ZoeChan – Page 372

美國 | 房產投資升值6大因素

買到升值的房產是每個房產投資者追求的理想目的。這就需要剝繭抽絲，找出美國房產增值的根本原因，以幫助投資什麼樣的美國房產升值盡快者做出正確的決定。專家6招教你預測哪些美國房產會升值，讓你也成為專家！

由於美國是私有化經濟。屋主不僅擁有房屋而且擁有土地的所有權。房子作為建築物隨使用年限的增長，壽命在不斷的降低，它的價值隨時在折舊；而土地的價值是隨城市發展不斷變化。

專家認為美國房產的增值實際上是土地的增值速度大於房子折舊的速度而產生的增值。在美國，房子折舊的速度大致相同，決定房產增值速度的主要是土地的增值速度。要想買到增值最快的房產，就要買到增值最快的土地。

因此不難看出，美國買房投資選擇房子位置最重要！

因為一旦確定了地點，房產的增值速度也就大致確定了。交通發達與否，購物方便與否，學校成績好壞，附近地區是否安全，都是決定房屋位置是否能夠快速增殖的重要因素。

專家認為如果以上各個方面是肯定的加分因素，社區建設良好，安靜有序，房屋需求旺盛，那麼就表示小區內房產增值較快。

美國買房投資，選擇房子位置最重要。

1、失業率

失業率對經濟對社會各方面影響都是非常大的，對於房產來講，沒有工作，就不可能買房子。而失業率上升，買得起房子的個人就更少。這降低了住房需求，推動房價走低。要查詢一個城市的失業率以及是在上升還是下滑，可以上美國勞工統計局（Bureau of Labor Statistics）網站查詢。

此外，還可以看看當地公司是否正在招聘，大企業是否在遷至該地區。更多的工作崗位意味著更多僱員，這最終會提振該地區的房產需求。

2、收入增長

想再深入一點了解情況的有購房意向者可以看看某一街區家庭收入的平均變化或是變化中值。

至少應該確認這些收入是經過通貨膨脹調整的（最好是在不斷上升）。那些薪酬停滯或出現下降的購房者在支付了月供之後可能就沒剩下多少現金了；因此，他們可能不會維修他們的房屋，或是聽之任之；這會降低房屋的價值，甚至是臨近房屋的價值。

3、較少的止贖申請和出售

平均而言，止贖房屋的售價會比同一地區的類似房屋低30%，但具體數據會隨著不同市場而有所變化。前幾年在住房市場遭受重創的地區，尤其是在美國南部和西南諸州，止贖房屋通常都是按照半價出售。隨著止贖住房增加，它們會拖累同一街區的平均房價走低。

4、庫存不斷減少

大多數頻繁見到“房屋出售”標志的地區，房價距離回升還很遠。

總的來說，如果一個街區同時有超過2%的房子在掛牌出售，那麼此地房屋庫存量就很高。隨著出售的房屋數量下降，賣房者就有更多的議價權，更有可能達成接近他們要價的交易。

專家提醒可以看看這個月的房屋庫存供應，看看這些庫存按照當前的銷售狀況需要多少個月才能消化。正常水平是5-6個月。此外，贊迪說，那些沒有新住房建設項目的地區可能會率先迎來房市復蘇，因為這些地區可供出售的庫存量較少。

5、售價折扣幅度縮小

專家表示可以看看房屋出售報價和實際售價之間的價差。如果某一地區這一價差不斷縮小，那麼就表明該地區房產市場正在好轉。

6、房屋售價不斷下滑

另一方面，房屋售價不斷下降可能意味著住房市場已經觸底。

（據重慶商報）

澳洲 | 堪培拉GEOCON：頂級設施與豪華配置提升公寓投資價值

房產投資三要素，時機、地段和質量。特別是對於功能多元的城市綜合體來說，房產本身的質量以及管理質量尤其顯得重要，頂級的規劃配套、豪華的室內裝修以及高水平的運營管理會大大提高綜合體住宅的投資價值，這也是澳大利亞堪培拉建築商GEOCON想要呈現給投資者的特色。

致力綜合體開發，打造美好生活空間

GEOCON是堪培拉領先的地產開發商和投資商，擁有豐富的開發投資經驗。隨著堪培拉的城市發展，綜合體以其多功能化、高利用率、高經濟效益等優勢成為一個新的熱點。GEOCON從中看到了堪培拉的未來，近幾年致力於綜合體項目的開發，期待給城市注入更加蓬勃的生氣。目前，GEOCON在建的綜合體項目包括根加連區（Gungahlin）的Infinity Towers、塔格黎諾區（Tuggeranong）的Southport和貝爾康納區（Belconnen）的Wayfarer，這些項目均位於區域的黃金地段，規劃有住宅公寓、餐飲、購物、娛樂等空間，並配置無與倫比的豪華設施，幾乎能滿足住戶的所有需求，他們無需外出就能輕松享受生活。這也正是綜合體項目的魅力所在，為了進一步提高住宅公寓的投資價值和公寓住戶的居住體驗，GEOCON的每一個項目在配套設施和室內設計上都獨有特色。

