ZoeChan – Page 351

澳洲房產拍賣會氣氛熾熱！華人活躍其中 | 澳洲

悉尼房市發展勢頭強勁，持續發力，上周末共舉辦了675場競拍，清盤率高達83%，高於去年同期的73%。

按照傳統慣例，澳大利亞每年大規模的房產拍賣始於3月初。一是由於澳洲房產經紀和律師通常於1月份休假，另一方面，根據房產拍賣市場周期，競拍之前的四周為銷售時間及開放看房日。然而今年不少買賣方因去年時間太遲而未能成交，因此決定2017年及早開始。

當地及國際華人在悉尼各地的周末拍賣市場上勢頭強勁。例如，在 Memorial 大道聖艾夫斯（St Ives）北海岸（North Shore）拍賣會上，一房產起拍價為150萬澳元，每次加價5000澳元，一對華人夫婦以253.5萬澳元的價格擊敗其他11個登記競標者，買下了競拍房產。

房產競拍注冊者的平均數也在上升，在悉尼大多數拍賣市場，每套房屋至少有4個注冊投標者。

悉尼房市今年開局強勁，核心房產拍賣市場東區（Eastern Suburbs）、內城西區（Inner West）、北區（North shore）上周清盤率都在83%以上。在新興開發區和立體生活區如城市CBD和悉尼東區Zetland的拍賣結果顯示悉尼市場對新房及現房均有需求。

對於錯過上周拍賣會的購房人士而言，本周還有諸多機會！本周末悉尼將會舉辦900多場拍賣會，墨爾本則高達1400場。本周末拍賣會的數量的增加與悉尼待售房產數量略增以及新建成公寓增加密切相關。去年悉尼待售房產數量下降了30-40%，這意味著自去年起潛在買房者的數量仍在增加。

一年中何時參與房產拍賣會才是最佳時機？

答案是沒有最佳時機。但在悉尼現有市場供不應求的情況下可嘗試在房屋拍賣之前購買。買家可在拍賣日之前向經紀人出價，最糟糕的情況無非出價被拒，該房屋繼續上市拍賣。但這可省去買家在拍賣會上激烈爭搶，因為在拍賣日房主一般會緊密關注更有力的報價。

就本周末的競拍JP給您一個小建議：當拍賣師一說競拍開始就立刻行動！

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國1月新屋銷售不及預期房價中值同比增7% | 美國

2月24日，美國商務部數據顯示，美國1月新屋銷售年化55.5萬戶，預期57.1萬戶，12月數據從53.6萬戶修正為53.5萬戶。1月新屋銷售環比增3.7%，預期增6.4%，12月從環比降10.4%修正為降7%。1月新屋銷售同比增5.5%。

下圖為2000年來新屋銷售情況：

經修正後，2016年全年新屋銷售為56.1萬戶，為2007年來最高，較2015年增長了12%。

1月新屋售價中位值為31.29萬美元，較12月下降1%，不過較去年同期大增7%。

以1月的銷售速度計算，市場需要5.7個月來消化掉庫存，這與12月的庫銷比一致。

新屋銷售僅占美國房地產市場的不到10%，每月數據波動較大。盡管如此，近年來新屋銷售整體呈現出穩步緩慢上漲態勢。上日公布的成屋銷售數據顯示，美國1月成屋銷售總數年化569萬戶，遠超預期的554萬戶，創下2007年2月以來新高。

最新的新屋和成屋銷售表明，雖然房地產銷售受庫存低迷、房價高、房貸利率路徑不確定等因素牽制，需求仍較為強勁。

（據華爾街見聞）

美國為何沒有“天價學區房”？| 美國

在美國，即便是人口最為密集的紐約市，“學區”雖是影響房地產市場供求的因素之一，但遠非決定性因素，所謂“好學區”的房價更達不到“天價”程度。

專家認為，美國不存在“天價學區房”的主要原因是公立教育體系的設計、政府對教育資源的調節配置以及對房地產投機空間的有效壓縮，遏制房價炒作行為。

在美國一般分私立學校與公立學校兩類，涵蓋範圍從小學、初中至高中。私立學校收費高昂，提供高端教育因此允許學生“跨片”入學，不受所謂“學區”限制；公立學校一般規定學生就近入學，無需繳納任何學費，不同地段匹配不同學校。據紐約彩虹置業創始人辛迪·殷介紹，一般學生進入公立學校只需要三份文件：本人出生證明、家庭居住證明和本人醫療免疫記錄。

紐約市根據地理位置，大體劃分為32個學區，其中公立小學有大約715所。官方統計數據顯示，每個學區的公立小學入學率基本能夠達到90％左右。

不過，美國公立學校教學質量存在差異，“好學區”內的學校師資力量優質，財力雄厚，設有多項特長班、語言和藝術課程，這也在一定程度上吸引不少家長為了子女受到更好的教育而搬到“好學區”附近。

