ZoeChan – Page 383

澳洲 | 資產折舊抵稅系列（十一）：最大化投資者抵稅額度

我最近遇到一位澳洲當地的地產開發商，當我們聊到資產折舊抵稅這個話題時，他問了我兩個問題，第一：你是否可以提供折舊最大額度？第二：你是否有專業保險？話畢，我馬上對他肅然起敬。因為他問到了資產折舊的核心之處，這比單純問我做一份折舊報告需要多少錢要高明多了。

資產折舊抵稅報告的結果易受制作人的主觀因素的影響。不同的報告結果可造成高達30%的誤差。也就是說，如果業主不走運，選擇了一份初始價值被低估的報告，那麼他只能獲得部分的資產折舊帶來的稅務利益。

因此謹慎選擇折舊抵稅報告的制作主體，對投資者來說非常重要。我曾為一名會計師的投資物業重新制作一份折舊抵稅報告。這個會計師事後對我說，以前的報告質量不高（不能達到他的期望值）。通過我重做後的報告，他可獲得的額外稅務利益要高出他支付給我的費用。請問普通的投資者，您們能否像這位會計師一樣慧眼識別呢？

我們從來不聲稱自己的價錢最便宜，也不因為價錢低（相對於同等質量的大公司）而忽視質量或降低服務水平。很多人不知道上門評估是行業規範，也是提供最可靠、最全面以及最後提供最大化結果的必由之路。在澳洲所有的專業團體當中，如澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）和英國皇家特許測量師學會（RICS）要求其會員在出具資產折舊抵稅報告前應對物業進行實地調查。在上門評估中，若專業人員發現一件價值在300澳元以上的資產，有可能馬上為客人增加100澳元以上的稅後收入（假如業主的稅率是32%）。若發現五件價值均在300澳元的資產，那我們的報告幾乎相當於免費提供了。因為我們發現了很多可能已被他們遺忘或忽略的資產折舊項目。

我們把每一個工作對像都看成是自己的投資物業，願意花更多的時間來進行評估和制作，推敲出既合法又合理的結果，最大化地節省投資者的稅金。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

當我不厭其煩地向客人們闡述制作資產折舊抵稅報告的重要性時，經常會被問到，做資產折舊抵稅報告是不是必須的？這不是必須的。事實上，購買投資房或生意後，稅務局並沒有規定投資者必須制作或更新資產折舊抵稅報告的義務。但絕大多數當地澳洲人都會選擇去做，因為所得均優於付出。【閱讀原文】

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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西班牙 | PLS：站在華人立場，助力你的西班牙投資置業之旅！

說起西班牙，總是令人想起奔放的鬥牛舞者、弗朗明哥飛揚的舞步和地中海耀眼陽光下的蔚藍海域，這裡似乎永遠都飄蕩著令人不願醒來的美夢。近幾年來，隨著西班牙旅游業的繁榮，經濟復蘇後的西班牙也出現了“中國買房熱”：2015年西班牙房產市場銷售量同比增長11.1%，這其中少不了中國投資者的貢獻。

繁榮的背後卻有著不容回避的問題：語言交流問題、政策問題、中介的信息不透明等等成為了橫亙在中國買房者面前的幾座大山，阻礙了中國人的“西班牙之夢”。一些地產移民中介刻意將40萬、30萬甚至20萬的房產提高至50萬歐元或以上，讓購房者“滿足”西班牙置業移民的要求。

西班牙本地人與中國華人共同成立PLS Consulting Partnership，目標是讓所有西班牙購房、投資人士獲得與西班牙國內購房者一致的房產價格

不能依靠自己，也相信不了西班牙中介。人們像浪一樣追逐而來，卻最終倒在了殘酷的現實面前。中國人在西班牙買房只能成為“被宰的羔羊”嗎？

久旱逢甘霖，他鄉遇故知，對於中國買房者的困境最清楚的莫過於在西班牙的中國人了。於是一批分別來自西班牙的南方、北方以及中國北方的華人走到了一起，共同構建起這樣一個團隊：其所涉獵的領域包括廣告、市場、房產、文學、翻譯、金融、財務等，所有成員都在這些領域擁有超過15年以上的經驗。他們在一起成立了PLS Consulting Partnership。

