開發的房產

千載難逢的投資機會，市中心未來升值潛力更大

悉尼是澳大利亞新南威爾士州首府，宜居的環境、優越便利的生活條件，豐富的教育資源，都使得這成為宜居之地，房產也始終受人青睞。悉尼市中心接壤港口和公園，餐廳和畫廊星羅棋布，是宜居的好地方。其南北軸貫通北面的環形碼頭與南面的中央火車站，東西軸則從以風景聞名的綠地公園區（包括海德公園、禁苑、皇家植物園及東面的悉尼港的農場灣），延伸至情人港與西面的西部干道高速公路（Western Distributor）。悉尼中心商務區摩天大樓與各類建築林立，區內建造了數個零散的公園，如溫拿公園（Wynyard Park）與海德公園。

悉尼 Goulburn 街59號獨占市中心優質地段，稀缺性更使其未來升值潛力相當巨大，能為投資者帶來豐厚的回報

這裡已經獲得了混合用途開發申請的批文，批准的建築面積29,546平方米；並且 98%已經出租給 AAA 級的州內和政府租戶

地理位置的選擇在你投資房產時起到關鍵作用，因為這與你個人的經濟狀況和願意承擔的風險水平密切相關。澳大利亞悉尼房產投資規則最關鍵的一點就是——在市中心而非遠郊地區進行投資。Keyhole房產投資公司的總經理Melissa Opie說：“悉尼 Goulburn 街59號”如今為您帶來獨一無二的投資機會，它獨占市中心優質地段，稀缺性更使其未來升值潛力相當巨大，能為投資者帶來豐厚的回報。

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找永久居民掛名購買澳洲房產？你必須知道的十件事 | 澳洲

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，掛名人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權。

近日，海外人士李先生對昆士蘭州黃金海岸一處價值70萬澳幣的房產垂涎三尺，便找到了在悉尼且擁有澳洲永居身份的老同學王女士，提出由自己作為實際出資人，由王女士作為掛名人替代李先生出價購買。結果，掛名人王女士成功“買”下此房產，並在律師幫助下成功完成交付，獲得所有權。此時，李先生的太太得知此幕後情況後馬上急了，越想約擔心，輾轉多處聯系到了Mr. Law。Mr. Law聞後，點了一支Marlboro，吐了三個煙圈，提出如下十點，供她參考：

“掛名購澳房”可能的誘因1？規避簽證或身份問題：對於99%的二手房，FIRB設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。所以，沒有澳洲身份的李先生只能請求王女士作為“買家”掛名購買此房產。

（延伸閱讀：《先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析》）

“掛名購澳房”可能的誘因2？間接獲得首次置業的補貼或印花稅減免：李先生作為有一定資產的海外人士，通常無法享受昆士蘭州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而掛名人王女士則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人李先生獲得優惠：

首次置業補貼（2萬澳元）申請條件：

必須是澳洲永久居民或公民；
購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
購房者年齡滿18周歲；
必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

購房者從未在任何國家購買過房產；
購房者從未申請過首次置業補貼；
新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
購房者必須年滿18周歲。

“掛名購澳房”可能的誘因3？轉移資產：根據澳洲家庭法，即使李先生以自己的個人名義購買此房產，該房產也會歸為李先生和李太太雙方的婚姻共同財產。但此案例中，李先生雖然實際出資，但因為掛名買家為王女士，所以李太太？細…思…極…恐！

（延伸閱讀：《深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？》）

實際出資人可能面臨的風險？澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的掛名人王女士一旦反悔，即使實際出資人李先生留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，李先生自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

若掛名人轉賣該房產，實際出資人可以追回嗎？在托倫斯登記制度下，當掛名人王女士決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人李先生的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，李先生已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究掛名人王女士的相應責任；同樣，若無法證明，則？細…思…極…恐！

難道掛名人賺了嗎？如果“掛名購房”考量的是掛名人的資格、條件以享受優惠或補助，則此後，掛名人王女士就失去了再次享受置業補貼或印花稅減免的機會。掐指一算，優惠很有可能超過5萬澳幣！可見，王女士在作為掛名人的情況下為李先生節省了一大筆錢，那她再以個人名義購買房產時？細…思…極…恐！