Wayfarer的空中休息廳位於大樓25層，四面落地窗的設計讓陽光和城市風光一起進入大樓。

Infinity Towers坐落在堪培拉根加連區（Gungahlin）的中心商務區，規劃建設20層到22層，是堪培拉罕見的高層建築。

頂級設施亮眼，每一天都像在度假

頂級設施是GEOCON開發的綜合體項目的一大亮點。泳池、健身房、觀光區……這些設施讓公寓住戶擁有了更多的戶外活動空間，讓生活變得更加豐富多彩。

GEOCON的綜合體項目均位於區域的黃金地段，規劃有住宅公寓、餐飲、購物、娛樂等空間，並配置無與倫比的豪華設施。

Infinity Towers的特色是一個面積2500平方米的超大空中花園。這個花園位於第五層，花園裡小道蜿蜒，遍植花草，設置有BBQ區，建有觀光平台，同時擁有一個泳池和健身房，完全能滿足住戶休閑聚會、娛樂運動的需求；Southport則擁有度假級別的設施配套，除了泳池、觀景台、健身房之外，最大的特色是專門設計有一個名為“礁湖（the Lagoon）”的舒緩池，它就像礁湖一樣安詳寧靜，能緩解住戶一天的疲憊；Wayfarer的空中休息廳和屋頂泳池特別引人注目，空中休息廳位於大樓25層，四面落地窗的設計讓陽光和城市風光一起進入大樓，屋頂游泳池則位於27層，這是堪培拉最高的泳池，透過高高的透明玻璃屋頂能夠仰望高遠的天空。這些豪華設施不但讓住戶的生活每一天都像度假，而且極大提高了綜合體住宅公寓的投資價值。

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美國 | 買房都挑新屋大宅？不一定！揭美國房產買家到底要什麼

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）最近召集了一小組銷售助理和經紀人/業主，收集他們對當今買家的最高度關注的條件。結果非常有趣。以下是概述：

小組注意到一個令人驚訝的趨勢，嬰兒潮一代並非所預期的不得不屈就到公寓。相反，50至70歲的人正在享受著小戶型帶來的便利，單層生活空間，以及單戶家庭的隱私。在不得不建立多層公寓的地方，電梯正在越來越多地納入新宅設計。

年輕買家需要富有創意的空曠空間。

另一方面，年輕買家，主要是30多歲和40多歲，仍然喜歡大戶型。收入增加和動力技術允許他們可以選擇自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高質量生活的各方面所需，而次要居住則離工作場所更近。非傳統的生活空間——改裝閣樓，谷倉和教堂，繼續吸引這些買家。

小組還注意到室內和室外之間的邊界正在模糊。戶外生活區，餐飲區，甚至臥室都比以往更受歡迎，裝修更奢華。

他們還提到越來越多采用與眾不同的的建築材料——金屬、玻璃、瓷器和質量卓越的制造材料。提高耐用性和減少維護，加上意想不到的材料融合一起所鑄就的美學，增加對買家的吸引力。

在建築用料方面，大理石或花崗岩曾經當道，但現在買家會重新選用銅和不鏽鋼等材料。

新移民也在影響著住房市場，因為他們有自己的要求。例如，西雅圖的中國買家期望房子有兩間廚房，許多買家想要適合幾代同堂的大戶型住宅。

一些小組成員觀察了住宅的“離岸”情況，對那些移居加勒比、百慕大和歐元區等國家的人有吸引力。

男、女買家同樣看重衣櫥的容量和品味。

最後，兩個常見的亮點被添加到列表中：雙衣櫥和雙辦公室。衣櫥是越大越好。談到辦公室，兩個比一個更好。傑德·米爾斯（Jade Mills）說，“甚至60多歲和70多歲的人都在尋找雙辦公室。”

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Joyce Rey專欄全集：

名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

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美國 | 外國人到美國置產出租記得繳稅免挨罰

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

隨著人民幣貶值加上投資美國房地產可以保值，不少中國中產階層也開始選擇在美國置產投資。會計師提醒民眾，外國人投資美國房產時不要忘了考慮美國稅務問題。

根據美國房地產協會去年一整年度的統計，來自中、港、台的中國買家是所有外國人中購房最多的，這些中國買家的平均購買房價為93萬美金。

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

會計師施啟祥：“美國稅法上規定，你不管是美國人或不是美國人，都是要報稅的。”