PLS Consulting Partnership中國客戶總監及聯合創始人李菲

這是一家專注於面向於中國投資者&購房人士的房地產銷售與管理，初衷很簡單：讓所有西班牙購房、投資人士獲得與西班牙國內購房者一致的房產價格。

我們與西班牙全境各大城市的地產開發商、業主聯系，獲得一手房源，和你一同與賣房者“討價還價”，絕不虛報任何價格；我們的服務費用一目了然，沒有任何備注小字或“貓膩”；我們堅信：在地產買賣價格以及地產服務等方面，中國投資人士應享受與西班牙投資人士等同的價格與條件，不應浪費哪怕只有一分的冤枉錢。

鑒於中國投資者以及購房人士的需求與要求，PLS Consulting Partnership提供地產交易一條龍服務：西班牙地產投資項目實地考察、接待；地產購買咨詢以及手續辦理；申請歐盟居留；法律咨詢；地產項目管家以及租賃服務以及地產設置、裝修等全方位的服務。

PLS Consulting Partnership代理的其中一套優秀的西班牙房產

如果你想在西班牙安一個家，PLS為你尋覓最溫馨的小窩；

如果你有一番壯志想揮灑在這片熱情的土地上，PLS用專業的數據為你分析最具投資價值的所在；

如果你有猶豫，有彷徨，不知該如何在西班牙這個國度開始你的投資之旅，PLS將全程陪伴你，做你最堅實的後盾。

PLS Consulting Partnership站在中國人的立場，助你一圓西班牙投資置業的夢來想！

從此時此刻起，請將全西班牙境內的房產項目交托給PLS Consulting，我們始終站在中國人的立場，為你圓夢西班牙！

欲進一步了解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/PLS-Consulting/

（本文內容資料由客戶提供）

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日本 | 日本住宅地價連25年下跌

日經中文網報導，日本全國住宅用地價格下滑 0.8％，所有用途用地價格下滑 0.6.％。均連續 25 年出現負增長，但降幅已連續 7 年縮小。

東京圈高級住宅價格上升，但銷售低迷

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日本三大城市圈上升 0.4%，與 2015 年持平。名古屋圈漲幅為 0.5%，較 2015 年的 0.7% 有所回落。東京圈高級住宅價格上升，但銷售低迷。住宅用地價格上升的都道府縣從 2015 年的 8 個減至 5 個。

在三大城市圈，房地産投資回報率低下，有吸引力的房産數量減少。部分投資有改為觀望態度的趨勢。日本三大城市圈所有用途用地的價格漲幅為 1.0%，與去年的 0.9% 沒有明顯改變。

（據鉅亨網）

新加坡 | 地點優越的稀有房地產廈門街四店屋競標方式求售

推出市場求售的新加坡廈門街四間店屋，為999年地契受保留建築。

位於廈門街（Amoy Street）的四間店屋推出市場求售，預示價總共為2238萬元，相當於尺價3300元至3350元。

負責這四間店屋銷售活動的房地產代理公司是高緯環球（Cushman & Wakefield）。該公司資本市場主管傅子偉表示，位於市區的店屋向來很搶手，因為對投資者來說，這些項目地點優越，而且是稀有的房地產項目。

他也指出，由於店屋屬於商業房地產，新加坡和外國人都符合購買資格，並且無需支付額外印花稅或賣方印花稅等。

隨著高淨值外國投資者和投資基金的流動資金不斷湧入，傅子偉認為，投資者將積極尋求優質商業房地產，而店屋這類房地產類別，預料將是他們的重點投資目標。

求售的四間店屋為999年地契的受保留建築。其中位於廈門街44號至46號的店屋是三間相連接的兩層樓店屋，並設有閣樓。這三棟店屋的總占地面積約2646平方英尺，總樓面為4844平方英尺，預示價共1600萬元。