以紐約為例，瑞禧地產創始人傑西卡·湯介紹說，皇後區有些地區僅需約30到40萬美元即可購得一套住宅，但同樣大小的房型在皇後區優質“學區”地段，可能需要80萬美元以上。

但需要指出的是，美國購房者更看重的是“好學區”的綜合指標，包括該地段配套的醫療、服務環境和交通多方面因素，因此，所謂“好學區”房價偏高，並不單純是學校的因素。從因果關系看，在美國是一個“好社區”的存在促成了一個“好學區”的建成，而“好學區”又進一步吸引了更多潛在購房者來到“好社區”購置房產。

在“寸土寸金”的紐約曼哈頓，“好學區”房源價格與其他地區差別不算太大。辛迪·殷介紹，曼哈頓地區“學區房”房價大約僅高出同等地區其他房源價格20％至30％左右。她認為，曼哈頓地區的“學區房”不算過“熱”，更談不上“天價”，正是由於曼哈頓地區教育資源充足。

美國家庭購買住宅後，需要給地區政府繳納地產稅，地產稅構成了當地政府約70％的收入來源。地產稅除支持當地政府公共部門開銷外，還有相當一部分用於當地公立學校建設、系統運作，包括教職員工的工資、福利以及學校其他運營費用。因此，美國部分社區公共教育資源豐富，主要是由於該地段業主所繳納地產稅高昂。

此外，持有房產的家庭在繳納地稅之余，還要向當地學校繳納學校稅，盡管數額占比不大，但也在一定程度上進一步支撐當地公立學校運營完善。

同時，美國在2007年次貸危機發生之後，政府對樓市中存在的“投機炒房”行為管控較為嚴格。在美國，絕大多數人通過貸款買房，因此銀行可以通過貸款的審核申請、收緊放貸進而控制房地產市場的投機行為。

此外，美國政府對教育方面的撥款會“有意識”地向排名靠後的公立學校傾斜，不人為地打造“重點學校”，盡量縮小學校之間實力差距，保證教育資源均衡均等，加強政府資金統籌作用，從根本上抑制了“天價學區房”的產生。

2001年美國時任總統布什提出了《不讓一個孩子掉隊法》法案，此後多次修訂，旨在逐步完善美國基礎教育公平。法案規定，全國所有接受聯邦教育基金的公立學校，其3至8年級學生每年必須接受閱讀和數學統考，旨在考量公立學校教育質量。連續兩年在測試中不合格的學校，會被標注為“急需改進”，調整師資力量，並允許該校學生轉學；連續四年在測試中不合格的學校會規模性更換學校教職員工，改善課程設置，加強學生補習；連續六年在測試中不合格的學校會被勒令關門、轉為私有公司運營或者由州教育局直接接管。

在美國，無論是租房者還是購房者，只要提供合理的居住證明，均可享受同等的教育資源，這在一定程度上有效地避免了家長一味地通過購房途徑獲取教育資源，繼而推升房價的現像。

美國不少家長會選擇在“好學區”租房，這成為其子女進入熱門公立學校最直接的途徑。但對於有些熱門“供不應求”的公立學校，即使擁有所處地區的房產，仍不意味著子女一定可以進入心儀的學校。對於名額分配不足的學校，教育部將以“抽簽”的形式，被選中的學生方可入學，沒有選中的學生將被隨機分配至其他教育質量水平相當的公立學校。

美國入學政策也相對靈活。在學生申請入學時，如果其兄弟姐妹曾選擇過該公立學校就學，該生在申請中將會被優先考慮。此外，如果家庭在該地區持有房產或居住多年，在其子女申請當地學校入學時也會比剛剛購買或租賃該地區房產家庭的子女優先考慮。

同時，美國大學在招生時，也不單以SAT最終考試成績衡量，而是將學生平時表現，平均學習成績（GPA），課外活動參與情況，實習表現，以及教師、實習推薦等多因素綜合考量。這使得相對較差學校中的“尖子生”在申請大學時可能比優質學校的“中等生”更占優勢，因此從根本上遏制了學生一味地“扎堆”名校現像。

（據經濟參考報）

泰國普吉島租賃市場研究 | 海外

近年來普吉島租賃市場非常強勁，島上租賃價格普漲，為業主帶來非常有吸引力的投資回報。租賃市場近期強勁的同時，遊客數量也在增加，導致租房需求超過供給。優質租賃物業已變得稀缺，因為租戶續約或是簽訂長期租賃合約，有時期限長達三年或更長。這使得在島上找到優質租賃物業更難。（泰國吉普島房價走勢）