外國人在美賣房時需要注意專門規範外國人賣房的稅務規定，叫做FIRPTA（外國人投資美國人稅務法案），其上明文規定了賣房時需預扣聯邦稅。

會計師施啟祥：“譬如你的房子賣價是一百萬以上，從售價預扣15%，如果是一百萬以下，從售價預扣10%。”

除了聯邦政府的15%或10%的預扣稅外，加州州政府也有類似法案，要從售價中預扣3.33%，而此稅率各州都不同。

根據FIRPTA法案，繳納稅金的責任人在買家，若Escrow結束的20天內沒上交國稅局，買家會被罰，聯邦政府一個月會罰預扣額的5%。

需要取得稅金急用的觀眾，需要考慮售屋的時間。因為若房子是年底賣出，第二年報稅時可很快拿回預扣的稅金。

但如果是在年初賣房，預扣稅金可能要等一年以上才拿得回來。不過賣家可以請會計師跟國稅局申請減免預扣金額，盡早取回稅金。

無論是美國人或外國人，若被國稅局發現有出租收入而沒報稅，除了要補漏報的稅金以外，每個月可能被罰最高5%稅金金額的罰款再加上利息。

互聯網資訊綜合整理

海外 | 歐洲黃金簽證：投資未來新生活

隨著中國買家在海外購置房產的目的越來越多樣化，投資者們也更善於根據不同的投資目的選擇投資地點。根據居外網的調查，留學、移民、投資與度假已為中國買家海外購房的四個主要目的。近些年來，海外住宅出租回報率、學區房等概念被炒得火熱，而如何通過海外購房進行移民對很多想要移民的國人來說仍是一個灰色地帶。

當今可以通過購買房產獲得永久居民與公民資格的國家當中，最出名的就是歐洲的“黃金簽證”國家。這些國家中，最受國人認可的則為：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯與馬耳他。西班牙與葡萄牙是被國人廣泛了解的國家；希腊兼具著愛琴海的靜謐與浪漫；馬耳他與塞浦路斯則是位於地中海的美麗海島，均為英聯邦成員。這些“黃金簽證”國家的房市走向略有不同、購房移民政策也各有特色。不同類型的投資者應該如何選擇呢？

市場走勢

黃金簽證國家房價走勢

數據來源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

說到在歐洲投資，許多投資者可能會因近期疲軟的經濟形勢對投資前景產生擔憂。誠然，近年來只有少數國家還能保持明顯的增長。在這樣的大經濟環境之下，歐洲主要的黃金簽證國家房價走勢也並不像主流房產投資國家那麼漲勢喜人。上圖中我們可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙與葡萄牙的房市自2008年全球金融危機之後均有走弱的趨勢，一直到2014年末出現觸底反彈的趨勢，在2015年末與2016年初已經出現持續的上揚動力。然而馬耳他的房市似乎並沒有受到太多來自經融危機的負面影響，在2008至2009年經歷短暫的調整之後，繼續呈現上漲的趨勢。2016年1季度馬耳他房價已經比2013年同期上漲超過20%。

事實上，出台黃金簽證的國家基本都希望通過吸引外來投資振興本國經濟，改善經濟局面。想要在這些國家進行買房移民卻同事將投資盈利最大化最為目的，是不現實的。對於打算通過買房移民的投資者來說，在海外買房既是財產投資，更是對未來生活的投資。不同於財產投資，生活投資的價值難以用數字來衡量，需要每一個投資者根據自己對理想生活的期望與計劃進行判斷。黃金簽證國家的移民政策

移民政策

黃金簽證國家的移民政策

西班牙：最快獲得居留權

西班牙是居留簽證批准最快的黃金簽證國家。在購買50萬歐元房產之後1個月內就可以獲得居留准證，且沒有最低居留要求。然而從那之後，投資者如想獲得永久居民或者公民身份，需要的時長與居留天數規定則是歐洲黃金簽證國家中最嚴苛的。可以說在西班牙買房移民，獲得簽證容易，但徹底變換身份則較難。

葡萄牙：最受歡迎項目

西班牙的鄰國-葡萄牙，擁有著最受歡迎的黃金簽證項目。與西班牙類似的投資門檻，可以在半年內獲得居留准證。雖然有一定的居留要求，但相比於西班牙來說，在葡萄牙購房可以更快速且方便的獲得永久居民與公民身份，相信對希望取得歐洲護照的投資者更具吸引力。

