ZoeChan – Page 372

美国 | 房产投资升值6大因素

买到升值的房产是每个房产投资者追求的理想目的。这就需要剥茧抽丝，找出美国房产增值的根本原因，以帮助投资什么样的美国房产升值尽快者做出正确的决定。专家6招教你预测哪些美国房产会升值，让你也成为专家！

由于美国是私有化经济。屋主不仅拥有房屋而且拥有土地的所有权。房子作为建筑物随使用年限的增长，寿命在不断的降低，它的价值随时在折旧；而土地的价值是随城市发展不断变化。

专家认为美国房产的增值实际上是土地的增值速度大于房子折旧的速度而产生的增值。在美国，房子折旧的速度大致相同，决定房产增值速度的主要是土地的增值速度。要想买到增值最快的房产，就要买到增值最快的土地。

因此不难看出，美国买房投资选择房子位置最重要！

因为一旦确定了地点，房产的增值速度也就大致确定了。交通发达与否，购物方便与否，学校成绩好坏，附近地区是否安全，都是决定房屋位置是否能够快速增殖的重要因素。

专家认为如果以上各个方面是肯定的加分因素，社区建设良好，安静有序，房屋需求旺盛，那么就表示小区内房产增值较快。

美国买房投资，选择房子位置最重要。

1、失业率

失业率对经济对社会各方面影响都是非常大的，对于房产来讲，没有工作，就不可能买房子。而失业率上升，买得起房子的个人就更少。这降低了住房需求，推动房价走低。要查询一个城市的失业率以及是在上升还是下滑，可以上美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）网站查询。

此外，还可以看看当地公司是否正在招聘，大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味著更多僱员，这最终会提振该地区的房产需求。

2、收入增长

想再深入一点了解情况的有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。

至少应该确认这些收入是经过通货膨胀调整的（最好是在不断上升）。那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了；因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之；这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值。

3、较少的止赎申请和出售

平均而言，止赎房屋的售价会比同一地区的类似房屋低30%，但具体数据会随著不同市场而有所变化。前几年在住房市场遭受重创的地区，尤其是在美国南部和西南诸州，止赎房屋通常都是按照半价出售。随著止赎住房增加，它们会拖累同一街区的平均房价走低。

4、库存不断减少

大多数频繁见到“房屋出售”标志的地区，房价距离回升还很远。

总的来说，如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那麽此地房屋库存量就很高。随著出售的房屋数量下降，卖房者就有更多的议价权，更有可能达成接近他们要价的交易。

专家提醒可以看看这个月的房屋库存供应，看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化。正常水平是5-6个月。此外，赞迪说，那些没有新住房建设项目的地区可能会率先迎来房市复苏，因为这些地区可供出售的库存量较少。

5、售价折扣幅度缩小

专家表示可以看看房屋出售报价和实际售价之间的价差。如果某一地区这一价差不断缩小，那麽就表明该地区房产市场正在好转。

6、房屋售价不断下滑

另一方面，房屋售价不断下降可能意味著住房市场已经触底。

（据重庆商报）

澳洲 | 堪培拉GEOCON：顶级设施与豪华配置提升公寓投资价值

房产投资三要素，时机、地段和质量。特别是对于功能多元的城市综合体来说，房产本身的质量以及管理质量尤其显得重要，顶级的规划配套、豪华的室内装修以及高水平的运营管理会大大提高综合体住宅的投资价值，这也是澳大利亚堪培拉建筑商GEOCON想要呈现给投资者的特色。

致力综合体开发，打造美好生活空间

GEOCON是堪培拉领先的地产开发商和投资商，拥有丰富的开发投资经验。随着堪培拉的城市发展，综合体以其多功能化、高利用率、高经济效益等优势成为一个新的热点。GEOCON从中看到了堪培拉的未来，近几年致力于综合体项目的开发，期待给城市注入更加蓬勃的生气。目前，GEOCON在建的综合体项目包括根加连区（Gungahlin）的Infinity Towers、塔格黎诺区（Tuggeranong）的Southport和贝尔康纳区（Belconnen）的Wayfarer，这些项目均位于区域的黄金地段，规划有住宅公寓、餐饮、购物、娱乐等空间，并配置无与伦比的豪华设施，几乎能满足住户的所有需求，他们无需外出就能轻松享受生活。这也正是综合体项目的魅力所在，为了进一步提高住宅公寓的投资价值和公寓住户的居住体验，GEOCON的每一个项目在配套设施和室内设计上都独有特色。