從《2014年暹羅房地產住宅市場研究報告》中，我們發現普吉島房產的平均租金回報為5%，某些情況下租金回報在3%到9%區間不等。普吉島長期租賃價格不等，兩臥室公寓租賃均價為每月2.2萬泰銖，四臥室以上的別墅每月租賃均價超過20萬泰銖。

現在普吉島許多房地產開發商正在向期房買家擔保租金回報。有很多報盤提供的回報範疇從4%凈收益到9%總收益率不等，這根據時間的長短，從2到15年不等！若買家接受這類報盤，最好仔細檢查附屬細則，因為其中很多雖提供非常高的總回報，但實際上的凈收益低很多。妳可以通過的房地產經紀人審核這些細則，他將可以為妳提供總收益減去成本的明細表。

正如我們最近撰寫的壹篇有關普吉島轉售（二級）市場的文章中所強調的，目前的市場環境令某部分業主可以以低於市場價的價格，折價出售其房產。近年來租賃市場強勁，這使得買家可以購買到被低估的二手房產，從而獲得高於平均水平的租賃投資回報：壹些業主可實現每年8%或更高的總回報率。這與其它市場形成了鮮明的對比，例如新加坡和中國香港生產每年的總租金回報率平均不到3%。

普吉島的租賃市場非常多樣，過去的十年裏人口結構不斷變化。許多不同國籍的人來普吉島度假，並長期租房，因此這裏的租賃市場是受到全球經濟變化的影響。

在2008 – 09年期間，受全球金融危機影響，來泰國的歐洲人和美國人減少。這些遊客很快就被來自俄羅斯遊客的增長所取代，他們似乎有用不完的錢，但是由於俄羅斯最近經濟形勢，我們肯定，與前幾年相比，長期租賃豪宅的俄羅斯人正在減少。不過俄羅斯人對普吉島的喜歡不太可能減弱，壹旦俄羅斯經濟復蘇，我們預期這部分租賃市場將會隨之復蘇。

我們目前正看到壹種趨勢，就是越來越多的東南亞的外籍人士舉家遷往普吉島，這得益於島上由於良好並不斷改善的基礎設施，壹流的國際教育和良好的設施。這部分的租賃市場都傾向於以普吉島為基地，然後橫跨整個東南亞地區通勤上班，由於普吉島國際機場的建立，來往普吉島通勤非常方便。

隨著亞洲遊客數量的增加，普吉島的租賃市場將再次改變，因為他們有著不同的需求。家庭類的租客想要租住在靠近島上的國際學校的地方，亞洲遊客不太願意住在靠近西海岸沙灘的地區，而是喜歡靠近島嶼設施、餐廳、購物和其他休閑活動的地方，他們更習慣於呆在內陸。這將令內陸租賃物業需求上漲，從而推高普吉島中部、北部和東部的價格。

普吉島未來的經濟發展壹片光明：普吉島國際機場入境人數增長非常強勁，目前看來，預計隨著機場擴建的順利開展，入境人數料將繼續增長，這清楚地顯示了普吉島作為壹個東南亞的旅遊目的地的彈性。普吉島正大力投資於基礎設施和旅遊行業，政府和私人部門也正大力增加開支投入推動投資發展，所有這壹切都預示著普吉島這個天堂島光明的未來。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

One Park傾盡所能重構金邊生活理想 | 海外

預估一個地方的發展潛力，就看旅居當地的外國人多不多，吸引異邦人聚集往往意味著充滿了更多機遇。地處柬埔寨首都的金邊，不僅蜂湧著無數外國人，更充滿了許多顯而易見的投資機會，承載著無數人的夢想。正在成為國際大都市的金邊，城市發展潛力與日俱增的同時，注重生活品質的人們，越來越渴求一個出則繁華、內隱則靜的桃花源地。

作為承載著民眾美好居住理想的最後一方淨土——PPCC 金邊城市中心（Phnom Penh City Center）萬谷湖區的大型規劃項目，項目整體全部按照世界一流的基礎設施和城市規劃進行，將重造滿足民眾居住理想的“城中之城”。One Park公寓，在此時更是應運而生。

One Park ，金邊首個花園式社區。基於對生態與業態平衡的完美考量，在寸土寸金的稀缺土地資源之上，斥巨資邀請國際一流設計師，打造出金邊市最大規模的園林造景，更聯合各方資源打造出愜意人居的醇熟生活圈。不僅升級了柬埔寨當地的居住形態，更致力於構建一種全新的生活方式，關注居住幸福的同時，更重視孩子的成長教育，引進國際領先的教育資源，真正將其打造成業態豐富完整的理想烏托邦。