位於廈門街49號的店屋也是兩層樓店屋，占地面積約999平方英尺，樓面為1905平方英尺，預示價為638萬元。

在2014年總藍圖下，四間店屋都是作為商業用途。

市區一帶的店屋尺價近期頻頻突破3000元大關，例如駁船碼頭的一間店屋剛以733萬元售出，尺價約3139元。此外，靠近麥士威熟食中心的一棟店屋也以425萬元售出，尺價約3210元。今年5月，安祥路（Ann Siang Road）一間店屋更以1080萬元售出，尺價高達3703元。

另一方面，根據市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）數據，去年店屋交易量略微下滑，從前年的112間，在去年減少六間至106間，但交易總額去增加9.6％至6億6400萬元。

智信研究與咨詢（R’ST Research）總監王伽勝受訪時表示，市區店屋出售3000元尺價以上，價格是偏高些。但考慮到求售店屋位於廈門街，是比較熱鬧的餐飲和辦公地區，這售價還是可以接受的。

他也說：“收購這些店屋的投資者，可以作為自身用途，也可以是把店屋租出取得租金回報，等以後店屋增值取時取得更高投資回報。”

四間店屋將以競標方式求售，招標活動截止日期為10月27日。

（據聯合早報）

英國 | 2016年第二季度最新英國移民數據分析

2016年8月25日，筆者收到英國內政部來信通知，移民局內部已於今天發布最新一季度的英國簽證官方數據。該報告統計總結2016年第二季度（2016年4月到6月）的移民數據，覆蓋範圍包括全世界範圍內，所有英國簽證類型的相關數據，包括計分積點制（Point-Based System）的Tier 1投資移民、Tier1企業家移民、工作簽證、學生簽證和非計分積點制的旅游簽證、配偶簽證、入籍與永居申請等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策分析與預測。

在上一期的文章中，我們著重介紹了企業家移民和投資移民的數據。相信企業家簽證居高不下的拒簽率，也讓許多有意辦理企業家簽證的申請人望而卻步。然而，企業家移民其實是有捷徑的。

企業家移民新途徑：畢業生企業家移民（Tier 1 Graduate Entrepreneur）

2016年第二季，中國籍畢業生企業家移民境外申請獲批人數達到史上新高，此現像反映了，面對Tier 1企業家移民日益緊縮的門檻，許多剛畢業的留學生，只憑著對留英的滿腔熱情，卻缺乏工作經驗、創業背景和可實際操作的創業想法，很難滿足英國政府對於“企業家精神”的要求，因此這些英國高校畢業生，可以利用自己在英國學習優勢，嘗試申請畢業生企業家移民。

與一般企業家簽證不同的是，這個類別開放給具有高級信譽等級的Tier 4擔保資格的高等教育機，平均每個學校約有10個名額左右，申請人需要是該校的畢業生，並且直接向各高校申請該簽證的擔保。獲得學校擔保之後可以申請為期1~2年的畢業生企業家簽證。簽證到期之後，可以以5萬英鎊在境內轉成一般的企業家移民簽證。

畢業生企業家移民的優勢

94％的通過率

據移民局官方數據統計，英國內政部在過去的一年總共收到畢業生企業家簽證申請502件，其中有470件獲批，通過率達到約94%。這個數據其實從另外一方面來看，有大約一半的名額是沒有被使用的，很多大學沒有能夠用夠自己大學的名額，一方面是由於缺乏一個完整的評估能力，另外一方面由於學生申請人對此簽證的不了解，導致申請人不夠多。

資金要求低——5萬英鎊

T1畢業生企業家簽證不僅為有創業理念和能力，但沒有幾萬、幾十萬鎊啟動資金的歐盟外畢業生提供了一個絕佳的創業“天使政策”和簽證機會，也無疑是如今移民政策緊縮的趨勢中一個幫助留英的緩兵之計。此簽證的持有人可在一年或者兩年之後轉成企業家簽證或投資移民簽證，甚至工作簽證，不僅成功率會大大提高，而且相當於在緩衝資金問題的基礎上節省了一年或者兩年時間，積累難得的英國創業和工作經驗。