如果有銀行貸款呢？在2016年5月之後，海外人士貸款愈發收緊，甚是關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的掛名人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與掛名人約定，所有貸款均仍由出資人償還。此案例中，若實際出資人李先生沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對掛名人王女士的信用評級，或是強制要求王女士償還貸款。

“掛名購房”中，實際出資人、掛名人與賣家三方的法律關系？“掛名購房”情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

一個是由出借名義人（掛名人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
另一個是由出借名義人（掛名人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與掛名人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

“掛名購房”的風險如何降低？上述8點分析了“掛名購房”情形產生的誘因與當事人可能面臨的風險。即使風險高，有時因為某些實際出資人的特殊背景與條件，他們不得不考慮“掛名購房”。此時，請務必牢記以下幾點，竭力控制法律風險：

注意簽訂“掛名購房”協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的特殊的掛名合同關系，並由律師或太平紳士作為見證人。
注意保留雙方洽談、簽訂“掛名購房”協議時的證據，如邀請獨立第三方作旁證、進行錄音錄像等。
注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條或還貸記錄等），購房合同，繳稅證明等書面證據材料。

“掛名購房”協議長什麼樣？怎麼簽？有效嗎？請透過居外編輯部聯系本人。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。）

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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美國EB-5項目面臨政策調整 | 美國

如今越來越多的投資者打算增持海外資產，而美國已逐漸成為投資者海外資產配置的熱門國家。EB-5作為美國投資移民類別中資格條件限制較少的便捷通道，為投資人開啟了海外投資新視角。

投資人關注點轉變

以往，投資人進行海外資產配置的首要目的是“保值”、“增值”，而隨著經濟環境的變化，投資人更加關注如何面對風險。“資產私密性”和“稅率”也逐漸納入投資人的考慮範疇。

2017年EB-5將面臨轉折點，近三十年不變的政策或將調整，很多投資人不知道在變數之中該如何把握投資時機

美國投資移民EB-5屬於穩健型項目

2005年至今，EB-5進入中國市場已有十余個年頭，而從1990年EB-5法案通過至今也有近30年歷史。熟悉美國投資移民的投資人對於這個移民途徑並不陌生。EB-5申請量由原來的一年幾十宗，到現在的一年上萬宗，2016財年美國移民局收到I-526遞案量達到14147件。此外，排期的出現也在提醒投資人，EB-5名額緊俏，早投資早受益是一個通俗易懂的原則。

2017年EB-5面臨政策調整

移民專家表示：2017年EB-5將面臨轉折點，近三十年不變的政策或將調整，很多投資人不知道在變數之中該如何把握投資時機。不少投資人在目前還持有觀望態度，認為可以再等一等，看看形勢再說，卻不知這樣做將導致投資邊際效率遞減。

從EB-5排期角度來考量，由於排期的出現，目前每多等一天，就會有近40個申請EB-5的家庭排到前頭去，這就將是近40個配額的可能占用量，按照美國EB-5簽證配額每年1萬張，即3000多個家庭（按照一個家庭3口人來計）來計算，這個數量是很大的。

投資越晚，等待越久，造成的結果就是：子女超齡不能作為附屬申請人隨同移民，或者子女在應該作為綠卡持有者享受美國賦予其教育條件的年齡錯過了，或者投資人在美國投資置業的想法被延誤。

對於EB-5項目的選擇，團隊很重要

在EB-5項目團隊中，律師團隊無疑具有重要的地位。在項目初期，頂級律師團隊將以組織結構、盡職調查、合規性和商業的多方面視角，充分考慮EB-5的資金運用，並在每一個關鍵時刻著眼於合規性、盡職調查和總體結構的把握，為投資人的選擇提供足夠的保障。

此外，只有頂級的律師團隊才能夠在不斷變化規則與程序的移民體系中駕輕就熟，任職於政府高層的經歷，在商業與政府的交叉工作經驗有助於其更好地協助客戶在日益復雜的法律與監管環境中游刃有余。