Wayfarer的空中休息厅位于大楼25层，四面落地窗的设计让阳光和城市风光一起进入大楼。

Infinity Towers坐落在堪培拉根加连区（Gungahlin）的中心商务区，规划建设20层到22层，是堪培拉罕见的高层建筑。

顶级设施亮眼，每一天都像在度假

顶级设施是GEOCON开发的综合体项目的一大亮点。泳池、健身房、观光区……这些设施让公寓住户拥有了更多的户外活动空间，让生活变得更加丰富多彩。

GEOCON的综合体项目均位于区域的黄金地段，规划有住宅公寓、餐饮、购物、娱乐等空间，并配置无与伦比的豪华设施。

Infinity Towers的特色是一个面积2500平方米的超大空中花园。这个花园位于第五层，花园里小道蜿蜒，遍植花草，设置有BBQ区，建有观光平台，同时拥有一个泳池和健身房，完全能满足住户休闲聚会、娱乐运动的需求；Southport则拥有度假级别的设施配套，除了泳池、观景台、健身房之外，最大的特色是专门设计有一个名为“礁湖（the Lagoon）”的舒缓池，它就像礁湖一样安详宁静，能缓解住户一天的疲惫；Wayfarer的空中休息厅和屋顶泳池特别引人注目，空中休息厅位于大楼25层，四面落地窗的设计让阳光和城市风光一起进入大楼，屋顶游泳池则位于27层，这是堪培拉最高的泳池，透过高高的透明玻璃屋顶能够仰望高远的天空。这些豪华设施不但让住户的生活每一天都像度假，而且极大提高了综合体住宅公寓的投资价值。

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美国 | 买房都挑新屋大宅？不一定！揭美国房产买家到底要什么

科威国际不动产公司（Coldwell Banker）最近召集了一小组销售助理和经纪人/业主，收集他们对当今买家的最高度关注的条件。结果非常有趣。以下是概述：

小组注意到一个令人惊讶的趋势，婴儿潮一代并非所预期的不得不屈就到公寓。相反，50至70岁的人正在享受着小户型带来的便利，单层生活空间，以及单户家庭的隐私。在不得不建立多层公寓的地方，电梯正在越来越多地纳入新宅设计。

年轻买家需要富有创意的空旷空间。

另一方面，年轻买家，主要是30多岁和40多岁，仍然喜欢大户型。收入增加和动力技术允许他们可以选择自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高质量生活的各方面所需，而次要居住则离工作场所更近。非传统的生活空间——改装阁楼，谷仓和教堂，继续吸引这些买家。

小组还注意到室内和室外之间的边界正在模糊。户外生活区，餐饮区，甚至卧室都比以往更受欢迎，装修更奢华。

他们还提到越来越多采用与众不同的的建筑材料——金属、玻璃、瓷器和质量卓越的制造材料。提高耐用性和减少维护，加上意想不到的材料融合一起所铸就的美学，增加对买家的吸引力。

在建筑用料方面，大理石或花岗岩曾经当道，但现在买家会重新选用铜和不锈钢等材料。

新移民也在影响着住房市场，因为他们有自己的要求。例如，西雅图的中国买家期望房子有两间厨房，许多买家想要适合几代同堂的大户型住宅。

一些小组成员观察了住宅的“离岸”情况，对那些移居加勒比、百慕大和欧元区等国家的人有吸引力。

男丶女买家同样看重衣橱的容量和品味。

最后，两个常见的亮点被添加到列表中：双衣橱和双办公室。衣橱是越大越好。谈到办公室，两个比一个更好。杰德·米尔斯（Jade Mills）说，“甚至60多岁和70多岁的人都在寻找双办公室。”

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Joyce Rey专栏全集：

名人富豪御用星级经纪人带领你走上豪宅市场尖端

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美国 | 外国人到美国置产出租记得缴税免挨罚

许多外国人在美买房後会出租，会计师提醒大家，租金收入属个人所得收入，需报税。

随着人民币贬值加上投资美国房地产可以保值，不少中国中产阶层也开始选择在美国置产投资。会计师提醒民众，外国人投资美国房产时不要忘了考虑美国税务问题。

根据美国房地产协会去年一整年度的统计，来自中丶港丶台的中国买家是所有外国人中购房最多的，这些中国买家的平均购买房价为93万美金。

许多外国人在美买房後会出租，会计师提醒大家，租金收入属个人所得收入，需报税。

会计师施启祥：“美国税法上规定，你不管是美国人或不是美国人，都是要报税的。”