工作條件靈活

畢業生企業家簽證的另外一個好處在於，2014年4月6日以前的申請者可以持此簽證合法工作20小時/周，2014年4月6日以後的申請者每周工作時數無限制。也就是說畢業生在創業的同時，也可在英國境內兼職工作以支持自己的生活開銷，並積累工作經驗。

英國時間6月24日，英國脫歐了。時隔兩個月後，雖然脫離歐盟大局已定，公投結果的震蕩波依然在衝擊國際市場，衝擊英格蘭國內政壇格局，以及蘇格蘭與北愛爾蘭地區政治格局。本文中，筆者將從宏觀政策層面對政策變化所帶來給全體在英外來人員（歐盟與非歐盟人士）的影響做一個簡單的分析。【閱讀原文】

劉鵬律師專欄全集

劉鵬詮析英國移民與投資

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中國香港 | 全球商辦租金中國香港稱霸高過東京一倍

中國香港天際線上密集的摩天大廈，也推升其商辦租金高居全球首位。

最新的世界大城市商務辦公室租金排行出爐，全球最貴的商辦租金在中國香港，遠遠超過紐約和東京的價格，達到每坪3萬元台幣的“天價”。相較而言，東京的租金甚至僅達中國香港的一半而已。

“營改增”稅改上海商辦租金漲4％

據《日經亞洲周刊》（Nikkei Asian Review）報導，跨國房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）統計全球共31個大城市的商務辦公室租金排行，中國香港以每坪約3萬台幣的平均價格高居榜首，遠遠超越名列第2與第3名的紐約和東京。紐約每坪約4,101人民幣、東京則是3,879人民幣/坪，兩大城市僅約中國香港商辦租金的5成金額。更別說排名第4位的倫敦，每坪平均租金約為2,959人民幣，更不到中國香港的一半。

該研究報告同時顯示，今年上半年31座城市的租金成長率，成長達7.6%的上海拔得頭籌，但上海的租金在總排名只在第9位。緊接著是澳洲悉尼和中國香港，分別有6.6%和5.9%的漲幅。但新加坡的租金卻反而下降了7%，萊坊將此歸咎於該國供過於求的房屋數量和今年緩慢的經濟成長。可即使中國香港的租金居高不下，但2020年中國香港可能面臨商辦需求的大量缺口，約有673萬坪的商辦，相當於一座88層樓摩天大廈的樓地板面積。

中國香港商辦的租金推升歸因於陸資企業大舉進駐中國香港，近3季共有44筆超過1億港幣（約0.86億人民幣）的房產投資案，包含深圳祥祺集團（Cheung Kei Group）砸下45億港幣（約38.7億人民幣）買會德港口一號大廈（Wheelocks One Harbour Gate）與中國人壽（China Life Insurance）以58.5億港幣（約50.3億人民幣））買下同大樓的西座。除了陸資的進駐，英國脫歐公投後不少外資企業也轉而前往中國香港尋找“安全的投資標的”，上半年增加8%的外資，亦使中國香港商辦更加供不應求。