One Park 在所有細節上的殫精竭慮與不妥協，只為將最好的呈現給你。

東南亞特色水域園林

ONE PARK擁有金邊市最大規模的園林景觀，由國際頂尖園林設計團隊傾力打造。從熱帶風情與本土氣息中尋得設計靈感，汲取色彩、材料、歷史古跡中的元素，巧妙融合文化與自然於一體，打造極具東南亞特色風情的水域園林景觀。

自然與精工，每個人的理想花園

如果說理想花園是原生態的自然，與精美工藝的完美結合，那麼One Park將成為每個人的理想生活花園。One Park內打造了大面積的水域景觀，並引入大量熱帶觀賞性植物，如同置身蔚藍海島，充分還原最為本真的熱帶自然風情。並以竹、木、紅磚等標志性元素點綴整體園林景觀。應用現代化設計理念，融文化於自然之中，二者相映成彰，打造身心雙重享受的柬埔寨風情園林。

一個生活公園，多種生活方式

One Park在園林設計上，從一個整體出發，加入豐富的自有配套設施，連接運動、休閑、娛樂等各個多功能空間。並利用路網連通空間，加強各類空間的相互滲透，住戶漫步其中移步異景，享受不同的景色與休閑生活。One Park，一個生活公園，多種生活方式。

One Park讓住戶在如詩如畫的大美園林景觀映襯下，享受近在咫尺的海島式度假休閑生活

全天候海島式度假生活

湛藍的天空，香甜的空氣，金色的陽光，椰子樹在泳池上的浮光掠影讓人迷醉。置身於One Park充滿熱帶海島風情的景色中，蔥郁的綠色洗禮雙眼，愜意的氛圍舒緩心靈，享受露天游泳池、陽光甲板、水上樂園等豐富的娛樂設施，讓住戶在如詩如畫的大美園林景觀映襯下，享受近在咫尺的海島式度假休閑生活。

5分鐘醇熟生活圈

One Park落位於金邊大型城市規劃板塊PPCC（金邊城市中心）內，享有PPCC區域內豐富的配套設施，由醫院、銀行、金邊皇家大學、TK Avenue、百盛購物中心、永旺商場、索菲特酒店等便利生活配套環伺周邊。並聯合各方資源，打造集舒適人居、精品購物、新加坡知名國際學校、商務辦公、酒店等豐盛業態於一體的5分鐘醇熟生活圈。

多樣化考究戶型選擇

One Park居住，洞悉城市精英階層生活軌跡，構築多樣品質生活。不同分區錯落有致、動靜分離，整體動線流暢，功能完備豐富且南北透通的戶型設計，滿足當代城市居住需求，讓理想生活，更近一步。

金邊最安全居住社區

立體布點式監控系統、智能多層門禁安防系統、24小時全天候安保巡邏，One Park為住戶打造金邊最安全居住社區。並聯合一流專業化品牌物業管理團隊，為住戶提供星級管家式服務，24小時貼心照料，365天無間斷周全服務，帶來更有溫度的品質生活。

引進國際高端教育資源

One Park引入新加坡國際學校（將於2018年開學），致力於為孩子們創造最優越的成長教育空間

快樂、健康、聰慧，也是我們對於孩子的最好期許。率先於父母，One Park致力於為孩子們創造最優越的成長教育空間。引入新加坡國際學校（將於2018年開學），打造高端教育園區。關心、關愛每一個孩子的成長路程。

綠色友好的環保設計

為保證項目生態綠色友好，項目設計初始便堅持使用環保節能用材，更在其中融入多處綠色環保設計細節。將全年太陽照射角度納入考量，確保采光通透與低容積率的同時，構建出自然風道，空氣自然流通，滿足住戶舒適需求的同時，更注重生態綠色的可持續發展。

One Park 社區綜合體，由開發商 GRED 集團和新加坡著名建築事務所 DPA 通力打造。該項目占地7.9公頃（79000㎡），建築面積250萬平方英尺（232257.6㎡）。一經推出就受到了當地人士的追捧，更受到了世界尤其是中國投資者的青睞。

目前，項目的建設進展順利。擁有1,600個居住單元的共管公寓內部主體已建成，很快就能全部完工。一期的 Shophouse和零售門店已全部售罄，可於2017年一季度交房；一期公寓可於2017年年底交付，每套價格由170,000美元起，正在火爆預購中。

One Park 占據金邊市中央商務區核心位置，建成後將擁有大都市標准的完整成熟業態，滿足你對理想生活的所有想像。禮獻層峰人士，助力城市精英盡掌經濟風雲的同時，為其帶來絕不同於往日的舒心愜意的生活體驗。生活從未如此多姿多彩，One Park 居城市繁華之最，邀您一起共創金邊城市新勢力。