（據新華網）

投資客暴炒美國房市！投報率49.2%創至少16年新高 | 美國

美國房市（不含商用不動產）之換手利潤；黃：美國房市年均投報率（圖片來源：ATTOM）

《路透社》報導，據美國房地產調研機構 ATTOM Data Solutions 數據顯示，統計 2016 年美國房地產（不包含商用不動產）共有超過 19.3 萬套房在一年以內換手 2 次，顯示了美國房市正在瘋狂遭受投資客暴炒。

ATTOM Data Solutions 所統計之數據，僅計算一年內換手率達 2 次之美國獨棟住宅及共同公寓，如置頂圖所示，統計至去年為止，美國房市一年內換手後的利潤每套高達了 62624 美元，年均投報率高達了49.2%之高，該投報率至少創下了 2000 年以來的最高水平。

受惠於美國聯准會（Fed）長年來的低利率刺激，也帶動了美國房市也自 2008 年金融海嘯爆發之後一路走多。

據標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index）數據顯示，2016 年十二月份全美房價年增率再度勁揚 5.6%，創下近兩年半以來的最高增速，絲毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打壓。

標普席勒房價指數（S&P Case-Shiller Home Price Index，圖片來源：Fred）

標普指數委員會主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒體專訪時即表示，統計過去兩年多來的光景，全美房價以平均每年成長 5.6% 之速度在向上增長，甚至近期更是來到了歷史最高水平，這讓人們普遍相信，美國房市已經走出了 2008 年金融海嘯的大蕭條時期。

“美國經濟和房市的復蘇主要受惠於下列幾個因素，那就是：低利率、低失業率、人均可支配所得上升。”David Blitzer 說道。

但是 David Blitzer 亦向美國房市提出嚴重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普當選美國總統以來，美國房貸利率就出現了顯著走升，這主要是因為市場預期著重在基礎建設之上的“川普經濟學”，將可能刺激美國經濟進一步增長。

David Blitzer 說道：“更強勁的經濟成長率，將可能推升房貸利率至更高水平，並且目前美國房價的漲幅，已是通膨率的兩倍有餘。”

（據鉅亨網）

曼哈頓驚現“價值窪地”：東哈萊姆的豪華公寓值得擁有 | 美國

曼哈頓（Manhattan），世界矚目的美國經濟和文化中心。如果你想在這裡投資一套豪宅，東哈萊姆（East Harlem）可能是你最好的選擇。東哈萊姆正日漸成為曼哈頓新的價值增長點，特別是傳奇的公園大街（Park Avenue）十字路口，那裡有一棟超級豪華的公寓大樓1399 Park Avenue正在出售。

世界矚目的美國經濟和文化中心曼哈頓，有一棟超級豪華的公寓大樓1399 Park Avenue正在出售

新熱門：“價值窪地”正在崛起

這幾年，曼哈頓上城（Upper Manhattan）的東哈萊姆正在崛起，並吸引了很多中國移民前往定居。Ariel Property Advisors的數據顯示，2013至2016三年間，東哈萊姆成交了21塊開發用地。特別是公園大街的十字路口，一幢一幢高樓大廈拔地而起，幾乎每一個角落都在如火如荼地開工建設，准備在未來幾年上市，1399 Park Avenue就是其中之一。

與周邊區域相比，東哈萊姆顯然是一塊升值空間極大的“價值窪地”。StreetEasy發布的數據顯示，2015年四季度東哈萊姆的中位數房價是499,000美元，而同時期的中哈萊姆（Central Harlem）的中位數房價是749,000美元，約克維爾（Yorkville）的中位數房價是900,500美元。越來越多的投資者將視線轉向了東哈萊姆，他們放棄了房價過高的布魯克林（Brooklyn）和長島（Long Island），就連《紐約時報》（The New York Times）也將其列為紐約未來的四大熱門社區之一。未來，紐約政府還將繼續推動東哈萊姆在住宅、商業、基礎設施和制造業等方面的發展。這賦予了1399 Park Avenue公寓更大的投資價值。