外国人在美卖房时需要注意专门规范外国人卖房的税务规定，叫做FIRPTA（外国人投资美国人税务法案），其上明文规定了卖房时需预扣联邦税。

会计师施启祥：“譬如你的房子卖价是一百万以上，从售价预扣15%，如果是一百万以下，从售价预扣10%。”

除了联邦政府的15%或10%的预扣税外，加州州政府也有类似法案，要从售价中预扣3.33%，而此税率各州都不同。

根据FIRPTA法案，缴纳税金的责任人在买家，若Escrow结束的20天内没上交国税局，买家会被罚，联邦政府一个月会罚预扣额的5%。

需要取得税金急用的观众，需要考虑售屋的时间。因为若房子是年底卖出，第二年报税时可很快拿回预扣的税金。

但如果是在年初卖房，预扣税金可能要等一年以上才拿得回来。不过卖家可以请会计师跟国税局申请减免预扣金额，尽早取回税金。

无论是美国人或外国人，若被国税局发现有出租收入而没报税，除了要补漏报的税金以外，每个月可能被罚最高5%税金金额的罚款再加上利息。

互联网资讯综合整理

海外 | 欧洲黄金签证：投资未来新生活

随着中国买家在海外购置房产的目的越来越多样化，投资者们也更善于根据不同的投资目的选择投资地点。根据居外网的调查，留学、移民、投资与度假已为中国买家海外购房的四个主要目的。近些年来，海外住宅出租回报率、学区房等概念被炒得火热，而如何通过海外购房进行移民对很多想要移民的国人来说仍是一个灰色地带。

当今可以通过购买房产获得永久居民与公民资格的国家当中，最出名的就是欧洲的“黄金签证”国家。这些国家中，最受国人认可的则为：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯与马耳他。西班牙与葡萄牙是被国人广泛了解的国家；希腊兼具着爱琴海的静谧与浪漫；马耳他与塞浦路斯则是位于地中海的美丽海岛，均为英联邦成员。这些“黄金签证”国家的房市走向略有不同、购房移民政策也各有特色。不同类型的投资者应该如何选择呢？

市场走势

黄金签证国家房价走势

数据来源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

说到在欧洲投资，许多投资者可能会因近期疲软的经济形势对投资前景产生担忧。诚然，近年来只有少数国家还能保持明显的增长。在这样的大经济环境之下，欧洲主要的黄金签证国家房价走势也并不像主流房产投资国家那么涨势喜人。上图中我们可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙与葡萄牙的房市自2008年全球金融危机之后均有走弱的趋势，一直到2014年末出现触底反弹的趋势，在2015年末与2016年初已经出现持续的上扬动力。然而马耳他的房市似乎并没有受到太多来自经融危机的负面影响，在2008至2009年经历短暂的调整之后，继续呈现上涨的趋势。2016年1季度马耳他房价已经比2013年同期上涨超过20%。

事实上，出台黄金签证的国家基本都希望通过吸引外来投资振兴本国经济，改善经济局面。想要在这些国家进行买房移民却同事将投资盈利最大化最为目的，是不现实的。对于打算通过买房移民的投资者来说，在海外买房既是财产投资，更是对未来生活的投资。不同于财产投资，生活投资的价值难以用数字来衡量，需要每一个投资者根据自己对理想生活的期望与计划进行判断。黄金签证国家的移民政策

移民政策

黄金签证国家的移民政策

西班牙：最快获得居留权

西班牙是居留签证批准最快的黄金签证国家。在购买50万欧元房产之后1个月内就可以获得居留准证，且没有最低居留要求。然而从那之后，投资者如想获得永久居民或者公民身份，需要的时长与居留天数规定则是欧洲黄金签证国家中最严苛的。可以说在西班牙买房移民，获得签证容易，但彻底变换身份则较难。

葡萄牙：最受欢迎项目

西班牙的邻国-葡萄牙，拥有着最受欢迎的黄金签证项目。与西班牙类似的投资门槛，可以在半年内获得居留准证。虽然有一定的居留要求，但相比于西班牙来说，在葡萄牙购房可以更快速且方便的获得永久居民与公民身份，相信对希望取得欧洲护照的投资者更具吸引力。