欲進一步了解金邊壹號共管式公寓的詳情，請點擊：http://www.juwai.com/26420456.htm

欲了解更多金邊市住宅市場情況，請訪問柬埔寨首屈一指的房地產網站realestate.com.kh。

（本文內容資料由客戶提供）

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國買家少洛杉磯亞凱迪亞豪宅乏人問津 | 美國

中國采取措施嚴控外匯外流，昔日幾天內即由中國買家買下的洛杉磯縣亞凱迪亞市（Arcadia）豪宅，如今上市數月乏人問津。

位於該市Upper Rancho地區落葉路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅擁有中國富人希望用以顯富的所有標配—進門玄關懸掛水晶吊燈，地面鋪有大理石，一個配有12把皮椅的家庭影劇院，還有八間臥室和八間浴室。豪宅開價980萬元，是北京類似房子的半價，上市兩個月依然沒有成交，不久前，這類豪宅幾乎立即被買家搶購。該地區房地產經紀人說，如今，以中國買家為目標客戶的豪宅可能得拖上半年才能脫手。

上述變化與中國采取嚴控外彙政策直接相關。中國國家外彙管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以來最嚴格外彙管控規定，民眾向國外彙款不得用於投資房地產，而且要提供詳細資金使用說明，他們也不得代替他人向國外彙款。

近年美國房地產市場復蘇，全美房價漲幅約在20%至25%，但是加州部分熱門地區表現比平均水平高，有些可達30%以上，其中，華人聚集的洛杉磯更被看好。

旨在為家人提供更好生活環境，同時為保護財富而把資產轉移到到美國，中國房屋買家過去十年已把投資地點從洛杉磯縣聖蓋博谷擴展到橙縣和河濱縣，這些房地產市場都受到影響。洛杉磯加大（UCLA）經濟學家俞偉雄（William Yu）說，中國決策者認為，若不對資本嚴加監控，外彙儲備將慢慢枯竭，但這意味著因中國資金無法外流，南加州房地產市場，特別是豪宅市場，活躍程度將會降低。

中國富人傾向於全用現金買房，而房地產數據CoreLogic公司統計數據顯示，2014年亞凱迪亞現金購房從一年前的461筆降至344筆。聖瑪利諾（San Marino）去年現金全款購房86筆，2014年為103筆。阿罕布拉從2015年的208筆降至2016年的130筆。

從2014至2016年，整個聖蓋博谷現金購房數量下滑17%，洛杉磯縣同期減少12%。與之相比，亞凱迪亞住宅售價中值從2015年初的約110萬元降至去年年底的93萬元。聖馬利諾住房售價中值去年第四季度為220萬元，比第二季度減少30萬元。

豪宅開發商Chateau Group創始人Ann Sung認為，2014年住宅銷售速度並不正常且不可持續，人們都在盲目購房，市場目前正趨於穩定。更多靠貸款購房的傳統買家如今有機會在聖瑪利諾等房地產市場分得一杯羹，一些豪宅賣家甚至不得不主動降價。

（據世界日報）

特朗普移民新政或重創美國房市新移民持觀望態度 | 美國

援引美國中文電視報道，近段時間，特朗普政府大力逮捕和遞解無證移民，不僅讓數以萬計的家庭一日之間分崩離析。由於移民政策不利好，不少本有購房打算的新移民，選擇暫停計劃，先保持觀望態度。特朗普的一系列舉措是否會對美國，特別是新移民聚居的紐約的房地產市場造成衝擊呢？

2月初，聯邦移民與海關執法局ICE大舉搜捕有聯邦重罪記錄的無證移民。之後，逮捕範圍進一步擴大，美國國土安全部計劃針對無證移民展開全面逮捕行動。本周，在明尼蘇達，多家華人餐館遭到突擊搜查，大量逾期滯留的無證移民被捕。與此同時，美國海關針對持有效簽證合法入境的外籍人士和永久居民的審查也是更加嚴格，不少人因此被拒絕入境或是直接遣返。而針對詐領聯邦福利的綠卡居民的調查也是如火如荼，有些人甚至因此被沒收綠卡。還有消息稱，特朗普有意抬高H1-B和EB-5的申請門檻，走合法渠道在美定居的道路也是越來越窄。這種種的跡像讓美國的移民社區陷入了深深的恐慌和擔憂之中。

美國是一個移民國家，新移民也是美國房地產市場的生力軍。根據權威房地產網站Trulia 的報告，自1995年以來，美國的擁房率不斷下滑，但是新移民的擁房率卻上漲了2.4%。換句話說，是新移民拯救了美國的房地產市場。根據華盛頓大學經濟學家Jacob Vigdor的統計，在美的4千萬新移民為美國的房地產市場貢獻了3.7兆億的財富。