（據中時電子報）

新加坡 | 印尼富商瘋搶新加坡豪宅中國買家減少

印尼富商過去幾個月紛紛在新加坡置產，帶動豪華公寓的交易量上升。

彭博新聞社引述的市區重建局數據顯示，今年初以來，有30個售價達到至少500萬元的豪華公寓，買主是印尼公民，這比去年全年的八個，多出近三倍。

不過，由於申報產業買主的國籍是非強制的，因此，實際的交易數字可能更高。

印尼富商過去幾個月紛紛在新加坡置產，帶動豪華公寓的交易量上升

房地產顧問高緯環球的數據則顯示，整體而言，印尼買家今年上半年在本地購買了將近190個產業單位，比去年同期增加23%。

今年第二季，中國和馬來西亞買家減少購置本地產業的同時，印尼買家購買的產業卻增加了19%。

新加坡、印尼和其他國家計劃采納國際報稅標准，互相通報對方的國民在境內持有的資產。

受訪的房地產經紀說，一些印尼富商寄望有關通報機制只涵蓋存放在銀行的資產，而不包括房地產，因此決定把錢投放在新加坡的房地產。

（據星洲網）

新加坡 | 西海岸組屋獲重建三房式叫價48萬

截至昨天，已有八個受選擇性整體重建計劃影響的西海岸路組屋單位在房地產網站求售。其中一個三房式轉售單位的叫價近50萬元，比建屋發展局預計所給的賠償金頂限，還多出約14萬5000元。

獲選重建的西海岸路組屋上周六（9月3日）剛恢復轉售，就有至少八個單位推出市場求售。其中一個三房式轉售單位的叫價近50萬元，比建屋發展局預計所給的賠償金頂限，還多出約14萬5000元。

這個受選擇性整體重建計劃（Selective En bloc Redevelopment Scheme，簡稱SERS）影響的單位，位於西海岸路第518座組屋，面積為67平方米。根據房地產網站Property Guru，售價為48萬元。

根據建屋發展局的估算，這類組屋可獲得的賠償金介於29萬4100元至33萬4900元。

房地產網站STProperty的資料顯示，隔鄰第514組屋的另一個三房式單位，在今年6月以27萬8000元轉售。

截至昨天，已有八個受SERS影響的西海岸路組屋單位在房地產網站求售。除了三房式和四房式組屋，也包括一個特大型組屋（Jumbo flat）單位，其叫價高達94萬8000元。

建屋局上個月在西海岸路推出今年首個SERS，獲選的是第513座至第520座組屋。這批組屋屋齡約37年，有994個出售的組屋單位，另有14個出售的商店和一個咖啡店。

為防止屋主在還不了解SERS配套的情況下貿然轉售組屋，當局規定在SERS消息公布後一個月內，暫停受影響單位的轉售交易。

獲選重建的西海岸路組屋9月3日剛恢復轉售，就有至少八個單位推出市場求售

風景優美近裕廊商業區是推高轉售價原因之一

西海岸路第514座組屋的一個四房式單位，則以58萬元出售，比建屋發展局預計所給的賠償金頂限多出超過10萬元。根據建屋局的估算，這類組屋可獲得的賠償金介於42萬7300元至47萬8800元。

經手這項交易的Propnex房地產經紀洪俊傑說：“受SERS影響的單位在轉售市場上的售價，一般會比建屋局的賠償金高出一些。這是因為購買這類單位等於投資於一個新組屋單位，比申請預購組屋還要理想，得到新組屋單位的概率是百分百的。”

洪俊傑也指，金文泰的地理位置靠近未來的裕廊商業區，而且出售的組屋單位風景優美，加上這一帶近期出售的四房式組屋不多，是推高轉售價的幾個原因。“與金文泰廣場連接的組屋大樓，近期有個四房式單位以90萬元轉售，可見這裡的四房式和五房式是相當炙手可熱的。”

當局將在金文泰1道和西海岸連路興建新項目，作為替代組屋安置居民，屋主將在明年第二季受邀申請替代組屋。這兩個新項目中除了三房式至五房式單位，也有二房式靈活單位和三代同堂單位可供選擇，替代組屋預計2022年第三季竣工。

（據聯合早報）

日本 | 東京房市冷！住宅銷售量8月大減24.7%

日本不動產經濟研究所（REEI、Real Estate Economic Institute）9月14 日公布調查報告指出，因房價持續居高不下、需求疲弱，拖累 2016 年 8 月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大減 24.7% 至 1,966 戶，連續第 9 個月呈現下滑，且遠遜於 REEI 原先預估的 2,500 戶。

8 月份東京住宅大樓銷售契約率（指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重）為 66.6%，較前月的 63.3% 上揚 3.3 個百分點，不過已連續第 3 個月跌破顯示買氣好 / 壞界線的 70% 水准，且就歷年 8 月的情況來看、創下 9 年來（2007 年以來、65.6%）新低紀錄。