希腊：最低门槛项目

希腊拥有全欧洲投资门槛最低的黄金签证政策，25万欧元（约185万人民币）的投资额度在国内一线城市也很难购买到的住宅。在投资之后大概40天内，投资者就可以获得居留准证，且不附带最低居留天数的条件。配偶与18岁以下的子女也将自动获得居留准证。不过，想要进一步获得希腊国籍，申请者需要等待7年时间。另一方面，希腊政府征收较高的房产税，使得房产投资的收益率相交其他黄金签证国家有所降低。

塞浦路斯：最快获得公民资格

对于富裕的投资者来说，在塞浦路斯投资250万欧元，可在3个月内直接获得塞浦路斯国籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一项政策则允许投资者通过较少的投资额度先获得永久居民身份，在满足对地居留条件的情况下，可在5年后申请公民。

马耳他：最严苛审核程序

作为黄金签证国家中房市发展最好的一个，马耳他的公民获得难度也最高。虽然需要的投资额不像塞浦路斯那么高，但投资者需支付政府一大笔不可归还的款项作为捐助。马耳他对申请者采用十分严苛的调查标准，确保只有足够合格且拥有名望的投资者才能获得马耳他公民。在申请人获得在马耳他的居留准证 12 个月后，居住在马耳他的申请人将被授予马耳他公民资格。需要留意的是，虽然已经签署协议，塞浦路斯尚未正式成为申根成员国，正式加入的时间将取决于“塞浦路斯问题”的解决时间。

匈牙利：国债移民新方式

除了房产投资移民，匈牙利还出台了通过投资当地国债获得居留权的政策。相比与一些国家，匈牙利国债投资门槛更低，批准时间更短，直接获得永居身份并且可以进一步获得公民，适合一般移民者。国债投资相对于房产投资投入时间较短，回报虽不一定高但可预期性较强。

相信许多国人都有探索世界，在不同国家生活乃至定居的愿望。类似黄金签证这样的政策正为拥有一定经济基础的投资者提供了十分便捷的机会。近年来，人民币兑欧元持续走强也让更多人产生了在欧洲投资的想法。当然，美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等热门移民国家也都有自己的投资移民政策。不过想要移民这些国家通常需要极高的资金投入与繁杂的程序。投资者们一定要明确自己的需求，衡量好投入与回报，就一定能找到自己心仪的移民新家园。

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后，又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧？在这个国家投资有什么需要关注的地方？投资者又要如何做出投资选择呢？【阅读原文】

Adam Yang专栏全集

居外网海外房产行业分析师Adam Yang独家专栏

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美国 | 忧特朗普施铁腕美国新移民如坐针毡

特朗普在竞选时提出会收紧移民政策，这关系到不仅是非法移民可能被驱逐出境的问题，也关系到一些合法移民可能更难申请绿卡的情况。不过针对这一问题，民众观点各有不同。

特朗普曾表示，将按历史标准把美国移民人数保持在一定水平。自1970年起至今，外国出生的移民总数占全美人口比例增长了将近3倍，目前移民比例大约在13%，按照这样的增长趋势，预计在2065年，移民比例会升至18%。不过，在1970年代移民比例曾低至5%。

三藩市高中生在市政厅门口抗议特朗普当选总统，手持“纳粹总统”等标语。

华人进步会主席李曹玉娟表示，她愿意向那些深感不安或恐惧的华裔无证移民提供帮助，如果他们觉得自己所处的地方不够安全，她可以协助这些人转移地点。

刚来美国三个月的社会学系留学生孙娜认为，特朗普高调且苛刻的移民政策，令留学生们心灰意冷，很多学生担心本就激竞争烈的H-1B会被取消，彻底断了在美国就业的道路。

（据星岛日报）

美国 | 房产大亨特朗普当选研究：不会打房升息机会大减

特朗普当选下任美国总统，他的经贸政策将如何影响房地产市场？专家认为，出身建商的特朗普，其他政策或许有不确定性，但肯定不会打房，而且他能当选就是因为长期低迷的经济，所以未来会是兴利先于除弊。就减税和美国制造来看，可望带动美元资产上涨。

据中央社报导，房市研究单位瑞普莱坊董事长曾东茂表示，在特朗普贸易保护主义的大旗下，无论是对汇率操控国的指控，或是强调美国制造的产业主轴，势必引起全球股汇市动荡。

曾东茂指出，特朗普长期耕耘美国房地产、旅馆、娱乐事业，并以减税作为主要诉求来看，不论商办、厂房等实质需求将增加，而市场投资信心也会重整后，无论价格、交易量、毛租金报酬率全面走向另一波多头，估计将率先引领海外投资人伺机抢进。