與周邊區域相比，東哈萊姆是一塊升值空間極大的“價值窪地”，賦予了1399 Park Avenue公寓更大的投資價

由1399 Park Avenue交通出行非常方便，只需一站路就可以到達城市綠洲中央公園和麥迪遜大道

低供應：公寓價格漲勢驚人

東哈萊姆可以很方便地到達地鐵和大都會鐵路（Metro-North），這賦予了該區公寓住宅一個極大的優勢。特別是1399 Park Avenue，交通出行非常方便，搭乘4號線或6號線只需一站路就可以到達城市綠洲中央公園（Central Park）和美麗的哈萊姆湖（Harlem Lake），麥迪遜大道（Madison Avenue）更是精品店林立，還有各式各樣的美味佳肴。

正因為此，東哈萊姆的公寓市場近來十分活躍。根據紐約最頂尖的住宅中介科可蘭集團（CORCORAN GROUP）最新發布的報告，在過去的12個月裡，東哈萊姆共售出101套公寓，平均價格751,375美元，中位數價格628,542美元，平均每平方英尺價格747美元。而目前東哈萊姆市場上可供銷售的公寓只有42套，平均要價1,517,230美元，中位數要價822,000美元，平均每平方英尺要價843美元。兩相對比之下，明顯可以看出東哈萊姆的公寓價格正在上漲，且漲勢驚人。而且，根據過去12個月每月銷售8.4套計算，目前市場上的公寓只夠銷售5個月，供應量顯然偏低。因此，想要入手一套像1399 Park Avenue這樣的豪華公寓可得抓緊時機。

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2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？| 海外

隨著房地產市場崩盤，買家偏好轉向現代風格建築，大量玻璃和平頂設計，而隨著建築活動再次開始，這種趨勢只會加速。但每個趨勢都有一個適用期，我想知道，以前被視為超級未來派和獨一無二的建築現在是不是看來有點過度——2016年年底的時候，我曾為之服務的數位客戶明確強調，對於那些“白盒子”，他們甚至連看都不想看，他們想要的房子外部裝潢偏向傳統的西班牙建築風格，但內部裝潢卻要完全的現代化。

因為目前的房地產市場上到處充斥著“白盒子”類的建築，我認為買家偏好開始偏向個性主義，至少最高端的市場是如此，我認為安達盧西亞（Andalucia）的兩個新項目將在2017年獨領風騷，遠超其他項目。第一個項目位於馬貝拉西部邊上的Cascadas de Camojan，五套房子的價格在500萬歐元到700萬歐元之間不等，每套房子建築風格各不相同。該開發項目由英國人資助，定於2017年初開工，2018年年底之前完工。但是未來幾年裡索托格蘭德（Sotogrande）將發生的轉變將更令人矚目。索托格蘭德保護區（La Reserva de Sotogrande）將制定新標准，並將堅持向全球最高水平看齊。除了200萬歐元起價的獨立別墅外，還會有少量的特殊住宅，被稱為“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建築師設計，這些住宅將躋身全球最好的房產之列。

房地產市場重心仍然偏向於轉售市場，轉售在2016年房產交易中比例約為82％，不過這其中包括銀行銷售數字，因為銀行收回被視為第一次銷售，因此隨後被最終業主購買被視為轉售。雖然全國範圍內的建築許可證批准正在上升，但在項目審批和銷售預備之間總是有時間滯後，所以我不能預見短期內買家購買偏好是否會發生實質性變化。比起內陸地區，市場重心更偏向沿海地產，在我看來，對於非常特殊的買家而言，農村現在不過是一個利基市場。買家被擠出沿海市場轉向內陸的日子已經不復存在，買家選擇在農村買房並不是因為他們特別想要一個農村房產，而是因為這裡的房價在他們的預算範圍內，我認為將來這種光景將不復存在。