希腊：最低門檻項目

希腊擁有全歐洲投資門檻最低的黃金簽證政策，25萬歐元（約185萬人民幣）的投資額度在國內一線城市也很難購買到的住宅。在投資之後大概40天內，投資者就可以獲得居留准證，且不附帶最低居留天數的條件。配偶與18歲以下的子女也將自動獲得居留准證。不過，想要進一步獲得希腊國籍，申請者需要等待7年時間。另一方面，希腊政府征收較高的房產稅，使得房產投資的收益率相交其他黃金簽證國家有所降低。

塞浦路斯：最快獲得公民資格

對於富裕的投資者來說，在塞浦路斯投資250萬歐元，可在3個月內直接獲得塞浦路斯國籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一項政策則允許投資者通過較少的投資額度先獲得永久居民身份，在滿足對地居留條件的情況下，可在5年後申請公民。

馬耳他：最嚴苛審核程序

作為黃金簽證國家中房市發展最好的一個，馬耳他的公民獲得難度也最高。雖然需要的投資額不像塞浦路斯那麼高，但投資者需支付政府一大筆不可歸還的款項作為捐助。馬耳他對申請者采用十分嚴苛的調查標准，確保只有足夠合格且擁有名望的投資者才能獲得馬耳他公民。在申請人獲得在馬耳他的居留准證 12 個月後，居住在馬耳他的申請人將被授予馬耳他公民資格。需要留意的是，雖然已經簽署協議，塞浦路斯尚未正式成為申根成員國，正式加入的時間將取決於“塞浦路斯問題”的解決時間。

匈牙利：國債移民新方式

除了房產投資移民，匈牙利還出台了通過投資當地國債獲得居留權的政策。相比與一些國家，匈牙利國債投資門檻更低，批准時間更短，直接獲得永居身份並且可以進一步獲得公民，適合一般移民者。國債投資相對於房產投資投入時間較短，回報雖不一定高但可預期性較強。

相信許多國人都有探索世界，在不同國家生活乃至定居的願望。類似黃金簽證這樣的政策正為擁有一定經濟基礎的投資者提供了十分便捷的機會。近年來，人民幣兌歐元持續走強也讓更多人產生了在歐洲投資的想法。當然，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等熱門移民國家也都有自己的投資移民政策。不過想要移民這些國家通常需要極高的資金投入與繁雜的程序。投資者們一定要明確自己的需求，衡量好投入與回報，就一定能找到自己心儀的移民新家園。

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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美國 | 憂特朗普施鐵腕美國新移民如坐針氈

特朗普在競選時提出會收緊移民政策，這關系到不僅是非法移民可能被驅逐出境的問題，也關系到一些合法移民可能更難申請綠卡的情況。不過針對這一問題，民眾觀點各有不同。

特朗普曾表示，將按歷史標准把美國移民人數保持在一定水平。自1970年起至今，外國出生的移民總數占全美人口比例增長了將近3倍，目前移民比例大約在13%，按照這樣的增長趨勢，預計在2065年，移民比例會升至18%。不過，在1970年代移民比例曾低至5%。

三藩市高中生在市政廳門口抗議特朗普當選總統，手持“納粹總統”等標語。

華人進步會主席李曹玉娟表示，她願意向那些深感不安或恐懼的華裔無證移民提供幫助，如果他們覺得自己所處的地方不夠安全，她可以協助這些人轉移地點。

剛來美國三個月的社會學系留學生孫娜認為，特朗普高調且苛刻的移民政策，令留學生們心灰意冷，很多學生擔心本就激競爭烈的H-1B會被取消，徹底斷了在美國就業的道路。

（據星島日報）

美國 | 房產大亨特朗普當選研究：不會打房升息機會大減

特朗普當選下任美國總統，他的經貿政策將如何影響房地產市場？專家認為，出身建商的特朗普，其他政策或許有不確定性，但肯定不會打房，而且他能當選就是因為長期低迷的經濟，所以未來會是興利先於除弊。就減稅和美國制造來看，可望帶動美元資產上漲。

據中央社報導，房市研究單位瑞普萊坊董事長曾東茂表示，在特朗普貿易保護主義的大旗下，無論是對彙率操控國的指控，或是強調美國制造的產業主軸，勢必引起全球股彙市動蕩。

曾東茂指出，特朗普長期耕耘美國房地產、旅館、娛樂事業，並以減稅作為主要訴求來看，不論商辦、廠房等實質需求將增加，而市場投資信心也會重整後，無論價格、交易量、毛租金報酬率全面走向另一波多頭，估計將率先引領海外投資人伺機搶進。