曾东茂说明，特朗普先前曾发表〝低利率带动股市上涨，一旦升息，市场就会陷入混乱〞政见，因此预期今年升息的机会大减。

曾东茂强调，特朗普出身建商，其他政策或许有不确定性，但肯定不会打房，而且他能当选就是因为长期低迷的经济，所以未来会是兴利先于除弊。美元资产先低后高的投资机会值得把握，在他国继续打房下，对比美国张开手臂欢迎，国际房市会出现洗牌。

日本信义社长何伟宏表示，美国总统大选结果对于全球不动产市场没有立即性的影响，建议短期内持续观察欲投资地区的股汇市表现作为参考指标，长期而言仍需以当地的资金、利率等市场因素为主。

何伟宏指出，以日本房市而言，主流仍以内需为主，较少受国际市场变化影响。以英国6月公投脱欧至今为例，日本不动产业界的融资并未萎缩，东京主要地区的房价依旧上涨，商办及住宅的交易也持续热络。

何伟宏说，美国大选对日本可能带来的影响，一般关注的焦点在于自由贸易协定及军事国防经费，但这些层面究竟对于日本整体经济造成何种影响，则需持续观察美日两国间的互动与政策走向。

专家认为，出身建商的特朗普，其他政策或许有不确定性，但肯定不会打房

英国金美嘉地产公司（Megaland Properties UK）总裁赵雨告诉中央社记者，伦敦房市始终是供需严重失衡；且伦敦与欧盟、东南亚甚至美国相比，依旧是强壮的资金避风港，而且会随着世界其他地区的动荡和不确定，更凸显伦敦的稳定避险吸引力。

赵雨说，特朗普当选总统对伦敦房市和英镑更是利多，毕竟全球投资者须要避险趋利，部份人可能担忧或悲观看待美国未来的经贸不确定性，影响力可能大过英国公投脱欧议题，所以更须要避险，伦敦房市是相对不错的选择，将扮演一定的推升助力。

亚太国际地产趋势研究处营运长兼发言人吴中纯表示，东南亚等新兴市场主要的外资仍以中国大陆、新加坡等为主，美国相对在当地投资较少；此外，新兴市场房市由于内需力道够大，仍以当地人为主，因此特朗普上台后可能发生的各种经贸政策改变暂未影响到新兴市场房市，预期要一段时间观察特朗普的政策变化。

至于近年也极受国人喜欢的澳洲房市，瑞普莱坊澳洲研究部门主管麦特．惠比（Matt Whitby）说，特朗普对中国有些意见，对日本则有美军驻日的军费争议，但偏偏这两国是澳洲的前两大贸易国，澳洲政府己经提高注意这两国未来带给澳洲的影响。

麦特认为，如同英国公投脱欧一样，特朗普的当选会在资本市场和房地产市场带来短中期的不确定性，对目前已经高涨的澳洲商业及住宅房地产带来降价的压力，值得投资人注意。

（据新唐人电视台）

在澳洲买房有什么需要了解的法律条款？

春季是澳洲房地产市场的旺季，许多人入市在澳洲买房，无论是为了自住还是为了投资。在你去看房或签署购买合同之前，下面澳洲购房指南的这些法律条款是你应该牢记的。（中国人在澳洲买房条件）

1、列出合同中的所有固定设施/附加设施

所有没有固定的东西实际上都被视为动产，而不是固定设施，可以被卖家移走。为免产生疑问，列出了合同所有可移动的项目。这些设施包括洗碗机、独立式烤箱、游泳池设备、镜子、壁炉台部件、花棚、盆栽植物和农场设备。

已知有卖方在结算之前移除独立洗碗机和烤箱的情况。注意查看任何你不特别想要，但可能与房产共同购买的设施。

2、阅读房主法团规则

房主法团，或法人团体，分割拥有及管理共同财产。每位房主都需支付费用用于维修共同财产，并分享为房主提供的服务，如绿化和管理。一些大型公寓楼的开发项目有一个以上的房主法团，特别是拥有停车场、健身房和游泳池的房产。

每一位房主法团都有规则。如果他们没有制定出自己的规则，则是默认通用法则。请务必仔细阅读合同中规定的房主法团规则，看看是否允许有东西与你或你的房客住在一起。如有的地方一律禁止饲养宠物。