馬貝拉市（Marbella）與馬拉加市房產成交量占馬拉加全省2016年成交量的一半左右，不過，馬貝拉在2015年9月廢除建築規劃法（PGOU）之後便處於不利地位。建築規劃法廢除之前，2015年1月至9月期間，492個建築許可證獲批，而2016年同期，即2016年1月至9月，僅有128個建築項目獲批，其中78個項目是個人住宅，另外50個項目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波納（Estepona）457個項目獲批建築許可證。這並不是因為馬貝拉建築許可申請量減少，而是因為馬貝拉市政廳不得不重新規劃該市建築，等待審批的項目已經排成長龍。有位開發商同事在等待18個月後終於在2016年12月收到了新安達盧西亞（Nueva Andalucia ）3個別墅項目的許可證。

所以，2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況，在我看來，這是必然的發展。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。幾乎肯定你將擁有一套成品房，每平方米價格比新建房更便宜，若是公寓或聯排別墅，比新建房或近幾年來新建的房子，面積也將更寬敞，位置更佳。然而，非常清楚的一點是，新建房一上市，海外買家就如同飛蛾撲火樣被吸引過去，即使是相對於轉售房產，新建房價格過高，面積較小，地段也不是最佳。關於這一點，我也覺得費解，我將在這份報告後面部分討論房價趨勢時進行討論。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

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特朗普要動最受中國人歡迎的EB-5簽證項目 | 美國

CNBC稱，隨著美國總統特朗普尋求推進移民制度改革，又有一個簽證項目將要接受審核。這就是最受中國人歡迎的EB-5投資移民項目。

EB-5投資移民項目始於1990年，旨在通過吸引海外投資者的直接投資來刺激經濟增長並創造就業機會。外國移民申請人在美投資創設有利於美國經濟的商業性企業，並創造10個全職工作崗位，即可獲發二年期的條件式移民簽證。二年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請“條件移除”，成為永久居民。

該項目的最低投資門檻為100萬美元，如果投資標的位於目標就業區（Targeted Employment Area），則投資門檻可降至50萬美元。

美國每年發放1萬個EB-5簽證，根據美國國務院的數據，2015年超過80%的EB-5簽證發放給了中國投資者。

美國國會將於4月28日EB-5法案到期前對該項目進行重新審核，擬議中的修改包括提高投資門檻，“目標就業區”的範圍將由國土安全部來確定，而不再由各州確定，並將加強監管以防止該項目被濫用。美國參議院一些議員甚至呼吁取消該項目。

今年1月底，美國國土安全部公布一項EB-5投資項目的修改提案，擬將投資門檻由100萬美元提高至180萬美元，目標就業區的投資門檻由50萬美元提高至135萬美元。

美國商務部今年較早時發布報告稱，估計2012至2013財年，超過1.1萬名移民投資者為562個EB-5相關的項目提供了58億美元資金，相當於這些項目總投資的約35%。這些項目預計將創造174039個工作崗位。

不過，由於發生多起詐騙和濫用事件，EB-5簽證項目最近幾年飽受批評。路透社2010年的一份特別報告稱，很多房地產公司誤導外國投資者，並尋找快速途徑獲得投資。

（據鳳凰網）

美國遣返中國留學生理由不可思議 | 美國

到美國留學是很多中國學生的首選，但有些人卻因某些因素而被遣返，尤其從美國總統川普（特朗普）執政以來，該國對海外移民的管理更加嚴謹。近日於洛杉磯國際機場就有多名中國留學生，被美國海關拒絕入境且直接遣返。其理由不可思議，但大多直指這些留學生並沒有在美國好好讀書。

據外媒報導，3月9日，洛杉磯華人律師指出，美國移民局規定，如果持有F1學生簽證，則只能在該國讀書，除此之外的任何行為都是違法的，所以美國海關對持F1簽證的留學生，會更加嚴格檢查。

報導中稱，有些的留學生不好好上課，一周只上一小時的課，導致功課掛科，學習成績下降，甚至還有留學生找人代替上課，而被老師發現，或代考被考官識破，因而一個個被退學，迫使這些留學生不停地轉學，以維持I-20的身份。

但也由於轉學記錄太多了，入境時，移民海關執法局就懷疑他們根本沒有念書，所以將他們遣返。

除外，還有其他原因如，留學生的入學時間，比學校成立還早；留學生的學校根本就不存在；留學生連學校地址都不知道；上了高等物理專業的留學生，當海關專業提問時，一問三不知（因留學生根本就沒有上過一天課）；觀看兒童色情片等情形，諸如這類的，如被移民海關執法局發現了，也會被遣返。