8 月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月下滑 3.6% 至 5,665 萬日圓，連續第 3 個月呈現下滑；每平方公尺單價較去年同月下滑 3.2% 至 79.8 萬日圓，連續第 3 個月下滑。

不動產經濟研究所預估，2016 年 9 月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為 3,000 戶左右，將較去年同月（2,430 戶）大增約 23%。

8 月份東京住宅大樓銷售率創下 9 年來新低紀錄

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另外，不動產經濟研究所並同時公布 2016 年 8 月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大增 27.8% 至 1,238 戶，連續第 2 個月呈現增長；8 月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月下滑 0.8 個百分點至 73.8%，連續第 3 個月突破破 70% 關卡。

不動產經濟研究所並預估，2016 年 9 月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為 1,600 戶左右，將較去年同月（1,798 戶）大減 11%。

（據鉅亨網）

新加坡 | 靠近名校、烏節路新私宅項目料帶旺新加坡住宅區房市

武吉知馬地區向來是新加坡受買家歡迎的住宅區，特別是外地富豪買家，因為這裡不僅環境清幽、靠近購物街烏節路，該地區也是名校林立。

上周，該地區迎來了一個新項目——“維多利亞園山莊”（Victoria Park Villas），預料這將進一步帶動武吉知馬私宅的買氣。

維多利亞園山莊是凱德集團（CapitaLand）發展的有地住宅項目，占地40萬3000平方英尺。這是一個99年地契項目。

項目位於加冕路（Coronation Road）和維多利亞園路（Victoria Park Road）交界處，共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

目前，該項目售出約七個單位，平均銷售尺價在2000元左右，從440萬元起跳。項目預計在2018年底竣工。

新加坡新私宅項目“維多利亞園山莊”的概念設計圖

對一些買家而言，維多利亞園山莊的最大優勢或許是它靠近名校。例如距離南洋幼稚園和南洋小學不到一公裡，步行到華僑中學和南洋女中也只需十多分鐘。此外，項目附近還有萊佛士女子小學、國家初級學院和新加坡國立大學武吉知馬校園等學府。

維多利亞園路、加冕路至公爵夫人道（Duchess Ave）一帶的住宅項目以有地住宅項目為主，洋房單位價格一般是400萬元甚至超過1000萬元。這一帶也有不少規模較小、樓高四五層的公寓，但新項目並不多。

例如這一帶最近完工，是由華業集團（UOL）發展的Duchess Residences。這是一個999年的共管公寓項目，在2011年完工，共有120個單位。項目上個月有兩個單位轉售，成交價分別為230萬元和410萬元，尺價相當於1571元和1360元。

沿著公爵夫人道還有Duchess Crest和卡沙貝拉（Casabella）等共管公寓項目。這些項目屋齡至少10年以上，如Duchess Crest建於1999年，屋齡達17年。

由於屋齡較大，這兩個項目的轉售價格也較低。像卡沙貝拉去年一個超過3000平方英尺的單位以282萬元轉手，成交尺價只有916元。作為一個位於第10郵區，屋齡約10年的永久地契項目，這單位尺價可說是相當吸引人的。

至於靠近華中初級學院的兩個私宅項目臻園（The Tresor）和Duchess Manor，或許是因為各項目只有50至60多個單位，轉售活動不多，成交價也維持堅挺，尺價處於1600多元的水平。

臻園兩年來只有一個單位轉售，尺價為1671元。

就租金市場而言，Duchess Residences現在的中位數租金為3050元。按此而計，一個面積達1500平方英尺的三房式公寓的月租是5250元。

目前，武吉知馬發展已處於飽和狀況，發展商要取得新的發展地段，大概只能通過集體收購的途徑，這意味著維多利亞園路周圍的私宅——特別是一些屋齡較大的私宅項目，被集體收購的可能性很高，對該區房價起著一定的支持作用。

（據聯合早報）