其它规则还有对宠物数量的限制，甚至是狗的重量的限制！

3、购买澳洲期房要小心

澳洲期房价格吸引，但投资风险更大，需格外注意购房合同上的一切细节

尽管房地产经纪人可能说，建筑物将于明年完工，但合同可能实际上允许五年之内完成。如果你签了字，你就会被困住。

请记住，你对固定设施和设备的控制有限。尽可能的在合同中了解。卖方通常对类似品牌和质量的固定设施有使用替代件的权利，所以列出品牌名称很重要。

卖方通常也可以对你的公寓房做出微小的变化，如房屋面积缩小几平方米。这对于一间卧室的公寓套房来说是很危险。如果卧室太小了，你可能很难获得贷款。在签署任何合同之前，请查询你的贷款人。

4、当心太阳能电池板、新装修的厨房、新游泳池和水疗

这些可能是卖方通过贷款或租购的方式获得的。卖方未必拥有它们，这需要涵盖在销售合同中，尤其是涉及到个人财产担保登记。这是金融担保项目的国家数据库，包括车辆（但不包括房地产）。

还有一项不能忽视的是融资者，以免你的太阳能电池板被收回。

5、考虑获得建筑物和害虫检查报告

较早时期的住房可能有地基和房顶的隐藏问题，以及白蚁。如果你要避免被所购买的住房中的问题困扰，花了几百元做一份建筑物和/或害虫报告可能能为你节省一笔钱。现在，建于上个世纪60年代和70年代的楼房将要求更换窗户，以防窗户腐烂。

仔细阅读房主法团股东周年大会纪要，看看这些是否已经做过或准备做。看看房主法团在银行有多少钱。对于未来的主要基本工程你是否将被要求出资？此外还有查看混凝土车道的状况和楼梯地毯的状况。

浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

旅游热下的房产风潮 | 泰国

这是一个可以与加勒比海媲美的阳光普照之地。很多海外的买家都试图在禅意十足的泰国寻求高回报率的投资。

盘踞在印支半岛的中心，泰国那有着棕榈叶树荫的海滩，漂浮的集市与充满异域风情的丛林，都集中展现了亚洲的精华。该国在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年来旅游业更是发展迅速，度假者和房产投资者蜂拥而至，尝试这里的热带风情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir说：“外来移民在这里买房的历史也有几十年了。

大多来自中国香港、新加坡、美国和澳大利亚，但是西方和富有的东亚人是带动这里旅游住宅销售的主要群体，还要感谢飞机航线的完善和一条豪华地产专线的迅速发展。像在普吉岛这样的热门地的中等价位（在过去的十年中每年上涨20%－50%），依然比竞争对手马来西亚的房价要优惠，并且大大低于新加坡。生活消费是欧洲的三分之一，中国香港汇丰银行的侨民探索者调查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰国位居第二，其生活质量得到移民的大加赞赏。

一个正在兴起的趋势是，海外游客对泰国度假别墅的需求增多

虽然外国人在泰国房产市场的投资，受到2015年曼谷爆炸事件的影响，但是该领域还是显示出了其坚韧性。来自CBRE泰国办公室的 James Pitchon 说“那场发生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸惨剧打击了市场的投资氛围。“但是相比单一的突发事件，整个国家的经济是拉动房产市场的更主要的因素。房产市场主要是被本地经济推动产业，而不是依赖外国资本。国际买家也很关键，但是他们绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元。”

第二房产买家们，尤其是热衷于开发日益繁荣的度假租赁房产市场的人，有很多地段可以选择；比如人群熙攘的度假胜地华欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），还有岛屿乐园——普吉岛（Phuket）和苏梅岛（Koh Samui），可以提供炙热的阳光浴。来自地产中介Siam Real Estate的Patrick Lusted说：“六个月前，芭提雅、普吉岛、甲米（Krabi）和华欣都吸引了大量买家的兴趣。尤其是芭提雅，因为几个世界级的主题公园的相继开工，预计会加快房产价格的增长。

普吉岛正成为东南亚最受欢迎的岛屿，这里的国际机场在2015年一年中，飞机的起落超过1000万次。远远超过了其他受欢迎的度假地。来自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 说：“这些岛上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年时间对基础设施进行完善，还开发了几个顶级的度假胜地，以便更加推动投资。”

来自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda认为，一个正在兴起的趋势是，海外游客与普吉岛当地的中产阶级对度假别墅的需求增多，类似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，为满足此类需求做了很多调整。