律師指稱，有很多中國留學生的家庭，條件都很普通，因此付不起大學昂貴的學費，所以不得不半工半讀；而條件好一點的，就開餐館、KTV等；甚至還有的留學生在微信圈做生意，如賣“炸雞排”、“新鮮小龍蝦”與“鹵牛飯”等。如留學生打工或生意者，在入境時被海關檢查手機，一看微信內的生意廣告，就知道了。

有一位中國留學生黃某，他入境時，被檢查出電腦中有日本“未成年”色情錄像，因而被美國海關移民局移送刑事法庭，並判刑一年，刑滿後被遣返回中國。

有網友評論：“這些人本來就該被遣返的，跟川普政策無關”；“把不讀書的“學生”拒之門外，也算是幫學生家長。

據悉，美國海關人員拒絕外籍人員入境，是沒有歧視的，依照美國移民法規定，外國留學生於申請來美之前，就必須證實自己或擔保人有足夠的財力，以資助學生的學費和生活費等，以保證不會在美國打工，及搶走美國人民的就業機會。

其實，美國移民法對留學生於美國打工是有相當嚴格的要求：

第一、外國留學生在第一學年不能申請校外的工作，但可申請在校工作，不過必須獲得學校的同意。

第二、在第一學年之後，外國留學生可以向學校及移民局申請校外的三種工作機會，即是課程實習培訓（CPT）、額外實習培訓（OPT，可以畢業前或畢業後）及理工科實習培訓（STEM OPT）等。

（據看中國）

墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅 | 澳洲

近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。

本地居民購房租房優惠政策增加

其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：

針對60萬澳幣以下住房首次置業，免除印花稅，75萬以下有印花稅折扣；
在邊遠地區購房首次置業優惠獎金加倍；
州政府直接和首次置業購買者作為共有人共同購買房產以幫助首次置業者承擔購房費用；
通過更快的規劃審批提高房產供應；
通過租賃法律改革以及鼓勵提供長期租賃選項等地為租房者提供更多更好更穩定的租賃機會；
為本地居民提供更多的公共住宅支持並為無家可歸者提供更多居住幫助。

投資者購房稅收優惠減少

上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：

目前在維多利亞州購買期房，購買者僅僅只需要按照簽署合同時土地價值為基本稅基征收印花稅，會節省大量的印花稅。維多利亞州政府為了確保該優惠僅僅適用於真正需要房屋居住者，將從‪2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者，僅會適用於a 將來會將購買的房屋自住的購買者；或者能夠滿足首次置業優惠稅收政策的首次置業者。2017年7月1日前簽署購買房產合同的將不受此限制。

針對很多投資者空置持有房產以等待資產升值，一個全新的稅種，住宅空置稅，會征收以便減少在墨爾本內城和中城區空置房率。該住宅空置稅會針對一年內空閑超過6個月多住宅征收，稅率為房產價值的1%，每年征收。該稅總會從‪2018年1月1日起征收。當然該政策會考慮將擁有合法理由的房產，比如休閑度假屋，市區工作通勤用公寓，遺產，以及臨時需要在海外的本地居民擁有的房產等等，排除在外。

上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。

澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：

澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。

目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。

和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。

該新政將於‪2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。

此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。

住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。

（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）

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二月大多倫多樓市漲幅驚人！成交量急劇上升，新房源增幅減少 | 加拿大

根據大多倫多地產協會三月初的最新統計報告，整個大多地區二月在MLS系統上共達成了8014宗房地產交易。而去年二月的交易數還只有7583宗。雖然2016年恰逢閏年，去年二月要比今年二月還多出一天，但今年二月的同期交易數依然增長了5.7%。

報告中的數據還顯示，多數房產持有人依然傾向於將持有房產視為一項長期投資，而獨立屋以及Condo公寓的銷售增幅顯得尤為強勁。而且這種強勁的增幅已經持續了一連數年之久。