曾東茂說明，特朗普先前曾發表〝低利率帶動股市上漲，一旦升息，市場就會陷入混亂〞政見，因此預期今年升息的機會大減。

曾東茂強調，特朗普出身建商，其他政策或許有不確定性，但肯定不會打房，而且他能當選就是因為長期低迷的經濟，所以未來會是興利先於除弊。美元資產先低後高的投資機會值得把握，在他國繼續打房下，對比美國張開手臂歡迎，國際房市會出現洗牌。

日本信義社長何偉宏表示，美國總統大選結果對於全球不動產市場沒有立即性的影響，建議短期內持續觀察欲投資地區的股彙市表現作為參考指標，長期而言仍需以當地的資金、利率等市場因素為主。

何偉宏指出，以日本房市而言，主流仍以內需為主，較少受國際市場變化影響。以英國6月公投脫歐至今為例，日本不動產業界的融資並未萎縮，東京主要地區的房價依舊上漲，商辦及住宅的交易也持續熱絡。

何偉宏說，美國大選對日本可能帶來的影響，一般關注的焦點在於自由貿易協定及軍事國防經費，但這些層面究竟對於日本整體經濟造成何種影響，則需持續觀察美日兩國間的互動與政策走向。

專家認為，出身建商的特朗普，其他政策或許有不確定性，但肯定不會打房

英國金美嘉地產公司（Megaland Properties UK）總裁趙雨告訴中央社記者，倫敦房市始終是供需嚴重失衡；且倫敦與歐盟、東南亞甚至美國相比，依舊是強壯的資金避風港，而且會隨著世界其他地區的動蕩和不確定，更凸顯倫敦的穩定避險吸引力。

趙雨說，特朗普當選總統對倫敦房市和英鎊更是利多，畢竟全球投資者須要避險趨利，部份人可能擔憂或悲觀看待美國未來的經貿不確定性，影響力可能大過英國公投脫歐議題，所以更須要避險，倫敦房市是相對不錯的選擇，將扮演一定的推升助力。

亞太國際地產趨勢研究處營運長兼發言人吳中純表示，東南亞等新興市場主要的外資仍以中國大陸、新加坡等為主，美國相對在當地投資較少；此外，新興市場房市由於內需力道夠大，仍以當地人為主，因此特朗普上台後可能發生的各種經貿政策改變暫未影響到新興市場房市，預期要一段時間觀察特朗普的政策變化。

至於近年也極受國人喜歡的澳洲房市，瑞普萊坊澳洲研究部門主管麥特．惠比（Matt Whitby）說，特朗普對中國有些意見，對日本則有美軍駐日的軍費爭議，但偏偏這兩國是澳洲的前兩大貿易國，澳洲政府己經提高注意這兩國未來帶給澳洲的影響。

麥特認為，如同英國公投脫歐一樣，特朗普的當選會在資本市場和房地產市場帶來短中期的不確定性，對目前已經高漲的澳洲商業及住宅房地產帶來降價的壓力，值得投資人注意。

（據新唐人電視台）

在澳洲買房有什麼需要了解的法律條款？

春季是澳洲房地產市場的旺季，許多人入市在澳洲買房，無論是為了自住還是為了投資。在你去看房或簽署購買合同之前，下面澳洲購房指南的這些法律條款是你應該牢記的。（中國人在澳洲買房條件）

1、列出合同中的所有固定設施/附加設施

所有沒有固定的東西實際上都被視為動產，而不是固定設施，可以被賣家移走。為免產生疑問，列出了合同所有可移動的項目。這些設施包括洗碗機、獨立式烤箱、游泳池設備、鏡子、壁爐台部件、花棚、盆栽植物和農場設備。

已知有賣方在結算之前移除獨立洗碗機和烤箱的情況。注意查看任何你不特別想要，但可能與房產共同購買的設施。

2、閱讀房主法團規則

房主法團，或法人團體，分割擁有及管理共同財產。每位房主都需支付費用用於維修共同財產，並分享為房主提供的服務，如綠化和管理。一些大型公寓樓的開發項目有一個以上的房主法團，特別是擁有停車場、健身房和游泳池的房產。

每一位房主法團都有規則。如果他們沒有制定出自己的規則，則是默認通用法則。請務必仔細閱讀合同中規定的房主法團規則，看看是否允許有東西與你或你的房客住在一起。如有的地方一律禁止飼養寵物。