“同时，在首都曼谷，买家所关注的不是豪宅别墅，而是公寓。据泰国银行称，在过去的5年里公寓的平均价格上涨了10%。投资的潜力很大。客户如果购买期房和正在建设的公寓基本可以拿到10%的回报，如果出租的话，会得到8%和12%的年净回报率，因为是旅游胜地，这里每年的租赁旺季长达250天。”

曼谷是东南亚的动力之城，对外国人的投资一直保持着吸引力。市中心的黄金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓价格从2015年便开始增长。这些地段的高价公寓的供应量非常有限，加上临近著名的昭披耶河（Chao Phraya），这座城市前沿的开发区，已经具备了成为热门地段的所有条件。据泰国地产协会的数据确认，这里超豪华的开发区的楼盘起价每平方米£4,000，个别项目为每平方米£6,000。

当地的地产中介Fabrice Lore确定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓买家来自海外，中国香港和新加坡占大多数，但是越来越多的欧洲人，也纷纷乔迁到这里。他们喜爱这里的生活方式和房产本身自带的门房服务。在首都，全套的的酒店式服务是王牌。”

一个典型的例子便是建筑公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大厦（MahaNakhon），这是泰国最高的建筑。还有有着奢华服务的公寓Nimi Langsuan售价£500,000起。这个有着187套房的大楼楼顶设立了私人聚乐部，座落在廊双路上，临近伦皮尼公园，该项目还在建设之中，目前已经售出5套顶楼套房。PACE公司预计2018年完工。

也许更有趣的是买家们对地段的选择。Lore 说：“几年前，大部分国外买家都停止他们在市中心之外的搜索，现在，这些异乡人越来越多地从市中心搬出，在捷运延伸出来线路上安家落户。现在在Bearing和Bang Wa购买房子的外国人不再少见，两站之外的房子价格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分钟。你的生活依然会和城市紧密相连。”

泰国的国际买家绝大多数都着重于购买高端房产，价格一般都超过30万美元

在泰国买房注意事项

泰国有非常严格的房产产权法律。外国人可以永久拥有房产权，但是没有土地权。
大多数房产都是续约租赁权的机制，就是买家会对其房产的租赁权30年续约一次，或是可以增延到120年。租赁人可以在租期内改建房子，还可以转让给亲友。
对于私人住宅，政府不收房产税。只有在出卖房产时才有费用产生。一般在房产市值的2%－3%，该费用一般由买家和卖家共同承担。卖家要承担中介费，一般在房价的3％－5%之间。

在电影《指环王》中，霍比特人弗罗多·巴金斯和他的同伴们踏上寻找魔戒的征程，其拍摄地便是制片人Peter Jackson的家乡——新西兰。如今，买家们有着不亚于电影中弗罗多所身负的“使命”，来到这地球中心上的岛屿，寻找奢华的世外雅居。在这里史诗般的梦幻宅邸不再是虚幻的空想，而是真实的存在。Laura本期带我们去领略新西兰双岛的魅力。【阅读原文】

劳拉·汉特森专栏全集：

资深地产编辑Laura深度解读海外高端地产的投资之道

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美国 | 想要移民的中国人如何看待特朗普获胜？

北京时间11月9日下午4点左右，美国大选投票结果出炉，被戏称为“疯子”的共和党总统候选人特朗普击败对手希拉里，将成为白宫的新主人。

国际在线报道，特朗普在随後於纽约发表的获胜演讲中称，他将成为“最开明丶最好的”美国总统，承诺将让美国人民的收入翻倍，并让美国拥有“世界上最好的经济”。

那麽，这位70岁的老人上台执政，对於想要移民美国的中国人来说是不是一个好消息呢？

美国是中国人移民海外的首选国家

根据“中国与全球化智库”（CCG）及社会科学文献出版社发布的《国际人才蓝皮书：中国国际移民报告（2014丶2015）》，截至2013年，中国已经上升为第四大移民输出国，中国海外移民存量已达933.4万人。

美国移民政策研究所的数据显示，中国已成为仅次於墨西哥人和印度人的移民美国大军，人数超过200万，占美国人口的5%。

1980年至2013年中国移民变化

美国不仅是中国移民存量最多的国家，也是中国移民首选目的地国。

胡润研究机构和汇加顾问集团（Visas Consulting Group）最近的一次调查显示，约80万资产达150万美元的中国人计划在海外投资房产并移民外国，占调查对象的60%。目前，资产达150万美元的中国人群的数量为134万人。