然而與這種旺盛的市場需求形成對比的，是大多地區新房源的緊缺。今年二月，在MLS系統上新掛牌的房源數量為9834棟（套），較去年同期下滑了12.5%。

在這一供求關系的作用下，今年大多地區的房屋均價較去年二月上漲了27.7%，為$875,983，其中均價升幅最高的依然是獨立屋。而Condo公寓的均價也繼續保持著兩位數的增長。

從地區角度上看，多倫多地區二月成交數額居大多地區之首，為2900套，均價$859,186。其次是皮爾區，成交1,626套，均價$733,799。其中密西沙加成交779套，Brampton成交788套，占到全區的90%以上。Halton 區二月共成交788宗，均價$1,015,544。其中，Oakville地區成交346宗，成交均價高達$1,300,827。

來自大多倫多地產協會的經濟分析師，Jason Mercer表示，正是目前樓市的供求關系，導致了多倫多房價增長地如此迅猛。而類似這樣的增長趨勢很可能還將持續很長一段時間。

接下來讓我們看看二月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨立屋

獨立屋方面，整個大多地區二月獨立屋交易3721宗，獨立屋均價$1,205,815。其中，多倫多地區成交793套，均價$1,573,622。

皮爾區成交715套，均價$986,268。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計439宗交易，但均價最低，僅$850,433。交易數量排第二的是密西沙加，233宗，但均價最高，達到$1,222,347。Caledon地區僅售出43套獨立屋，均價$1,093,827。

Halton區二月共成交490套獨立屋。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出224套，均價$1,612,648。其次是Burlington，售出119套，均價$1,035,563。Milton位列第三，售出94套，均價$936,532。最後為Halton Hills，僅售出53套，均價$824,672。

半獨立屋

二月大多地區共售出651套半獨立屋。皮爾區售出最多，共244套，均價$700,774。其中，Brampton售出130套，均價$649,957。密西沙加售出106套，均價$768,268。Caledon僅售出8套，均價$632,250.

多倫多市共售出半獨立屋199套，位居第二；均價$1,085,484，位居第一。

Halton區僅售出35套，均價$717,531。其中Milton售出16套，均價$672,288；Oakville售出12套，均價$814,542；Burlington和Halton Hills僅分別售出5套和2套，均價分別為$684,300和$580,500。

Condo鎮屋

二月Condo鎮屋共售出546套。多倫多市售出最多，達189套，均價$596,736。

皮爾區銷售量屈居第二，共173套，均價$527,780。其中密西沙加售出121套，均價$559,891。Brampton成交52套，均價$453,062。Caledon則沒有成交記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共75套，均價$556,473。其中Oakville數量最多，為33套，均價$608,397。Burlington售出27套，均價$570,385。Halton Hills成交10套，均價$400,040。Milton成交數量最少，僅5套，均價$451,520。

Condo公寓

Condo公寓也是大多地區二月的熱點房源類型，共售出2360套，均價$481,194。其中超過半數集中在多倫多，共1632套，均價$515,424。

皮爾區的Condo交易數位居第二，為325套，均價$358,061。其中密西沙加位居全區第一，售出282套，均價$362,125。Brampton銷售數量位居第二，共42套，均價$323,221。Caledon僅售出1套高價位Condo，因此均價居全大多地區最高，為$675,000。

Halton區二月售出Condo公寓78套。Burlington位居第一，共38套，但均價全區最低，為$373,615。Oakville售出26套，位居第二，均價排名第一，為$585,972。Milton和Halton Hills分別售出10套和4套，均價為$418,950，以及$384,750。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

二月，Attached/Row/Townhouse 共售出619套，均價$742,413。

多倫多市共售出68套，均價$878,329。皮爾區售出160套，均價$641,157；Halton區售出99套，均價$744,817。

皮爾區中，Brampton售出最多，為121套，均價$610,092；密西沙加售出32套，均價全區最高，為$756,314。

Halton區中，Oakville售出45套，數量最多，且均價最高，達$854,762。Milton銷售數量數量第二，為34套，均價$643,623。Burlington售出18套，均價$676,861。

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