受身份的限制，無證移民只能用現金全款購房，購買力較小，因此從表面上看，人數的驟減似乎不會對房地產市場產生太大的衝擊。但是根據康奈爾大學最新的研究報告，全美約有1/3的無證移民是租房居住，因此他們的離開，可能會對投資型住房市場造成震動。

不僅如此，根據知名房地產雜志The Real Deal在今年1月進行的調查，去年紐約市新開發的房地產項目較2015年銳減70%，總投資金額減少了320億。而且業界也早已發現高端型住宅無法迎合現在的買方市場，新開發的樓盤也將房型逐漸轉向更加可以負擔的類型。

特朗普的移民政策除了給商業地產造成更大的借貸壓力之外，銀行對個人購房貸款的審核，也會因為移民身份的不確定性，變得更加嚴格。

不過市場普遍認為，特朗普畢竟是靠房地產起家，隨著市場的不斷反饋，他會意識到自己的移民政策帶來的弊端。而且特朗普希望勞動力回流美國，也許在不久的將來，隨著本土傳統行業的復蘇，就業率增長，會有更多的美國人有能力購房，房地產行業也會有回暖的一日。

（據美國中文網）

英國房市2月月報出爐！房價上漲全國飆紅，但增速卻沒跑贏物價？| 英國

2017年2月英國房產月報如期而至，本月房產市場又有什麽新的動向值得關註？

本月英國房產市場的主要信號就是房價增速趨於理智平穩，房價月增長2%，即上漲5,986英鎊。2017開年兩個月投入市場房源數量不及往年，減少的房產供應量或將導致下月房價的迅速回升。房價增長減緩遏制了部分房產賣家漫天要高價的可能性，對於買方市場存著利好。

截至本月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為306,231英鎊，比去年同期上升2.3個百分點，雖然持續上漲，但為近三年來數值最低的2月增速（往年均在5%以上）。但與1月的+0.4%相比，2月的房價也算是飛速回溫。（英國物價）

分區域來看，英格蘭所有地區房價再經歷開年首月緩沖期後上升態勢最明顯，其中威爾士地區本月房價增幅居然達到了8.1%，即使門檻向來高的倫敦也出現了2.6%的月增長。英格蘭東南地區房價與上月無變化。總體來看，與上月和去年同期相比，幾乎所有地區房價均比上個月及往年有所上升，放眼壹看全線飆紅的節奏（本月沒有房價出現下降的區域）。

在房產均價方面，倫敦地區依舊最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後。過去壹年的時間裏，英格蘭東部和西南地區的年度和月度房價漲幅表現依舊搶眼，年漲幅在2％-5%之間，受倫敦市場的帶動，良好的通勤條件使不少首次購房者紛紛沖向這些地區，代表區域有：Hertfordshire，Bedfordshire，East Anglia，Essex，以及Cornwall大部分地區。而本月威爾士地區房價也出現了8.1%的大幅增長，值得關註。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為641,116英鎊，較上月增長2.6%（16,163英鎊）。雖然房價穩居全國最高，但與去年同期相比卻小幅減少了0.4%，也就是2月房價基本與去年此時持平。由於總體房價低於去年同期，因此32行政區中有12個行政區目前房價低於去年同期（詳情請見文章末尾完全版表格）。

影響年度房價數據的主要集中在傳統高價房產集中區域，例如肯辛頓切爾西區（Kensington and Chelsea）房價下跌14.6%，等於直接打了85折…，漢默史密斯區（Hammersmith and Fulham）-10.8%，以莫頓區（Merton）-8.9%。這對於準備在西區定居的購房者是個利好消息，伴隨高價房產的降溫以及英鎊近期走低，以稍低價格買到好房子的機會大大增加。

相反的，房價年漲幅最大地區為卡姆登區（Camden），月度年度漲幅均達到27%；布倫特（Brent）+8.1%，哈靈蓋（Haringey）+7.2%，豪斯洛（Hounslow）+7% 等倫敦郊區房價同樣表現搶眼，年漲幅均超過了7%。

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間較之前有所增加，大概是壹周的時間，為79天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度也變慢些許，為71天，增加5天，仍為全國最快。

經歷了1月的房價開年“維穩期”（+0.4%）之後，本月房價可以說是強勢回溫，如果說上月大家都在開始制定開年目標，那麽從本月開始壹些實幹的買家便付諸行動。根據數據來看，在經歷脫歐公投等諸多不確定性使去年後半年房價出現停滯甚至下滑後，自年底開始的房價回暖至今大部分地區以及基本恢復到往年水平甚至更高。換句話說，脫歐影響的房價增長停滯現象已經基本消退。