胡润百富公司总裁兼首席研究员胡润强调：“今年的趋势正在超出移民范畴，更多与全球资产配置有关。中国富人们现在的主要目标是在将三分之一的财富布局海外，购买房产和国外存款是优先选择。”

国人移民美国的途径主要有八种：投资移民丶嫁或娶美国公民丶留学移民丶作为杰出人才和国家利益豁免丶受聘跨国公司做经理丶亲属移民丶申请庇护获得绿卡丶赴美产子。

影响这些人移民目的地意向的主要因素是教育丶投资条件丶移民政策丶税收丶医疗服务丶签证和中国移民的适应难度。

1980年至2013年中国移民变化

特朗普上台後的政策取向对中国人移民美国会产生哪些影响呢？

近4万中国非法移民面临被遣返

当选总统前，特朗普曾多次在竞选活动中承诺，将收紧移民政策，并大规模遣返非法移民。他承诺要建立一支“驱逐力量”，对那些他所描绘的强奸犯丶毒品贩子移民实施刑事处罚。特朗普建议将现有的5000名美国移民和海关执法局人员增加至1.5万人。

在距美国大选投票日还有17天的时候，特朗普在美东宾夕法尼亚州葛底斯堡发表政策宣讲，陈述他若当选，就任百日之内准备用新政来“颠覆旧建制”，其中包括遣返200多万“犯罪的丶非法的移民”，被遣返後重新偷渡到美国的那些人将被投入监狱，而且要设定最低刑期。

而据此前英国媒体的报道，美国移民官员们称，近3.9万名中国公民因违反美国移民法正等待被驱逐出境。所以，特朗普上台後，中国非法移民的日子恐怕是不会好过了。

赴美生子“福利”或消失

美国在国籍问题上实行出生地原则，即凡在美国领土上出生的婴儿都将自动成为美国公民。这是造成近些年中国赴美生子热潮的主要原因。

而特朗普认为，美国公民出生地原则对非法移民有最大的吸引力。他曾表示，要推翻在美国出生便是美国人的政策。某些保守派人士也认为这一原则是美国成为“非法移民聚居地”的根本原因。

根据美国现有法律，非法移民在美所生子女，在年满21岁後就可以替父母丶兄弟姐妹申请移民身份。无数非法移民正是利用这一规定，先在“地下”等待多年，然後通过子女“漂白”身份，再利用自己的合法身份，申请尚留在原居住国的亲人来美团聚。

目前国内赴美产子的人数非常惊人，2008年，约4200名中国妈妈以游客身份在美国产子，到2012年这一数字已飙升至1万人。从2013年到2015年，中国妈妈赴美产子热潮继续高涨。

如果特朗普上台後真的在出生地原则上做出调整，势必对想要和正在准备赴美产子的妈妈是一个巨大的打击。

留学生毕业後拿绿卡愈发困难

留学移民也是外国人移民美国的主要途径之一。美国为了吸引人才，也对留学生申请绿卡开辟通道，留学生可以找一个雇主，然後申请H-1B签证，获得H-1B签证後，就可以申请绿卡。

H-1B签证是特殊专业人员/临时工作签证，发放给美国公司雇佣的外国籍有专业技能的员工，属於非移民签证的一种。持有H1B签证者可以在美国工作3年，然後可以再延长3年，6年期满後如果签证持有者的身份还没有转化，就必须离开美国。

好消息是，2015年12月31日，奥巴马政府公布了一项法规提案，新法规让目前持有工作签证并处在绿卡申请排期程序内的约10万人能够无限期留在美国。这意味着，只要在相同或相似领域工作，留学生们就可以无限期地留在美国。

然而，特朗普认为美国劳工的就业机会不应被外国的劳动力所取代。他倾向於通过收紧H-1B政策来保护美国公民的工作岗位。也就是说，留学机会不变，但是毕业後留美工作的机会可能会减少。但这也意味着一旦找到工作，竞争人数减少，留学生移民成功的概率会有所提高。

移民美国得考“思想政治”

特朗普认为移民不会充分的融入美国文化，他建议开展“思想政治”认证测试，以确保“对的”人移民到美国。所谓“对的人”，就是那些认同美国价值观丶热爱美国人民的人。

这其实也是特朗普想要收紧移民政策的一种表述。也就是说，如果移民官认为你在思想认识上“不合格”，即便只是主观的臆测，仅凭这一项就可以断绝你的移民之路。

（据中国评论新闻网）