其它規則還有對寵物數量的限制，甚至是狗的重量的限制！

3、購買澳洲期房要小心

澳洲期房價格吸引，但投資風險更大，需格外注意購房合同上的一切細節

儘管房地產經紀人可能說，建築物將於明年完工，但合同可能實際上允許五年之內完成。如果你簽了字，你就會被困住。

請記住，你對固定設施和設備的控制有限。儘可能的在合同中瞭解。賣方通常對類似品牌和質量的固定設施有使用替代件的權利，所以列出品牌名稱很重要。

賣方通常也可以對你的公寓房做出微小的變化，如房屋面積縮小幾平方米。這對於一間臥室的公寓套房來說是很危險。如果臥室太小了，你可能很難獲得貸款。在簽署任何合同之前，請查詢你的貸款人。

4、當心太陽能電池板、新裝修的廚房、新游泳池和水療

這些可能是賣方通過貸款或租購的方式獲得的。賣方未必擁有它們，這需要涵蓋在銷售合同中，尤其是涉及到個人財產擔保登記。這是金融擔保項目的國家數據庫，包括車輛（但不包括房地產）。

還有一項不能忽視的是融資者，以免你的太陽能電池板被收回。

5、考慮獲得建築物和害蟲檢查報告

較早時期的住房可能有地基和房頂的隱藏問題，以及白蟻。如果你要避免被所購買的住房中的問題困擾，花了幾百元做一份建築物和/或害蟲報告可能能為你節省一筆錢。現在，建於上個世紀60年代和70年代的樓房將要求更換窗戶，以防窗戶腐爛。

仔細閱讀房主法團股東周年大會紀要，看看這些是否已經做過或準備做。看看房主法團在銀行有多少錢。對於未來的主要基本工程你是否將被要求出資？此外還有查看混凝土車道的狀況和樓梯地毯的狀況。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，瞭解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

旅游熱下的房產風潮 | 泰國

這是一個可以與加勒比海媲美的陽光普照之地。很多海外的買家都試圖在禪意十足的泰國尋求高回報率的投資。

盤踞在印支半島的中心，泰國那有著棕櫚葉樹蔭的海灘，漂浮的集市與充滿異域風情的叢林，都集中展現了亞洲的精華。該國在六十年代曾是嬉皮士和背包客必去的地方，在近年來旅游業更是發展迅速，度假者和房產投資者蜂擁而至，嘗試這裡的熱帶風情。房屋中介Exotiq Property 的Dean Muir說：“外來移民在這裡買房的歷史也有幾十年了。

大多來自中國香港、新加坡、美國和澳大利亞，但是西方和富有的東亞人是帶動這裡旅游住宅銷售的主要群體，還要感謝飛機航線的完善和一條豪華地產專線的迅速發展。像在普吉島這樣的熱門地的中等價位（在過去的十年中每年上漲20%－50%），依然比競爭對手馬來西亞的房價要優惠，並且大大低於新加坡。生活消費是歐洲的三分之一，中國香港彙豐銀行的僑民探索者調查（Expat Explorer Survey）中排名中，泰國位居第二，其生活質量得到移民的大加贊賞。

一個正在興起的趨勢是，海外游客對泰國度假別墅的需求增多

雖然外國人在泰國房產市場的投資，受到2015年曼谷爆炸事件的影響，但是該領域還是顯示出了其堅韌性。來自CBRE泰國辦公室的 James Pitchon 說“那場發生在四面佛寺（Erawan Shrine）的爆炸慘劇打擊了市場的投資氛圍。“但是相比單一的突發事件，整個國家的經濟是拉動房產市場的更主要的因素。房產市場主要是被本地經濟推動產業，而不是依賴外國資本。國際買家也很關鍵，但是他們絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元。”

第二房產買家們，尤其是熱衷於開發日益繁榮的度假租賃房產市場的人，有很多地段可以選擇；比如人群熙攘的度假勝地華欣（Hua Hin）和芭提雅（Pattaya），還有島嶼樂園——普吉島（Phuket）和蘇梅島（Koh Samui），可以提供炙熱的陽光浴。來自地產中介Siam Real Estate的Patrick Lusted說：“六個月前，芭提雅、普吉島、甲米（Krabi）和華欣都吸引了大量買家的興趣。尤其是芭提雅，因為幾個世界級的主題公園的相繼開工，預計會加快房產價格的增長。

普吉島正成為東南亞最受歡迎的島嶼，這裡的國際機場在2015年一年中，飛機的起落超過1000萬次。遠遠超過了其他受歡迎的度假地。來自Thailand Tourism Board 的Sugree Sithivanich 說：“這些島上的旅游收入占GDP的4%，政府用了十年時間對基礎設施進行完善，還開發了幾個頂級的度假勝地，以便更加推動投資。”

來自Vauban Real Estate 的Thibaut Marhuenda認為，一個正在興起的趨勢是，海外游客與普吉島當地的中產階級對度假別墅的需求增多，類似的度假公司有Banyan Tree和Anantara，為滿足此類需求做了很多調整。