Rightmove住房調研中心主管Miles Shipside針對此次月報表示，但看本月的房市報告，我們看到了房價增長的壹絲“理性之光”，雖然全國房價在上漲，但幅度仍然平緩，這已經接近甚至低於目前英國正在上漲的物價水平。由於房價回歸理性，壹些買家也增加了選房購房時間，1月購房成交量與去年同期相比下降3.1%，賣家如果找到合適的買主便將房產立即出手，不再留出額外時間等候出價更高的買家，這也降低了壹些房產賣家漫天要高價的可能，買家的話語權也在增加。

還有壹點是在售房源總量出現下降（6.1%），本月兩居室以下的中小戶型的房源供給量最緊俏（倫敦地區尤甚），較上月減少10.3%。可見由於預算有限，中小戶型房產對於首次購房者來說仍是最熱門的選擇。但談到需求方面，Shipside還補充道，上個月網站總點擊量達到1.3億，與去年同期相比增加了三百萬，可見有需求的購房者數量增多，也更專註地尋找更多條件和價格都適合自己的房產。

對於首次購房者，全國範圍內門檻增加至19.2萬英鎊；如果您準備購買二套房，那麽至少要有26萬英鎊預算的準備；對於多套房購房者門檻仍約在53萬英鎊上下，和去年相比幾乎沒有變化。

英國房姐陳新宜Chloe專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

特朗普移民新政危及房地產市場美國經濟一大根基恐動搖 | 美國

美國舊金山，一名持有工作許可的印度軟件工程師取消了競購一套價值90萬美元房產的計劃。華盛頓，一名巴西籍的非營利機構高管放棄了在她的辦公室附近購買一套需翻修的陋室的計劃。亞利桑那州梅薩，在一個無證的墨西哥移民家庭，他們今年已經24歲的兒子雖然拿到了銀行給他提供抵押貸款的許可，但如今卻擔心遭到驅逐。

美國總統特朗普的移民政策恐危及美國經濟的一大根基：住宅房地產市場。無論合法與否，移民群體很長時間以來都是美國住房市場的一大增長支柱，但如今，他們感覺自己已經不再受到這個國家的熱情歡迎，也沒有了樂觀期待，這些對於要做出人生中最大一筆投資的他們來說都是必要。

“我感覺只要特朗普大筆一揮，一切都將化為烏有，哪怕是我所有的辛勤工作（所換來的成果），”今年24歲的Juan Rodriguez說，他在7歲的時候隨父母從墨西哥移居美國。如今他擁有一份全職工作，同時還在一所大學攻讀學位。

在奧巴馬總統時代，像Rodriquez這樣的移民是受到保護的，他們通常被稱作是“追夢人”，也就是少年時代移居美國且通常已經完全融入美國社會的無證移民。

特朗普政府2月21日公布了一項全面打擊無證移民的計劃，宣稱將尋求不經法庭審理即迅速將更多人驅逐出境。在奧巴馬時期，政府的打擊對像主要是暴力犯罪分子；但特朗普卻將門檻放得更低了，打擊對像不僅囊括了有欺詐行為的人，在特定情況下，哪怕只是當局認為會危及公共安全，也會成為打擊對像。

即便是擁有綠卡或者是持有H1-B工作簽證的有經驗外籍人士，也擔心在特朗普政府的管理下會遭遇種種限制。最有可能受到影響的美國住房市場包括邁阿密、硅谷、洛杉磯、舊金山以及紐約，這些都是外國購房客最集中的地方。

雖然特朗普政府已經表明，“追夢人”群體將不會受到影響，但政府移民打擊行動的升級、以及針對穆斯林七國的旅行禁令–雖然已受到法庭阻止——卻讓那些相信他們的美國夢已經觸手可及的移民群體開始感受到恐慌。

“如果特朗普在移民政策上能夠得償所願的話，住房市場所受到的衝擊將超過以往任何時候，”Cato Institute的政策分析師Alex Nowrasteh說，如果“數以百萬計的人被驅逐出境，又沒有人進來填補他們留下的空缺，那麼房價就會面臨下跌壓力，尤其是在城市地區。”

移民群體購房者通常都不被重視，一部分原因是因為無證移民以及服務他們的公司有時候喜歡低調行事。

一些小公司會給無證移民提供貸款，但利息會更高。少數一些規模稍大的銀行，比如北卡羅來納州溫斯頓-塞勒姆市的BB&T Corp．就會向“追夢人”群體敞開大門，條件是他們要滿足傳統的房地美、房利美和聯邦住房管理局的抵押貸款條件。