“同時，在首都曼谷，買家所關注的不是豪宅別墅，而是公寓。據泰國銀行稱，在過去的5年裡公寓的平均價格上漲了10%。投資的潛力很大。客戶如果購買期房和正在建設的公寓基本可以拿到10%的回報，如果出租的話，會得到8%和12%的年淨回報率，因為是旅游勝地，這裡每年的租賃旺季長達250天。”

曼谷是東南亞的動力之城，對外國人的投資一直保持著吸引力。市中心的黃金地段席隆（Silom）、沙通（Sathorn）和隆比尼（Lumpini）的公寓價格從2015年便開始增長。這些地段的高價公寓的供應量非常有限，加上臨近著名的昭披耶河（Chao Phraya），這座城市前沿的開發區，已經具備了成為熱門地段的所有條件。據泰國地產協會的數據確認，這裡超豪華的開發區的樓盤起價每平方米£4,000，個別項目為每平方米£6,000。

當地的地產中介Fabrice Lore確定： “在曼谷市中心，大概20%的公寓買家來自海外，中國香港和新加坡占大多數，但是越來越多的歐洲人，也紛紛喬遷到這裡。他們喜愛這裡的生活方式和房產本身自帶的門房服務。在首都，全套的的酒店式服務是王牌。”

一個典型的例子便是建築公司PACE Development Corporation最新打造的大京都大廈（MahaNakhon），這是泰國最高的建築。還有有著奢華服務的公寓Nimi Langsuan售價£500,000起。這個有著187套房的大樓樓頂設立了私人聚樂部，座落在廊雙路上，臨近倫皮尼公園，該項目還在建設之中，目前已經售出5套頂樓套房。PACE公司預計2018年完工。

也許更有趣的是買家們對地段的選擇。Lore 說：“幾年前，大部分國外買家都停止他們在市中心之外的搜索，現在，這些異鄉人越來越多地從市中心搬出，在捷運延伸出來線路上安家落戶。現在在Bearing和Bang Wa購買房子的外國人不再少見，兩站之外的房子價格便宜得很少多，乘坐交通工具到市中心也就45分鐘。你的生活依然會和城市緊密相連。”

泰國的國際買家絕大多數都著重於購買高端房產，價格一般都超過30萬美元

在泰國買房注意事項

泰國有非常嚴格的房產產權法律。外國人可以永久擁有房產權，但是沒有土地權。
大多數房產都是續約租賃權的機制，就是買家會對其房產的租賃權30年續約一次，或是可以增延到120年。租賃人可以在租期內改建房子，還可以轉讓給親友。
對於私人住宅，政府不收房產稅。只有在出賣房產時才有費用產生。一般在房產市值的2%－3%，該費用一般由買家和賣家共同承擔。賣家要承擔中介費，一般在房價的3％－5%之間。

在電影《指環王》中，霍比特人弗羅多·巴金斯和他的同伴們踏上尋找魔戒的征程，其拍攝地便是制片人Peter Jackson的家鄉——新西蘭。如今，買家們有著不亞於電影中弗羅多所身負的“使命”，來到這地球中心上的島嶼，尋找奢華的世外雅居。在這裡史詩般的夢幻宅邸不再是虛幻的空想，而是真實的存在。Laura本期帶我們去領略新西蘭雙島的魅力。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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美國 | 想要移民的中國人如何看待特朗普獲勝？

北京時間11月9日下午4點左右，美國大選投票結果出爐，被戲稱為“瘋子”的共和黨總統候選人特朗普擊敗對手希拉裡，將成為白宮的新主人。

國際在線報道，特朗普在隨後於紐約發表的獲勝演講中稱，他將成為“最開明、最好的”美國總統，承諾將讓美國人民的收入翻倍，並讓美國擁有“世界上最好的經濟”。

那麼，這位70歲的老人上台執政，對於想要移民美國的中國人來說是不是一個好消息呢？

美國是中國人移民海外的首選國家

根據“中國與全球化智庫”（CCG）及社會科學文獻出版社發布的《國際人才藍皮書：中國國際移民報告（2014、2015）》，截至2013年，中國已經上升為第四大移民輸出國，中國海外移民存量已達933.4萬人。

美國移民政策研究所的數據顯示，中國已成為僅次於墨西哥人和印度人的移民美國大軍，人數超過200萬，占美國人口的5%。

1980年至2013年中國移民變化

美國不僅是中國移民存量最多的國家，也是中國移民首選目的地國。

胡潤研究機構和彙加顧問集團（Visas Consulting Group）最近的一次調查顯示，約80萬資產達150萬美元的中國人計劃在海外投資房產並移民外國，占調查對像的60%。目前，資產達150萬美元的中國人群的數量為134萬人。

胡潤百富公司總裁兼首席研究員胡潤強調：“今年的趨勢正在超出移民範疇，更多與全球資產配置有關。中國富人們現在的主要目標是在將三分之一的財富布局海外，購買房產和國外存款是優先選擇。”

國人移民美國的途徑主要有八種：投資移民、嫁或娶美國公民、留學移民、作為傑出人才和國家利益豁免、受聘跨國公司做經理、親屬移民、申請庇護獲得綠卡、赴美產子。

影響這些人移民目的地意向的主要因素是教育、投資條件、移民政策、稅收、醫療服務、簽證和中國移民的適應難度。

1980年至2013年中國移民變化

特朗普上台後的政策取向對中國人移民美國會產生哪些影響呢？

近4萬中國非法移民面臨被遣返

當選總統前，特朗普曾多次在競選活動中承諾，將收緊移民政策，並大規模遣返非法移民。他承諾要建立一支“驅逐力量”，對那些他所描繪的強奸犯、毒品販子移民實施刑事處罰。特朗普建議將現有的5000名美國移民和海關執法局人員增加至1.5萬人。

在距美國大選投票日還有17天的時候，特朗普在美東賓夕法尼亞州葛底斯堡發表政策宣講，陳述他若當選，就任百日之內准備用新政來“顛覆舊建制”，其中包括遣返200多萬“犯罪的、非法的移民”，被遣返後重新偷渡到美國的那些人將被投入監獄，而且要設定最低刑期。

而據此前英國媒體的報道，美國移民官員們稱，近3.9萬名中國公民因違反美國移民法正等待被驅逐出境。所以，特朗普上台後，中國非法移民的日子恐怕是不會好過了。

赴美生子“福利”或消失

美國在國籍問題上實行出生地原則，即凡在美國領土上出生的嬰兒都將自動成為美國公民。這是造成近些年中國赴美生子熱潮的主要原因。

而特朗普認為，美國公民出生地原則對非法移民有最大的吸引力。他曾表示，要推翻在美國出生便是美國人的政策。某些保守派人士也認為這一原則是美國成為“非法移民聚居地”的根本原因。

根據美國現有法律，非法移民在美所生子女，在年滿21歲後就可以替父母、兄弟姐妹申請移民身份。無數非法移民正是利用這一規定，先在“地下”等待多年，然後通過子女“漂白”身份，再利用自己的合法身份，申請尚留在原居住國的親人來美團聚。

目前國內赴美產子的人數非常驚人，2008年，約4200名中國媽媽以游客身份在美國產子，到2012年這一數字已飆升至1萬人。從2013年到2015年，中國媽媽赴美產子熱潮繼續高漲。

如果特朗普上台後真的在出生地原則上做出調整，勢必對想要和正在准備赴美產子的媽媽是一個巨大的打擊。

留學生畢業後拿綠卡愈發困難

留學移民也是外國人移民美國的主要途徑之一。美國為了吸引人才，也對留學生申請綠卡開辟通道，留學生可以找一個雇主，然後申請H-1B簽證，獲得H-1B簽證後，就可以申請綠卡。

H-1B簽證是特殊專業人員/臨時工作簽證，發放給美國公司雇佣的外國籍有專業技能的員工，屬於非移民簽證的一種。持有H1B簽證者可以在美國工作3年，然後可以再延長3年，6年期滿後如果簽證持有者的身份還沒有轉化，就必須離開美國。

好消息是，2015年12月31日，奧巴馬政府公布了一項法規提案，新法規讓目前持有工作簽證並處在綠卡申請排期程序內的約10萬人能夠無限期留在美國。這意味著，只要在相同或相似領域工作，留學生們就可以無限期地留在美國。

然而，特朗普認為美國勞工的就業機會不應被外國的勞動力所取代。他傾向於通過收緊H-1B政策來保護美國公民的工作崗位。也就是說，留學機會不變，但是畢業後留美工作的機會可能會減少。但這也意味著一旦找到工作，競爭人數減少，留學生移民成功的概率會有所提高。

移民美國得考“思想政治”

特朗普認為移民不會充分的融入美國文化，他建議開展“思想政治”認證測試，以確保“對的”人移民到美國。所謂“對的人”，就是那些認同美國價值觀、熱愛美國人民的人。

這其實也是特朗普想要收緊移民政策的一種表述。也就是說，如果移民官認為你在思想認識上“不合格”，即便只是主觀的臆測，僅憑這一項就可以斷絕你的移民之路。

（據中國評論新聞網）