最有可能受到影響的美國住房市場包括邁阿密、硅谷、洛杉磯、舊金山以及紐約，這些都是外國購房客最集中的地方。圖為邁阿密

無證移民房主

據華盛頓智庫Migration Policy Institute的分析，全美1100萬無證移民中，有大約三分之一居住在自有、家庭成員或朋友所擁有的住房內。

如今，一些銀行開始變得緊張起來。總部位於拉斯維加斯的Alterra Home Loans主營針對移民群體的住房抵押貸款業務，其中也包括“追夢人”以及無證移民群體。在貸款早期階段，如果出現違約會讓銀行陷入麻煩。“我們都在小心處理（申請），”該公司的總裁兼首席執行官Jason Madiedo說。

如果融資干涸，借款人失去信心的話，將代表著市場出現重大轉向。南加州大學的人口學家Dowell Myers稱，這個十年，新移民預計將占到房屋所有人增量中的逾三分之一。

據房地產信息網站Trulia，美國居民中擁有住房的比例在2015年時仍然處在和1994年一樣的水平，都是66%，但對於在外國出生的移民群體來說，占比卻增長了2.4個百分點，達到50%以上。

推動需求

據華盛頓大學的經濟學家Jacob Vigdor，移民群體取代了正處於退休年齡的嬰兒潮一代，成為美國住房市場需求的推手。

根據他的推算，美國4000萬移民為全美總體房產價值增長做出了3.7萬億美元的貢獻。Pew Research預測，2015至2065年間，新移民及其後代將占到美國人口增量的88%，相當於1.03億人。

但也有其它的外國買家可能會進場。特朗普對待普京的友好姿態讓來自俄羅斯的買家感受到了鼓舞。據紐約的房地產律師Edward Mermelstein稱，自2014年俄羅斯吞並克裡米亞招致歐巴馬政府制裁之後，美國房地產市場就一直難覓俄羅斯人的身影。

Mermelstein的客戶多是比較富裕的外國人。自從特朗普入主白宮以來，Mermelstein的俄羅斯客戶在紐約和邁阿密協商購買房產的人數增加了逾一倍。

然而在被特朗普所瞄准要打擊的移民群體中，如今餐桌上的話題少了一些購買支付，多了一些政治話題。

（據新浪綜合）

美國房地產出現一大隱患又是特朗普的錯？| 美國

目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日，美國全美房地產經紀人協會NAR發布報告顯示，今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%，創下過去十年以來的最高水平。十年前，美國爆發次貸危機，房地產市場交易額也大幅下滑。分析師指出，房地產市場的銷售數據顯示，不斷上漲的房地產價格並未阻擋人們買房的腳步。

但是，盡管房地產市場中消費者對新房的需求量非常火熱，但是目前美國房地產市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求，這或將成為拖累美國房地產市場充分復蘇的隱患。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示，目前阻礙美國房地產市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足夠的房屋供應量。不過，在2017年中，住房建造企業將開發更多的住房，這將擴大美國房地產市場的成屋存量，推動美國房地產市場進一步繁榮發展。

同時，經濟學家Lawrence指出，目前，導致美國房地產市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外，隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施，住房建造企業未來可能將更難找到足夠的建築工人。

Lawrence透露，眾所周知，美國的住房建造工地上雇佣了許多無證工人，但是這個問題卻很少被公眾關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格，未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺，除非美國政府能夠培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地產經紀人協會提供的估測數據來看，目前，美國建築行業約有20萬個職位空缺，比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時，萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示，建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認為，通過職業學校或密集的培訓項目，美國需要培訓更多的房地產建築工人。目前，許多住房建造公司都在拖延房地產項目破土開工的時間，盡管這些企業仍然在積極尋找建築工人，但是勞動力市場無法提供足夠的建築工人。

不過，盡管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地產的發展，但是美國房地產目前的增長勢頭仍然非常強勁。過去一段時間內，美國住房價格的增速遠遠超過美國民眾平均收入的上升速度。

Lawrence表示，隨著房價快速上漲，將會有越來越多的美國民眾無力承擔買房的費用，這個問題可能會成為房地產市場銷量回落的導火索。但是，目前來看，美國房地產市場中消費者的購房需求十分旺盛，單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升，完全抵消了房價快速上漲對需求端產生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長，消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀，這也會進一步激發美國民眾購房的熱情。

目前，美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩，但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高於4%，分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔，或將限制美國房地產市場健康發展的空間。不過，分析師指出，目前大部分美國民眾在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認為，2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現，同時美國過去數年的過度寬松貨幣政策時代也將結束。因此，房地產市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高，目前按揭貸款利率似乎開始企穩，但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

盡管如此，只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變，大部分美國民眾能夠承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外，日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認為，美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展，包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日，家得寶公司披露最新季度財報數據，表現大幅高於市場預期，顯示家居行業受益於房地產市場產生的正面溢出效應。

（據鳳凰國際）